Aunque 2022 está siendo un año de récords para las transacciones y compraventas en el sector inmobiliario, la subida de tipos de interés y la incertidumbre complican las previsiones para el año que viene.
Nuestro director de consultoría y valoración de Grupo Tecnitasa, Sergio Espadero, ha respondido a las preguntas sobre este tema a diversos medios y queremos mostrarte sus reflexiones. Descúbrelas a continuación:
¿Subirán o bajarán los precios de vivienda?
– En lo que respecta a vivienda nueva, no se prevé un descenso notable a corto plazo ni en número de transacciones ni en precios, ya que se trata de un bien escaso, con un gran número de contratos de compraventa firmados para 2023.
Sin embargo, la vivienda de segunda mano es, en nuestra opinión, la que pude sufrir en mayor medida los efectos de la incertidumbre actual (alza de tipos de interés, inflación, descenso del consumo…).
Para los inversores, la limitación de la actualización de rentas al 2% y la Ley de Vivienda están aportando un elevado nivel de incertidumbre a sus inversiones, por lo que observamos que, en general, están optando por esperar para ver qué oportunidades se les presentan.
Creemos que se producirá un ajuste del mercado de vivienda, menos transacciones y un descenso en el ritmo de crecimiento de precios, al menos, a corto plazo.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la vivienda sigue siendo un activo refugio, con una demanda potencial muy elevada.
¿Se trasladará mucha oferta de alquiler a compra?
No prevemos ese trasvase entre uno y otro destino, ya que el mercado de compraventa experimentará una ralentización, con escaso incentivo para el propietario si decide vender a corto plazo en lugar de mantener para su explotación en alquiler.
¿Las zonas con alta demanda (Barcelona, Madrid, Valencia) seguirán viendo aumentos de precios?
Las zonas tensionadas, como pueden ser Madrid, Barcelona Málaga, seguirán viendo incrementos de precios en primera vivienda, pero en menor medida que la tendencia de los últimos meses: las transacciones se reducirán y el crecimiento de precios se ralentizará.
En cuanto a segunda residencia, nuestra percepción es que este segmento del mercado está cambiando. El mercado de segunda vivienda solía actuar como un indicador adelantado del mercado, tanto en la fase depresiva del ciclo como en la expansiva. Sin embargo, ya no se comporta de esta manera y, en zonas muy concretas, como Baleares, Alicante y Málaga, la segunda vivienda está mostrando una gran fortaleza, con un comportamiento propio y más resiliente frente a la actual situación de incertidumbre.
La limitación de la actualización de rentas al 2% y la Ley de Vivienda están aportando un elevado nivel de incertidumbre a los inversores, por lo que observamos que, en general, están optando por esperar para ver qué oportunidades se les presentan.
¿Qué ocurrirá con los activos terciarios?
– Las mayores correcciones se notarán en el retail y oficinas por el cambio constante en los hábitos de consumo y la reducción del consumo actual y la que se pronostica para los próximos meses. En el caso de las oficinas, observamos que todavía no hay un modelo estable de trabajo y existen zonas con un elevado nivel de stock. En lo que respecta a las residencias de estudiantes, serán un segmento que se mantendrá en auge, ya que continúa habiendo un gran apetito inversor y este tipo de activo aún ofrece recorrido en gestión. La oferta de plazas de calidad sigue siendo escasa y hay una demanda muy elevada. Además, la depreciación del euro frente al dólar USA facilita la llegada de estudiantes latinoamericanos. El sector logístico, pensamos que se estabilizará en niveles de rentas y yields atractivos, aunque los niveles de crecimiento post-pandemia se moderarán: la clave será ser capaces de producir suelo en las ubicaciones correctas para absorber la demanda.¿Qué cambios de tendencia estáis observando?
– En nuestra opinión, las nuevas tendencias y/o productos se han definido hasta ahora desde la oferta. Pero, en una situación como la actual, pensamos que el enfoque debería ser distinto: deberían concebirse desde la demanda.
No se trata solo de detectar y mostrar que existe una demanda determinada para una nueva solución (p. ej. Coliving), sino de segmentar, personalizar y cuantificar la demanda real por zona y producto. El objetivo debe ser acotar la demanda efectiva, no la potencial.
Para ello, no solo se debe hacer un análisis sociológico, sino desde un punto de vista de mercado, definiendo producto y sus características, precio y/o nivel de renta y las condiciones para ser utilizados (vía compra o vía alquiler y con qué peculiaridades).
Como la normativa urbanística no es tan flexible como le gustaría al mercado y a la sociedad en general, es fundamental encontrar nuevas formas de habitar.
En este sentido, vemos como tendencia la residencialización de activos terciarios, es decir, la transformación de activos terciarios, tanto para distintas modalidades de usos de hospedaje como para la implantación de vivienda, especialmente orientados al arrendamiento.
Esta práctica tiene grandes ventajas: el precio del suelo terciario es notablemente más bajo que el residencial. Debido a esto, los inversores pueden ofrecer un nivel de renta inferior a la de vivienda como ventaja competitiva.
Por otro lado, los activos terciarios no se ven afectados por las limitaciones que incluye la nueva Ley de Vivienda, que se está transformando en un auténtico dolor de cabeza para los inversores en residencial-vivienda.
Muchas gracias a nuestro Director de Consultoría y Valoración Sergio Espadero por compartir con nosotros su conocimiento y visión sobre el futuro inmediato del sector.
Si estás buscando realizar una inversión o te gustaría que un profesional especializado te aporte una visión estratégica para la gestión de tu patrimonio o tus inversiones, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de escucharte. Contáctanos.
