Hace unos días, desde Grupo Tecnitasa tuvimos la oportunidad de organizar junto a Veltis Rating, Grupo Lar y Tecnalia un evento dedicado a los riesgos inmobiliarios y su impacto en la inversión y financiación.
Durante la jornada, pudimos adentrarnos en el contexto macroeconómico actual, la importancia de los riesgos en la toma de decisiones de la inversión, cómo se puede utilizar el Smart Data y la IA para recopilar información y analizar los riesgos inmobiliarios y, también, cómo están afectando los riesgos climáticos al sector bancario a la hora de conceder financiación. A continuación, te desvelamos las conclusiones más importantes:
Determinar y controlar los riesgos, un elemento fundamental para reducir la incertidumbre
La primera mesa de debate, que giró en torno a los retos que suponen el análisis y los propios riesgos que plantean las operaciones inmobiliarias, puso de relieve algunas prioridades urgentes que debe asumir el sector. Beatriz Toribio, Secretaria General de APCEspaña, comenzó situando el punto de mira en los riesgos urbanísticos:
En la actualidad, existen más de 90 normas que pueden afectar a un proyecto urbanístico. Beatriz lamentó que, en pleno s. XIX, se tarde más tiempo en gestionar el suelo para que se convierta en finalista que en la propia construcción del activo. El hecho de que las competencias de urbanismo estén transferidas a las comunidades autónomas y, por tanto, cada una cuente con su legislación, también es un obstáculo importante.
Juan Manuel Morante, Director Financiero de Residencial Iberia de Grupo Lar, explicó que, en su opinión, la clave para reducir los riesgos de un activo todo lo posible es asegurar todo lo que pueda ser asegurable. “Yo lo que digo siempre es: cúbrete y duerme seguro”, aseveró.
También subrayó la importancia de tener una buena relación con varias entidades bancarias y no perder de vista la financiación alternativa, ya que puede ser clave en fases del proyecto en las que, por el momento, la banca tradicional no está abierta a financiar.
Jose Antonio Muro, Director General de Grupo Tecnitasa, expuso la importancia del análisis de riesgos en el contexto inmobiliario actual.
Ante la poca oferta de suelo finalista y de activos residenciales adaptados a las necesidades actuales, destacó cómo los proyectos de cambio de uso están creciendo cada vez más, como puede ser el cambio de edificio de oficinas a viviendas o a hoteles. En este tipo de proyectos, es imprescindible llevar a cabo un profundo análisis de riesgo además de tener en cuenta muchos otros factores.
El Director General de Grupo Tecnitasa puso en valor la figura del consultor, un actor indispensable que tiene la capacidad de interpretar estos datos de manera adecuada y en contexto gracias a su profunda visión de mercado y un gran conocimiento del mercado local. Según las propias palabras de Jose Antonio, “lo que funciona en un sitio no tiene por qué funcionar en otro”.
También hizo énfasis en la urgencia de controlar los riesgos climáticos, que afectan tanto al valor del activo como a su liquidez. Aquí se plantea uno de los grandes retos del sector: ser capaces de cuantificar económicamente el impacto de los riesgos climáticos sobre el valor del activo. Actualmente, solo se están empleando indicadores estáticos, pero es clave poder cuantificar cómo puede afectar el cambio climático o los riesgos asociados a la crisis energética.
En la actualidad, existen más de 90 normas que pueden afectar a un proyecto urbanístico. En pleno s. XIX, se tarda más tiempo en gestionar el suelo para que se convierta en finalista que en la propia construcción del activo.
¿Cómo pueden ayudarnos el Smart Data y la IA a reducir los riesgos en la inversión inmobiliaria?
La segunda mesa del evento tomó un rumbo mucho más tecnológico, donde Ricardo Antuña, CEO de Veltis Rating y Juan José Méndez Alonso, Director de Estudios y Proyectos en CEPREDE, analizaron las posibilidades que ofrece el Smart Data y la IA para conocer y mitigar riesgos en Real Estate.
El CEO de Veltis Rating destacó que, a la hora de aplicar modelos de IA al riesgo inmobiliario, la base reside en identificar los datos asociados a los riesgos: los datos sociales y políticos, los del entorno y los del activo. Los análisis que realizan con su herramienta de rating inmobiliario se basan en los riesgos, no en el valor.
Dentro de los datos, se encuentran los sistémicos, que impactan en el sector inmobiliario tanto a nivel nacional como municipal. Los riesgos sistémicos son empleo, renta, tipos de interés, inflación o crecimiento económico, entre otros. Pero, según afirmó el Director de CEPREDE, centro de predicción económica, tener el indicador no nos da la cadena de impactos que se pueden ir generando. Lo importante es contar con estos datos en tiempo real y de manera muy armonizada para poder aplicarlos de manera correcta y obtener el impacto en el precio del activo inmobiliario.
En línea con las declaraciones de José Antonio Muro en la mesa anterior, Juan José también puso el foco en la relevancia del conocimiento y los datos a nivel local. Un ejemplo es la tasa de esfuerzo: “La tasa de esfuerzo es un indicador imprescindible pero tiene una variabilidad en función del territorio. Las medias nacionales no sirven, hay que primar mucho la territorialidad.”
Más allá de identificar datos, el papel crucial de la IA se basa en monitorizar. “Los algoritmos del sector inmobiliario son muy difíciles de analizar sin la ayuda de IA, ya que esta nos proporciona una gran fiabilidad porque aprende de la información local, del entorno y la macroeconómica” aseguró el fundador de Veltis Rating.
Otro de los aspectos fundamentales para asegurar el buen funcionamiento de esta tecnología es proporcionar gran cantidad de datos de calidad para que tenga una base sólida sobre la que aprender y trabajar. En este sentido, para Veltis Rating ha supuesto un punto de inflexión el poder unir su capacidad tecnológica con la amplísima base de datos que le han brindado las valoraciones de Grupo Tecnitasa y el conocimiento de los riesgos climáticos que ha aportado Tecnalia.
¿Qué impacto tienen los riesgos climáticos en la banca?
La tercera mesa de debate se centró en cómo la banca está adaptándose al rigor técnico en materia climática que exigen los bancos centrales de la UE y cuál es el impacto a nivel de financiación dirigida al sector inmobiliario.
Mónica Prado, Responsable de Políticas de Riesgo y Sostenibilidad en Kutxabank, afirmó que los agentes bancarios se han convertido en actores protagonistas y concienciadores de que tenemos que evolucionar a una economía sostenible y proteger a sus clientes.
Resaltó la necesidad de evolucionar los riesgos tradicionales en el contexto del crédito y aterrizarlo en riesgos climáticos que impactan en todo el ciclo de vida del activo.
Para ello, es básico poder medir los riesgos climáticos a través del dato y, para hacerlo, necesitan poder cuantificar cómo puede afectar en la solvencia, en la cadena de valor y en el riesgo físico. “La regulación es abrumadora y nos hace tener que dar pasos muy rápido” afirmó la responsable de Kutxabank.
Paz Navarro, Responsable de Regulación, Servicios Interbancarios y Proyectos en Cooperación en CECA, afirmó que la regulación en materia climática tiene un gran impacto en la financiación. Sin embargo, a la hora de elaborar ratios, se están encontrando falta de calidad en los datos, criterios y metodologías definidas para realizar los cálculos pertinentes. En este sentido, afirmó que están en el principio del viaje y de empezar a incorporar herramientas de IA como la de Veltis.
Dicho esto, resaltó la necesidad de tener unos criterios comunes para que las letras de certificación energética puedan compararse con las del resto de la UE.
Juan Carlos Delrieu, Director de Estrategia y Sostenibilidad Asociación Española de Banca, destacó que el rigor exigido por los bancos centrales evidencia que es necesario gestionar el riesgo: al igual que Paz, también reiteró la urgencia de un marco regulatorio mucho más definido que requiere calidad de información, transversalidad, gobernanza y formación, para lo que colaborar con las administraciones públicas es un aspecto fundamental.
Además, explicó que, ahora mismo, el sector bancario se está viendo obligado a convivir con dos tipos de regulación: una que intenta mover el capital hacia proyectos sostenibles y un marco paralelo más complejo que exige que dicha inversión esté sujeta a transparencia.
Paz Navarro resumió muy bien el principal desafío al que se enfrenta el sector bancario: “El reto es conseguir ir coordinados en la aplicación de los riesgos y conseguir avanzar en la agenda 2030 en cooperación administración, reguladores y entidades financieras.”
El control de los riesgos es un tema complejo pero urgente de abordar en el sector inmobiliario. Solo así conseguiremos reducir la incertidumbre y garantizar el éxito y rentabilidad de las operaciones inmobiliarias en el contexto actual.
¿Te quedaste sin ver el evento y te gustaría recuperarlo? Puedes verlo completo en nuestro canal de YouTube.
Y, si quieres invertir en activos inmobiliarios y te gustaría recibir asesoramiento sobre los riesgos del activo en el que quieres invertir, contacta con nosotros y nuestro equipo de consultores estará encantado de explicarte.
