Claves para interpretar correctamente la información

Para que no caigas en estafas o problemas legales, aquí te aportamos una serie de consejos prácticos para estar alerta.

• Primero, identifica el Registro de la Propiedad y el número de finca.
• Segundo, revisa quién aparece como propietario y en qué proporción.
•  Tercero: fíjate bien en las cargas, como hipotecas o embargos.
• Cuarto, no olvides leer las notas marginales, que reflejan cambios posteriores importantes.

Cómo identificar la finca registral y su naturaleza jurídica

La finca registral es un número único que identifica un inmueble dentro del Registro de la Propiedad. Suele identificarse con un formato similar a este: “Finca registral n° 122345 del Registro de la provincia de Madrid n°3”.

Su naturaleza jurídica nos indica qué tipo de derecho o uso legal podemos darle. Por ejemplo, finca urbana (terreno dentro de un área planificada), finca rústica (terreno destinado a uso agrícola, forestal o ganadero) u otros tipos como suelo urbanizado o dotacional.

Qué significan los derechos del titular (nuda propiedad, usufructo, pleno dominio)

El titular del inmueble y los derechos que ostenta determinan el tipo de control o uso que puede ejercer sobre el bien. Dentro de estos usos existen los siguientes:

• Pleno Dominio: el titular es el dueño total del bien.
• Nuda Propiedad: el titular es su dueño legal pero no puede usar ni disfrutar del bien, aunque sí puede vender su parte.
• Usufructo: la persona puede usar y disfrutar del bien sin ser el dueño, es un derecho temporal y no puede vender el inmueble.

Cómo detectar y entender cargas y limitaciones legales

Es crucial saber identificar la sección correspondiente de la nota simple, ya que las cargas vigentes aparecen bajo el apartado de “Cargas y gravámenes”, mientras que las canceladas aparecen en la misma sección, pero se les añade una nota marginal de cancelación.

Interpretación práctica de las notas marginales

¿Cómo y dónde identificar una nota marginal? Las notas marginales se leen al margen del documento y reflejan cambios posteriores, como cancelaciones de hipotecas, ampliaciones de préstamos o modificaciones de titularidad.

Ejemplos prácticos de interpretación

A continuación, te mostramos ejemplos reales de notas simples en diferentes escenarios:

Ejemplo 1: finca libre de cargas

En este caso, muestra al propietario actual y no incluye ninguna carga registrada. No hay hipotecas, embargos ni otros derechos anotados.

Ejemplo 2: finca con hipoteca activa

Aquí, en la sección de cargas, aparece una hipoteca vigente a favor de un banco. Se indica el importe, la fecha y el número de escritura.

Ejemplo 3: finca con embargo anotado

En este caso, la nota simple indica un embargo judicial, normalmente en la sección de cargas o como nota marginal. Esto significa que hay una deuda pendiente y que el inmueble no puede venderse libremente.

Errores comunes al leer una nota simple

A continuación, te explicamos los fallos más frecuentes y cómo evitarlos para tomar decisiones más seguras al leer e interpretar una nota simple.

Confundir cargas vigentes con canceladas

La carga aparece listada, y si el lector no ve la nota de cancelación, este puede creer que sigue activa cuando no es así.

No revisar las notas marginales actualizadas

Muchos compradores las pasan por alto, pero son realmente importantes. Allí se registran actualizaciones como cancelaciones de hipotecas o embargos nuevos.

Ignorar discrepancias entre titular registral y vendedor

Antes de firmar, es esencial comprobar que la persona que vende el inmueble es el titular que figura en la nota simple.

Consejos para interpretar correctamente una nota simple

Antes de tomar decisiones, asegúrate de tener una correcta interpretación de una nota simple. Aquí te dejamos unos consejos que deberás tener en cuenta:

Verificar siempre la fecha de expedición

Asegúrate de que la nota simple sea reciente, una nota antigua podría no reflejar cargas, embargos o titularidades actuales.

Solicitar ayuda profesional si hay lenguaje técnico o dudas legales

Ante algunos términos complejos, lo mejor es consultar con un abogado o empresa de tasación para entender completamente el contenido.

Revisar toda la información antes de firmar un contrato

Por último, nunca firmes sin revisar la nota simple. Esto es clave para detectar hipotecas, embargos u otras limitaciones que podrían afectar a la operación.

Factores clave que influyen en la valoración de una empresa o negocio

Tu empresa es única, y su valor, también, Por eso hay elementos internos y externos que juegan un papel crucial. Aquí explicamos los más importantes:

Factores internos

• Estabilidad financiera: abarca los ingresos recurrentes, deudas controladas y márgenes de ganancia sólidos que aumentan el valor.
• Equipo y liderazgo: un equipo capacitado impulsa la credibilidad y el crecimiento futuro.
• Procesos operativos: sistemas eficientes, tecnología actualizada y protocolos claros reducen riesgos y aseguran que la empresa funcione.
• Clientes y reputación: añaden confianza y prestigio.
• Innovación y diferenciación: productos únicos, patentes o modelos de negocio difíciles de copiar garantizan una posición competitiva.

 Factores externos

• Condiciones del mercado: un sector en declive puede reducir el valor, incluso si el negocio es rentable.
• Regulaciones y políticas: cambios legales (impuestos, normativas ambientales).
• Economía global: inflación, tasas de interés o crisis internacionales.
• Competencia: la entrada de nuevos actores puede alterar la posición del negocio en el mercado.
• Tendencias sociales: cambios que exigen adaptarse para mantener la relevancia dentro del sector.

Situación financiera y rentabilidad histórica

Hay elementos que son como una brújula para decidir si invertir, comprar o confiar en un negocio. Para entender el valor de una empresa hay que analizar cuatro piezas clave:

1. Estados financieros: el auténtico historial de una empresa. Muestran cuánto gasta, cuánto debe, qué tiene y ayuda a predecir si la entidad podrá crecer o enfrentar problemas en el futuro.
2. Márgenes: son el oxígeno del negocio. Si vendes tu producto o servicio por 100 euros y te cuesta 60 euros producirlo, entonces tu margen es de 40 euros. Unos márgenes altos significan que la empresa es eficiente y puede invertir en mejoras.
3. Ingresos recurrentes: son como un «salario fijo». Si tienes clientes que pagan todos los meses (por ejemplo, suscripciones), la empresa generalmente tiene estabilidad y menos riesgo.
4. Resultados anteriores: son el «historial de logros». Si durante años la empresa ha ganado dinero y superado crisis económicas, es más probable que siga haciéndolo.

Modelo de negocio y recurrencia de ingresos

La forma en que una empresa genera ingresos y la estabilidad de su modelo de negocio influyen directamente en su valor. Si hablamos de B2B (empresas que venden a otras empresas), estas suelen tener contratos a largo plazo y relaciones más sólidas, lo que aporta estabilidad.

En el B2C (empresas que venden directamente a consumidores), el flujo de ingresos puede ser más volátil, ya que depende de las decisiones individuales de compra.

Posición competitiva y cuota de mercado

Identificar las barreras de entrada (como costes altos o regulaciones) es importante ya que, si estas son bajas, los nuevos competidores podrían amenazar tu posición. Si son altas, esta posición será, como es lógico, mucho más estable y fuerte.

Por último, es importante tener claro que la cuota de mercado (el porcentaje que controlas del sector) revela tu influencia real: a mayor participación, más capacidad para fijar precios, innovar y crecer.

Dependencia del propietario o del equipo actual

Es clave distribuir responsabilidades, documentar procesos y formar equipos que puedan operar de manera autónoma. Así, el negocio se vuelve menos vulnerable a la hora de depender de una sola persona.

Pasos para realizar una valoración empresarial

Valorar una empresa es como medir su «precio real» para tomar decisiones importantes. Por eso ten en cuenta los siguientes pasos.

• Recopilación de información clave: primero se deben reunir datos esenciales de la empresa: estados financieros históricos, contratos importantes, etc.
• Elección del método de valoración: elegir el adecuado depende del tipo de empresa.
• Análisis de riesgos y ajustes: se evalúan factores como la estabilidad del sector, la dependencia de clientes clave o cambios regulatorios.
• Revisión y verificación: se comprueba que todos los cálculos sean coherentes, los datos estén actualizados y no haya errores.
• Elaboración del informe final: se redacta un documento claro que incluya:
  • Resumen ejecutivo: explica el valor estimado en términos sencillos.
  • Metodología usada: detalla cómo se llegó al resultado.
  • Supuestos clave: menciona factores que podrían cambiar el valor (como una crisis económica).
  • Recomendaciones: sugiere pasos siguientes, como buscar inversores o ajustar estrategias.

Recopilación de documentación clave

Para gestionar cualquier proyecto o negocio de manera sólida, es fundamental reunir los documentos esenciales. Estos son los más importantes:

1. Balances financieros: propiedades, deudas, dinero en efectivo, en un momento concreto.
2. Cuentas de resultados: muestran si el negocio gana o pierde dinero mes a mes o año a año, detallando ingresos y gastos.
3. Contratos vigentes: acuerdos con clientes, proveedores o socios.
4. Plan de negocio: el «mapa» que explica los objetivos, estrategias y proyecciones a futuro.
5. Impuestos y obligaciones legales: incluye comprobantes de pagos, declaraciones y permisos para operar sin problemas.
6. Seguros y garantías: documentos que protegen ante imprevistos, como accidentes o fallos técnicos

Análisis de información financiera y no financiera

Los datos financieros (como ganancias, gastos o deudas) son esenciales, pero deben combinarse con factores estratégicos y del sector para tener una visión completa.

Para analizar los datos financieros se deben revisar los márgenes de ganancia, liquidez y endeudamiento para evaluar salud económica. También comparar resultados de varios años, para ver si el estado de la empresa mejora o empeora. Por último, se verifica si los ingresos superan los costos de manera sostenible para comprobar la rentabilidad.

Aplicación del método elegido y justificación

Seleccionar el método correcto no solo resuelve problemas concretos, sino que también sirve para analizar las características claves del negocio.

Por ejemplo, un inversor interesado en adquirir una empresa de alimentación utiliza el método del multiplicador (basado en ventas comparables del sector) para estimar su valor. Elige este enfoque porque la empresa tiene ventas estables y existen datos públicos de transacciones similares, lo que simplifica el cálculo.

Elaboración del informe final de valoración

Además de tener los métodos claros, El cliente debe entender el valor de un bien, proyecto o situación específica, es decir un informe de valoración profesional, que incluya:

• Introducción: incluye un informe que explica en detalle por qué se realizó la valoración.
• Metodología: se justifican las técnicas utilizadas como comparación con casos similares, análisis de costes o proyecciones de ingresos futuros.
• Resultados y análisis: se establece el valor del negocio indicando el rango o cifra final de manera destacada. También se explica qué aspectos influyeron en el resultado final.
• Conclusiones y recomendaciones: se entrega un resumen claro en el que se establecen los hallazgos principales expresados en un lenguaje sencillo.

¿Cómo funciona una Due Diligence?: fases del proceso

Lo primero que tienes que saber del proceso de una Due Diligence es que es realmente profesional y tiene un enfoque 100% estructurado de análisis empresarial.  Estas son las fases clave del proceso:

Preparación y recopilación de documentación

En esta primera etapa se define el alcance del análisis y se toma toda la documentación que pueda ser relevante. Aquí se incluyen documentos financieros como balances, flujos de caja o cuentas de resultados. También contratos legales con clientes o proveedores, declaraciones de impuestos y otros documentos como licencias o permisos.

Análisis e investigación de la información

Aquí los expertos revisan a fondo todos los datos aportados para evaluar si existen riesgos, inconsistencias o irregularidades. Dentro de las áreas a revisar se incluyen la financiera, la legal, la fiscal y la operativa/comercial.

Redacción del informe final y recomendaciones

Todo este proceso se detalla en un informe final con recomendaciones que incluye un resumen de todos los hallazgos y posibles riesgos detectados (si los hubiera), un análisis de cada área de la empresa y estrategias para mitigar los problemas, renegociar términos o incluso cancelar la operación si no resultase viable. 

Tipos de Due Diligence en el ámbito empresarial

En el entorno empresarial, existen diferentes tipos de Due Diligence y cada una está enfocada a diferentes áreas de análisis. A continuación, te contamos los principales tipos y su relevancia:

Due Diligence legal

La due diligence legal revisa todos los aspectos jurídicos que pueden hacer que una empresa esté en riesgo. Incluye una revisión de acuerdos con clientes, proveedores, posibles litigios y disputas de propiedad intelectual. También evalúa el correcto cumplimiento normativo en diferentes áreas.

Due Diligence financiera y contable

En este tipo de Due Diligence se revisa la salud económica de la empresa evaluando sus balances de resultados y su flujo de caja. También se tienen en cuenta prácticas contables, deudas y obligaciones y algunas proyecciones futuras de sostenibilidad económica. 

Due Diligence fiscal y laboral

La due diligence fiscal y laboral se enfoca en revisar las obligaciones tributarias y laborales de una empresa. Esto implica analizar las declaraciones fiscales, inspecciones previas y el cumplimiento de las normativas tributarias, así como evaluar los contratos laborales, políticas internas y el cumplimiento de las leyes laborales. 

Due Diligence comercial y estratégica

Por otro lado, la Due Diligence comercial y estratégica examina el posicionamiento del negocio desde una perspectiva operativa y de mercado. En este proceso se evalúa el modelo de negocio, identificando su estrategia empresarial y oportunidades de crecimiento. 

Due Diligence urbanísticas

Este tipo de due diligence es clave en operaciones que implican activos inmobiliarios o desarrollos urbanísticos. Se revisan aspectos como la legalidad del suelo, licencias de construcción, normativas urbanísticas aplicables, cargas administrativas o servidumbres. Su objetivo es asegurar que el inmueble o terreno cumple con todos los requisitos legales y que no hay impedimentos para su uso o desarrollo futuro.

Due Diligence técnicas

La due diligence técnica se centra en evaluar el estado físico de activos como instalaciones, maquinaria o infraestructuras. Es habitual en sectores industriales o inmobiliarios y puede incluir inspecciones, informes de mantenimiento, eficiencia energética o cumplimiento de normativas técnicas. Ayuda a identificar costes ocultos de reparación o renovación.

Due Diligence de carteras

Este tipo se aplica cuando se evalúan carteras de activos, como inmuebles, productos financieros o préstamos. Analiza la calidad de los activos, su rentabilidad, riesgos asociados y cumplimiento de normativas. Es común en operaciones de inversión, reestructuración o compraventa de activos múltiples, asegurando un análisis detallado de cada componente de la cartera.

Ventajas de realizar una due diligence

Como es lógico, este análisis exhaustivo no solo nos ayuda a evitar problemas ocultos, sino que también nos proporciona valiosas herramientas para negociar mejores términos en una transacción. Como podemos identificar posibles sorpresas legales, financieras o estructurales, podemos también minimizar ciertos riesgos y evitar complicaciones futuras.

También nos asegura que las decisiones de compra o inversión se basen en información real, verificada y completa, haciendo que haya más probabilidad de éxito. Con los hallazgos del análisis, los compradores o inversores podrás renegociar precios o condiciones contractuales con argumentos sólidos, consiguiendo un acuerdo más favorable.