Nuevo informe de máximos y mínimos de Grupo Tecnitasa: 5 capitales superan los 7.000€ el M2

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Desde Grupo Tecnitasa, acabamos de lanzar nuestro Informe de precios Máximos y Mínimos de 2024 que incluye las principales capitales españolas. La tendencia general muestra un incremento de precios, aunque esta es más pronunciada en las capitales donde se habían alcanzado los precios más caros. ¿Quieres saber cuáles son? Te las explicamos a continuación:

5 capitales superan los 7.000€ el m2

En el informe de este año, los inmuebles más caros en Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga superan los 7000€ el m2 mientras que, hace 4 años, solo tres capitales superaban los 6000€ el m2.

El ránking lo lidera Madrid, que en las calles Serrano o Recoletos cuenta con activos prime con precios que rondan los 16.000€ el m2

Según Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa, “Se puede destacar que en algunas ciudades ha habido modificación de las zonas de referencia. Y en ocasiones no es debido tanto a alteración significativa del mercado, sino a modificación del producto. Recoletos es un caso significativo. Actualmente el producto habitual entre los más caros, y al que se refiere el dato, es el de inmuebles ya totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados e instalaciones de lujo, que se destinan a clientes, en muchos casos extranjeros, de muy alto poder adquisitivo. Y este no era el producto habitual en esa zona en años anteriores”.

Paseo de Gràcia, en Barcelona, llega de nuevo a los 10.000€ m2 y, en San Sebastián, los precios aumentan un 6% en sus zonas más caras como son Paseo de Miraconcha, Plaza de Guipúzcoa o Avenida Libertad.

En esta edición, a los precios más caros se suma el Paseo Marítimo de Palma de Mallorca, que incrementa notablemente su precio con 7500€ el m2. En Málaga, por su parte, las nuevas promociones en Torre del Río-La Térmica alcanzan los 7000€ el m2 y superan otras zonas premium de la ciudad en el Centro y la Malagueta o incluso la primera línea de Puerto Banús en Marbella.

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Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga superan los 7000€ el m2 en sus zonas más prime mientras que, hace 4 años, solo tres capitales superaban los 6000€ el m2.

¿Cuáles son las ubicaciones más económicas? Viviendas por menos de 500€ el m2

Un año más, el informe de Grupo Tecnitasa destaca Talavera de la Reina como la ubicación más asequible del territorio español, donde se pueden encontrar viviendas por 325€ el m2 y, que, de hecho, bajan con respecto al año anterior. El Barrio de Carrús de Elche, el de Juan XXIII y Segundo Sector en Alicante o La Placa, Dehesa, Columbrianos o Salas en Ponferrada cuentan también con barrios en los que el precio de las viviendas es inferior a 500€ el m2.

Dentro de las capitales más asequibles, también encontramos a Granada, que cuenta con viviendas por debajo de los 500€/m2 en la Cartuja o Casería de Montijo. Por su parte, Jerez de la Frontera, aunque experimenta ligeras subidas, llega a los 500€ por m2 en los Barrios de San Telmo y Federico Mayo.


Toledo y Melilla, las únicas dos ciudades que caen en sus precios máximos

Las viviendas más exclusivas experimentan descensos solo en estas dos capitales. El barrio de Casco Antiguo de Toledo ha sufrido un descenso de precios del 7% hasta los 3300€ el m2, mientras que el Paseo Marítimo Rafael Ginel cae hasta rozar los 3.150€ el m2, casuística que puede encontrar su origen en la falta de promociones de obra nueva.

José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa afirma: “En el incremento medio producido en los precios de vivienda influye notablemente la importante subida en los precios de vivienda de nueva construcción, con una fuerte demanda que se estima en al menos el doble del volumen de vivienda nueva promovida en España”.

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¿Dónde se encuentran las comunidades autónomas con menos diferencia de precio entre lo más caro y lo más barato? ¿Y en cuáles hay más distancia?

Extremadura es la Comunidad Autónoma con precios más igualitarios, ya que solo existe una diferencia de 1715€ entre las viviendas más caras en la Avenida de Elvas en Badajoz las más asequibles en Aldea Mortel en Cáceres. La Rioja es otra de las comunidades donde menos se mueven los precios: su capital, Logroño, también es una de las ubicaciones con un diferencial de precios poco marcado, que ha disminuido el último año hasta los 2170€. Por su parte, la ciudad autónoma de Melilla cuenta con una distancia de 2000€ entre lo más caro en el Paseo Marítimo Rafael Ginel y lo más barato en el Polígono Hebreo o la zona de las Cabrerizas altas.

En el extremo contrario, Madrid lidera las comunidades con más diferencias entre las zonas más pudientes y las más económicas, que llega a los 15.000€ entre Recoletos y la de San Cristóbal de los Ángeles, donde se pagan 900€ el m2 para adquirir vivienda.

Cataluña también cuenta con un diferencial cerca de los 9500€ entre el Paseo de Gràcia de Barcelona y Torreforta, en Tarragona. Por último, en País Vasco existen casi 7200€ de diferencia entre la Avenida de la Libertad o Plaza de Guipúzcoa en Donosti y la zona de Hollerías, Bilbao la Vieja y el Peñascal en Bilbao.

Si quieres consultar la tabla completa con los precios máximos y mínimos de vivienda en tu ciudad, puedes descargarla aquí.

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7 propuestas de regiones españolas para impulsar la oferta de vivienda

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Nuestro país vive un acusado desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado residencial. La falta de suelo, la lentitud en las gestiones urbanísticas o las dificultades para acceder a financiación son solo algunos de los factores. Por suerte, algunas administraciones de nuestro país están impulsando medidas para remediarlo. ¿Cuáles son? Te mostramos algunos ejemplos a continuación.

1. Nueva normativa urbanística de Madrid: cambios de uso, agilización de trámites burocráticos y transformación de locales en viviendas

Hace unos meses, el ayuntamiento de Madrid puso en marcha nuevas normas urbanísticas de la capital para adaptar el mercado inmobiliario a las necesidades actuales de la población.

Una de las principales medidas es la flexibilización de usos de ciertos inmuebles que han quedado obsoletos, como es el caso de locales comerciales siempre que cumplan las condiciones de habitabilidad con las que cuentan las construcciones de obra nueva.

También reguló nuevos modelos de vivienda emergentes como el coliving y el cohousing para garantizar un mínimo espacio en las estancias privadas y aumentar el espacio de las zonas comunes.

Otro de los aspectos clave de las nuevas normas urbanísticas desarrolladas por el Ayuntamiento de Madrid es unificar los criterios interpretativos para mejorar la seguridad jurídica y la simplificación de burocracia. Por ejemplo, ha eliminado las exigencias del PECUAU (planes especiales de control urbanístico ambiental), lo que permite agilizar los proyectos urbanísticos una media de un año y medio.

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La flexibilización de usos de inmuebles que han quedado obsoletos, las colaboraciones público privadas con ayuntamientos y la simplificación de trámites urbanísticos son algunas de las medidas más populares

2. La figura de las entidades urbanísticas certificadoras en Andalucía

Dada la falta de recursos de las administraciones públicas para conceder licencias de manera más ágil, la junta de Andalucía ha incluido dentro de su decreto ley de simplificación administrativa la figura de las entidades urbanísticas certificadoras, que podrán verificar si un particular ha aportado todos los documentos para obtener una licencia, si el proyecto y la documentación cumplen la normativa, entre otros aspectos.

Los ayuntamientos pueden contratar a compañías de ámbito privado, que deberán haberse registrado como entidades urbanísticas certificadoras previamente.

3. Decreto de emergencia habitacional en Baleares

El elevado turismo de las Islas Baleares unido a la poca superficie disponible lo convierte en uno de los mercados residenciales más tensionados de nuestro país.

Con el objetivo de crear más vivienda, el decreto impulsado por el gobierno Balear incluye aspectos como la flexibilización de cambio de uso de locales a viviendas o la división de viviendas de gran tamaño para crear viviendas más pequeñas adaptadas a las necesidades actuales. También permite el crecimiento en altura de los edificios, la creación de vivienda en terrenos de equipamientos públicos y privados o la reconversión de establecimientos turísticos obsoletos.

Por otro lado, se ha creado la figura de vivienda a precio limitado mientras se impulsa la creación de vivienda pública.

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4. Barcelona cede solares municipales a la Generalitat para construcción de vivienda asequible

Uno de los tenedores más grandes de suelo en nuestro país son las administraciones públicas. Y, en muchos casos, es urgente que las diferentes administraciones se pongan de acuerdo para encontrar los recursos y competencias que les permitan desarrollar proyectos urbanísticos.

Uno de los casos más recientes es el de la ciudad de Barcelona, que ha llegado a un acuerdo con el Gobierno de la Generalitat para ceder 11 solares municipales que permitirán construir 637 viviendas en un plazo de 5 años. Según las conversaciones establecidas, la idea es llegar a 27 solares.

 

 

5. El Pacto Social por la Vivienda 2022-2036 de País Vasco

En 2022, El Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes del Gobierno Vasco llegó a un ambicioso consenso con más de 60 entidades institucionales, sociales y empresariales.

Este pacto tiene como objetivo aumentar la oferta pública de alquiler asequible para llegar a un parque de 50.000 viviendas, así como rehabilitar 350.000 viviendas. Para ello, prevén aumentar el gasto público en vivienda de manera progresiva para que alcance el 1,5% del PIB.

 

 

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6. Plan Reviva de la Comunidad de Madrid para rehabilitar viviendas y destinarlas al alquiler asequible

Este ambicioso programa que ha puesto en marcha la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid) los propietarios ceden su vivienda en usufructo a la empresa municipal durante un periodo de tiempo determinado.

Se trata de viviendas vacías que, en su mayoría, presentan un alto grado de deterioro y desactualización que impide su habitabilidad. Si el inmueble necesita obras, EMVS Madrid adelanta su coste hasta 45.000€ al 0% de interés y se hace cargo del IVA. Este anticipo se descuenta poco a poco de la renta mensual que percibe el propietario, de manera que hace de nuevo habitable el inmueble sin tener que hacer un gran desembolso y sin las complicaciones y molestias que supone una obra.

De momento, se han realizado obras de hasta 8.000 euros en el 50% de las viviendas que han entrado en el programa y se han llevado a cabo reformas de hasta 45.000€ en el 32% de las viviendas.

7. Colaboración público privada para crear vivienda asequible en Zaragoza

La sociedad municipal Zaragoza Vivienda anunció a inicios de 2024 que había aprobado la adjudicación de contratos con 3 licitadoras para crear 376 viviendas de alquiler asequible en la capital. Este proyecto contará con la financiación de 15,5 millones de euros de Fondos Europeos Next Generation.

El objetivo es llevar a cabo 11 promociones inmobiliarias destinadas a jóvenes en los barrios zaragozanos de Las Fuentes, Valdefierro y Arrabal.

La fórmula que han elegido es la colaboración público-privada mediante la fórmula del derecho de superficie durante 50 años, que se puede prorrogar a 75 años.

Además, la capital aragonesa también ha puesto en marcha el programa ALZA, que consiste en que los propietarios cedan sus viviendas vacías a cambio de una gestión integral por un periodo de entre 5 y 7 años con cobro de alquiler garantizado. Las viviendas cuentan con un seguro multirriesgo de hogar y uno de impago a cargo de Zaragoza Vivienda.

De momento, el programa ya ha sacado al mercado más de 300 domicilios.

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