¿Nuda propiedad o hipoteca inversa? Ventajas e inconvenientes

nuda propiedad o hipoteca inversa

En España hay ahora mismo más de 10 millones de jubilados, de los que el 85% percibe una pensión que está por debajo del salario mínimo interprofesional. Con la inflación, el aumento del coste de la vida y con una esperanza de vida media en nuestro país de 83 años, muchas personas mayores necesitan un complemento a su pensión para poder vivir tranquilas. De esta forma, operaciones inmobiliarias como la venta en nuda propiedad y la hipoteca inversa están cobrando una gran popularidad entre los mayores de 65 años. ¿Te gustaría saber en qué consisten? Te las detallamos a continuación:

¿Qué es la nuda propiedad?

La venta de nuda propiedad es un tipo de operación inmobiliaria en la que se transmite la titularidad de la vivienda a un precio más económico que el de mercado a cambio de un pago único, una renta vitalicia o una modalidad combinada que incluye un pago inicial y renta vitalicia.

En los contratos de nuda propiedad, la propiedad es para el nudo propietario: sin embargo, el titular original de la vivienda se queda con el usufructo, de manera que puede disfrutar de su hogar hasta su fallecimiento.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario que concede una entidad financiera y tiene como garantía la propiedad de un inmueble. El propietario puede optar por recibir un pago único, un pago a plazos o un pago mixto con la diferencia de que, cuando fallezca, los herederos tienen la opción de pagar el importe de la deuda contraída u ofrecer el inmueble para saldar la deuda. En este caso, el propietario también puede hacer uso de la vivienda hasta su fallecimiento. Cuanto más mayor se va haciendo, el importe de la hipoteca aumenta.

nuda propiedad o hipoteca inversa
En líneas generales, la nuda propiedad ofrece una mayor seguridad jurídica para el usufructuario y menos quebraderos de cabeza para sus herederos, pero cabe analizar las necesidades de la persona y los costes y consecuencias que tiene cada tipo de operación.

¿Qué ventajas e inconvenientes presentan la nuda propiedad y la hipoteca inversa?

En el caso de la nuda propiedad, el usufructuario tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda hasta su fallecimiento, lo que incluye vivir en ella, alquilarla o vender el usufructo a otra persona.

Además, si el inmueble es vivienda habitual, está exento del impuesto sobre el incremento patrimonial. Los gastos asociados al edificio (derramas, comunidad) los abona el nudo propietario. El usufructuario solo tendría que hacerse cargo de los gastos habituales y el IBI, aunque este último es un aspecto que se puede negociar.

El principal inconveniente en el caso de contratos de nuda propiedad es que no existe ningún tipo de compensación si el usufructuario fallece antes del tiempo estipulado.

En la hipoteca inversa, el titular mantiene la titularidad del inmueble y se transmite a sus herederos. Estos tendrán que decidir qué hacer: si abonar la deuda y conservar la propiedad o vender la propiedad para saldar la deuda. En este caso, la hipoteca supone una carga real para el inmueble y cuenta con unos intereses bastante altos, en torno al 5% o 6%.

Un gran inconveniente es que, si la persona que solicita la hipoteca inversa vive más tiempo del estimado, los herederos pueden heredar a su muerte una deuda mayor al valor real del inmueble y, por lo tanto, tengan que abonar cuotas pendientes.

En líneas generales, la nuda propiedad ofrece una mayor seguridad jurídica para el usufructuario y menos quebraderos de cabeza para sus herederos, pero cabe analizar las necesidades de la persona y los costes y consecuencias que tiene cada tipo de operación.

Ventajas para el comprador de nuda propiedad

La compra de un inmueble de nuda propiedad es una inversión a medio plazo. Normalmente, el valor del inmueble suele situarse entre un 50% y un 80% menor que el precio de mercado. Además, durante los años que viva el usufructuario, el valor de la vivienda se irá incrementando, con lo que puede llegar a ser una inversión muy rentable.

En cualquiera de estas operaciones inmobiliarias, el titular necesitará una tasación para poder establecer el valor de la propiedad en el caso de la nuda propiedad o realizar una tasación hipotecaria para la hipoteca inversa.

Si tienes dudas sobre el proceso o te gustaría que te asesoremos sobre el valor de tu vivienda, contáctanos.

5 claves por las que el coliving es la tendencia inmobiliaria del momento

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2022 está siendo el año del coliving. ¿Por qué? El volumen de nuevas promociones de grandes promotoras, los proyectos anunciados por diferentes fondos de inversión y la proliferación de operadoras específicas para este tipo de activo alternativo son algunos factores que demuestran su ascenso imparable. Incluso las administraciones públicas están empezando a apostar por este nuevo modelo de vivienda colaborativa, como es el ejemplo de la reciente ampliación del Plan de Vivienda en la ciudad de Sevilla a cargo de Emvisesa.

¿Cuáles son las claves del éxito del coliving? Las necesidades del mercado, nuevos estilos de vida y las facilidades que ofrece este nuevo modelo de vivienda colaborativa son algunos de los factores determinantes. Te detallamos algunos de ellos a continuación:

5 aspectos clave que convierten al coliving en una de las tendencias inmobiliarias del momento?

1. Componente social

Tras la pandemia, el público objetivo del coliving (profesionales de entre 26-40 años y estudiantes) ha dejado patente su necesidad de socializar. Partiendo de la idea del coworking, en la que el espacio compartido anima a crear sinergias entre profesionales, el coliving recrea la experiencia de compartir y generar una atmósfera agradable entre inquilinos con espacios comunes e instalaciones como sala de coworking, lounge o gimnasio pensadas para mejorar el bienestar de sus habitantes e invitar a que los vecinos creen comunidad en torno a intereses comunes. Es especialmente atractivo para profesionales o estudiantes que acaban de llegar a la ciudad por la posibilidad de conocer gente nueva y hacer amistades.

En el caso de las obras públicas, este tipo de espacios también está pensado para potenciar las relaciones intergeneracionales.

2. Flexibilidad y todo incluido

El coliving, más allá de una nueva forma de vida, se plantea como un servicio plug and play, es decir, que provee de todo tipo de facilidades para que la única preocupación del coliver sea instalarse en su espacio: la duración de la estancia es flexible (puede ser de una semana, de un mes o de varios meses), incluye todos los suministros y también facilita servicios adicionales de hospitality como la lavandería, limpieza o atención 24h. Además, este tipo de edificios rompe con el clásico apartamento despersonalizado de “alojamiento temporal” y apuesta por estancias diseñadas con gusto para que la persona se sienta como en casa desde el primer momento.

El coliving, más allá de una nueva forma de vida, se plantea como un servicio plug and play, es decir, que provee de todo tipo de facilidades para que la única preocupación del coliver sea instalarse en su espacio

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3. Privacidad

Este aspecto es una de las ventajas más relevantes que supone el coliving frente a otros activos como las residencias de estudiantes. La persona dispone de un espacio unipersonal que puede poner a su gusto y que le permite ser autónoma, de manera que puede socializar cuando le convenga. Presenta el mix perfecto entre intimidad y comunidad.

4. Ubicación

Los colivings gozan de una situación estratégica en el centro de las grandes ciudades o áreas metropolitanas donde se concentran hubs tecnológicos o campus universitarios. Su posición se elige cuidadosamente para tener buenas comunicaciones con el resto de la ciudad y, a la vez, estar cerca de todo.
Aunque Madrid, Barcelona y Málaga son las tres principales ciudades donde más se está desarrollando el coliving, este activo inmobiliario se está extendiendo hacia otras capitales españolas como demuestran recientes aperturas y proyectos en Pamplona, Vitoria, Mallorca o Valencia.

5. Falta de parque de alquiler

El coliving ha surgido como una nueva fórmula ante la falta de viviendas unipersonales de alquiler a precios asequibles y la escasa oferta de residencias universitarias que puedan competir en calidad-precio con este tipo de activo del sector living. De esta manera, este activo alternativo está canalizando la demanda de la gente joven que se incorpora al mercado profesional.

Si eres un inversor, promotor o profesional del sector inmobiliario y necesitas asesoramiento sobre este tipo de activos, contáctanos: en Grupo Tecnitasa contamos con consultores especializados en inversiones inmobiliarias y gestión de todo tipo de activos.