House flipping: la tendencia inmobiliaria de comprar casas para reformarlas y venderlas

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  • House flipping: la tendencia inmobiliaria de comprar casas para reformarlas y venderlas

Comprar un inmueble, reformarlo en el menor tiempo posible y venderlo a un mayor precio: se trata de una nueva tendencia inmobiliaria llamada house flipping que lleva años siendo tendencia en EEUU y, en España, aunque el término no es conocido, se realiza esta práctica desde hace años. Actualmente está cobrando cada vez más importancia entre los pequeños inversores. ¿Quieres conocer más detalles? Te lo contamos a continuación:

¿Cómo funciona el house flipping?

House flipping, también llamado flipping houses o flipping inmobiliario, es una práctica inmobiliaria que consiste en adquirir inmuebles a reformar con potencial a un precio por debajo de mercado. Después, la vivienda se remodela para aumentar su valor y se vende por un precio mayor al que ha supuesto su compra más la reforma y los gastos asociados.

Las personas con experiencia en house flipping pueden obtener una rentabilidad del 20% y 30%, lo que resulta muy sugerente para pequeños inversores. Sin embargo, se trata de un modelo de negocio con cierta complejidad y en el que los tiempos juegan un papel fundamental. Te contamos a continuación cuáles son las claves del éxito de este tipo de inversiones con éxito.

Los 3 pilares del house flipping

Toda operación de house flipping incluye 3 procesos a los que se debe prestar especial atención:
  • La elección de la vivienda
  • La reforma de la vivienda
  • La venta de la vivienda
  Si uno de los tres falla, la rentabilidad de la operación corre peligro. ¿Por qué? Te lo explicamos.

Ahora mismo, el pago de la tasación corre a cargo del comprador. Algunas entidades financieras la pueden ofrecer de manera gratuita, pero son una minoría.

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Elección de vivienda para house flipping

El objetivo del profesional del house flipping o flipper es encontrar viviendas a reformar con precios muy por debajo de mercado. Se puede tratar de viviendas fruto de una herencia o subasta, que tengan urgencia de venta por parte de su propietario o viviendas deterioradas.

En este sentido, existen dos factores que el house flipper debe tener en cuenta para adquirir la vivienda: por un lado, conocimientos técnicos para detectar cuál es el nivel de deterioro del inmueble y valorar si compensa realizar la reforma. Para este punto, es recomendable contar con un Informe técnico que nos garantice que la vivienda está libre de defectos o problemas ocultos que pudieran arruinar la operación. También nos podrá aconsejar sobre el potencial que ve a la reforma.

Por otro lado, es muy recomendable contar con un asesor inmobiliario que analice aspectos que hacen la propiedad atractiva para la venta como la ubicación, el acceso a servicios o el precio de mercado en la zona. Solo así podrá determinar si la operación es rentable.

La reforma de una vivienda de house flipping

Una vez elegida la propiedad, empieza la cuenta atrás: el flipper debe contar con un equipo de contratistas profesionales que sea capaz de llevar a cabo la reforma en un tiempo récord y a precio competitivo. Este modelo de negocio requiere que la propiedad se ponga a la venta lo antes posible, con lo que encargar la reforma a un equipo profesional, coordinado y eficiente es básico para que se lleve a cabo con calidad y en los plazos estipulados. De lo contrario, incurrirá en costes adicionales que reducirán la rentabilidad.

Venta del inmueble en el house flipping

El último paso que resulta decisivo para el éxito de la operación es la compraventa: contar con unas fotos atractivas del inmueble, contactar a los agentes adecuados o promocionarse en los principales portales inmobiliarios es crucial. El tiempo de cierre de la venta de una flipping house desde que se reforma hasta que se vende debe ser el menor posible para asegurar la rentabilidad del negocio y la viabilidad de futuras operaciones (entre otros aspectos).

Perfil de flipping house

El house flipper trabaja en áreas con gran demanda y poca oferta de viviendas listas para entrar a vivir. El tipo de inmueble, sin embargo, puede variar: se puede centrar en grandes reformas de villas de lujo en la costa, apartamentos en centros de núcleos urbanos así como operaciones de menor coste y profundidad en barrios más periféricos de áreas metropolitanas. Incluso, puede trabajar con activos terciarios con potencial de residencialización, convirtiendo locales comerciales en viviendas, por poner un ejemplo.

Si necesitas conocer el valor de un inmueble, informes técnicos, análisis de carteras o asesoramiento sobre inversión, contáctanos. 

¿Quién paga la tasación de una hipoteca?

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  • ¿Quién paga la tasación de una hipoteca?
Si estás pensando en solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, uno de los trámites obligatorios que tienes que realizar a petición del banco es la tasación hipotecaria del inmueble. ¿Quieres saber cómo se lleva a cabo? ¿Quién corre con los gastos de la tasación? Te lo contamos a continuación:

¿Por qué es obligatoria la tasación de una vivienda para pedir una hipoteca?

A la hora de conceder un préstamo hipotecario, el banco necesita saber el valor real del inmueble para conocer el riesgo que asume en caso de que se produzca un impago. La tasación, en este caso, actúa como garantía de la propia hipoteca y también como referencia del importe de la hipoteca que concederá el banco.

Normalmente, el banco te concederá una hipoteca por valor de un 80% que refleja la tasación del inmueble. El 20% restante lo deberás abonar con tus recursos o mediante otro producto financiero.

¿Quién se hace cargo del pago de la tasación?

Ahora mismo, el pago de la tasación corre a cargo del comprador. En 2021, hubo un periodo en el que, tras una sentencia del Tribunal Supremo, se estableció que la tasación tendría que asumirla la entidad financiera. Sin embargo, de manera posterior, esta situación ha cambiado y, en el momento de conceder la hipoteca, la mayoría de las entidades financieras incluyen el gasto que supone la tasación del inmueble dentro de la cantidad a financiar.

Algunas entidades financieras pueden ofrecer la tasación de manera gratuita, pero son una minoría.

Ahora mismo, el pago de la tasación corre a cargo del comprador. Algunas entidades financieras la pueden ofrecer de manera gratuita, pero son una minoría.

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¿Puedo elegir otra tasadora que no sea la sugerida por el banco?

Por supuesto. A la hora de tasar un inmueble para la concesión de la hipoteca, la entidad financiera facilita al cliente una sociedad para realizar esta tasación.

Sin embargo, como comprador tienes la absoluta libertad de elegir realizar una tasación con otra sociedad de tasación y el banco estará obligado por ley a aceptarla siempre que sea una compañía homologada por el Banco de España.

Es importante señalar que, a la hora de elegir otra sociedad de tasación que no sea la sugerida por el banco, es preferible que esta sociedad, además de homologada por el Banco de España, se encuentre entre las que están homologadas por la entidad financiera: en este caso no te pondrán ningún problema.

Si eliges una tasadora que no está homologada por el banco que has escogido, podría darse la situación de que la entidad financiera cambie los condicionantes o requisitos de la concesión de la hipoteca.

¿Es válida cualquier tasación de vivienda?

No. La tasación de un bien para el mercado hipotecario está sujeta a la Orden Ministerial Eco 805/2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda, y sigue una metodología muy concreta.

Algunos de los factores que se tienen en cuenta en la valoración de un inmueble son:

  • La ubicación
  • Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, escuela, médicos, supermercados
  • Superficie: m2, distribución, si cuenta con áreas complementarias como garaje o trastero
  • Calidad de los materiales de construcción
  • Situación del inmueble: la orientación sur y los pisos más altos incrementan el valor del inmueble
  • Antigüedad

En Tecnitasa, como segunda sociedad tasadora en volumen de negocio de España, contamos con homologación de prácticamente todas las entidades financieras que operan en el territorio español. Además, contamos con delegaciones en más de 50 ciudades españolas, lo que garantiza un conocimiento muy amplio sobre la zona en la que se encuentra el inmueble sobre el que se realiza la tasación. En todos estos territorios trabajamos con más de 600 técnicos, ingenieros de edificación o arquitectos, que siguen un proceso riguroso y unos estándares de calidad establecidos y garantizados por Tecnitasa.

Si estás pensando en realizar una tasación para la solicitud de una hipoteca, podemos ayudarte. Contáctanos.

¿Cómo afecta la subida de tipos de interés a las hipotecas?

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  • ¿Cómo afecta la subida de tipos de interés a las hipotecas?

Por primera vez en 11 años, el BCE ha anunciado una subida en los tipos de interés, un aumento considerable, de 50 puntos básicos. La medida, que tiene como objetivo contener la inflación y detener la caída en la cotización del euro frente al dólar, afecta directamente a las hipotecas tanto ya concedidas como a las futuras. ¿Qué impacto económico tiene en los hogares españoles? Te explicamos todos los detalles:

Impacto en las hipotecas de tipo variable

La subida de tipos de interés está directamente relacionada con la subida del Euríbor, que es el tipo de interés promedio al que la gran mayoría de bancos europeos concede préstamos a terceros, ya sean empresas o particulares.

Este tipo de interés se utiliza como referencia para calcular las cuotas de la mayoría de hipotecas a tipo variable en España y fluctúa en función de la economía europea y las decisiones que toma el BCE.

Como el Euríbor se había mantenido en negativo (por debajo de 0) durante los últimos 6 años, este tipo de hipoteca ha disfrutado de una gran popularidad en España y se calcula que, ahora mismo, son más de 4 millones de hogares en nuestro país que cuentan con este tipo de hipoteca. Sin embargo, la subida de precios derivada de la guerra en Ucrania y la crisis energética que vivimos han provocado un ascenso imparable del Euríbor. En cuestión de 7 meses, ha pasado del -0,477% al 0,992%.

¿Cómo impacta la subida del Euríbor en la cuota mensual de la hipoteca?

La pronunciada subida del Euríbor produce, como resultado, un aumento considerable de la cuota mensual de las hipotecas de tipo variable:

Si, por ejemplo, un ciudadano tiene contratada una hipoteca por una cuantía de 150.000 euros, su cuota mensual aumentará en torno a 90,28€ al mes, lo que supone más de 1000€ más de intereses al año.

Si un ciudadano tiene una hipoteca contratada por 150.000€, su cuota mensual aumentará 90,28€ al mes, lo que supone 1000€ más al año

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¿Qué diferencias hay entre una hipoteca variable, una hipoteca fija o una mixta?

Ahora mismo, existen varias modalidades de hipoteca que se pueden solicitar al banco: a tipo fijo, a tipo variable y a tipo mixto.

  • En la hipoteca a tipo fijo, el interés se establece en el momento de conceder la hipoteca y nunca cambia aunque varíen los tipos de interés.
  • La hipoteca de tipo variable depende del Euríbor y, normalmente, se revisa cada 6 o 12 meses dependiendo de la entidad financiera, con lo que puede haber cambios en las cuotas.
  • Finalmente, las hipotecas de tipo mixto combinan un periodo a plazo fijo con otro a plazo variable. Normalmente, los primeros años se aplica el tipo de interés fijo y, después, pasa al variable.

Aunque en este momento la hipoteca a tipo fijo es la más solicitada, cabe decir que muchas entidades financieras están retirando este tipo de hipoteca o empeorando notablemente sus condiciones y están mejorando las condiciones en las de tipo variable, con lo que lo ideal es comparar entre las diversas opciones que propongan las entidades financieras.

¿Qué impacto tiene la subida de tipos de interés en el mercado inmobiliario?

El incremento de los tipos de interés del BCE, además de encarecer las cuantías de los préstamos, también está teniendo como resultado una mayor dificultad para acceder a la concesión de una hipoteca.

Según una encuesta publicada recientemente por el BCE, el 30% de las entidades españolas afirmó haber endurecido las condiciones para condederlas.

Por otro lado, el descenso del consumo debido a la inflación y la alta incertidumbre también provocarán dudas entre los potenciales compradores, lo que también reducirá las compraventas.

Según el BCE, las previsiones para el tercer trimestre de 2022 apuntan a que la oferta de hipotecas descenderá y también se contraerá la demanda de este producto financiero.

Si estás pensando en solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, necesitarás realizar la tasación del inmueble para que te la concedan. Si tienes dudas sobre el proceso o te gustaría que te asesoremos sobre el valor de tu vivienda, contáctanos.

¿Qué impacto tiene el nuevo valor de referencia del catastro en la compraventa de viviendas?

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  • ¿Qué impacto tiene el nuevo valor de referencia del catastro en la compraventa de viviendas?

El nuevo valor de referencia del catastro entró en valor en enero de 2022 y, como resultado, la fiscalidad de las viviendas ha aumentado un 17% por encima del valor real de mercado, según recoge un estudio elaborado por la FAI (Federación Internacional de Asociaciones Inmobiliarias) realizado a más de 400 agencias.

¿A qué operaciones inmobiliarias afecta este nuevo sistema de valoración?

El nuevo valor de referencia del catastro, conocido de manera común como “catastrazo”, establece la base de cotización del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto de sucesiones y donaciones, por lo que afecta a una gran parte de las operaciones inmobiliarias que se producen hoy en día. Hasta el 14 de octubre de 2021, este valor era de un 0,5% y aumentó hasta el 0,9%, lo que supone un incremento del 80% en dicha base de cotización.

¿Qué consecuencias tiene el “catastrazo” para el sector inmobiliario?

Este nuevo incremento en la fiscalidad tiene como resultado un nuevo obstáculo para la compraventa de viviendas.

Según la FAI, esta nueva carga fiscal extra puede desincentivar y frenar a los potenciales compradores. Además, se debe sumar el complejo contexto económico actual derivado de la inflación y a las dificultades que están experimentando muchos jóvenes para acceder a su primera vivienda.

¿Quieres saber cuántos impuestos se pagan en total por la construcción, mantenimiento y venta de una vivienda? Te la explicamos con detalle a continuación:

Según la FAI, esta nueva carga fiscal extra puede desincentivar y frenar a los potenciales compradores. Además, se debe sumar el complejo contexto económico actual derivado de la inflación

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¿Cuántos impuestos se pagan a la hora de adquirir una vivienda en España?

Desde el momento de la adquisición de suelo, la vivienda está sujeta a una fuerte presión fiscal. A continuación, repasamos los impuestos más importantes a tener en cuenta:

¿Qué impuestos se pagan por una vivienda en España antes de comprarla?

 

  1. Cuando se lleva a cabo la compra del suelo en la fase inicial, se abonan los impuestos correspondientes a su transmisión.
  2. Durante el desarrollo urbanístico del suelo, se debe pagar al ayuntamiento un porcentaje de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes.
  3. En el periodo de urbanización y construcción, se pagan al ayuntamiento las Licencias de Obras e ICIO o Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
  4. También se abona el IVA de todos los materiales y servicios necesarios para la construcción.

Cuando una vivienda está terminada y lista para venderse, más de 1/3 de su coste han sido impuestos.

¿Qué impuestos se deben pagar cuando se compra una vivienda?

La persona física que compra la vivienda se ve obligada a abonar los siguientes impuestos:

  1. En la compraventa, se debe abonar el IVA o el Impuesto Transmisiones Patrimoniales, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que depende de cada Comunidad Autónoma.
  2. Cuando ya se ha adquirido la vivienda, cada año, se debe pagar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). El importe de este impuesto equivale a un porcentaje sobre su valor catastral y depende de cada ayuntamiento.
  3. Si la vivienda no figura como primera residencia, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se imputa como ingreso un porcentaje del valor catastral y ese importe tributa según los ingresos totales.

De esta manera, si un ciudadano en España compra una vivienda y la mantiene 15 o 20 años, los impuestos pueden llegar a suponer hasta 1/3 o más de su valor.

¿Qué impuestos se deben pagar cuando se vende una vivienda?

  1. Si una vivienda ya adquirida por una persona física se vende a otra persona, el comprador debe volver a abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
  2. El vendedor, por su lado, debe hacer frente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que también se conoce como Plusvalía municipal.
  3. Además, la ganancia patrimonial correspondiente supondrá un pago adicional en el IRPF. Depende de cada caso, pero puede darse de nuevo que, al vender la vivienda, se pague de nuevo en impuestos más de 1/3 de su valor.
  4. Si no se produce la venta de la vivienda y el propietario la dona o la deja en herencia, se tendría que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El importe de este impuesto, en este caso, depende de varios factores: de cada Comunidad, importe de la herencia, grado de parentesco o bonificaciones que se puedan aplicar. Este importe puede ser simplemente simbólico hasta, de nuevo 1/3 o más de su valor.

Si se suman los impuestos previos a la venta, más los impuestos derivados de la compraventa y, finalmente, los impuestos derivados del mantenimiento o venta del edificio, se puede apreciar que, en un periodo medio de 15 o 20 años y con solo 2 transmisiones, una vivienda ha podido pagar de impuestos al menos el 100% de su valor.

La federación de asociaciones inmobiliarias ha solicitado que se revise el nuevo sistema de cálculo del valor catastral para ajustarlo más a la realidad del mercado y que no se sitúe por encima del valor de transmisión en las escrituras de compraventa.

Además, en el estudio realizado por esta entidad, las agencias inmobiliarias han manifestado que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que se repite en cada transmisión por compraventa y que debería quedar exento si se adquiere la primera vivienda habitual para favorecer la emancipación y el acceso a una vivienda en propiedad.

¿Qué opinas sobre la presión fiscal sujeta a la compraventa de viviendas?