¿Qué es un inmueble ligado a una explotación económica?

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Inmuebles ligados a explotaciones económicas: definición y tipos

Cuando hablamos del concepto de “inmueble”, lo más normal es pensar en edificios destinados a un uso residencial. O, en cualquier caso, también nos viene a la cabeza un local para uso comercial. Sin embargo, muchos de ellos están destinados a servir de apoyo para actividades económicas específicas. 

Estos son los que conocemos como inmuebles ligados a explotaciones económicas y contribuyen a la dinámica local y regional, ayudando a generar riqueza. Por tanto, en Tecnitasa creemos que conocer este tipo de inmuebles no tan habituales es fundamental para tomar decisiones informadas en compraventa e inversión.

A continuación, te contamos todo lo que necesitas saber sobre qué es un inmueble ligado a una explotación económica. ¡Toma nota!

que es un inmueble ligado a una explotación económica

¿Qué es un inmueble ligado a una explotación económica?

Un inmueble ligado a una explotación económica es un edificio o parte de él que se destina de manera específica al desarrollo de una actividad económica concreta. Reciben el nombre de ILEE, y su uso está condicionado por la naturaleza propia del negocio que alberga.

A diferencia de un inmueble tradicional, que tiene como objetivo ser un espacio habitable para individuos y familias (incluidos también los locales comerciales), un ILEE solo necesita ser apto para actividades empresariales, por lo que tienen sus propios requisitos específicos. 

Características principales de ILEE

Entre las características más importantes de un ILEE encontramos las siguientes:

  • Uso obligatorio en una actividad económica: estos edificios se diseñan de manera específica para albergar negocios como clínicas, hoteles o fábricas. Por lo tanto, su funcionalidad va a depender de qué actividad económica haya en ellos.
  • Dependencia operativa del negocio: según sea el rendimiento económico del negocio así será el valor del inmueble. Aquí debemos tener en cuenta conceptos como el flujo de caja o la viabilidad financiera del proyecto.
  • Impacto en la fiscalidad:  no debemos olvidar que los ILEE están sujetos a normativas fiscales según su naturaleza productiva. Por tanto, puede que haya ciertas actividades con deducciones fiscales o impuestos locales específicos.

Diferencia entre un inmueble residencial y un ILEE

La principal diferencia de este tipo de inmuebles reside en su uso, ya que el residencial corresponde a viviendas para individuos, mientras que los ILEE se emplean para el desarrollo de actividades económicas.

Por otra parte, los inmuebles residenciales están sujetos a regulaciones urbanísticas como el Código Técnico de Edificación, al contrario que la mayoría de los ILEE. Además, de cara a una valoración profesional, en los primeros se tiene en cuenta un estudio comparativo del mercado y en los segundos se incluye análisis financiero y flujos de caja.

inmueble ligado a una explotación económica

Tipos de inmuebles ligados a explotaciones económicas

A continuación, vamos a ver los principales inmuebles ligados a explotaciones económicas según la actividad que se desarrolla en ellos:

Edificios industriales y fábricas

Este tipo de edificios son estructuras diseñadas para fabricar, almacenar y gestionar logística. Los más habituales son naves de producción, almacenes o centros de distribución. Suelen ser el centro neurálgico de la producción de los bienes y están diseñados para maximizar la eficiencia operativa.

Centros de transporte y aparcamientos

Este tipo de edificios cumplen una función específica en la movilidad y el transporte. Los más comunes son estaciones de autobuses o trenes, aeropuertos o aparcamientos. 

Establecimientos turísticos (hoteles, campings, etc.)

Entre los establecimientos turísticos más habituales destacamos los hoteles, los hostales o los campings, y su valor depende directamente de la capacidad que tengan para generar ingresos a través del turismo. Para valorar este tipo de edificios, debemos tener en cuenta factores como la ubicación, la calidad de las instalaciones o el flujo de turistas. 

Instalaciones sanitarias (hospitales, clínicas)

Como es lógico, los hospitales y clínicas son edificios fundamentales para el sector salud. Aunque deben cumplir condiciones de salubridad por motivos evidentes, su diseño es específico para servicios médicos y necesitan ciertas licencias y permisos especiales.

Espacios recreativos y deportivos (cines, teatros, polideportivos)

De manera similar a los establecimientos turísticos, un espacio recreativo o deportivo se valora en función de su capacidad para generar ingresos. Los más comunes son cines, teatros, instalaciones deportivas o salas de fiesta. Es importante tener en cuenta su capacidad para atraer público de manera constante.

Centros educativos y culturales

Dentro de los centros educativos encontramos universidades, colegios y cualquier tipo de centro de formación. Estos deben estar diseñados de manera específica para la enseñanza y contar con equipamiento educativo especializado. Suelen requerir grandes inversiones en infraestructura y tecnología, lo que los hace más valiosos por regla general.

Residencias específicas (estudiantes, tercera edad)

Consideramos a las residencias como ILEE debido a que generan ingresos a través de alquileres o servicios asociados y requieren una gestión y mantenimiento especial.

Valoración y tasación de inmuebles ligados a explotaciones económicas

Para poder valorar con precisión este tipo de inmuebles, necesitamos hacer un análisis que tenga en cuenta factores a nivel económico, operativo y urbanístico. Para ello, utilizamos métodos regulados por normativas como la orden ECO/805/2003.

Factores que influyen en la tasación de estos inmuebles

Dentro de este proceso de valoración, tenemos en cuenta el potencial de ingresos condicionado por la ubicación del edificio, su rentabilidad proyectada en flujos de caja y márgenes de beneficios, el estado físico del inmueble y las normativas y licencias con las que cuenta.

Métodos de valoración utilizados

Para valorar un ILEE, utilizamos 3 métodos principalmente:

  • Actualización de rentas (enfoque de ingresos): se calcula el valor presente de los flujos de caja futuros generados por la explotación económica. Se utiliza la fórmula de Beneficio Operativo Neto / Tasa de Capitalización.
  • Método de comparación: solo se si existen inmuebles similares en el mercado.
  • Método del coste de reemplazamiento: aquí se calcula el coste de reconstruir el inmueble con las condiciones actuales, incluyendo pequeños ajustes por depreciación física y funcional. 

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Tecnitasa: expertos en valoración de inmuebles ligados a explotaciones económicas

Tecnitasa es tu mejor opción para realizar valoraciones de ILEE. Destacamos por nuestra experiencia en tasaciones de explotaciones económicas. Somos una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España. Contacta con nosotros y te atenderemos lo antes posible.

¿Cómo se determina el valor de una patente?

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¿Cómo se determina el valor de una patente?

En Tecnitasa, insistimos siempre en la importancia de una valoración objetiva de los inmuebles. Como es lógico, estamos hablando de elementos tangibles, con una serie de características físicas medibles y algunas otras circunstancias más subjetivas que pueden afectar al resultado final.

Sin embargo, ¿cómo se determina el valor de una patente? Este proceso consiste en calcular cuánto vale a nivel económico algo intangible pero realmente útil para una empresa, por lo que se necesita de un equipo de profesionales expertos que garanticen un resultado preciso y confiable.

A continuación, te contamos todo sobre los métodos clave para calcular el valor de una patente y los factores que influyen en el proceso. ¡Toma nota!

como se determina el valor de una patente

Proceso de valoración de una patente

Para valorar algo intangible como es una patente, se deben seguir una serie de pasos dentro de un sistema claro y establecido. Aquí te los detallamos paso a paso. 

Identificación de la patente

Lo primero es determinar con una valoración exhaustiva qué alcance, novedad y aplicabilidad tiene la patente dentro del mercado. Para ello, debemos examinar toda la documentación que se tenga registrada de la misma para comprender su cobertura legal y técnica. 

También analizamos el estado de la técnica para determinar hasta qué punto la invención representa una novedad, además de evaluar su aplicabilidad dentro de la industria y si tiene potencial comercial. 

Análisis de la tecnología

También se debe analizar en detalle la tecnología protegida por la patente. Se estudia si es viable a nivel técnico y si resuelve problemas existentes, además de comparar cuánto innova respecto a otras soluciones ya existentes. Por último, se evalúa su ciclo de vida y potencial de desarrollo en un futuro. 

Análisis de mercado

El mercado manda, por lo que es fundamental tenerlo en cuenta. En una tasación de patente investigamos la demanda actual y futura para la tecnología en cuestión, cómo se puede aplicar en diferentes sectores y cuánto de probable es que la industria la adopte como estándar.

Selección del método de valoración

Debemos elegir el método de valoración más correcto según diversos factores, como el estado de desarrollo de la tecnología, datos comparables de otras patentes similares en el mercado o el propósito de la valoración (venta, litigio, licencia, etc.).

Los métodos más comunes son:

  • Método basado en costes
  • Método de mercado
  • Método basado en ingresos
  • Método basado en opciones

Cálculo del valor

Llegamos al momento más importante del proceso, en el que estimamos a nivel numérico el valor de una patente. Para ello, recopilamos datos financieros relevantes, como costes de desarrollo o ingresos proyectos, aplicamos el método de valoración más adecuado y consideramos factores de riesgo que puedan terminar de ajustar el valor.

Por ejemplo, si utilizáramos el método basado en ingresos, proyectaríamos los flujos de caja futuros que pueda generar la patente, aplicaríamos una tasa de descuento para obtener el valor neto y ajustaríamos el valor considerando la fortaleza legal de la patente o el riesgo de obsolescencia. 

Elaboración del informe de valoración

Como es lógico, todo esto no puede calcularse sin más, ya que tiene que ser proyectado en un informe de valoración final. 

Aquí se debe incluir una descripción detallada de la patente y la tecnología que incorpora, qué metodología se ha aplicado para la valoración, un análisis del mercado y competencia, los cálculos detallados y el valor estimado de la patente.

valor de una patente

Factores que influyen en la valoración de una patente

Existen una serie de factores que pueden hacer que una patente sea más o menos atractiva a nivel estratégico y económico. Los vemos:

Vigencia y estado legal de la patente

Las patentes tienen un período limitado de vigencia (generalmente 20 años desde su solicitud). Por tanto, cuanto más tiempo quede antes de que expire, mayor será su valor, ya que ofrece un período más largo para explotar comercialmente la invención sin competencia directa.

Ten en cuenta que una patente concedida tiene mayor valor que una en trámite, ya que garantiza derechos exclusivos. Por otro lado, si tu patente se encuentra involucrada en algún litigio, es normal que vea reducido su valor.

Potencial de ingresos y rentabilidad

El potencial de ingresos se refiere a todos esos ingresos futuros que podrías obtener con tu patente en base a licencias, ventas o autoexplotación de la misma. Como es lógico, valoramos más todas esas patentes que ya cuentan con un historial probado de rentabilidad o que tienen una aplicación clara y evidente en un mercado con alta demanda.

Si las licencias son válidas para disfrutar de diferentes fuentes de ingresos, esto les confiere un mayor nivel de diversificación, lo cual hace que valgan más y tengan una explotación más amplia. 

Exclusividad y protección frente a la competencia

Una patente sólida con reivindicaciones bien redactadas y difícilmente replicable por competidores tiene un mayor valor. Además, existen patentes protegidas en múltiples jurisdicciones, más en mercados clave como Estados Unidos o Europa, que tienen un valor superior porque ofrecen mucho más alcance comercial. 

Costes de desarrollo, mantenimiento y explotación

Aquí vemos el grado de rentabilidad en la inversión que supone crear la patente, costes de mantenerla activa en el registro (tasas anuales), etc. Si los costes son muy elevados y los ingresos que se espera obtener no los justifican, la valoración final cae.

Si no se tienen datos fidedignos sobre la explotación futura, se suele dar preferencia en cuanto a valoración a todas aquellas patentes desarrolladas con menor inversión inicial o que requieren menos recursos para ponerlas en funcionamiento. 

Mercado objetivo y sectores donde puede aplicarse

Una patente aplicable a sectores amplios o industrias con alta demanda tecnológica tiene un valor significativamente mayor. Por ejemplo, tecnologías disruptivas en sectores como biotecnología o inteligencia artificial suelen ser muy valiosas.

Métodos para calcular el valor de una patente

En Tecnitasa trabajamos con tres métodos principales para determinar el valor de una patente, cada uno con sus propias características y aplicaciones:

Método de coste: valoración basada en la inversión realizada

El método de coste es el que considera que hay una relación directa entre lo que nos cuesta poner en marcha una patente a nivel de desarrollo industrial y su valor económico. 

Para calcular este valor con dicho método, se deben estimar todos los costes asociados, incluir costes directos como materiales, mano de obra o gestión y considerar valores actuales de gastos.

Este método es muy útil cuando la patente ha sido lanzada recientemente y no tenemos datos sobre su capacidad de explotación. Se puede establecer un valor mínimo que se podrá actualizar en el futuro cuando se tengan más datos. 

Método de mercado: comparación con patentes similares

Este método estima el valor de la patente basándose en transacciones conocidas de patentes similares en el mercado. Para ello, se buscan datos de transacciones de patentes comparables en términos de utilidad, especificidad tecnológica o propiedad y después se analizan informes anuales de empresas o bases de datos de tasas de royalties.

Este es un buen método si tenemos datos de mercado fiables sobre patentes muy parecidas, si esta patente pertenece a un sector con transacciones frecuentes o si se busca un valor que se base lo máximo posible en el mercado actual. 

Método de ingresos: estimación de beneficios futuros

Este método se basa en el principio de que el valor de un activo está relacionado con los flujos de ingresos que puede generar en el futuro. Para calcular el valor utilizando este enfoque se estiman los flujos de caja futuros que la patente puede generar. Después se aplica una tasa de descuento para calcular el valor actual neto de estos flujos.

Este método suele ser el más adecuado para la mayoría de casos, ya que refleja lo mejor posible el potencial de la patente y tiene en cuenta sus posibilidades de crecimiento. Si tienes una patente que genera ingresos sostenidos, este es sin duda tu método. 

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Tecnitasa: expertos en valoración de patentes y activos intangibles

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¿Qué hacer si un banco rechaza mi tasación?

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¿Qué hacer si un banco rechaza mi tasación?

Sabemos que en cualquier operación económica, la incertidumbre y la sensación de desprotección nunca son buenas aliadas. Esto es, ni más ni menos, que lo que ocurre cuando llevas tu tasación de la vivienda que quieres comprar a tu banco… y esta es rechazada.
Sin embargo, desde Tecnitasa queremos transmitirte tranquilidad ya que este no es, ni mucho menos, el final del camino. A continuación, exploraremos las razones más comunes por las que esto sucede y qué hacer si un banco rechaza mi tasación. ¡Toma nota!

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¿Por qué un banco puede rechazar una tasación?

Los bancos pueden rechazar tu tasación por varios motivos, lo cual puede tener un impacto significativo a la hora de que te concedan la hipoteca. A continuación, te contamos los principales factores que pueden llevar a esta situación:

Tasadora no homologada o no reconocida por el banco

Algo que repetimos siempre desde Tecnitasa, es que los bancos sólo aceptan tasaciones si estas son realizadas por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. De hecho, ciertos bancos trabajan con una pequeña lista de esas sociedades, en las cuales confían. Si no se está en esa lista, existe la posibilidad de que rechacen el informe.

Informe de tasación emitido por una tasadora que no trabaja con ese banco

Cada entidad bancaria suele tener acuerdos con determinadas sociedades de tasación y, aunque la empresa elegida esté homologada por el Banco de España, si no está dentro de la red de tasadoras con las que trabaja el banco, es posible que rechacen el informe. En estos casos, pueden solicitar que se realice una nueva tasación con una empresa de su lista de confianza.

Tasación caducada

Las tasaciones inmobiliarias tienen una validez de seis meses desde la fecha de emisión. Si el informe presentado ha superado este plazo, el banco puede rechazarlo por considerarlo desactualizado. Esto se debe a que el mercado inmobiliario es dinámico y los precios pueden fluctuar con el tiempo. En estos casos, será necesario solicitar una nueva tasación para garantizar que el valor reflejado sigue siendo acorde a las condiciones del mercado actual.

El informe no cumple los estándares técnicos del banco

Cada banco tiene requisitos específicos sobre cómo debe estructurarse y presentarse un informe de tasación. Si la tasación no incluye los datos necesarios, presenta errores técnicos o no sigue la metodología exigida por la entidad financiera, es probable que sea rechazada. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si faltan detalles sobre la ubicación del inmueble, su estado de conservación o si la valoración no ha seguido los criterios establecidos por la normativa vigente.

tasacion

¿Qué hacer si tu banco no acepta la tasación?

Llegados al punto en el que tu banco no ha aceptado el informe de tasación que le has entregado, esto es lo que puedes hacer:

Solicitar una nueva tasación con una tasadora homologada

Lo más evidente y práctico es pedir una nueva tasación. Eso sí, asegúrate de que esta se encuentre homologada por el Banco de España y trabaje con el banco al que la vas a llevar, lo cual te ahorrará quebraderos de cabeza. En 2025, existen sólo 32 tasadoras homologadas, entre las que se encuentra Tecnitasa que además trabaja con todos los bancos. Seguramenre te hayas preguntado quien paga la tasación en una hipoteca. 

Consultar con otras entidades bancarias

De la misma manera que el banco puede pedirte que trabajes con otra sociedad de tasación, tú puedes trabajar con otro banco. Mientras que el primero ha podido rechazar tu informe, otro podría llegar a aceptarlo sin problema. Plantéate explorar otras opciones con diferentes entidades financieras.

Recurrir la tasación si consideras que es incorrecta

Si te han rechazado la tasación por fallos en la misma, puedes solicitar una revisión o corrección del informe, especialmente si existen errores evidentes. Averigua la causa del rechazo, presenta una reclamación a la entidad o solicita una segunda tasación a la sociedad de tasación.

¿Cómo afecta el rechazo de una tasación a tu hipoteca?

El rechazo de la tasación puede afectar la viabilidad de la hipoteca. Vemos por qué y cuáles son tus opciones:

¿Puede el banco negarte la financiación?

Sí, el banco puede rechazar por completo tu hipoteca si rechaza la tasación, en especial si ve que el inmueble no es garantía para conceder el préstamo. Si concluyen que no cumple con sus políticas de riesgo, podrían cancelar la financiación.

¿Se puede renegociar la tasación con la entidad bancaria?

Esto no es común, pero se pueden explorar otras vías como solicitar una revisión de la tasación en caso de errores, aportar documentación adicional que respalde un valor más alto, como comparativas de mercado, o pedir una “segunda opinión” a otra sociedad de tasación.

Alternativas si el banco reduce el porcentaje de financiación

Si el banco reduce el porcentaje de tu financiación, te recomendamos que hagas lo siguiente:

  • Busca otro banco: la opción más sencilla, ya que cada banco tiene sus propias políticas de riesgo.
  • Renegocia el precio de compra: presenta la tasación con valor más bajo y trata de que el vendedor ajuste su precio en base a este documento.
  • Explora otras opciones de financiación: algunas entidades podrían ofrecer productos un mayor porcentaje del valor de tasación.

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Tecnitasa: tasaciones oficiales y aceptadas por todos los bancos

Si buscas una tasación profesional y no quieres tener problemas con tu banco a la hora de solicitar financiación, Tecnitasa te lo pone fácil. Somos tu mejor opción para obtener tasaciones profesionales, homologadas por el Banco de España y aceptadas por todas entidades bancarias.
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¿Cuánto se revaloriza una vivienda tras reformar?

¿Cuánto se revaloriza una vivienda tras reformar?

¿Cuánto se revaloriza una vivienda tras reformar?

Cuando compramos una vivienda, tenemos que tener en cuenta no solamente sus características básicas a nivel de construcción, la zona en la que se encuentra o la antigüedad del edificio, sino también sus posibilidades de mejora y optimización.

Sin duda, el proceso que mejor representa esta mejora es el de una reforma integral. En ella, se puede aumentar de manera significativa el valor estimado del inmueble a través de modificaciones en la distribución, acabados, mobiliario, etc.

En Tecnitasa, queremos que todos nuestros clientes se mantengan informados de los diferentes factores que pueden incrementar o disminuir el valor de su vivienda. Hoy, hablamos de cuánto se revaloriza una vivienda tras reformar y los diferentes tipos de reforma.

¿Cuánto se revaloriza una vivienda tras reformar?

¿Por qué reformar una vivienda puede aumentar su valor?

En líneas generales, la razón más evidente por la que una vivienda reformada puede ver aumentado su valor es la mejora de la funcionalidad, la estética o la eficiencia que se puede conseguir en la propiedad. Esto hace a la vivienda mucho más atractiva para potenciales compradores, consiguiendo que sea más demandada que antes.

Mejora de la funcionalidad y comodidad

Las reformas integrales hacen que el espacio de una vivienda se transforme por completo, actualizándose de cara a las tendencias modernas y mejorando la calidad de vida de sus habitantes. Se pueden incorporar baños y cocinas con diseños actuales y electrodomésticos más eficientes, a la vez que se redistribuyen espacios o se instalan sistemas domóticos. 

Aumento de la eficiencia energética

Una mejora en la eficiencia energética reduce los costes de mantenimiento del inmueble. Al obtener un certificado energético de mayor nivel, el valor de tasación también aumentará. Algunas reformas comunes que mejoran este aspecto son la instalación de ventanas con doble acristalamiento, sistemas de aislamiento térmico o electrodomésticos de bajo consumo. 

Cumplimiento normativo y seguridad

Muchas viviendas anticuadas dejan de cumplir con ciertas normas de seguridad y salubridad, en especial en casos como el de las tuberías o la instalación eléctrica. Con una reforma se actualizan estas instalaciones y se mejoran estructuras que puedan haber sido deterioradas con el paso del tiempo.

revalorización de una casa tras reforma

¿Cuánto puede aumentar el valor de una vivienda tras una reforma?

Dependiendo del tipo de reforma que se haga y dónde se encuentre el inmueble, el valor de la vivienda puede aumentar en mayor o menor medida:  

Revalorización Media de una Vivienda Reformada en España

En España, una vivienda reformada tiene de media un valor un 24% mayor que una sin reformar. Cuando hablamos de reforma integral, podemos ver cómo se puede incrementar el valor de una vivienda entre un 20% y un 30% en promedio.

Mientras tanto, las reformas parciales que no implican una modificación en la estructura, pueden aumentar su valor entre un 14 y un 20% su valor.

Diferencias por Comunidades Autónomas y ciudades

La ubicación juega un papel clave en la revalorización de cualquier vivienda. En zonas de alta demanda como Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao o Valencia, vemos que las reformas integrales pueden aumentar el valor de la vivienda en torno a un 35 – 40% en la mayoría de casos.

Mientras tanto, observamos que en zonas con potencial de crecimiento más limitado como Murcia, Canarias, La Rioja o Baleares, las tasas de revalorización tras una reforma son algo más moderadas, con cifras que oscilan entre un 12 y un 15% aproximadamente.

Factores que influyen en la revalorización tras una reforma

Existen diversos factores que pueden influir en cómo y cuánto se revaloriza una vivienda tras ser reformada:

Calidad de los materiales y acabados

Elegir materiales de alta calidad juega un papel fundamental en la revalorización de una vivienda. Usar materiales como el cuarzo, el granito o griferías de primeras marcas puede conllevar un aumento del valor del 10% o superior.

Diseño y funcionalidad

La creación de espacios abiertos y luminosos que se inspiren en tendencias actuales puede aumentar el valor de una vivienda hasta en un 20%. Esto implica integrar el salón con la cocina, optimizar espacios mediante soluciones de almacenamiento inteligentes o incorporar sistemas domóticos y de eficiencia energética como paneles solares o iluminación LED. 

Condiciones del mercado inmobiliario

Como señalamos antes, en zonas de alta demanda, una vivienda reformada puede ver cómo su valor se incrementa más que en zonas en crecimiento. En el mercado actual, también se debe tener en cuenta la importancia de las tendencias de sostenibilidad y la adaptación a las necesidades del mercado local. 

Tipos de reformas y su impacto en el valor de la vivienda

Podemos destacar 3 grandes tipos de reformas, según su impacto en la vivienda:

Reformas integrales: ¿cuánto pueden revalorizar?

Las reformas integrales suponen una transformación completa del inmueble. Redistribuyen espacios y modernizan instalaciones y acabados. Tienen un retorno de inversión que suele ser positivo de cara a una posterior venta. 

Reformas parciales: cocinas, baños y espacios clave

Las reformas parciales se centran solo en áreas específicas en la vivienda, aunque también pueden tener un gran impacto en la revalorización. Muchos propietarios eligen reformar solo el baño, la cocina, el salón o los dormitorios.

Reformas sostenibles: eficiencia energética y certificaciones

Estas reformas mejoran la eficiencia energética mejorando el aislamiento y reduciendo el consumo energético a medio y largo plazo instalando sistemas de energía renovable y obteniendo certificados de sostenibilidad. Además de un ahorro en la factura mensual, supone una notable revalorización del inmueble.

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Grupo Tecnitasa: conoce el valor real tras una reforma

Si deseas conocer el valor de tu inmueble tras una reforma, no dudes en contactarnos sin compromiso. Somos una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con años de experiencia en el sector y 50 delegaciones por todo el país. 

Elígenos como tu socio de confianza en operaciones inmobiliarias como compraventa, reparto de bienes o solicitud de préstamos hipotecarios. Nuestro equipo te proporcionará asesoramiento profesional para que tomes la mejor decisión con tu patrimonio.

Si lo que quieres es plantear una reforma que te ayude a mejorar la eficiencia energética de tu inmueble, nuestros expertos en sostenibilidad pueden ayudarte. Consúltanos sin compromiso.

7 Tendencias Clave del Mercado Residencial de Lujo en España

Tendencias Clave del Mercado Residencial de Lujo en España

El mercado residencial de lujo en España está experimentando una transformación significativa, marcada por la integración de nuevos conceptos arquitectónicos, la descentralización geográfica y la evolución de las preferencias de los compradores más exigentes. Estas tendencias reflejan un cambio estructural en el sector, en el que la personalización, la sostenibilidad y la creación de comunidades exclusivas desempeñan un papel clave.
A continuación, analizamos las siete principales tendencias que están definiendo el segmento del lujo y configurando las estrategias de promotores, inversores y desarrolladores de este mercado, basadas en nuestro “Informe de evolución y tendencias del mercado residencial de lujo en España 2024”

1. Personalización y Arquitectura al Servicio del Estilo de Vida

En el mercado del lujo, la arquitectura y el diseño ya no son solo cuestiones estéticas, sino una extensión de los valores y aspiraciones de los propietarios. Los compradores de alto poder adquisitivo buscan propiedades que no solo destaquen por su exclusividad, sino que reflejen su identidad y estilo de vida.

Innovaciones en diseño y tecnología están redefiniendo los estándares de las viviendas de lujo, integrando soluciones inteligentes que mejoran la funcionalidad y el confort del usuario. Elementos como la domótica avanzada, los materiales sostenibles y los interiores personalizables son ahora imprescindibles. Este enfoque refuerza la idea de que cada propiedad debe ser un espacio único y adaptado a las necesidades de sus habitantes.

2. Descentralización Geográfica del Mercado de Lujo

Tradicionalmente, las grandes ciudades como Madrid y Barcelona han sido epicentros del lujo. Sin embargo, la creciente saturación en estas áreas ha impulsado a compradores e inversores a explorar nuevas ubicaciones.Destinos alternativos, como áreas periurbanas y ciudades secundarias, están ganando protagonismo al ofrecer privacidad, exclusividad y una excelente relación calidad-precio. Zonas costeras como Alicante o rurales como Mallorca también están experimentando un aumento de la demanda, impulsadas por su capacidad para combinar entornos naturales con las comodidades propias del segmento premium.

3. Consolidación de las ‘Branded Residences’

Las ‘Branded Residences’ representan una sinergia entre marcas de prestigio y desarrolladores de propiedades de lujo, elevando los estándares del sector. Estas residencias no solo ofrecen diseño de firma y servicios personalizados, sino que garantizan privacidad y exclusividad.

Proyectos como los de Mandarin Oriental en Madrid y Barcelona, o las villas de Fendi y Dolce & Gabbana en Marbella, ejemplifican esta tendencia. Más allá del diseño, estas propiedades aseguran experiencias de vida únicas respaldadas por el prestigio de marcas globales.

4. Creación de Ecosistemas y Espacios Compartidos

El concepto de lujo ha evolucionado hacia un enfoque más comunitario. Los desarrollos actuales incluyen ecosistemas residenciales que integran servicios exclusivos, como spas, restaurantes y espacios sociales, dentro de un entorno controlado.

Los espacios compartidos, diseñados para fomentar la interacción social, refuerzan un sentido de comunidad entre los residentes, alineándose con las demandas de un público que busca equilibrio entre privacidad y conexión.

5. Lujo Silencioso: Refinamiento y Sostenibilidad

El lujo silencioso pone énfasis en la calidad y la discreción por encima de la ostentación. Esta tendencia refleja un cambio cultural hacia un consumo más consciente, centrado en el uso de materiales naturales, sostenibles y de alta calidad.

Propiedades minimalistas y cuidadosamente diseñadas que integran tecnología avanzada de manera discreta se están posicionando como las favoritas de compradores que valoran el refinamiento y la excelencia funcional.

6. Mini-Enclaves Sectoriales: Comunidades Exclusivas

En respuesta a las demandas de profesionales con estilos de vida específicos, los mini-enclaves sectoriales están ganando terreno. Estos desarrollos, diseñados para grupos homogéneos como deportistas de élite o empresarios tecnológicos, combinan privacidad con servicios adaptados a sus necesidades.

Ejemplos como las comunidades de ciclistas en Girona o los enclaves de futbolistas en Baleares demuestran cómo estos proyectos generan valor añadido y revalorización en mercados locales.

7. Sostenibilidad como Pilar Fundamental

La sostenibilidad ya no es un diferenciador, sino un requisito esencial en el mercado residencial de lujo. Certificaciones como LEED y BREEAM están marcando el estándar, mientras que proyectos como La Reserva Club Sotogrande destacan por combinar eficiencia energética y exclusividad.

Desde sistemas de energía geotérmica hasta materiales ecológicos, los desarrolladores están transformando estas propiedades en modelos de responsabilidad ambiental sin comprometer la comodidad ni el diseño.

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Tendencias Clave del Mercado Residencial de Lujo en España

¿Cuánto vale mi casa según Hacienda?

¿Cuánto vale mi casa según Hacienda?

¿Cuánto vale mi casa según Hacienda?

Algo que cada vez más propietarios de viviendas se preguntan en nuestro país es por qué el valor que Hacienda determina para sus inmuebles difiere del valor del mercado. No deja de ser una buena pregunta, ya que una gran discrepancia entre estos valores puede darnos un buen susto a nivel fiscal.

Como propietarios, debemos estar atentos a cómo el valor de referencia y otros valores fiscales afectan a nuestras obligaciones tributarias en según qué escenarios, como comprar una vivienda o venderla. Como siempre decimos, lo mejor es contar con un buen asesor fiscal que garantice una buena relación con nuestros impuestos.

En Tecnitasa, velamos por tu tranquilidad, seguridad y total información respecto a todo lo relacionado con tu inmueble. Por eso, hoy queremos responder a la gran pregunta: ¿Cuánto vale mi casa según Hacienda? Verás cómo se calcula este valor y los factores que influyen en él.  

¿Cuánto vale mi casa según Hacienda?

Valor de referencia: la clave para Hacienda

El valor de referencia es la base sobre la que Hacienda valora los inmuebles en nuestro país. Se trata de un valor que entró en vigor en el año 2022, y sirve principalmente para calcular impuestos como el famoso ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), entre otros. 

¿Qué es el Valor de Referencia?

El valor de referencia es un indicador objetivo calculado por la Dirección General del Catastro, que toma como base los precios reales de compraventa que se registran ante notario. 

No debemos olvidar que este valor representa una estimación económica del inmueble que Hacienda utiliza como base imponible para diversos impuestos. Eso sí, no afectará al valor catastral ni a otros impuestos como el IBI o la plusvalía municipal.

¿Cómo se calcula el Valor de Referencia?

La manera que tiene Hacienda de calcular este valor es a través del análisis de datos que obtiene de transacciones reales registradas ante notario. A diferencia de una tasación oficial como las que realiza Tecnitasa, Hacienda no visita el inmueble de manera física, sino que aplica módulos de valoración media y coeficientes correctores.

¿Dónde consultar el Valor de Referencia de mi vivienda?

El valor de referencia puede consultarse fácilmente a través de la Sede Electrónica del Catastro siguiendo estos pasos:

  • Accede a la página oficial del Catastro.
  • Dirígete a la sección «Consulta del Valor de Referencia».
  • Introduce los datos necesarios: número de referencia catastral y fecha concreta.
  • Obtén la información detallada, incluyendo el valor calculado y los parámetros utilizados para su determinación.
valor de vivienda para hacienda

¿Cómo determina Hacienda el valor de una vivienda?

Hacienda utiliza diversos métodos para determinar el valor de una vivienda, dependiendo del contexto y el propósito de la valoración:

Métodos que utiliza Hacienda para valorar los inmuebles

Podemos distinguir entre tres métodos diferentes que utiliza Hacienda según le resulte conveniente:

  • Valor catastral: Hacienda se fija en este valor, que tiene en cuenta las características físicas del inmueble, donde está ubicado y otros factores objetivos. 
  • Valor de referencia del Catastro: este valor se determina por la Dirección General del Catastro, a través del análisis de precios de inmuebles comprados o vendidos en los últimos meses.
  • Método de comparación: en algunas inspecciones fiscales, Hacienda puede utilizar este método, que consiste en comparar el inmueble con otros similares en la misma zona para determinar su valor.

¿Es lo mismo el valor de referencia del Catastro que el valor fiscal?

Aunque muchas veces pueden coincidir, estos dos valores no son necesariamente lo mismo. 

Es cierto que el valor de referencia se utiliza como base imponible para el ITP o el ISD desde el año 2022. Sin embargo, ambos valores pueden diferir en impuestos como el que se aplica sobre el Patrimonio.

Es importante también recordar que, mientras el valor de referencia se actualiza anualmente, otros valores fiscales pueden tener diferentes periodicidades de actualización, lo que puede generar discrepancias temporales.

¿Qué impuestos se calculan según el valor que asigna Hacienda?

El valor que asigna a hacienda tiene un impacto en diferentes impuestos, como veremos a continuación:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Con el valor de referencia del Catastro podemos tener una base imponible para calcular el ITP, siendo este valor la base mínima. Es importante que conozcamos este valor antes de cualquier operación de compraventa, ya que si este es superior al precio acordado, será el que marque cuánto debemos tributar.

Plusvalía municipal y su relación con el valor fiscal

La plusvalía municipal, aunque no se calcula directamente con el valor de referencia del Catastro, sí guarda relación con el valor fiscal del inmueble. Este impuesto, que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos, se puede calcular de dos formas: mediante un método objetivo basado en el valor catastral del suelo, o considerando la plusvalía real entre la compra y la venta. Como contribuyente, puedes elegir la opción más favorable, y si demuestras que no ha habido incremento de valor, podrías incluso quedar exento del pago.

Impacto en el IRPF si vendes tu vivienda

El valor de referencia no afecta al cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF si vendes tu inmueble. Según la Dirección General de Tributos, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, se debe considerar el importe real por el que adquiriste la vivienda y el importe por el que la vendiste.

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En Tecnitasa somos expertos en tasaciones. Contáctenos sin compromiso.

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Tecnitasa: expertos en tasación y valoración fiscal

En Tecnitasa queremos ser tu empresa de referencia en tasaciones oficiales. Gracias a una tasación oficial realizada por una sociedad homologada por el Banco de España puedes conocer el valor real de tu vivienda.

Esto te permitirá evitar problemas fiscales y tendrás una base sólida para recurrir si Hacienda aplica una valoración errónea de tu inmueble. A nuestro favor, figuran varias décadas de experiencia en el sector y 50 delegaciones alrededor de todo el país.

Contacta con nosotros para solicitar una tasación oficial de tu vivienda y te atenderemos lo antes posible. Nuestro equipo de expertos te dará una atención personalizada y tratará de resolver tus necesidades para que tengas toda la información y seguridad en tus operaciones económicas.

El auge de la inversión inmobiliaria de lujo en la Costa del Sol

El auge de la inversión inmobiliaria de lujo en la Costa del Sol

Inversión Inmobiliaria de Lujo en la Costa del Sol: análisis de un mercado en auge

El pasado 13 de febrero, Marbella acogió el evento «Inversión Inmobiliaria de Lujo en la Costa del Sol», una cita clave para inversores y profesionales del sector inmobiliario de lujo organizada por Grupo Tecnitasa junto con Aedas Homes, Caledonian, Grato, Miele y Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores.. El objetivo principal fue analizar las últimas tendencias del segmento de lujo y anticipar las necesidades del mercado.

Durante la jornada, quedó patente el gran recorrido de este segmento inmobiliario en la Costa del Sol, que sitúa a Marbella y sus alrededores como una de las ubicaciones más atractivas a nivel mundial para los compradores de lujo.

A continuación, te detallamos las intervenciones más relevantes del evento:

inversión inmobiliaria en costa del sol presentación jose maría basañez

Evolución y tendencias del residencial de lujo en Costa del Sol

Las ponencias del evento arrancaron con la presentación del Informe de Evolución y Tendencias del residencial de lujo en Costa del Sol a cargo de Selma Dalebrook, delegada de Málaga de Grupo Tecnitasa y José Antonio Muro, director General de Grupo Tecnitasa.

Selma puntualizó cómo el verdadero lujo de Marbella no reside tanto en el diseño y la innovación, sino en un entorno natural, un microclima privilegiado y una gran seguridad. José Antonio Muro también incidió en la calidad de la oferta de ocio, la educación y la sanidad.

En cuanto a perfil de comprador de lujo, ambos destacaron que se trata de un público que busca privacidad y capacidad de personalizar su vivienda según su estilo de vida, con un creciente interés y conciencia por la sostenibilidad y la autosuficiencia.

En este sentido, destaca el crecimiento de las branded residences, que crean una experiencia exclusiva entre comprador y marca y cuyo nivel de personalización e innovación tecnológica está atrayendo un perfil de comprador más joven compuesto por influencers o deportistas.

Otra de las tendencias que recalcaron los profesionales de Grupo Tecnitasa es la falta de oferta en ubicaciones prime, que está teniendo como consecuencia que la demanda se desplace a otras ubicaciones colindantes a Marbella como Ojén, Casares, Manilva o Estepona.

También expusieron cómo el segmento lujo es un mercado con una demanda creciente que se mueve de manera diferente al residencial, ya que no se ve apenas afectado por las fluctuaciones en los tipos de interés. Mientras que en 2023 el mercado residencial sufrió un retroceso, el mercado de lujo creció un 20%.

evolución y tendencias del residencial de lujo en costa del sol grupo tecnitasa

Presente y futuro del mercado residencial de lujo en Costa del Sol: hacia un comprador más sofisticado

La mesa redonda de presente y futuro del lujo dejó claras algunas de las bases sobre las nuevas tendencias y expectativas del comprador de lujo actual y hacia dónde están evolucionando.

Carolina Sánchez, delegada de Costa del Sol De Aedas Homes, resaltó la necesidad de entender y satisfacer las exigencias de un comprador sofisticado. En este momento, el 40% de sus promociones en Costa del Sol están destinadas a esta tipología de cliente. Puntualizó cómo el lujo va más allá de emplear materiales caros: trata de innovar y de buscar un entendimiento entre naturaleza y arquitectura.

Mariano Beristain, Director de Desarrollo de Negocio de DM Properties, resaltó cómo ha cambiado el concepto de lujo: lo que actualmente demanda el cliente es ubicación, calidad, tamaño pero, sobre todo, servicios.

El lujo silencioso también se está imponiendo claramente al lujo ostentoso. Los clientes buscan alta calidad y confort; valoran los detalles, pero no quieren llamar la atención.

Enrique Granados, fundador de Caledonian, definió el lujo como bienestar en los 5 sentidos. Más allá de la comodidad, una vivienda de lujo significa ausencia de problemas. Su visión reside en crear viviendas por las que el cliente no tenga que preocuparse, que mostró con el ejemplo de su último proyecto en Costa del Sol, St Regis Branded Residences, que lleva a cabo en colaboración con la división de lujo de la cadena hotelera Marriott International.

El perfil del comprador también está cambiando. Aunque sigue siendo mayoritariamente extranjero, Mariano destacó que existe un perfil muy marcado de compradores de viviendas de lujo Europa del norte próximo a jubilarse que vienen a jugar al golf. Otra tipología de público que está proliferando es el de gente joven que teletrabaja desde Costa de Sol, se traslada a vivir aquí y lleva a sus hijos a colegios internacionales.

Matías Villaroel, por último, también apuntó la urgente necesidad de equilibrar el auge del lujo con un incremento en la oferta de la vivienda asequible. Para ello, es necesario una estrecha cooperación con las autoridades y un impulso a la colaboración público privada.

El auge de la inversión inmobiliaria de lujo en la Costa del Sol

El papel de la IA en el sector inmobiliario de lujo

En la mesa sobre la aplicación de la IA al sector inmobiliario, Carlos Álvarez Ramallo, Socio Director de CMA Tech & Santa Clara Properties, mostró cómo la IA puede ayudar a determinar el perfil de comprador con una segmentación emocional que encuentra el comercial más afín a él.

La IA es una gran ayuda: podemos entenderlo como una especie de becario extra motivado que ayuda en todo el proceso, pero hay que saber cómo y cuándo aplicarla, ya que puede acabar con la creatividad, dando lugar a experiencias mediocres. Siempre tiene que haber una gran estrategia detrás.

¿A qué retos se enfrenta el sector del lujo en Costa del Sol?

La mesa de Retos y Oportunidades del segmento lujo, moderada por Pedro Soria, Consejero de Estrategia y Desarrollo de Negocio de Grupo Tecnitasa, nos dejó algunos de los titulares clave de la jornada.

Beatriz Toribio, secretaria de APCEspaña, puso de manifiesto el grave problema de accesibilidad a vivienda que sufre nuestro país. Incidió en la urgencia de mejorar el marco regulatorio actual con el objetivo de liberar suelo para poder desarrollar la oferta que se necesita.

Juan Alfonso Navas Mesa, Director del negocio de Andalucía Oriental en CaixaBank, destacó la demanda extranjera como uno de los pilares fundamentales de la creación de riqueza, a lo que Jesús Ruiz Ballesteros añadió que es necesario generar seguridad jurídica y tranquilidad para atraer la inversión en el segmento lujo. “Necesitamos un país fuerte con empresas fuertes y las decisiones que está tomando la administración no están ayudando” afirmó.

Francisco José Carrasco Ocón, Director de HolaBank en Andalucía, explicó cómo, desde 2019, el cambio de hábitos y el teletrabajo han traído consigo un cambio de mentalidad que está teniendo como resultado que el público extranjero compre vivienda aquí. El trabajo en remoto y las buenas comunicaciones están consolidando a Costa del Sol como un polo estratégico en la atracción de compradores de lujo que quieren establecer aquí su primera residencia.

Jesús Ruiz Ballesteros, Abogado y Economista en Ruiz Ballesteros Abogados, expresó su preocupación por la falta de cliente nacional y lo apuntó como uno de los principales retos. También señaló cómo los anuncios de impuestos a los no residentes y la eliminación de las Golden Visa han dañado la imagen de España de cara al inversor internacional.

El evento «Inversión Inmobiliaria de Lujo en la Costa del Sol» ofreció una visión completa del mercado actual y futuro, destacando su dinamismo y potencial de crecimiento. La Costa del Sol se consolida como un destino de referencia para la inversión inmobiliaria de lujo, atrayendo a un perfil de comprador cada vez más diverso y exigente.

Si tienes interés en invertir en una propiedad de lujo o quieres conocer más detalles sobre la situación actual del segmento residencial de lujo en Costa del Sol, en Grupo Tecnitasa contamos con un departamento especializado en valoración y consultoría para el segmento de inmuebles premium. Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

Errores comunes al tasar una vivienda

errores al tasar una vivienda

Errores comunes al tasar una vivienda

A estas alturas, sabemos que no hace falta recalcar la importancia de una buena tasación de vivienda para cualquier proceso de compra, venta o gestión de un inmueble. Con una valoración precisa no solo podemos establecer un precio de venta competitivo sino que podemos calcular nuestra carga fiscal con comodidad.

Pero, en ciertas ocasiones, una tasación puede salir mal debido a ciertos errores más comunes de los que mucha gente piensa. Para evitarlos, solo hay dos vías: contar con una buena sociedad de tasación homologada por el Banco de España y seguir los pasos que veremos ahora.

A continuación, te contamos todo sobre los errores comunes al tasar una vivienda. Descúbrelos de la mano de Tecnitasa. Empezamos:

errores al tasar una vivienda

Errores más comunes al tasar una vivienda

Que un error sea común no lo hace aceptable ni, mucho menos, inevitable. Tasar una vivienda es un proceso delicado que requiere profesionalidad, rigor y cuidado por todos los detalles. Te contamos cuáles son los errores más habituales y cómo los puedes prevenir:

No contar con la documentación actualizada

En el momento de la tasación, todo propietario o interesado debe tener a mano la documentación de la vivienda correctamente actualizada. Esto incluye documentos como la escritura de la propiedad, la nota simple del registro o el CEE (certificado de eficiencia energética).

Todo esto, permite a las sociedades de tasación hacer una valoración rápida y precisa a tiempo para no poner en peligro la operación.

Descuidar el estado del inmueble antes de la tasación

¿Tienes en mente todos esos pequeños desperfectos que nunca terminas de arreglar en tu vivienda? Bueno, pues podrían tener un impacto mayor de lo que crees a la hora de valorarla. 

Grifos que gotean, paredes con grietas o humedades, desgaste de los rodapiés, etc., son solo algunos de los elementos que tienen fácil solución y que podrían hacer que tu vivienda sea valorada por debajo de lo debido. 

Nuestro consejo desde Tecnitasa es que, antes de nuestra visita, realices pequeñas reparaciones estratégicas, limpies a fondo, organices los espacios y aproveches la luz natural de la vivienda al máximo. 

errores comunes tasacion vivienda

Elegir un tasador no homologado en vez de una sociedad de tasación

Contar con un tasador no certificado es un error crucial, ya que el banco no aceptará el informe emitido para cualquier trámite oficial y perderás mucho tiempo. Solo te servirá como pisapapeles o para trámites no oficiales sin ninguna relevancia legal.

Por lo tanto es muy importante trabajar con una sociedad de tasación homologada como Tecnitasa, con la que tendrás la seguridad de que todo el servicio estará regulado y validado, evitando así sorpresas desagradables de última hora. 

Trabajar con una entidad sin experiencia

Por otra parte, contar con una sociedad homologada pero sin experiencia puede hacer que obtengas una valoración poco fiable. Antes de lanzarte de manera irreflexiva a tasar tu vivienda, selecciona con cuidado que empresa lo va a hacer. Examina su trayectoria y fíjate en testimonios de clientes satisfechos. 

Elegir una empresa solamente por el precio sin tener en cuenta otros factores 

Es habitual que, al buscar una empresa de tasación, el factor precio sea uno de los aspectos más determinantes. Sin embargo, optar por la opción más barata sin valorar otros criterios puede salir muy caro a largo plazo. Una tasación incorrecta o poco rigurosa puede hacer que la operación de compraventa se retrase o incluso se frustre. Antes de decidirte por una empresa de tasación, compara su experiencia, reputación y homologaciones. Asegúrate de que cumple con los estándares de calidad necesarios para que el informe sea válido ante cualquier entidad financiera.

Elegir una empresa que no trabaja con todos los bancos 

Algunas sociedades de tasación solo trabajan con determinadas entidades financieras, lo que puede suponer un problema si el banco con el que estás tramitando la hipoteca no acepta su informe. Para evitar inconvenientes, es recomendable elegir una sociedad de tasación homologada por el Banco de España que colabore con la mayoría de los bancos. Así, te asegurarás de que la valoración de tu vivienda será aceptada sin problemas y no tendrás que repetir el proceso con otra empresa.

Elegir una empresa que no conoce la zona en la que está mi inmueble 

La ubicación es uno de los factores clave en la valoración de un inmueble. Por ello, es fundamental que la empresa de tasación tenga experiencia en la zona en la que está ubicada la vivienda. Si la empresa no tiene presencia en la zona, es probable que la tasación tarde más en completarse y que el informe no refleje con precisión el valor real de mercado. Esto podría traducirse en una valoración inferior a la esperada, lo que afectaría a la financiación o al precio de venta del inmueble. Para evitar estos problemas, asegúrate de que la empresa de tasación tiene experiencia en la zona y cuenta con tasadores especializados en el mercado local.

Con Tecnitasa, líder del sector con más de 50 delegaciones, tendrás siempre la certeza de contar con un profesional experto en tu área geográfica. 

Confundir el valor de tasación con el precio de mercado

Este es, sin duda, uno de los errores más típicos a la hora de tasar una vivienda. Los propietarios que desean venderla, confunden la valoración objetiva de una tasación con el precio de venta. 

Mientras que la primera se basa en criterios establecidos, solo es una guía y una recomendación a nivel de venta, ya que el precio siempre se podrá negociar con el comprador. Eso sí, ten en cuenta que la tasación es vinculante para el préstamo concedido por el banco y para el cálculo de tus impuestos. 

Para evitar esto, estudia el mercado en profundidad y negocia con el comprador con cabeza. Usa el valor de tasación solo como referencia, pero ajusta tus expectativas de venta a la realidad actual del mercado. 

No considerar factores externos que afectan la tasación

Por mucho que tu vivienda sea bonita, agradable, espaciosa, moderna y eficiente, los factores externos pueden rebajar su valor de manera considerable. Un profesional experimentado hará un análisis teniendo esto en cuenta para tasar tu vivienda, de modo que asegúrate de que no lo ignore.

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Tecnitasa: garantía de tasaciones profesionales y precisas

En Tecnitasa queremos ser tu empresa de referencia a la hora de realizar tasaciones profesionales. Ponemos a tu servicio nuestros más de 20 años de experiencia para asegurarte de que evitas todos estos errores tan comunes que hemos visto con anterioridad.

Nuestro equipo profesional se ubica a lo largo de 50 delegaciones en todo el país, para darte la atención personalizada que te mereces. Solicita tu tasación oficial con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y evita molestos errores que pongan en riesgo tu operación. 

Contacta con nosotros para que podamos evaluar tu caso y darte la mejor atención posible. 

Cómo invertir en trasteros

cómo invertir en trasteros

Invertir en trasteros: claves para una inversión rentable

Cuando pensamos en invertir en un inmueble, lo más normal es que nos venga a la cabeza una vivienda, un local comercial o algo por el estilo. Sin embargo, en la actualidad existen alternativas de inversión que, si bien no son tan evidentes, pueden ser la clave para disfrutar de una alta rentabilidad.

Un gran ejemplo de esto que comentamos son los trasteros, que han ganado popularidad con los años ya que suponen una baja inversión inicial, tienen un retorno estable y menos volátil y se mantienen con mucha más facilidad que un piso o un local.

A continuación, en Tecnitasa queremos darte la guía completa sobre cómo invertir en trasteros. Descubre todas las posibilidades que te ofrece esta alternativa de inversión y hazlo de forma legal y responsable. 

cómo invertir en trasteros

¿Por qué invertir en trasteros?

Seguramente te habrás dado cuenta de que cada vez se construyen viviendas mas pequeñas. Los precios del sector inmobiliario han subido y es difícil atender la demanda creando hogares de gran tamaño. Esto ha provocado que los propietarios necesiten espacio extra para guardar sus enseres, de ahí que se contraten más trasteros.

En ciudades grandes como Madrid o Barcelona, la demanda de trasteros ha ido creciendo de manera abrumadora, representando más del 50% de la densidad total de estos espacios. Las viviendas modernas apenas tienen garajes o áticos, por lo que se deben buscar alternativas para guardar pertenencias.

A nivel nacional, en los últimos cinco años, la demanda de trasteros se ha disparado, generando un crecimiento del 68% en número de centros y un 18% en superficie en los últimos cinco años.

Factores clave de las inversiones en trasteros

Como hemos adelantado antes, invertir en trasteros puede ser una opción rentable, pero, para ello, debes analizar ciertos aspectos con cautela antes de dar el paso. Esto es lo que marcará la diferencia entre una buena inversión y un completo desastre. Lo vemos:

Ubicación: la clave del éxito en la inversión

Sin duda, la ubicación es el factor más determinante para elegir un trastero. Necesitas buscar una zona estratégica en la que la densidad de población sea alta y la gente presente de manera habitual problemas de espacio. Esto ocurre, sobre todo, en áreas urbanas consolidadas, donde existen familias que llevan años viviendo en el mismo hogar y empiezan a acumular pertenencias. 

Por ejemplo, en Madrid, es interesante buscar en barrios como Vallecas, Carabanchel o Usera, así como en zonas periféricas como Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz, Fuenlabrada o Leganés. 

Seguridad y accesibilidad del trastero

Que un trastero sea seguro y accesible aumenta en gran medida su atractivo de cara a encontrar personas interesadas en él. Al fin y al cabo, en un trastero pueden llegar a guardarse pertenencias valiosas, incluso a nivel sentimental, por lo que la seguridad es un factor clave. 

Asegúrate de que el trastero cuenta con cámaras de vigilancia, un acceso controlado con llave electrónica o código personal y que es fácil de acceder mediante rampas, ascensores o aparcamientos cercanos. 

Tamaño y características que influyen en la rentabilidad

Los trasteros más demandados son aquellos que oscilan entre los 3 y los 6 metros cuadrados. Estos son ideales para particulares, pero también para empresas que quieren almacenar herramientas o inventario.

También es fundamental que el trastero tenga una buena ventilación, esté iluminado y se pueda cargar y descargar el contenido de manera sencilla con un vehículo. Con todas estas características, podrás pedir un precio más elevado por el alquiler. 

Evaluación del mercado local: ¿cómo analizar la demanda?

Antes de invertir en un trastero, analiza el mercado. Mira cuántos hay disponibles en tu zona y a qué precio. Al mismo tiempo, revisa sus características y observa cómo aumenta el valor percibido en función de las mismas. 

Averigua si los trasteros de la zona tienen una buena tasa de ocupación. Si está por encima del 85%, significa que la zona tiene una alta demanda y es recomendable para invertir. Si los precios han aumentado de manera regular con el paso del tiempo, significa que el mercado es sólido.

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Modelos de inversión en trasteros

Existen diversas maneras de invertir en trasteros y, como es lógico, cada uno tiene sus particulares ventajas e inconvenientes. Los vemos:

Compra para alquilar: ¿cómo obtener ingresos pasivos?

Este es el modelo de inversión más común, consistente en comprar un trastero para luego alquilarlo a particulares o empresas. Esto permite generar ingresos pasivos de manera estable, los cuales permiten recuperar eventualmente la inversión inicial y, llegado el momento, obtener beneficios.

Lo bueno de esta opción es que los ingresos son recurrentes y, si eliges un lugar con alta demanda, no te faltarán candidatos. La parte negativa es que requiere una gestión activa por tu parte para encontrar inquilinos y gestionar los contratos.

Inversión en trasteros compartidos o de uso flexible

Este modelo implica adquirir un espacio más grande y habilitarlo para que lo puedan usar más usuarios. Es una tendencia que está creciendo mucho en áreas urbanas con gran densidad de población.

Entre las ventajas, además del extra de flexibilidad, encontramos mayor facilidad para obtener ingresos, ya que se cuenta con varios usuarios y se minimiza el impacto negativo de una vacante. Por otra parte, requiere una gestión más activa y mucha más inversión inicial, dado que el espacio es mayor. 

Participación en promociones de trasteros: ¿es una buena opción?

En este modelo, se invierten en desarrollos inmobiliarios especializados en trasteros de dos maneras distintas: o adquiriendo unidades de manera paulatina durante la construcción o simplemente financiando el proyecto.

Este método es el que mayor rentabilidad puede ofrecer acorde a la inversión inicial, además de delegar toda la gestión de los trasteros al promotor. Por otra parte, la liquidez y la rentabilidad tardarán en reflejarse y existen más riesgos asociados al proyecto.

Riesgos y desventajas de invertir en trasteros

Es cierto que estas estrategias de compra y alquiler de trasteros pueden resultar atractivas por sus altos niveles de rentabilidad, pero como cualquier inversión, también conlleva una serie de riesgos que debes conocer. A continuación, te contamos los más comunes:

Problemas de saturación del mercado

Si bien es cierto que la demanda ha podido crecer en los últimos años en muchas ciudades con una gran densidad poblacional, también ha crecido la oferta. Esto puede hacer que, en ciertos casos, la segunda supere a la primera, generando una excesiva competencia.

Por ejemplo, en ciudades como Vitoria, la entrada masiva de nuevos operadores ha saturado el mercado. Antes de invertir, desde Tecnitasa te aconsejamos que hagas un análisis exhaustivo del mercado para asegurarte de que haya buena demanda y baja competencia. 

Riesgos de impago o morosidad en el alquiler

Por otra parte, existe el riesgo más fundamental y evidente de todos: que no percibas la renta mensual por problemas de impago o morosidad. Aunque esto no es tan común como en el caso de las viviendas, sí que puede ocurrir y generar costes adicionales para ti si te ves en la obligación de tomar medidas legales. 

Para minimizar este riesgo, verifica con anterioridad la solvencia del inquilino y establece cláusulas muy claras en el contrato que incluyan garantías como depósitos o avales.

Limitada revalorización en ciertas ubicaciones

A diferencia de las viviendas o locales comerciales, los trasteros no se revalorizan tan rápidamente, sobre todo si están en zonas de baja demanda. Si quieres que tu trastero se revalorice, asegúrate de comprarlo en una zona urbana que esté recibiendo mejoras significativas. Prioriza ubicaciones estratégicas donde exista una demanda sostenida. 

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Tecnitasa: el aliado para valorar trasteros de forma precisa

En Tecnitasa, queremos ayudarte a tomar decisiones informadas en el mercado inmobiliario, a través de una valoración profesional y precisa. Analizamos tus activos, desde tu vivienda o local comercial hasta los trasteros, donde cada detalle puede marcar la diferencia. 

Tenemos años de experiencia en el sector y nos posicionamos como la mejor opción para obtener tasaciones fiables y ajustadas a las normativas vigentes. Ofrecemos una inspección física del trastero, un exhaustivo control del mercado y el cumplimiento normativo necesario para que puedas tener toda la información en tu inversión. 

Contacta con nosotros para solicitar una tasación objetiva de trasteros e invierte con seguridad. 

¿Qué es y cómo funciona una hipoteca verde?

que es una hipoteca verde

Hipoteca verde: ¿qué es y cómo funciona?

Con el paso de los años, cada vez es más común ver iniciativas sostenibles en todos los ámbitos. Por extraño que pudiera parecer en un principio, los bancos también han entrado en este juego y, entre otras iniciativas, lo hacen a través de los préstamos hipotecarios.

La hipoteca verde es una opción de financiación diferente para conseguir tu hipoteca, como veremos a continuación. Es una alternativa que combina compromiso ambiental con evidentes beneficios económicos. ¿Te imaginas poder financiar tu hogar mientras contribuyes a un futuro más sostenible? 

Entonces, ¿qué es y cómo funciona una hipoteca verde? Lo vemos:

que es una hipoteca verde

¿Qué es una hipoteca verde?

Entendemos por Hipoteca Verde un producto financiero que busca fomentar la compra, construcción o rehabilitación de viviendas sostenibles y eficientes a nivel energético. La idea de este tipo de iniciativas es promover prácticas responsables con el medio ambiente.

Definición y características principales

Una Hipoteca Verde es, ni más ni menos, que un préstamo hipotecario que ofrece condiciones favorables al futuro propietario siempre que la vivienda cumpla con ciertos requisitos de eficiencia energética.

Las condiciones más habituales que pueden hacer que nos decantemos por este tipo de hipotecas son tipos de interés más bajos, plazos de amortización más largos o potentes incentivos financieros.

Por otro lado, para conceder una hipoteca verde, se suele requerir una alta calificación en el certificado energético (mínimo A o B) y un enfoque sostenible a través del uso de energías renovables y materiales ecológicos en la construcción o renovación del inmueble.

Diferencias entre una hipoteca verde y una hipoteca tradicional

Las diferencias entre una Hipoteca Verde y una hipoteca tradicional pueden hacer que el comprador se decante por la primera con cierta facilidad. Esto es debido a que los tipos de interés suelen ser más bajos que los de la segunda y las condiciones mejores, ya que esta suele tener entre pocas bonificaciones.

Así mismo, muchas hipotecas verdes también ofrecen financiación adicional para futuras reformas orientadas a lograr una mejor eficiencia energética. Otro objetivo colateral es que el propietario tenga un mayor ahorro en su factura mensual de suministros gracias a la eficiencia del inmueble.

¿Necesitas un certificado de hipoteca verde?

cómo funciona una hipoteca verde

¿Cómo funciona una hipoteca verde?

A grandes rasgos, una Hipoteca Verde funciona de forma muy parecida a una hipoteca tradicional. La principal diferencia reside en sus requisitos que, como es lógico, son algo más exigentes. Te contamos el proceso:

  1. En primer lugar, se procede a una evaluación inicial del inmueble. El banco debe verificar que la vivienda cumple con los estándares de sostenibilidad, como tener una alta calificación energética o comprometerse a realizar reformas que mejoren su eficiencia.
  2. El comprador debe presentar la documentación habitual junto con el certificado de eficiencia para solicitar el préstamo.
  3. Como en una hipoteca tradicional, el banco evalúa la solvencia económica del solicitante y, además, comprueba que los requisitos energéticos se cumplan.
  4. Si se han acordado reformas como parte del requisito, el banco puede supervisar el progreso de las mismas para que se implementen de manera correcta.

¿Para qué tipo de viviendas se puede solicitar?

La Hipoteca Verde se puede solicitar para viviendas recién construidas que ya cuentan con un alto certificado energético. Del mismo modo, si una vivienda algo más antigua también cuenta con reformas que lo convierten en un inmueble más sostenibles, podría entrar en la financiación. 

Por último, se puede conceder también a viviendas en fase de diseño que garantizan altos estándares energéticos desde su planificación.

El papel del certificado de eficiencia energética

Este documento es el más importante para una Hipoteca Verde, ya que certifica las emisiones asociadas a un inmueble y su consumo energético. Tiene carácter oficial, ya que es emitido por un técnico cualificado y registrado en la normativa vigente.

Cuanto mayor sea la calificación obtenida por la vivienda, más beneficios ofrecerá la entidad bancaria al comprador. 

Condiciones específicas que ofrecen los bancos

Las entidades financieras suelen ofrecer ventajas exclusivas para hipotecas verdes:

  • Tipos de interés reducidos: por ejemplo, Triodos Bank ajusta el interés según la calificación energética; cuanto mejor sea ésta, menor será el tipo aplicado.
  • Financiación adicional: algunos bancos permiten financiar hasta un 80% del valor tasado para reformas sostenibles. (Hipoteca Casa Eficiente Tipo Fijo de BBVA)
  • Bonificaciones económicas: Banco Santander ofrece una bonificación en el tipo de interés de 0,10% para viviendas que cuenten con una certificación de eficiencia energética de categoría A o B, o con certificados de construcción sostenible reconocidos. Por su parte, BBVA proporciona incentivos que suelen traducirse en una reducción del tipo de interés en torno al 0,1% para hogares con certificación energética A o A+.

Requisitos para solicitar una hipoteca verde

Si tienes interés en solicitar una hipoteca verde, estos son los requisitos que debes cumplir:

Documentación necesaria para la solicitud

Como en cualquier hipoteca, es necesario que tengas tu documento de identificación (DNI/NIF) y un historial financiero y laboral al día, en el que incluyas nóminas, declaración de la renta y vida laboral para demostrar solvencia económica.

Sin embargo, para la hipoteca verde también necesitarás el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) con una calificación de A o B. Este documento clave acredita que eres idóneo para optar a la financiación.

En el caso de que vayas a rehabilitar un inmueble, tendrás que presentar el presupuesto y proyecto de reforma con las mejoras energéticas bien detalladas.

¿Qué ocurre si la vivienda pierde eficiencia energética?

En algunas ocasiones, puede ocurrir que la vivienda pierda su nivel de eficiencia energética. Para estos casos, algunos bancos revisan de manera periódica el certificado energético. Si detectasen una bajada en la eficiencia, pueden ajustar las bonificaciones iniciales o incluso aumentar el tipo de interés de la hipoteca.

¿Necesitas un certificado de hipoteca verde?

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Grupo Tecnitasa: asesoramiento experto para valorar viviendas sostenibles y para acreditar idoneidad para optar a una hipoteca verde

En Tecnitasa queremos ser tu referencia en la valoración de inmuebles sostenibles. Como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, ponemos a tu servicio nuestros años de experiencia para ayudarte a obtener una tasación precisa que te facilite el acceso tanto a una hipoteca verde como a una tradicional.

Contacta con nosotros si necesitas asesoramiento profesional o una valoración objetiva de tu vivienda. Contamos con delegaciones en todo el país para ofrecerte el servicio que te mereces. 

Además, desde el Grupo Tecnitasa, podemos ayudarte también, através de nuestra empres Controlia, con un Control Externo Independiente y Especializado sobre la Calificación de la Eficiencia Energética de los inmuebles financiados. Con ello podremos analizar la calificación energética del inmueble inicialmente, verificar la idoneidad de las medidas implementadas para la mejora energética, supervisar la ejecución de las obras y de los materiales e instalaciones implementados y evaluar la calificación energética del edificio tras la reforma.

El objetivo es proporcionar un sello de verificación independiente y reconocido sobre la calificación energética de los edificios, que permita acreditar la calificación de HIPOTECA VERDE.

¿Qué documentación es necesaria para solicitar una tasación?

¿Qué documentación es necesaria para solicitar una tasación?

¿Qué documentación es necesaria para tasar un inmueble?

Cuando iniciamos el proceso de compraventa de una vivienda, una de las tareas esenciales con las que tenemos que cumplir es la de realizar una tasación homologada de la misma. Para ello, es crucial que cuentes con una serie de documentos imprescindibles y, sobre todo, que se los hagas llegar a la sociedad de tasación de manera ágil.

Dependiendo del tipo de inmueble, la documentación que necesitas puede variar. En Tecnitasa, queremos que cuentes con toda la información para que el proceso de solicitar una tasación sea lo más cómodo posible para ti. A continuación, te contamos qué documentación es necesaria para solicitar una tasación.

¿Qué documentación es necesaria para solicitar una tasación?

Documentación general para cualquier tipo de tasación

Sea cual sea el tipo de tasación que pretendas realizar,  existen una serie de documentos básicos que te pueden solicitar. Estos son los que garantizan que el proceso sea válido y le dan a la sociedad de tasación la información necesaria para hacer una valoración precisa de la vivienda. Los vemos:

Documento de identidad del propietario (DNI, NIE o pasaporte)

El DNI es el documento más importante a la hora de solicitar una tasación, ya que verifica quién es el que solicita la tasación del inmueble y confirma que tiene una relación a nivel legal con el mismo por ser propietario o comprador del mismo. En este tipo de procesos a veces ocurren fraudes o conflictos legales, los cuales podemos solventar con una correcta identificación. 

Escritura de propiedad o título de propiedad

En caso de solicitar una tasación de un activo del que somos propietarios, uno de los documentos imprescindibles es la escritura o título de propiedad, que certifica que el interesado es el propietario legal del inmueble, a la vez que aporta detalles clave sobre superficie, límites y cualquier otra especificación relevante que pueda afectar a la valoración final.

Referencia catastral

La referencia catastral es un identificador que permite localizar la vivienda en la sede del Catastro. Aquí se verifica dónde se ubica el inmueble, sus características físicas y su valor catastral, además de confirmar que el propietario tiene su fiscalidad al día. Si quieres saber como conseguir la referencia catastral de tu vivienda, te lo explicamos en el siguiente artículo. 

Nota simple del Registro de la Propiedad

Con la nota simple, confirma el estado legal del inmueble. Esto nos permite saber si la vivienda tiene posibles cargas, hipotecas, embargos o limitaciones al uso del bien. De haberlas, el valor final del inmueble se vería afectado. 

Certificado de eficiencia energética (si aplica)

Si bien es cierto que no siempre es obligatorio presentarlo, un certificado de eficiencia energética positivo puede incrementar el valor final del inmueble. En la actualidad, la sostenibilidad y la eficiencia energética se tienen muy en cuenta en operaciones de compraventa. 

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Documentos específicos según el tipo de inmueble

Además de los documentos comunes, cada tipo de inmueble puede requerir documentos adicionales para una correcta valoración. En la mayoría de casos, es por cuestiones específicas relacionadas con la propia naturaleza del inmueble. Estos son los que proporcionan información técnica o legal que pueda influir en el valor obtenido.

Documentos adicionales para la tasación de una vivienda

A la hora de tasar una vivienda, el tasador puede pedir cédula de habitabilidad para verificar que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada, planos del inmueble para comprobar la distribución y dimensiones exactas o incluso un certificado de antigüedad en viviendas antiguas o rehabilitadas.

Documentos requeridos para la tasación de un local comercial

Si vas a tasar un local comercial, es posible que se te solicite un contrato de alquiler si está arrendado, la licencia de actividad que indique que el local puede desarrollar una actividad comercial específica, los planos del mismo o un certificado técnico que evalúe el correcto estado de las estructuras.

Documentación necesaria para la tasación de un terreno

Por último, en el caso de tasar un terreno, los documentos más comunes son la certificación urbanística, que detalla las Normas Urbanísticas aplicables al terreno, un estudio de edificabilidad que determina qué tipo de construcciones pueden realizarse y un informe topográfico para terrenos rurales o con características especiales. 

Casos especiales en la tasación de inmuebles

Aunque un amplio porcentaje de las tasaciones que se realizan día a día suelen requerir una documentación estándar, siempre hay espacio para las excepciones. Ciertas situaciones especiales pueden requerir documentos adicionales para llevar a cabo la tasación. A continuación, te contamos los casos más comunes, dentro de la excepción:

Tasación de inmuebles con hipoteca: documentos requeridos

Si el inmueble se encuentra hipotecado, la Sociedad de Tasación requerirá dos documentos. En primer lugar, un último recibo del préstamo para verificar que se está al corriente de los pagos. Después, se solicitará un certificado de deuda pendiente, que especifica el importe restante de la hipoteca.

Tasación en división horizontal o comunidades de propietarios

Cuando el inmueble pertenece a una comunidad de propietarios o tiene una división horizontal, se requerirán los estatutos de la comunidad con las posibles restricciones del inmueble y un certificado de deudas con la comunidad, por si el propietario tiene pagos pendientes.

Tasación de inmuebles heredados: requisitos y trámites

Finalmente, en caso de inmuebles heredados se pedirá un documento de aceptación de herencia, un testamento o declaración de herederos, que acredite quiénes se beneficiarán de lo obtenido por el inmueble y un certificado de defunción del anterior propietario.

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Tecnitasa: asesoramiento experto para una tasación sin complicaciones

En Tecnitasa queremos ser tu solución de confianza para gestionar tasaciones de cualquier tipo de inmueble, asegurando que toda la documentación esté en regla para agilizar procesos y que tengas la mejor experiencia posible. Te informaremos de la documentación necesaria para la tasación del inmueble que necesites y te facilitaremos las claves para conseguirlos. Contactanos y te ayudaremos.

Contamos con un gran equipo de expertos y somos sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Ponemos a tu disposición nuestras cincuenta delegaciones a lo largo de todo el país, garantizándote un proceso eficiente sin retrasos y con una valoración 100% objetiva de tu vivienda. 

¿Cómo calcular el valor de una empresa familiar?

¿Cómo calcular el valor de una empresa familiar?

¿Cómo calcular el valor de una empresa familiar?

Valorar una empresa familiar supone mucho más que determinar el valor de un negocio. Significa obtener un conocimiento profundo de su esencia, su historia y las posibilidades de explotación que tiene la misma. 

En Tecnitasa, queremos destacar la importancia de valorar empresas familiares en esos momentos en los que se pasa el testigo a la siguiente generación o, simplemente, vender una parte del negocio o atraer a socios para crecer.

A continuación, te contamos todo sobre cómo calcular el valor de una empresa familiar. Veremos por qué es tan importante y los métodos que empleamos para hacerlo. 

cuanto se tarda en hacer una tasación

¿Por qué es importante valorar una empresa familiar?

Además del valor económico, que es evidente, al valorar una empresa también debemos determinar el peso de la misma en términos estratégicos, emocionales y patrimoniales. Este proceso permite a los interesados tomar decisiones más informadas con su propiedad, de cara a diferentes escenarios como una planificación sucesoria o una venta parcial.

Casos en los que se necesita una valoración

Existen diversas situaciones en las que valorar una empresa familiar se vuelve imprescindible:

  • Sucesión generacional: pasar el negocio a una nueva generación requiere de una gran cantidad de información para que se haga de manera justa y estratégica. 
  • Venta parcial o total: si se vende la empresa a terceros o incluso a miembros de la familia, ambas partes deben establecer un precio justo en las negociaciones.
  • Entrada de nuevos socios: es más fácil atraer capital externo si el valor de las participaciones ofrecidas está bien definido.
  • Herencias: a la hora de repartir el patrimonio entre los herederos, una correcta valoración permite hacerlo de forma equitativa y transparente.
  • Reestructuración empresarial: si buscas reorganizar tu negocio, conocer la base de su valor actual te permite mejorar su eficiencia o adaptarte a los cambios del mercado.

Diferencias clave en la valoración de empresas familiares frente a otras empresas

Es normal pensar que valorar una empresa familiar es exactamente igual que valorar cualquier empresa. Sin embargo, se deben tener en cuenta una serie de peculiaridades específicas:

  • Influencia de las relaciones personales: entre familiares, existen vínculos emocionales más allá de lo profesional. Esto a menudo genera conflictos y falta de objetividad. Una buena valoración ayuda a que se mantenga la cohesión familiar estableciendo unas reglas claras.
  • Dependencia del fundador: es habitual que muchas empresas dependan del liderazgo y las decisiones del fundador, lo cual hace más difícil establecer estándares objetivos.
  • Valor emocional: las métricas tradicionales que permiten valorar empresas no son capaces de reflejar el componente intangible relacionado con el legado cultural de la familia.
  • Falta de separación entre propiedad y gestión: a veces, los roles familiares y empresariales están entremezclados, lo que puede llevar a malentendidos entre las partes. 
empresa familiar

¿Cómo calcular el valor de una empresa familiar?: métodos

Para valorar una empresa familiar con precisión, se debe elegir el método más adecuado en función de las características de la empresa: 

Valoración por múltiplos de mercado

Este es el clásico método comparativo que busca otras empresas similares en el mercado e identifica indicadores financieros clave (múltiplos) para calcular su valor. Los múltiplos más comunes incluyen el de ventas, el EBITDA o beneficio operativo antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones o el múltiplo precio-beneficio.

Método del flujo de caja descontado (DCF)

Este método estima los flujos de caja libres futuros durante un periodo de tiempo determinado. Luego determina un valor terminal, que representa el valor residual y aplica una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio. Este método es ideal para empresas con flujos de caja predecibles y estables. 

Valoración basada en el balance: método contable

En este método se calcula el valor neto de la empresa restando sus pasivos totales a sus activos según el balance general. Es apropiado para empresas con un gran número de activos tangibles.

Método basado en el EBITDA: ¿cómo se utiliza?

El EBITDA es un indicador clave para medir la rentabilidad operativa. Dicho método multiplica este indicador por un múltiplo específico del sector o mercado. Entre sus ventajas destaca que puede comparar empresas sea cual sea su estructura o política fiscal.

Factores clave que influyen en la valoración de una empresa familiar

En la valoración de una empresa familiar influyen aspectos internos, relacionados con su estructura y gestión, y externos, relacionados con la situación del mercado. Los vemos:

Tamaño y antigüedad del negocio

Este es un indicador que nos aporta información sobre su estabilidad y capacidad de competir en el mercado. Las empresas más grandes suelen escalar su negocio y tener más recursos, lo que aumenta su valor. 

Estado financiero y rentabilidad

En la valoración de una empresa se debe tener en cuenta la rentabilidad para evaluar su eficiencia, así como el nivel de endeudamiento que presente, ya que esto aumenta su percepción de estabilidad.

Sector, mercado y perspectivas de crecimiento

Debemos analizar también el entorno en el que desarrolla su actividad la empresa. En todo sector existen unas barreras de entrada, una competencia y unas tendencias de mercado que se tienen que contabilizar. Hay un mayor valor en empresas que pertenecen a sectores consolidados o que tienen un alto potencial de crecimiento futuro. 

Dependencia de la familia o del fundador

Muchos negocios fracasan cuando su miembro fundador fallece, se jubila o simplemente abandona la empresa. Es normal que una empresa muy centralizada y sin un plan de transmisión de liderazgo vea su valor reducido de manera considerable. 

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Tecnitasa: especialistas en valoración de empresas familiares

Tecnitasa es tu solución ideal si buscas obtener una valoración precisa y profesional de tu empresa familiar. Contamos con varias décadas de experiencia en el sector, un equipo experto en valoración de empresas y un enfoque integral que se adapta a las necesidades de cada cliente. 

Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso sin compromiso. Nuestro equipo estará encantado en analizar tu caso y darte un presupuesto sin compromiso. 

¿Se puede vender por debajo del valor catastral de una vivienda?

¿Se puede vender por debajo del valor catastral de una vivienda?

¿Se puede vender por debajo del valor catastral de una vivienda?

Cuando nos introducimos en el apasionante mundo del mercado inmobiliario, uno de los puntos de referencia más importantes que debemos tener en cuenta es el valor catastral. Este corresponde a una valoración económica del inmueble que realiza el Ministerio de Hacienda a través de la Dirección General del Catastro.

Sin embargo, aunque este valor sea determinante en cualquier operación de compraventa, muchos usuarios se preguntan si se puede vender por debajo del valor catastral de una vivienda. Esta es una duda razonable que hoy queremos responder.

En Tecnitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, queremos que tengas la mejor y más especializada información sobre temas importantes como este. Lo vemos a continuación:

¿Se puede vender por debajo del valor catastral de una vivienda?

¿Es legal vender una vivienda por debajo del valor catastral?

Sí, es legal vender una vivienda por debajo de su valor catastral en España. Esto es debido a que ambas partes, el comprador y el vendedor, disponen de la autonomía suficiente como para fijar un precio de compraventa libremente.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que vender una vivienda por debajo de su valor catastral puede tener implicaciones fiscales. Si el precio de venta es demasiado bajo, la Agencia Tributaria puede ajustarlo al valor catastral como base imponible o incluso sancionar a las partes implicadas y obligar a pagar impuestos adicionales.

Aspectos legales clave que debes conocer

  • Obligación de declarar valores reales: como es lógico, hay que declarar siempre el precio real de venta en la escritura pública y ante Hacienda.Si se declara un precio inferior al real con la idea de reducir impuestos, esto constituirá un fraude fiscal.
  • Comprobaciones fiscales: Hacienda suele revisar estas operaciones y ajusta el valor declarado al valor catastral o al valor de referencia si piensa que el precio es demasiado bajo. 
  • Justificación del precio: en algunos casos excepcionales, como pueden ser inmuebles en mal estado o mercados muy bajistas, se puede justificar un precio inferior a través de tasaciones homologadas o informes periciales para evitar ajustes fiscales.
  • Normativa autonómica: no debemos olvidar que cada comunidad autónoma establece un valor mínimo fiscal para las transacciones inmobiliarias, que debemos respetar cuando declaramos una venta.

Diferencias entre valor catastral y valor de referencia

Mientras que el valor catastral es el valor administrativo que se asigna a cada inmueble de manera objetiva, el valor de referencia se estima en base a los precios reales del mercado actual. El primero se utiliza para calcular impuestos como el IBI y el segundo para transmisiones patrimoniales y sucesiones.

Casos excepcionales en los que es común esta situación

Vender una vivienda por debajo de su valor catastral no es demasiado común. Sin embargo, se puede producir con mayor facilidad en situaciones de mercados deprimidos, inmuebles con problemas estructurales o una necesidad económica urgente por parte del propietario. 

catastro

Implicaciones fiscales de vender por debajo del valor catastral

Si se vende un inmueble por debajo del valor catastral, hay que tener en cuenta que Hacienda calcula los impuestos basándose siempre en el valor más alto entre el precio de venta, el valor catastral y el valor de referencia. Esto afectará a los siguientes impuestos:

  • El ITP, que debe pagar el comprador.
  • El IRPF, que se aplica al vendedor por su ganancia patrimonial.
  • La Plusvalía Municipal, que afecta al vendedor y se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo.

Cómo afecta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

La base imponible para el ICP se calculará sobre el precio de venta, el valor catastral o el valor de referencia, escogiendo siempre el valor más alto de los tres. Si se pacta un precio muy bajo con la intención de reducir impuestos, Hacienda puede interpretar esto como una infracción y exigir un pago de ITP adicional.

¿Qué ocurre con el IRPF del vendedor?

El vendedor debe tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial, calculada como la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta. Si se vende por debajo del valor catastral o del mercado, Hacienda puede considerar que existe una ganancia patrimonial ficticia, ajustando la base imponible al valor catastral o de referencia.

Por ejemplo, si se adquirió una vivienda por 100.000 € y se vende por 80.000 €, pero el valor catastral es 120.000 €, Hacienda podría exigir tributar sobre esta última cifra como base imponible.

Situaciones en las que Hacienda podría cuestionar la operación

Hacienda puede investigar e impugnar una venta si considera que el precio declarado es demasiado bajo, no se justifican las razones para vender por debajo del mercado o se detectan discrepancias entre los valores declarados y los oficiales como base para calcular impuestos.

¿Cómo justificar la venta por debajo del valor catastral?

Aunque vender un inmueble por debajo de su valor catastral es perfectamente legal, este debe ser justificado adecuadamente para que no haya dudas a nivel fiscal. Cualquier vendedor que ejecute esta operación, deberá contar con documentos que justifiquen el precio de venta reducido.

Importancia de obtener una tasación oficial

En escenarios de mercados deprimidos, es importante contar con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa que ayude a justificar que el valor real del inmueble es inferior al valor catastral. Esta tasación será perfectamente válida ante Hacienda y se puede utilizar para defender el precio declarado a efectos fiscales.

Documentación necesaria para evitar problemas fiscales

Ten a mano estos documentos si quieres evitar ajustes o sanciones fiscales no deseadas:

  • Informe de tasación oficial
  • Contrato de compraventa
  • Certificados técnicos o periciales
  • Historial registral
  • Comparativa de mercado

Estrategias para mitigar riesgos legales y fiscales

Lo mejor para evitar problemas a nivel fiscal es consultar a un asesor experto, negociar valores ajustados en el contrato y solicitar una revisión del valor catastral si se considera que está desactualizado o no refleja la realidad actual del mercado.

Impacto en el comprador al adquirir por debajo del valor catastral

Aunque comprar una vivienda por debajo del valor catastral pueda ser percibido como una oportunidad económica, en realidad es que esto puede implicar riesgos y responsabilidades fiscales.

¿Quieres saber cómo conocer la referencia catastral de tu vivienda?

Impuestos y costes adicionales que podría asumir

Dado que Hacienda utiliza el valor más alto para calcular la base imponible, debemos evitar vender por debajo del valor catastral siempre que no sea totalmente justificado. De no hacerlo, podríamos sufrir sanciones, intereses de demora o ajustes fiscales inesperados. 

Precauciones para evitar problemas con Hacienda

Para evitar problemas con Hacienda tendremos que tener toda nuestra documentación clara y completa, contar con una sociedad de tasación homologada y revisar valores oficiales antes de la compra.firp

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Tecnitasa: soluciones profesionales para tasaciones precisas

En Tecnitasa queremos ser tu empresa de confianza para realizar tasaciones oficiales homologadas que ayuden a justificar el valor real de la propiedad que quieras vender o comprar. Si estás interesado en conocer el valor real de una vivienda, contacta con nosotros sin compromiso. Nuestro equipo de expertos analizará tu caso y te dará una solución acorde a tus necesidades. 

¿Cuánto se tarda en hacer una tasación?

cuanto se tarda en hacer una tasación

¿Cuánto tiempo se tarda en hacer una tasación?

En Tecnitasa solemos dedicar este espacio de comunicación más extensa con nuestros clientes a detallar la importancia de las tasaciones profesionales de inmuebles para cualquier operación de compraventa. Es un proceso crucial para solicitar préstamos hipotecarios, distribuir herencias o repartir bienes en procesos de divorcio.

Sin embargo, queríamos aprovechar esta ocasión para centrarnos más específicamente en la duración del proceso de tasación. Esto es debido a que son varios los factores que debemos tener en cuenta que influyen en el tiempo necesario para completarla. 

A continuación, te contamos todo sobre estos factores y respondemos a la pregunta principal, ¿cuánto se tarda en hacer una tasación? Lo vemos:

cuanto se tarda en hacer una tasación

¿Cuánto tarda una tasación desde el inicio hasta el informe?

Si bien hemos comentado que el tiempo de tasación desde el inicio hasta el informe es variable, generalmente lo podemos ubicar dentro de un rango de duración.

Tiempo promedio para completar una tasación

El proceso de tasación de una vivienda en España suele ser de entre 3 y 7 días desde que se solicita hasta que se recibe el informe completo. Este es el rango común para propiedades estándar y en situaciones regulares. Sin embargo, se puede retrasar por casos como:

  • Disponibilidad de la documentación, si no está toda la información necesaria presentada por la persona que paga la tasación. 
  • Complejidad de la propiedad, si la vivienda presenta características únicas que complican la elaboración del informe.
  • Alta demanda de tasaciones, lo cual se da especialmente en periodos de alta demanda.

Estableciendo una media de tiempo aproximada, en la gran mayoría de los casos, el informe de tasación puede estar listo en tan solo 5 días después de la visita al inmueble. 

Plazos para propiedades más complejas

Ciertos inmuebles pueden requerir de un proceso más largo de tasación por motivos de complejidad. Algunos ejemplos de inmuebles que se adecúan a esta descripción son:

  • Fincas rústicas: requieren que se analice el terreno y sus características agrícolas.
  • Propiedades de gran tamaño: algunas villas o edificios residenciales o comerciales necesitan de más tiempo para su inspección por motivos evidentes.
  • Inmuebles históricos: aquí entran en juego la valoración de elementos arquitectónicos únicos y su estado de conservación.
  • Propiedades con usos mixtos: si una propiedad combina áreas residenciales con zonas comerciales requiere un análisis más complejo.
tiempo tasacion

Factores que influyen en la duración de una tasación

Estos son los principales elementos que pueden demorar o acelerar el proceso de una tasación homologada:

Acceso al inmueble y disponibilidad

Para que el proceso sea ágil y se respeten los plazos acordados, se debe procurar una gran coordinación entre el propietario y el profesional que realiza la visita, para que disfrute de un correcto acceso a la vivienda. Si existe una buena comunicación se puede agilizar el proceso. De lo contrario, si existen retrasos, se puede extender el tiempo esperado.

Documentación necesaria

Una vez que se solicita la tasación oficial de un inmueble, el propietario debe asegurarse de reunir toda la documentación necesaria para evitar demoras. Estos documentos incluyen:

  • Nota Simple actualizada o Escritura de Propiedad
  • Documentación Catastral (referencia catastral y ficha)
  • Cédula de calificación definitiva (para VPO)
  • Contrato de arrendamiento y recibos recientes (si está alquilada)
  • Cédula urbanística o Certificado Municipal

Complejidad de la propiedad

Al llegar al lugar donde se ubica el inmueble el operario de la Sociedad de Tasación puede encontrar ciertas características que alargan el proceso. Las más comunes son viviendas con servidumbres o elementos no registrados, propiedades de gran tamaño o con varias estructuras, fincas rústicas, terrenos con usos mixtos o inmuebles históricos con características arquitectónicas especiales.

¿Cómo es el proceso completo de una tasación?

Para entender mejor la duración de un proceso de tasación es importante saber que consta de varias etapas, que van desde la solicitud inicial hasta la entrega del informe final:

Solicitud y recopilación de datos

Este proceso comienza cuando el propietario o el interesado solicita la tasación. En este momento se debe recopilar información básica del inmueble antes de realizar la visita. En Tecnitasa, pedimos datos básicos como la dirección de la propiedad, el tipo de inmueble, la superficie aproximada o el año de construcción, entre otros. 

Visita al inmueble

Una vez que se ha recopilado la documentación necesaria y la información básica, la Sociedad de Tasación procede a enviar a un profesional a visitar el inmueble. Este evalúa varios aspectos, entre los que se incluyen: 

  • Tomar medidas precisas de las estancias 
  • Revisar el estado general de conservación 
  • Tomar nota de la orientación y luminosidad 
  • Valorar la calidad de los acabados y materiales
  • Anotar las características del entorno (servicios, transportes, zonas verdes, etc.)
  • Apreciar elementos adicionales como mejoras o reformas 

Análisis y elaboración del informe

Cuando la visita se ha completado con éxito, el tasador lleva a cabo un análisis en el que compara el inmueble con otras propiedades similares. Después aplica un método concreto de tasación y considera factores relacionados con la ubicación, antigüedad y estado del mercado local. 

Con todo esto, elabora un informe con la valoración económica del inmueble justificada, la cual es firmada y emitida por la Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España.

¿Cómo agilizar el proceso de una tasación?

Si como interesado en realizar una tasación de un inmueble residencial, deseas que el periodo de espera entre que empieza y finaliza sea lo más corto posible, esto es lo que debes hacer:

Preparar la documentación con antelación

Tener todos los documentos necesarios preparados con antelación puede ahorrarnos días de espera. Asegúrate de tener a mano la nota simple escritura de la propiedad o documentación catastral, así como los planos de la vivienda y certificados energéticos si los tuvieras. Del mismo modo, prepara facturas de reformas que hayas hecho recientemente y que consideres que puedan aumentar el valor de tu inmueble.

Coordinarte de manera eficiente con el tasador

Para coordinarte de manera eficiente con el tasador profesional que realiza la visita a tu inmueble, asegúrate de ofrecer flexibilidad en la fecha y hora de visita. Intenta estar disponible por teléfono, whatsapp o correo electrónico para resolver dudas y proporciona un fácil acceso a todas las áreas del inmueble.

Elegir una tasadora homologada y profesional

Asegúrate de contar con una compañía tasadora homologada por el Banco de España y con experiencia en tasaciones en tu zona. Esto te evitará problemas y retrasos que pudieran poner en riesgo tu operación de compraventa inmobiliaria. Las tasadoras homologadas cumplen con todas las normativas vigentes y envían profesionales certificados para hacer el proceso rápido y eficiente, además de aportar un resultado fiable. Además, si operan habitualmente y tienen oficina en tu zona, te aseguras que tienen un conocimiento más amplio del mercado local lo que asegura que los valores sean ajustados al mercado. 

En este sentido, otra de las preguntas más frecuentes es la de cuándo caduca una tasación. 

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Tecnitasa: tasaciones rápidas, fiables y homologadas

Si buscas una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con años de experiencia, no dudes en escribirnos. En Tecnitasa, contamos con 50 delegaciones a lo largo del país para ofrecer nuestros servicios de manera rápida y profesional.

Contacta con nosotros para obtener una valoración justa de tu inmueble en el menor tiempo posible. 

Cómo obtener la referencia catastral de tu vivienda

Cómo obtener la referencia catastral de tu vivienda

Referencia Catastral: cómo obtener la de tu vivienda

La referencia catastral es un código alfanumérico que todo inmueble en España debe poseer. Para entendernos, sería algo así como el DNI de una propiedad, ya que permite localizarla de forma precisa dentro de la cartografía catastral y facilita una gran cantidad de trámites.

La referencia catastral se puede obtener de varias maneras diferentes, siendo las más habituales el método online a través de la Sede del Catastro o acudiendo a una oficina de manera presencial. 

En Tecnitasa, queremos que estés al tanto de todo tipo de información relacionada con tu inmueble. Hoy, queremos hablarte de cómo obtener la referencia catastral de tu vivienda de cara a una futura tasación o cualquier otro trámite legal. Además, es importante conocer cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor, ya que puede influir en la tributación de la operación y en otros aspectos clave de la compraventa.

Cómo obtener la referencia catastral de tu vivienda

Por qué es importante ver la referencia catastral

Gracias a la referencia catastral podemos identificar de manera única un inmueble dentro del Catastro. De esta manera, toda la información está registrada y actualizada de manera correcta. 

Este código alfanumérico de veinte caracteres es importante para los siguientes usos:

  • Identificación precisa del inmueble: localizar un inmueble en la sede del Catastro evita posibles confusiones y errores en operaciones de compraventa, herencias o donaciones.
  • Gestión de impuestos: para pagar impuestos como el IBI  o la declaración de la renta se debe tener un valor de referencia que se puede obtener a través de este código.
  • Seguridad jurídica: la referencia catastral refuerza la seguridad a la hora de firmar contratos y transacciones inmobiliarias evitando el posible fraude.
  • Trámites administrativos: este código se requerirá para cualquier operación de Registro de la Propiedad, para solicitar hipotecas o incluso para expedir un certificado de fin de obra.

Además, la importancia de esta referencia se refleja en diversas situaciones habituales: 

  • División de herencias: al repartir una herencia que incluye bienes inmuebles, este código nos permite identificar con precisión cada propiedad que esté involucrada en la acción. Esto facilita el proceso legal y evita posibles conflictos entre herederos.
  • Cálculo de plusvalías municipales: si se va a vender un inmueble, el Ayuntamiento utiliza los datos catastrales como base para calcular el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocida como plusvalía municipal). 
  • Corrección de discrepancias registrales: si existe cualquier error o diferencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, podemos usar este último como referencia para actualizar la información y garantizar que haya coherencia entre ambos sistemas.
  • Solicitud de hipotecas: los bancos suelen requerir información catastral actualizada para evaluar el valor del inmueble como garantía hipotecaria.

Si necesitas una auditoria catastral, puedes confiar en Tecnitasa. 

valro catastral

Métodos online para obtener la Referencia Catastral

Hoy en día, es más fácil que nunca obtener la referencia catastral de tu vivienda gracias al método online. Este es rápido, accesible y totalmente gratuito para cualquier persona que disponga de conexión a Internet. 

Sede Electrónica del Catastro

La Sede Electrónica del Catastro es la plataforma oficial más utilizada para consultar la referencia catastral. Ofrece tres métodos principales:

  • Búsqueda por dirección: tendrás que introducir la dirección exacta del inmueble (calle, número y localidad) en el buscador de la página. Es el mejor método si no conoces previamente la referencia catastral y necesitas localizarla con rapidez.
  • Búsqueda por referencia catastral: si ya tienes este dato, siempre puedes verificar o consultar otra información sobre el inmueble poniendo directamente la referencia en el sistema.
  • Búsqueda por polígono y parcela: el método ideal para terrenos rústicos. Solo necesitas introducir los datos del polígono y parcela asignados al terreno para localizarlo en el Catastro de manera precisa.

Consulta en el Recibo del IBI Online

La mayoría de ayuntamientos expiden el recibo del IBI tanto de manera física como online. En este recibo se puede consultar sin mayor problema la referencia catastral, que se suele ubicar en la parte superior del documento.

Consulta en la Sede Electrónica del Ayuntamiento

Los ayuntamientos más modernizados también ofrecen un servicio online para la consulta de datos catastrales. Estos portales actúan de manera paralela a la sede del Catastro y en ellos puedes acceder a datos básicos como la dirección o el número de recibo del IBI. Ten en cuenta que es muy probable que necesites registrarte previamente o utilizar un certificado digital para acreditar tu identidad.

Métodos Presenciales

Si tienes dificultades de acceso a métodos online o simplemente prefieres la atención directa y personal no te preocupes. También existen opciones presenciales para conseguir tu referencia catastral.

Oficinas del Catastro

Las oficinas del Catastro son el lugar principal al que debes acudir si quieres obtener tu referencia catastral. Eso sí, para solicitarla sin contratiempos, acuérdate de llevar tu DNI, la escritura del inmueble y su dirección completa.

Para acudir a una oficina del Catastro y realizar cualquier trámite de manera presencial, es imprescindible que solicites una cita previa. Así se garantiza una atención más eficiente y evitarás esperas innecesarias, además de cumplir con las medidas de organización y seguridad.

Ayuntamientos

Muchos ayuntamientos cuentan con departamentos de atención ciudadana que ofrecen servicios catastrales. Como es lógico, antes de acudir, comprueba si el tuyo presta este servicio. 

Puntos de Información Catastral (PIC)

Los Puntos de Información Catastral (PIC) son oficinas autorizadas por la Dirección General del Catastro, generalmente ubicadas en ayuntamientos u otras entidades públicas. Estos puntos permiten consultar y certificar datos catastrales, obtener certificaciones electrónicas o realizar consultas sobre cartografía digital.

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Tecnitasa: expertos en valoración 

En Tecnicasa somos líderes en valoración y consultoría inmobiliaria. Destacamos por nuestra atención personalizada al cliente. Si necesitas tasar un vivienda o cualquier otro activo, donde es imprescindible contar con la referencia catastral, puedes contar con nosotros. 

Disponemos de cincuenta delegaciones en todo el país y ofrecemos servicios de tasación y valoración. Si tienes una vivienda y quieres realizar cualquier operación de compraventa, herencia o donaciones, contacta con nosotros y podemos ayudarte en su valoración y tasación.

¿Qué pasa si el valor de tasación es mayor que el de compraventa?

¿Qué pasa si el valor de tasación es mayor que el de compraventa?

¿Qué ocurre si la tasación es superior al precio de compraventa?

Imagina que vas a comprar una casa y, al recibir el informe de tasación, descubres que el valor obtenido es bastante superior al precio que has acordado previamente con el vendedor. Lo más normal y evidente, es pensar que esta es una situación ventajosa para ti, ya que te estarías haciendo con un inmueble por una cantidad menor de la que vale realmente.

Sin embargo, es fundamental comprender que puede conllevar también ciertos riesgos, sobre todo a nivel fiscal. Una gran disparidad entre el valor de tasación y el precio de compra puede surgir por diversos motivos. En este artículo, explicaremos en detalle qué implica esta situación y cómo puede afectar al comprador. 

¿Qué pasa si el valor de tasación es mayor que el de compraventa? Lo vemos a continuación. ¡Sigue leyendo!

¿Qué pasa si el valor de tasación es mayor que el de compraventa?

¿Por qué puede ser la tasación mayor que el precio de compraventa?

El valor de una tasación puede ser mayor que el precio de compraventa por diversos motivos, lo cual refleja con fidelidad la compleja dinámica del mercado inmobiliario y las circunstancias que puede presentar cada transacción.

Factores que influyen en la diferencia de valor

Existen varios factores que pueden contribuir a que la tasación sea mayor que el precio de compraventa:

  • Desconocimiento del mercado: esta es la causa más común, en la cual el vendedor puede no saber que su zona ha presentado una gran revalorización o que su inmueble puede tener un mayor valor por sus características físicas.
  • Necesidad de venta urgente: vender con calma nos permite establecer un precio realista, más acorde al valor del inmueble. Sin embargo, vender con necesidad hace que el propietario acepte un precio por debajo, el cual se acercaría más a un hipotético valor de liquidación que a un valor real de mercado.
  • Negociación exitosa: en otras ocasiones, puede ocurrir que el comprador haya logrado un acuerdo muy favorable debido a sus habilidades de negociación.
  • Condiciones de venta favorables: la compra puede haberse realizado sin reserva financiera u otras condiciones que beneficien al comprador.
  • Cambios en el mercado: entre el momento de la negociación del precio y la tasación, es habitual que ocurran cambios en el mercado que afecten el valor del inmueble.
  • Características únicas de la propiedad: un tasador de una sociedad homologada puede detectar características únicas en la propiedad que no hayan sido contempladas a la hora de negociar el precio. 

Tasación vs. precio de compraventa: ¿qué reflejan cada uno?

Para entender por qué el precio de compraventa puede ser muy inferior al de tasación, es importante saber qué reflejan cada uno. 

En el caso del precio de compraventa, no debemos olvidar que es un acuerdo privado al que llegan el comprador y el vendedor. Refleja el valor que ambas partes están dispuestos a aceptar, y entran en juego factores subjetivos como preferencias personales, presión en la negociación o urgencia de venta.

El valor de tasación es todo lo contrario, ya que representa una estimación como garantía hipotecaria lo más objetiva posible de los factores que determinan lo que vale un inmueble y es realizado por una sociedad tasadora que envía un profesional cualificado para recabar datos y emitir un informe. Mientras que el valor de tasación tiene validez jurídica, el precio de compraventa no.

valor tasacion superior a compraventa

Efectos de una tasación superior en tu hipoteca

Como habíamos adelantado al principio del artículo, esta es a priori una situación ventajosa para el comprador. ¿Por qué? Lo vemos:

¿Cómo influye en el porcentaje de financiación del banco?

Los bancos suelen basar el importe máximo que conceden de hipoteca en el menor valor entre la tasación y el precio de compraventa. Esto quiere decir que, si la tasación de la vivienda tiene un valor más alto que el de la compraventa, el valor de la compraventa será el que el banco utilice como referencia para la concesión del crédito.

¿Quieres saber cómo funcionan las hipotecas inversas?

¿Qué ventajas tiene para el comprador?

Entre las ventajas más evidentes para el comprador destacamos que su planificación financiera no se verá afectada ya que percibirá el 80% del valor de compraventa y podrá tener previsto el importe exacto que tiene que aportar en la operación. 

Implicaciones fiscales si la tasación es mayor

Recuerdas que al principio comentamos que un valor de tasación superior al precio de venta podría conllevar ciertos riesgos. Es hora de hablar de ellos:

¿Cómo afecta al cálculo de los impuestos?

Es importante tener en cuenta que el cálculo de impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o la Plusvalía Municipal se realizan en base al valor más alto entre tasación y precio de compraventa. Si la tasación es superior, la base imponible aumenta, resultando en un mayor valor a pagar. 

¿Qué hacer para evitar problemas fiscales?

Cuando acometemos una operación tan importante y costosa como es la compra de un inmueble, debemos realizar una planificación previa de nuestras obligaciones fiscales. Por tanto, es importante consultar a un asesor de confianza que nos informe de todo lo que tendremos que pagar en impuestos. 

Si consideras que la tasación de la vivienda es excesivamente alta y que esto te podría perjudicar haciendo que pagues más impuestos, siempre puedes solicitar una revisión de la tasación o pedir una segunda opinión a otra sociedad de tasación. 

Tecnitasa: informes de tasación precisos y homologados

En Tecnitasa, nos enorgullecemos de ser una sociedad de tasación homologada por el Banco de España que garantiza tasaciones precisas, homologadas y aceptadas por todas las entidades bancarias, lo que te evitará problemas en el proceso de financiación y fiscalidad.

Contacta con nosotros sin compromiso y obtén una valoración clara y realista de la vivienda que deseas comprar. Te ayudamos a ganar en confianza y seguridad en el proceso de compraventa inmobiliario.

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¿Puedo llevar mi tasación a distintos bancos?

¿Puedo llevar mi tasación a distintos bancos?

Tasación hipotecaria: ¿es válida en distintos bancos?

En Tecnitasa, queremos resaltar siempre la importancia de una buena tasación de vivienda, ya que es un informe que determina el valor real de un inmueble y que sirve como garantía para cualquier préstamo hipotecario.

Es un requisito fundamental sin el cual no se podrá acceder a un crédito hipotecario y también juega un papel crucial en la aprobación de esa hipoteca. La pregunta es, ¿puedo llevar mi tasación a distintos bancos?

Como ya hemos mencionado en otros artículos, en la inmensa mayoría de casos es el comprador el que debe pagar los gastos de tasación. De modo que es lógico que este quiera ahorrar tiempo y dinero en el proceso si ya tiene un informe en vigor. ¿Es esto viable? Lo vemos a continuación:

¿Puedo llevar mi tasación a distintos bancos?

¿Puedo llevar mi tasación a distintos bancos?

La respuesta más rápida y directa que podemos darte desde Tecnitasa es que sí, se puede llevar una tasación a diferentes bancos y, por la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario, deberían admitirla. Sin embargo, esto no es así en todos los casos y la aceptación por parte de la entidad correspondiente dependerá de si trabajan con esa tasadora, de su política financiera, y del cumplimiento de ciertos requisitos.

Requisitos que debe cumplir la tasación para ser aceptada por otros bancos

Para que una tasación sea válida en todas las entidades, debe cumplir con unos requisitos mínimos. Lo más importante, y algo en lo que siempre insistimos, es que el informe haya sido emitido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa.

Además, este informe debe estar en vigor (es decir, tener menos de 6 meses de antigüedad) y cumplir con la normativa vigente, como la Orden ECO/805/2003 y estar certificada por la sociedad de tasación en cuestión. 

¿Qué ocurre si el banco no trabaja con mi tasadora?

Por políticas financieras internas, muchos bancos solo aceptan tasaciones de sociedades de tasación con la que tienen acordado un convenio. Si se quiere evitar problemas, la mejor idea es verificar primero que la sociedad de tasación se encuentra debidamente homologada y trabaja con los bancos de interés, luego consultar con el banco si aceptan la tasadora que se pretende contratar. 

En caso de que no sea así, es recomendable considerar la posibilidad de elegir una tasadora de común acuerdo con la entidad financiera para evitar problemas posteriores.

¿Es posible que un banco rechace una tasación?

Sí. El motivo más habitual para que un banco rechace una tasación es que esta esté caducada, generalmente pasados 6 meses. También puede haber otras razones como que el informe no esté completo, no cumpla con los estándares requeridos o directamente que la empresa que emite el informe no esté homologada por el Banco de España. 

En algunos casos, puede ser que la tasación no se ajuste a los criterios internos del banco, aunque objetivamente esté completa y cumpla con estándares generales. En estos casos, lo mejor es preguntar primero a la entidad bancaria si aceptan informes de la sociedad tasadora en cuestión. 

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¿Qué hacer si un banco rechaza mi tasación?

Aunque llevar esto a la realidad no siempre es una tarea sencilla, en Tecnitasa queremos reforzar la idea de que cualquier banco está legalmente obligado a aceptar cualquier tasación realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. Dicho esto, si te encuentras en esta situación, existen otras alternativas y pasos que puedes seguir:

Alternativas disponibles en caso de rechazo

La acción más rápida y sencilla es acudir a otro banco. Puedes intentar presentar esta misma tasación en otra entidad y esperar que en esta sí te la acepten. Ten en cuenta que cada banco tiene sus propios criterios y políticas de riesgo.

Si lo prefieres, siempre puedes negociar con tu banco actual alegando la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario. Si no, siempre puedes solicitar una nueva tasación, aunque no debería ser necesario si la anterior cumple todos los requisitos. 

Tasadoras homologadas: ¿por qué es importante elegir una certificada?

Las sociedades tasadoras homologadas cumplen con los requisitos establecidos en el Real Decreto 775/1997, lo que asegura la independencia, objetividad y profesionalidad de las valoraciones. Además, todos los bancos están obligados legalmente a aceptar sus tasaciones, por lo que ahorrarás quebraderos de cabeza yendo directamente por este camino.

No debemos olvidar que las sociedades tasadoras homologadas no lo son por casualidad o capricho. Todas siguen los manuales de procedimiento aprobados por el Banco de España, con lo cual garantizan que el informe emitido cumpla con todos los estándares exigidos por los bancos. 

Solicitar una nueva tasación: pasos y costes

Si has cometido el error de pedir una tasación a una sociedad no homologada por los bancos de interés, lo más normal es que tengas que solicitar una nueva. En este caso, debes seguir los siguientes pasos: 

  1. Elige una tasadora homologada: consulta primero el Registro oficial de sociedades de tasación del Banco de España para seleccionar una que esté certificada.
  2. Contacta con la tasadora: solicita un presupuesto y aporta toda la información necesaria sobre tu inmueble.
  3. Programación de la visita: cuando lo acordéis, un tasador visitará la propiedad para realizar la valoración.
  4. Recepción del informe: recibirás un informe de tasación que cumplirá con todos los requisitos legales, el cual podrás presentar al banco.

El coste de una nueva tasación puede variar dependiendo de factores como el tipo y tamaño del inmueble, su ubicación y la complejidad de la valoración. Puedes pedir un presupuesto sin compromiso a Tecnitasa.

Recuerda que, si la tasación original cumple con todos los requisitos legales y no está caducada, no deberías tener que solicitar una nueva. En caso de rechazo injustificado, podrías considerar presentar una reclamación ante el Banco de España.

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Tecnitasa: informes de tasación homologados y aceptados por todos los bancos

Si quieres ahorrarte problemas, entonces deberás trabajar siempre con sociedades de tasación homologadas por el Banco de España y que trabajan con todos los bancos españoles como es el caso de Tecnitasa. En este sentido, Tecnitasa es tu mejor aliado en operaciones inmobiliarias. 

Contacta con nosotros para realizar una tasación oficial de un inmueble y disfruta de seguridad y éxito a la hora de pedir un préstamo hipotecario. 

Marbella y la Costa del Sol: ¿por qué tienen tanto éxito en el mercado residencial de lujo?

Claves exito Marbella

Marbella y la Costa del Sol: ¿por qué tienen tanto éxito en el mercado residencial de lujo?

Marbella es uno de los principales epicentros del lujo en España, conocida como la capital del lujo del sur de Europa. La ciudad destaca por sus exclusivos desarrollos inmobiliarios y su oferta de branded residences, consolidándose como un referente de innovación y elegancia.

¿Por qué los compradores de lujo eligen Marbella y Costa del Sol?

Marbella es uno de los lugares más exclusivos de España, y su clima es uno de los aspectos que la hace especial. Gracias a su ubicación, con el mar al frente y las montañas que la protegen, disfruta de un microclima con temperaturas muy suaves casi todo el año. Mientras que en otros destinos de lujo la media de estancia es de dos meses, en Marbella, por su agradable primavera y otoño, el público de lujo suele quedarse hasta medio año o incluso residir allí.La ciudad cuenta con playas imponentes como las de Cabopino y el popular Puerto Banús, y una ubicación estratégica con buenas conexiones aéreas vía el aeropuerto de Málaga.Además, Marbella ofrece una gran variedad de opciones de ocio y compras de lujo, que han ido desarrollándose y evolucionando a lo largo de los años en línea con los gustos y las necesidades de este público. Su reconocida gastronomía, con gran variedad de restaurantes de alta cocina (5 de los cuales tienen estrellas Michelin), también atrae a quienes buscan experiencias exclusivas.En conjunto, Marbella se ha convertido en un símbolo de estatus y de calidad de vida, donde la seguridad, el ambiente relajado y su animada vida social lo convierten en un destino de referencia, para quienes buscan exclusividad en un entorno natural envidiable.

¿Qué perfil tienen los compradores de viviendas de lujo en Marbella y la Costa del Sol?

El perfil del comprador de lujo en Marbella es muy diverso: consolidado destino vacacional de las grandes élites europeas, su perfil se está diversificando desde millonarios hasta empresarios europeos exitosos de todas las edades y orígenes.Ha sido históricamente un destino popular entre europeos, grandes fortunas de Oriente Medio y miembros de la socialité nacional, así como deportistas, artistas y celebridades internacionales. Aunque la presencia de estas personalidades es habitual y está muy normalizada, cuentan con espacios exclusivos  para mantener su privacidad.En cuanto a las nacionalidades, los compradores rusos, que antes eran parte fundamental de este segmento, han disminuido desde el inicio de la guerra de Ucrania. En su lugar, están llegando cada vez más clientes del este de Europa y de países nórdicos. La zona también está atrayendo a nuevos compradores estadounidenses que llegan atraídos por el estilo de vida relajado y sofisticado que Marbella tiene para ofrecer, así como inversores chinos.Este cambio en el perfil de los compradores de lujo está consolidando a Marbella no solo como un icono del lujo europeo, sino como un destino de renombre global que sigue redefiniendo sus límites para adaptarse a los gustos y necesidades de sus nuevos residentes.

Tendencias de lujo en Marbella y la Costa del Sol: auge de las branded residences, la influencia de la Generación Z y el liderazgo en servicios exclusivos

Marbella y el Triángulo de Oro (Marbella, Benahavís y Estepona) se están convirtiendo en el epicentro de los branded residences en España, con proyectos de marcas de lujo como Fendi, Dolce & Gabbana y Lamborghini. Esta zona destaca por su oferta única de residencias gestionadas por grandes marcas, con precios elevados pero respaldados por excelentes ventas.La Generación Z también ha encontrado su lugar en Marbella, atraída por la exclusiva oferta de ocio y el diseño innovador de sus villas de lujo. Este grupo de jóvenes empresarios, artistas y deportistas de alto nivel como boxeadores, tenistas y futbolistas ve Marbella como un destino de lujo y estatus.El liderazgo en servicios de lujo es otro factor clave: empresas como Sierra Blanca Estates o Zagaleta han sabido hacerse un destacado hueco ofreciendo no solo ubicaciones espectaculares, sino también una amplia gama de amenities como servicio 24h, chef privado, spas y tecnología avanzada, que permiten personalizar la experiencia de lujo. Además, la tendencia es crear propiedades más personalizadas, adaptadas a los gustos de cada cliente.
Claves exito Marbella

¿Cuáles son las características más demandadas en las viviendas de lujo de Marbella y la Costa del Sol?

Los desarrollos de lujo en Marbella y Costa del Sol se caracterizan por un diseño moderno y minimalista, utilizando materiales exclusivos como mármol italiano, ascensores panorámicos privados, piscinas con sistemas de nado contracorriente y saunas con vistas al mar.

Destacan por contar con arquitectos de renombre y el interiorismo de marcas de lujo como Fendi Casa.
Las villas combinan diseño y tecnología con elementos de decoración exclusivos, sostenibilidad y domótica avanzada, de manera que los propietarios pueden controlar diversos aspectos de sus hogares a distancia y personalizar la casa según sus necesidades. Además, se utilizan materiales naturales de alta calidad, como mármol de Carrara y maderas premium.
La mayoría de las propiedades se encuentran en la falda de la montaña, lo que ofrece vistas panorámicas al mar y garantiza privacidad, con amplias parcelas de alrededor de 7.000 m² con muchas zonas verdes.

¿Cuáles son las principales zonas de lujo en Marbella y la Costa del Sol?

La falta de disponibilidad en las zonas más céntricas y exclusivas de Marbella ha llevado a muchos desarrollos a trasladarse a la zona de la montaña en áreas como Sierra Blanca y Cascada de Camoján, así como a ubicaciones cercanas como La Zagaleta, que ofrecen privacidad, vistas panorámicas y un entorno natural único.

En los alrededores de Marbella, otras ubicaciones como Ojén, Benahavís y Estepona están atrayendo a compradores de lujo, gracias a su proximidad con la ciudad y a sus servicios.

Por otro lado, Málaga capital ha experimentado una transformación urbana notable en los últimos años. Aunque el mercado de lujo aún es pequeño en comparación con otras áreas, ya se están desarrollando proyectos de gran envergadura, como los áticos de la Sierra Blanca Tower, un proyecto exclusivo en el Paseo Antonio Banderas con unidades de 500 m² a la venta por 9.750.000€.

¿Cuáles son los principales desafíos y oportunidades para el mercado residencial de lujo en Marbella y la Costa del Sol?

Los principales retos para el mercado residencial de lujo en Marbella y la Costa del Sol son varios:
• La escasez de oferta debido a la falta de suelo y las barreras burocráticas, en contraste con la alta demanda.
• Las infraestructuras de transporte en Marbella necesitan mejorar, ya que actualmente no existe una red de transporte público eficiente, lo que genera grandes atascos.
• Otro desafío es la falta de talento cualificado para desarrollar servicios orientados al lujo, ya que la dificultad de transporte y la falta de vivienda asequible dificultan la atracción y retención de profesionales.
• Por otro lado, el desarrollo de proyectos de lujo en Málaga capital representa una gran oportunidad, dado el impulso urbanístico y la creciente oferta de lujo en la ciudad.

¿Cómo han evolucionado los precios del mercado inmobiliario de lujo en la Costa del Sol?

La Costa del Sol continúa siendo uno de los destinos más destacados en el mercado inmobiliario de lujo. En los últimos años, los precios de las viviendas valoradas en más de 3 millones de euro según los inmuebles tasados por Grupo tecnitasa han experimentado un crecimiento del 3,17%.

En Casares, las propiedades de lujo cuentan con un precio de 3.001.322,97 €, mientras que las propiedad más cara entre las tasadas se encuentra en Benahavís, con un precio impresionante de 26.681.172,22 €.
El valor promedio de las viviendas de lujo en la provincia asciende a 5.253.702,20 €, lo que implica un precio medio por metro cuadrado de 7.185,24 €/m².

Sin duda, la Costa del Sol sigue siendo un referente del lujo y una zona atractiva y con mucho recorrido para inversores y compradores de este segmento.

Si estás interesado en adquirir una propiedad de lujo en Marbella o la Costa del Sol, en Grupo Tecnitasa contamos con un equipo especializado en la valoración de viviendas de lujo. Contáctanos y estaremos encantados de ofrecerte el asesoramiento que necesitas.

¿Cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor?

¿Cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor?

¿Cómo afecta el valor de referencia catastral a los vendedores?

Cualquier particular o empresa que quiera vender propiedades en España debe conocer y entender en profundidad un concepto tan fundamental como el valor de referencia catastral. Este valor, que es determinado por la Dirección General del Catastro, se obtiene al analizar los precios de las diferentes compraventas realizadas ante notario.

De esta manera, sirve como base para poder calcular impuestos clave en todo tipo de transacción inmobiliaria y tiene un impacto significativo en el proceso de venta. Para cualquier vendedor, es importante a nivel fiscal, ya que actúa como base imponible, ayuda a establecer una estrategia de precios y puede ser un punto de referencia como negociación.

En Tecnitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, queremos abordar las dudas más comunes que existen en torno a este valor. Veremos cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor, cómo gestionarlo durante un proceso de venta y estrategias para que juegue a favor del vendedor en las negociaciones. 

¿Cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor?

¿Cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor?

El valor de referencia catastral influye de manera directa y evidente en cualquier estrategia de venta y en las obligaciones fiscales del vendedor.

Impacto en el cálculo de impuestos

Utilizamos el valor de referencia catastral para calcular dos impuestos de especial relevancia:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): al contrario de lo que muchas personas piensan, este impuesto se calcula en base al valor más alto entre el valor de referencia catastral y el del precio de venta.
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: también conocido como  (IIVTNU o plusvalía)

Posibles discrepancias y cómo resolverlas

Aunque el valor de referencia catastral se basa en diversos factores para ser calculado con cierta exactitud, pueden surgir diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado. Esto se puede producir cuando se generan actualizaciones del mercado demasiado rápidas o debido a factores locales como infraestructuras cercanas o características del entorno.

En esta situación, el vendedor puede considerar que el valor de referencia catastral es incorrecto y presentar alegaciones. La manera de hacerlo es a través de una revisión del valor catastral, proporcionando evidencias del valor de mercado real presentando tasaciones independientes o consultando a un experto fiscal o inmobiliario para explorar las opciones disponibles. 

Casos en los que el valor de referencia no aplica

Existen algunos inmuebles que carecen de valor de referencia, siendo la base imponible para el cálculo de impuestos el valor mayor entre el declarado, el precio pactado y el valor de mercado.

Hay que recordar que existen algunas transacciones específicas en las cuales el valor de referencia no aplica, como ganancias patrimoniales que se destinan a comprar una nueva residencia habitual o exenciones para transmisiones entre cónyuges o parientes cercanos. 

valor catastral vivienda

Implicaciones fiscales del valor de referencia catastral

El valor de referencia catastral tiene importantes implicaciones fiscales si vendes propiedades en España. Este valor influye directamente en varios impuestos clave relacionados con todo tipo de transacciones de inmuebles.

Pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Es importante aclarar que el impuesto se pagará siempre sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor de referencia catastral. Si el precio de venta es más alto, se tributa sobre este. Para evitar errores, es importante verificar el valor de referencia antes de la venta, accediendo a la web del catastro.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

El IIVTNU, conocido más comúnmente como plusvalía municipal, registra el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana desde su adquisición hasta su venta. La base imponible la determina el valor catastral del suelo, no de la construcción y se aplican coeficientes en función de los años que el vendedor haya tenido el inmueble en propiedad, siempre con un máximo de 20 años. 

Hay que aclarar que este impuesto tiene diferentes tipos de gravamen en función del ayuntamiento en el que se localice el inmueble, además de que solo aplica cuando el vendedor obtiene beneficios, no cuando tiene pérdidas (es decir, que el inmueble ha perdido valor). 

Cómo preparar la documentación necesaria

Para gestionar correctamente el impacto del valor catastral, los vendedores deben recopilar la siguiente documentación:

  • Certificado del valor de referencia catastral actualizado.
  • Escritura de propiedad original y documentos de compra.
  • Recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos años.
  • Certificado de eficiencia energética del inmueble.
  • Justificantes de mejoras o reformas realizadas que puedan afectar al valor del inmueble.
  • Tasación independiente del inmueble (opcional, pero recomendable).
  • Declaraciones del IRPF de los últimos ejercicios fiscales.
  • Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.

Soluciones para vendedores: cómo gestionar el valor de referencia

Al tratarse de una base imponible para calcular el pago de impuestos, es lógico que los vendedores se pregunten cómo optimizar este valor para pagar lo menos posible. Aquí vemos algunas soluciones útiles:

Consejos para minimizar el impacto fiscal

Si se quiere minimizar el impacto fiscal, es fundamental ajustar el precio de venta. Si se alinea este con el valor de referencia catastral, se reduce la posibilidad de tener discrepancias fiscales. Como es lógico, este valor debe ir también acorde con las condiciones reales del mercado. 

El propietario debe tener siempre a mano un registro documentado de mejoras realizadas en la propiedad para poder justificar un valor más alto y reducir la carga fiscal. Además, considerar el timing ideal para vender en función de las actualizaciones del valor de referencia catastral puede ser beneficioso.

¿Cuándo solicitar una revisión del valor catastral?

En Tecnitasa recomendamos solicitar una revisión del valor catastral en casos en los que se produzcan discrepancias evidentes entre un valor catastral mucho más alto que el actual de mercado. También cuando ha habido cambios significativos en la propiedad a nivel estructural, tanto de mejora como de deterioro. 

Asesoría profesional: ¿por qué es importante?

Los asesores fiscales tienen un conocimiento mucho más profundo de las leyes y regulaciones actuales. Además, pueden proporcionarte estrategias para minimizar la carga fiscal, siempre dentro de la legalidad.

Contar con una sociedad de tasación homologada como Tecnitasa y su amplio equipo profesional puede marcar la diferencia entre una transacción beneficiosa a nivel económico y una que no lo sea. 

También es importante destacar el evidente ahorro de tiempo y la reducción del estrés que se produce cuando delegas estos aspectos complejos a expertos, centrándose así en otros aspectos de la venta.

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Tecnitasa: tu aliado en la valoración y elaboración de Informes de Plusvalía

Tecnitasa es la solución profesional y confiable para ayudar a los compradores y vendedores en todo lo referente al valor de los activos para garantizar que se realice una correcta valoración del inmueble. Queremos ayudarte a que tus operaciones de compraventa de inmuebles sean exitosas y seguras.

También realizamos Informes de Plusvalía Municipal que te pueden servir para la gestión de ese impuesto.

Nuestras 50 delegaciones a lo largo de todo el país te permitirán un contacto cercano y fluido para gestionar tu operación de compraventa y realizar una tasación fiable de tu inmueble sin contratiempos. Contacta con nosotros para obtener asesoramiento especializado. 

¿Cuándo caduca una tasación de vivienda?

cuando caduca una tasacion

Validez de una tasación de vivienda: ¿cuándo caduca?

Como ya sabrás de sobra si lees con cierta asiduidad nuestro blog, la tasación de una vivienda es uno de los recursos más necesarios y valiosos que tienen tanto los compradores como las entidades bancarias para hacer operaciones inmobiliarias con confianza.

Por supuesto, la tasación es útil también para otros casos como procesos de divorcio o de reparto de bienes tras una herencia. Pero lo realmente importante y lo que nos ocupa hoy es lo siguiente: ¿Cuándo caduca una tasación de vivienda?

Cuando realizamos un trámite como este, es crucial saber cuánto tiempo nos durará la validez del mismo, si tiene “fecha de caducidad” y qué implicaciones tiene a nivel legal. En Tecnitasa, queremos que tengas toda la información disponible de tu mano para tomar decisiones informadas. Te lo contamos todo a continuación. 

cuando caduca una tasacion

¿Cuánto tiempo es válida una tasación de vivienda?

Ahora sí, respondemos a la gran pregunta. Una vez que haya abonado el precio de una tasación oficial, ¿durante cuánto tiempo será válida? Lo vemos:

Duración estándar según la normativa española

Según la normativa actual, la tasación de una vivienda es válida durante los siguientes seis meses después de la emisión del informe por la sociedad de tasación homologada. Este periodo de validez es crucial en procesos de compraventa de inmuebles y de solicitud de hipotecas, por lo que deberás tenerlo en cuenta en tus operaciones. 

¿Por qué existe este periodo de caducidad de la tasación de vivienda? Muy sencillo. El valor reflejado en una tasación debe respetar todo lo posible las condiciones actuales del mercado. Si presentamos una tasación de un piso valorado hace cinco años, lo más lógico es que la cifra estimada no fuese realista en la actualidad. 

Esta caducidad permite a las entidades bancarias y a los compradores operar con mayor precisión, tomar decisiones más informadas y ganar confianza en sus operaciones de compraventa de inmuebles. 

Factores que pueden acortar su validez

Aunque el plazo estándar, como ya hemos mencionado, es de seis meses, existen ciertas situaciones específicas en las cuales el plazo puede verse acortado:

  • Si el mercado es muy volátil, las entidades bancarias pueden tomar la decisión de exigir tasaciones más recientes para aumentar la confianza en la operación o evaluar mejor los riesgos del préstamo. 
  • Si la propiedad ha sido modificada, añadiendo mejoras significativas como una reforma integral o incluso deterioros evidentes producidos por alguna circunstancia inesperada o accidentes esporádicos.
  • Si se ha producido un cambio en las regulaciones o políticas locales, ya que las nuevas normativas urbanísticas pueden afectar de manera evidente al valor del inmueble.

¿Qué ocurre si la tasación caduca?

Cuando una tasación inmobiliaria caduca, la implicación más evidente y directa es que pierde su validez legal. En este momento, deja de poder usarse para procesos oficiales. La mejor manera de solventar esto es a través de una actualización de la anterior tasación o incluso solicitar una nueva. 

En caso de tener una tasación caducada, se deben de tomar medidas de inmediato, ya que esto puede demorar procesos de compraventa si la tasación es necesaria para finalizar la operación.

caducidad tasacion

Cómo renovar una tasación caducada

Dependiendo del tiempo que haya transcurrido desde la emisión del informe de tasación, el proceso de renovarlo puede requerir una nueva valoración o una simple actualización. 

Proceso para solicitar una nueva tasación

El proceso para solicitar una renovación o nueva tasación es el siguiente:

  1. Contactar con una sociedad homologada: el primer paso es elegir una empresa de tasación autorizada por el Banco de España, como Tecnitasa.
  2. Proporcionar información básica del inmueble: se debe completar un formulario con datos como la ubicación, características del inmueble y referencia catastral.
  3. Organizar la visita del tasador: un técnico especializado inspeccionará la vivienda para evaluar su estado, características y entorno.
  4. Elaboración del informe: la sociedad realizará un estudio de mercado y emitirá un informe oficial con el nuevo valor del inmueble.
  5. Entrega del informe: el documento final se enviará al cliente en formato digital o físico, generalmente en un plazo de 48 horas tras la inspección.

Documentación necesaria para la renovación

Los documentos necesarios para la renovación, necesitarás tener a mano la Escritura de propiedad del inmueble o Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad. También necesitarás la referencia catastral del inmueble, planos o documentación técnica y, si procede, información sobre reformas recientes o cambios estructurales. 

Costes asociados a la renovación de una tasación

El coste de la actualización de una tasación varía según el tipo de inmueble o su ubicación. Puedes pedir a Tecnitasa un presupuesto sin compromiso y lo recibirás de forma ágil.  Es preciso indicar en la petición del presupuesto, si es una actualización y si la anterior tasación la realizó esa tasadora o la realizó otra sociedad de tasación. 

¿Necesitas una tasación hipotecaria oficial?

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Tecnitasa: expertos en tasaciones actualizadas y confiables

Si buscas un socio de confianza y profesional para realizar tasaciones actualizadas, rápidas y ajustadas a la normativa, Tecnitasa es tu mejor opción. Como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, llevamos varias décadas en el ejercicio de la profesión, con 50 delegaciones por todo el país. 

Contáctanos para renovar tu tasación de vivienda desactualizada y disfruta de una mayor confianza y seguridad en tus operaciones inmobiliarias. 

¿Quién paga la tasación en una hipoteca?

quien paga una tasación de una hipoteca

Tasación en hipotecas: ¿quién paga?

Tasar una vivienda es un paso fundamental cuando se busca comprar una vivienda y se precisa de una financiación bancaria. Dado que esto es así en la gran mayoría de casos, se cuentan por miles las tasaciones que se realizan en nuestro país a lo largo del año. Solo este dato, debería darnos una idea de lo importantes que son.

Pero, además, son cruciales para aportar una idea general del valor del mercado de viviendas en una determinada zona. La pregunta es: ¿quién paga la tasación en una hipoteca? El comprador, el vendedor o la entidad bancaria son las opciones más lógicas. Hoy veremos cuál es la más habitual.

En Tecnitasa, queremos que tengas toda la información importante sobre el proceso de tasación. Por ello, aquí abordamos esta pregunta tan importante que muchos clientes nos hacen cada día. La resolvemos a continuación:

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¿Por qué es necesaria una tasación hipotecaria?

En España, así como en muchos otros países del mundo, una tasación hipotecaria cumple un papel esencial en el proceso de concesión de una hipoteca. Su principal valor es que proporciona seguridad a ambas partes interesadas, tanto el comprador como la entidad bancaria que debe conceder el préstamo.

Conocer el valor de una vivienda de manera precisa permite tener mayores garantías y evaluar el riesgo de la operación. Además, hace que el comprador tome una decisión informada y con mayor confianza.

En general, las entidades financieras conceden un préstamo de en torno al 80% del valor de tasación del inmueble. De este modo, la tasación supondrá la base sobre la que calcular este préstamo. Además, las tasaciones deben ser realizadas por una sociedad homologada por el Banco de España y adecuarse a la Orden ECO/805/2023 de 27 de marzo, emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda. 

pago tasación

¿Quién paga la tasación en una hipoteca?

Llegamos a la pregunta que nos ha traído hoy hasta aquí. Muchos particulares que están planificando la compra o la venta de un inmueble aún no saben con seguridad quién debe acometer este gasto. Lo vemos:

¿Es obligación del comprador o del vendedor?

Según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que regula los contratos de crédito inmobiliario, es el comprador el que debe hacerse cargo del pago de la tasación para una hipoteca. En la mayoría de casos, se entiende que el comprador es el principal interesado en conocer el valor de la vivienda que va a comprar.

En cualquier caso, existe la posibilidad de que ambas partes negocien de manera privada este aspecto y que, finalmente, sea el vendedor quien pague la tasación. Aunque esto, en cualquier caso, es muy poco habitual. 

Requisitos según la normativa española actual

La normativa actual establece que el cliente que contrata la hipoteca debe pagar la tasación que esta debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España e independiente a la entidad financiera. Además, el banco está obligado a facilitar una copia de la tasación al comprador, incluso si no se concede la hipoteca

Excepciones y casos especiales

Existen algunas situaciones en las que el coste de la tasación puede ser asumido por otras partes. Por ejemplo, para las hipotecas anteriores a 2019, el Tribunal Supremo ha dictaminado que los gastos de tasación corresponden al banco y no al consumidor.

Aunque no es común, en algunos casos el banco puede ofrecer asumir el coste de la tasación como parte de su estrategia comercial. No debemos olvidar tampoco que, para cambios de hipoteca de un banco a otro, la nueva entidad podría aceptar la tasación ya existente si no han pasado 6 meses desde que se emitió. 

¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria?

Aunque el coste de una tasación puede variar, lo normal es que se sitúe dentro de un rango específico:

Factores que influyen en el precio de la tasación

Factores como el tamaño de la vivienda, la ubicación, el tipo de inmueble o la complejidad del informe que se deba emitir, pueden hacer que el precio de la tasación se eleve o disminuya.

Rango de precios habitual de una tasación

En España, el coste de una tasación hipotecaria no es alto, aunque tiene un rango muy amplio dependiendo del tipo de activo así como de otros aspectos relevantes como el tamaño entre otros. En Tecnitasa te facilitaremos de forma ágil y sencilla presupuesto sin compromiso para la tasación.  

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Tecnitasa: consigue una tasación clara y precisa

En Tecnitasa sabemos de la importancia de contar con una sociedad de tasación con experiencia y que pueda hacer una valoración oficial del inmueble que quieres comprar. 

Por ello, ponemos a tu servicio las más de 50 delegaciones que tenemos por todo el país y nuestros años de trabajo tasando todo tipo de inmuebles, siempre con la máxima profesionalidad. 

¿Cómo saber el valor real de un local comercial?

¿Cómo saber el valor real de un local comercial?

Valor de un local comercial: cómo calcularlo

Se suele decir que estar bien informado es equivalente a tener poder y libertad. Y esto es especialmente real en el ámbito comercial y financiero. Poder tomar decisiones con la mayor información para tu empresa o para tu patrimonio personal es clave, ya que te permite negociar y planificar tus finanzas con total confianza.

Para aquellas personas que pretenden acometer una operación de compra o venta de cualquier tipo, relacionada con un local comercial, es importante conocer el valor del mismo. Esta es, sin duda, la base de un negocio seguro que nos evitará errores costosos en el futuro.

A continuación, en Tecnitasa queremos contarte todo sobre cómo saber el valor real de un local comercial. Veremos la importancia de valorarlo correctamente, los factores que influyen en este valor y los métodos más efectivos para calcularlo. 

¿Cómo saber el valor real de un local comercial?

¿Por qué es importante conocer el valor real de un local comercial?

Lo más determinante que podemos lograr al saber con precisión el valor de un local es la toma de decisiones informadas. Para evaluar posibles oportunidades de inversión y determinar si un proyecto comercial es viable, es lógico que disponer de la mayor cantidad de información sea una ventaja fundamental.

Del mismo modo, esto sirve para que ambas partes puedan negociar de manera más efectiva. Cuando conoces de manera fiel el valor de un local, ya sea para comprar o para vender, tu posición negociadora se ve fortalecida. Esto te puede evitar pagar de más o recibir menos de lo justo cuando vendes.

Además, si posees un local comercial o tienes planificado comprar uno, esto te permitirá organizarte mejor a largo plazo. Así podrás calcular conceptos avanzados como el retorno de la inversión o los costes operativos, por si quieres expandirte o renovar tus activos. 

Nunca hay que olvidar los marcos legales y fiscales. Evitar discrepancias en una transacción inmobiliaria u optimizar tu planificación fiscal te aporta dos beneficios diferentes pero complementarios. Por un lado, una mejor situación económica. Por otro, una mayor tranquilidad.

valor real local comercial

Factores que influyen en la valoración de un local comercial

Cuando se trata de valorar un local comercial, es importante tener en cuenta que múltiples factores pueden influir en el valor futuro. A continuación, los analizamos en detalle:

Ubicación y entorno del local

Dónde se encuentra el local puede afectar a su valoración final, siendo uno de los factores más críticos a tener en cuenta. Si el local se ubica en un lugar con un buen volumen de tráfico peatonal o está bien rodeado a nivel comercial, tendrá un valor más alto. 

Por otra parte, una sociedad de tasación homologada también debe tener en cuenta la accesibilidad del local y su visibilidad. Que se pueda acceder a él de manera sencilla a través del transporte público y que se pueda ver bien desde la calle aumentará su valor.

Características físicas y estado del inmueble

Del mismo modo que un inmueble residencial, en una tasación de un local comercial se valora la superficie y distribución del local, cómo se encuentra a nivel de conservación y sus características estructurales.

En la mayoría de los locales comerciales, la fachada y el escaparate son elementos que pueden aumentar el valor de los mismos significativamente. Asimismo, se valoran también las instalaciones eléctricas, sanitarias y de climatización.

Uso potencial y normativa aplicable

La normativa con respecto al uso de locales comerciales es estricta, por lo que un local con varios usos permitidos y licencias tendrá un valor más alto. Una sociedad de tasación homologada también debe valorar que el local cumpla con todas las normativas de accesibilidad y que no tenga restricciones urbanísticas en exceso.

Análisis del mercado local

Por último, el comportamiento del mercado siempre jugará un papel fundamental para determinar el valor del local comercial. En la tasación se valora el equilibrio entre los locales disponibles y la demanda en la zona, además de evaluar ventas recientes de inmuebles similares y el potencial de rentabilidad del local para generar ingresos.

Métodos para calcular el valor real de un local comercial

Uno de los aspectos que determinan una tasación efectiva es el hecho de escoger el mejor método de valoración para cada situación. 

Método comparativo: ¿en qué consiste?

El método comparativo es uno de los más utilizados para valorar locales comerciales. Como su propio nombre indica, se basa en obtener muestras de locales similares, analizar sus características y comparar factores como ubicación, superficie y distribución.

Después, es importante aplicar coeficientes correctores, para subsanar las posibles diferencias entre el local a valorar y los que hemos cogido como referencia. Por último se establece un valor estimado basado en la comparación con estos inmuebles previos.

Valoración por rentabilidad

La valoración por rentabilidad también es muy utilizada en la tasación de locales comerciales, ya que determina la capacidad de generar ingresos de los mismos. El primer paso es calcular los ingresos potenciales que el local podría generar, ya sea por alquiler o por explotación comercial. 

Después se determinan los costes relacionados con el mantenimiento de la propiedad y se calcula la rentabilidad neta restándolos a los ingresos estimados. Por último se aplica una tasa de capitalización para convertir los ingresos futuros en un valor presente. 

Método del coste de reposición

Este método se basa en calcular lo que costaría reconstruir el local en su estado actual. Para ello, se debe calcular el valor del terreno, estimar el coste mínimo de construcción y aplicar una tasa de depreciación por antigüedad. Al añadir el valor del suelo al coste de construcción se obtiene un valor estimado total para el local comercial.

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Tecnitasa: tu aliado para conocer el valor real de un local comercial

En Tecnitasa, queremos ser tus socios de confianza para calcular el valor de tu local comercial. Con casi 40 años de experiencia en el sector, ofrecemos servicios de tasación profesional de alta calidad, respaldados por nuestra homologación del Banco de España y regulación por RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Contamos con una extensa red de más de 50 sedes en toda España, lo que garantiza un conocimiento profundo de los mercados locales y una capacidad única para ofrecer valoraciones precisas y ajustadas a cada contexto específico. 

¿Qué es un certificado energético y por qué es importante?

¿Qué es un certificado energético y por qué es importante

Certificado energético: qué es y por qué es importante para tu inmueble

Cuando un potencial comprador se encuentra en la búsqueda de un inmueble, ya sea para vivir en él o como inversión inmobiliaria, no es tan habitual que repare en un detalle significativo: el consumo energético. Vivimos en un mundo cada vez más consciente de la sostenibilidad y el ahorro de energía, y el sector inmobiliario no debe quedarse atrás. 

Como propietario, es crucial entender que este panorama está en constante evolución y que no tenerlo en cuenta puede afectar a tu bolsillo en mayor o menor medida. Ahora imagina poder conocer de antemano cuánto consumirá tu vivienda y su impacto ambiental. ¿Tendría esto una gran influencia en tu decisión de compra? Seguro que sí.

En Tecnitasa, queremos contarte todo sobre qué es un certificado energético y por qué es importante. Exploraremos este elemento crucial de la valoración de viviendas que está redefiniendo nuestro trabajo. Descubre por qué es clave a nivel legal y como aliado para propietarios e inversores. 

¿Qué es un certificado energético y por qué es importante

¿Qué es un certificado energético?

Cuando hablamos de certificado energético, nos referimos a un documento oficial que debe ser elaborado por un técnico competente, el cual dará información objetiva sobre las características del inmueble a nivel energético. 

La función de dicho certificado es medir de la manera más exacta posible la eficiencia de consumo, clasificando tanto la cantidad de energía que gasta como las emisiones de CO2 asociadas. 

Esta certificación es absolutamente obligatoria para todos los inmuebles desde junio de 2013 siempre que se tenga la intención de venderla o alquilarla. 

Información que incluye el certificado energético

Para que un certificado energético tenga validez, debe contar con los siguientes elementos:

  • Calificación energética: para la cual se utilizan letras desde la A, que sería la calificación más eficiente, hasta la G, la menos eficiente. 
  • Consumo de energía: marca la cantidad anual de energía que se necesita para satisfacer la demanda energética en condiciones normales. 
  • Emisiones de CO2: trata de hacer una estimación de cuánto dióxido de carbono genera una vivienda.
  • Identificación del inmueble: aporta información básica como dirección, referencia catastral o zona climática, la cual influye en el consumo energético.
  • Recomendaciones de mejora: son sugerencias para aumentar la eficiencia energética y mejorar posteriormente la calificación. 

¿Cómo se calcula la calificación energética?

Lo más importante a la hora de calificar energéticamente un inmueble es realizar una evaluación exhaustiva, tratando de que no falte ningún detalle. Para ello, se debe contar con profesionales especializados.

Lo primero que miden es la envolvente térmica, es decir, el aislamiento de muros, techos y suelos. Después examinan los sistemas de climatización y ventilación, sacando conclusiones de su impacto en el consumo. También miran la producción de agua caliente, la iluminación y la orientación del edificio. 

certificado energético

¿Por qué es importante el certificado energético?

El certificado energético es un elemento crucial en el sector inmobiliario, ya que sus implicaciones van mucho más allá de cumplir con la ley. Afecta a aspectos fundamentales que pueden ser beneficios para compradores, vendedores y para el medio ambiente. 

Su obligatoriedad en ventas y alquileres

Desde junio de 2013, tener un certificado energético es obligatorio en cualquier operación de compraventa y arrendamiento. La ley contempla multas severas para propietarios que hagan transacciones inmobiliarias sin este certificado. 

Impacto en el valor de mercado de la propiedad

Tener una buena calificación energética puede hacer que tu vivienda tenga mayor valor. Los inmuebles con alta calificación son más atractivos para compradores, ya que ven cómo pueden ahorrarse un buen dinero en sus facturas mensuales. Además, ayudan a transmitir una buena imagen general del inmueble. 

Beneficios para el propietario y el medio ambiente

Se estima que una casa con la máxima calificación energética (A) puede lograr un ahorro energético del 89%, además de disminuir las emisiones de CO2. Desde la perspectiva del propietario, esto implica un ahorro en las facturas, pero desde el punto de vista medioambiental, es clave para alcanzar los objetivos de carbono neutralidad. 

¿Cómo se obtiene un certificado energético?

Para obtener un certificado energético en España, se debe seguir un proceso que involucra la evaluación profesional por parte de un técnico certificador autorizado. 

El primer paso es solicitar un presupuesto y concertar una cita para realizar la inspección, la cual se hará in situ. Una vez terminada la inspección, el técnico elabora un informe con recomendaciones de mejora y se registra en el organismo competente de la Comunidad Autónoma correspondiente. Para finalizar el proceso de registro habrá que pagar una tasa.

Documentación y preparación del inmueble

Los documentos necesarios para este registro son:

  • Referencia catastral del inmueble
  • Planos de la vivienda o edificio si están disponibles
  • Año de construcción y normativa que estaba vigente en ese momento
  • Facturas de consumo energético si se poseen (lo más recientes posible)

Contratación de un técnico homologado

Los técnicos homologados para realizar una certificación energética pueden ser arquitectos, ingenieros o profesionales habilitados por la administración competente. Es importante buscar en el listado oficial de certificadores y verificar que el que seleccionamos cuente con credenciales y experiencia. Aun así, siempre se pueden solicitar varios presupuestos para comparar. 

Precio del certificado energético

El coste de un certificado suele variar en función del tipo de inmueble, el tamaño, dónde esté ubicado y la complejidad de la evaluación. Puedes pedir precio sin compromiso para conocer el coste del certificado del inmueble que determines.

Consecuencias de no tener un certificado energético

En el caso de no contar con un certificado energético y que este sea obligatorio, debes tener en cuenta que esto puede acarrear severas consecuencias tanto legales como económicas para ti como propietario. Si eres comprador o arrendatario, es algo que tendrás que exigir al propietario del inmueble. 

Multas y sanciones legales

Las autoridades han establecido un régimen de sanciones para los inmuebles que carezcan de este certificado.

  • Infracciones leves: se producen cuando no se entrega el certificado energético al comprador o inquilino o cuando no se incluye en los anuncios de venta/alquiler. Las multas van de 300 a 600. 
  • Infracciones graves: se dan cuando no se produce el registro de la certificación ante la autoridad competente o no se entrega al comprador o inquilino a la hora de realizar la transacción. Las multas varían entre 601 y 1000 euros. 
  • Infracciones muy graves: se dan cuando se falsifica la acreditación energética o cuando se ejerce como técnico sin cumplir con los requisitos. Las multas pueden ir desde 1001 hasta 6000 euros. 

Dificultades en la venta o alquiler del inmueble

Si no se cuenta con un certificado energético, puedes tener problemas en tus transacciones inmobiliarias. 

Para empezar, tu venta o alquiler pueden ser bloqueados por un notario. Estos exigen el certificado para formalizar la operación, por lo que la transacción no se puede completar legalmente sin este documento.

En situaciones de alquiler, el contrato de arrendamiento puede ser declarado inválido sin una calificación energética oficial. Además, esto te puede hacer perder oportunidades, ya que cada vez más compradores e inquilinos están concienciados de la importancia de la eficiencia energética. 

Grupo Tecnitasa: tu mejor aliado para obtener el certificado energético

En Grupo Tecnitasa queremos facilitarte al máximo el proceso de obtener tu certificado de eficiencia energética, nuestra empresa Controlia que cuenta con técnicos homologados y servicios rápidos y eficientes. Controlia es una empresa de ingeniería con más de 20 años de experiencia. Especializada en sostenibilidad, Control Técnico de Edificación (OCT), Project Monitoring y Asistencia Técnica. Cuenta con 19 delegaciones en toda España. 

 

¿Quieres más información sobre eficiencia energética? Te contamos como mejorar la eficiencia energética en oficinas.

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Cómo mejorar la eficiencia energética en oficinas

Cómo mejorar la eficiencia energética en oficinas

Eficiencia energética en oficinas: cómo mejorarla

Muchas veces, tenemos la falsa creencia de que mejorar la eficiencia energética en nuestra oficina o incluso en nuestra vivienda es algo que solo ayudará al medio ambiente. Si bien este objetivo ya es de por sí loable, la realidad es que los beneficios no son solo para el planeta, sino también para nosotros.

Optimizar el consumo energético no solo ayuda a reducir la huella de carbono, sino que también puede beneficiar económicamente a tu empresa. Y no solo de manera directa, como veremos a continuación, sino también de otras maneras como ayudar a crear espacios de trabajo más sostenibles y cómodos para tus trabajadores.

En Grupo Tecnitasa, sabemos que una empresa que se preocupe por el consumo tendrá grandes ventajas a lo largo del tiempo. Por eso, hoy queremos contarte todo sobre cómo mejorar la eficiencia energética en oficinas. Te animamos a que sigas leyendo para saber más. 

Cómo mejorar la eficiencia energética en oficinas

¿Por qué es importante mejorar la eficiencia energética en oficinas?

Como te decíamos antes, sabemos que la eficiencia energética no solo tiene un impacto ambiental, sino que también mejora tu entorno social y tu economía. Lo vemos a continuación:

Impacto ambiental y sostenibilidad

¿Conoces los peligros de los gases de efecto invernadero? Son los que calientan la atmósfera y contribuyen al calentamiento global. Los edificios de oficinas son responsables de aproximadamente un 40% del consumo energético mundial, de modo que si mejoramos su eficiencia tendremos un impacto muy positivo en la emisión de gases perjudiciales para el medio ambiente.

Es importante entender que no solo debemos controlar el consumo, sino también aplicar medidas como la instalación de fuentes de energía renovable. Un buen ejemplo de esto son los paneles solares, que permiten generar electricidad de manera sostenible y barata.

Reducción de costes operativos

Si reduces el consumo general de tu oficina, también verás cómo tu factura energética de cada mes se reduce de manera considerable. Por ejemplo, si optimizas tus sistemas de climatización, reducirás hasta un 40% de costes medios en gas y/o electricidad. Con paneles solares, tu factura de la luz puede verse reducida hasta en un 70%.

Como es lógico, hacer un plan renove en tu oficina a nivel energético requiere una inversión inicial. Para solventar esto, existen diversas subvenciones a nivel gubernamental que te lo pondrán todo más fácil. 

Beneficios para la productividad de los empleados

No debería ser necesario explicar el impacto positivo que tiene una iluminación adecuada y unos sistemas de climatización eficientes en el bienestar de tus empleados. Un trabajador que se sienta cómodo en su entorno laboral aumentará su productividad y generará una mejor relación con el puesto de trabajo. 

Estrategias para mejorar la eficiencia energética

Ahora que ya conoces los beneficios de la eficiencia energética, es necesario saber cómo mejorarla todo lo posible:

Uso de tecnología inteligente

La tecnología es una de las estrategias más evidentes para optimizar recursos y mejorar la eficiencia. Los Sistemas IoT (Internet de las cosas) nos permiten monitorear la ocupación de espacios, ajustar la iluminación o regular la climatización en tiempo real. 

Optimización del sistema de iluminación

Si no estás utilizando luces LED o sensores de movimiento en tu oficina, estás malgastando dinero y recursos a cada minuto que pasa. Todo esto ayuda a reducir el consumo energético con hasta un 75% menos de energía y desperdicio.

Mantenimiento y mejora de sistemas de climatización

Un sistema de climatización suele representar el 40% del consumo energético en oficinas. Si quieres garantizar su eficiencia, debes revisar los filtros, los niveles de refrigerante y mantenerlos bien limpios. También es buena idea aplicar sistemas de climatización inteligente, que ajustan la temperatura y humedad según lo que necesite cada zona. 

Aprovechamiento de luz natural y diseño eficiente

Las oficinas bien construidas y diseñadas saben cómo aprovechar los recursos que nos da la naturaleza. Uno de ellos es la luz del sol, que con grandes ventanales y espacios abiertos te hará reducir tu consumo eléctrico más de lo que te imaginas.

Pasos prácticos para implementar mejoras

¿Aún no tienes claro cómo implementar estas mejoras en tu oficina de manera práctica y directa? Aquí te damos los consejos más importantes para empezar:

Realizar una auditoría energética

Lo primero es consultar con un equipo de expertos que analicen la situación de tu oficina de manera exhaustiva para darte una serie de puntos claves a mejorar. Un auditor energético analizará tu consumo, inspeccionará las instalaciones e identificará posibles ineficiencias. 

Establecer objetivos claros de ahorro

Si el resultado de tu auditoría es negativo o mejorable, es importante que establezcas metas realistas de ahorro. Analiza dicho resultado para establecer una línea base de consumo, define unos indicadores clave de rendimiento (KPIs) o unas metas SMART, con objetivos específicos, medibles, alcanzables, relevantes y temporales.

Implicación de los empleados en las medidas de ahorro

De nada sirve que sigas todos estos pasos si te olvidas de concienciar al resto de tu equipo en la empresa para que siga los nuevos hábitos de consumo. Fórmales a través de una comunicación clara y asegúrales incentivos por buenas prácticas. 

Para esto, es importante que tus empleados sean capaces de visualizar los resultados, compartiéndolos de manera regular. Como líder de la empresa, debes siempre predicar con el ejemplo y asegurarte de que el resto de directivos y gerentes adopten también las prácticas y las promuevan de manera activa. 

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Grupo Tecnitasa: tu aliado en la mejora de la eficiencia energética en oficinas

Grupo Tecnitasa, a través de su empresa Controlia, es un socio estratégico para tu empresa, que te ayudará a realizar auditorías energéticas, valorar el impacto de las mejoras implementadas y garantizar la optimización del consumo energético en tu oficina.

Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso con atención y detalle. Controlia en una empresa de ingeniería con más de 20 años de experiencia. Especializada en sostenibilidad, Control Técnico de Edificación (OCT), Project Monitoring y Asistencia Técnica. Cuenta con 19 delegaciones en toda España. Confía en nosotros y mejora la eficiencia energética de tu oficina. 

¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca por expropiación?

¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca por expropiación

Justiprecio por expropiación: ¿cómo se calcula?

En situaciones tan delicadas como lo es una expropiación forzosa por parte del Estado a la propiedad privada de un particular, existen conceptos que tratan de garantizar que la operación sea lo más justa posible. Uno de estos conceptos es el justiprecio, y hoy te lo vamos a explicar en profundidad.

Consideramos el justiprecio como la piedra angular de todo proceso de expropiación, ya que se entiende como la compensación económica que el Estado abona al propietario por la pérdida de sus bienes y derechos. El justiprecio trata de lograr un equilibrio entre el interés público y social y los derechos que alguien tiene sobre su propiedad. 

En Grupo Tecnitasa, sabemos que el cálculo del justiprecio es un proceso complejo que va más allá de una simple tasación inmobiliaria. Debemos tener en cuenta todo tipo de consideraciones legales, económicas y técnicas a través de un análisis experto. 

A continuación, te contamos todo sobre cómo se calcula el justiprecio de una finca por expropiación. 

¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca por expropiación

Factores que influyen en el cálculo del justiprecio

Como es lógico, cuando se trata de compensar a un propietario por la pérdida de sus bienes, se debe seguir un proceso experto y profesional. Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa debe tener en cuenta estos factores: 

Ubicación y uso del suelo

Dónde está ubicada la finca es clave para determinar su valor. Si la propiedad está en una zona urbana y céntrica o con un desarrollo comercial muy alto, esta tendrá un valor mayor que si se encuentra en una zona periférica o rural. 

Se debe tener en cuenta también si el tipo de suelo es urbano, urbanizable o rústico. El urbano tiene mayor valor por su capacidad de ser aprovechado de inmediato, mientras que el urbanizable tiene un valor intermedio y el rústico un valor más bajo por su poca capacidad de aprovechamiento. 

Características físicas de la finca

La superficie de la finca es su tamaño total, y es uno de los valores básicos y fundamentales para calcular su valor. También se debe tener en cuenta qué edificaciones existen dentro de ella, teniendo en cuenta su antigüedad y estado de conservación. 

La facilidad de acceso a la finca y su conexión con las vías de comunicación también se deben tomar en consideración, ya que un difícil acceso puede complicar sus opciones de aprovechamiento futuro. 

Aprovechamiento urbanístico y planeamiento

Cuando se trata de valorar una propiedad, la manera en la que se pueda aprovechar a nivel urbanístico tiene un gran impacto en el resultado final. De esta manera, en Tecnitasa tenemos en cuenta conceptos como el uso permitido (residencial, comercial, industrial, mixto), la edificabilidad o las expectativas de desarrollo. 

Afectaciones previas y servidumbres

Muchas propiedades se ven afectadas por servidumbres de paso, en las cuales una parte de la propiedad puede ser usada por terceros. También es común que la finca cuente con restricciones ambientales o patrimoniales.

justiprecio de una finca

Pasos del proceso para determinar el justiprecio

Este es el paso a paso para determinar el justiprecio de una propiedad que va a ser expropiada por el Estado de manera forzosa:

Contar con una sociedad de tasación y evaluación inicial

Es recomendable buscar una  sociedad de tasación que se encargue del proceso ya que ofrece garantías para todas las partes del proceso. En este caso debe estar homologada por el Banco de España, ser totalmente independiente y no incurrir en incompatibilidades reguladas por la norma ECO.

Elaboración del informe de tasación

La sociedad de tasación enviará a un profesional certificado que analizará todos los aspectos para calcular el justiprecio, tomando en consideración el valor de mercado de la finca, sus opciones de aprovechamiento urbanístico, las características físicas y el impacto económico que puede tener la expropiación en la actividad del propietario. 

Aprobación y pago del justiprecio

Una vez que el informe se ha elaborado y emitido por parte de la sociedad de tasación, este debe ser aceptado por la Administración y por el particular. El pago debe hacerse en un plazo máximo de 6 meses mediante talón nominativo o transferencia bancaria, exento de impuestos o gastos adicionales. 

Aspectos legales y derechos del propietario en una expropiación

Como es lógico, la expropiación forzosa de una propiedad es un momento incómodo y negativo para el propietario en cuestión. Por lo tanto, todos los afectados tienen una serie de derechos que se deben garantizar para proteger sus intereses.

Entre ellos, figuran los siguientes:

  • Derecho a una indemnización justa que compense el valor del bien expropiado. 
  • Derecho a un proceso justo y legal.
  • Derecho a que se le notifique la expropiación con antelación.
  • Derecho a la reversión si al bien expropiado no se le da el uso previsto.
  • Derecho a la información de los motivos de la expropiación.
  • Derecho a alegar y aportar propuestas alternativas. 

¿Qué hacer si no estás de acuerdo con el justiprecio?

En ocasiones, el justiprecio establecido no contenta al propietario afectado. En estos casos, el propietario puede hacer lo siguiente:

  • Presentar su propia hoja de aprecio, concretando el valor de su bien y aduciendo las alegaciones que correspondan.
  • Solicitar otra tasación, lo que se conoce como tasación contradictoria.
  • Interponer un recurso de reposición en el plazo de un mes desde la notificación de acuerdo de justiprecio.
  • Presentar un recurso contencioso-administrativo directamente. 

Plazos legales para recurrir una valoración

Para el recurso de reposición, el propietario cuenta con un mes exacto desde el día en el que le llega la notificación. Si se quiere interponer el recurso contencioso-administrativo, se dispone de dos meses. 

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Tecnitasa: tu aliado en la valoración de fincas expropiadas

Si buscas una solución profesional y confiable para obtener una tasación precisa y justa en procesos de expropiación, en Tecnitasa podemos ayudarte. Somos una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, con 50 delegaciones a lo largo y ancho del país. 

Contacta con nosotros para conocer todo sobre el proceso de determinación del justiprecio para tu finca en caso de expropiación. Queremos ayudarte a que obtengas el valor más justo posible por tu propiedad. 

Cómo determinar el valor de un inmueble en un divorcio

Cómo se valora un inmueble en un divorcio

¿Cómo se valora un inmueble en un divorcio?

Los procesos de divorcio son conocidos por ser momentos complicados, tanto a nivel legal como emocional. Se trata de un momento en el que es importante ser profesional, justo y equitativo con cada trámite para evitar situaciones desagradables. 

En la gran mayoría de casos, uno de los aspectos más importantes que se deben tener en cuenta es el de valorar un inmueble. En muchos casos, esta vivienda familiar representa la mayor parte del patrimonio conjunto, por lo que su correcta tasación es clave para que se realice una división justa y se eviten conflictos no deseados por ninguna de las dos partes.

Tecnitasa es tu sociedad de tasación homologada de referencia que te ayudará en la tarea de determinar el valor de un inmueble en un divorcio. Queremos ayudarte tanto si estás pensando en vender tu propiedad, dividir los bienes o simplemente buscas claridad. Haremos que navegues por este terreno con total confianza. 

Cómo se valora un inmueble en un divorcio

¿Por qué es importante valorar un inmueble en un divorcio?

Valorar un inmueble es fundamental para garantizar un reparto justo de los bienes que la pareja tiene en común. Así se toman mejor las decisiones importantes respecto al patrimonio y se reduce la aparición de conflictividad en las partes involucradas. 

Existen 4 aspectos por los cuales es 100% recomendable tasar un inmueble en esta situación:

  • Reparto equitativo: si se quieren repartir de manera justa los bienes matrimoniales es necesario contar con una tasación precisa que determine el valor real del inmueble.
  • Base para negociaciones: conocer el valor exacto de la propiedad ayuda a negociar mejor entre los cónyuges, tanto si se quiere vender el inmueble como si uno quiere comprar la parte del otro.
  • Impacto económico: la vivienda suele ser el activo más valioso de una familia, por lo que valorarla puede tener un impacto gigantesco en la economía de las dos partes implicadas.
  • Evitar conflictos: no ocurre siempre, pero en un proceso de divorcio pueden darse conflictos desagradables y discusiones que generan litigios prolongados. Una tasación profesional puede ayudar a solucionar esto o incluso prevenir que aparezca el conflicto. 

¿Cómo influye el régimen matrimonial en la valoración?

Como ya sabrás, existen dos regímenes diferentes dentro de un matrimonio respecto a la distribución de los bienes. 

El régimen de gananciales determina que todos los bienes adquiridos en el matrimonio son propiedad común de ambos cónyuges. Aquí es crucial valorar el inmueble para saber qué parte le corresponde a cada parte durante la liquidación. 

El régimen de separación de bienes dictamina que cada cónyuge mantiene la propiedad individual de sus bienes. En este caso, puede ser necesaria una valoración si el inmueble fue adquirido de manera conjunta y existen dudas sobre su titularidad. Aun así, este régimen suele reducir en gran medida la conflictividad durante el reparto.

Situaciones en las que necesitas una tasación profesional

Estas son las situaciones más comunes en las que es fundamental contar con una tasación homologada para tu inmueble:

  • Acuerdos amistosos: aunque la separación sea de mutuo acuerdo, es importante tomar decisiones informadas a la hora de dividir los bienes.  
  • Procesos judiciales: si no se produce un acuerdo, un juez puede utilizar la tasación oficial como herramienta para decidir un reparto equitativo. 
  • Liquidación patrimonial: al disolver un matrimonio en régimen de gananciales, es obligatorio a nivel legal conocer el valor exacto de todos los bienes. 
  • Venta a terceros: cuando se toma la decisión de vender la propiedad, la tasación permite decidir un precio acorde al mercado.
  • Compra de la parte del otro cónyuge: muchas veces, uno de los cónyuges quiere quedarse con el inmueble, por lo que la tasación ayuda a saber cuánto le tiene que dar a la otra parte por el mismo. 
  • Cálculo de impuestos: la tasación es también necesaria para saber qué impuestos hay que pagar y en qué cantidad, como por ejemplo el Impuesto de Plusvalía Municipal.

Factores que determinan el valor de un inmueble en un divorcio

En líneas generales, los factores que influyen en el valor de un inmueble durante un proceso de divorcio son prácticamente los mismos que en cualquier tasación para compraventa o reparto de bienes.

Ubicación y entorno de la propiedad

Dónde se localiza el inmueble es clave para tasarlo. Factores como la accesibilidad a servicios, la calidad del entorno o las posibilidades de desarrollo de la zona pueden hacer que el valor final sea mayor o menor. 

Estado de conservación y antigüedad: 

Todo edificio tiene una vida útil, que se suele estimar entre 50 y 100 años para construcciones actuales. Cuanta menos vida útil le quede al inmueble, menor será su valor.

¿Cómo influyen el tamaño y la distribución?

La superficie es el área total de la vivienda. A mayor superficie, mayor valor, aunque también es importante que el espacio sea funcional y esté bien distribuido, así como el número de habitaciones que presente. 

Potencial de uso tras el divorcio

Este es uno de los aspectos clave que diferencian un proceso de divorcio de otro diferente, ya que los cónyuges deben tomar una decisión sobre el destino del inmueble. Si se decide vender, la tasación ayuda a establecer un precio de mercado, pero si se opta por el uso compartido, esto puede influir en cómo se valora la vivienda.

Pasos para realizar la tasación de un inmueble en un divorcio

La tasación de un inmueble necesita de mucha precisión y objetividad. Aquí te contamos los pasos para que esto se dé así:

Reunir la documentación necesaria

La documentación es clave para empezar con el proceso de tasación. Esta es la documentación necesaria:

  • Certificación registral, nota simple o escrituras.
  • Referencia catastral.
  • Planos del inmueble.
  • Certificado energético.
  • Si es VPO, se necesitará una cédula de calificación definitiva.
  • Si está alquilada, necesitarás una copia del contrato de arrendamiento y últimos recibos. 

Visita e inspección del inmueble: ¿Qué ocurre?

Esta es la parte más importante de la tasación, ya que el profesional que envía la sociedad debe examinar visualmente el inmueble, tomar medidas precisas de la superficie, hacer fotografías, analizar factores como ubicación, orientación, altura y servicios cercanos y evaluar las calidades constructivas. 

Análisis de mercado y elaboración del informe

Después de realizar la inspección, el tasador debe estudiar a fondo el mercado, encontrando propiedades similares que se hayan vendido en la zona en los últimos meses. Esto sirve para aplicar el método de comparación, aunque también se deben considerar factores como las tendencias de mercado. 

Aspectos legales y emocionales en la valoración de inmuebles

Es importante entender que un proceso de divorcio es mucho más que un trámite legal. En la inmensa mayoría de casos, se trata de un proceso tremendamente emocional en el que se debe entender que haya conflictos y desacuerdos.

Si una de las dos partes no está de acuerdo con la tasación, se puede solicitar una segunda opinión, contratar a un mediador imparcial o incluso proponer una tasación contradictoria, en la que cada parte presente su propia tasación y se negocie a partir de ahí.

En Tecnitasa, debemos insistir en que la tasación es un proceso técnico y no tiene implicaciones emocionales. Se debe mantener la perspectiva y buscar una empresa externa que ayude a minimizar conflictos de manera efectiva.

¿Quieres realizar una tasación?

En Tecnitasa somos expertos en valoraciones y tasaciones en procesos de divorcio.  Contáctenos sin compromiso.

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Tecnitasa: tu mejor opción para valorar inmuebles en divorcios

En Tecnitasa ofrecemos tasaciones oficiales y de mercado a nuestros clientes con la máxima rapidez y fiabilidad. Somos una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y contamos con 50 delegaciones a lo largo de todo el país para hacerte la vida más fácil en un proceso tan complicado como es un divorcio.

Contacta con nosotros si necesitas una valoración precisa y profesional o si buscas asesoramiento personalizado para tu caso. Estaremos encantados de ayudarte y proporcionarte el mejor servicio.

¿Cómo se realiza la tasación de una nave industrial?

¿Cómo se realiza la tasación de una nave industrial?

Tasación de una nave industrial: proceso y factores clave

Conocer el valor de los bienes, tanto muebles como inmuebles, es algo fundamental cuando se trata de tomar decisiones financieras de calidad. Al fin y al cabo, el mercado está en constante fluctuación y no hay nada más importante que saber todo sobre nuestros activos y pasivos cuando se trata de evaluar la salud de una empresa.

Si hay un elemento que destaca por encima de todos para la mayoría de negocios es su espacio de trabajo. En la industria, las naves cobran una importancia total, siendo muchas veces el eje central de la economía de la empresa. Para determinar su valor real de mercado, hace falta una sociedad de tasación homologada que haga bien su trabajo.

Aquí es donde entra en juego la experiencia de Tecnitasa como sociedad de tasación. Si estás considerando vender, comprar, hipotecar o simplemente actualizar el valor contable de tu empresa, nosotros podemos ayudarte. A continuación, te contamos todo sobre cómo se realiza la tasación de una nave industrial:

¿Cómo se realiza la tasación de una nave industrial?

Proceso de tasación de una nave industrial: paso a paso

Lo más importante de cualquier proceso de tasación homologado es seguirlo de manera meticulosa, siempre con experiencia y conocimientos especializados. Aquí te contamos cómo se hace paso a paso:

¿Qué datos necesitas recopilar antes de empezar?

Antes de comenzar con la tasación, la sociedad tasadora necesita recopilar toda la documentación necesaria. Esto incluye:

  • Nota simple y certificación registral
  • Referencia catastral
  • Licencia de apertura o inicio de la actividad
  • Planos acotados o a escala
  • Documentación de arrendamiento (si es necesario)
  • Estatutos de la comunidad de propietarios (en caso de propiedad horizontal)

La importancia de esta documentación reside en la necesidad de verificar que la propiedad se encuentra en una situación de legalidad, además de conocer cualquier característica o restricción que pueda afectar a su valor. 

Qué sucede durante la visita del tasador

La sociedad de tasación envía profesionales cualificados que realizan una visita a la nave industrial en cuestión. 

En primer lugar, este técnico realizará un levantamiento del plano de la propiedad, tomará fotografías de manera exhaustiva, recolectará datos sobre el estado de conservación y los materiales y comprobará que la superficie construida y las instalaciones se correspondan con lo descrito. 

Analizando el mercado para encontrar el valor justo

Para establecer un valor justo y emitir el informe final, una sociedad de tasación homologada debe utilizar métodos fiables. Los 3 más habituales son:

  • Método comparativo: en el cual se compara la nave con otras similares que se hayan vendido por la zona en los últimos meses.
  • Método de capitalización de rentas: muy útil para naves en alquiler, ya que se estima el valor basado en los ingresos que las mismas pueden generar.
  • Método del coste: aquí se calcula cuánto costaría reponer la nave, restando el coste de depreciación producido por la antigüedad y el uso. 

Cómo se elabora el informe final de tasación

El informe de tasación debe incluir una descripción detallada de la propiedad, un análisis de toda la documentación aportada, los resultados del tasador durante la inspección física, el método utilizado y el resultado que arroja, así como un análisis de respaldo y documentación que lo apoye. 

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Factores que influyen en el valor de una nave industrial

Como es lógico, tasar una nave industrial es un proceso en el que intervienen muchos factores diferentes que harán que naves que, a priori son similares, puedan ser valoradas de manera muy diversa.

La ubicación: más que un simple punto en el mapa

Las empresas que sitúan sus naves en zonas estratégicas ven como estos activos ostentan un valor superior. Cuando decimos que son estratégicas, nos referimos a zonas con fácil acceso por vías de transporte, la proximidad con proveedores o clientes o incluso la posición dentro de un polígono industrial. 

Características físicas que importan

En cuanto a las características físicas, las dos más importantes son el tamaño y la distribución. Si bien es cierto que una mayor superficie suele conllevar un valor más alto, es clave que la misma esté bien distribuida acorde a la actividad que se realiza en ella. También hay que tener en cuenta la altura del techo, ya que para muchos negocios es algo fundamental. 

El estado de conservación: ¿está bien mantenida?

Las naves industriales no dejan de ser bienes inmuebles que se desgastan y deprecian con el tiempo. Por muy bien mantenida que esté, existe un porcentaje de depreciación fijo fruto de la antigüedad, aunque un buen cuidado y unas instalaciones modernas y bien mantenidas, te garantizarán un valor más alto. 

Infraestructura y equipamiento que marcan la diferencia

Además del continente, el contenido de la nave industrial también se debe tasar. Elementos como sistemas de refrigeración, áreas de carga o descarga o tecnología de automatización mejoran la funcionalidad del espacio y aumentan el valor del inmueble. 

Posibilidades de uso y adaptabilidad futura

Que una nave sea versátil y pueda adaptarse a varios usos diferentes siempre es un plus. En ciertos casos, una nave industrial puede valorarse como “Inmueble ligado a una explotación económica”, si se va a utilizar para una actividad muy específica. En este caso, se valora con una metodología diferente, teniendo en cuenta el valor del inmueble además de su capacidad para ayudar a generar ingresos. 

Tecnitasa: tu aliado para una tasación de nave industrial

Para realizar una correcta tasación de tu nave industrial, es fundamental contar con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. En Tecnitasa, contamos con 50 delegaciones a lo largo de todo el país. 

Te ayudamos a conocer el valor real de tu propiedad. Contactanos sin compromiso para que estudiemos tu caso y obtén una tasación oficial de manera eficiente y profesional. 

Hipotecas inversas: cómo funcionan y a quién van dirigidas

como funciona una hipoteca inversa

Hipotecas inversas: ¿cómo funcionan?, ¿quién puede solicitarlas?

No es ningún secreto que vivimos en un clima de preocupación por el envejecimiento de la población y la sostenibilidad de las pensiones. En este contexto, es normal que se busquen soluciones alternativas para que las personas mayores puedan tener acceso a una mayor liquidez.

Es por eso que las hipotecas inversas son una opción que ha experimentado una creciente popularidad en varios países de Europa. En España, este crecimiento está siendo algo más lento pero no hay duda de que el interés por el producto está en aumento. 

En Tecnitasa, queremos darte toda la información sobre opciones alternativas a nivel financiero. Hoy te hablamos de las hipotecas inversas, cómo funcionan y a quién van dirigidas. Lo vemos:

como funciona una hipoteca inversa

¿Cómo funcionan las hipotecas inversas?

Las hipotecas inversas son productos financieros específicamente pensados para personas que sean propietarios de viviendas y que, además, tengan más de 65 años o se encuentren en la categoría de personas dependientes. 

Su funcionamiento es exactamente el opuesto al de una hipoteca tradicional. Estas permiten al propietario recibir dinero del banco usando la vivienda como una garantía, pero sin renunciar en ningún momento a la propiedad. 

Pasos para solicitar una hipoteca inversa

Así es como se solicita una hipoteca inversa paso a paso:

  1. Contacto inicial: la persona interesada contacta con el banco para expresar que desea contratar el producto.
  2. Estudio de viabilidad: el banco debe realizar un estudio personalizado y gratuito usando los datos del propietario y la vivienda como referencia.
  3. Tasación de la vivienda: se debe tasar el inmueble de manera oficial para conocer el valor de mercado del mismo.
  4. Evaluación del solicitante: se analiza el perfil del solicitante, teniendo en cuenta tanto su edad como su estado de salud.
  5. Oferta vinculante: el banco emite una oferta final en la que figuran las condiciones del préstamo.
  6. Firma ante notario: si el propietario de la vivienda acepta la oferta, se procede a la firma de la hipoteca inversa, siempre ante notario.

¿Cuándo y cómo recibirás los pagos?

Ya que las necesidades de liquidez de las personas pueden ser flexibles, lo normal es que la retribución por la hipoteca inversa sea también flexible. De esta manera, podemos establecer tres maneras diferentes de recibir los pagos:

  • Pagos periódicos: aquí podemos elegir un pago recurrente, siendo lo más habitual el pago mensual, y se puede programar durante un tiempo determinado o de por vida.
  • Pago único: aquí se recibe una suma total emitida en un único desembolso.
  • Pago combinado: como su nombre indica, aquí se recibe un pago inicial y después una serie de rentas periódicas programadas. 

Lo que necesitas para cumplir con las condiciones

Si quieres solicitar una hipoteca inversa, antes asegúrate de que cumples ciertas condiciones. 

La más evidente es ser mayor de 65 años, aunque también se otorga a personas en situación de dependencia severa o total. También se debe ser propietario de la vivienda y no tener cargas asociadas. Se suele dar preferencia a viviendas valoradas en más de 150.000€.

Por último, es fundamental que el propietario esté empadronado en la vivienda que se utilizará como garantía para la hipoteca, además de haberla tasado de manera oficial y tenerla asegurada contra daños.  

¿A quién están dirigidas las hipotecas inversas?

Las hipotecas inversas son una alternativa financiera que está pensada para las personas mayores o dependientes, que quieren complementar una pensión de jubilación que consideran modesta o, simplemente, mejorar su calidad de vida.

De esta manera, los jubilados o personas dependientes pueden convertir parte del valor de su vivienda en ingresos sin tener que venderla o dejar su hogar. Si tienes un patrimonio inmobiliario pero te falta liquidez y quieres permanecer en tu hogar durante tu vejez, este es tu producto ideal.

Ventajas de las hipotecas inversas

Las hipotecas inversas te dan diversas ventajas si eres propietario de vivienda y eres mayor de 65 años que busca complementar sus ingresos durante la jubilación.

Obtén liquidez sin decir adiós a tu vivienda

Una de las mayores ventajas de este producto es que puedes mantener la titularidad de tu vivienda a la vez que consigues unos ingresos extra. Con él, transformas el valor de tu vivienda en pura liquidez sin tener que venderla. Además, esta liquidez se puede abonar de manera única, recurrente o combinada, como tú prefieras. 

Opciones flexibles para tus herederos

Como es lógico, una gran mayoría de contratos de hipoteca inversa finalizan por fallecimiento del titular. En este caso, los herederos pueden cancelar la deuda, ya sea pagando con fondos propios o pidiendo una hipoteca tradicional. También pueden vender la vivienda y liquidar la deuda con una parte de la venta o directamente renunciar a la vivienda. 

Ahorro fiscal y beneficios económicos

  • Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Reducción del 90% en los aranceles registrales y notariales.
  • Las rentas percibidas están exentas de tributación en el IRPF, considerándose neutras a efectos fiscales.
  • La deuda generada es un gasto deducible en el Impuesto de Patrimonio

Aspectos clave a considerar antes de contratar

Antes de contratar una hipoteca inversa, es fundamental que conozcas los costes asociados a la misma. La mayoría de estos costes son intereses, comisiones de apertura, gastos de tasación o costes notariales. La mayoría de bancos tratan de ofrecer condiciones ventajosas en términos de comisiones para facilitar el éxito de la operación. 

Como es lógico, este producto implica una deuda. Antes de tomar la decisión de contratarlo, asegúrate de cómo puede afectar esto a la sucesión que dejas a tus herederos y si estos podrán hacer frente a la deuda restante en caso de fallecimiento. 

Tecnitasa puede ayudarte con tu hipoteca inversa

Uno de los pasos más importantes a la hora de solicitar una hipoteca inversa es realizar una tasación hipotecaria  oficial, a través de una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. En este aspecto, Tecnitasa puede ayudarte. 

Contacta con nosotros y nos encargaremos de todo el proceso de tasación de tu vivienda para solicitar una hipoteca inversa o convencional. 

¿Dónde es más barato vivir de alquiler: en la capital o en localidades de la provincia?

¿Qué es más barato, la capital o localidades de provincia?

¿Dónde es más barato vivir de alquiler: en la capital o en localidades de la provincia?

Según nuestro último informe “Capital vs. localidades de la provincia”, elaborado por Grupo Tecnitasa en colaboración con RR de Acuña & Asociados, la diferencia en los precios de alquiler entre las capitales de provincia y sus alrededores puede alcanzar hasta 17.032,6 € anuales. Sin embargo, no siempre es así. En algunas regiones, alquilar fuera de la capital puede resultar incluso más caro debido al atractivo turístico o a la demanda específica.

Este fenómeno pone de manifiesto que no existe un patrón único en el mercado del alquiler en España. Mientras que en algunas provincias vivir fuera de la capital significa un ahorro significativo, en otras, las localidades periféricas son inusualmente caras. Esto se debe a factores como la escasez de oferta, el perfil turístico de ciertas áreas o la proximidad a grandes urbes que influyen directamente en el mercado.

Ahorros significativos fuera de la capital

En ocho provincias españolas, es mucho más barato alquilar en localidades fuera de la capital. Destacan especialmente:

  • Madrid: La provincia con mayor ahorro, alcanzando los 17.032,6 € anuales, gracias a un precio medio de alquiler en la capital de 2.482 €/mes, frente a 1.062 €/mes en el resto de la provincia. Este diferencial del 133,5 % convierte a Madrid en la provincia con la mayor brecha de precios.
  • Barcelona: El ahorro anual supera los 15.031 €, con una diferencia mensual de 1.252,6 €. Esta diferencia se refleja en un mercado especialmente tensionado en la capital, donde la alta demanda dispara los precios.
  • Guipúzcoa (San Sebastián): Vivir fuera de San Sebastián puede suponer un ahorro de 14.649,8 € al año, con una diferencia mensual de 1.220,82 €. Sin embargo, esta provincia destaca por tener uno de los mercados más caros tanto en la capital como en sus alrededores.
  • Segovia y Álava: Ambas provincias presentan ahorros de 7.316,8 € y 7.215,3 € anuales, respectivamente. Segovia, con su cercanía a Madrid, y Álava, como eje estratégico en el País Vasco, son alternativas económicas fuera de sus capitales.
  • Sevilla, Zaragoza y Navarra: Aunque con cifras algo más moderadas, estas provincias permiten ahorros superiores a 6.100 € anuales, con diferencias de precios que superan el 70 % en algunos casos.

Estos datos evidencian que, en provincias con alta demanda de vivienda en las capitales, buscar en localidades cercanas puede ser una opción más que interesante para quienes buscan ahorrar.

¿Qué es más barato, la capital o localidades de provincia?

La diferencia en los precios de alquiler entre las capitales de provincia y sus alrededores puede alcanzar hasta 17.032,6 € anuales.

Cuando es más caro vivir fuera de la capital

Nuestro informe “Capital vs. localidades de la provincia” también desvela casos donde alquilar fuera de la capital resulta notablemente más caro. Estas situaciones se producen en provincias con un fuerte atractivo vacacional o localidades muy demandadas:

  • Pontevedra: La mayor sorpresa del estudio. Mientras que alquilar en la capital cuesta una media de 849 €/mes, hacerlo en otras localidades como Sanxenxo puede superar los 2.638 €/mes, lo que supone un ahorro de 21.472,3 € anuales al optar por la ciudad. Este caso refleja la fuerte presión del turismo en las costas gallegas.
  • Cantabria: Alquilar fuera de Santander puede ser significativamente más caro, con un ahorro de 18.342,4 € anuales si se elige la capital. Localidades como Castro Urdiales, muy demandadas por su cercanía al País Vasco, elevan los precios fuera de la ciudad.
  • Huelva: En esta provincia, optar por vivir en la capital implica un ahorro anual de 16.764,3 € frente a localidades más turísticas como Punta Umbría o Matalascañas.
  • Murcia: Aunque menos pronunciado, el diferencial sigue siendo considerable, con un ahorro anual de 10.763,8 € al alquilar en la capital frente a otras localidades de la región.
  • Palma de Mallorca: Aunque la capital tiene precios elevados (1.990 €/mes), sigue siendo más asequible que localidades como Calvià o Sóller, donde los alquileres alcanzan los 2.229,14 €/mes.

 

Provincias con precios similares

En algunas provincias, la diferencia de precios entre la capital y las localidades periféricas es prácticamente inexistente. Esto refleja mercados más estables donde el coste de vida no varía tanto dependiendo de la ubicación:

  • Orense: La diferencia mensual es mínima, con precios alrededor de 730 €/mes tanto en la capital como en el resto de la provincia. Este equilibrio refleja una baja presión de demanda en ambas zonas.
  • Soria y Palencia: Ambas provincias presentan diferencias menores al 2 %. En Soria, el precio medio es de 858 €/mes en la capital frente a 874,6 €/mes en el resto, mientras que en Palencia la diferencia es de apenas 18 €/mes.
  • Málaga: El coste de alquiler en la capital es solo un 4 % inferior al del resto de la provincia, con precios de 1.812 €/mes en la capital y 1.891,4 €/mes fuera. Esto demuestra que la Costa del Sol mantiene un mercado caro tanto en su ciudad principal como en localidades periféricas.

Cuando la capital se impone

Por último, hay comunidades autónomas donde alquilar en la capital siempre es más caro que en el resto de la provincia. Esto se da especialmente en regiones con un desarrollo económico fuerte y una gran concentración de servicios:

  • Guipúzcoa: San Sebastián es un claro ejemplo, siendo un 85,24 % más cara que el resto de la provincia.
  • Castilla-La Mancha: Desde un incremento del 13,7 % en Guadalajara hasta el 47,7 % en Albacete, las capitales de esta región superan ampliamente los precios de sus alrededores.
  • Extremadura: En Badajoz y Cáceres, alquilar en la capital implica un coste superior al 21 % en comparación con el resto de la provincia.

Como señala Fernando García-Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa:

«Sorprende el número de provincias en las que los alquileres en el resto de la provincia son iguales o superiores a los de la capital y, en algunos casos, muy superiores. Son provincias con un acusado atractivo vacacional fuera de la capital, sea veraniego o invernal, o más despobladas, o con zonas cercanas a una gran capital de fuera de la provincia e influidas por su mercado.»

El mercado del alquiler en España es tan diverso como sus provincias. Mientras que en algunas capitales vivir fuera es la opción más económica, en otras, las localidades periféricas sorprenden con precios desorbitados. Analizar cuidadosamente el mercado puede marcar una gran diferencia en el coste de vida.

¿Quieres conocer más detalles? Descarga la tabla completa aquí.

Cómo se realiza la valoración de bienes para una herencia

Cómo se realiza la valoración de bienes para una herencia

¿Cómo calcular el valor de una herencia?

Gestionar una herencia es un proceso que suele ir asociado al dolor de una pérdida y a un momento complicado para la familia afectada. Por lo tanto, calcular su valor puede ser crucial de cara a evitar inconvenientes adicionales y, como es lógico, no deseados.

Entre los problemas más comunes que se pueden solucionar con un cálculo del valor de una herencia se encuentran los de tipo fiscal. Aunque también es clave para asegurar un reparto justo del montante total y para mantener la armonía y tranquilidad dentro de la familia.

En Tecnitasa, queremos ofrecerte una guía completa de cómo se realiza la valoración de bienes para una herencia, la cual te dará toda la información que necesitas para afrontar este proceso con total confianza.

Cómo se realiza la valoración de bienes para una herencia

¿Por qué es importante valorar bienes en una herencia?

Con una valoración de bienes adecuada podemos obtener un impacto realmente positivo en diversos aspectos legales, fiscales y familiares. A continuación, te contamos en detalle la importancia de este proceso:

Descubre por qué la valoración es clave en una herencia

En una herencia se valorará siempre una gestión transparente y eficiente del proceso de sucesión patrimonial. Con una tasación homologada por el Banco de España como la que ofrece Tecnitasa, podemos:

  • Determinar el valor real de mercado de los bienes heredados, en especial los inmuebles, ya que estos suelen constituir la parte más cuantiosa de la herencia.
  • Facilitar un cálculo preciso de las obligaciones fiscales, lo cual nos puede evitar problemas futuros con Hacienda.
  • Dar una base objetiva para que el reparto de los bienes sea equitativo y se eviten disputas familiares.
  • Cumplir con los requisitos legales para que la herencia se acepte a beneficio de inventario, algo muy importante si el fallecido contaba con deudas en vida. 

Impacto fiscal y legal de valorar correctamente

Una valoración adecuada de los bienes de una herencia tendrá un importante impacto en el impuesto de sucesiones y donaciones. Esto es así debido a que el valor declarado será la base imponible para calcular dicho impuesto.

Si no se hace de manera correcta, los beneficiarios pueden enfrentarse a sanciones fiscales, si se declara un valor inferior al real, o a un pago excesivo de impuestos, si se produce una sobrevaloración. 

Cómo evitar disputas familiares con una valoración justa

Con una valoración justa y objetiva, podemos ayudar a prevenir conflictos comunes entre herederos, tales como desacuerdos sobre el valor de bienes específicos (sobre todo inmuebles u objetos con valor sentimental). También se eliminan las habituales percepciones de favoritismo o injusticia en el reparto de bienes.

Para evitar estos conflictos, es fundamental contratar a una sociedad homologada de tasación como Tecnitasa, que garantice transparencia en el proceso y una comunicación clara con los herederos.

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El proceso paso a paso para valorar bienes heredados

Si se quiere obtener un reparto justo de los bienes y cumplir con las obligaciones fiscales, es fundamental emplear el proceso de valoración más adecuado según la situación: 

Tipos de valoraciones: ¿cuál se adapta mejor a tus bienes?

Entre los procesos de valoración más comunes encontramos 4 bien diferenciados:

  • Valor de mercado: este representa el precio más probable al que se podría vender el bien en condiciones normales. Muy útil para inmuebles y activos negociables.
  • Valor catastral: es determinado por el Catastro y se utiliza con fines fiscales. 
  • Valor contable: clave en valoración de negocios o participaciones empresariales, ya que muestra el valor del bien dentro de los libros contables de una empresa. 
  • Valor fiscal: se trata del mínimo por el cual puede tributar un inmueble, lo que se conoce como “valor de referencia”.

Las metodologías más eficaces para valorar bienes

  1. Método comparativo

Con este método se compara el bien a tasar con otros similares de los cuales conocemos el valor de mercado. Por ejemplo, para un piso en herencia, podríamos comparar sus características relativas de ubicación, estado o tamaño con otros pisos similares que se vendieron en la misma zona en los últimos meses. 

  1. Método de costes

Con este método calculamos el coste de reposición o reemplazo del bien, restándole la tasa de depreciación. Por ejemplo, si se hereda una nave industrial, habría que estimar el coste de construir una nave parecida, además de restarle la depreciación producida por la antigüedad o el estado de conservación. 

  1. Método de ingresos

Este método toma en cuenta la capacidad del bien para generar ingresos futuros. Por ejemplo, si se busca valorar un local comercial heredado que se encuentra en estado de arrendamiento, tendríamos que valorarlo en función de los ingresos que se esperaría que generase en un futuro por ese alquiler. 

Factores clave que determinan el valor de los bienes

Cada bien es un mundo y comprender qué factores influyen en su valor es imprescindible para tomar la decisión correcta y hacer un trabajo profesional. 

Qué debes saber según el tipo de bien: casas, coches y más

Los inmuebles se valoran por su valor real, que debe ser como mínimo el valor fiscal o de referencia que establezca Hacienda. En el caso de los vehículos, se toman en cuenta las tablas publicadas cada año por la Administración Tributaria. 

Para activos financieros y saldos bancarios, se deben solicitar certificados de saldos y valores a las entidades correspondientes. Para bienes especiales como joyas u obras de arte se requerirán tasadores especializados según su naturaleza.

Para el ajuar doméstico, es decir, los objetos personales del fallecido, se debe añadir un 3% del valor de la vivienda por este concepto. 

Cómo el estado de conservación puede cambiarlo todo

El estado de conservación es un factor que determina de manera significativa cuánto vale un bien. Esto se aplica en especial para inmuebles (reformas, desperfectos), vehículos (kilometraje, estado general) y bienes como joyas o arte.

La ubicación importa: ¿es mejor estar en ciudad o en campo?

Por norma general, las propiedades urbanas suelen tener mayor valor, debido a la alta demanda y los servicios cercanos. Los inmuebles rurales pueden presentar una gran oscilación en su valor en función de la accesibilidad o la cercanía a núcleos urbanos entre otros factores.  ¿Quieres saber que pasos seguir si recibes una vivienda en herencia?

Toda la documentación que necesitas tener a mano

Como es lógico, para poder valorar los bienes de una herencia necesitarás tener a mano una serie de documentos vinculantes a nivel legal:

  • Certificados de cuentas bancarias
  • Escrituras de inmuebles
  • Registros de propiedad
  • Documentación de vehículos
  • Extractos de inversiones y valores

También, desde Tecnitasa recomendamos que se cuente con documentación que ayude a respaldar el valor de los bienes, tales como facturas originales, informes de tasaciones anteriores, garantías, manuales o incluso certificados de autenticidad para objetos valiosos como joyas u obras de arte. 

Por qué invertir en fincas rústicas

por que invertir en fincas rústicas

¿Por qué deberías invertir en fincas rústicas?

En una economía actual en la que las inversiones tradicionales parecen sufrir una mayor volatilidad, es normal que ciertos inversores vayan orientando su mirada hacia opciones menos habituales. Estas quizá no llaman tanto la atención de primeras, pero pueden ser potencialmente más estables.

Una de ellas es la inversión en fincas rústicas, que ha experimentado un interés creciente en los últimos años. Pero, ¿qué hace que estas propiedades sean cada vez más atractivas? Eso es lo que vamos a ver a continuación.

Como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, en Tecnitasa queremos garantizarte la mejor información sobre el mercado inmobiliario y oportunidades de inversión. Hoy, te explicamos por qué invertir en fincas rústicas y cuáles son sus grandes ventajas.

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Razones que hacen de las fincas rústicas una inversión inteligente

Si bien no es uno de los activos financieros más habituales para un inversor, las fincas rústicas empiezan a ser cada vez más cotizadas por las siguientes razones: 

Diversifica tu portafolio con activos más seguros

Como se suele decir, es importante poner los huevos en diferentes cestos y diversificar el patrimonio todo lo posible para reducir riesgos frente a mercados financieros volátiles. Tener un buen equilibrio entre diferentes tipos de activos genera una mayor estabilidad.

Si bien las acciones bursátiles son conocidas por sufrir cambios bruscos en su cotización, el valor de una finca rústica será más estable a lo largo de los años. De esta manera, un inversor puede protegerse de las turbulencias económicas y tener rendimientos de manera constante y sin sobresaltos. 

Aprovecha la revalorización del terreno a largo plazo

Aunque muchos terrenos rurales ostentan en la actualidad un valor reducido si los comparamos con terrenos urbanos, también cuentan con un potencial grande de revalorización. Esto es así, sobre todo, en zonas estratégicas o que tengan perspectivas de desarrollo en el futuro. 

También se debe tener en cuenta la demanda creciente de tierra para usos alternativos como agricultura o implantación de energías renovables. En general, la experiencia nos dice que las fincas rústicas tienden a incrementar su valor de manera constante, lo cual permite a los inversores obtener beneficios en el largo plazo.

Benefíciate de incentivos fiscales exclusivos para terrenos rústicos

Uno de los elementos que más reticencia provocan a la hora de la inversión inmobiliaria es el pago de impuestos. Las ventajas fiscales de las fincas rústicas son evidentes, ya que se encuentran exentas del pago de la plusvalía municipal a la hora de transmitir o vender el patrimonio. Si la venta se realiza dentro de la categoría de suelo no urbanizable, también estarán exentas de IVA.

tasar finca rústica

¿Qué oportunidades ofrecen las fincas rústicas para generar ingresos?

A diferencia de otros activos financieros más “aburridos” como podrían ser el oro, el mercado de divisas o las acciones bursátiles, la inversión inmobiliaria y, más concretamente, la inversión en fincas rústicas, ofrece un amplio abanico de posibilidades para generar ingresos. 

Cultiva tus oportunidades con actividades agrícolas y ganaderas

Mientras poseas una finca rústica, podrás utilizarla para generar ingresos extras gracias a actividades relacionadas con la naturaleza. 

Los cultivos de viñedos, por ejemplo, son una de las opciones más rentables en este sentido, con fincas que producen enormes cantidades de uva blanca y negra cada año. Otras opciones interesantes pueden ser la producción de cítricos y agrios de regadío en las zonas del levante, u optar por la hortofruticultura, en especial en las provincias del sur. 

Si prefieres optar por la ganadería, también se presentan múltiples opciones de interés. Algunas de las más habituales incluyen la cría de ganado vacuno, ovino y porcino. Es habitual que una finca rústica incluya instalaciones para cuadras de caballos, lo cual puede generar ingresos gracias a las actividades ecuestres. 

Convierte tu finca en un destino turístico o de ocio

Construir una casa en una finca rústica puede darte ingresos significativos cada año y aumentar considerablemente el valor de la propiedad. El turismo rural genera más de 200 millones de euros al año y se adapta a los cambios de hábitos de consumo de las personas, que buscan un mayor contacto con la naturaleza.

Transforma tu finca en un alojamiento rural de lujo, ofrece actividades de turismo aventura, cultural o incluso de relajación y verás cómo tu inversión multiplica sus beneficios de manera notable. 

Invierte en sostenibilidad con energías renovables

No es necesario destacar la importancia y notoriedad de las energías renovables en el contexto socioeconómico actual. Una finca rústica puede servir para la instalación de parques solares, parques eólicos o incluso sistemas de biogás, utilizando recursos agrícolas y ganaderos para producir energía. 

Aspectos clave que debes analizar antes de invertir

Invertir en una finca rústica es interesante para diversificar tu cartera y obtener un activo financiero estable. Sin embargo, debe elegirse con calma y conocimiento para obtener un buen resultado:

Ubicación: un factor que marca la diferencia

Considera aspectos como la accesibilidad, la proximidad a servicios o la calidad del terreno. En líneas generales, podemos diferenciar entre 2 tipos de terreno, de secano y de regadío. Los segundos suelen ostentar un mayor valor debido a su acceso al agua, lo cual aumenta sus posibilidades para el cultivo.

En España, los viñedos son, sin duda, los cultivos más valorados, posicionándose además como el principal cultivo del país. También podemos destacar los cereales y el olivo. Asegúrate de que tu finca es apta para este tipo de actividades y verás como el valor de tu inversión aumenta. 

Infórmate sobre la normativa que aplica a cada terreno

Ten en cuenta la clasificación del terreno en el que inviertas según la normativa local y sus limitaciones en cuanto a uso y construcción. Podemos categorizar los suelos rústicos en comunes o protegidos, los cuales tienen restricciones adicionales. 

Considera los costes más allá de la compra inicial

Existen diversos costes que debes conocer antes de lanzarte a invertir en fincas rústicas:

  • Mantenimiento del terreno: limpieza, control de infraestructuras, plagas, etc.
  • Impuestos: tendrás que hacer frente a algunas obligaciones fiscales como el IBI rural.
  • Mejoras y actualizaciones: es probable que tengas que implementar sistemas de riego, nuevos accesos o almacenamiento para material. 

Confía en Tecnitasa para tasar tu finca rústica

Como has visto, conocer el valor de una finca rústica es esencial para lanzarte a invertir de manera informada y estratégica. En Tecnitasa contamos con más de 50 delegaciones a lo largo del país, a través de las cuales podremos tasar tu finca rústica de manera oficial y homologada por el Banco de España. Contacta con nosotros y obtén tu tasación sin complicaciones. 

¿Cuáles son las claves del éxito del sector residencial de lujo de Madrid?

sector lujo madrid zona centro

¿Cuáles son las claves del éxito del sector residencial de lujo de Madrid?

El mercado inmobiliario de lujo en Madrid vive un momento de esplendor. Aunque se trata de un fenómeno reciente, su crecimiento ha sido vertiginoso, impulsado en gran medida por su popularidad entre compradores de lujo latinoamericanos.

¿Por qué los compradores de lujo apuestan de manera tan clara por Madrid?

Madrid ofrece una combinación ideal para quienes buscan una experiencia de lujo en una gran ciudad española. La seguridad jurídica, la riqueza histórica, el alto nivel de vida, el buen clima, una oferta gastronómica y de ocio vibrante y, sobre todo, un precio atractivo en comparación con otros destinos de lujo globales, hacen de Madrid una ubicación muy atractiva. Para los compradores latinoamericanos, el factor emocional es clave: compartir idioma y cultura facilita una conexión natural con la capital.

¿Cómo es el perfil de comprador de viviendas de lujo en Madrid?

El público latinoamericano es, con diferencia, el que lidera actualmente la demanda. También comienza a percibirse un interés creciente de otros públicos como estadounidenses y canadienses y el comprador español sigue presente, aunque en menor medida debido al incremento de precios en los últimos años.

Los compradores de viviendas de lujo en Madrid son, en su mayoría, personas de alto nivel adquisitivo: cuentan con fortunas familiares o son grandes empresarios de éxito entre 40 y 60 años que buscan vivir la experiencia de la vieja Europa. Prefieren propiedades en el barrio de Salamanca, especialmente en fincas clásicas con techos altos, balcones y detalles como antiguos pasos de carruajes, todo un símbolo del esplendor de tiempos pasados. Muchos ya cuentan o han contado con propiedades en Miami, pero el incremento de precios y los elevados costes de mantenimiento allí han hecho que Madrid se imponga como una opción más atractiva.

El “efecto arrastre” es otra característica que destaca en este mercado: la experiencia positiva de un comprador de lujo suele atraer a familiares, amigos y conocidos, que forman círculos sociales de alto nivel de un mismo país en la capital. La llegada de fortunas latinoamericanas comenzó con la familia Capriles, de Venezuela, que vio en Madrid un destino estable para invertir. Esto marcó el inicio de una ola de compradores de este país, al que siguieron compradores de México y, más adelante, Guatemala, Perú, Panamá, o Chile, entre otras nacionalidades. Todos ellos encuentran en Madrid tanto oportunidades de inversión como un destino para una vida tranquila y segura.

Para muchos de estos compradores, la propiedad en Madrid se convierte en su primera residencia y un lugar donde echar raíces. Otros, en cambio, buscan una residencia temporal o base operativa en Europa. Cada vez es más común que familias adquieran propiedades para que sus hijos cuenten con una vivienda de lujo mientras estudian en la ciudad. La escasez de alquileres de alta gama y sus altos precios han hecho que, para muchos, comprar una propiedad sea la opción más viable. Así, Madrid no solo se posiciona como un destino de lujo, sino como una inversión estratégica para aquellos que buscan estabilidad y calidad de vida en una de las capitales europeas más atractivas.

Características de las Viviendas de Lujo más demandadas en Madrid

El comprador de lujo en Madrid demanda propiedades que fusionen diseño sofisticado y funcionalidad práctica muy basada en los gustos estadounidenses. Se prefieren viviendas con dormitorios en suite y amplios vestidores, cocinas abiertas para acoger eventos sociales y acabados de alta calidad. Los edificios con piscinas, áreas comunes y parkings en rampa son altamente valorados, ya que el coche es también un símbolo de estatus para este tipo de cliente.

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¿Cuáles son las zonas con más demanda de viviendas de lujo en Madrid?

Los barrios de Salamanca y Chamberí concentran la mayoría de las operaciones en este segmento. También el centro de Madrid, revitalizado por el complejo Canalejas, está ganando popularidad, aunque no atrae a todos los perfiles de compradores de lujo.El lujo también se está extendiendo a nuevas zonas como Justicia y áreas en crecimiento como Trafalgar y Malasaña están experimentando un auge en interés y desarrollo. Además, la zona de Pintor Rosales–Ferraz, cerca de la renovada Plaza de España y el Templo de Debod, está atrayendo cada vez más miradas.

Viviendas de lujo en Madrid provincia: La Moraleja y otros Enclaves de Lujo

Fuera de la ciudad, La Moraleja se mantiene como uno de los destinos preferidos, especialmente para compradores que buscan espacios amplios y tranquilidad. Otros enclaves destacados son La Finca en Pozuelo de Alarcón, con una de las urbanizaciones más seguras de Europa y, a menor escala, está comenzando a resurgir el interés en áreas como Puerta de Hierro y La Florida, que aunque carecen de algunas infraestructuras.

Branded Residences en Madrid: uno de los destinos clave en España

Madrid, junto a Marbella, está liderando el desarrollo de Branded Residences en España. Estos complejos residenciales, asociados a cadenas hoteleras de lujo como Mandarin Oriental o Four Seasons Canalejas, están atrayendo gran interés, ofreciendo un nivel de servicio que es ya habitual en países de América Latina y EE. UU., pero aún innovador en España.En este sentido, la capital tiene mucho recorrido, tanto en demanda como en posibles proyectos a desarrollar. El éxito de ventas de los proyectos existentes da buena fe de ello.

Precios y evolución del mercado inmobiliario de lujo en Madrid

El auge del mercado de lujo en Madrid, aupado en parte por el crecimiento económico de la Comunidad, se está traduciendo en un mercado inmobiliario de lujo que vive una época dorada y en el que los precios no dejan de subir a un ritmo trepidante.En la capital, el precio de las viviendas de lujo oscila entre los 3 y los 11 millones de euros, con un valor promedio de las propiedades de lujo se sitúa en 4.7M €, con un precio medio por metro cuadrado de 6.321,22 €/m2. Sin embargo, cabe resaltar que, en algunas zonas del barrio Salamanca se llega a 15.000 €/m2 en obras nuevas o rehabilitaciones de lujo. El precio en esta zona ha aumentado de media un 7,48% respecto al ejercicio anterior. Madrid sigue consolidándose como un destino de referencia en el segmento inmobiliario de lujo, con un mercado que evoluciona y se expande, adaptándose a las necesidades de sus compradores e integrando cada vez más servicios y experiencias de alta gama.Si quieres adquirir una vivienda de lujo de Madrid, en Grupo Tecnitasa contamos con un departamento especializado en la valoración de bienes de lujo. Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

¿Qué gastos de tu hipoteca puedes deducir?

¿Qué gastos de hipoteca puedes deducir?

¿Qué gastos asociados a la hipoteca puedes deducir en tu declaración de la renta?

Cada año tiene una cosa en común con el resto a nivel económico. En algún momento, normalmente a mediados del mismo, los ciudadanos trabajadores deben presentar su declaración de la renta. Este es un momento crucial para cualquiera, en especial si se tiene un préstamo hipotecario pendiente de pago.

Para cualquier persona, entender qué gastos de hipoteca puedes deducir es fundamental. Ahorrarnos algo de dinero en nuestra declaración puede suponer un alivio económico muy relevante, sobre todo si es gracias a una de las mayores deudas que solemos asumir en nuestra vida.

En Tecnitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, queremos hablarte del complejo mundo de las deducciones fiscales con la mayor sencillez posible, abordando hoy el tema hipotecario y cómo aprovecharlo al máximo.

¿Qué gastos de hipoteca puedes deducir?

Gastos de hipoteca: ¿Qué puedes incluir en tu declaración?

Los gastos hipotecarios son aquellos que una persona tiene que afrontar cuando adquiere una vivienda a través de un préstamo bancario. Entre los gastos más comunes podemos ver intereses, comisiones, gastos de formalización y conceptos que se relacionan con cómo se obtiene y mantiene el préstamo.

Intereses del préstamo hipotecario: ¿Cómo y cuándo se deducen?

Si adquiriste tu vivienda antes del 1 de enero de 2013, uno de los principales conceptos que te podrás deducir son los intereses hipotecarios. Con este requisito cumplido, puedes deducir hasta un 15% de los intereses pagados durante el año, hasta un máximo de 1.356 euros, sobre una base de deducción de máximo 9.040 euros. 

Gastos de notaría y registro: ¿Puedes deducir estos costos?

También podrás deducir los gastos de notaría y registro de la propiedad siempre que estén vinculados a la escritura de tu propiedad o la concesión de tu préstamo hipotecario. Aquí se pueden incluir también los gastos de gestoría. Siguiendo el ejemplo de los intereses, esto solo aplica para hipotecas formalizadas antes del 1 de enero de 2013.

¿Es posible deducir la tasación del inmueble?

La tasación hipotecaria se suele considerar como una parte de los gastos asociados a la adquisición de una vivienda. De nuevo, solo para hipotecas formalizadas antes de 2013, podrás incluir este gasto en la base de la deducción.

Comisiones bancarias y gastos administrativos

De la misma manera que el resto de gastos, algunas comisiones de apertura, gastos de modificación del crédito y lo pagado en productos asociados a la hipoteca como seguros de hogar o vida pueden incluirse en la base máxima de deducción si tu hipoteca es de antes del 1 de enero de 2013.

Requisitos para incluir gastos de hipoteca en tu declaración

Como ya te hemos adelantado en los párrafos anteriores, existen una serie de requisitos básicos que tendrás que cumplir según las leyes fiscales actuales:

Condiciones fiscales según la Ley de IRPF

La legislación fiscal establece que, para que se puedan aplicar deducciones en los gastos de tu hipoteca, esta tiene que ser tu residencia habitual y tendrás que haberla adquirido antes del 1 de enero de 2013. 

Otro requisito importante es que habrás tenido que desgravar la hipoteca en ejercicios fiscales anteriores, como 2012, 2011 y similares. Ten en cuenta que esta es la fiscalidad general para España, ya que comunidades como Navarra y País Vasco tienen sus propias excepciones en materia de deducción fiscal. 

Documentación imprescindible para justificar tus gastos

Si quieres respaldar tus deducciones en la declaración de la renta, tendrás que aportar una serie de documentos imprescindibles:

  • Escrituras notariales: estos documentos acreditan que has comprado tu vivienda y que esta operación está firmada ante un notario colegiado.
  • Facturas de tasación: estas facturas actúan como justificantes de lo que te ha costado tasar el inmueble a través de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa. 
  • Justificante del pago de intereses: al pagar un préstamo hipotecario, una parte importante del mismo serán intereses que se deben a la entidad financiera. Los recibos bancarios permiten ver qué porcentaje se paga de intereses y, por tanto, cuánto se puede deducir fiscalmente.
  • Facturas de comisiones y seguros: si has pagado algún tipo de comisión bancaria como gastos de apertura o modificación del crédito, o un producto como seguro de hogar o vida, necesitarás la factura para poder desgravarte ese gasto en tu declaración. 

Diferencias entre hipotecas nuevas y antiguas

Según la fecha en la que formalizases tu hipoteca, las deducciones fiscales van a variar de manera significativa. Si la firmaste antes del 1 de enero de 2013, te podrás deducir hasta un 15% de todos tus pagos anuales, divididos entre un 7,5% estatal y otro 7,5% autonómico.

Por el contrario, si tu hipoteca se formalizó después de esta fecha, no reunirás los criterios mínimos para deducir tus gastos, al menos en la mayoría de comunidades de España.

Cambios recientes en la normativa fiscal sobre hipotecas

En líneas generales, el cambio más significativo a nivel fiscal sobre las hipotecas entró en vigor a partir de 2013, cuando los gastos relacionados con este ámbito quedaron sin la posibilidad de ser deducidos. Estos cambios tenían como finalidad ajustar las ventajas fiscales a la realidad actual y garantizar un sistema tributario equitativo.

¿Cómo impactan las reformas fiscales en las deducciones?

Además, debemos tener en cuenta que las reformas han mantenido el límite de deducción en una base total de 9.040 euros al año con un porcentaje máximo del 15%.

Toda esta información y mucha más la puedes obtener en la web de Tecnitasa. Como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, contamos con 50 delegaciones en todo el país para ofrecer nuestros servicios a cualquier persona que desee una tasación oficial de su vivienda. Contacta con nosotros y te ayudaremos en todo lo que podamos. 

¿Por qué es importante realizar un test de deterioro?

¿Por qué es importante realizar un test de deterioro?

¿Por qué es importante realizar un test de deterioro en los activos?

En el mundo empresarial, es importante tomar decisiones estratégicas con la máxima información posible. Para ello, uno de los pilares fundamentales es la precisión en la valoración de los diferentes activos de una empresa. Conociendo este valor, se pueden prever riesgos y analizar oportunidades.

El test de deterioro es una de esas herramientas muy valoradas por los contables debido a su capacidad para ofrecer una visión clara y actualizada del valor de los activos. En Tecnitasa, queremos que conozcas este valor y sus implicaciones para la salud financiera de tu empresa. 

¿Por qué es importante realizar un test de deterioro?

¿Qué es un test de deterioro?

Los activos empresariales son el armazón sobre el que se sustenta cualquier compañía pero, por desgracia, a veces su valor puede verse afectado por factores variables. El test de deterioro se encarga de evaluar si el valor en libros contables de un activo supera su valor recuperable.

Este se conoce también como “impairment test” y compara el valor contable de tus activos empresariales con su capacidad para ser transformados en liquidez. El valor recuperable será el mayor entre el valor razonable menos los costes de venta o el valor en uso del activo.

Esto es fundamental para evitar la sobrevaloración de los activos empresariales, lo cual puede llevar a una empresa a tomar decisiones estratégicas poco informadas o demasiado optimistas. 

Activos sujetos a deterioro según las normativas contables

Según las diferentes normativas contables a nivel internacional y local, existen diversos activos que están sujetos a este análisis:

  • Inmovilizado material (propiedad, planta y equipo)
  • Inversiones inmobiliarias
  • Inmovilizado tangible
  • Fondo de comercio (goodwill)
  • Activos de larga duración

Para regular el deterioro de estos activos, se aplican tres normativas principales:

  • NIC 36, que establece los procedimientos que aseguran que un activo no contabiliza por encima de su importe recuperable.
  • Plan General Contable Español, que desarrolla criterios sobre cómo se deteriora el valor de los activos.
  • NIF C-15, que define criterios para reconocer y medir cómo se deterioran los activos más duraderos. 

Diferencia entre amortización y deterioro de activos

Muchas personas confunden el concepto de amortización con el de deterioro. Es crucial saber que la amortización es una distribución del coste del activo a lo largo de toda su vida útil y que refleja el desgaste normal por uso o paso del tiempo. Por el contrario, el deterioro hace referencia a una pérdida inesperada y relevante del valor de un activo por encima del valor recuperable.

¿Quieres conocer el Valor de Un Inmueble De Lujo?

En Tecnitasa somos expertos en tasación de viviendas de lujo. Contáctenos sin compromiso.

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¿Por qué es importante realizar un test de deterioro?

Un test de deterioro es crucial para que una empresa pueda llevar una gestión responsable de sus finanzas, ya que tiene un impacto total en sus decisiones estratégicas de cara al futuro.

Impacto en la precisión de los estados financieros

A la hora de hacer un balance contable, cualquier empresa que se precie debería poder ofrecer una imagen fiel y actualizada de lo que valen sus activos. Esto proporciona información real para que accionistas, bancos o inversores puedan tomar decisiones con total confianza, lo cual otorga credibilidad. 

Cumplimiento de normativas contables internacionales

Más allá de generar confianza, no debemos olvidar que las normativas contables internacionales exigen la realización de este tipo de tests. Al cumplir los estándares globales, se facilita la comparabilidad entre empresas, se previenen sanciones regulatorias y se fortalece la posición de la compañía en auditorías futuras.

Identificación temprana de problemas financieros

Un test de deterioro bien hecho te permite identificar qué activos están perdiendo valor y tomar medidas de corrección antes de que el problema vaya a más. Ayuda a anticipar problemas de liquidez y ajustes inesperados.

También debemos recalcar la importancia de activar alertas tempranas a través de monitoreos constantes de los activos, analizar la sensibilidad de diferentes variables que puedan afectar al negocio e implicar a la alta gerencia y dirección de la empresa en este proceso.

 

Métodos utilizados en el test de deterioro

Un test de deterioro utiliza dos métodos principales para saber el valor recuperable de un activo:

Método del valor razonable menos costes de venta

Este método consiste en determinar cuánto se podría obtener en la actualidad si se vendiera el activo, restando los costes asociados a la venta. Esto se consigue viendo el precio en un compromiso formal de venta o el precio en un mercado activo. 

Es muy útil para activos como maquinaria especializada, con la cual se planificaría una venta y se utilizaría el precio de venta de mercado y se le restarían los costes asociados a transporte y comisiones. 

Método del valor en uso: Principales cálculos

Para el método del valor en uso, se estiman los flujos de efectivo futuros que se espera obtener por el activo y se descuentan de su valor presente. Por supuesto, se deben considerar también los riesgos específicos del activo.

Este método es útil para activos que van a seguir en uso y que pueden seguir generando ingresos para la empresa. Un buen ejemplo sería una patente, con la que se estimarían los flujos de efectivo basados en las ventas proyectadas del producto patentado. 

Comparativa entre métodos: Ventajas y limitaciones

En líneas generales, el valor razonable menos costes de venta es más objetivo cuando existe un mercado fuerte para ese activo, pero es difícil que refleje el valor específico para la empresa. Por otra parte, el valor en uso sí que tiene en cuenta este valor pero es más subjetivo y se basa en estimaciones y proyecciones.

Lo importante es utilizar un método diferente para cada activo, siempre de la manera más conveniente. De esta manera, se logra obtener el máximo potencial económico del activo, ya sea a través de la venta o de su uso continuado. 

 

¿Cómo puede ayudarte Grupo Tecnitasa con los tests de deterioro?

Grupo Tecnitasa está especializado en servicios de valoración, consultoría y sostenibilidad. Es experta en la valoración de inmuebles así como la valoración de otros activos financieros. Somos líderes en valoración y consultoría para empresas y particulares, aportando experiencia demostrable en conocimiento de mercado, cumplimiento normativo y aplicación de métodos contrastados. Contacta con nosotros para obtener claridad en el valor de tus activos lo que repercutirá en las cuentas de tu empresa. 

 

¿Qué es una hipoteca mobiliaria?

que es una hipoteca mobiliaria

¿Qué es una hipoteca mobiliaria y cómo puede ayudarte a financiar tus actividades empresariales?

A la hora de obtener financiación y liquidez, existen diferentes sistemas que muchas empresas y particulares conocen. Sin embargo, otros a menudo pasan por alto por ser menos comunes. Por supuesto, que sean menos conocidos no implica que sean menos útiles o efectivos.

Uno de ellos es la hipoteca inmobiliaria. Es una herramienta de financiación que puede ayudarte con un abanico enorme de posibilidades para ti si eres empresario, inversor o buscar alternativas de financiación menos convencionales.

¿Qué es una hipoteca mobiliaria? Eso es lo que vamos a ver a continuación, de la mano de los expertos de Grupo Tecnitasa. 

que es una hipoteca mobiliaria

Todo lo que necesitas saber sobre la hipoteca mobiliaria

La hipoteca mobiliaria se puede entender como un derecho real de garantía que se crea sobre una serie de bienes muebles y que aseguran el cumplimiento de una obligación de pago para un crédito o préstamo. Hay que tener en cuenta que este instrumento lo regula la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda.

Entre sus características, debemos destacar que solo aplica a bienes muebles específicos, que el bien mueble debe permanecer en posesión del propietario en todo momento y que se debe formalizar mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de Bienes Muebles. 

A diferencia de otras garantías, esta se constituye sobre bienes muebles, en lugar de la hipoteca más tradicional que lo hace sobre inmuebles.

¿Qué bienes pueden ser objeto de una hipoteca mobiliaria?

Es fundamental entender que no todos los bienes muebles pueden ser objeto de una hipoteca mobiliaria. Los que sí entrarían en esta garantía son los siguientes:

  1. Establecimientos mercantiles
  2. Vehículos a motor como camiones o automóviles
  3. Aeronaves
  4. Maquinaria industrial
  5. Propiedades intelectuales como marcas o patentes

Como cualquier bien inmueble, estos bienes deben ser registrados de manera legal y con total precisión sobre su valor. En el caso de un camión de transporte, por ejemplo, se podría usar el número de bastidor y la matrícula como referencia.

¿En qué se diferencia una hipoteca mobiliaria de una inmobiliaria?

Las principales diferencias son:

  • El objeto de la hipoteca (bienes muebles o bienes inmuebles).
  • El registro: que se hace en el Registro de Bienes Muebles en el primer caso y en el Registro de la Propiedad en el segundo.
  • La legislación aplicable: que sería la Ley de 16 de diciembre de 1954 en la hipoteca mobiliaria y la Ley Hipotecaria y Código Civil en la hipoteca inmobiliaria.
  • Usos comunes: financiación empresarial vs compra de vivienda.
  • Flexibilidad: la mobiliaria es más restrictiva en los bienes que admite, mientras que la inmobiliaria admite más tipos de inmuebles y derechos reales.

Características esenciales de las hipotecas mobiliarias

Existen diversas características que distinguen a las hipotecas mobiliarias de otras garantías de pago. Sobre todo, la gran ventaja es que permite obtener financiación sin que se pierda la posesión y uso del bien, pudiendo seguir generando rentabilidad con él si fuera posible.

¿Qué elementos no pueden faltar en un contrato de hipoteca mobiliaria?

Los elementos imprescindibles son:

  • Identificación precisa del bien 
  • Monto de la obligación garantizada.
  • Plazo y condiciones de pago.
  • Identidad de las partes: deudor hipotecario y acreedor hipotecario.
  • Descripción detallada del bien en la escritura pública.
  • Valoración del bien hipotecado.
  • Condiciones de conservación y mantenimiento del bien

¿Quiénes pueden solicitar una hipoteca mobiliaria?

Entre los perfiles más comunes destacan las empresas de transporte que buscan financiar la adquisición/renovación de su flota de vehículos, compañías aéreas que buscan financiar la compra de aviones, tecnológicas que usan su propiedad intelectual como garantía, negocios que buscan expandir sus establecimientos mercantiles, etc. 

Las leyes que respaldan la hipoteca mobiliaria en España

Estas son:

  • Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión.
  • Ley Hipotecaria, que establece el marco general para las hipotecas.
  • Código Civil, que define los principios generales de los derechos reales de garantía.
  • Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Así funciona el proceso para formalizar una hipoteca mobiliaria

Como todo proceso legal a nivel económico, es necesario seguir ciertos pasos con una cuidadosa preparación si quieres solicitar una hipoteca mobiliaria:

Paso a paso: cómo formalizar una hipoteca mobiliaria

Estas son las diferentes etapas del proceso:

  1. Valorar el bien: se realiza una tasación oficial del bien mueble. Esto lo debe hacer siempre una sociedad de tasación homologada como Tecnitasa. 
  2. Solicitar el préstamo: el empresario solicita el préstamo a la entidad financiera, acompañada del informe de tasación y la documentación correspondiente.
  3. Aprobar el préstamo: esto corresponde a la entidad financiera, que emite una oferta vinculante con las condiciones en caso de aprobación.
  4. Firmar escrituras ante notario: este prepara la escritura pública y ambas partes la firman, inscribiéndola después en el Registro de Bienes Muebles.
  5. Pago del préstamo: la entidad financiera procede a desembolsar la cantidad acordada. 

Documentación imprescindible

Entre los documentos necesarios figuran el título de propiedad del bien mueble, la factura de compra si se posee, un certificado de tasación oficial, datos personales del propietario y un justificante de ingresos y de pagos al corriente con Hacienda y Seguridad Social en el caso de empresas.

¿Cuánto cuesta una hipoteca mobiliaria?

Los gastos típicos asociados a una hipoteca mobiliaria incluyen la tasación del bien, los gastos notariales, la inscripción en el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El coste variará en función del valor del bien en cuestión.

Ventajas y limitaciones de la hipoteca mobiliaria: ¿es la opción adecuada para ti?

Como es lógico, la hipoteca mobiliaria puede ser beneficiosa para muchas empresas, pero también puede hacer que se enfrenten ciertos desafíos. Corresponde a cada empresario evaluar si esta es la opción idónea para sus necesidades a nivel financiero.

¿Qué beneficios aporta la hipoteca mobiliaria a empresas y particulares?

Entre las ventajas clave, debemos destacar la facilidad de financiación extra sin necesidad de desprenderse de la posesión, la flexibilidad en los bienes que se pueden hipotecar, la continuidad operativa en la actividad diaria y la publicidad registral que proporciona seguridad jurídica en caso de incumplimiento de las condiciones del préstamo.

Posibles inconvenientes de una hipoteca mobiliaria que debes tener en cuenta

Por contra, algunas limitaciones habituales son el mayor riesgo de ejecución y la complejidad legal. El acreedor podría ejecutar la hipoteca y vender el bien, afectando gravemente a las operaciones de los propietarios si el bien es imprescindible para su actividad. 

¿Cómo puede ayudarte Grupo Tecnitasa con tu hipoteca mobiliaria?

Grupo Tecnitasa está especializado en servicios de valoración consultoría y sostenibilidad. Tecnitasa es una sociedad de tasación homologada por el Banco de España que puede ayudarte a determinar de manera precisa el valor de tu bien mueble para solicitar una hipoteca mobiliaria. Amplía tus horizontes de financiación gracias a nuestros servicios. Contáctanos sin compromiso y te daremos atención personalizada. 

Madrid como destino de lujo y las branded residences protagonizan la II edición del Premium Real Estate Summit

Segunda edición del Premium Real Estate Summit

Resumen de la segunda edición del Premium Real Estate Summit

El Premium Real Estate Summit se ha confirmado en su segunda edición como una cita clave para entender la evolución y tendencias del sector inmobiliario de lujo en España. Durante la jornada organizada por Borbalán, Grupo Serra y Planner Exhibitions, los más de 350 asistentes pudieron comprobar de primera mano cuáles son los motivos por los que España se ha convertido en una de las primeras potencias mundiales del residencial de lujo.

Segunda edición del Premium Real Estate Summit

 Madrid, el destino inmobiliario de lujo que acaparó todas las miradas

Durante la primera intervención del evento, Xicu Costa, Director Territorial de Madrid de Caixabank, situó Madrid como un referente global de lujo y todo un fenómeno dentro del sector.

Su imparable crecimiento económico, el boom del turismo que ha experimentado en los últimos años, su popularidad entre el público LATAM y la ampliación de su radio de zonas premium son algunos de los factores clave.
El evento también contó con una mesa centrada en las posibilidades de la inversión en el segmento inmobiliario de lujo de Madrid que, según todos los ponentes, tiene aún muchísimo recorrido. Madrid ha alcanzado los 20.000 euros por metro cuadrado en el sector del lujo. Además de destinos consolidados como La Finca, se habló de la urbanización La Solana y también del desarrollo de la zona centro y, más concretamente, del barrio de Lavapiés como una nueva posible ubicación de lujo.

Presentación del informe residencial de lujo de Grupo Tecnitasa

Durante el evento, Jose Antonio Muro Calero, Director General de Grupo Tecnitasa y Ana de la Fuente, Directora de Marketing y Comunicación, presentaron el Estudio del mercado residencial de lujo en España 2024, en el que se destacaron no solo las ubicaciones más demandadas, sino tendencias a nivel de viviendas y tipología de comprador.

Entre las tendencias más destacadas, hablaron del lujo silencioso, que define tanto la tipología de vivienda centrada en la alta calidad pero que huye de la ostentación, orientada a un perfil de cliente que valora la discreción.

También señalaron los mini enclaves sectoriales, pequeñas comunidades que se están creando dentro del mercado de lujo de deportistas, directivos o artistas que comparten profesión común y un estilo de vida similar.

Las villas de lujo en zonas rurales también se están convirtiendo en una tipología de vivienda de lujo en auge por parte de un público muy determinado que valora la sostenibilidad, la autosuficiencia y un estilo de vida tranquilo y calmado.

En lo que se refiere a ubicaciones, sobresalen Baleares, Madrid, Málaga, Barcelona, Girona y Alicante. Este último es un mercado emergente que tiene mucho recorrido.

El fenómeno Madrid también tuvo protagonismo. Aunque el Barrio Salamanca sigue centrando la demanda, la falta de disponibilidad está abriendo el mercado inmobiliario de lujo de Madrid a otras zonas como son el Barrio de Justicia, Trafalgar, Malasaña o Pintor Rosales.

Por último, resaltaron Marbella como un destino que ha sabido atraer a la generación Z por su gran oferta de ocio y personalización y que lidera tanto en volumen como en apuestas y servicios el sector de las branded residences, siendo la única capital española en la que, más allá de la tipología de cadenas hoteleras, se están desarrollando proyectos relacionados con firmas de moda y automoción.

Branded Residences: España, a la cabeza de Europa

Dentro del segmento residencial de lujo de España, las Branded Residences se están convirtiendo en un auténtico fenómeno. Pedro Soria, consejero de Estrategia y Desarrollo de Negocio Grupo Tecnitasa, moderó un interesantísimo debate el que se desgranaron las claves del éxito de este segmento de manos de expertos como Carlos Rodríguez, CEO de Sierra Blanca Estates, Enrique López Granados, fundador de Caledionian y Antonio Pan de Soraluze, fundador de Blasson Property Investments.

Las branded residences no solo son viviendas asociadas a una marca: ofrecen un estilo de vida único que representa la máxima expresión de exclusividad y redefinen el concepto de lujo. Son muy pocas las personas que pueden acceder a estas viviendas.

Carlos Rodríguez, que está detrás de proyectos arriesgados e innovadores de Branded Residences con marcas de moda como Fendi, Karl Lagerfeld y Dolce y Gabbana, recalcó cómo todas las marcas dijeron que España no estaba lista, pero han demostrado que no solo lo está, sino que puede ofrecer muchísimo más.

El fundador de Caledonian subrayó la necesidad de que las Branded Residences tengan la mayor calidad tanto en tipología de vivienda como en servicio. Si no, no funcionará. También recalcaron que, más allá de poner el cartel de una marca, es un trabajo que conlleva muchísima profundidad y resaltó el esfuerzo y dedicación de las promotoras que apuestan por estos proyectos. Se trata prácticamente de obras de arte.

Madrid Vs Costa: diferentes perfiles de cliente de lujo

La mesa Madrid vs Costa: Residencial de lujo‘, moderada por Hans Lenz, presidente de Abini, abordó las principales diferencias que atraen a unas tipologías de cliente de lujo u otras según la ubicación. 

Juan Manuel Reyes González, CEO y socio fundador de RGZ Developers, destacó cómo los compradores nórdicos y centroeuropeos prefieren las zonas costeras, junto con un creciente interés por el público estadounidense.

El cliente de lujo latinoamericano, sin embargo, se siente más atraído por las grandes urbes, en especial Madrid.

Innovación en el sector inmobiliario de lujo

Durante esta mesa de debate en la que participaron Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora, Lourdes Vázquez Cabado, Landscape Studio Manager de Jardins de Tramuntana y Juan Francisco Rodríguez, director general de Bilba, se analizaron algunos proyectos innovadores así como tendencias de futuro en el segmento lujo.

Todos compartieron la visión de que el lujo ha pasado de ser solo algo solo accesible para las élites y, en el caso del inmobiliario, se centraba en materiales, ubicación y precio. Ahora ha evolucionado, es menos ostentoso y se centra en experiencias que generan emociones que tienen que ver con la salud y el bienestar físico, mental y espiritual.
Juan Antonio destacó cómo, aunque existe una clara apuesta por lo artesanal, la industrialización también ha llegado al sector del lujo de la mano de la tecnología predictiva para mejorar el servicio postventa y agilizar la construcción, así como la eficiencia de la propia vivienda

El sector residencial en la consolidación de un destino de lujo

El último coloquio de la jornada trató sobre cómo impacta el sector residencial en la consolidación de un destino de lujo. El coloquio contó con Pablo del Pozo, CEO de Nuba; Mar de Miguel, vicepresidenta ejecutiva de AEHM, y Abel Valverde, director de Pescaderías Coruñesas. Durante esta mesa, se subrayó la importancia de factores como la arquitectura, la gastronomía, el arte, el wellness y la cultura en general para la consolidación de una ubicación de lujo.
Como puedes ver, la segunda Edición del Premium Real Estate Summit ha mostrado una radiografía completa sobre la situación actual del lujo en España. Si quieres conocer más detalles sobre el sector residencial de lujo en España, puedes descargarte nuestro Estudio del mercado residencial de lujo en España aquí.

¿Cómo afecta la subida de tipos de interés a las hipotecas?

Cómo afectan las subidas de tipos a las hipotecas

¿Cómo afecta la variación de los tipos de interés a las hipotecas?

Tras un ascenso meteórico en 2023 como medida de choque para reducir la inflación de la Eurozona, los tipos de interés han empezado a reducirse en 2024, con tres recortes de 25 puntos básicos en junio, septiembre y octubre. De hecho, se prevé que el BCE lleve a cabo un nuevo recorte en diciembre.

Las variaciones en los tipos de interés tienen un impacto directo en los intereses de las hipotecas a tipo fijo y también regulan el Euríbor, que es el indicador de referencia para establecer el interés de las hipotecas a tipo variable.

¿Qué impacto económico tiene en los hogares españoles? Te explicamos todos los detalles.

¿Qué ha sucedido con los tipos de interés en los últimos años?

Tras la crisis financiera de 2008, el BCE estableció una política monetaria orientada a estimular la economía que incluyó una reducción de los tipos de interés, que llegaron a estar incluso en negativo en 2016.

Este hecho propició un auge de las hipotecas a tipo variable, ya que las cuotas mensuales eran bastante asequibles.

Sin embargo, a partir de 2022, la inflación comenzó a dispararse en la Zona Euro debido a factores como la pandemia, la guerra de Ucrania y el aumento de precios de la energía.

Para contener la inflación, el BCE llevó a cabo varias subidas de los tipos de interés en un corto espacio de tiempo, que pasaron de estar en negativo a superar el 4% en 2023.

Sin embargo, las buenas perspectivas económicas de España, la reducción paulatina de los precios de la energía y la reactivación de la economía han permitido que, durante 2024, los tipos de interés se hayan estabilizado y se estén reduciendo poco a poco durante 2024. A finales de noviembre, el Euríbor ha cerrado en el 2,506%, un punto y medio por debajo de la misma fecha en 2023 que supone la caída interanual más alta de los últimos 15 años.

¿Cómo impactan las variaciones de los tipos de interés en las hipotecas de tipo variable?

La subida de tipos de interés está directamente relacionada con la subida del Euríbor, que es el tipo de interés promedio al que la gran mayoría de bancos europeos concede préstamos a terceros, ya sean empresas o particulares.

Este tipo de interés se utiliza como referencia para calcular las cuotas de la mayoría de hipotecas a tipo variable en España y fluctúa en función de la economía europea y las decisiones que toma el BCE.

Las hipotecas variables han disfrutado de una gran popularidad en España y se calcula que, ahora mismo, son más de 4 millones de hogares en nuestro país que cuentan con este tipo de hipoteca. Sin embargo, la meteórica subida de los tipos de interés en los últimos años ha tenido como resultado que la cuota de la hipoteca se incremente de manera significativa y tengan dificultades para afrontar los pagos mensuales.

Las buenas perspectivas económicas de España, la reducción paulatina de los precios de la energía y la reactivación de la economía han permitido que, durante 2024, los tipos de interés se hayan estabilizado y se estén reduciendo poco a poco

Cómo afectan las subidas de tipos a las hipotecas

¿Qué impacto tiene la subida de tipos de interés en el mercado inmobiliario?

Cuando los tipos de interés suben, también está teniendo como resultado una mayor dificultad para acceder a la concesión de una hipoteca. Además del encarecimiento de la cuota mensual, las entidades financieras endurecen las condiciones para conceder hipotecas, lo que resulta en menos compraventas.

Por otro lado, el descenso del consumo debido a la inflación y la alta incertidumbre también provocarán dudas entre los potenciales compradores, lo que también reducirá las compraventas.

Cuando los tipos de interés bajan, como estamos observando ahora, los bancos también reducen sus exigencias para conceder las hipotecas y compiten con tipos de interés más bajos para atraer potenciales compradores en un contexto de bonanza.

La bajada de tipos, además, propicia una mayor confianza para inversores y promotores, lo que tiene un impacto directo en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, lo que puede generar más oferta, y también en el dinamismo de las compraventas.

¿Cómo afecta el impacto de las subidas de tipos a las personas que compran su primera vivienda?

El impacto de las subidas de tipos tiene como consecuencia que los créditos se encarezcan, lo que significa una mayor entrada inicial y una cuota mensual más elevada.Colectivos como los jóvenes, que no cuentan con la capacidad de ahorro para afrontar los costes asociados a la concesión de una hipoteca, se ven muchas veces obligados a alquilar.También, al subir los tipos, los bancos endurecen las condiciones para conceder hipotecas. Esto significa que, además de un mayor ahorro inicial, se exige una mayor solvencia y estabilidad financiera, lo que deja a muchas personas sin posibilidades de acceder a este tipo de financiación.

¿Cómo impacta la subida de tipos a personas que ya tienen parte de la hipoteca amortizada?

La subida de tipos incide directamente en la cuota mensual de la hipoteca, lo que tiene un impacto directo en la economía familiar.Sin embargo, como en los primeros años de la hipoteca la mayor parte de la cuota se destina al pago de intereses, si ya se ha amortizado capital, se ha reducido parte de intereses y el impacto en la cuota será menor. Cuanto más capital haya amortizado, menor será el impacto de las subidas de tipos de interés en la cuota mensual.

¿Cómo impacta la subida de tipos a familias que necesitan cambiar de casa?

En este caso, las familias parten de una situación financiera más saneada que los jóvenes ya que, si venden la vivienda actual, contarán con unos ahorros base con los que amortizar los gastos iniciales de la hipoteca y parte de la misma, con lo que la cantidad de crédito a solicitar será menor.Sin embargo, solicitar una hipoteca en un momento de tipos de interés elevados también puede tener un notable impacto en la economía familiar. Las cuotas serán más elevadas y, si los solicitantes ya cuentan con cierta edad, se debe amortizar en menos tiempo, lo que hará que las cuotas sean aún más altas y supondrán un esfuerzo económico alto por parte de la familia.

¿Cómo se puede renegociar una hipoteca variable?

Si los tipos de interés están afectando a la economía familiar, existen diferentes vías que pueden negociarse con la entidad financiera:

  • Novación con el banco actual: se trata de modificar las condiciones actuales de la hipoteca con el banco. Algunos cambios que se pueden plantear son:
    • Ampliar el periodo de amortización: de esta manera, la cuota mensual será más baja.
    • Cambiar de tipo de interés: se puede solicitar el cambio de hipoteca variable a fija.
  • Subrogación a otro banco:
    También existe la posibilidad de llevarse la hipoteca a otra entidad financiera que ofrezca ventajas más competitivas.
  • Amortizaciones anticipadas: ¿Por qué es conveniente utilizarlas?

    Las amortizaciones anticipadas son pagos adicionales además de la cuota mensual para reducir el capital pendiente de un crédito hipotecario.

    Si se cuenta con ahorros, permite reducir la deuda pendiente en un momento conveniente y reducir los intereses de la hipoteca, lo que también permite ahorrar a largo plazo y reducir el plazo de amortización del préstamo.

¿Cuándo volverá a subir o bajar los tipos de interés el BCE?

Durante el mes de diciembre, se espera que el BCE anuncie una nueva bajada de tipos de interés y anuncie otra de nuevo en enero.

Los expertos del sector financiero e inmobiliario coinciden en que esta tendencia se mantendrá durante 2025 y, de hecho, se espera que la guerra hipotecaria entre entidades financieras se recrudezca durante los próximos meses y el Euríbor baje del 2%.

¿Es buen momento para comprar una vivienda con hipoteca?

La progresiva bajada de tipos y el encarecimiento de los precios de las viviendas en toda España, que continuará en 2025, hacen que este sea un buen momento para comprar una vivienda. Aunque los tipos de interés bajen, si el precio total a pagar por una vivienda sigue subiendo, esperar puede ser contraproducente.

Dicho esto, hay otros factores que debes tener en cuenta como la ubicación en la que buscas vivienda (ya que la tendencia en cuanto a precios varía según la zona), la oferta disponible y tu solidez financiera.
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¿Cómo calcular la TAE real de una hipoteca en función de las variaciones del Euríbor?

La TAE es un indicador clave que refleja el coste total del préstamo, por lo que es muy importante que lo tengas en cuenta para comparar diferentes ofertas de hipotecas.

Cuanto más alta sea la TAE, más cara será la hipoteca.

Para calcular la TAE real de una hipoteca, debes tener en cuenta varios factores que te enumeramos a continuación:

  • Tipo de interés nominal: Es el interés inicial que te ofrece el banco.
    Diferencial: es el porcentaje que se suma al Euríbor en las hipotecas variables.
  • Euríbor actual: Para saber cuál es, puedes consultarlo en la página web del Banco de España.
  • Plazo de la hipoteca: Es el número de años que dura el préstamo.
  • Gastos asociados: lo componen las comisiones de apertura, tasación, registro, etc.
  • Productos vinculados: son los seguros, tarjetas, etc. que el banco te obliga a contratar para concederte la hipoteca..

    Para calcular la TAE, tienes que sumar todos estos costes y convertirlos en un porcentaje anual equivalente, sumar este porcentaje anual al TIN y considerar como los intereses se van sumando al capital pendiente, generando más intereses.

Si estás pensando en solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, necesitarás realizar la tasación del inmueble para que te la concedan. Si tienes dudas sobre el proceso o te gustaría que te asesoramos sobre el valor de tu vivienda, contáctanos.

Alicante: El nuevo paraíso del lujo inmobiliario en la Costa Blanca

Qué hace de Alicante un destino de lujo inmobiliario

Alicante: El nuevo paraíso del lujo inmobiliario en la Costa Blanca

Alicante se ha convertido en uno de los destinos emergentes más atractivos para el sector inmobiliario de lujo en España. ¿A qué se debe este auge?

Sus hermosos paisajes, sus precios asequibles y la popularidad de la Costa Blanca son algunos de los motivos más relevantes. Te lo contamos con detalle a continuación.

¿Por qué Alicante atrae al comprador de lujo?

Una de las principales razones del auge en el mercado inmobiliario de lujo en Alicante es el cambio en las estrategias de comercialización.

De manera relativamente reciente, algunas promotoras de distintos países europeos venden sus propiedades directamente a clientes en sus países de origen, lo que brinda un servicio más personalizado y facilita las operaciones.
Además, como el sector de lujo no está tan desarrollado como en otros destinos españoles, los precios son aún muy asequibles, lo que supone una ventaja competitiva significativa. En estos momentos, es posible encontrar apartamentos de lujo desde 1,5 millones de euros y villas a precios mucho más accesibles que en otras zonas costeras de España.

¿Cómo es el perfil del comprador de viviendas de lujo en Alicante?

El perfil del comprador de lujo en Alicante es sobre todo europeo, con predominio de Alemania, Reino Unido, Suecia y Suiza. Tras el conflicto en Ucrania, los compradores rusos han dado paso a las fortunas ucranianas. También comienza a observarse interés por parte de los potenciales compradores de lujo norteamericanos, aunque en menor medida.
El perfil de comprador de lujo nórdico también tiene una presencia importante y tiende a agruparse según la nacionalidad: Moraira atrae a compradores del centro y norte de Europa, mientras que los clientes de Europa del Este prefieren Altea.

El uso que dan a estas residencias es vacacional y, de hecho, hay una alta rotación en el mercado de segunda mano.

Características de las viviendas de lujo más buscadas en Alicante

Los compradores de lujo en Alicante prefieren viviendas de gran tamaño, con diseños contemporáneos y minimalistas con amplios ventanales para tener mucha luz, con áreas exteriores espaciosas, piscinas privadas y acabados de alta calidad.
En cuanto a la decoración, triunfan los colores neutros, la tecnología de domótica avanzada y los materiales de alta gama.

Qué hace de Alicante un destino de lujo inmobiliario

Mejores zonas para comprar viviendas de lujo en Alicante

El mercado inmobiliario de lujo en Alicante, a diferencia de otras ubicaciones de España, se encuentra acotado a zonas específicas de la provincia como Altea, Jávea, Teulada-Moraira, Benissa y Calpe, que se encuentran cerca de destinos vacacionales muy populares.

En primera línea de playa hay muy poca oferta disponible, con lo que el mercado de lujo se ha expandido hacia áreas montañosas, donde se están desarrollando nuevas urbanizaciones rodeadas de naturaleza y con vistas panorámicas al Mediterráneo.

Precios y evolución del mercado inmobiliario de lujo en Alicante

La provincia de Alicante se está consolidando como uno de los destinos de lujo más exclusivos del Mediterráneo. Este año, los precios de las propiedades de lujo han aumentado en promedio un 9,6%. Este aumento se explica en gran parte porque partía de precios más bajos que en otras ubicaciones de lujo.
Actualmente, el precio de las viviendas de lujo (valoradas en más de 3 millones de euros) varía mucho según la zona, con mínimos en Denia de aproximadamente 3 millones de euros y máximos en Jávea que alcanzan los 6,5 millones de euros. El precio medio de estas propiedades ronda los 4,3 millones de euros, y el valor promedio por metro cuadrado es de 5.390 €/m².
Alicante se está convirtiendo en una opción destacada para aquellos que buscan invertir en un mercado de lujo en plena expansión que fusiona exclusividad, naturaleza y el relajado y agradable estilo de vida del mundo mediterráneo.

Si quieres saber más sobre el mercado de lujo de Alicante y las tendencias y ubicaciones de lujo a nivel nacional, en Grupo Tecnitasa hemos elaborado el Estudio del Mercado Residencial de Lujo en España 2024. ¡Descárgatelo para conocer todos los detalles! Somos expertos en la tasación de inmuebles de lujo en España. 

¿Qué es y cómo funciona la titulización hipotecaria?

qué es la titulización hipotecaria

Titulización hipotecaria: qué es y cómo funciona

La liquidez es una de las grandes prioridades de cualquier empresa. Por supuesto, también lo es para las personas físicas que quieren llevar sus finanzas al día y no desean sustos inesperados. 

Y, como es lógico, los problemas de liquidez pueden afectar a casi cualquier entidad. Los bancos no se libran de estas situaciones y, a menudo, deben recurrir a estrategias avanzadas para obtener dinero de manera inmediata. Una de esas estrategias es la titulización hipotecaria.

A continuación, vamos a explicar en detalle qué es la titulización hipotecaria y su funcionamiento. Descubre con Tecnitasa cómo funciona este proceso financiero que permite a los bancos vender hipotecas a inversores. 

qué es la titulización hipotecaria

Definición y origen de la titulización hipotecaria

La titulización hipotecaria es una técnica financiera muy interesante que permite a los bancos transformar los préstamos hipotecarios en valores negociables. En líneas generales, los préstamos son activos poco líquidos ya que presentan un plazo de amortización muy largo y son difíciles de vender a otras entidades o inversores.

La manera de hacerlos algo más líquidos y poder obtener dinero de manera rápida es a través de agrupar un conjunto de derechos de crédito hipotecarios en una misma cartera, la cuál se traspasa a un Fondo de Titulización Hipotecaria para emitir bonos que son adquiridos por inversores. 

¿Por qué surge este proceso financiero?

Como hemos comentado previamente, la titulización hipotecaria surge principalmente por la necesidad de liquidez inmediata de los bancos. Esto se empezó a dar en España en la década de 1980, cuanto las entidades financieras querían seguir prestando dinero y expandiéndose por el mercado pero no podían esperar a recibir los pagos de sus créditos.

Este proceso permite gestionar su exposición al riesgo crediticio, ya que transfieren parte del mismo a los inversores que adquieren los bonos de titulización. Además ayuda a mejorar el balance de estas empresas, al convertir los préstamos hipotecarios en valores negociables.

En España, la titulización hipotecaria se regula mediante la ley 19/1992 sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria.

¿Cómo funciona el proceso de titulización hipotecaria?

A continuación, te detallamos el proceso de titulización hipotecaria paso a paso para que lo entiendas a la perfección:

Identificación y agrupación de hipotecas en un pool

Lo primero que debe hacer una entidad financiera es seleccionar un conjunto de préstamos hipotecarios que tengan características parecidas. Es decir, que tengan plazos de cobro parecidos, tipos de interés o un perfil de riesgo similar.

Con todos estos préstamos se forma lo que se conoce como cartera o “pool” de activos hipotecarios, la cual se evalúa para que sea lo más atractiva posible para los inversores.

Creación de los títulos hipotecarios

Una vez que se ha creado la cartera de fondos para inversores, es el momento de cerrar un Fondo de Titulización Hipotecaria (FTH) como una estructura separada de la entidad. En él se transfiere la cartera de préstamos y se empiezan a emitir títulos o bonos, también conocidos como Asset Backed Securities (ABS).

Estos bonos son una participación del flujo de efectivo generado por los préstamos hipotecarios y se estructuran en diferentes tramos o series, según el riesgo que representen o el rendimiento que den. 

Venta de títulos a inversores

Estos bonos se suelen ofrecer a inversores de gran calado como fondos de inversión, aseguradoras o inversores cualificados. No son un producto de inversión para cualquier perfil. 

Los inversores adquieren estos bonos en el mercado primario, dando a los bancos liquidez inmediata. Luego, el dinero de los préstamos que pagan cada mes los deudores (personas que han solicitado el préstamo y lo tienen que devolver) se canaliza a través del fondo hacia los inversores.

Por último, es habitual que estos bonos se negocien en el mercado secundario, haciendo que los inversores grandes también obtengan liquidez. 

como funciona la titulización hipotecaria

Actores clave en la titulización hipotecaria

La titulización hipotecaria involucra a ciertos agentes que desempeñan un papel fundamental para que todo se desarrolle correctamente: 

Rol de los bancos y entidades financieras

Los bancos son los originadores del activo, ya que conceden el préstamo, aunque también tienen la función de estructurar estos préstamos en carteras y administrarlos.

Papel de las agencias de calificación de riesgo

Estas agencias, también conocidas como agencias de rating, se encargan de evaluar el riesgo analizando la calidad crediticia de cada bono emitido. Para ello, tienen en cuenta a su vez la calidad de los préstamos. Después, asignan calificaciones a cada bono, yendo desde la triple A (máxima calidad) hasta la C o la D, que representan un alto riesgo de impago. 

Inversores institucionales y minoristas

Los inversores son los compradores finales de los bonos, pudiendo ser fondos de inversión, de pensiones, compañías de seguros o incluso otros bancos. También pueden actuar inversores minoristas, aunque es menos común.

Tipos de titulización hipotecaria

Según diversos factores, podemos diferenciar entre varios tipos de titulización hipotecaria:

Titulización pública vs. titulización privada

La titulización pública requiere que se elabore un folleto informativo y que se registre ante la autoridad competente, por lo que está sujeta a requisitos de transparencia. La privada no requiere de este folleto y la información se facilita directamente a los inversores.

Títulos respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) y comerciales (CMBS)

Las hipotecas residenciales incluyen viviendas unifamiliares, apartamentos o segundas residencias, siendo consideradas de menor riesgo. Por el contrario, las comerciales incluyen hipotecas de oficinas, centros comerciales, hoteles, etc., implicando préstamos de más tamaño y más riesgo. 

¿Cómo afecta la titulización hipotecaria al mercado inmobiliario?

Como suele ser habitual, los movimientos financieros de los bancos suelen tener también un impacto importante en el mercado inmobiliario y los potenciales propietarios:

Impacto en el acceso al crédito hipotecario

Al liberar capital y conseguir un extra de liquidez, las titulizaciones hipotecarias permiten a los bancos ofrecer créditos con mayor facilidad. Esto puede traer también una reducción considerable de los tipos de interés y una mayor flexibilidad en los requisitos para conceder préstamos.

Efecto sobre la estabilidad financiera

Al diversificar el riesgo, se reduce el peligro de que un banco entre en crisis. Esto debería dar más estabilidad al sistema financiero, aunque también lo hace más complejo, haciendo que sea más difícil evaluar riesgos futuros. 

¿Cómo se calcula el valor fiscal de una vivienda?

cómo se calcula el valor fiscal de una vivienda

Cómo calcular el valor fiscal de una vivienda

Dentro del extenso mundo de términos diferentes que pueden medir el valor de tu vivienda, uno de los más relevantes es el valor fiscal. No es difícil imaginar la importancia que tiene el cálculo de impuestos en situaciones tan habituales como la propiedad de un inmueble o su compraventa.

Sin embargo, este término se puede confundir con facilidad con otros como valor catastral o valor de tasación. En Tecnitasa, sabemos que ofrecer la mejor información a las personas es lo que marca la diferencia. Por eso, hoy vamos a ver cómo se calcula el valor fiscal de una vivienda y todo lo relativo a este dato tan crucial.

cómo se calcula el valor fiscal de una vivienda

¿Qué es el valor fiscal de una vivienda?

Lo primero es entender en qué consiste el término. El valor fiscal de una vivienda es el valor que la Administración Tributaria otorga a la misma para calcular todos los impuestos relacionados con su compra, venta o herencia.

¿Por qué es importante conocer el valor fiscal?

Gracias al valor fiscal, Hacienda tiene una base para calcular impuestos como el IBI, el Impuesto sobre el Patrimonio o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Según cuál corresponda, se tomarán unas referencias u otras.

Factores que influyen en el cálculo del valor fiscal

Para poder calcular con exactitud el valor de una vivienda, la Administración Tributaria debe considerar diversos factores en relación a las características tanto internas como externas del inmueble. Las autoridades fiscales tienen la misión de analizar cuidadosamente cada factor para establecer una base imponible justa y equitativa.

Ubicación y factores catastrales

No hay duda de que la ubicación del inmueble tiene un gran impacto en su valor fiscal. La demanda  de vivienda es diferente según cada zona geográfica, aunque también se valora la accesibilidad a servicios públicos, el entorno y la referencia catastral para ubicar el inmueble con exactitud. 

Superficie y distribución de la propiedad

Como es lógico, gran parte de lo que determinará el valor fiscal de tu propiedad son sus características físicas. Estamos hablando de los metros cuadrados, la distribución, la existencia de anexos como garajes, trasteros o terrazas o incluso su orientación por temas de luz o temperatura.

Antigüedad y estado de conservación

A grandes rasgos, las propiedades con más años de antigüedad suelen registrar un valor fiscal menor, aunque existen otros factores de variación como el estado general de conservación o los materiales de construcción, según sean más duraderos o de calidad. 

Reformas y mejoras realizadas en la vivienda

Muchos propietarios deciden realizar reformas de gran calado que mejoran la calidad percibida del inmueble. Algunas pueden ser meramente estéticas, mientras que otras son de tipo estructural, instalación de sistemas eléctricos, climatización u optimización del consumo energético. 

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Métodos oficiales para calcular el valor fiscal

A continuación, te contamos todo sobre los tres métodos que permiten calcular el valor fiscal de un inmueble:

Método de valor catastral: cómo se calcula

El valor catastral es uno de los métodos más habituales para decir cuánto vale un inmueble a nivel fiscal. Se utiliza como base de cálculo el valor del suelo y de la construcción según los datos otorgados por el Catastro. Como decíamos antes, tiene en cuenta la ubicación del inmueble, su uso y sus características físicas.

Método de comparación: qué datos se utilizan

Para obtener una valoración precisa de este dato fiscal, es fundamental comparar el inmueble analizado con otros similares que se hayan comprado o vendido en la misma zona. Se analiza el precio de venta, la superficie construida, antigüedad, calidades y ubicación.

Para la comparación, se aplican los llamados coeficientes de homogeneización, que ajustan las diferencias entre los testigos (inmuebles comparables) y el inmueble valorado. Después, se determina un valor unitario en euros por metro cuadrado que se aplica al total de la superficie.

Valoración basada en ingresos de la propiedad

Esta valoración se aplica para inmuebles que generan rentas de manera recurrente, siendo un buen ejemplo las propiedades en alquiler. Para ello, se toman los ingresos brutos y los gastos de mantenimiento para calcular los ingresos netos, se aplica una tasa de capitalización y se obtiene el valor final. 

 

¿Cómo calcular el valor catastral de una vivienda?

Como hemos visto antes, el valor catastral es uno de los más determinantes para calcular el valor fiscal. Si bien es cierto que es la administración la que se encarga de calcularlo, se puede estimar siguiendo una serie de pasos:

Valor del suelo y valor de construcción

El valor de suelo hace referencia al valor del terreno sobre el que se construye la vivienda, el cual depende de factores como la ubicación, la clasificación urbanística, el aprovechamiento y el valor de mercado de la zona.

Por su parte, el valor de construcción representa el coste total de la edificación. Para obtenerlo, se considera el tipo de construcción, la calidad, la antigüedad y el estado de conservación. 

Cómo obtener los datos catastrales necesarios

Si se quieren obtener estos datos de manera sencilla, lo mejor es acudir a la Sede Electrónica del Catastro, buscar el inmueble exacto y obtener una consulta descriptiva y gráfica del mismo. 

En ella encontrarás los datos anteriormente mencionados, además del coeficiente de participación en caso de que se trate de una propiedad horizontal. También podrás acceder a las ponencias de valores en las Gerencias del Catastro o en tu ayuntamiento. Se trata de documentos públicos que establecen cómo se valora cada municipio.

Cálculo del valor fiscal a partir del valor catastral

Una vez que conozcas el valor catastral, tendrás que aplicar coeficientes multiplicadores al mismo, que varían según el municipio y son actualizados cada año. También se tiene en cuenta el valor de referencia desde el año 2022, el cual no puede ser superado nunca por el valor fiscal. 

Diferencias entre el valor fiscal y otros valores de la propiedad

No debes confundir el valor fiscal con estos otros valores: 

Valor de mercado vs. valor fiscal

El valor de mercado representa el precio probable que un comprador estaría dispuesto a pagar y puede fluctuar con rapidez según la oferta y la demanda. Mientras tanto, el valor fiscal suele ser más estable y está determinado por las autoridades tributarias con fines impositivos. 

Valor hipotecario y valor catastral

El valor hipotecario es aquel que asigna una entidad financiera para conceder un préstamo hipotecario. Este debe basarse en un informe emitido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa. 

El valor catastral es asignado por el Catastro y es una de las bases para calcular el valor fiscal. 

¿Por qué puede variar tanto el valor fiscal?

Este valor recibe actualizaciones periódicas en función de variaciones como el factor local o los cambios en las características específicas del inmueble.

Cómo afecta la ubicación geográfica en la tasación hipotecaria

Cómo afecta la ubicación geográfica en la tasación hipotecaria

Cómo afecta la ubicación geográfica en la tasación hipotecaria

Cuando se trata de hacer una tasación hipotecaria, no podemos dejar de lado el hecho de que intervienen en ella determinados factores, muchos de ellos ajenos a las características concretas del inmueble.

En este caso, datos como la ubicación geográfica son cruciales y pueden tener un impacto importante en el resultado del informe de tasación. Como expertos en tasación hipotecaria, en Tecnitasa entendemos la importancia de este elemento y queremos transmitirlo de la mejor manera.

A continuación, te hablamos en profundidad de cómo afecta la ubicación geográfica en una tasación hipotecaria, los factores que influyen y algunos datos interesantes sobre diferencias a nivel regional.

Cómo afecta la ubicación geográfica en la tasación hipotecaria

Factores de ubicación que influyen en la tasación de una hipoteca

Como decíamos con anterioridad, según donde se ubique el inmueble, el valor de mercado del mismo puede variar significativamente. Pero, ¿cuáles son esos factores de ubicación que pueden generar una diferencia en el resultado del informe? Lo vemos:

Accesibilidad y conexiones de transporte 

Cuando hablamos de accesibilidad, nos referimos a la facilidad de acceso a las diferentes redes tanto de transporte público como privado. Esto, para cualquier propietario, puede marcar una gran diferencia en cuanto a comodidad de desplazamiento, tiempo empleado para llegar al puesto de trabajo, actividades de ocio, etc.

En líneas generales, un inmueble bien conectado es muy atractivo para compradores potenciales. Además, no solo obtiene un valor en el presente, sino que se entiende que tendrá menos dificultades para mantener su valor con el paso del tiempo. 

Servicios cercanos 

Además de gozar de un inmueble espacioso, con buenos materiales y bien conectado a otras localidades, es fundamental que a su alrededor haya una amplia oferta de servicios básicos. Estos son los que, a fin de cuentas, darán un extra en calidad de vida a las personas que vivan en él.

Entre los servicios esenciales y comodidades más importantes que influyen en el valor de tasación, debemos tener en cuenta:

  • Centros educativos como escuelas, institutos o universidades.
  • Instalaciones sanitarias como hospitales o centros de salud.
  • Espacios verdes, parques o áreas recreativas.
  • Centros comerciales o espacios de ocio como cines, teatros, estadios o pabellones deportivos, etc.

Áreas residenciales vs. comerciales 

Normalmente, encontramos dos tipos bien definidos de zonas para ubicar un inmueble. Por un lado, existen zonas con un propósito más residencial, en el que se valora un ambiente tranquilo. Por otro lado, las zonas comerciales, que destacan por ser más dinámicas y garantizar un acceso más fácil a los recursos.

Según el tipo de vivienda, esto puede afectar de forma negativa o positiva. Para las viviendas familiares de mayor tamaño, se suele valorar que se ubiquen en zonas residenciales. Para vivienda de menor tamaño, suele ser preferible una zona más comercial, aunque un exceso de actividad o de ocio nocturno reducirá el valor de tasación.

Oferta y demanda

Por mucho que otros factores puedan influir en el valor de tasación final, no hay duda de que la ley de oferta y demanda imperará sobre todos ellos. Las áreas con alta demanda y oferta más limitada tendrán un alto valor de tasación.

Ahora bien, ¿qué elementos pueden favorecer una alta demanda? En líneas generales, los más comunes son una gran popularidad del barrio o distrito, un gran nivel de vida y desarrollo económico, crecimiento urbanístico futuro o cercanía con zonas céntricas o áreas comerciales de alto valor. 

tasacion de viviendas segun ubicacion

Cómo el entorno natural y social impacta en la tasación

Como sociedad homologada de tasación, en Tecnitasa tenemos que evaluar todos los factores, tanto internos como externos, que pueden hacer que un inmueble ostente un determinado valor. En este caso, el entorno juega un papel fundamental:

Efecto de las zonas verdes y áreas recreativas

La presencia de zonas verdes siempre se valora como un factor positivo, ya que ofrecen una mejor calidad de vida. También es interesante, sobre todo para núcleos familiares, la cercanía a áreas recreativas, que mejoran el entorno y contribuyen a la salud y bienestar de los residentes. 

Seguridad y nivel socioeconómico del área

Como es lógico, una zona con un alto índice de criminalidad tendrá una menor demanda dentro del mercado y esto hará bajar tanto su valor percibido como su valor de tasación. Las áreas con bajos índices de criminalidad o un nivel socioeconómico alto son mejor valoradas. 

De esta manera, viviendas modestas en barrios de mayor nivel mejoran su valor, mientras que viviendas de mayor calidad en barrios marginales experimentan justo el efecto contrario.

Presencia de factores de riesgo como ruido o contaminación

Una sociedad de tasación también debe tener en cuenta otros factores de riesgo menos apreciables. Estos pueden ser provocados por la orografía del terreno, como peligros de inundación, movimientos sísmicos, desertización, pero también por el efecto de la contaminación acústica y/o ambiental. 

Diferencias regionales en las tasaciones de viviendas

Además de tener en cuenta factores socioeconómicos en nuestra labor de tasación, también debemos contar con variaciones según la región en la que se encuentre el inmueble:

Tasaciones en zonas urbanas frente a rurales

Por regla general, el valor del inmueble en una zona urbana es superior al de una zona rural, debido a la mayor demanda que produce la densidad de población y las necesidades a nivel laboral. Esto hace que aumente no solo el valor del inmueble sino también el del terreno. 

Variaciones en valor de mercado por región autónoma

Existen diferentes factores que ponderan a unas regiones por encima de otras, siendo los más comunes el desarrollo económico, que premia a grandes zonas urbanas como Madrid o Barcelona, o el atractivo turístico, que incide en zonas costeras o de interés cultural elevado como puede ser el caso de Málaga.

¿Necesitas una tasación hipotecaria? Confía en Tecnitasa

Como ha quedado sobradamente demostrado, para hacer una tasación de manera correcta y profesional es necesario tener una gran cantidad de factores en cuenta. Solo con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa podrás obtener tu informe de tasación y que este sea aprobado por tu entidad bancaria para la concesión de un préstamo.

Además, Tecnitasa cuenta con 50 delegaciones lo que le da un conocimiento local muy profundo para determinar de manera precisa los cambios de valor dependiendo de la ubicación.

Si necesitas una tasación oficial para tu préstamo hipotecario, o para valor de mercado no dudes en contactarnos. Estaremos encantados de atenderte y proporcionarte la solución que necesitas a la mayor brevedad. 

¿Qué es una tasación hipotecaria?

¿Qué es una tasación hipotecaria?

¿Qué es una tasación hipotecaria?

La relevancia del valor de una vivienda dentro del sector inmobiliario es incuestionable a día de hoy. Al fin y al cabo, es el dato más importante y fundamental que se debe conocer dentro de cualquier proceso de compraventa. Sin embargo, este dato depende de diversos factores y es importante calcularlo con exactitud.

La tasación hipotecaria juega un papel clave dentro del mercado. Una evaluación profesional del valor de un inmueble puede ser la diferencia entre una operación exitosa y un absoluto fracaso. 

Si aún no sabes qué es una tasación hipotecaria oficial o crees que es un servicio que no necesitas, hoy queremos aclararte todo. Aprenderás de su importancia, el modo en el que se realiza y daremos respuestas a preguntas frecuentes. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es una tasación hipotecaria?

¿A qué llamamos tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria es un proceso que consiste en evaluar de manera profesional y objetiva el valor de un inmueble. Se suele solicitar cuando se necesita conocer cuánto vale una propiedad de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario. Quien se encarga de realizar este trabajo siempre es una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, quien envía a sus tasadores para realizar un informe que después validarán y emitirán.

Su labor es utilizar su experiencia y conocimientos altamente especializados para calcular el valor de un inmueble ajustándose a las condiciones y el contexto del mercado actual. Una sociedad homologada emitirá un informe detallado en el que se estima cuánto vale el inmueble, aunque suele incluir más datos como su estado de conservación, ubicación o potencial de revalorización. 

¿Cómo se realiza una tasación hipotecaria?

En líneas generales, una tasación hipotecaria se da cuando se solicita un préstamo hipotecario a una entidad bancaria o financiera. A pesar de que esta es la situación mayoritaria a nivel estadístico, también se da para otras circunstancias como herencias o procesos de divorcio.

Suele ser el banco el que solicita esa tasación a una sociedad que esté homologada por el Banco de España, aunque en la actualidad también puede ser el comprador quien la pida. Si el comprador cuenta con una sociedad homologada que no sea de confianza para la entidad bancaria, esta puede pedir una segunda opinión a otra sociedad con el fin de contrastar su valor.

Las etapas de la tasación son las siguientes: 

  1. La entidad bancaria o el particular solicitan la tasación.
  2. Se recopilan todos los documentos necesarios y se contacta con una sociedad homologada.
  3. Esta sociedad envía a un tasador, que visita el inmueble y lo examina a fondo.
  4. Se analiza la información recopilada con los documentos y la visita.
  5. El tasador elabora un informe de tasación que la sociedad homologada revisa y emite.
  6. La sociedad homologada entrega el informe al particular o a la entidad bancaria.

Documentos necesarios para realizar una tasación hipotecaria

Lo primero que necesitas para una buena tasación es tener todos los documentos en regla. Esto incluye la certificación del registro de la propiedad y la documentación catastral con sus referencias. 

Existen casos específicos como son las Viviendas de Protección Oficial (VPO) que necesitarán fotocopia de la cédula de calificación definitiva. En el supuesto de que el inmueble esté alquilado, habrá que aportar el contrato de arrendamiento y para inmuebles en construcción, el proyecto visado, la licencia y el contrato de ejecución de obra. 

¿De qué depende el resultado de la tasación hipotecaria?

Como en todo proceso financiero, existen varios factores que pueden determinar el éxito de una tasación:

Ubicación

Hoy en día, no es difícil ver grandes diferencias entre inmuebles que a priori son similares, pero que están ubicados en zonas muy diferentes. El centro de las grandes ciudades o barrios con muy buena reputación suelen ser más cotizados, por lo que esto hará que el valor de tasación del inmueble aumente. 

Servicios próximos

Una buena comunicación en transporte público, oferta de escuelas, hospitales o centros comerciales son algunos de los servicios que harán que un inmueble valga más o menos.

Calidad de los materiales del inmueble

Cuando el perito tasador realiza la visita al inmueble, comprobará de primera mano la calidad de construcción del edificio o casa. Evaluará elementos tan diversos como el tipo de suelo, los revestimientos, la carpintería y las instalaciones de fontanería y electricidad.

Superficie y distribución 

Como es lógico, el tamaño total de la vivienda influye en la tasación, aunque también es importante ver cómo está distribuido el espacio. Cuanto más eficiente y funcional sea la misma, mayor será el resultado final. 

Orientación y antigüedad del edificio

Una buena luz natural o una calificación alta en eficiencia energética aportan valor al inmueble. También se debe considerar la antigüedad del piso, aunque esto dependerá del estado de conservación y las reformas practicadas al edificio. 

Comparables del mercado

Finalmente, el tasador siempre tendrá en cuenta el mercado, es decir, el valor de otras propiedades similares de la zona. Esto da una referencia más precisa del valor actual de la propiedad. 

¿Por qué es importante la tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria es uno de los elementos fundamentales en la concesión de un préstamo. El banco debe evaluar si el dinero que presta se corresponde con el valor real de la vivienda y lo hace a través de una valoración objetiva realizada por un profesional. 

Además, sirve como garantía al banco para asegurar que, en caso de impago, el inmueble servirá para condonar la deuda. También le puede servir al propietario como documento que justifique el precio de su compra para futuras ventas. 

Tasación hipotecaria y el precio de compra

En líneas generales, no debería haber ningún problema si la tasación es igual o superior al precio de compra acordado. En el caso de que sea inferior, pueden surgir complicaciones, ya que el banco podría reducir el importe del préstamo o incluso denegarlo.

¿Quién paga la tasación hipotecaria?

El coste de una tasación suele ir a cargo del comprador o la persona que solicita el préstamo hipotecario. Según la nueva ley hipotecaria en España, el cliente puede elegir con libertad la sociedad de tasación, aunque esta debe estar homologada por el Banco de España. 

Diferencias entre una tasación hipotecaria y una tasación de valor de mercado

La principal diferencia entre ambas es la finalidad. La primera tiene como objetivo la concesión de un préstamo hipotecario, mientras que la segunda puede ser utilizada para una compraventa directa, herencias, divorcios o incluso con fines fiscales. 

También se debe tener en cuenta la metodología. Mientras que la tasación hipotecaria tiene la obligación de estar regulada por la Orden ECO/805/2003. La tasación de valor de mercado sigue una metodología muy similar aunque no tiene que cumplir todos los requisitos exigidos en la hipotecaria. Es igualmente una tasación que emite una sociedad de tasación y podría incluso usarse para procesos legales pero nunca para garantía hipotecaria. 

La tasación hipotecaria tiene como finalidad la concesión de un préstamo hipotecario, y en cumplimiento de la Orden ECO/805/2003 tiene un periodo de validez de 6 meses. Una tasación que se emita sin cumplir la mencionada Orden podrá responder a muy diversas finalidades y tener un periodo de validez más flexible. 

Confía en Tecnitasa para la tasación hipotecaria 

En Tecnitasa, somos expertos en tasaciones hipotecarias, ofreciendo un servicio profesional y homologado por el Banco de España para garantizar la máxima precisión en la valoración de tu inmueble. 

Entendemos la importancia de una tasación adecuada para asegurar una operación financiera exitosa y, con nuestro equipo de peritos altamente cualificados de las más de 50 delegaciones de Tecnitasa, te proporcionamos un informe detallado y riguroso que respalde la concesión de tu hipoteca. Si estás buscando asesoramiento personalizado o deseas iniciar el proceso de tasación, no dudes en contactar con nosotros. 

Estamos aquí para ayudarte en cada paso del camino hacia una decisión financiera segura y bien fundamentada.

Tasaciones inmobiliarias en procesos judiciales: ¿qué debe tener en cuenta un abogado?

Tasaciones inmobiliarias en procesos judiciales: ¿qué debe tener en cuenta un abogado?

En los procesos judiciales que involucran bienes inmuebles, una tasación precisa y profesional puede ser un factor decisivo. En el contexto legal español, la valoración inmobiliaria no solo es útil para estimar el valor de un activo, sino que se convierte en una herramienta clave para garantizar la transparencia, objetividad y equidad en la resolución de disputas.

A continuación, exploramos los aspectos esenciales que un abogado debe considerar al solicitar una tasación inmobiliaria en un procedimiento judicial y cómo una valoración profesional puede ser un recurso invaluable en el tribunal.

1. La relevancia de una tasación fiable en contextos judiciales

Una tasación fiable cumple múltiples funciones en un procedimiento judicial:

  • Fundamenta los argumentos legales con datos objetivos que refuerzan la posición de una de las partes.
  • Reduce el riesgo de conflictos posteriores, ya que una valoración profesional aporta un valor justificado y metodológicamente sólido.
  • Contribuye a la seguridad jurídica del proceso al estar fundamentada en normas y estándares que aseguran su validez en cualquier tribunal.

El papel de un informe imparcial y profesional es crucial, ya que permite a los jueces y partes interesadas basar sus decisiones en datos objetivos y metodologías reconocidas.

2. Aspectos clave a evaluar al solicitar una tasación

Al solicitar una tasación para un proceso judicial, los abogados deben considerar criterios específicos que aseguren la calidad y validez del informe en el ámbito legal:

  • Objetividad e independencia: La neutralidad del tasador es fundamental. Las tasaciones deben ser realizadas por profesionales ajenos a las partes involucradas, garantizando un enfoque imparcial que refuerza su utilidad en sede judicial.
  • Metodología de valoración: En España, las tasaciones deben cumplir con la normativa ECO 805/2003, la cual asegura que el valor resultante se basa en procedimientos oficialmente reconocidos y aceptados en el ámbito judicial español. Este estándar es aplicable en la mayoría de los procesos judiciales donde se requiere una tasación precisa y defendible ante los tribunales.

En determinados contextos, puede ser necesario realizar valoraciones que sigan los estándares internacionales establecidos por el RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)  que siguen metodologías diferentes y tienen validez internacional.

  • Experiencia del tasador en contextos legales: No todas las valoraciones cumplen con los requisitos del ámbito judicial. Es importante que el tasador conozca tanto la normativa vigente como los requisitos específicos de los informes periciales para asegurar la aceptación y validez del informe en el proceso.
  • Claridad y precisión en el informe: En un juicio, los informes de tasación deben ser comprensibles y destacar los aspectos clave de manera organizada. Esto facilita al abogado la tarea de exponer el valor del activo y defender la tasación en el tribunal.

3. Procesos judiciales donde una tasación inmobiliaria es esencial

Existen numerosos procesos legales en los que una tasación inmobiliaria fiable es de gran ayuda para los abogados. Entre ellos destacan:

  • Expropiaciones: En casos de expropiación forzosa, una valoración justa es esencial para garantizar una compensación adecuada al propietario o para respaldar la posición de la administración. Una tasación fundamentada reduce la probabilidad de disputas adicionales y facilita la resolución del proceso.
  • División de bienes y herencias: En procedimientos de divorcio o sucesión, contar con una valoración objetiva de los inmuebles garantiza una distribución equitativa. Esto ayuda a evitar posibles conflictos entre los herederos o excónyuges, ofreciendo una base sólida para acuerdos o resoluciones judiciales.
  • Disolución de sociedades: En el ámbito mercantil, las tasaciones juegan un papel fundamental en la liquidación de activos inmobiliarios. Un informe detallado permite calcular el valor de los activos a repartir entre los socios, asegurando que los intereses de cada uno se respeten de manera justa.

 

4. Métodos de tasación en contextos legales: asegurando la fiabilidad del informe

Los informes periciales en el ámbito judicial deben estar fundamentados en métodos rigurosos y aceptados. Entre los más utilizados en España se encuentran:

  • Método de comparación: Este enfoque es especialmente útil para bienes residenciales, ya que se basa en la comparación de propiedades similares ajustadas a las características del inmueble valorado. Es uno de los métodos más admitidos en procesos judiciales debido a su transparencia.
  • Método del coste: Recomendado para propiedades de tipo industrial o especial, este método calcula el valor en función del coste de reposición menos la depreciación. En disputas comerciales o casos de expropiación de activos complejos, este enfoque resulta especialmente útil.
  • Método del descuento de flujos de caja (DCF): Ideal para inmuebles comerciales que generan ingresos, este método permite valorar activos en función de los ingresos futuros que generarán. Su uso es común en litigios sobre propiedades comerciales y otros activos productivos.

 

5. Ratificación del informe en juicio: una fase crucial

La ratificación del informe pericial en juicio es una etapa de gran importancia. Un informe no solo debe cumplir con los requisitos técnicos y legales; el profesional encargado debe estar preparado para defender el valor del informe en sede judicial. La ratificación implica que el tasador explique y justifique los fundamentos de su valoración de manera clara y profesional, para que el tribunal comprenda el valor real del inmueble y la metodología empleada en su cálculo.

 

6. Beneficios de contar con un colaborador especializado en tasaciones judiciales

Para los abogados, trabajar con un tasador que conozca el entorno judicial y los requisitos específicos de este tipo de valoraciones aporta numerosas ventajas. Contar con un colaborador que posea experiencia en el ámbito legal asegura que los informes no solo estén respaldados por datos objetivos, sino que cumplan con todos los requisitos para ser defendibles en un tribunal. 

Además, un equipo con conocimiento de la normativa y casuística específica de cada territorio contribuye a optimizar el tiempo y los recursos del proceso.

 

En definitiva, la tasación inmobiliaria en procesos judiciales no es solo una herramienta de valoración, sino un recurso esencial que aporta rigor, transparencia y respaldo a los abogados en la defensa de los intereses de sus clientes. 

En Grupo Tecnitasa, ponemos a disposición de los profesionales del sector legal nuestra amplia experiencia en valoraciones judiciales y un equipo por todo el territorio español capacitado para elaborar informes sólidos, ajustados a las necesidades específicas de cada caso y territorio. Si necesitas apoyo especializado en valoraciones inmobiliarias para tus casos judiciales, estaremos encantados de ayudarte.

¿Tiene valor legal una tasación online?

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¿Tiene valor legal una tasación online?

En el mercado actual, con una marcada presencia del factor digital en nuestras vidas, es normal que las herramientas online hayan ganado una importante popularidad. Tenemos a tan solo unos clics una potente cantidad de información que puede ser muy útil para nuestro día a día.

Esto se aplica también al sector de la vivienda, aunque con claras limitaciones. La tasación online de inmuebles se ha vuelto realmente común y es importante entender en qué consiste y hasta dónde puede llegar. 

En Tecnitasa, queremos ayudar a diferenciar a nuestros clientes entre una tasación online y una tasación oficial realizada por una sociedad homologada. Entender esta distinción puede ahorrar tiempo y facilitar decisiones informadas. Entonces, ¿tiene validez legal una tasación online? Lo vemos a continuación.

¿Qué es una tasación online y cómo funciona?

Lo primero que se debe entender es que una tasación online no es un valor oficial que se pueda utilizar para una operación de compraventa de inmuebles o una herencia. Se trata de una estimación no vinculante del valor de una propiedad que puede variar en función de detalles básicos como la ubicación, el tamaño o el tipo de inmueble. 

No confundir tasación con valoración online

En resumidas cuentas, la mejor y más correcta forma de referirnos a la tasación online sería “valoración de inmueble online”. Debemos recordar que una tasación oficial requiere del estudio e informe emitido por parte de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Desde Tecnitasa siempre recomendamos acudir a una Sociedad de Tasación que te ofrezca tasaciones oficiales, y tener presente que las valoraciones online sólo son de utilidad en contextos muy concretos. 

Ventajas y desventajas de las tasaciones online.

Esto no quiere decir que las tasaciones online sean inservibles. Si una persona está pensando en vender su inmueble, por ejemplo, puede que le sea de ayuda conocer, a grandes rasgos, cuál podría ser el valor del mismo. 

Entre las ventajas más relevantes, destacamos que se trata de un proceso generalmente rápido, con un coste reducido o a menudo gratuito. Es bastante accesible para la gran mayoría de población y puede servir como una pequeña referencia inicial para entrar al mercado. 

En cuanto a las desventajas, las tasaciones online carecen de precisión, ya que se basan en datos básicos y algoritmos automatizados que no reflejan el valor real de la propiedad. Por supuesto, tampoco aportan una documentación oficial que puedas entregar a una entidad bancaria. 

Procesos comunes en una tasación online.

Entre los procesos más habituales que se utilizan en una valoración estimada online se encuentran:

  • Ingreso de datos básicos: aquí, el usuario da información sobre su dirección, el tipo de inmueble, la superficie o el número de habitaciones.
  • Uso de bases de datos: la plataforma se encarga de comparar con diversos datos públicos para ajustar un valor estimado en función del mercado local.
  • Generación de valor estimado: al procesar toda esta información, se otorga al usuario un valor que, en ocasiones, se comprende en intervalos mínimos y máximos.
  • Informe de valoración: muchos servicios de valoración online emiten un informe sin validez legal u oficial que el usuario puede descargar y visualizar. 

¿Es legalmente válida una tasación online?

Para responder a esta pregunta es importante diferenciar entre legal y permitido. ¿Se puede hacer una valoración online para fines personales no oficiales? La respuesta es sí. Sin embargo, esto no quiere decir que sea un dato reconocido por ninguna entidad bancaria o que pueda ser utilizado para cualquier trámite legal. 

Por supuesto, que no sea legal no quiere decir que carezca de utilidad. A continuación, explicamos algunas situaciones en las que una tasación online puede ser útil:

Situaciones en las que se puede usar una tasación online.

Si se quiere estimar el valor de un inmueble para una venta privada, esto sirve para tener una referencia aproximada. Si ambas partes están de acuerdo y no se necesita ni hipoteca ni intervención de entidades bancarias, se puede negociar un precio y establecer un valor de partida en base a esto.

Por otra parte, si se da un reparto de bienes entre particulares, como es el caso de una herencia, una tasación online puede servir para dar un valor estimado. Sin embargo, desde Tecnitasa no recomendamos esta práctica para herencias, ya que es imprescindible contar con documentos válidos a nivel oficial y legal. 

Casos en los que una tasación online puede no ser aceptada.

Una tasación online no es válida en trámites legales y jamás será aceptada por entidades bancarias. Esto es debido a que no aportan el respaldo normativo y técnico que te dará una sociedad de tasación homologada por el Banco de España que utiliza la Orden ECO/805/2003.

es legal una tasacion online

Diferencias en el valor legal de una tasación online vs. presencial

Como ya hemos remarcado, el valor legal de una tasación online es nulo. Solo deberíamos tener en cuenta como legal una tasación presencial realizada por un tasador y emitida por una sociedad homologada.

Escenarios en los que se recomienda una tasación presencial.

Una tasación presencial es totalmente imprescindible en cualquier proceso de compraventa de inmuebles que requiera de un préstamo hipotecario. También es necesario en procesos como herencias o divisiones de bienes, donde se requiere un valor legalmente certificado del inmueble.

Limitaciones de una tasación online en procesos legales.

La limitación de una tasación online en procesos legales es total y absoluta. Esto quiere decir que ninguna entidad aceptará un informe de estas características ni lo tendrá en cuenta. 

¿Una tasación online puede cumplir con los requisitos legales?

Por mucho que una tasación online se realice de la manera más precisa posible, nunca podrá cumplir con los requisitos legales. Como es lógico, existen servicios de tasación online que pueden aportar información interesante para empezar a plantearse la compra y la venta de un inmueble, pero nada más. 

Cómo obtener una tasación oficial de tu vivienda

Si lo que deseas es una tasación oficial de tu vivienda, necesitas contar con la ayuda de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. En Tecnitasa, realizamos una tasación oficial de tu inmueble para préstamos hipotecarios, herencias o reparto de bienes. Contacta con nosotros y te atenderemos lo antes posible. 

¿Por qué es importante valorar una empresa?

por que es importante valorar una empresa

¿Cómo se valora una empresa y por qué es importante hacerlo?

Construir un negocio con esfuerzo y dedicación es una tarea encomiable que consiguen cada día miles de empresarios en nuestro país. Hacerlo crecer es la recompensa a años y años de decisiones financieras acertadas, ahorro y buenas prácticas. Por lo tanto, es normal que queramos conocer el valor de nuestra empresa.

Este valor va más allá de lo que nosotros pensemos que aporta a la sociedad, la productividad de la que presume o el buen ambiente de trabajo que hayamos conseguido. Se trata de valores que se pueden medir en un contexto financiero objetivo y que son realmente útiles para nuestras operaciones en el futuro.

Entonces, ¿por qué es importante valorar una empresa? A continuación, te contamos los diferentes métodos utilizados para ello y por qué este conocimiento puede serte de máxima utilidad para tu éxito en el largo plazo. ¡Sigue leyendo!

Relevancia en contextos financieros

Para cualquier operación financiera que se quiera realizar con éxito en la que tu empresa esté relacionada, es fundamental que conozcas su valor. En los siguientes contextos, puede marcar la diferencia entre un gran éxito o un fracaso rotundo:

Fusiones y adquisiciones

Imagina que dos empresas quieren combinar sus patrimonios y operaciones para formar una nueva entidad. Sería ridículo e irresponsable que ninguna de las dos conociera el valor de la otra. Del mismo modo, cuando se adquiere una empresa, debes saber cuánto vale lo que estás comprando. 

Con una valoración de empresas obtienes información clave para determinar un precio justo de compra o intercambio de acciones, negociar términos favorables para ambas partes o incluso evaluar futuras sinergias entre entidades. 

Venta de la empresa

Si tras años haciendo crecer tu empresa, consideras que ha llegado el momento de venderla y obtener una gran liquidez para tu patrimonio o reinvertir en un nuevo proyecto, necesitarás conocer su valor objetivo.

Esto te permitirá establecer un precio realista y justificable que se encuentre dentro del mercado y tener argumentos sólidos de cara a conseguir un buen trato en la venta. Además, podrás identificar puntos de mejora antes de la operación para aumentar su valor todo lo que puedas. 

Análisis financiero interno 

Realizar una valoración de tu empresa de manera regular proporciona herramientas valiosas para tomar decisiones en el futuro. De este modo, puedes evaluar el desempeño financiero y operativo a la vez que identificas áreas en las que puedes mejorar o crecer. 

Métodos más utilizados para valorar una empresa

Ahora que hemos visto las razones por las que valorar una empresa puede ser una acción clave para tomar decisiones financieras acertadas, vamos a ver cómo se puede hacer de manera efectiva.

Entre los métodos más utilizados podemos encontrar el flujo de caja descontado, la valoración por múltiplos, el valor contable, el valor de liquidación o la valoración por dividendos.

Flujo de caja descontado

Este método es considerado como el más preciso para valorar empresas. ¿Por qué? Porque obtiene una estimación realista en base a la capacidad de generar flujos de efectivo futuros.

Para calcular correctamente el flujo de caja descontado (DCF) debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Proyectar los flujos de caja de la empresa a futuros.
  2. Considerar una apropiada tasa de descuento, que suele ser el costo promedio ponderado del capital, WACC).
  3. Descontar los flujos proyectados al presente.
  4. Sumar el valor terminal de la empresa.
  5. Restar la deuda neta. 

Si tu empresa cuenta con flujos de caja estables y predecibles, tiene una perspectiva de crecimiento clara o necesita una valoración para fusiones futuras, sin duda es el método ideal que debes elegir. 

Valor contable vs valor de mercado

Cuando se trata de valorar una empresa, es importante distinguir entre dos valores clave, el contable y el de mercado. 

El valor contable se basa en los registros contables, obtenidos al restar los activos menos los pasivos. La limitación de este valor es que no tiene en consideración el futuro potencial de la empresa, sino simplemente su rendimiento actual e histórico.

Por otra parte, el valor de mercado es una estimación más realista que refleja qué precio están dispuestos a pagar los inversores por hacerse con la empresa. Tiene en cuenta factores más complejos como el riesgo percibido, las expectativas de crecimiento o el contexto del mercado.

Como es lógico, el valor de mercado puede cambiar rápidamente en respuesta a noticias o cambios bruscos en el mercado. Por eso, es un baremo más interesante para empresas cotizadas de las cuales se tiene mucha más información. 

por que es importante valorar una empresa

¿Por qué es importante valorar una empresa?

Estas son las razones más importantes por las que es fundamental realizar una valoración empresarial:

Valoración en procesos de compraventa

Valorar una empresa con precisión te permite establecer un precio base si quieres venderla. Es un buen punto de partida para iniciar negociaciones. Además, te ayuda a justificar su valor. Si un comprador te pide que argumentes tu posición de venta con datos concretos, lo tendrás más fácil.

 Importancia para atraer inversores

Si quieres captar buenos inversores potenciales, demostrar transparencia y credibilidad con un buen informe es importante. También te permitirá dar una estimación sobre tu crecimiento futuro y comparar la operación con otras oportunidades de inversión.

Optimización de la gestión empresarial

¿No tienes intención de vender tu empresa? Aun así, valorarla te será útil. Te permitirá identificar fortalezas y debilidades, hacer benchmarking para comparar tu rendimiento con el de otros competidores y asignar recursos para invertir o desinvertir en áreas clave. 

Preparación para fusiones y adquisiciones

En el caso de que decidas fusionarte con otra empresa, valorar la tuya determinará un acuerdo justo, ayudará a evaluar futuras sinergias y protegerá los intereses de ambas partes. 

Importancia de la valoración para la toma de decisiones financieras

Como has podido ver, valorar tu empresa es algo que deberías hacer lo antes posible, tanto si tienes intención de venderla como si quieres crecer con ella todo lo posible. Más que un ejercicio numérico, es una herramienta estratégica que te dará una visión integral de tu negocio. 

En Tecnitasa somos expertos en la tasación y valoración de empresas. Tenemos una dilatada experiencia y somos referentes en el sector, por lo que si lo deseas puedes contactarnos y pedir un presupuesto personalizado sin compromiso. 

Ranking de sociedades de tasación 2023: Accumin (Tinsa), Tecnitasa, ST y Gloval mantienen su liderazgo

ranking de sociedades de tasacion 2023

Ranking de sociedades de tasación en 2023

Accumin (la nueva denominación del Grupo Tinsa), Grupo Tecnitasa, Sociedad de Tasación y Gloval se sitúan como las 4 principales sociedades de tasación españolas en el ranking de tasadoras 2023 que publica cada año la revista Metros2. Tras un 2023 que ha lastrado la concesión de hipotecas debido a la escalada vertiginosa de los tipos de interés, las sociedades de tasación esperan un ejercicio 2024 más positivo.

Ranking de sociedades de tasación 2023: una facturación total de 453,80 millones de euros

El ranking de sociedades de tasación 2023 de la revista metros2 ha sido confeccionado a partir de los datos que han facilitado las diferentes sociedades de tasación, el Registro Mercantil, el Banco de España y las Asociaciones Profesionales de Sociedades de Valoración ATASA y AEV.

El total facturado por las sociedades de tasación en el ejercicio 2023 fue de 453,80 millones de euros, una cifra ligeramente inferior a la del ejercicio anterior. Pese a que el 2023 ha sido un año marcado por el endurecimiento en la concesión de hipotecas y los aumentos en tipos de interés, el sector se ha mantenido estable sin grandes cambios, lo que muestra una gran resiliencia.

Las 10 primeras empresas del ranking han facturado 386,22 millones de euros, lo que supone un 85% de la facturación total.

Aparte de la facturación, en el ranking aparecen otros aspectos relevantes como la cantidad de tasaciones realizadas durante 2023, el importe total de las mismas, el número de empleados, el tamaño de la red de técnicos de tasación y la cantidad de delegaciones con las que cuentan cada una de las sociedades.

Grupo Tecnitasa sigue destacando en ranking de sociedades de valoración por su implantación a nivel local, que se despliega a lo largo de sus 66 delegaciones. Es una cifra considerable si la comparamos con las 20 de Tinsa, las 23 de ST, las 15 de Gloval o las 18 de Gesvalt.

Empresas valoradoras y tasadoras

Cambios y novedades regulatorias para 2025

Para el próximo ejercicio, se esperan una serie de actualizaciones normativas en el sector de la tasación y la valoración que aumentarán el nivel de exigencia con respecto al cumplimiento de criterios de independencia del valorador y también está prevista una normativa que regulará la figura de este profesional.

Entre las novedades, se encuentra la posible modificación o actualización de la normativa de valoración, la Orden ECO 805/2003, cuya revisión ha sido abordada recientemente por el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa. Esta actualización pretende alinear algunos aspectos de la norma estatal con la regulación internacional, lo que mejoraría notablemente el reconocimiento internacional del mercado hipotecario español.

Además de este cambio, desde el sector de la tasación se están planteando más procesos de revisión normativa, como es el caso de la inclusión en la orden ECO/805/2003 de aspectos como la industrialización del proceso constructivo, las nuevas figuras de procesos urbanísticos o criterios de sostenibilidad y eficiencia energética.

A nivel internacional, desde ATASA, una de las principales Asociaciones Profesionales de Sociedades de Valoración, presentarán el próximo noviembre en el congreso anual de la UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) la traducción al español de las normas internacionales IVS 2025, lo que pone de manifiesto la necesidad de procurar más y mejor formación para los profesionales del sector.

 

¿Hacia dónde evolucionará el sector de la tasación y la valoración en 2025?

Desde RICS, una de las organizaciones internacionales de valoración más prestigiosas a nivel mundial, creen que la clave del crecimiento de las Sociedades de Tasación en 2025 residirá en posicionarse en nichos más especializados.

Fernando Fuente, MRICS Chairman Valoraciones de RICS España, cree que existe mucho por hacer para ir más allá de las evidencias, comparables tradicionales y los modelos de cálculo que se están utilizando actualmente para apostar por herramientas tecnológicas que puedan prever comportamientos y tendencias en función de cuentas de resultados operativas, características con las que cuentan los activos alternativos.

El informe de ranking de sociedades de Tasación 2023 realizado por Metros2 confirma la solidez del sector de la tasación y demuestra su evolución hacia un servicio cada vez más especializado, regulado y demandado para todo tipo de operaciones del sector inmobiliario.

¿Necesitas realizar una tasación para un inmueble o quieres asesoramiento? En Grupo Tecnitasa podemos ayudarte.

Todo lo que necesitas saber sobre las Valoraciones RICS

que son las valoraciones rics

¿Qué son las valoraciones RICS?

La valoración según estándares RICS hace referencia a la valoración inmobiliaria realizada según las normas establecidas por el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), una organización profesional con sede central en el Reino Unido que promueve y aplica los más altos estándares internacionales en la valoración, la gestión y el desarrollo de terrenos, bienes inmuebles, construcción e infraestructura.

RICS es reconocida como la mayor asociación de valoradores en el mundo y cuenta con un prestigio de varios siglos. Ha adoptado las Normas Internacionales de Valoración, lo que garantiza la uniformidad y consistencia a nivel global.

¿Qué aporta una valoración RICS?

La valoración RICS ofrece varios beneficios clave en el ámbito inmobiliario debido a su enfoque integral y su reconocimiento internacional. Estos son algunos de los aspectos destacados:

  • Fiabilidad y precisión: Las valoraciones RICS son realizadas por profesionales acreditados que han demostrado competencia y ética en su trabajo. Esto garantiza la fiabilidad y precisión de las
    valoraciones, ya que se basan en principios y procedimientos reconocidos internacionalmente.
  • Consistencia global y reconocimiento internacional: Las normas y procedimientos establecidos por la RICS aseguran que las valoraciones RICS sean consistentes en todo el mundo. Esto es particularmente valioso para las empresas e inversores que operan en varios mercados, puesto que pueden confiar en un enfoque coherente y uniforme.
  • Enfoque de mercado: A diferencia de otras normativas, la valoración RICS tiene un enfoque basado en el mercado. Esto significa que reflejan de manera más precisa el valor real de una propiedad en función de las condiciones y tendencias del mercado.
  • Versatilidad: Las valoraciones RICS son aplicables a una amplia
    gama de finalidades, desde transacciones de compra-venta hasta planificación fiscal y gestión de activos inmobiliarios. Esto las convierte en una herramienta versátil para satisfacer diversas necesidades y requerimientos.

¿Quién puede realizar una valoración RICS?

Solo los profesionales acreditados por RICS, Chartered Surveyors, están habilitados para llevar a cabo una valoración RICS. Estos expertos han demostrado cumplir con estrictas competencias y estándares éticos establecidos por RICS a través de un riguroso proceso de formación, experiencia y evaluación profesional.

La acreditación de un Chartered Surveyor asegura que el profesional cuenta con los conocimientos y habilidades necesarios para proporcionar valoraciones rigurosas y de alta calidad, respaldadas por la reputación y el prestigio de RICS.

que son las valoraciones rics

¿En qué situaciones puedes necesitar una valoración RICS?

Los clientes potenciales de las valoraciones RICS abarcan un amplio espectro de actores en el mercado inmobiliario. Entre ellos se encuentran inmobiliarias patrimonialistas, cadenas hoteleras, fondos de inversión, family offices, divisiones de banca privada de distintas entidades financieras, grupos inversores extranjeros y entidades de naturaleza similar.

Sin embargo, es importante destacar que estas valoraciones no se limitan exclusivamente a este grupo, ya que cualquier usuario que necesite un valor confiable y objetivo puede beneficiarse de ellas, independientemente de su finalidad.
En la actualidad, en España, aunque para operaciones de financiación se requiere el informe de tasación, según Orden ECO/805/2003, que sigue las normativas bancarias impuestas por el Banco de España, se observa una tendencia creciente hacia el uso de valoraciones RICS, cuando la finalidad no sea las contenidas en dicha Orden Ministerial. Incluso, en operaciones de financiación por parte de entidades financieras nacionales, cada vez es más común apoyar el informe de tasación con un infirme de valoración RICS, que ofrece una visión más amplia del activo, como soporte al proceso.

Algunos escenarios en los que puede ser recomendable considerar una valoración RICS son:

  • Operaciones transnacionales: cuando se trata de valorar inmuebles que forman parte de operaciones internacionales, ya sea por la participación de multinacionales, inversores extranjeros o fusiones de empresas, la valoración RICS se convierte en una opción ideal. Al ser una normativa internacional, garantiza una evaluación homogénea y confiable, lo que facilita la toma de decisiones a nivel global.
  • Activos singulares: inmuebles con características únicas y complejos normalmente requieren una valoración más especializada. La valoración RICS se adapta de manera más adecuada a estos casos, brindando una evaluación precisa y detallada.
  • Asesoramiento experto: en el ámbito del asesoramiento inmobiliario, especialmente en operaciones de compraventa complejas, la valoración RICS ofrece una perspectiva técnica y profesional altamente valorada por los stakeholders del sector. No solamente ofrece un valor, sino que también supone un apoyo en el desarrollo del plan de negocio del activo.
  • Garantía en operaciones de financiación: Algunas empresas, entidades financieras y fondos pueden requerir valoraciones RICS para respaldar sus inmuebles en balances y garantizar transparencia y fiabilidad en el proceso de financiación o inversión cuando el financiador no es una entidad española e, incluso, cuando siéndolo, se requiere un conocimiento más profundo del activo
  • Medición del valor razonable: actualmente, la valoración RICS se ha convertido en la opción más habitual al determinar el valor razonable de sus activos inmobiliarios. Esta valoración está relacionada con fines contables y regulatorios.
  • Valoración a efectos contables, legales y fiscales: su enfoque riguroso y conforme a estándares internacionales garantiza la confiabilidad y precisión necesarias en contextos legales y fiscales.
  • Cumplimiento de estándares internacionales: cuando se necesita una valoración que cumpla con normas internacionales, como las Normas Internacionales de Valoración (IVS) o las Normas Internacionales de Ética (IES), RICS proporciona un marco de trabajo sólido y respetado en todo el mundo.

Si necesitas solicitar una Valoración RICS, en Grupo Tecnitasa contamos con profesionales acreditados que estarán encantados de asesorarte y ayudarte en lo que necesites. ¡Ponte en contacto!

¿Cómo se están aplicando los criterios ESG en el sector bancario e inmobiliario?

Cómo se están aplicando los criterios ESG en el sector bancario e inmobiliario

¿Cómo se están aplicando los criterios ESG en el sector bancario e inmobiliario?

Los criterios ESG están cobrando cada vez más relevancia en los planes estratégicos de las compañías. En el caso del sector bancario, se han convertido en un elemento clave para conceder financiación y dentro de los productos financieros, varios de los cuales están directamente relacionados con el sector inmobiliario.

En cuanto al sector inmobiliario, los criterios ESG ya son una variable a tener en cuenta tanto en los desarrollos urbanísticos como en la valoración de los activos.

¿Qué factores se tienen en cuenta para aplicar la normativa ESG en banca y Real Estate? ¿Cómo se integran los KPIS relacionados con el ESG en su operativa? ¿Qué impacto tiene la aplicación de dichos criterios en ambos sectores?

Desde Grupo Tecnitasa, tuvimos la oportunidad de participar en un evento de valoraciones RICS en el que varios expertos en ESG tanto del sector bancario como inmobiliario nos dieron su visión sobre los diferentes aspectos en los que intervienen los criterios ESG y cómo se abordan desde los dos sectores. Te contamos las claves a continuación:

 

¿Cuáles son los factores por los que se rigen las entidades bancarias para alcanzar sus objetivos ESG?

Según Pablo Pérez Montero, Head of Sustainable Finance & ESG Advisory en Caixabank, hay dos circunstancias que son claves para tener en cuenta cómo es la perspectiva de una entidad bancaria a la hora de definir sus productos en función de los ESG: la primera es el objetivo de movimiento de financiación sostenible.

El mercado financiero ha ido imponiendo ciertas normas y objetivos ESG, de los que uno de los más importantes es la descarbonización de sus carteras. En estos momentos, un tercio de la actividad de Caixabank es financiación sostenible.

El objetivo es que las emisiones de carbono producidas por los desarrollos o activos de clientes del banco se reduzcan a 0 en 2050, con un objetivo muy ambicioso en el 2030. Para lograrlo, se han incorporado objetivos de evaluación y valuación de riesgo. Esto ha transformado su manera de relacionarse y ofrecer productos a los clientes.

El segundo es la diligencia debida (SDD), un sistema de análisis de riesgo en el que las empresas deben planificar, identificar y eliminar todo el daño que hacen tanto a nivel medioambiental como a nivel social. Esta directiva es obligatoria para las empresas y no se permite la transferencia de responsabilidades. Tanto proveedores como clientes tienen que cumplirla.

 

¿Cómo se integran KPIS de sostenibilidad por parte de los bancos? ¿Cuál es su impacto en el sector inmobiliario?

Dentro de los productos que integran la oferta de financiación sostenible, se encuentran las financiaciones verdes, las sociales y las sustainability link. Estos engloban tanto préstamos corporativos que tienen vinculación con el sector inmobiliario como operaciones finalistas.

Las financiaciones verdes son aquellas en las que el banco financia un proyecto que tiene un impacto ambiental positivo, como inversión en energías renovables, eficiencia energética, transporte eléctrico, operaciones inmobiliarias con un alto índice de sostenibilidad u operaciones puntuales como transformación de procesos industriales.

El sector inmobiliario siempre está involucrado en operaciones con activos de alto rendimiento o de mejora de eficiencia energética tanto a nivel de consumo como aislamiento, que se verifica con certificaciones A o B a nivel o las certificaciones BREEAM o LEED.

En las financiaciones sociales, son aquellas que tienen un impacto positivo para la sociedad, como es el caso de salud, educación, transporte público, o vivienda social, por ejemplo, el sector inmobiliario vuelve a estar presente.

En el caso del producto sustainability link, no se presta tanto detalle a qué tipo de activo se financia sino a quién se financia. Hablamos de financiaciones generalistas, sin ningún tipo de fondos pautados donde el deudor accede a ser evaluado a través de una serie de KPIS que le otorgan unas mejores condiciones de financiación. Estos KPIS suelen ser de tipo ambiental y social o un mix de las dos y están relacionados con la descarbonización, eficiencia, recursos energéticos basados en renovables, gender equality, formación de empleados, baja siniestralidad laboral etc.

Cómo se están aplicando los criterios ESG en el sector bancario e inmobiliario

¿Cómo afectan los riesgos medioambientales y la diligencia debida al sector inmobiliario?

Con independencia de esta directiva, en el sector inmobiliario, los cambios en el entorno pueden afectar al valor del activo pero el activo también puede impactar en la sostenibilidad del entorno.

En el primer caso, un buen ejemplo sería cómo, debido a incrementos de temperatura, la demanda cambia y, por tanto, fluctúa hacia otros destinos vacacionales y hoteleros o cambian las estacionalidades. O zonas especialmente expuestas donde se están produciendo estragos a nivel medioambiental, hacen que, desde el punto de vista inmobiliario, el valor de los activos en estas áreas se mantenga o baje.

Hay dos conceptos muy importantes a tener en cuenta en los ESG para el sector inmobiliario que afectan directamente a la valoración de los activos: El primero es el riesgo climático, es decir: cómo la temperatura del planeta aumenta por demasiado Co2 y desaparece la biodiversidad. Y, para reducir el riesgo climático, se han generado unas normas que aumentan el riesgo de transición.

Si somos responsables y aplicamos medidas con las que impulsamos la sostenibilidad y controlamos la eficiencia energética y las emisiones, el riesgo de transición no será tan grande y no aumentará tanto la presión regulatoria.

 

¿Cuáles son los sistemas de análisis e indicadores de ESG en el sector inmobiliario? ¿Dónde pone el foco RICS?

Como el concepto sostenibilidad es muy amplio, es una respuesta compleja. Se suele recurrir mucho a las certificaciones pero, al final, es el mercado quien decide. Hay mucha diversidad.

La postura desde RICS es que no hay una prima de valor o un descuento de valor. Sin embargo, sí pone el foco en la claridad de la información y la petición de la información para concienciar del impacto que tienen distintos indicadores sobre el potencial valor de los activos, generar mayor conciencia en el mercado y hacer que tanto financiadores como usuarios estén más pendientes de estas características.

Dentro de los sistemas de calificación, se está haciendo especial hincapié en las huellas de carbono, carbono embebido y carbono relacional, lo que se llama el ciclo de vida y el consumo energético, las certificaciones energéticas, aspectos de movilidad, conectividad, aspectos de posibles ampliaciones sin afectar al valor del activo, y la reutilización de materiales.

 

¿Este foco en la sostenibilidad va a tener un impacto en la valoración de los inmuebles?

El mundo ESG y la sostenibilidad a día de hoy es una variable potencial de diferenciación positiva en términos de diferenciación, de diseño de producto y de propuesta de valor. En breve, va a ser una variable exclusiva y probablemente en el sector inmobiliario ya lo es si quieres acceder a ciertos inquilinos o quieres tener un portfolio con unos ciertos estándares.

También existen variables que se tienen en cuenta de cara a la financiación, que también está muy alineada con el apetito inversor.

Hablamos de diseño, muy enfocado en los materiales, de performance, recurso energético que necesita para ser eficiente. circularidad de cadena valor. Los estándares de sostenibilidad en real estate referentes a la certificación sostenible marcan mucho la pauta.

Como puedes observar, los objetivos ESG están adquiriendo una gran relevancia tanto a la hora de conseguir financiación como al implementar los propios desarrollos, por lo que es básico prestar atención a la regulación y las buenas prácticas para evitar la devaluación futura del activo y la obtención de financiación en futuros proyectos.

Gracias a todos los expertos que participaron en esta mesa de la Conferencia Valoraciones RICS por arrojarnos tanta luz sobre un tema tan necesario y en el que aún nos queda mucho recorrido.

Si te gustaría recibir asesoramiento en materia ESG, tanto a nivel de regulación como aspectos técnicos en cuanto a activos determinados o desarrollos urbanísticos, en Grupo Tecnitasa contamos con profesionales expertos que pueden ayudarte. ¡Contáctanos!

Residencias de estudiantes en España: Radiografía de un sector en crecimiento

  • Residencias de estudiantes en España: Radiografía de un sector en crecimiento

El mercado de residencias de estudiantes en España está en pleno auge, impulsado por el constante aumento del número de estudiantes universitarios, tanto nacionales como internacionales, y la creciente demanda de alojamiento que este fenómeno genera. A pesar de ello, el país enfrenta un significativo déficit de camas, agravado por la escasa oferta de viviendas y los altos precios. 

Este contexto convierte al sector en una oportunidad de inversión altamente atractiva, con un gran potencial de crecimiento tanto para inversores nacionales como internacionales.

Contexto actual

Cada año, España recibe a más de 150.000 estudiantes internacionales, muchos de ellos a través de programas como Erasmus+, y cuenta con una población total de estudiantes universitarios que asciende a 1,5 millones. De estos, más de 500.000 cursan sus estudios fuera de sus ciudades de origen, lo que crea una enorme necesidad de alojamiento. No obstante, la oferta de camas en residencias de estudiantes es claramente insuficiente para cubrir esta demanda.

Actualmente, España cuenta con 115.500 camas operativas, una cifra que está muy lejos de las 580.000 que serían necesarias para atender la demanda existente. Esto representa una tasa de provisión del 6,7%, considerablemente inferior a la media europea, que se sitúa en un 18%. La falta de oferta adecuada, junto con el alto precio de los alquileres de pisos y la competencia con el turismo, ha llevado a que cada vez más estudiantes opten por residencias en lugar de pisos compartidos, generando un fuerte aumento de la demanda en este sector.

 

Inversión y crecimiento en el sector

A pesar de este déficit, el sector ha mostrado una notable capacidad de atracción de inversión en los últimos años. En 2023, la inversión en residencias de estudiantes en España alcanzó los 147 millones de euros, siendo los inversores tanto nacionales como extranjeros los principales impulsores de esta cifra. La localización es uno de los factores clave para los inversores, con preferencia por activos situados en ubicaciones prime o bien conectados por transporte público.

El interés por el sector de residencias de estudiantes ha posicionado a España como el líder europeo en este tipo de inversiones. En 2023, el país concentró el 23% del total de la inversión en Europa, con 416 millones de euros, seguido por Francia (19%) e Italia (16%). Las ciudades de Madrid y Barcelona absorbieron casi dos tercios de la inversión total en España, con el 32% y 31% respectivamente, mientras que Valencia destacó en tercer lugar con un 22%. A nivel regional, Madrid lidera el mercado con el 22,1% de las plazas disponibles, seguida de Andalucía, Cataluña y Castilla y León.

Entre 2018 y 2022, España también encabezó las inversiones en residencias de estudiantes en Europa, acumulando 3.510 millones de euros, lo que representa el 24% del total europeo. El año más activo fue 2022, con un récord de 1.444 millones de euros en inversiones, impulsado en gran medida por la venta de un importante portafolio a un fondo de inversión europeo. Esta operación fue una de las mayores transacciones en el sector a nivel europeo y destacó el creciente interés de inversores institucionales por este tipo de activos.

 

Perspectivas y retos: un sector en plena expansión

A pesar del fuerte crecimiento de la inversión, el sector de residencias de estudiantes en España sigue enfrentando grandes retos, principalmente en términos de capacidad de oferta. A corto plazo, se espera la incorporación de 14.500 nuevas camas hasta 2026, lo que elevaría el total a unas 130.000 plazas. Sin embargo, esta cifra sigue estando muy por debajo de la demanda existente, lo que prolongará el déficit de plazas en el mercado.

El interés inversor en residencias de estudiantes, conocidas como Purpose Built Student Accommodation (PBSA), no se limita a las grandes ciudades. Aunque Madrid y Barcelona seguirán concentrando la mayor parte de las inversiones, se observa un creciente interés por ciudades secundarias (tier II) como Valencia, Sevilla, Málaga, Pamplona, Zaragoza y Murcia. Estas localidades tienen un potencial de crecimiento, convirtiéndose en nuevos focos de atracción para inversores que buscan diversificar sus activos.

El sector también está en camino hacia su madurez. Se espera que en los próximos años se produzca una consolidación del mercado a medida que las plataformas estabilicen sus operaciones y el sector avance hacia una mayor profesionalización. Así, todo apunta a que las ciudades tier II tendrán un protagonismo especial en este proceso de consolidación, a medida que la oferta comience a ajustarse a la demanda.

 

Un mercado resiliente y con oportunidades de inversión

El sector de las residencias de estudiantes en España ha demostrado ser resiliente, incluso en tiempos de incertidumbre económica. Su carácter anticíclico y su capacidad para ofrecer rentabilidades estables lo convierten en un activo atractivo para los inversores, especialmente en un entorno de ciclos económicos cada vez más cortos y volátiles.

Con una ocupación media del 98% en 2023 y un crecimiento de precios del 5,8%, el mercado de residencias de estudiantes ofrece rendimientos competitivos. Las yields prime se sitúan en torno al 5% en ubicaciones de primer nivel y en el 5,4% en zonas secundarias. Estas cifras, junto con la fuerte demanda de alojamiento, sugieren que este sector seguirá siendo un valor seguro para los inversores a medio y largo plazo.

 

Como puedes observar, el sector de residencias de estudiantes en España se encuentra en plena expansión, con una demanda insatisfecha que sigue creciendo y atrayendo importantes inversiones. 

Desde Grupo Tecnitasa podemos ayudarte. Contamos con un equipo especializado en valoración y consultoría para residencias de estudiantes. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

Branded residences en España: descubre los 10 proyectos más novedosos y espectaculares

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  • Branded residences en España: descubre los 10 proyectos más novedosos y espectaculares

Las branded residences son una clara tendencia en el segmento residencial de lujo español. Se trata de proyectos inmobiliarios asociados a marcas de prestigio, en los que sus habitantes disfrutan de un diseño único y servicios exclusivos.

Hoy, te explicamos qué ciudades están desarrollando este tipo de proyectos y te mostramos los desarrollos más recientes y espectaculares. Descúbrelos a continuación:

Málaga y Madrid, a la cabeza de las branded residences en España

Como fenómeno asociado al lujo, la ubicación privilegiada es un rasgo distintivo de las branded residences. En nuestro país, se han desarrollado proyectos en Madrid, Barcelona, Málaga y Canarias.

En este momento, sin embargo, son dos las capitales que sobresalen en este segmento: Marbella y Madrid. La primera, meca indiscutible del lujo durante décadas en la Costa del Sol, aglutina 12 proyectos de branded residences en desarrollo.

Madrid, por su lado, se está convirtiendo en uno de los destinos de lujo más codiciados a nivel internacional, especialmente entre los inversores de América Latina. Cadenas hoteleras como Four Seasons, Mandarin Oriental o Ennismore ya cuentan con proyectos en la capital y la proyección de Madrid en este segmento es imparable.

Tipos de branded residences

Dentro de las branded residences, existen dos tipologías claramente diferenciadas: las asociadas a marcas hoteleras y las asociadas a otro tipo de marcas.

La primera es la más común: en este caso, las residencias de lujo son operadas por una marca hotelera que, además de su diseño, ofrece servicios exclusivos al nivel de hotel de 5 estrellas Gran Lujo como pueden ser seguridad, restaurante propio, spa, conserjería, lavandería, limpieza de habitaciones y seguridad 24h. Four Seasons, Hilton, Marriot o Accor son algunas de las cadenas hoteleras que más proyectos de branded residences están desarrollando.

Normalmente, el propietario suele hacer uso de esta branded residence una parte del año y, para el resto, cede la gestión a la cadena hotelera para explotar el activo.

La segunda tipología de branded residence corresponde a las alianzas con marcas exclusivas de lujo. Las firmas de moda son las que más han apostado por las branded residences, como es el caso de Fendi, Dolce&Gabbana, Karl Lagerfeld o Bvlgari. Varias marcas de automovilismo como Lamborghini, Porsche o Bentley también se han adentrado en este segmento.

10 proyectos punteros de Branded residences en España

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1. Branded Residences de Mandarin Oriental en Madrid

Tras el éxito de sus branded residences en Barcelona (uno de sus áticos llegó a venderse por 40 millones de euros) la cadena hotelera de lujo ha aterrizado en pleno barrio de Salamanca para crear un nuevo proyecto de branded residences. El complejo, cuyo diseño realizará Bueso-Inchausti & Rein Arquitectos, alojará 30 viviendas de entre dos y cuatro dormitorios con una superficie de entre los 180 y 283 m2.

En el caso de los áticos, contarán con piscina privada y vistas 360º. Todas las viviendas dispondrán de una gran terraza privada de 127m2 y tres plazas de aparcamiento. El proyecto, que cuenta con precios que alcanzan hasta los 25.000€ el m2 ha sido un éxito rotundo y prácticamente todas las unidades están vendidas.

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2. Design Hills de Dolce&Gabbana Marbella

Se trata de un complejo de 5 edificios de más de 90.000m2 rodeados de jardines y piscinas, cuyas residencias tienen una superficie de entre 280 y 900m2. Todos los inmuebles contarán con creaciones de Dolce&Gabbana Casa y el equipo directivo ha tenido un papel muy activo en la arquitectura y el interiorismo.

Las viviendas cuentan con servicios exclusivos como salas de masaje y maquillaje, solárium, spa, club privado, boulevard comercial, instalaciones deportivas y salas de entretenimiento, entre otros.

Los precios de venta son a partir de los 4 millones de € y, según los promotores de Sierra Blanca Estates, ya han registrado unas preventas de más de 250 millones de euros. Se prevé que el proyecto finalice en 2026.

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3. Tierra Viva by DarGlobal & Lamborghini en Benahavís

Este nuevo proyecto de la marca automovilística en colaboración con DarGlobal aterrizará en 2027 en Benahavís, a pocos minutos de Marbella. Se trata de 53 villas de cuatro, cinco y seis dormitorios ubicadas en Los Jaralillos, que cuentan con impresionantes vistas del Mediterráneo y arquitectura muy innovadora y futurista en línea con la imagen de Lamborghini.

El complejo cuenta con 4 estilos diferentes de villas que engloban servicios como ascensor para el coche, bodega, piscina, seguridad premium, home cinema o zona de spa. El precio de venta oscila entre los 4 a los 8 millones de euros.

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4. Leiro residences en el Higuerón Resort de Fuengirola

La sociedad inmobiliaria Higuerón Developments ha presentado el proyecto Leiro Residences, que se encuentra ubicado en el complejo hotelero Higuerón Resort y que recibe su nombre del conocido artista Francisco Leiro. Consta de 26 áticos y apartamentos y 6 villas de lujo con precios que se sitúan entre 1 y 2 millones de euros.

Las Leiro Residences estarán operadas por la cadena hotelera de lujo Hilton. Cuentan con acceso independiente al complejo hotelero y servicios de spa, un restaurante de estrella Michelin o Beach Club, entre otros. En cada una de las villas, se incluye spa, piscina privada, bodega, cine y garaje para más de tres coches.

El precio medio por alojarse una noche en una de las villas es de 1.300€.

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5. SLS Madrid Infantas Residences

Este proyecto de Branded Residence es el primero de la operadora hotelera Ennismore en España. Incluye 33 lujosas residencias privadas que contarán con servicios de hotel de 5 estrellas.

El edificio fue diseñado por el arquitecto español Eduardo Sánchez Eznarriaga y fue hogar del escritor Enrique Jardiel Poncela.

Además de los servicios hoteleros, los propietarios podrán disfrutar de comedor privado en las zonas comunes, espacios de reunión flexibles, un estudio de fitness, piscina cubierta, sala de cine, terraza con piscina al aire libre y restaurante en la planta baja.

6. Villas de lujo de Versace en Marbella

La firma italiana se ha aliado con RG Developers para crear un proyecto de villas ultra exclusivas en Marbella.

Las villas se situarán en las colinas privadas de Nueva Andalucía y se prevé que su valor de mercado supere los 10 millones de euros.

Cada inmueble, que contará con una parcela de unos 2000m2 cuenta con un diseño único de Versace tanto a nivel de interiorismo como en lo que respecta a los muebles, la porcelana o la cristalería. Las Villas incluirán amplios jardines privados con paisajismo diseñado y, dentro de las instalaciones, podrán disfrutar de centros de wellness, varias piscinas y seguridad 24h controlada por IA.

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7. Branded Residences Fairmont en La Hacienda Links Golf Resort

Este concepto de Branded Residence promete ser una experiencia inolvidable para los amantes del golf y del lujo. El complejo propiedad de la socimi Millenium Hospitality Real Estate está operado por la lujosa cadena hotelera Fairmont (Accor) e incluye un resort de lujo con hotel de 5 estrellas y 51 Branded Residences en San Roque (Cádiz).

Las villas dispondrán de piscina privada, servicios de hotel de cinco estrellas, acceso a un spa de 2.000m2, cinco restaurantes y bares, así como varias piscinas.

El exclusivo Club de Golf Links, además, cuenta con impresionantes vistas al mar y ha sido reconocido como uno de los mejores clubs de Golf del Mundo.

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8. Epic Marbella by Fendi

Este innovador proyecto de Branded Residence está promovido por Sierra Blanca Estates, responsable de otros proyectos similares como el de Dolce&Gabbana. Epic Marbella se ubica en una parcela de 48.000m2 en plena Milla de Oro e incluye 56 apartamentos y áticos dúplex.

Además del diseño único de la marca de moda, todas las viviendas incluyen servicios de hotel de 5 estrellas y también club social, balneario, vinoteca, sala de cine, ludoteca, gastrobar, instalaciones deportivas con gimnasio a doble altura, simulador de golf o piscina cubierta.

Las propiedades se venden a partir de 4,9M y las más exclusivas pueden alcanzar los 12,5 millones de €.

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9. Karl Lagerfeld Villas Marbella

La pasión del diseñador alemán por la arquitectura ha culminado en uno de los proyectos más ambiciosos y exclusivos de nuestro país. Se trata de 5 villas de súper lujo con una arquitectura moderna y con fuerte enfoque en la sostenibilidad.

Según Karl Lagerfeld, su objetivo es fusionar exterior con interior y la montaña con el Mar Mediterráneo mediante materiales naturales que resulta en un auténtico oasis de tranquilidad.

Cada residencia está hecha a medida con un diseño icónico basado en la estética del diseñador, en el que resaltan los paneles de acero, mármol de terrazo blanco y negro y madera oscura. Las 5 propiedades cuentan con vistas panorámicas del mar y las montañas y cuentan con una superficie de entre 1000 y 1400 m2. Todas incluyen un gran jardín privado y una piscina laguna conectada a una piscina privada.

Las viviendas también incluyen librería personalizada con los libros favoritos del diseñador, así como mobiliario y piezas icónicas para asegurar una experiencia inmersiva. Una de ellas ya se ha vendido por 15 millones de Euros.

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10. Ellie Saab Villas en Marbella

De nuevo en la capital Marbellí, el diseñador libanés de Haute Couture Ellie Saab se ha asociado con Urbania para crear 5 exclusivas villas de diseño contemporáneo, minimalista y de líneas puras en plena Milla de Oro de Marbella.

Todas cuentan con una parcela de más de 2000 m2 y superficie habitable de alrededor de 1000 m2, infinity pool privada y seguridad 24h. También incluyen gimnasio, sauna, jacuzzi, bodega, lavandería y garaje para 3 coches. El precio de venta es a partir de 8,3M de €.

 

Como puedes observar, las branded residences son una tendencia en auge en el sector inmobiliario de lujo en España y cuenta con una gran demanda por parte del público extranjero.

Si estás pensando en adquirir una vivienda de lujo y quieres tener la certeza de que estás tomando la mejor decisión, desde Grupo Tecnitasa podemos ayudarte. Contamos con un equipo especializado en valoración y consultoría para el sector lujo. Además de la valoración del activo, realizamos informes del estado actual del activo con sus posibles riesgos y sus opciones de explotación alternativa. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

Radiografía de la conversión de oficinas a viviendas en España

Radiografía de la conversión de oficinas a viviendas en España
  • Radiografía de la conversión de oficinas a viviendas en España

Convertir oficinas en viviendas se ha convertido en una tendencia emergente en el sector inmobiliario. Esta estrategia se presenta como una solución lógica para dar salida a inmuebles sin uso y, al mismo tiempo, paliar la escasez de viviendas en las grandes ciudades. Sin embargo, este proceso implica mucho más que simplemente reformar un inmueble.

A continuación, exploramos por qué esta tendencia está cobrando fuerza y qué medidas están tomando varias ciudades en España para facilitar esta transformación.

¿Por qué convertir oficinas en viviendas es una tendencia?

La transformación de oficinas en viviendas no es una idea nueva, pero ha ganado relevancia recientemente debido a varios factores. El aumento del teletrabajo, especialmente tras la pandemia, ha dejado muchos edificios de oficinas infrautilizados. Al mismo tiempo, la escasez de oferta de activos residenciales y el elevado precio del suelo en las grandes ciudades han impulsado esta tendencia como una solución viable.

Ciudades como Nueva York ya han iniciado hace tiempo procesos para flexibilizar y facilitar la transformación de oficinas en viviendas. En España, Madrid es la gran abanderada de esta tendencia, ya que ha incluido ordenanzas en sus normativas urbanísticas que permiten el cambio de uso de locales comerciales y oficinas a viviendas.

Además, diversas ciudades y comunidades están adoptando medidas para facilitar esta transformación y responder a la creciente demanda de viviendas. ¡Te contamos cuáles son!

¿Qué medidas se están tomando para la transformación de oficinas a viviendas en las diferentes localidades de España?

 

Madrid

La Comunidad de Madrid ha puesto en marcha medidas para facilitar la transformación de oficinas en viviendas con el objetivo de abordar la escasez de vivienda asequible. Con la pandemia y la adopción del teletrabajo, muchos edificios y suelos destinados a oficinas se encuentran vacíos. Para enfrentar este desafío, el gobierno regional ha propuesto una nueva ley autonómica que permitirá que los edificios de oficinas y las parcelas destinadas a este uso puedan transformarse en viviendas asequibles.

El plan de la Comunidad de Madrid incluye la liberación de hasta 1,8 millones de metros cuadrados de oficinas en desuso, con el objetivo de convertirlos en unos 20.000 nuevos pisos de alquiler asequible.

La normativa autoriza el cambio de uso de suelo calificado como terciario –destinado a oficinas– a uno residencial para la implantación de viviendas sujetas a alguna protección pública (VPP) en régimen de alquiler. Esta medida será posible sin necesidad de modificar el planeamiento, facilitando la solicitud de licencias en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de la ley, y otorgando tres años como máximo para ejecutar la obra​.

Además, se exime a los ayuntamientos de la obligación de tramitar planes especiales de infraestructuras para permitir la construcción de vivienda protegida en parcelas supramunicipales calificadas como equipamientos, lo que reducirá los plazos de edificación en torno a ocho meses​. La ley también incluye la simplificación de trámites, reducción de cargas y modificaciones que permitan una mejora organizativa y un impulso de esta actividad económica.

Madrid cuenta, además, con ejemplos concretos de esta estrategia inmobiliaria. Uno es el de la promotora Culmia, que está en negociaciones para transformar dos edificios de oficinas en Madrid en pisos de alquiler asequible y que ya ha sido adjudicataria de varios lotes en el marco del Plan Vive y el Plan de Alquiler Asequible del Ayuntamiento de Madrid​.

Otro proyecto significativo es el de la Mutualidad de la Abogacía, donde se va a iniciar la transformación de un edificio de oficinas en el Paseo de Recoletos. Actualmente, el inmueble alberga oficinas, pero se planea convertirlo en viviendas de lujo, con precios que pueden alcanzar los 18.000 euros por metro cuadrado. Este proyecto busca satisfacer la demanda de viviendas de alta gama en una de las zonas más exclusivas de Madrid.

Radiografía de la conversión de oficinas a viviendas en España

Granada

En Granada, el Ayuntamiento ha modificado la ordenanza de edificación para permitir que ciertos locales puedan utilizarse como viviendas habituales o de alquiler de larga duración. Este cambio responde a la demanda actual, especialmente de estudiantes y jóvenes, y busca adaptar la normativa a las nuevas necesidades del mercado inmobiliario.

El nuevo texto normativo permite que locales en edificios anteriores al Plan General de Ordenación Urbana de 1985 puedan convertirse en viviendas, siempre que cumplan con los requisitos de ventilación e iluminación. Esta medida podría beneficiar al 60% de los locales en Granada y responde a la demanda real de propietarios y futuros inquilinos.

 

Canarias

El Gobierno de Canarias anunció un decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda para afrontar la situación de emergencia habitacional en las islas. Este decreto permite convertir oficinas y locales comerciales en viviendas, simplificando los trámites necesarios para su construcción y aumentando la disponibilidad de suelo para vivienda protegida.

La normativa también permite la conversión de suelo urbano turístico en residencial, con la condición de que un tercio de las viviendas sean protegidas. Además, se fomentará la construcción de viviendas colectivas o ‘cohousing’ y la conclusión de urbanizaciones inacabadas.

 

Cádiz

En Cádiz, la transformación de locales comerciales y oficinas en viviendas se ha acelerado en los últimos tiempos. Aunque no resolverá completamente la escasez de viviendas, esta medida ayudará a poner en uso espacios urbanos cerrados desde hace años. La junta de gobierno local estudia semanalmente peticiones de propietarios para autorizar estos cambios.

El Ayuntamiento de Cádiz está trabajando en una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para flexibilizar los requisitos actuales y permitir que los locales de planta baja puedan albergar viviendas. Esta medida busca responder a la necesidad de vivienda y aprovechar zonas que no son ejes comerciales.

La nueva Ley de Vivienda de Andalucía

La Ley de Vivienda de Andalucía también abordará la transformación de oficinas y locales en viviendas. Esta busca ampliar la oferta de suelo y viviendas para contener los precios de venta y alquiler. Entre las medidas propuestas se incluye la construcción de viviendas públicas en suelos dotacionales o edificios en desuso, sin necesidad de modificar los instrumentos de ordenación urbanística.

El objetivo es poner en el mercado en torno a 20.000 viviendas de protección oficial (VPO) en un plazo de cinco años. Esta normativa autorizará rápidamente el uso residencial en suelos dotacionales, fomentando la construcción de viviendas asequibles y contrarrestando las diferencias entre demanda y oferta residencial.

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La transformación de oficinas en viviendas se está consolidando como una solución clave para abordar la escasez de viviendas en diversas ciudades de España. En el equipo de ttadvisory tenemos una amplia experiencia asesorando a inversores institucionales y privados a la hora de buscar la solución más adecuada para revalorizar sus activos.

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¿Qué pasos debo seguir si recibo una vivienda en herencia?

¿Qué pasos debo seguir si recibo una vivienda en herencia?
  • ¿Qué pasos debo seguir si recibo una vivienda en herencia?

Recibir una vivienda en herencia puede ser un proceso complejo y lleno de preguntas. ¿Qué documentos necesitas? ¿Qué impuestos debes pagar? ¿Es necesario hacer una tasación? En este artículo, te guiaremos paso a paso por el proceso de heredar una propiedad, para que no te pierdas ningún detalle.

En 2023, el número de españoles que decidieron renunciar a sus herencias alcanzó un récord histórico, con 56.108 personas optando por no aceptar su legado. Esta cifra, la más alta registrada desde que el Consejo General del Notariado comenzó a recopilar datos en 2012, representa un aumento del 1,1% en comparación con años anteriores.

En muchas ocasiones, uno de los motivos para rechazar una herencia es el desconocimiento del proceso: ¡Aquí te explicamos los puntos más importantes!

Aspectos clave para gestionar la herencia de una vivienda

Recibir una herencia inmobiliaria no es simplemente convertirse en propietario de una vivienda. Este proceso implica una serie de complejidades emocionales y desafíos que pueden ser abrumadores. Aquí reunimos algunos de los consejos más importantes a tener en cuenta a la hora de saber cómo gestionar una herencia inmobiliaria de la manera más efectiva:

Recopilación de documentación

Es fundamental reunir todos los documentos necesarios, como el testamento, los títulos de propiedad y cualquier otro relacionado con la vivienda. Esto servirá como guía durante todo el proceso de herencia.

Conocer el valor de la propiedad

Para tomar decisiones, es fundamental conocer el valor de la propiedad. Aquí es donde la tasación del inmueble se convierte en un paso imprescindible. La tasación proporciona un valor real y actualizado de la propiedad, lo cual es fundamental para:

  • El cálculo de los impuestos de sucesiones y plusvalía municipal.
  • Establecer un precio de mercado justo en caso de que decidas vender el inmueble.
  • Reparto equitativo entre herederos.

La tasación debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, asegurando que el valor asignado sea aceptado por las autoridades fiscales.

Contar con buen asesoramiento

Comprender las cuestiones legales que rodean la herencia es clave para manejar el papeleo y entender los detalles legislativos. En este sentido, los abogados especializados en herencias pueden ayudarte a navegar por los aspectos legales y fiscales del proceso.

Considerar los costes asociados

Conocer los impuestos y los gastos vinculados a la propiedad es esencial para tener una imagen clara de las implicaciones financieras de heredar. Los principales costes incluyen:

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Este impuesto varía según la comunidad autónoma y el valor de la herencia. Las reducciones y bonificaciones aplicables también dependen de la relación del heredero con el fallecido y de las normativas autonómicas.
  • Plusvalía municipal: Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos urbanos desde la última transmisión. Es importante presentarlo en el ayuntamiento correspondiente.

Decidir el futuro de la propiedad

Evaluar los pros y contras de conservar, vender o alquilar la propiedad es fundamental. Aquí es donde la tasación juega un papel crucial una vez más, proporcionando una base sólida para tomar decisiones informadas.

  • Conservar: Si decides conservar la propiedad, tendrás que considerar los costes de mantenimiento, impuestos anuales y posibles renovaciones.
  • Vender: Vender la propiedad puede proporcionar liquidez inmediata, pero es importante tener en cuenta las condiciones del mercado inmobiliario y los posibles impuestos sobre la ganancia patrimonial.
  • Alquilar: Alquilar puede generar ingresos regulares, pero también implica responsabilidades como propietario y posibles gastos de gestión.

Conocer el mercado inmobiliario local

Entender el mercado inmobiliario de la zona puede proporcionar una mejor perspectiva sobre el valor actual y las tendencias del mercado. En este aspecto, es importante que los profesionales que te rodean tengan un conocimiento tanto del mercado inmobiliario como de las particularidades locales.

En Grupo Tecnitasa contamos con 50 delegaciones por todo el territorio nacional, donde trabajan profesionales con un profundo conocimiento local del mercado inmobiliario.

7 aspectos en los que te debes fijar a la hora de comprar una vivienda

¿Y cuáles son los pasos y procedimientos legales y administrativos?

 

1. Obtener el certificado de defunción

Para iniciar cualquier trámite relacionado con la herencia, es imprescindible obtener el certificado de defunción del fallecido. Este documento lo puedes solicitar en el Registro Civil del lugar donde ocurrió el fallecimiento.

2. Certificado de últimas voluntades y el testamento

El siguiente paso es obtener el certificado de últimas voluntades, que indica si el fallecido dejó testamento y ante qué notario. Este certificado se solicita al Ministerio de Justicia. Si existe un testamento, deberás obtener una copia autorizada del mismo en la notaría correspondiente.

3. Declaración de herederos

Si no hay testamento, es necesario realizar una declaración de herederos. Este proceso se lleva a cabo ante notario si los herederos son descendientes, ascendientes o el cónyuge del fallecido. En otros casos, deberá hacerse ante un juez.

4. Inventario de bienes

Antes de proceder con la aceptación, es crucial realizar un inventario detallado de todos los bienes y deudas del fallecido. Este inventario te ayudará a tomar una decisión informada sobre la aceptación de la herencia. Si tienes dudas acerca de como valorar los bienes de una herencia, te lo contamos en este artículo. 

5. Aceptación de la herencia

El siguiente paso cuando recibes una vivienda en herencia es decidir si aceptas o renuncias. Esto puede parecer una decisión sencilla, pero hay factores importantes a considerar. ¿Sabías que aceptar una herencia puede implicar asumir también las deudas del fallecido? Tienes tres opciones:

  • Aceptar la herencia pura y simplemente: Asumes tanto los bienes como las deudas del difunto.
  • Aceptar la herencia a beneficio de inventario: Solo aceptas la herencia si los bienes superan a las deudas.
  • Renunciar a la herencia: No recibes ni bienes ni deudas.

6. Escritura pública en caso de aceptación y adjudicación de herencia

Una vez pagados los impuestos, se debe formalizar la aceptación de la herencia ante notario mediante la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia. Este documento oficializa la transmisión de los bienes del fallecido a los herederos.

7. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Finalmente, para que la vivienda pase a tu nombre de manera oficial, es necesario inscribir la escritura de adjudicación de herencia en el Registro de la Propiedad. Este paso es esencial para tener plenos derechos sobre el inmueble.

Heredar una vivienda en España implica una serie de pasos legales y administrativos que pueden parecer abrumadores. Sin embargo, con la información correcta y el apoyo de profesionales, este proceso puede ser mucho más sencillo. Si has recibido una vivienda en herencia, te recomendamos que te asesores con expertos en el sector inmobiliario y en derecho sucesorio para asegurar que cada paso se realice correctamente. ¿Tienes dudas sobre algún punto? ¡No dudes en consultarnos!

¿Te ayudamos?

En Grupo Tecnitasa, contamos con un equipo de profesionales en más de 50 delegaciones por todo el territorio español, que te ayudarán con la tasación del inmueble, para que puedas tomar decisiones seguras.

¡Contáctanos para más información!

7 aspectos en los que te debes fijar a la hora de comprar una vivienda

7 aspectos en los que te debes fijar a la hora de comprar una vivienda
  • 7 aspectos en los que te debes fijar a la hora de comprar una vivienda: esto te recomendamos como sociedad de tasación
Si estás pensando en comprar una vivienda, es posible que las prisas y el miedo a perder la oportunidad te lleven a tomar decisiones precipitadas.¿Cómo saber que estás tomando la decisión adecuada?Como sociedad de tasación, te explicamos 7 aspectos imprescindibles a los que debes prestar atención para saber si el precio que piden por el inmueble que estás pensando comprar se ajusta a su valor. ¡Descúbrelos!

7 aspectos en los que te debes fijar a la hora de comprar una vivienda

1.  Estado de conservación

Visitar la vivienda de manera física es crucial para saber si se encuentra en óptimas condiciones: en muchos casos, se pueden haber tapado grietas estructurales, camuflado el olor a humedad u ocultado una instalación eléctrica o de fontanería que es necesario actualizar, etc.También es importante fijarse en el estado de las zonas comunes del edificio y comprobar si ha pasado una Inspección Técnica de Edificios (ITE) recientemente: si la última inspección ha sido hace poco y el resultado ha sido negativo, es posible que, tras la compra, tengas que hacer frente a una derrama para corregir las deficiencias detectadas.

2. Antigüedad del inmueble

Si un inmueble es muy antiguo, a menos que esté completamente rehabilitado, puede presentar deterioro y, sobre todo, ser muy poco eficiente a nivel energético, lo que puede implicar reformas considerables en el medio-largo plazo para asegurar el bienestar de los habitantes de la vivienda.Piensa, además, que la directiva Europea de Eficiencia Energética de la Edificación exigirá a partir de 2030 una calificación energética mínima o limitará o condicionará el mercado del resto de las viviendas.

3. Calidad de los acabados e instalaciones en la vivienda:

Para hacer una vivienda más atractiva, en muchas ocasiones se recurre a la técnica del “Home Staging”, cambios meramente cosméticos en la decoración para que sea más atractiva a ojos del comprador.Sin embargo, más allá de lo bien presentado que parezca todo, hay que fijarse en la calidad de los materiales: carpintería, acabados, instalación eléctrica y de fontanería y grifería, agua caliente, climatización, etc.
7 aspectos en los que te debes fijar a la hora de comprar una vivienda

4. Metros cuadrados útiles

Si un piso tiene 120 m2 pero cuenta con muchas zonas de paso sin aprovechar para conectar estancias como los típicos pasillos en forma de tubo o cuenta con zonas abuhardilladas o sin ventilación, no tendrá el mismo valor que otra vivienda de 120 m2 mejor distribuida.Si cuenta con balcones o terrazas amplias, o, especialmente si se trata de ático, el valor aumenta considerablemente. No te fijes solo en el precio por m2 sin atender al tamaño. Si se trata de una vivienda pequeña, el coste por m2 siempre será más alto que el de una vivienda grande.

5. Ubicación y servicios

La ubicación es un factor clave a la hora de vender una vivienda: el tener servicios como hospitales, colegios, zonas deportivas y zonas verdes cerca o acceso a transporte público. Aparte de esto, el valor de mercado y las tendencias inmobiliarias a nivel de barrio son muy relevantes a la hora de determinar el precio. pero pueden existir grandes diferencias en el mercado inmobiliario en zonas cercanas o incluso en una misma zona.

6. Exterior o interior, con matices

normalmente los pisos exteriores suelen tener un mayor valor, pero este puede verse reducido si se trata de una calle con mucho ruido y tráfico, también en el caso de zonas peatonales por la que pasan muchos viandantes. Por el contrario, los pisos interiores con acceso a patios de manzana muy amplios y bien iluminados pueden tener un mayor valor.

7. Planta en la que se encuentre el piso

En un bloque de edificios, los bajos, entreplantas o primeros pisos normalmente cuentan con un valor inferior. El valor también será menor si existen locales comerciales asociados a ruido y molestias.

La mejor manera de acertar con tu compra: realiza una valoración

En el caso de que vayas a solicitar una hipoteca, es necesario legalmente hacer una tasación del inmueble, ya que la cantidad que te prestará el banco la condicionará el valor de la tasación.Pero, en todo caso, la compra de una vivienda significa un gran desembolso económico, por lo que es imprescindible contar con todas las garantías. Para ello, realizar una valoración del inmueble por un técnico especializado en el mercado de la zona y perteneciente a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España es siempre una opción muy recomendable.Si estás pensando en comprar un inmueble y necesitas una tasación o asesoramiento para tomar la decisión adecuada, en Grupo Tecnitasa somos una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y contamos con más de 50 sedes por toda España que cuentan con expertos en el mercado local.Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

Arrendar o vender fincas rústicas: 3 cosas que debes tener en cuenta

Arrendar o vender fincas rústicas
  • Arrendar o vender fincas rústicas: 3 cosas que debes tener en cuenta

¿Tienes una finca rústica en venta o alquiler o estás pensando en adquirir una? El mercado inmobiliario de fincas rústicas está creciendo mucho en los últimos años y algunos tipos de cultivos o explotaciones están muy demandadas. Según datos recientes del INE, la compraventa de fincas rústicas ha experimentado su mejor mes de abril desde 2028, con un aumento del 17,5% con respecto al año anterior. La plataforma Cocampo, especializado en el arrendamiento y venta de fincas rústicas, ha multiplicado por 5 su oferta de propiedades, con más de 12.000 anuncios publicados.

Por ello, antes de comprar, vender o arrendar una finca rústica, es muy recomendable que realices una valoración de la misma. No solo te ayudará a saber si estás tomando la decisión adecuada, sino también cuál es el potencial en términos de rentabilidad.

Para conocer qué factores debemos tener en cuenta a la hora de comprar o vender una finca rústica, hemos consultado a Luis López Crespo, el Director del Área de Fincas Rústicas de Grupo Tecnitasa. Te los detallamos a continuación:

 

1. A más tamaño, más demanda: cuidado a la hora de dividir

Según Luis, una de las casuísticas más comunes por las que se solicita la valoración de finca rústica es cuando varios hermanos han heredado la finca y se están planteando dividirla.

Las fincas rústicas de gran tamaño son las que más demanda tienen y de las que hay menos disponibilidad. Si la finalidad de la valoración es la venta de la finca rústica, puede resultar más recomendable calcular el valor pero venderla como una única finca y repartirse los beneficios que dividirla entre varias fincas pequeñas.

Si tenéis dudas sobre qué hacer, solicita asesoramiento al profesional que realice la valoración. Es clave valorar la rentabilidad de los arriendos para detectar si ofrece más rentabilidad a medio y largo plazo que efectuando la venta.

Arrendar o vender fincas rústicas

2. ¿Qué tipo de fincas son tendencia? Un cambio de uso te puede aportar más rentabilidad

No es lo mismo el valor que se obtiene por finca rústica de almendros que una finca rústica de olivar. Si quieres aumentar la rentabilidad de tu finca rústica de cara a obtener más beneficios por una posible venta o explotación de la misma, es importante conocer, primero, si el tipo de uso que se está llevando a cabo en la finca es el más rentable, si es posible cambiarlo y cómo se puede optimizar para conseguir un mayor rendimiento.

Uno de los cultivos estrella en este momento es el olivar en espaldera. Es un tipo de explotación que no requiere demasiada agua y del que, además, se están obteniendo variedades que son mucho más productivas. Además, se conocen muy bien las plagas que sufre y cómo tratarlas de manera efectiva. Unido al exponencial crecimiento del precio del aceite en el último año y que se está revirtiendo la sequía que esquilmó la producción el año pasado, es a todas luces una apuesta ganadora.

En la otra cara de la moneda, nos encontramos las fincas de almendros, un cultivo que exige 4 veces más agua que el de olivar. El coste final es aproximadamente el doble. Además, esta especie arborícola se está viendo afectada por una plaga muy agresiva, lo que está matando los árboles y mermando muchísimo la producción.

Muchos propietarios con fincas de secano que en los últimos años habían plantado girasol, garbanzos o trigo han cambiado a olivar en espaldera y han visto cómo su rentabilidad se ha multiplicado.

Los frutos rojos y cítricos también se encuentran en auge, sobre todo para los grandes tenedores. En estos momentos, hay fondos de inversión muy interesados en fincas de más de 150 hectáreas para explotarlas con esta finalidad. Si ya están plantadas las variedades, puede llegar a valer más de 75.000€ la hectárea.

El aguacate también es uno de los cultivos en tendencia por el que se sienten atraídos inversores de entre 35 y 55 años. Cabe decir, sin embargo, la planta aguacatera exige una gran cantidad de agua y nutrientes y unas condiciones ambientales muy específicas para crecer, lo que hace que su coste aumente y que en según que zonas no sea viable.

Para este tipo de cultivo, hay muchos propietarios que, en lugar de vender, están arrendando estas fincas a los inversores.

En lo que respecta a fincas ganaderas, las de tipo dehesa para cerdos ibéricos que tienen poca pendiente están experimentado una gran demanda. Es importante no confundirlas con las de recreo que se utilizan para caza, turismo gastronómico o turismo cinegético, ya que no son comparables.

 

3. Optimizar los recursos y mantenimiento de una finca rústica impulsa su rentabilidad

¡Un aspecto clave para impulsar la rentabilidad y productividad de una finca rústica es aplicar técnicas y herramientas que permitan mejorar su eficiencia y sostenibilidad. Las fincas rústicas exigen una gran cantidad de recursos, en especial agua y electricidad, y el aumento de los costes de la energía ha mermado la rentabilidad.

Aunque significa una inversión considerable de inicio, integrar sistemas de riego por goteo o placas solares unidas a sistemas de bombeo solar para poder hacer la finca autosuficiente impulsarán la rentabilidad de la misma y amortizarán la inversión a medio y largo plazo.

En muchos casos, además, es posible pedir subvenciones para amortizar estas inversiones y también existe la posibilidad de vender la energía sobrante.

Si tienes una finca rústica y no sabes muy bien qué hacer con ella o quieres poner a la venta una finca rústica o alquilarla y no sabes cómo hacer, en Grupo Tecnitasa contamos con expertos en fincas rústicas que pueden ayudarte.

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¿Cómo afecta la bajada de tipos de interés a tu hipoteca?

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¿Cómo afecta la bajada de tipos de interés a las hipotecas?

Después de meses de meteóricas subidas para corregir la inflación, la tendencia ha cambiado y estamos asistiendo a continuas bajadas de tipos de interés por parte del BCE. Los cambios en los tipos de interés derivados de la situación económica tienen consecuencias directas tanto para aquellas personas que cuentan con una hipoteca existente de tipo variable como para aquellas que van a solicitar una, ya sea variable o a tipo fijo.

¿Qué consecuencias tiene esta bajada de tipos de interés a la hora de pedir una hipoteca o para los que ya tienen una contratada? ¿Y para el movimiento del mercado inmobiliario?

Te lo explicamos a continuación:

¿Cómo afecta la bajada de tipos a personas que ya tienen una hipoteca?

Las bajadas de tipos solo producirán cambios en las personas que tienen contratada una hipoteca de tipo variable, que es aquella en la que el interés que se incluye en la cuota varía en función de los tipos de interés que existan en ese momento.

Si, por ejemplo, un ciudadano tiene contratada una hipoteca de 150.000€ con un plazo de amortización de 20 años, si los tipos de interés bajan un 0,5%, podría ver reducida su cuota mensual en casi 50€ al mes, lo que puede implicar un ahorro significativo a lo largo de los años de amortización de la hipoteca.

¿Cómo afecta la bajada de tipos a las hipotecas nuevas?

La bajada de tipos de interés tiene un impacto significativo en las nuevas hipotecas:
  • Cuotas más bajas y aumento de poder adquisitivo: al bajar los tipos de interés, las cuotas mensuales de las hipotecas disminuyen, lo que permite que más personas puedan acceder a una vivienda o que puedan optar por una propiedad de mayor valor.
  • Mejora de condiciones en hipotecas: las bajadas de tipos traen consigo una mejora de las condiciones tanto en hipotecas a tipo fijo como variable, así como una mayor variedad y competitividad entre las ofertas que ofrecen las diversas entidades financieras.
Lo ideal antes de tomar una decisión es consultar las condiciones de diversas entidades y diferentes tipologías de hipoteca:
 
Las de tipo variable siempre contarán con intereses más atractivos, pero están sujetas a los cambios en los tipos de interés, lo que puede acarrear un considerable aumento en la cuota mensual si los tipos de interés suben, como ocurrió en 2023 y durante la primera parte de 2024. Las hipotecas a tipo fijo parten de intereses más altos, pero siempre se contará con la certeza de que, aunque la situación económica cambie, la cuota mensual seguirá siendo la misma. 
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¿Cuál es el efecto de la bajada de tipos de interés en el sector inmobiliario?

  • Aumento de la demanda: Como al bajar los tipos de interés las condiciones para conceder hipotecas mejoran y las cuotas so más asequibles para los ciudadanos, esto se traduce en un aumento de la demanda de viviendas para el sector inmobiliario.
  • Potencial aumento de precios: Este aumento de la demanda, impulsado por la bajada de tipos, puede generar una mayor competencia entre los compradores, lo que a su vez puede elevar los precios de las viviendas, especialmente en mercados con oferta limitada.
  • Mayor dinamismo del mercado inmobiliario: la mayor demanda y la expectativa de precios más altos pueden incentivar a los constructores a iniciar nuevos proyectos, aumentando el número de transacciones de compraventa y alquiler de viviendas.

En 2008, tras la crisis financiera, el BCE ya implementó una política de tipos de interés bajos para estimular la economía. El Euríbor llegó a mínimos históricos, llegando incluso a estar en negativo en 2016. Esta bajada de tipos, junto con otros factores como la recuperación económica y el aumento de la demanda extranjera, tuvo como consecuencia un aumento en las compraventas. Según datos del INE, la compraventa de viviendas aumentó de 312.568 en 2013 a 565.523 en 2019.

¿Qué posibles riesgos puede acarrear que los precios de la vivienda suban demasiado o si los tipos vuelven a subir?

Aunque el contexto económico actual goza de una cierta estabilidad, no se descarta que en el futuro se puedan volver a producir nuevas subidas de tipos de interés. Por ello, es importante tener en cuenta los riesgos que implica, entre los que se encuentran los siguientes:

  • Menor acceso a la vivienda: Si los precios suben demasiado, muchas personas no podrán acceder a la compra de una vivienda, lo que puede generar frustración social y limitar el acceso a la vivienda para un sector importante de la población.
  • Aumento de las cuotas hipotecarias: Si los tipos de interés suben y los precios de vivienda también lo hacen, las cuotas mensuales de las hipotecas variables aumentarán, lo que puede generar dificultades para las personas que ya están pagando una hipoteca y reducir el poder adquisitivo de los potenciales compradores, ya que los tipos de interés de las nuevas hipotecas también subirán y se enfrentarán a cuotas mensuales más altas.
  • Disminución de la demanda: El aumento de las cuotas hipotecarias puede desincentivar la compra de viviendas, lo que podría generar una disminución de la demanda y, eventualmente, una moderación de los precios.

¿Es mejor contratar una hipoteca fija o variable cuando los tipos están bajos?

La decisión de si es mejor contratar una hipoteca fija o variable cuando los tipos de interés están bajos depende de varios factores. Estas son las ventajas y desventajas de cada opción:

Ventajas de contratar una hipoteca fija

Cuotas estables: La principal ventaja de una hipoteca fija es que la cuota mensual no cambia durante toda la vida del préstamo, independientemente de si los tipos de interés suben o bajan en el futuro. Esto te brinda seguridad y previsibilidad en tus pagos.

Desventajas de contratar una hipoteca fija

Cuotas iniciales más altas: Las hipotecas fijas suelen tener cuotas iniciales más altas que las variables, ya que el tipo de interés fijo suele ser más alto que el Euríbor más el diferencial que se aplica en las variables. Si se produce una bajada de los tipos de interés, no te beneficiarás de ella.

Ventajas de contratar una hipoteca variable

Cuotas iniciales más bajas: Las hipotecas variables suelen tener cuotas iniciales más bajas que las fijas, ya que el tipo de interés se calcula sumando un diferencial al Euríbor, que en un contexto de tipos bajos suele ser más bajo que el tipo fijo.Si los tipos de interés bajan, tu cuota bajará, lo que te permitirá ahorrar.

Desventajas de contratar una hipoteca variable

Incertidumbre en las cuotas: La principal desventaja de una hipoteca variable es que tu cuota mensual puede variar si los tipos de interés suben o bajan en el futuro. Esto te genera incertidumbre y te expone al riesgo de que tus pagos mensuales aumenten. Si los tipos de interés suben, tu cuota puede aumentar significativamente y puede generarte dificultades para pagar la hipoteca.

¿Cómo afecta la bajada de tipos a los préstamos hipotecarios en el futuro?

En un contexto de bajada de tipos de interés, además de la reducción en las cuotas, se produce una mayor competitividad y mayor oferta de hipotecas entre las entidades financieras.

Aumento de demanda de hipotecas a tipo fijo: la disminución en los tipos de interés puede producir que las hipotecas a tipo fijo se vuelvan más atractivas.

¿Qué oportunidades ofrecen las bajadas de tipos de interés para los compradores?

La mayor competitividad y oferta de hipotecas por parte de las entidades financieras en un contexto de bajadas de tipos de interés representa una magnífica oportunidad para comprar una vivienda y negociar unas buenas condiciones financieras.

¿Qué oportunidades ofrecen las bajadas de tipos de interés para los ciudadanos que ya tienen una hipoteca?

Para aquellas personas que cuentan ya con una hipoteca, es muy recomendable revisar si es posible renegociar las condiciones hipotecarias. Existen dos trámites que se pueden llevar a cabo para ello:

Subrogación de la hipoteca: consiste en cambiar la entidad bancaria con la que tienes contratada tu hipoteca pero manteniendo las mismas condiciones del préstamo actual.

Novación de la hipoteca: se trata de renegociar los términos del préstamo con tu entidad financiera actual, ya sea cambiando el tipo de interés, aumentar o reducir el plazo de amortización o cambiar el capital prestado.

En los dos procesos, es importante tener en cuenta que conllevan gastos asociados.

 

¿Estás pensando en comprar una propiedad y solicitar financiación? En Grupo Tecnitasa, contamos con expertos que pueden asesorarte a la hora de solicitar una tasación hipotecaria. Contáctanos y nos encantará ayudarte.

¿Cuánto cuesta este año el alquiler de una casa en la playa? Veranear en 2024 será un 10% más caro

¿Cuánto cuesta este año el alquiler de una casa en la playa? Veranear en 2024 será un 10% más caro
  • ¿Cuánto cuesta este año el alquiler de una casa en la playa? Veranear en 2024 será un 10% más caro

Este verano, si buscas alquilar una casa en la playa, tendrás que pagar un 10% más que en 2023. Esta es la media nacional que se desprende del nuevo Informe 2024 de Alquiler en Costa en España de Grupo Tecnitasa.

Según Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa: “El promedio de alquiler vacacional en primera línea de playa alcanza los 1.160 € semanales. El incremento en los últimos tres años es de alrededor de un 25 %”. Sin embargo, aclara que “el mercado inmobiliario convencional ralentiza el número de transacciones y contiene los incrementos de valor, pero en el mercado de alquiler vacacional, sin embargo, continúan incrementos promedios significativos”.

¿Quieres saber cuáles son las ubicaciones más demandadas, las que más han subido o las más asequibles? Te explicamos todos los detalles a continuación.

El alquiler de una casa en la playa se sitúa en una media de 1160€ por semana

El Informe 2024 de Alquiler en Costa de Grupo Tecnitasa, que recoge el precio medio semanal en la primera línea de playa de las principales zonas de costa españolas en agosto, desvela que este año tendremos que desembolsar una media de 1.160€ semanales frente a los 1.055 del año pasado.

¿Dónde se pagan los alquileres más altos por una casa en la playa?

Baleares se sitúa como la zona de costa con alquileres de playa más altos durante la época estival. En Santanyi, Ibiza y Pollensa encontramos alquileres que superan los 3.000€ por semana. Puerto Banús, en Marbella, también supera esta cifra, y le sigue muy de cerca Illa da Toxa, en Pontevedra, con alquileres de playa que rondan los 2.900€ la semana.

 “Debemos tener muy en cuenta que el alquiler en verano es un mercado mucho más volátil que el mercado inmobiliario convencional, puesto que tanto el volumen, la calidad de la oferta como los precios van variando a medida que el verano se acerca”.

Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa

¿Dónde ha subido más el alquiler de una casa en la playa?

Este año, como dato sorprendente, Cantabria, que en principio no era de las comunidades más demandadas, es la que presenta mayores subidas, con un repunte del 12%. En la playa de Comillas, por ejemplo, un alquiler de un apartamento de 70m2 en primera línea de playa cuesta casi 1.900€ a la semana. En la Playa de la Concha, en Suances, se pagan 1.700€ por 60m2. En Laredo y Santoña, el precio asciende a 1.400€ por 70m2.

Lugo también se presenta como uno de los destinos con mayores subidas, aunque en un tramo mucho más económico. Mientras que en 2023 era posible encontrar apartamentos por 350€ semanales, en 2024 ninguno vale menos de 550€.

Islas Canarias es otra de las comunidades que más está incrementando precios tanto en Gran Canaria como en Tenerife, donde destacan ubicaciones como Adeje, Mogán, Arona, San Bartolomé de Tirajana, Puerto de la Cruz o Las Palmas de Gran Canaria. En 2024, se pueden pagar hasta 300€ más a la semana en apartamentos de 35, 40 y 50m2.

Según Jose María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa: “El incremento del precio del alquiler, en más de seis puntos este año para veranear en primera línea de playa, es debido a que la demanda, tanto nacional como extranjera, se mantiene muy fuerte, y supone que esté casi todo reservado desde hace meses”. Para concluir: “esta circunstancia apenas deja posibilidades a los más rezagados para encontrar algo de última hora”.

Infografía Máximos y Mínimos Alquiler en Costa 2024 - Provincias

En algunas comunidades, como es el caso de Asturias, la diferencia entre los alquileres más caros y los más baratos es de poco más de 200€. En Llanes y Ribadesella, por ejemplo, se pueden encontrar apartamentos de entre 50 y 75m2 por unos 780€ semanales, mientras que el precio más barato lo encontramos en Tapia de Casariego con 560€. En esta comunidad, además, los precios se han mantenido muy estables, con subidas que no superan el 3%.

Galicia, Andalucía e Islas Baleares son el caso opuesto. En Galicia, es posible alquilar un apartamento a pie de playa en Burela o Vicedo por 550€ mientras que, en Illa da Toxa, los precios llegan a los 2.900€.

En Andalucía, la horquilla entre lo más caro y lo más barato llega a los 2.300€. El precio más caro se encuentra en Puerto Banús, en Marbella, donde los alquileres de una casa de 100m2 en primera línea de playa llegan a 3.000€ a la semana. En cambio, en el Paseo Marítimo del Rincón de la Victoria, en la misma provincia de Málaga, se pueden encontrar apartamentos por 730€. En Almería capital también podemos encontrar apartamentos a pie de playa por 750€ semanales.

Por último, cabe destacar el caso de Baleares que, aún por encima de la media nacional, muestra una horquilla significativa entre lo más caro y lo más barato. En la misma localidad de Santanyi, se puede encontrar un apartamento aislado de 250m2 en Portocolom por 3000€ a la semana mientras que, en Cala Figuera, se puede encontrar un apartamento que cuesta 1175€ semanales.

Como puedes observar, aunque el precio alquiler de playa en agosto ha crecido exponencialmente durante 2024, existen oportunidades muy atractivas y variadas para alquilar un apartamento en diferentes zonas costeras de España con oferta para todos los gustos y presupuestos.

Si quieres ver la tabla detallada con los datos por comunidad autónoma, puedes descargarla aquí.

¿Qué tasadora tasa más alto? Esto es lo que debes tener en cuenta

¿Qué tasadora tasa más alto? Esto es lo que debes tener en cuenta
  • ¿Qué tasadora tasa más alto? Esto es lo que debes tener en cuenta

Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas financiar la compra mediante una hipoteca, uno de los trámites que va a solicitarte tu banco es que realices una tasación de la vivienda. ¿Por qué? El valor de la vivienda que determine la tasación será el referente que el banco utilizará para determinar la cantidad que va a prestarte.

Normalmente, los bancos te prestarán la cantidad equivalente al 80% del valor que se obtenga en esta tasación. Por ello, hay mucha gente que se pregunta qué tasadora tasa más alto ya que, cuanto mayor sea el precio resultante en el valor de la tasación, más dinero te prestará tu entidad financiera. Pero, ¿es cierto que haya tasadoras que tasen más alto que otras? ¿En qué aspectos debes fijarte? Te lo contamos a continuación.

¿Cómo se realiza la tasación de una vivienda para una hipoteca? 

La tasación hipotecaria de una vivienda la debe realizar una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España. Normalmente, las entidades financieras ya colaboran con diversas Sociedades de Tasación y te sugerirán una de ellas. Si no te gusta la que han elegido para ti, siempre puedes sugerir hacer la tasación con otra tasadora siempre y cuando esté homologada.

Al estar certificadas por el Banco de España, las Sociedades de Tasación están sometidas a estrictas regulaciones para asegurar que la tasación de la vivienda se realiza de manera objetiva. Esto significa que a priori, no debería haber cambios sustanciales entre el valor que te ofrezca una y otra.

Sin embargo, hay ciertos matices que debes considerar a la hora de elegir la tasadora.

¿Qué tasadora tasa más alto? Busca una que tenga conocimiento de tu mercado local

A la hora de elegir una tasadora que valore adecuadamente el potencial de tu futura vivienda, hay un factor crucial que debes tener en cuenta: el conocimiento que tenga la compañía del mercado local.

¿Por qué? Para determinar el valor de tasación, se consideran aspectos como la orientación del inmueble, la distribución, la superficie construida y útil, la calidad de los materiales, las condiciones urbanísticas y legales del inmueble. y, por supuesto, la oferta y demanda en el mercado inmobiliario de la zona en la que se encuentra tu futura propiedad.

Si tu inmueble cuenta con muchos servicios cerca o se encuentra en una zona en auge dentro de tu municipio, se verá reflejado positivamente en el valor de la tasación. Si la sociedad de tasación tiene oficina en tu ciudad, el equipo conocerá bien la zona y tendrá muchas más referencias y conocimiento de la zona para realizar una tasación detallada, objetiva y justa.

Busca una tasadora grande que tenga experiencia 

A la hora de llevar a cabo una tasación, siempre es importante tener en cuenta el tamaño de la tasadora, en qué localidades están ubicadas sus sedes, que tenga una trayectoria sólida y la cantidad de tasaciones que lleva a cabo a lo largo del año. ¿Por qué?

Primero, que sea una compañía grande y tenga gran número de oficinas es un signo de que es fiable. Segundo, si la Sociedad de Tasación trabaja habitualmente en tu zona y, por tanto realiza gran número de tasaciones allí, contará con un conocimiento sólido y detallado de inmuebles comparables. ¿Y por qué esto es importante?

Una de las metodologías más fiables y utilizadas dentro de la tasación es el uso de testigos o comparables: es decir, se trata de inmuebles que cuentan con características similares al inmueble que se va a tasar.

Los factores más destacados que se tienen en cuenta para elegir los inmuebles comparables son:

  • Ubicación
  • Uso
  • Tipología
  • Superficie
  • Antigüedad
  • Calidad de los acabados
  • Estado de conservación

Dependiendo de cada caso, puede haber otros también muy relevantes como son la orientación y vistas, altura, espacios exteriores, distribución, dotaciones e infraestructuras, etc.

Aunque los datos de comparables se pueden extraer de diversas fuentes, si la propia compañía ha realizado tasaciones de inmuebles comparables en la zona, contará con mucha más información y esta será mucho más fiable.

Además, el conocimiento del mercado local en este punto es clave, ya que, aunque dos viviendas se encuentren en localizaciones cercanas no tienen porqué tener el mismo atractivo ni la misma demanda, y este es un aspecto que quien mejor va a conocerlo es el equipo local con experiencia en la zona.

A más préstamo, más riesgo

A priori, puede parecer que si la tasación de tu inmueble es más alta, supone una ventaja, ya que tu entidad financiera podrá prestarte más dinero para sufragar la vivienda.

Sin embargo, no olvides que un valor de tasación superior al real supone también un préstamo mayor que implica que tendrás que devolver más dinero con sus correspondientes intereses y, si por lo que fuera tienes que cancelar el préstamo o vendes tu vivienda para cancelarlo, no obtendrías la cantidad de dinero que necesitas para hacerlo.

¿Quieres comprar una vivienda y no sabes con qué Sociedad de Tasación llevar a cabo tu tasación?

Te recomendamos que busques una Sociedad de Tasación grande y con conocimiento e implantación en tu zona geográfica.

Grupo Tecnitasa cuenta con 50 oficinas repartidas por toda España, lo que garantiza que los técnicos que realizan tu tasación son expertos en tu área. Además, somos una de las principales tasadoras por volumen de negocio del país y trabajamos con todas las entidades financieras de España.

Si quieres saber más, contáctanos y estaremos encantados de explicarte más.

Barrios de lujo en Madrid: ¿Cuáles son las ubicaciones más demandadas?

  • Barrios de lujo en Madrid: ¿Cuáles son las ubicaciones más demandadas?

Madrid se está convirtiendo en epicentro inmobiliario de lujo mundial. De hecho, un reciente estudio de la inmobiliaria de lujo Barnes sitúa a Madrid como la 4ª capital más demandada para comprar viviendas de lujo.

¿Cuáles son los principales barrios de lujo de Madrid? ¿Están surgiendo nuevas tendencias? ¿Cuál es el perfil de comprador?

Te lo contamos a continuación:

¿Por qué la venta de pisos de lujo en Madrid se ha disparado?

La capital de nuestro país se ha convertido en uno de los destinos favoritos del inversor procedente de América Latina: de hecho, en algunos círculos Madrid también se conoce «el nuevo Miami» o el HUB de Sudamérica.

El clima, la seguridad, la oferta de ocio y gastronomía y la calidad de estudios de posgrado son algunos de los principales atractivos para los inversores latinoamericanos.

Según detalla el Barnes City Index, los clientes de esta inmobiliaria de lujo definen Madrid como una ciudad cosmopolita, alegre y animada de la que también destacan la calidad de los servicios públicos y sanitarios.

Otro gran motivo es que Madrid sigue siendo una capital muy asequible si la comparamos con otros destinos de lujo mundiales como Nueva York, Londres, París o Mónaco.

En general, el perfil de comprador suele ser altos cargos de empresas de entre 40 y 60 años, que ven esta ciudad como un destino ideal donde comprar una segunda residencia para establecer su centro de operaciones o al que mudarse con su familia.

barrios de lujo en madrid barrio salamanca

Barrios de lujo en Madrid: ¿cuáles son tendencia?

Tal y como destacamos en el Informe residencial de lujo de Grupo Tecnitasa, el barrio de Salamanca es la ubicación estrella para comprar pisos de lujo en Madrid.
Sus edificios señoriales de gran tamaño, la reconversión de edificios históricos en viviendas de lujo y el estilo de vida privilegiado que brinda su oferta de ocio hace de este exclusivo barrio de la capital en un emplazamiento inmejorable.

El segmento de las branded residences también ha entrado con fuerza en este barrio Salamanca de la mano de las Mandarin Oriental Residences, un complejo de 30 viviendas con precios entre los 18.000 y los 25.000€ el m2 que ha vendido prácticamente la totalidad de las viviendas en poco más de un año.

Sin embargo, la escasa disponibilidad de inmuebles con las características que demanda este tipo de comprador está haciendo que la oferta residencial de lujo se haya visto ampliada a otros barrios de la capital.

Chamberí, nuevo epicentro de lujo de Madrid

Uno de los barrios que ha experimentado un mayor auge en el sector residencial de lujo es Chamberí que, con su combinación de encanto histórico, su oferta de ocio y su ubicación céntrica y accesible, se ha convertido en el segundo distrito más caro de Madrid para comprar vivienda, con un precio medio por metro cuadrado por encima de los 10.000€, comparándose con capitales como París.

En la actualidad, existen 8 promociones de viviendas de lujo que ofertan más de 100 viviendas de obra nueva con precios superiores a 1 millón de euros. Las viviendas que se están construyendo se enfocan en la calidad, el diseño y la ubicación privilegiada y están contribuyendo a la revitalización y modernización del barrio, que ya es todo un oasis de lujo y exclusividad.

barrios de lujo en madrid chamberí

El centro de Madrid se consolida como ubicación de lujo con proyectos de Branded Residences

La apertura de Galería Canalejas ha supuesto un punto de inflexión para el segmento inmobiliario premium de Madrid ya que, más allá de la oferta residencial de Branded Residences dentro del propio complejo operada por la Cadena Hotelera Four Seasons, este nuevo entorno comercial ha revitalizado el ocio de la zona, atrayendo nuevos proyectos residenciales de lujo.

Uno de los más recientes y significativos es el SLS Madrid Infantas Residences, un proyecto de 33 viviendas exclusivas ubicado junto a la Gran Vía madrileña y que ofrecerá servicios de hotel de lujo de la mano de la cadena hotelera Ennismore.

Las Letras, Justicia o Chamartín, otros potenciales barrios de lujo de Madrid

Más allá de los barrios de Madrid que ya son tendencia consolidada, el segmento residencial premium está comenzando a cobrar importancia en otros barrios de la capital que no gozaban a priori de popularidad entre los compradores de alta gama. Hablamos de ubicaciones como Las Letras, Justicia o Chamartín.

Un caso significativo es el barrio de Las Letras. Según el Barnes City Index, se está convirtiendo en un nuevo barrio de lujo en Madrid gracias a la rehabilitación de algunos de sus edificios históricos por parte de inversores extranjeros.

Como puedes observar, la oferta de barrios de lujo en Madrid está creciendo de manera exponencial.

Si estás pensando en comprar una vivienda de lujo en Madrid, en Grupo Tecnitasa podemos ayudarte aportándote, además del informe de valoración, otros informes urbanísticos o técnicos que te ofrezcan seguridad de que estás haciendo una buena compra.

Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

Ayudas next generation para rehabilitación de edificios: 7 cosas que debes saber

  • Ayudas next generation para rehabilitación de edificios: 7 cosas que debes saber

¿Estás pensando en recurrir a los fondos Next Generation de rehabilitación para mejorar la eficiencia energética de tu edificio?

Ahora mismo, es un gran momento para hacerlo: las mejoras en términos de eficiencia están mostrando ser rentables a muy corto plazo y, por otro lado, las Ayudas de los fondos Next Generation para rehabilitación pueden llegar a cubrir el 80% de la inversión. Eso sí, para obtener esta ayuda, hay algunos aspectos que tienes que tener muy presentes.

Para ahondar en este tema, hemos contado con el asesoramiento de Manuel Cabalgante, Director Técnico de Controlia, empresa de ingeniería del Grupo Tecnitasa especializada en sostenibilidad. Te mostramos las claves de lo que nos ha contado a continuación:

¿Qué requisitos se deben cumplir para que te concedan las ayudas Next Generation de Rehabilitación?

Las ayudas pueden llegar a cubrir entre un 40% y un 80% del coste de las actuaciones o hasta los 18.800 € por vivienda, pero para lograrlo, será necesario demostrar que el edificio ha reducido su consumo de Energía Primaria No Renovable y su Demanda Energética. Esta reducción varía dependiendo de la zona climática. En las zonas climáticas B, el consumo de Energía Primaria No Renovable se debe reducir un 30% y su demanda energética un 25%. Sin embargo, este porcentaje asciende al 35% para en zonas climáticas D y E.

Las ayudas pueden llegar a cubrir hasta un 80% del coste de las actuaciones, pero es imprescindible demostrar que se ha producido una reducción del consumo de energía primaria no renovable y de la demanda energética

Ayudas next generation para rehabilitación de edificios_ 5 cosas que debes saber

Ayudas Next Generation para rehabilitación de edificios: ¿qué debes tener en cuenta?

1. La eficiencia energética es la combinación de reducir el consumo de energía no renovable con la reducción de demanda de energía

Para obtener las ayudas de los fondos next generation de rehabilitación, la consecución de estos dos objetivos debe ir de la mano. Por un lado, reducir la demanda energética de un edificio, lo que implica un proceso costoso para el que se debe optar por soluciones constructivas de alto coste como el empleo de SATE.

En cambio, la reducción de consumo es más inmediata, menos costosa y con resultados más satisfactorios. Una de las opciones más obvias es sustituir los aparatos de calefacción que utilizan combustibles fósiles por sistemas más eficientes que se abastecen de energía limpia, son mucho más eficientes y se pueden adaptar a los sistemas existentes de calefacción y refrigeración.

2. La rehabilitación es mucho más que cambiar puertas, ventanas y cubiertas.

Es un cliché muy extendido que una de las claves para mejorar la eficiencia energética de un edificio solo es necesario aislar cambiando puertas y ventanas.

Para conseguir una mejora significativa, se deben emplear aislantes en toda la superficie del edificio (o la mayor superficie posible): las ventanas, puertas y cubiertas, aunque reducen la permeabilidad (la entrada de aire frío o caliente), solo suponen una parte muy pequeña del mismo y se seguirá necesitando un consumo elevado de energía para cubrir las necesidades de climatización.

Como mucho, la mejora al cambiar la carpintería exterior en un edificio esta en torno al 10%. Uno de los puntos por los que los edificios mal aislados pierden más energía es por los puentes térmicos de las fachadas, que pueden significar una pérdida de entre un 30 y un 40% de la energía de la vivienda.

Si se quiere obtener un cambio significativo en la eficiencia del edificio, se deberán llevar a cabo obras de aislamiento exterior en la envolvente del edificio. No se trata solo de utilizar sistemas de climatización eficientes y sostenibles, sino de realizar mejoras en la envolvente que permitan que apenas tengamos que utilizarlos. La energía más eficiente y barata es la que no se consume.

3. Cada comunidad autónoma tiene su proceso y tendrás que contar con un técnico que haga el estudio correcto

Los Fondos Europeos destinados a rehabilitación de viviendas se han asignado directamente a las CCAA, y cada una ha abierto su propia convocatoria para solicitarlas.Como en la toda presentación para conseguir cualquier subvención, es necesario aportar una gran cantidad de documentación técnica que hay que elaborar y presentar, por lo que lo más recomendable es recurrir a un agente rehabilitador o gestor de la rehabilitación.Dentro de la documentación a aportar, se deberá aportar el certificado energético actual y un estudio detallado y objetivo de las actuaciones que se van a llevar a cabo y qué impacto tendrán en términos de mejora de la eficiencia energética.

4. Los plazos de presentación y ejecución son clave

El mayor obstáculo que puede encontrarse un inversor o comunidad de vecinos que quiere optar a las ayudas de fondos next generation para rehabilitación es la secuencia de intervención y el calendario. Este cambia de una comunidad a otra y es imprescindible ceñirse a los plazos y controlar los diferentes pasos que implica el proceso de rehabilitación.Por ejemplo, no es posible solicitar las ayudas si ya se han iniciado los trabajos. Una vez se conceden las ayudas, hay un periodo determinado en el que se tiene que iniciar la obra. Una vez iniciada, también existe un periodo máximo para la ejecución de la misma: si no, se tendrá que solicitar una prórroga.Para conseguir las ayudas Next Generation de rehabilitación, la presentación de la subvención incluye un certificado de eficiencia energética actual del edificio y también otro certificado sin registrar que demuestra el ahorro potencial que se va a conseguir con los trabajos que se prevén realizar. Cuando terminen las obras, se registrará el último certificado y la comparación entre ambos certificados será la que defina si se ha conseguido el ahorro necesario.
ayudas fondos next generation rehabilitacion de edificios

5. La mejora en la eficiencia energética depende mucho de la zona climática

Como puedes imaginar, para mejorar la eficiencia energética de un edificio se necesitan actuaciones diferentes si este está ubicado en Santa Cruz de Tenerife o en Teruel. El Código Técnico de Edificación establece un mapa de zonas climáticas en nuestro país que distingue con una escala de 5 6 letras la severidad climática en invierno y con 4 números la severidad climática en verano.

Un municipio de Burgos a más de 1000 metros de altura tiene una severidad de E1, lo que significa que las actuaciones del edificio tendrán como objetivo aislar a sus habitantes del frío y, sin embargo, apenas necesitará de climatización en verano.

En cambio, una localidad de Cáceres a menos de 100m de altura de nivel del mar, que tiene una severidad climática de C4, demandará actuaciones tanto de refrigeración como de calefacción. En los casos en los que la climatología es más severa, existen más acciones que se pueden poner en marcha para mejorar la eficiencia y reducir las emisiones, con lo que será más sencillo llegar a los objetivos marcados.

6. Antes de comenzar una rehabilitación, estudia tus posibilidades

Antes de tomar cualquier decisión sobre la rehabilitación del edificio, lo más recomendable es contratar a un técnico que realice un estudio para confirmarte si se puede conseguir mejorar la eficiencia energética solicitada requerida para obtener las ayudas next generation para rehabilitación, qué acciones deberías llevar a cabo y si merece la pena acometer la empresa.

En casi todas las comunidades autónomas, de hecho, exigen que una empresa externa acreditada audite el proceso para certificar que se ejecuta en obra y que se ha abonado.

7. Aunque no cubre todo, puede llegar a ser muy rentable

Los proyectos de rehabilitación con ayudas de fondos next generation suponen obras de gran magnitud pero, si se llevan a cabo de manera adecuada, pueden resultar muy rentables para los vecinos.

Aunque los trabajos no cubren la totalidad de las obras, en algunos casos pueden superar el 80% del coste, lo que, en casos de comunidades grandes, supone que la cantidad final que deberá abonar cada vecino será bastante asumible y, además, lo amortizará en pocos años con el ahorro energético de su vivienda.

¿Estás pensando en solicitar las ayudas Next Generation para rehabilitar tu edificio?

En Grupo Tecnitasa, contamos con agentes rehabilitadores y técnicos especializados que podrán asesorarte en cuanto al ahorro que puedes conseguir en tu edificio según tu zona climática y también podemos implementar estas actuaciones, realizar el control de calidad de las obras y evaluar las mejoras acometidas.

Contáctanos y estaremos encantados de explicarte.

Cómo se puede conocer y controlar el riesgo inmobiliario en la inversión y financiación?

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  • ¿Cómo se puede conocer y controlar el riesgo inmobiliario en la inversión y financiación?

Hace unos días, desde Grupo Tecnitasa tuvimos la oportunidad de organizar junto a Veltis Rating, Grupo Lar y Tecnalia un evento dedicado a los riesgos inmobiliarios y su impacto en la inversión y financiación.

Durante la jornada, pudimos adentrarnos en el contexto macroeconómico actual, la importancia de los riesgos en la toma de decisiones de la inversión, cómo se puede utilizar el Smart Data y la IA para recopilar información y analizar los riesgos inmobiliarios y, también, cómo están afectando los riesgos climáticos al sector bancario a la hora de conceder financiación. A continuación, te desvelamos las conclusiones más importantes:

Determinar y controlar los riesgos, un elemento fundamental para reducir la incertidumbre

La primera mesa de debate, que giró en torno a los retos que suponen el análisis y los propios riesgos que plantean las operaciones inmobiliarias, puso de relieve algunas prioridades urgentes que debe asumir el sector. Beatriz Toribio, Secretaria General de APCEspaña, comenzó situando el punto de mira en los riesgos urbanísticos:

En la actualidad, existen más de 90 normas que pueden afectar a un proyecto urbanístico. Beatriz lamentó que, en pleno s. XIX, se tarde más tiempo en gestionar el suelo para que se convierta en finalista que en la propia construcción del activo. El hecho de que las competencias de urbanismo estén transferidas a las comunidades autónomas y, por tanto, cada una cuente con su legislación, también es un obstáculo importante.

Juan Manuel Morante, Director Financiero de Residencial Iberia de Grupo Lar, explicó que, en su opinión, la clave para reducir los riesgos de un activo todo lo posible es asegurar todo lo que pueda ser asegurable. “Yo lo que digo siempre es: cúbrete y duerme seguro”, aseveró.

También subrayó la importancia de tener una buena relación con varias entidades bancarias y no perder de vista la financiación alternativa, ya que puede ser clave en fases del proyecto en las que, por el momento, la banca tradicional no está abierta a financiar.

Jose Antonio Muro, Director General de Grupo Tecnitasa, expuso la importancia del análisis de riesgos en el contexto inmobiliario actual.

Ante la poca oferta de suelo finalista y de activos residenciales adaptados a las necesidades actuales, destacó cómo los proyectos de cambio de uso están creciendo cada vez más, como puede ser el cambio de edificio de oficinas a viviendas o a hoteles. En este tipo de proyectos, es imprescindible llevar a cabo un profundo análisis de riesgo además de tener en cuenta muchos otros factores.

El Director General de Grupo Tecnitasa puso en valor la figura del consultor, un actor indispensable que tiene la capacidad de interpretar estos datos de manera adecuada y en contexto gracias a su profunda visión de mercado y un gran conocimiento del mercado local. Según las propias palabras de Jose Antonio, “lo que funciona en un sitio no tiene por qué funcionar en otro”.

También hizo énfasis en la urgencia de controlar los riesgos climáticos, que afectan tanto al valor del activo como a su liquidez. Aquí se plantea uno de los grandes retos del sector: ser capaces de cuantificar económicamente el impacto de los riesgos climáticos sobre el valor del activo. Actualmente, solo se están empleando indicadores estáticos, pero es clave poder cuantificar cómo puede afectar el cambio climático o los riesgos asociados a la crisis energética.

evento riesgos inmobiliarios grupo tecnitasa, grupo lar y tecnalia

En la actualidad, existen más de 90 normas que pueden afectar a un proyecto urbanístico. En pleno s. XIX, se tarda más tiempo en gestionar el suelo para que se convierta en finalista que en la propia construcción del activo.

¿Cómo pueden ayudarnos el Smart Data y la IA a reducir los riesgos en la inversión inmobiliaria?

La segunda mesa del evento tomó un rumbo mucho más tecnológico, donde Ricardo Antuña, CEO de Veltis Rating y Juan José Méndez Alonso, Director de Estudios y Proyectos en CEPREDE, analizaron las posibilidades que ofrece el Smart Data y la IA para conocer y mitigar riesgos en Real Estate.

El CEO de Veltis Rating destacó que, a la hora de aplicar modelos de IA al riesgo inmobiliario, la base reside en identificar los datos asociados a los riesgos: los datos sociales y políticos, los del entorno y los del activo. Los análisis que realizan con su herramienta de rating inmobiliario se basan en los riesgos, no en el valor.

Dentro de los datos, se encuentran los sistémicos, que impactan en el sector inmobiliario tanto a nivel nacional como municipal. Los riesgos sistémicos son empleo, renta, tipos de interés, inflación o crecimiento económico, entre otros. Pero, según afirmó el Director de CEPREDE, centro de predicción económica, tener el indicador no nos da la cadena de impactos que se pueden ir generando. Lo importante es contar con estos datos en tiempo real y de manera muy armonizada para poder aplicarlos de manera correcta y obtener el impacto en el precio del activo inmobiliario.

En línea con las declaraciones de José Antonio Muro en la mesa anterior, Juan José también puso el foco en la relevancia del conocimiento y los datos a nivel local. Un ejemplo es la tasa de esfuerzo: “La tasa de esfuerzo es un indicador imprescindible pero tiene una variabilidad en función del territorio. Las medias nacionales no sirven, hay que primar mucho la territorialidad.”

Más allá de identificar datos, el papel crucial de la IA se basa en monitorizar. “Los algoritmos del sector inmobiliario son muy difíciles de analizar sin la ayuda de IA, ya que esta nos proporciona una gran fiabilidad porque aprende de la información local, del entorno y la macroeconómica” aseguró el fundador de Veltis Rating.

Otro de los aspectos fundamentales para asegurar el buen funcionamiento de esta tecnología es proporcionar gran cantidad de datos de calidad para que tenga una base sólida sobre la que aprender y trabajar. En este sentido, para Veltis Rating ha supuesto un punto de inflexión el poder unir su capacidad tecnológica con la amplísima base de datos que le han brindado las valoraciones de Grupo Tecnitasa y el conocimiento de los riesgos climáticos que ha aportado Tecnalia.

 

¿Qué impacto tienen los riesgos climáticos en la banca?

La tercera mesa de debate se centró en cómo la banca está adaptándose al rigor técnico en materia climática que exigen los bancos centrales de la UE y cuál es el impacto a nivel de financiación dirigida al sector inmobiliario.

Mónica Prado, Responsable de Políticas de Riesgo y Sostenibilidad en Kutxabank, afirmó que los agentes bancarios se han convertido en actores protagonistas y concienciadores de que tenemos que evolucionar a una economía sostenible y proteger a sus clientes.

Resaltó la necesidad de evolucionar los riesgos tradicionales en el contexto del crédito y aterrizarlo en riesgos climáticos que impactan en todo el ciclo de vida del activo.

Para ello, es básico poder medir los riesgos climáticos a través del dato y, para hacerlo, necesitan poder cuantificar cómo puede afectar en la solvencia, en la cadena de valor y en el riesgo físico. “La regulación es abrumadora y nos hace tener que dar pasos muy rápido” afirmó la responsable de Kutxabank.

Paz Navarro, Responsable de Regulación, Servicios Interbancarios y Proyectos en Cooperación en CECA, afirmó que la regulación en materia climática tiene un gran impacto en la financiación. Sin embargo, a la hora de elaborar ratios, se están encontrando falta de calidad en los datos, criterios y metodologías definidas para realizar los cálculos pertinentes. En este sentido, afirmó que están en el principio del viaje y de empezar a incorporar herramientas de IA como la de Veltis.

Dicho esto, resaltó la necesidad de tener unos criterios comunes para que las letras de certificación energética puedan compararse con las del resto de la UE.

Juan Carlos Delrieu, Director de Estrategia y Sostenibilidad Asociación Española de Banca, destacó que el rigor exigido por los bancos centrales evidencia que es necesario gestionar el riesgo: al igual que Paz, también reiteró la urgencia de un marco regulatorio mucho más definido que requiere calidad de información, transversalidad, gobernanza y formación, para lo que colaborar con las administraciones públicas es un aspecto fundamental.

Además, explicó que, ahora mismo, el sector bancario se está viendo obligado a convivir con dos tipos de regulación: una que intenta mover el capital hacia proyectos sostenibles y un marco paralelo más complejo que exige que dicha inversión esté sujeta a transparencia.

Paz Navarro resumió muy bien el principal desafío al que se enfrenta el sector bancario: “El reto es conseguir ir coordinados en la aplicación de los riesgos y conseguir avanzar en la agenda 2030 en cooperación administración, reguladores y entidades financieras.”

mesa riesgos climáticos para la banca evento riesgos

El control de los riesgos es un tema complejo pero urgente de abordar en el sector inmobiliario. Solo así conseguiremos reducir la incertidumbre y garantizar el éxito y rentabilidad de las operaciones inmobiliarias en el contexto actual.

¿Te quedaste sin ver el evento y te gustaría recuperarlo? Puedes verlo completo en nuestro canal de YouTube.

Y, si quieres invertir en activos inmobiliarios y te gustaría recibir asesoramiento sobre los riesgos del activo en el que quieres invertir, contacta con nosotros y nuestro equipo de consultores estará encantado de explicarte.

6 claves del sector inmobiliario de lujo que hemos extraído del Mallorca Real Estate Summit

Informe residencial de lujo en Baleares
  • 6 claves del segmento lujo que hemos extraído del Mallorca Real Estate Summit

Hace unos días, desde Grupo Tecnitasa tuvimos la oportunidad de participar en el Mallorca Real Estate Summit, un evento de referencia para el sector inmobiliario balear y en el que el segmento lujo tuvo un papel determinante. Hoy, queremos compartir contigo algunas de las conclusiones más relevantes de las charlas dedicadas al lujo que tuvieron lugar durante la jornada. ¡Descúbrelas!

1. Lujo como excelencia y sofisticación y no como opulencia

Como bien afirmó Enrique López Granados, CEO de Caledonian, hay más de un lujo: está el que representa exceso y opulencia, pero también el que es sinónimo de excelencia, calidad y sofisticación.

Su empresa, dedicada a la creación de viviendas de lujo, tiene como principal valor el crear inmuebles que perduren en el tiempo. Para ello, considera clave pensar muy bien en los materiales que se emplean y realizar una labor de ingeniería y mantenimiento, ya que una vivienda no deja de ser una carga y su deber es lograr que esta carga sea la menor posible.

Para él, el lujo debe atender a la funcionalidad y a la practicidad: lejos de los conceptos de vivienda de lujo con tamaños exagerados, apuesta por las dimensiones humanas para que las estancias transmitan equilibrio y sensación de hogar.

2. Falta de mano de obra cualificada para construir viviendas de lujo, uno de los principales obstáculos

Durante la jornada, a nivel general, se habló de los retos que afronta el sector inmobiliario y uno de ellos fue el talento. A día de hoy, no se está produciendo relevo generacional y es muy difícil acceder a mano de obra cualificada para llevar a cabo la construcción con el nivel de calidad que el lujo exige.

Informe residencial de lujo en Baleares

«El lujo debe atender a la funcionalidad y a la practicidad: lejos de los conceptos de vivienda de lujo con tamaños exagerados, las dimensiones deben ser humanas para que las estancias transmitan equilibrio y sensación de hogar.»

3. Branded residences: ventajas e inconvenientes

Las Branded Residences se están convirtiendo en una gran tendencia en nuestro país. El hecho de contar con una marca reconocida que esté detrás del proyecto, le otorga una solidez y rentabilidad que atrae a muchos inversores y clientes.

Las ventajas que tienen para promotor y cliente son muchas, ya que el cliente sabe que la vivienda será de calidad, que tiene salida y que la vivienda va a estar mantenida, sobre todo en los casos en los que las marcas que prestan su marca son hoteles de alta gama, que suele ser lo más habitual.

Para el promotor, realizar este tipo de proyectos representa proyección internacional y una venta segura.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce: por un lado, los costes de este tipo de proyectos son muy altos, la construcción es compleja y la marca que se presta a este tipo de negocio percibe a cambio una gran parte de los beneficios. Para la marca, apostar por este tipo de proyectos representa un cierto riesgo ya que, al fin y al cabo, está poniendo su nombre a un producto que no es el nicho de mercado de la marca y que no controla.

A nivel de concepto de producto, el CEO de Caledonian expresó que, en cierto modo, tener que recurrir a una marca para poder vender el lujo es un fracaso, ya que un buen producto de lujo debería poder venderse por su exclusividad y calidad.

Sin embargo, sí que hizo hincapié en que cuesta mucho esfuerzo conseguir la perfección y se trata de un producto que debe envejecer bien.

“Tenemos la responsabilidad de hacer las cosas bien. Si se hacen buenas casas, la gente vendrá.”

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4. Informe Residencial de lujo en Baleares: “Nos guste o no, Mallorca va a ser el próximo Saint Tropez”

Esta es una de las frases que pronunció durante la jornada Luis Díaz, nuestro delegado de Baleares y Director del área de lujo de Grupo Tecnitasa.

Durante la presentación de nuestro Informe Residencial de Lujo en Baleares, que introdujo nuestro Director José Antonio Muro, Luis subrayó la importancia que requiere el nivel de detalle y la calidad en las valoraciones técnicas de lujo que realizan, ya que deben ajustarse al nivel de excelencia al que está acostumbrado este perfil de cliente.

Luis expuso las diferentes tipologías de vivienda y superficies, perfiles de comprador y la importancia de la singularidad en el universo del lujo.

En el caso de las características de la vivienda, se suele repartir entre villas con precios de hasta 12M de €, aunque han llevado a valorar inmuebles de más de 50M de euros, así como viviendas unifamiliares de hasta 5 millones.

La característica más definitoria es el espacio: el 78% de las viviendas de lujo cuenta con una superficie desde 505 m2 hasta 3.000 m2.

En cuanto a los clientes, existen diferentes tipos: las nacionalidades más frecuentes son alemana, británica, sueca, suiza y estadounidense. Esta última está entrando con mucha fuerza. Aproximadamente, un 50% solicita financiación. En muchos casos, se trata de CEOs de empresas que vienen con su familia.

Por otro lado, existe un perfil promotor que compra una vivienda de lujo para reformarla y aportar una mayor rentabilidad. En este caso, Grupo Tecnitasa suele participar en la valoración inicial, la valoración del proyecto y la valoración del producto final

Por último, también existe un perfil de cliente asociado al deporte de élite.

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5. La singularidad es la clave del superlujo

Solo entre un 5 y 10% del producto existente se puede definir como inmuebles singulares. Se trata de activos que suelen tener un valor por encima de los 20 millones de euros, se suelen situar en el campo y cuentan con vistas al mar y localizaciones privilegiadas.

Sus características suelen ser comunes: diseño por parte de arquitecto de renombre, calidad de materiales, alta eficiencia energética y zonas exteriores, que en algunos casos pueden ser incluso explotaciones agrarias anejas a la actividad residencial.

El aspecto de la sostenibilidad es clave en el segmento de lujo. Los inversores tienen como prioridad contar con una cartera lo más sostenible posible, ya que tienen puesta la mirada en el horizonte 2030 y, además, les permite acceder a mejor financiación.

Para concluir, mostró varios ejemplos de tipología de vivienda de lujo donde destacó una preciosa Villa Son Serralta, que está marcando una tendencia muy clara con respecto al lujo.

Se trata de una hacienda mallorquina tradicional (data de la edad media) totalmente reformada al confort moderno con grandes fincas colindantes. Luis lo dejó muy claro: “el futuro del lujo va a estar en el campo. Quieren arquitectura tradicional, quieren tener olivos, mucho terreno, poder tener animales y llevar a cabo una gran reforma que cuide el detalle.”

Es este tipo de Villas y arquitectura el que le hizo afirmar que “Nos guste o no, Mallorca va a ser el próximo Saint Tropez”

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Vista de la parte trasera de la Villa Son Serralta. Fuente imagen: Imperial Properties via Diario Última Hora Mallorca

6. Lujo de ostentación, lujo de criterio y lujo de propósito

Las ponencias de lujo concluyeron con la intervención de Susana Campuzano, que explicó con gran profundidad todos los detalles involucrados en el universo del lujo entre los que se encuentran la exclusividad, la creatividad, la innovación, la experiencia y la emoción.

Durante su ponencia, definió tres tipos de lujo: el lujo de ostentación, que es el que principalmente conocemos, pero también el lujo de criterio, que podría asemejarse con el lujo silencioso, y es un tipo de lujo basado en la sofisticación, donde el cliente es altamente cultivado y se basa en la discreción y autenticidad. Este lujo busca la artesanía, el saber hacer y la cultura.

El último lujo es el lujo de propósito, que se centra en vivir con el máximo bienestar y en armonía. Esto implica una gran preocupación tanto por el cuidado del planeta como por la funcionalidad y practicidad. Este último tipo de lujo es por el que están apostando la generación Milenial y la Z que, según la socia directora de Luxury Advise, coparán el 80% del mercado en 2030.

Susana también hizo alusión directa a las Branded Residences, de las que afirmó que son un producto que funciona muy bien porque se basa en el marketing experiencial. Sin embargo, lamentó que las marcas españolas aún no hayan apostado por ello.

También incidió en que, para aumentar la sensación de lujo, hay que aumentar el servicio y las amenities hasta niveles que el cliente no pueda pagar.

Sin duda, el mercado del lujo en Baleares cuenta con un potencial y unas singularidades que tienen un increíble recorrido en los próximos años.

¿Te gustaría invertir en vivienda de lujo en Baleares o necesitas valorar una propiedad? En Grupo Tecnitasa, contamos con expertos en tasación y consultoría de lujo que conocen muy bien la complejidad y singularidad de los inmuebles y las particularidades del mercado balear. Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

Mallorca Real Estate Summit: te contamos las principales conclusiones en materia de vivienda

mallorca real estate summit 2024 ponentes
  • Mallorca Real Estate Summit: te contamos las principales conclusiones en materia de vivienda

El pasado 13 de marzo tuvimos la oportunidad de participar en el Mallorca Real Estate Summit, el evento clave de Real Estate en la capital balear con especial foco en el segmento lujo. ¿Cuáles son los principales desafíos a los que se enfrenta el mercado residencial? ¿En qué se diferencia de otros territorios? Te contamos todas las claves a continuación:

¿En qué punto se encuentra el mercado del Real Estate?

El evento comenzó con las perspectivas macroeconómicas que presenta el mercado del Real Estate para 2024 de la mano de Judit Montoriol. La Lead Economist de Caixabank Research destacó cómo nos encontramos en una etapa de recuperación y la tendencia es especialmente positiva en lo que respecta a nuestro país, que en 2024 se espera que crezca un 1,9% gracias a las buenas perspectivas laborales y al impulso del turismo.

Según sus predicciones, nos encontramos en medio de un proceso desinflacionista, por lo que el BCE empezará a bajar los tipos de interés en junio y se esperan tres bajadas más para 2025, aunque no volveremos a los tipos de interés en negativo. Aunque las compraventas de extranjeros descendieron un 7% en 2023 (en Baleares esta cifra se situó en un 27%), sigue siendo el segundo mejor dato de compraventas desde 2006.

A continuación, Jordi Castiñeira, Socio de Deal Advisory en KMPG España, expuso los principales retos que enfrenta el sector inmobiliario de Baleares en este momento. Uno de los principales es el talento, ya que el 60% de los ocupados no tiene formación y es muy difícil construir con calidad si los profesionales no están preparados. El relevo generacional de los especialistas tampoco se está produciendo. “En 2007, la media de edad de los albañiles era de 39,9 años: hoy está en 48,1”

Otro aspecto que destacó fue el de la financiación. España sigue siendo un país altamente bancarizado en el que, aunque la financiación alternativa está empezando a penetrar (supone un 20% del mercado) aún está lejos de otros países como Francia, UK o Alemania, donde abarca el 50%-60% del mercado.

mallorca real estate summit 2024 ponentes

Uno de los principales retos a los que se enfrenta el mercado de real estate es el talento, ya que el 60% de los ocupados no tiene formación y es muy difícil construir con calidad si los profesionales no están preparados.

Medidas para impulsar la vivienda en Baleares

Uno de los problemas más acuciantes en territorio balear es la falta de oferta de vivienda asequible para el público local. En 2023, se construyeron solo 2500 viviendas en Baleares, cuando la demanda es de 40.000.

La Consellera d’Habitatge Territori i Mobilitat de Islas Baleares, Marta Vidal, explicó cómo, además del decreto de emergencia habitacional que han puesto en marcha recientemente, han realizado un inventario de suelos de la administración pública que pueden destinarse a uso residencial y se han puesto en contacto con los diversos ayuntamientos para hacerles saber cuáles son estos suelos y si es posible que se los cedan para entrar en un programa de Build to Rent destinado al alquiler asequible.

Javier del Hoyo, responsable de Tax en KPMG Baleares, destacó las nuevas medidas fiscales impulsadas por el gobierno autonómico, aunque recalcó que echa en falta las medidas orientadas a fomentar la oferta como ayudas a promotores para construir vivienda asequible.

Luis Martín, presidente de PROIMBA (Asociación de promotores inmobiliarios de Baleares) apuntó que uno de los principales obstáculos para los compradores de primera vivienda es la excesiva carga impositiva que conlleva la compraventa, que roza el 25%.

En estos momentos, existen muchas personas que pueden permitirse pagar una hipoteca pero no tienen los ahorros que comporta el porcentaje que no cubre la entidad bancaria más todos los gastos derivados de la burocracia.

Omar E. García Glumaz, Director Negocio Inmobiliario de CaixaBank, recalcó cómo la construcción industrializada es una de las principales vías para reducir costes y paliar la falta de talento formado en el sector de la construcción.

También, instó a apostar por una financiación más innovadora en los desarrollos urbanísticos que combinen financiación alternativa en las primeras etapas (compra de suelo, gestión urbanística para convertir el suelo en finalista) para después pasar a la financiación tradicional.

mallorca real estate summit medidas para impulsar la vivienda en Baleares

Las claves de la nueva arquitectura tradicional

Una de las tendencias más demandadas a nivel residencial es la de apostar por casas de arquitectura tradicional adaptadas al confort del s.XXI. Y precisamente esta fue la perspectiva que compartieron los arquitectos Sergi Bastidas y Rolf Blackstad.Los pilares de esta nueva arquitectura son la sostenibilidad, el fomento de la economía local y la preservación del patrimonio.Mallorca e Ibiza, además, cuentan con un estilo muy diferenciado del que es primordial mantener la esencia para preservar su singularidad.Tal y como comentaron ambos arquitectos, existe un mercado muy interesado en este tipo de propiedades; extranjeros con poder adquisitivo alto que, normalmente, compran estas viviendas fruto de herencias y las reforman para adaptarlas al estilo de vida actual.

Más allá de Baleares: otros territorios

El perfil de cliente en Baleares tiene unas características muy marcadas, pero es importante no perder de vista cómo están evolucionando otras zonas de España.

En este panel, en el que tuvo la oportunidad de participar nuestro Director de Consultoría, Sergio Espadero, se analizaron otros mercados, especialmente el de Madrid, que ahora mismo se ha convertido en el HUB de Sudamérica y se sitúa como el tercer mercado en Real Estate de Europa solo por detrás de Londres y París.

Según Elena Jori, Directora de Real Estate de Home Select, los potenciales clientes buscan una mejora en su calidad de vida y compran una segunda residencia en la que puedan tener su centro de operaciones. Los precios en obra nueva pueden llegar a 15.000m2.

Sergio Espadero puso en relieve la importancia de llevar a cabo informes de valoración cuando se va a adquirir una vivienda premium ya que, en algunos casos, el comprador ni siquiera llega a visitar la vivienda.

En el caso de que el comprador vaya a solicitar financiación, el informe de valoración es clave, ya que la revisión urbanística y técnica garantiza que todo va a funcionar a largo plazo. Este análisis da apoyo y tranquilidad al inversor. Si no se cuenta con un asesor especializado que proporcione confianza a la entidad financiera, es crucial saber qué se está comprando y en qué condiciones.

mallorca real estate summit ponencia mas alla de baleares otros territorios sergio espadero

¿Cómo es el perfil de cliente que compra vivienda en Baleares? ¿Qué busca?

Además de tener unas particularidades marcadas, el potencial cliente extranjero del segmento residencial de Baleares se encuentra en continua evolución.Dada la falta de oferta y sus necesidades específicas, encontrar la vivienda ideal lleva su tiempo: Christina Deutsch, License Partner Engel & Völkers Mallorca Central & South, reveló cómo el 70% de sus clientes están en cartera un año.El éxito en el proceso de compra de este tipo de vivienda es conseguir filtrar lo que buscan, que puede tardar unos meses. También añadió que siempre recomiendan tener un abogado local que los pueda guiar.Antonio Ballester, CEO & Owner de Estel Ingeniería, explicó cómo su perfil de cliente suelen ser familias mayores que buscan una segunda residencia en la Isla. Les interesa especialmente el efecto wow en tecnología, sobre todo en lo que se refiere a la domótica.Esta exigencia forma parte de su preocupación por la sostenibilidad: “Vemos cómo los clientes apuestan por tecnología sostenible tanto desde el punto energético como en otros recursos como el agua. Que buscan una vegetación local. Con casas que consumen poca energía y reutilizan el agua”Las generaciones más jóvenes están empezando a entrar con fuerza en el mercado residencial balear. De hecho, las predicciones de diversos expertos apuntan a que, en 2030, el 80% del mercado estará compuesto por Millenials, Generación Z y Generación Alfa. Esta tipología de cliente es mucho más práctica y apuesta aún más por la sostenibilidad:Mariana Muñoz, Fundadora de Terraza Balear, afirmó que el perfil de cliente joven está mucho más informado, es más respetuoso y consciente con la sostenibilidad, basan sus decisiones en la confianza y conoce el mercado.
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¿Cómo serán las ciudades del futuro?

La última ponencia tuvo como temática el futuro de las ciudades, en la que participaron Jaime Martínez, alcalde de Palma y Gema Igual, alcaldesa de Santander.

El moderador Jesús González, catedrático de Geografía de la UIB, introdujo la ponencia recalcando cómo Baleares vive un proceso de metropolización, ya que todo el territorio es urbano y funciona como una gran metrópolis de una ciudad Europea en torno a Palma.

“El SXXI es donde el debate urbano llega a Baleares: territorial y ambiental, que también ciudadano y mediático, y actividad legislativa. Hemos de repensar cómo se hace la política de vivienda, sobre la forma humana, la cohesión social y la calidad de vida”.

La alcaldesa de Santander señaló que, para mejorar el acceso a la vivienda, se debe diseñar una ciudad para todos, donde se pueda vivir en cualquier lugar porque se cuenta con una movilidad sostenible.

Jaime Martínez cree que un gran problema que se avecina es el de no planificar con tiempo la explosión demográfica que se espera en los próximos 20 años: Seremos 100.000 personas más y de momento solo hemos desclasificado suelo. Es clave cohesionar.

Como puedes ver, el Mallorca Real Estate Summit abordó con éxito y de manera integral las diferentes ramas que componen el mercado residencial balear. En el próximo post, nos centraremos en el segmento lujo, que tuvo una especial relevancia dentro del evento y para el que Grupo Tecnitasa presentamos nuestro Estudio del Mercado Residencial de Lujo en Baleares.

¿Tienes interés en valorar una vivienda en territorio Balear? En Grupo Tecnitasa, contamos con un equipo especializado en consultoría y valoración en Islas Baleares con una amplia experiencia y especialización en todo tipo de activos. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

Nuevo informe de máximos y mínimos de Grupo Tecnitasa: 5 capitales superan los 7.000€ el M2

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  • Informe de máximos y mínimos 2024 de Grupo Tecnitasa: 5 capitales superan los 7.000€ el m2

Desde Grupo Tecnitasa, acabamos de lanzar nuestro Informe de precios Máximos y Mínimos de 2024 que incluye las principales capitales españolas. La tendencia general muestra un incremento de precios, aunque esta es más pronunciada en las capitales donde se habían alcanzado los precios más caros. ¿Quieres saber cuáles son? Te las explicamos a continuación:

5 capitales superan los 7.000€ el m2

En el informe de este año, los inmuebles más caros en Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga superan los 7000€ el m2 mientras que, hace 4 años, solo tres capitales superaban los 6000€ el m2.

El ránking lo lidera Madrid, que en las calles Serrano o Recoletos cuenta con activos prime con precios que rondan los 16.000€ el m2

Según Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa, “Se puede destacar que en algunas ciudades ha habido modificación de las zonas de referencia. Y en ocasiones no es debido tanto a alteración significativa del mercado, sino a modificación del producto. Recoletos es un caso significativo. Actualmente el producto habitual entre los más caros, y al que se refiere el dato, es el de inmuebles ya totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados e instalaciones de lujo, que se destinan a clientes, en muchos casos extranjeros, de muy alto poder adquisitivo. Y este no era el producto habitual en esa zona en años anteriores”.

Paseo de Gràcia, en Barcelona, llega de nuevo a los 10.000€ m2 y, en San Sebastián, los precios aumentan un 6% en sus zonas más caras como son Paseo de Miraconcha, Plaza de Guipúzcoa o Avenida Libertad.

En esta edición, a los precios más caros se suma el Paseo Marítimo de Palma de Mallorca, que incrementa notablemente su precio con 7500€ el m2. En Málaga, por su parte, las nuevas promociones en Torre del Río-La Térmica alcanzan los 7000€ el m2 y superan otras zonas premium de la ciudad en el Centro y la Malagueta o incluso la primera línea de Puerto Banús en Marbella.

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Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga superan los 7000€ el m2 en sus zonas más prime mientras que, hace 4 años, solo tres capitales superaban los 6000€ el m2.

¿Cuáles son las ubicaciones más económicas? Viviendas por menos de 500€ el m2

Un año más, el informe de Grupo Tecnitasa destaca Talavera de la Reina como la ubicación más asequible del territorio español, donde se pueden encontrar viviendas por 325€ el m2 y, que, de hecho, bajan con respecto al año anterior. El Barrio de Carrús de Elche, el de Juan XXIII y Segundo Sector en Alicante o La Placa, Dehesa, Columbrianos o Salas en Ponferrada cuentan también con barrios en los que el precio de las viviendas es inferior a 500€ el m2.

Dentro de las capitales más asequibles, también encontramos a Granada, que cuenta con viviendas por debajo de los 500€/m2 en la Cartuja o Casería de Montijo. Por su parte, Jerez de la Frontera, aunque experimenta ligeras subidas, llega a los 500€ por m2 en los Barrios de San Telmo y Federico Mayo.


Toledo y Melilla, las únicas dos ciudades que caen en sus precios máximos

Las viviendas más exclusivas experimentan descensos solo en estas dos capitales. El barrio de Casco Antiguo de Toledo ha sufrido un descenso de precios del 7% hasta los 3300€ el m2, mientras que el Paseo Marítimo Rafael Ginel cae hasta rozar los 3.150€ el m2, casuística que puede encontrar su origen en la falta de promociones de obra nueva.

José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa afirma: “En el incremento medio producido en los precios de vivienda influye notablemente la importante subida en los precios de vivienda de nueva construcción, con una fuerte demanda que se estima en al menos el doble del volumen de vivienda nueva promovida en España”.

informe maximos y minimos de vivienda grupo tecnitasa 2024

¿Dónde se encuentran las comunidades autónomas con menos diferencia de precio entre lo más caro y lo más barato? ¿Y en cuáles hay más distancia?

Extremadura es la Comunidad Autónoma con precios más igualitarios, ya que solo existe una diferencia de 1715€ entre las viviendas más caras en la Avenida de Elvas en Badajoz las más asequibles en Aldea Mortel en Cáceres. La Rioja es otra de las comunidades donde menos se mueven los precios: su capital, Logroño, también es una de las ubicaciones con un diferencial de precios poco marcado, que ha disminuido el último año hasta los 2170€. Por su parte, la ciudad autónoma de Melilla cuenta con una distancia de 2000€ entre lo más caro en el Paseo Marítimo Rafael Ginel y lo más barato en el Polígono Hebreo o la zona de las Cabrerizas altas.

En el extremo contrario, Madrid lidera las comunidades con más diferencias entre las zonas más pudientes y las más económicas, que llega a los 15.000€ entre Recoletos y la de San Cristóbal de los Ángeles, donde se pagan 900€ el m2 para adquirir vivienda.

Cataluña también cuenta con un diferencial cerca de los 9500€ entre el Paseo de Gràcia de Barcelona y Torreforta, en Tarragona. Por último, en País Vasco existen casi 7200€ de diferencia entre la Avenida de la Libertad o Plaza de Guipúzcoa en Donosti y la zona de Hollerías, Bilbao la Vieja y el Peñascal en Bilbao.

Si quieres consultar la tabla completa con los precios máximos y mínimos de vivienda en tu ciudad, puedes descargarla aquí.

¿Tienes una propiedad que te gustaría valorar o estás buscando realizar una inversión en activos inmobiliarios? En Grupo Tecnitasa, contamos con 50 sedes repartidas por toda la geografía española en las que encontrarás expertos en valoración de activos con un profundo conocimiento del mercado local. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

7 propuestas de regiones españolas para impulsar la oferta de vivienda

vivienda asequible en madrid
  • 7 propuestas de regiones españolas para impulsar la oferta de vivienda

Nuestro país vive un acusado desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado residencial. La falta de suelo, la lentitud en las gestiones urbanísticas o las dificultades para acceder a financiación son solo algunos de los factores. Por suerte, algunas administraciones de nuestro país están impulsando medidas para remediarlo. ¿Cuáles son? Te mostramos algunos ejemplos a continuación.

1. Nueva normativa urbanística de Madrid: cambios de uso, agilización de trámites burocráticos y transformación de locales en viviendas

Hace unos meses, el ayuntamiento de Madrid puso en marcha nuevas normas urbanísticas de la capital para adaptar el mercado inmobiliario a las necesidades actuales de la población.

Una de las principales medidas es la flexibilización de usos de ciertos inmuebles que han quedado obsoletos, como es el caso de locales comerciales siempre que cumplan las condiciones de habitabilidad con las que cuentan las construcciones de obra nueva.

También reguló nuevos modelos de vivienda emergentes como el coliving y el cohousing para garantizar un mínimo espacio en las estancias privadas y aumentar el espacio de las zonas comunes.

Otro de los aspectos clave de las nuevas normas urbanísticas desarrolladas por el Ayuntamiento de Madrid es unificar los criterios interpretativos para mejorar la seguridad jurídica y la simplificación de burocracia. Por ejemplo, ha eliminado las exigencias del PECUAU (planes especiales de control urbanístico ambiental), lo que permite agilizar los proyectos urbanísticos una media de un año y medio.

vivienda asequible en madrid

La flexibilización de usos de inmuebles que han quedado obsoletos, las colaboraciones público privadas con ayuntamientos y la simplificación de trámites urbanísticos son algunas de las medidas más populares

2. La figura de las entidades urbanísticas certificadoras en Andalucía

Dada la falta de recursos de las administraciones públicas para conceder licencias de manera más ágil, la junta de Andalucía ha incluido dentro de su decreto ley de simplificación administrativa la figura de las entidades urbanísticas certificadoras, que podrán verificar si un particular ha aportado todos los documentos para obtener una licencia, si el proyecto y la documentación cumplen la normativa, entre otros aspectos.

Los ayuntamientos pueden contratar a compañías de ámbito privado, que deberán haberse registrado como entidades urbanísticas certificadoras previamente.

3. Decreto de emergencia habitacional en Baleares

El elevado turismo de las Islas Baleares unido a la poca superficie disponible lo convierte en uno de los mercados residenciales más tensionados de nuestro país.

Con el objetivo de crear más vivienda, el decreto impulsado por el gobierno Balear incluye aspectos como la flexibilización de cambio de uso de locales a viviendas o la división de viviendas de gran tamaño para crear viviendas más pequeñas adaptadas a las necesidades actuales. También permite el crecimiento en altura de los edificios, la creación de vivienda en terrenos de equipamientos públicos y privados o la reconversión de establecimientos turísticos obsoletos.

Por otro lado, se ha creado la figura de vivienda a precio limitado mientras se impulsa la creación de vivienda pública.

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4. Barcelona cede solares municipales a la Generalitat para construcción de vivienda asequible

Uno de los tenedores más grandes de suelo en nuestro país son las administraciones públicas. Y, en muchos casos, es urgente que las diferentes administraciones se pongan de acuerdo para encontrar los recursos y competencias que les permitan desarrollar proyectos urbanísticos.

Uno de los casos más recientes es el de la ciudad de Barcelona, que ha llegado a un acuerdo con el Gobierno de la Generalitat para ceder 11 solares municipales que permitirán construir 637 viviendas en un plazo de 5 años. Según las conversaciones establecidas, la idea es llegar a 27 solares.

 

 

5. El Pacto Social por la Vivienda 2022-2036 de País Vasco

En 2022, El Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes del Gobierno Vasco llegó a un ambicioso consenso con más de 60 entidades institucionales, sociales y empresariales.

Este pacto tiene como objetivo aumentar la oferta pública de alquiler asequible para llegar a un parque de 50.000 viviendas, así como rehabilitar 350.000 viviendas. Para ello, prevén aumentar el gasto público en vivienda de manera progresiva para que alcance el 1,5% del PIB.

 

 

vivienda asequible en vitoria gasteiz

 

 

6. Plan Reviva de la Comunidad de Madrid para rehabilitar viviendas y destinarlas al alquiler asequible

Este ambicioso programa que ha puesto en marcha la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid) los propietarios ceden su vivienda en usufructo a la empresa municipal durante un periodo de tiempo determinado.

Se trata de viviendas vacías que, en su mayoría, presentan un alto grado de deterioro y desactualización que impide su habitabilidad. Si el inmueble necesita obras, EMVS Madrid adelanta su coste hasta 45.000€ al 0% de interés y se hace cargo del IVA. Este anticipo se descuenta poco a poco de la renta mensual que percibe el propietario, de manera que hace de nuevo habitable el inmueble sin tener que hacer un gran desembolso y sin las complicaciones y molestias que supone una obra.

De momento, se han realizado obras de hasta 8.000 euros en el 50% de las viviendas que han entrado en el programa y se han llevado a cabo reformas de hasta 45.000€ en el 32% de las viviendas.

7. Colaboración público privada para crear vivienda asequible en Zaragoza

La sociedad municipal Zaragoza Vivienda anunció a inicios de 2024 que había aprobado la adjudicación de contratos con 3 licitadoras para crear 376 viviendas de alquiler asequible en la capital. Este proyecto contará con la financiación de 15,5 millones de euros de Fondos Europeos Next Generation.

El objetivo es llevar a cabo 11 promociones inmobiliarias destinadas a jóvenes en los barrios zaragozanos de Las Fuentes, Valdefierro y Arrabal.

La fórmula que han elegido es la colaboración público-privada mediante la fórmula del derecho de superficie durante 50 años, que se puede prorrogar a 75 años.

Además, la capital aragonesa también ha puesto en marcha el programa ALZA, que consiste en que los propietarios cedan sus viviendas vacías a cambio de una gestión integral por un periodo de entre 5 y 7 años con cobro de alquiler garantizado. Las viviendas cuentan con un seguro multirriesgo de hogar y uno de impago a cargo de Zaragoza Vivienda.

De momento, el programa ya ha sacado al mercado más de 300 domicilios.

¿Te gustaría impulsar la oferta de vivienda dentro de tu ciudad? ¿Te gustaría explorar las diferentes posibilidades de cambio de uso para un activo? En Grupo Tecnitasa, contamos con expertos en consultoría urbanística que pueden asesorarte.

Contáctanos y nos encantará ayudarte.

Tasación de bienes para una separación. ¿Por qué la necesitas?

tasación de vivienda por separación
  • Tasación de bienes para una separación. ¿Por qué la necesitas?

La repartición de los bienes es uno de los puntos que pueden generar más desacuerdos en un proceso de separación o divorcio. 

Si estás pensando en hacer una separación de bienes estás comenzando los trámites para un divorcio y te gustaría que esta distribución de bienes sea lo más ágil y objetiva posible, te recomendamos que lleves a cabo una tasación de los bienes.

La mayoría de matrimonios en nuestro país se llevan a cabo en régimen de gananciales: esto quiere decir que los bienes, el capital, los derechos y las deudas que se obtengan a partir del matrimonio serán comunes y corresponderán al 50% para cada una de las partes. Una vez que se disuelve la sociedad, se debe llevar a cabo una repartición equitativa de los bienes para que cada cónyuge se quede con la mitad.

Tasación de vivienda por separación

Cuando una pareja se separa, es habitual que uno de los cónyuges se plantee quedarse con la vivienda familiar, con lo que la otra parte debe ser compensada de manera equitativa, ya sea con otros bienes o con una prestación económica. En la mayoría de casos, la vivienda es el activo más preciado que posee el matrimonio, con lo que es de vital importancia determinar un valor justo de los inmuebles en un divorcio para evitar conflictos.

A la hora de fijar el precio del inmueble, la figura de una empresa de tasación es básica para establecer un valor neutral y ajustado al mercado. La empresa de tasación cuenta con técnicos especializados que tienen en cuenta aspectos como la antigüedad y el estado de conservación del inmueble, su ubicación, calidad de los materiales, distribución, superficie útil y orientación, entre otras características.

tasación de vivienda por separación

En la mayoría de casos, la vivienda es el activo más preciado que posee el matrimonio, con lo que, si se está llevando a cabo un proceso de separación, es de vital importancia determinar un valor justo para evitar conflictos.

¿Por qué es tan importante contar con una tasación de una sociedad de tasación homologada?

Una tasación de una sociedad homologada por el Banco de España es garantía de rigor y neutralidad, además de proporcionar un documento oficial. Al ser una compañía regulada, los técnicos que forman parte una Sociedad de Tasación homologada deben seguir unos estrictos estándares para garantizar la rigurosidad e imparcialidad.

Esto no solo garantiza que cada parte recibirá lo que es justo, sino que, si en cualquier momento se desea vender el inmueble, se establecerá un precio de mercado ajustado a la demanda, lo que facilitará una venta más rápida. Debes tener en cuenta que, si los potenciales compradores necesitan financiación, tendrán que llevar a cabo una tasación hipotecaria del inmueble que reflejará su valor, con lo que si el precio que has fijado es mucho mayor o menor, la entidad financiera no les concederá la hipoteca y te quedarás con el inmueble sin vender.

Tasación hipotecaria en caso de divorcio

En algunas ocasiones, el cónyuge que desea quedarse con el inmueble completo necesitará financiar el mismo mediante una hipoteca. En este caso, una tasación hipotecaria sería la solución perfecta, ya que refleja el valor hipotecario y también debe llevarse a cabo mediante una sociedad de tasación homologada.
tasación de bienes por separación

¿Y si el matrimonio estaba pagando ya una hipoteca?

Si los cónyuges ya estaban pagando conjuntamente una hipoteca, es posible solicitar al banco una novación hipotecaria: es decir, pactar con la entidad una modificación de la hipoteca.

Este acuerdo incluye una serie de trámites y costes. Si hace mucho tiempo que se ha llevado a cabo la tasación de la vivienda, es posible que se solicite una tasación inmobiliaria para garantía hipotecaria que también deberá llevar a cabo una sociedad homologada.

 

Valoración de otros bienes en caso de separación

Además de la vivienda, el matrimonio puede poseer otros bienes como vehículos, fincas urbanas o rústicas, garajes, joyería, obras de arte o un negocio familiar. 

Todos los inmuebles y objetos de valor deberían tasarse para contar con un inventario lo más objetivo y detallado posible.

 

Valoración de fincas urbanas y rústicas en caso de separación

La ubicación, el tamaño y el uso no son los únicos factores a tener en cuenta a la hora de tasar este tipo de activos. En el caso de las fincas urbanas, será crucial conocer si se trata de un suelo en el que se puede edificar o es un suelo urbanizable, ya que, para hacer que en este último se pueda edificar, se deben llevar a cabo una serie de gestiones urbanísticas que implican costes y burocracia que puede alargarse en el tiempo.

En el caso de las fincas rústicas, se ha de establecer cuál es su uso, las características orográficas del terreno y los recursos naturales que se hallan a su alrededor.

 

Valoración de objetos de arte para una separación de bienes

En el caso de los objetos de arte, la valoración debe ser muy precisa y llevada a cabo por una persona con mucha experiencia y especialización en el mundo de las antigüedades y el arte.

Al margen del artista, algunos de los aspectos que se tienen en cuenta en una tasación de arte son el movimiento artístico, el estilo, la temática, la calidad técnica, el estado de conservación, el momento de creación, la cantidad de oferta similar, la presencia de coleccionistas e inversores o la legislación.

 

Valoración de un negocio familiar en caso de divorcio

En un negocio familiar, además de los activos físicos y la rentabilidad del mismo, también hay que tener en cuenta factores macroeconómicos, es decir, características del sector de actividad y potencial crecimiento a nivel de empresa.

Pero esto no es todo: también es necesario llevar a cabo una valoración de los activos intangibles como es el valor de la marca y su posicionamiento.

Un divorcio es un proceso difícil para ambas partes, sobre todo si hay hijos de por medio. Por ello, es vital contar con herramientas que permitan agilizar el proceso y permitan acercarse a las partes para llegar a un acuerdo y evitar, en la medida de lo posible, un proceso judicial.

 

Si necesitas una tasación de tus bienes para un proceso de separación o divorcio, desde Grupo Tecnitasa contamos con un equipo especializado que te asesorará. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

El sueño de Vicky, la iniciativa más votada en nuestra campaña «7 días de redes solidarias»

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  • El sueño de Vicky, la iniciativa más votada en nuestra campaña "7 días de redes solidarias"

Hoy es el Día Internacional de la lucha contra el Cáncer Infantil y nos gustaría anunciar algo.

Durante la última semana de diciembre, desde Grupo Tecnitasa pusimos en marcha la acción «7 días de redes solidarias» que tenía como objetivo dar visibilidad a asociaciones y entidades sin ánimo de lucro que trabajan día a día por mejorar la vida de las personas.

Todas las asociaciones fueron propuestas por personas del equipo de Grupo Tecnitasa, colaboradores y clientes. Con las propuestas que nos enviaron, durante una semana, cedimos nuestras redes a sus causas.

Además de visibilidad, la acción terminaba con una donación por parte de Grupo Tecnitasa a una de las causas, que fue seleccionada por votación de todos los trabajadores de Grupo Tecnitasa y también por parte de sus seguidores en redes sociales.

el sueño de vicky ganador de nuestra campaña 7 dias de redes socilidarias

Descubre el Sueño de Vicky, la iniciativa más votada en nuestra campaña «7 días de redes solidarias»

Hoy, en el Día Internacional del contra el Cáncer Infantil, nos emociona anunciar que la asociación seleccionada es Fundación El Sueño de Vicky, una fundación que recauda fondos para la investigación del cáncer infantil a través de dos grandes pilares:

  • La creación de la Unidad de tumores cerebrales pediátricos del Hospital Infantil Niño Jesús de Madrid
  • Proyecto de investigación en el CIMA (Centro de Investigación Médica Aplicada) del tipo de tumor cerebral ATRT atípico a través de la inmunoviroterapia.

Estamos orgullosos y agradecidos de la labor de esta asociación y, sobre todo, muy felices de poder ayudar a través de una donación.

Desde Grupo Tecnitasa, nos gustaría que la solidaridad no solo se quedara en una semana. Por ello, te invitamos a conocer más sobre El Sueño de Vicky aquí.

Además, hoy queremos aprovechar para invitarte a participar en una iniciativa especial que El Sueño de Vicky está llevando a cabo para recaudar fondos para la lucha contra el cáncer infantil.

Con pequeñas cantidades a través de Bizum, puedes sumar minutos vitales de investigación.

Tu donación cuenta:

3€ = 15 min de investigación
6€ = 30 min de investigación
12€ = 60 min de investigación

Solo tienes que buscar el apartado «DONAR» en la aplicación de tu banco y utiliza nuestro código 02059.

Si no tienes Bizum, también puedes contribuir mediante transferencia bancaria a ES14 2085 8432 1703 3001 1262, indicando «investigación» en el concepto.

Gracias todas las asociaciones que formaron parte de nuestra campaña. Nos inspiraron y nos movilizaron a seguir trabajando para , juntos, avanzar hacia un mundo mejor.

Porque vuestra causa es también nuestro reto.

Guía del mercado residencial de lujo en España: descubre el nuevo estudio de Grupo Tecnitasa

estudio del mercado residencial de lujo grupo tecnitasa
  • Guía del mercado residencial de lujo en España: descubre el nuevo estudio de Grupo Tecnitasa

El mercado inmobiliario del lujo en España se encuentra en pleno auge. Mientras que el resto de segmentos de residencial se ha ido ralentizando durante 2023, este segmento se ha mantenido resiliente situando a España como 4º destino de lujo a nivel mundial. Prueba de ello es que los informes de valoración de este segmento que hemos realizado en los últimos cinco años se han multiplicado por seis.

Desde Grupo Tecnitasa, hemos elaborado un completo Estudio del Mercado Residencial de Lujo en España donde explicamos cuál está siendo la evolución de los precios, las diferencias entre premium, lujo y superlujo, todas las principales ubicaciones, tipología de activos y el perfil de comprador de lujo, entre otros datos relevantes. Te explicamos todas las claves a continuación:

Un 55% más de operaciones en el último año

El estudio elaborado por Grupo Tecnitasa se ha elaborado a partir de los informes de valoración y tasación de la compañía, que ha podido constatar cómo, desde 2018, el volumen de operaciones relacionadas con inmuebles de 1,5 a 5 millones de euros se ha multiplicado por 6. Sin embargo, los activos de más de 5 millones de euros han experimentado un crecimiento aún más exponencial: las operaciones se han publicado por 9. En total, Grupo Tecnitasa ha emitido más de 1.500 informes de tasación para este segmento que alcanzan un valor de tasación de más de 5.200 millones de euros.

estudio del mercado residencial de lujo grupo tecnitasa

El sector residencial de lujo está en pleno auge y sitúa a  España como 4º destino de lujo a nivel mundial. Prueba de ello es que los informes de valoración de este segmento que hemos realizado en los últimos cinco años se han multiplicado por seis.

¿Cómo han evolucionado los precios del lujo? Baleares, a la cabeza

El precio del metro cuadrado en las viviendas premium (de 1,5 a 3 millones de euros) lujo (de 3 a 10 millones) y superlujo (a partir de 10 millones) ha aumentado más de un 10% desde 2021. El promedio de precios en ese año rondaba los 6.700€/m2, mientras que en 2023 se situó en 8.110€/m2.

Según el estudio que hemos publicado en Grupo Tecnitasa, el mercado residencial de lujo ha experimentado un crecimiento sostenido desde 2018 pero tomó impulso en 2021, tal y como se puede observar en el siguiente gráfico:

gráfico evolución de precios promedio en españa sector residencial de lujo

¿Dónde se encuentran las viviendas de lujo en España?

El principal destino con diferencia es Baleares, seguida de Madrid y Cataluña (Barcelona y Girona) y Andalucía (Málaga y Cádiz). También la provincia de Alicante está empezando a despuntar.

La seguridad, la situación geográfica estratégica, el clima y las comunicaciones son algunas de las claves por las que Baleares es la meca del lujo español para el inversor extranjero.

La isla de Mallorca concentra la mayoría de viviendas de lujo, especialmente en Palma de Mallorca, y los municipios de Calviá, Pollença, Bunyola Deyá y Andratx. En Ibiza, destacan Sant Josep de sa Talaia, Eivissa y Santa Eulària des Riu.

En la Comunidad de Madrid, las viviendas de lujo se sitúan principalmente en la capital (sobre todo en el barrio Salamanca y zona centro) y en el norte de la región, en municipios como Pozuelo de Alarcón, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.


En Cataluña, destacan la Ciudad Condal, Sitges, Gavá, Sant Andreu de Llavaneres y Sant Cugat del Vallès en la provincia de Barcelona; y municipios de la Costa Brava como Begur, Blanes, Cadaqués, Castell-Platja D’aro y Sant Feliu de Guixols, en Girona.

Málaga es la provincia que más despunta en Andalucía, con Marbella, Estepona y Benahavís a la cabeza en la Costa del Sol, aunque también destaca San Roque, en Cádiz.

La Comunidad Valenciana también está empezando a convertirse en destino de lujo.
En Alicante se han registrado inmuebles de 4,8 millones de euros en Altea, y destacan otros municipios como Jávea y Teulada-Moraira, con viviendas de más de cuatro millones de euros.

Esta última cifra también se registra en el País Vasco, donde los inmuebles de lujo se concentran en Donostia (Guipuzkoa).!

¿Qué tipología destaca en las viviendas de lujo?

Los inmuebles aislados con una media de 505m2 de superficie (pueden llegar a los 3.000m2) suponen el 70% del mercado, mientras que las viviendas plurifamiliares suponen un 22% y cuentan aproximadamente con una media de 269m2 de superficie.

Los precios más elevados corresponden a la tipología de Villa, que cuentan con precios que pueden superar los 12 millones de euros (Grupo Tecnitasa ha llegado a valorar inmuebles de más de 50 millones de euros), mientras las viviendas plurifamiliares más caras superan los 5 millones de euros.

En el estudio se ha observado que existe un interés cada vez mayor por las viviendas de alto nivel, que entendemos calificadas como lujo (de 3 a 10 millones) y súper lujo (más de 10 millones de euros).

informe mercado residencial de lujo tecnitasa

¿Cómo es el perfil de comprador de lujo?

Según Luis Díaz, responsable del segmento lujo en Grupo Tecnitasa, “Los principales perfiles de inversor en viviendas de lujo corresponden a europeos (alemanes, británicos, suecos o suizos) y cada vez más americanos (mexicanos, venezolanos y estadounidenses, entre otros). A nivel tendencia, está empezando a observarse un aumento de inversores del este de Europa. Los latinoamericanos también son un perfil en alza, que se está inclinando especialmente por Madrid y, en concreto, por el barrio de Salamanca.

El comprador suele ser de entre 40 y 60 años, altos cargos de empresas en sus países de origen, que buscan una vivienda vacacional que disfrutar en familia y que alquilan el resto del año; o, por otro lado, promotores que realizan grandes inversiones y alquilan o venden las viviendas de nuevo una vez reformadas”

El comprador de este tipo de inmuebles es muy exigente. Busca exclusividad, máxima calidad y viviendas sostenibles con instalaciones de domótica KNX para controlar la vivienda desde cualquier lugar y en cualquier momento.

Según Luis Díaz, responsable del área de lujo en Grupo Tecnitasa, desde la pandemia se observó un cambio de tendencia en la búsqueda de propiedades en España, por parte de europeos o en el último año norteamericanos, mexicanos y sudamericanos. Este público entiende que España es un valor refugio para inversiones inmobiliarias.
El teletrabajo permite a grandes empresarios trabajar desde su residencia en Ibiza, Mallorca o Costa del Sol.
Además del clima, la seguridad y el entorno, España es un destino inigualable para el lujo por precio. Aunque los precios de los inmuebles están experimentando un crecimiento exponencial, son muy competitivos comparados con Londres, Nueva York, Mónaco o París.

Si quieres conocer más detalles sobre el mercado residencial de lujo, te animamos a que te descargues el informe completo aquí.

En Grupo Tecnitasa, contamos con expertos en tasación y consultoría de lujo que conocen muy bien la complejidad y singularidad de los inmuebles y las particularidades del mercado. ¿Estás barajando invertir en una vivienda de lujo? Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

¿Cómo evolucionarán los precios del mercado residencial en 2024? Los expertos de Grupo Tecnitasa te lo cuentan

evolución precios obra nueva
  • ¿Cómo evolucionarán los precios del mercado residencial en 2024? Los expertos de Grupo Tecnitasa te lo cuentan

2024 es el año en el que muchos esperan que se reactive la demanda en el sector inmobiliario residencial. En 2023 hemos asistido a un acusado descenso de las compraventas debido al aumento continuado de los tipos de interés, que ha derivado en condiciones más restrictivas por parte de los bancos para conseguir hipotecas.

¿Cómo evolucionarán los precios de la vivienda en 2024? ¿Asistiremos a una reactivación de la demanda?

A continuación, te presentamos las previsiones basadas en la experiencia y datos de los expertos de Grupo Tecnitasa:

Evolución de los precios de obra nueva durante 2024

A la hora de determinar la evolución del segmento residencial, es importante distinguir entre obra nueva, segunda mano y también entre las diferentes ubicaciones de la geografía española, ya que es muy difícil generalizar.

En lo relativo a obra nueva, hemos de tener en cuenta el importante efecto que ha tenido la subida de precios en materiales de construcción, el aumento de los costes de financiación al promotor y, sobre todo, la solidez de la demanda.

En el mercado actual se encuentran una línea de una demanda muy solvente con una muy favorable situación financiera del conjunto de los hogares (la deuda de los hogares se encuentra por debajo del 50% del PIB, un nivel similar al de 2003) con un volumen de oferta que dista mucho de la que encontrábamos en el año 2007 (con un número de visados en el año 2007 que superó los 640.000 y que este año, apenas estamos en unos 90.000).

Mientras la demanda siga siendo sólida y la oferta de vivienda nueva no aumente de manera significativa, todo apunta a que el precio podrá aumentar moderadamente (en porcentajes cercanos al 4-5%).

Si observamos la evolución de precios que hemos vivido durante este 2023 con, incluso, una ligera subida pese a la caída de compraventas y de concesión de hipotecas durante los últimos meses, debemos pensar que numerosas familias tienen cierta capacidad de ahorro (relacionado con buen comportamiento del empleo), los extranjeros están invirtiendo cada vez más en España y, sobre todo, la oferta sigue siendo muy inferior a la alta demanda.

Aunque durante los últimos meses (derivado de la subida de tipos de interés) se ha confirmado una caída muy significativa tanto de compraventas como de hipotecas (que es un porcentaje que no coincide, ya que no todas las compraventas necesitan una hipoteca y, según los datos del Consejo General del Notariado, la mitad de las compraventas se han firmado sin concesión de hipoteca), esto no ha implicado una caída de precio, sobre todo, en obra nueva.

Hasta este momento, las promociones de vivienda de obra nueva se han comercializado casi sin novedades desde que se encontraban en proyecto o sobre plano y con subidas de precios en torno al 10% debido a la fuerte demanda, que ahora mismo dobla el volumen de la oferta actual de nueva construcción. Como se puede esperar, en 2024, la subida de precios sería más acusada en los núcleos de población de mayor demanda, unido a una oferta escasa.

Es posible que durante 2024 se reactive parte de la demanda que se había retirado durante 2023 debido a la moderación de los tipos de interés y aquella parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída de precios que finalmente no se ha producido.

evolución precios obra nueva
A la hora de determinar la evolución del segmento residencial, es importante distinguir entre obra nueva, segunda mano y también entre las diferentes ubicaciones de la geografía española, ya que es muy difícil generalizar.

Evolución de precios en 2024 en el mercado de segunda mano

En el mercado de segunda mano, en cambio, nos encontramos un escenario diferente: estamos ante una oferta significativamente superior al de la obra nueva, con un margen de negociación muy elevado (ya que no le afectan las subidas del sector de la construcción), el precio de compra es inferior, el principal pendiente correspondiente a la hipoteca suele ser muy inferior al valor de mercado de la vivienda, en numerosos casos el propietario puede tener cierta urgencia en la venta al estar afectado por las subidas de tipos de interés (en el caso de firmas con interés variable), etc.

En este escenario, es previsible que durante el año 2024 veamos bajadas moderadas de precio en el mercado de vivienda de segunda mano.

Desde el departamento técnico del Grupo Tecnitasa hemos observado cómo la curva de evolución de precio se va aplanando, lo que nos lleva a afirmar que se está produciendo, en términos generales -obra nueva y segunda mano- una estabilización de precios.

Si tomamos como base el mes de noviembre de 2023 y ciudades con una alta demanda y precios unitarios elevados -como Madrid y San Sebastián, podemos observar cómo el precio comparado con noviembre de 2022 experimenta un aumento que puede oscilar entre el 4-7%.

Si realizamos la misma comparación con el mes de agosto de 2023 está entre el 1-2% y, durante el mes de octubre de 2023 está entre el 0,5-0,7%. En ciudades con menor presión en la demanda y con precios más asequibles, también se cumple este patrón, incluso, de manera más pronunciada, llegando a detectarse ligeras caídas de precio.

Este es el ejemplo de Badajoz que, siguiendo la misma comparación explicada anteriormente, experimentó un aumento del 3% en noviembre de 2022 vs 2023, registró un crecimiento del 0% en agosto de 2023 y ha experimentado una caída del -0,5% durante el mes de octubre.”

Aunque la mayoría de indicadores apuntan a una estabilización de precios, es importante tener en cuenta de qué tipo de activo residencial se trata y también el tipo de demanda que existe en la ubicación donde se desea adquirir el inmueble, ya que en zonas donde la demanda es fuerte como, por ejemplo, las principales capitales españolas, el arco Mediterráneo o Las Islas Baleares, la evolución de los precios está mostrando un comportamiento muy diferente.

Si estás buscando valorar un inmueble o servicios de consultoria inmobiliaria o control técnico de edificación, en Grupo Tecnitasa tenemos más de 50 delegaciones repartidas por toda España donde contamos con expertos que conocen muy bien las peculiaridades del mercado global y local. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario de lujo? Te contamos las claves del Premium Real Estate Summit 2023

Premium real estate summit 2023
  • ¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario de lujo? Te contamos las claves del Premium Real Estate Summit 2023

La vivienda de lujo es uno de los activos que más auge está viviendo en el sector residencial y un valor refugio para los inversores extranjeros. De hecho, España se sitúa como cuarto destino de lujo a nivel mundial y la principal potencia europea para inversiones.

Para analizar la situación actual de este sector, tendencias, previsiones para 2024 y los desafíos que tenemos pendientes, el 29 de noviembre tuvimos la oportunidad de participar en el Premium Real Estate Summit, que tuvo lugar en el All in One Caixabank de Madrid organizado por Borbalán, Grupo Serra y Planner Exhibitions con un rotundo éxito de asistencia.

Durante el evento, en el que Grupo Tecnitasa tuvimos la oportunidad de ser patrocinadores, se llevaron a cabo varias ponencias, debates y mesas redondas para conocer la realidad del sector inmobiliario de lujo de mano de consultores, agentes inmobiliarios, arquitectos y economistas, entre otros.

¿Quieres saber cuáles fueron los principales temas que se abordaron y las conclusiones más interesantes? ¡Te los contamos!

Premium Real Estate Summit Judit Montoriol

¿Por qué España es un destino ideal para el inmobiliario de lujo?

España se sitúa a la cabeza del sector inmobiliario de lujo por varios motivos: la seguridad física y jurídica, el buen clima, buenas comunicaciones, calidad de sanidad y servicios, la posibilidad de teletrabajo, alto nivel de estudios de posgrado, la gran oferta de ocio y gastronomía y su calidad de vida son algunas de las razones.

Según Bruno Rabassa, CEO de la empresa de bienes raíces de alta gama Berkshire Hathaway HomeServices, “Cuando vienen personas con alto poder adquisitivo y se plantean comprar una propiedad, lo que quieren es poder vivir como lo hacen los españoles, poder conciliar el trabajo y el ocio, poder pasear con seguridad, temas que para nosotros son algo muy cotidiano»,

El precio también es un factor determinante: si lo comparamos con capitales con Miami o Londres, los precios incluso en las ubicaciones más caras de nuestro país son bastante más asequibles, tal y como apuntó nuestro director del área de lujo de Grupo Tecnitasa, Luis Díaz, en el debate «Tendencias en el desarrollo de promociones de lujo».

Uno de los ejemplos claros del auge en el mercado del lujo son el aumento en el volumen de transacciones. En 2022, la venta de viviendas de menos de 600.000 euros creció un 9% mientras que la venta de viviendas por encima del millón creció un 31%. Según señaló Luis Diaz “este incremento lo hemos constatado en la actividad de valoración de activos de este segmento en el Grupo Tecnitasa. En los dos últimos años hemos emitido más de 1.500 informes de valoración de viviendas de lujo con un valor tasado de más de 5.200 millones de euros”

Otro aspecto en el que podemos observar el auge y recorrido del segmento lujo es en la escalada de precios que está viviendo el sector. Mientras que hace años el tipo de vivienda se situaba entre uno y tres millones de euros, hoy en día el mercado ha multiplicado su precio. En Palma de Mallorca, por ejemplo, las viviendas de lujo se sitúan en una horquilla entre los 10 y 15 millones de euros, llegando a sobrepasar los 20 millones en zonas exclusivas como Puerto Andratx, según desgranó Fernando Catalán, director comercial de Construye Capital.

Madrid y Málaga, capitales de moda

Además de los clásicos destinos de lujo en nuestro país, como son Islas Baleares, la Costa del Sol, Marbella o Barcelona, existen dos capitales que se están posicionando con mucha fuerza dentro del mercado nacional.

En el caso de Madrid, su reciente apuesta por una variada oferta de ocio dedicada al lujo y el impulso que ha adquirido a nivel turístico, la está haciendo muy atractiva para el inversor extranjero, especialmente el latinoamericano, hasta el punto que Madrid está llegando a considerarse «la Miami europea». Los barrios de Chamberí y Salamanca son las áreas más codiciadas. En este sentido, como señaló Carlos Lamela en la sesión “La Alquimia del Espacio” un punto de inflexión estratégico es el Centro Canalejas de Madrid. Se trata de uno de los proyectos de regeneración urbanística más importantes de Europa que ha generado un nuevo y robusto ecosistema de lujo en la zona y ha contribuido a la creación de nuevos proyectos de hoteles de cinco estrellas por parte de grandes cadenas hoteleras en la capital.

En lo que se refiere a Málaga, los grandes cambios que ha experimentado en los últimos años tanto a nivel urbanístico como de oferta de ocio, gastronomía y cultura, sumado a su excelente clima y ubicación, han tenido como resultado que la mirada de muchos compradores e inversores haya dejado de estar exclusivamente en la Costa del Sol para adquirir propiedades dentro de los nuevos proyectos urbanísticos que se están desarrollando en la capital. Con más de 8000 transacciones anuales, la provincia de Málaga se sitúa en estos momentos como el principal polo de atracción de lujo del país.

Premium real estate summit 2023

España se sitúa a la cabeza del lujo por varios motivos: la seguridad física y jurídica, el buen clima, buenas comunicaciones, calidad de sanidad y servicios, la posibilidad de teletrabajo, alto nivel de estudios de posgrado, la gran oferta de ocio y gastronomía y su calidad de vida son algunas de las razones.

La sostenibilidad, uno de los principales desafíos

Tal y como destacó Xicu Costa, Director Territorial de Madrid en Caixabank, el 60% de las inversiones en Real Estate Premium las lleva a cabo el público Millennial y de Generación Z y, para estas generaciones, la sostenibilidad juega un factor muy importante en la decisión de compra. Además, una gran parte de los inversores extranjeros procede de lugares con mucha más conciencia sobre la sostenibilidad, como es el caso de los países del norte de Europa.

Según las proyecciones para 2024, se espera que el 50% de las edificaciones cuenten con certificación de sostenibilidad. Javier Illán, Presidente del GRUPO MILLENIUM, afirmó que “La sostenibilidad no es una moda, es uno de los principales impulsores que transformará la forma de vivir en todas las industrias”.

Dentro de la personalización que demandan los proyectos de construcción y rehabilitación de viviendas premium, uno de los más importantes es integrar criterios de sostenibilidad.

Algunos inversores también están incrementando sus demandas de certificaciones relacionadas con los criterios ESG.  Sin embargo, Jesús Gil Marín, consejero delegado de GILMAR, recalcó que respecto a los criterios ESG, estamos ante un problema cultural. En el sector inmobiliario, depende mucho del uso final del producto. Y, en la vivienda, es un objetivo, pero falta mucho camino por recorrer.»

¿Cuál es el perfil del comprador de lujo? ¿Qué demanda?

El perfil de comprador de lujo es mayoritariamente extranjero. Tradicionalmente, es un mercado que lideraban alemanes, británicos, belgas, y rusos. Sin embargo, en el momento actual se encuentra muy diversificado.

Uno de ellos es el perfil estadounidense que, a raíz de las mejores conexiones con su país, está entrando con fuerza en ubicaciones como Baleares. También se está notando la llegada de inversores del este de Europa.

A la hora de elegir destino, el entorno influye la tipología de clientes de lujo prefiere relacionarse con gente parecida. Por ello, es común encontrarse con destinos en los que se forman una especie de “guetos” de personas del mismo país, que también contribuyen a la creación de oferta de ocio específica para ellos procedente de sus países natales.

Los inversores latinoamericanos también están apostando fuertemente por España, en especial por Madrid, atraídos sobre todo por su nivel de vida, su seguridad, su proximidad cultural y el idioma común.

Luis Díaz, director del área de lujo en Grupo Tecnitasa, recalcó cómo cada perfil de comprador tiene unas exigencias muy concretas: “Los clientes quieren la casa a su gusto. Los que vienen de países nórdicos, por ejemplo, buscan una arquitectura con gran entrada de luz, grandes ventanales, un diseño minimalista. Necesitan que el diseño sea espectacular y que las calidades sean altísimas.”

 

Branded residences, un producto que atrae una nueva tipología de cliente

Las Branded Residences, como bien indicó Luis Díaz, atraen perfiles de clientes que buscan exclusividad entendida como bienes escasos asociados a marcas de alta gama.

La tipología más común de este tipo de residencias asociadas a marcas suele ser la de cadenas de hoteles de lujo de alto nivel, ya que son capaces de ofrecer una serie de amenities y servicios y una operativa que multiplica su propuesta de valor.

El potencial cliente de branded residences está dispuesto a pagar más por servicios adicionales, y los costes fijos no suponen una barrera de entrada.

Según Roberto Roca, consejero de Sotogrande, el perfil de comprador utiliza estas viviendas de manera relativamente ocasional.

¿Tiene este tipo de activo mucho recorrido en nuestro país? El clima juega definitivamente a favor y convierte a España en una buena plaza, aunque en materia urbanística, existen restricciones en según qué ubicaciones, lo que ralentiza el crecimiento. Por otro lado, los clientes asocian el lujo con experiencias únicas. Tal y como explicó Javier López Granados, consejero delegado de Single Home, “Esta tendencia tendrá una tracción interesante en los próximos años; además, se diversificará, pero no se masificará, ya que de lo contrario perdería su nivel de exclusividad asociado a lo escaso”

El Premium Real Estate Summit ha sido todo un éxito y ya prepara su próxima edición para 2024. Desde Grupo Tecnitasa, como líderes en el segmento de la valoración de lujo, esperamos con ganas esta próxima edición.

Equipo Grupo Tecnitasa Premium Real Estate Summit
¿Tienes interés en valorar una villa de lujo o una vivienda de alto standing? En Grupo Tecnitasa, contamos con un equipo especializado en consultoría y valoración de activos de alta gama. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

Esta Navidad, Grupo Tecnitasa regala sus redes sociales a causas solidarias. ¡Descubre nuestra iniciativa!

  • Esta Navidad, Grupo Tecnitasa regala sus redes sociales a causas solidarias. ¡Descubre nuestra iniciativa!
Estas fiestas, desde Grupo Tecnitasa hemos decidido llevar a cabo una acción de Navidad un poco diferente: Durante una semana, nuestras redes sociales solo difundirán acciones solidarias. ¿Quieres saber en qué consiste la iniciativa y cómo puedes contribuir? Te lo contamos a continuación:

Descubre en qué consiste “7 días de redes solidarias”

Desde Grupo Tecnitasa, esta Navidad, hemos decidido hacer un “regalo” un poco inusual: se trata de ceder todas nuestras redes sociales para dar voz a la labor de diversas causas solidarias. ¿Nuestro objetivo? Abrir la puerta a nuestro equipo, clientes y seguidores para que descubran, colaboren y ayuden a causas que realmente lo necesitan.

Por ello, la semana del 18 al 24 de diciembre, no verás ninguna publicación corporativa en nuestras redes sociales: ese espacio estará reservado para dar a conocer los proyectos de diferentes entidades solidarias de toda España.

¿Cuáles serán las causas seleccionadas?

Desde Grupo Tecnitasa, nos gustaría daros voz y que seáis vosotros quienes nos propongáis causas solidarias con las que colaboréis o que penséis que merecen más visibilidad. Sería fantástico que la diversidad y amplitud de delegaciones con las que cuenta Grupo Tecnitasa en toda España se reflejara en las diferentes propuestas.

Queremos que nos habléis de proyectos de vuestra ciudad, de vuestro barrio, iniciativas que os tocan el corazón.

Para ello, hemos abierto un plazo hasta el 11 de diciembre para que el equipo, clientes, seguidores, familiares y amigos de Grupo Tecnitasa puedan presentar sus propuestas.

¿Colaboras con alguna iniciativa solidaria? ¿Crees que hay alguna causa solidaria que merece más visibilidad?

Solo tienes que rellenar este formulario para hacernos tu propuesta. ¡Anímate! También puedes reenviárselo a personas a las que creas que les pueda interesar.

campaña 7 dias de redes solidarias tecnitasa
Desde Grupo Tecnitasa, esta Navidad, hemos decidido hacer un “regalo” un poco inusual: se trata de ceder todas nuestras redes sociales para dar voz a la labor de diversas causas solidarias. ¿Nuestro objetivo? Abrir la puerta a nuestro equipo, clientes y seguidores para que descubran, colaboren y ayuden a causas que realmente lo necesitan.

Otras maneras de ayudar: compartir y colaborar

Una vez comience la difusión de las iniciativas, otra manera de colaborar es compartir y difundir aquellas iniciativas con las que te sientas más identificado/a o que creas que merecen más atención a través de los perfiles sociales de Grupo Tecnitasa en Linkedin, X (Twitter), Instagram y Facebook.

Grupo Tecnitasa realizará una donación a la iniciativa que reciba más votos e interacciones por parte de su comunidad.

Tú tienes la clave para dar voz a una causa que lo necesita. ¿Te animas?

Consultoría en gestión urbanística para ayuntamientos: 8 casos en los que les puede ayudar

consultoría en urbanismo para ayuntamientos
  • Consultoría urbanística para Ayuntamientos: 8 casos en los que les puede ayudar

Los municipios son territorios vivos y en constante cambio. Por ello, sus desarrollos urbanísticos deben ir evolucionando y creciendo en consonancia con las necesidades de sus habitantes. Sin embargo, el largo plazo que se invierte en la tramitación urbanística tiene como resultado que nos encontremos con ámbitos paralizados debido a que su desarrollo ha dejado de ser atractivo para las partes implicadas.

Hoy, Carlos Escudero, director de desarrollo de negocio en TT Advisory y especialista en consultoría urbanística/inmobiliaria, nos muestra algunos de los servicios que prestan desde su área a petición de clientes públicos o privados y cómo ayudan a impulsar y desatascar desarrollos. De esta manera, contribuyen a la mejora de la situación económica y a la evolución de un municipio por la parte pública así como a la consecución de resultados para la parte privada.

Poner sobre el papel los beneficios para todas las partes y crear el producto adecuado es la clave para impulsar los desarrollos urbanísticos

En muchas ocasiones, los proyectos urbanísticos quedan paralizados porque los promotores del mismo no consiguen un mínimo nivel de rentabilidad. De igual modo, suele suceder que la evolución real de un desarrollo lleve a escenarios de insostenibilidad para la Administración porque no puede permitirse prestar servicios, mantener zonas públicas, etc. La clave para ayudar a entes públicos y privados implicados consiste en crear proyectos que resulten atractivos, viables y sostenibles para todas las partes, determinando de manera minuciosa y motivada los ingresos reales que percibirá cada uno y poniendo en valor cada proyecto al que nos enfrentamos.

1. Adaptar el producto para actualizar desarrollos urbanísticos desfasados

En algunas ocasiones, fruto del paso del tiempo y de la evolución de un municipio, llega un momento en el que ciertos desarrollos previstos en tiempos pasados no tienen cabida en la actualidad: la sociedad cambia constantemente y las ciudades deben adaptarse a estos cambios. Un ejemplo puede ser un municipio que ha crecido a nivel logístico y que precise cambiar desarrollos industriales de menor superficie a proyectos logísticos de mayor superficie, o puede tratarse de activos residenciales con unas características que hoy en día ya no tienen demanda. También podemos encontrarnos nuevas palancas económicas en determinadas áreas que generarán un aumento poblacional para el que será necesario contar con más suelo residencial.

Este es nuestro día a día y la labor que desarrollamos en nuestra área: analizamos los ámbitos con una visión de 360º y la conjunción de todos los factores que los podría llevar hacia el éxito, ofreciendo una equidistribución de beneficios, no sólo para la parte pública y privada, sino para el futuro usuario o habitante respetando al máximo el medio en el que encuentren.

En este sentido, las limitaciones impuestas por la legislación son “líneas rojas” que delimitan nuestro campo de movimiento. Aunque en ocasiones pueden suponer un obstáculo en el camino, el profundo conocimiento de ellas permite pivotar entre las alternativas y conseguir aunar los intereses de todas las partes involucradas.

El resultado de nuestro análisis plantea un escenario que compara la viabilidad y la sostenibilidad de lo previsto versus lo proyectado. Si se crea un producto atractivo que produzca una mejora de los resultados individuales, todas las partes ganan, y la exposición de los resultados de una forma ordenada y transparente puede ser un factor decisivo para que la administración lo determine como un proyecto idóneo y agilice su tramitación.

consultoría en urbanismo para ayuntamientos
Debido al largo plazo que se invierte en la tramitación urbanística, a menudo los Ayuntamientos se encuentran con ámbitos paralizados porque su desarrollo ha dejado de interesar a las partes implicadas. La consultoría urbanística ayuda a desatascar e impulsar estos desarrollos

2. Contraprestaciones por desalojar actividad, transformar suelo o cambio de uso

Otra de las situaciones que suele darse es que el crecimiento de una ciudad provoque que ciertas actividades o edificaciones que hoy existen sean incompatibles entre ellas. Un claro ejemplo es una zona industrial que ha quedado atrapada por la ampliación del municipio y que se pretende trasladar a la periferia porque las necesidades de la ciudad han cambiado y se trata de un área ideal para suelo residencial.

En este sentido prestamos un servicio de apoyo a convenios urbanísticos u otros posibles mecanismos para propietarios que no quieran o puedan adherirse al desarrollo urbanístico. Este servicio se lleva a cabo mediante la elaboración de un informe de sustento a estos documentos. En ellos se definen las contraprestaciones para cada una de las partes en base al potencial de los parámetros urbanísticos y la nueva la actividad que se pretende desarrollar. Por un lado, se tiene que determinar la compensación que corresponde al propietario que deja de ejercer la actividad, así como determinar las plusvalías que derivarán de la generación de suelo, con el compromiso de agilizar la burocracia, facilitar el desarrollo y que exista un beneficio en el desarrollo. La reducción de tiempos de tramitación es crucial en estas actuaciones.

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3. Informes de sostenibilidad económica

En ocasiones, los ámbitos urbanísticos no requieren cambios y nuestros servicios se limitan a acompañar en la tramitación, con informes de sustento para su aportación a la Administración. En este sentido, resulta esencial contar con un Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica, que determina el equilibrio que existirá entre los servicios que debe prestar la Administración y el plazo en el que se deberán hacer cargo de ellos en base al tiempo en el que se completará un desarrollo y los ingresos que va a percibir la administración a través de los impuestos.

Disponer de un profundo análisis ayuda a las administraciones locales a cuantificar, planificar y gestionar mejor sus recursos. Así, podrán destinarlos al mantenimiento del área de nueva creación para que cuente con todos los servicios sin que ello comprometa las arcas públicas. Mientras se completa el desarrollo, la Entidad Urbanística de Conservación que se forme va a tener que asumir los gastos de mantenimiento durante un plazo determinado. Gracias a este análisis, también se define cuánto tiempo va a tener que soportar este mantenimiento, qué servicios tendrá que soportar, cómo lo tendrá qué prestar y en qué plazo los irá asumiendo la Administración.

Estos servicios también se prestan a colectivos como juntas de propietarios que nos piden un pronunciamiento actualizado de la obligatoriedad de soportar ciertos servicios. Este servicio surge porque, en muchas ocasiones, los propietarios siguen corriendo con los gastos de mantenimiento aunque haya transcurrido mucho tiempo desde la implantación del ámbito, cuando realmente tendría que ser la administración quien prestara estos servicios.

4. ¿Qué tipo de desarrollos urbanísticos se necesitan y son viables en un municipio? La importancia de un Informe de Viabilidad y de Sostenibilidad profundo

Desafortunadamente, es muy común encontrarse con Ayuntamientos que están llevando a cabo desarrollos urbanísticos que no se adaptan a las necesidades actuales: se han planteado sin tener en cuenta su viabilidad y esto ha implicado una situación económica complicada para el municipio.

Para evitar este tipo de situaciones, el Planeamiento General del Municipio debe contener un informe de viabilidad y de sostenibilidad que, en nuestra opinión, debe ser tratado como un “documento vivo” que se vaya actualizando y facilite poder tomar decisiones de manera continuada.

Este informe tiene en cuenta variables como la sostenibilidad, la viabilidad, las tendencias actuales, el mercado inmobiliario, la demografía del municipio y permite prever cómo evolucionará en los próximos años, qué desarrollos urbanísticos necesitará con prioridad para crecer de manera sostenible, viable y ordenada en todos los sentidos.

5. Análisis estratégico de Planeamiento General

Desde algunas Administraciones, con mucho acierto en nuestra opinión, nos han solicitado de forma puntual un análisis estratégico del planeamiento del municipio para sentar unas bases sólidas de crecimiento. Se han planteado cómo hacer atractivo su municipio para que promotores, ciudadanos o empresas lo consideren la alternativa más óptima para desarrollar su actividad, vivir o trabajar. Un Ayuntamiento no deja de ser una entidad que genera gastos, tiene beneficios y puede crear productos para el disfrute de su población. Esta población, a su vez, debe percibir que recibe servicios adecuados con el dinero de sus impuestos.

Si un Ayuntamiento no desarrolla proyectos urbanísticos de manera ordenada y no revisa bien los informes de sostenibilidad de sus diferentes desarrollos, pueden ocurrir dos cosas: o que se vea comprometido su equilibrio presupuestario o que sus habitantes sufran una excesiva presión fiscal para poder compensar las pérdidas de estos desarrollos. Y esto es un tema que, como mínimo, merece la pena revisar.

Un buen ejemplo es el de Ayuntamientos de pocos habitantes que cuentan con una piscina municipal o instalaciones deportivas. Es esencial ver si ese proyecto se puede sustentar a nivel económico y puede ser mantenido por la Administración. No analizar estas cuestiones provoca situaciones que por desgracia son habituales: a menudo, nos encontramos con instalaciones cerradas, infrautilizadas y que han comprometido el equilibrio presupuestario de la Administración.

Ayuntamientos que compiten por recursos: ¿Cómo crear una ciudad bonita, sostenible, atractiva y económicamente viable?

Hoy en día, son muchos los municipios, en especial las capitales de provincia o Ayuntamientos en las periferias de las grandes ciudades, que compiten para atraer población e inversiones a sus poblaciones. Para lograr un proyecto de éxito, es vital tener en cuenta multitud de variables.

Una ciudad que funciona debe ser respetuosa con el medio ambiente, bonita, viable, sostenible económicamente y ser atractiva para sus ciudadanos a nivel de impuestos y servicios, entre otros aspectos. Para lograrlo, se necesita tener una visión completa del urbanismo, para lo que se debe contar con un equipo multidisciplinar que entienda de tendencias del mercado inmobiliario, viabilidad económica, sostenibilidad, normativas, diseño etc. Sólo se consigue el objetivo con equipos multidisciplinares con profesionales de todas las áreas que trabajen de forma conjunta.

Al margen de los anteriores servicios, con frecuencia realizamos otros servicios en los que se encuentra involucrada la Administración Pública:

6. Informes de sustento a procesos expropiatorios

Cuando se produce esta situación, desde nuestro área de consultoría determinamos, tanto para promotores como propietarios, la indemnización justa que corresponde en función de los derechos, nuestros informes sirven de sustento a las alegaciones en fase administrativa o como soporte a procedimientos judiciales. Con nuestra intervención, se produce habitualmente una reducción de los plazos de tramitación y resolución.

7. Valorar para su venta los terrenos resultantes de la cesión obligatoria que se produce en los desarrollos de suelo

También es frecuente entre nuestros servicios la valoración para su posterior venta del aprovechamiento que se cede a la Administración en los desarrollos. En este caso, el servicio de consultoría se encarga de determinar un precio justo de venta, lo que favorece un acuerdo entre las partes y genera ingresos a la Administración.

8.Inventario, valoración y gestión del patrimonio público

En Grupo Tecnitasa, además de un profundo conocimiento de los activos inmobiliarios, gracias a nuestra dilatada experiencia soportada en una completa base de datos y un equipo muy completo de expertos técnicos en áreas de sostenibilidad, urbanismo y valoración inmobiliaria somos capaces de abordar con sentido estratégico el patrimonio público, prever cómo se comportará, qué potencialidad tiene y los beneficios que se obtendrían con la gestión, cesión, venta o rehabilitación del mismo.

En el caso del análisis estratégico de la cartera de activos, hemos participado en la formulación de mecanismos de colaboración público privada con los que se han impulsado desarrollos residenciales destinados a la venta o alquiler así como otros de actividad económica.

Estos son solo algunos servicios que nuestro equipo de consultoría Inmobiliaria puede brindar a las administraciones públicas en materia de urbanismo. ¿te gustaría saber más?

Contáctanos, ¡y estaremos encantados de explicarte!

Convertir oficinas en viviendas: ¿Cuáles son los pasos a seguir?

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  • Convertir oficinas en viviendas: ¿Cuáles son los pasos a seguir?

Convertir oficinas en viviendas es uno de los temas candentes del momento en el sector inmobiliario: a priori, se presenta como una solución lógica para dar salida a inmuebles sin uso y a la vez paliar la escasez de vivienda de nuestras grandes ciudades. Sin embargo, en nuestro país, el proceso implica bastante más que reformar un inmueble.

¿Es viable convertir oficinas en viviendas? ¿Qué ventajas ofrece? ¿Cuáles son los pasos a seguir? Te lo explicamos con todo detalle a continuación:

Convertir oficinas en viviendas: por qué es tendencia

Convertir oficinas en viviendas no es una novedad, aunque ha cobrado especial relevancia últimamente debido al gran problema de escasez de oferta de activos residenciales y la transformación y evolución del mercado de oficinasque ha surgido a raíz de la evolución del modelo de trabajo, entre otros factores.

Ciudades como Nueva York ya han dado los primeros pasos en Manhattan para poder flexibilizar y facilitar los procesos para transformar este tipo de activos. A nivel nacional, capitales como Madrid han incluido en sus normativas urbanísticas ordenanzas que contemplan el cambio de uso y/o de clase de uso para, entre otros, transformar activos terciarios para uso residencial, como puede ser el caso de locales comerciales y oficinas.

Por otro lado, se están observando operaciones muy relevantes, como es la reciente adquisición de un complejo de oficinas de 30.000m2 por parte de Acciona a Iberdrola y Mapfre para su reconversión en viviendas de alquiler (BTR). El hecho de que una gran promotora apueste por este segmento es un indicio claro de que existen oportunidades.

¿Por qué el sector terciario (y, en especial, el de oficinas) está experimentando cambios tan profundos?

Antes de la pandemia, el segmento de oficinas ya se encontraba en clara transformación, pero la implantación del teletrabajo significó un punto de inflexión para muchos activos del mercado. En la actualidad, sigue habiendo un segmento prime en los centros de grandes ciudades que sigue funcionando bien, especialmente edificios de grado A, pero hay gran cantidad de inmuebles que, ya sea por ubicación, características o tipo de mercado objetivo, se han quedado sin uso a medio-largo plazo.

En lo que respecta a los locales comerciales, el auge de la logística de los pedidos e-commerce significó un salvavidas, ya que impulsó la llamada logística de última milla y ocupó muchos locales comerciales dentro de las ciudades con finalidades de almacenaje.

También se ha producido este fenómeno debido al boom de supermercados urbanos, que son locales que cuentan con poco espacio de almacenamiento para ser más rentables pero que a su vez dependen de almacenes cercanos que los nutran diariamente de producto.

convertir oficinas en viviendas cuáles son los pasos a seguir
Ciudades como Nueva York ya han dado los primeros pasos en Manhattan para poder flexibilizar y facilitar los procesos para transformar este tipo de activos y, a nivel nacional, A nivel nacional, capitales como Madrid han incluido en sus normativas urbanísticas ordenanzas que contemplan el cambio de uso

Convertir oficinas en viviendas: ¿hasta qué punto es rentable?

Cambiar de uso un activo de uso terciario para destinarlo a uso residencial tiene un mayor riesgo que adquirir un activo residencial ya listo para ser explotado como tal. Sin embargo, la escasez de oferta de activos residenciales (especialmente de suelo) y su alto precio reducen las oportunidades de inversión.  Si no existe producto y se necesita, una solución es crearlo.

El adquirir un activo de uso terciario para transformarlo implica comprar un producto a un menor coste; sin embargo, requiere realizar una inversión posterior y llevar a cabo una gestión urbanística.

Una ventaja que ofrece este tipo de operaciones es que permite dilatar la inversión según las necesidades de gestión del activo hasta llegar al producto final deseado. Esto conlleva una inversión inicial menor y proporciona margen para obtener financiación complementaria para terminar de transformar el activo. Es importante tener en cuenta todas las variables y costes derivados, pero en muchos casos puede resultar más rentable que comprar un activo residencial.

Uno de los perfiles más susceptibles para llevar a cabo este tipo de operaciones son los Family Offices, un tipo de inversor que es consciente de la dificultad actual para comprar activos residenciales a buen precio y en un contexto de incertidumbre, conoce bien el mercado y su exigencia de rentabilidad está más orientada a maximizar valor capital más que TIR.

¿Cómo es el proceso de conversión de un edificio de oficinas en residencial?

Para convertir un inmueble de oficinas en uno residencial, además de los trámites para solicitar la licencia, necesitas realizar un análisis exhaustivo de la Normativa Urbanística para determinar la vía más eficiente en cuanto a gestión y en superficie edificable y construida resultante para el uso destino.

La experiencia es crucial para realizar un diagnóstico previo acertado y fijar una estrategia exitosa en el resultado final, optimizando superficie final del uso deseado, plazo y gestión y minimizando el riesgo.

Si el inmueble que se tiene pensado adquirir ya cuenta con posibilidad de destinarlo a uso terciario-hospedaje o residencial, el proceso es más sencillo a nivel administrativo, aunque es vital llevar a cabo un análisis de viabilidad para estimar si es rentable llevar a cabo la inversión en reforma además de la inversión inicial si lo comparamos con el valor y la demanda que tendrá el producto final.

Es básico tener en cuenta que un edificio residencial cuenta con una serie de requisitos de habitabilidad que las oficinas no tienen por qué cumplir.

En algunos casos, será necesario invertir más para hacer estas zonas habitables, lo que también puede implicar renunciar a una parte de la superficie construida existente.

Si el local u oficina se encuentra dentro de una comunidad de propietarios, también será indispensable revisar los estatutos de la comunidad de propietarios para comprobar que no exista ninguna normativa interna que limite o dificulte el cambio de uso.

Otra situación que se puede dar es que el plan general del municipio en el que se quiere adquirir el activo no tenga contemplado el cambio de uso de manera directa que se desea realizar de oficina o comercial a uso residencial. En muchas ocasiones puede seguir siendo viable llevar a cabo el proyecto pero, previo a la solicitud de cambio de uso, entra en juego un proceso de análisis, negociación y consenso con el consistorio para que acepte este cambio de uso dentro del plan general.

Para avanzar con éxito en este paso, es clave contar con un equipo profesional que tenga experiencia en este tipo de gestiones urbanísticas, que sepa interpretar muy bien el plan general, conozca muy bien el Ayuntamiento, los trámites a realizar, el carácter local y las peculiaridades de la zona. La casuística cambia mucho de un municipio a otro.

En este momento, de manera genérica, municipios de Madrid y Andalucía es donde es más sencillo llevar a cabo la transformación de activos de oficinas a residencial; por el contrario, Cataluña es una zona donde es más complicado. Otras zonas se encuentran en pleno proceso de cambio, como puede ser el caso de municipios de la Comunidad Valenciana y Baleares, con lo que hay que seguir muy de cerca las modificaciones en las regulaciones urbanísticas.

Las inversiones que tienen como objetivo proporcionar un valor añadido al inmueble cobran especial importancia en momentos de incertidumbre. Si estás valorando llevar a cabo una adquisición, la consultoría de valoración puede resultar de gran utilidad. ¿Por qué? Porque te ayuda a conocer más profundamente el activo, de manera que podrás saber qué obstáculos presenta, así como las posibilidades de explotación y la rentabilidad a obtener. En el contexto actual, contar con este tipo de asesoramiento contribuye notablemente a mitigar el riesgo de inversión, ya que abre nuevas posibilidades para obtener rendimiento del activo en escenarios de explotación alternativos.

En el equipo de TT Advisory tenemos una amplia experiencia asesorando a inversores institucionales y privados a la hora de buscar la solución más adecuada para revalorizar sus activos. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

Inversión inmobiliaria en Málaga: ¿qué aspectos legales hay que tener en cuenta? ¿qué aporta la financiación alternativa vs la financiación bancaria tradicional?

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  • Inversión inmobiliaria en Málaga: ¿qué aspectos legales hay que tener en cuenta? ¿qué aporta la financiación alternativa vs la financiación bancaria tradicional?

Aunque la inversión inmobiliaria en Málaga se encuentra en claro auge, hay algunos factores legales y financiación que pueden generar incertidumbre a los potenciales inversores. Dentro del evento que llevamos a cabo en Marbella junto con Dexter y Martínez-Echeverría Abogados, tuvo lugar una segunda mesa de debate centrada en la financiación alternativa y la financiación tradicional y en la que también abordamos los aspectos legales que conlleva una inversión en esta zona. De esta manera, se trató de aportar certeza, seguridad y nuevas posibilidades para impulsar proyectos urbanísticos.

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Financiación alternativa y financiación tradicional: dos actores que se necesitan

En términos de financiación, Juan Alfonso Navas Mesa, director territorial de Andalucía en Caixabank, explicó cómo, desde 2014, las compraventas de vivienda se han disparado más de un 75%. Dejó patente que existe una diferenciación clara entre el extranjero que se queda a residir en la zona del extranjero que la compra por inversión. En el caso de los primeros, a nivel de compra o hipoteca, suelen comportarse como los ciudadanos locales en términos de financiación: normalmente solicitan entre un 60% y un 80% del valor del inmueble.

Los extranjeros no residentes normalmente compran casas de un mayor coste y no necesitan financiación. Se apoyan en despachos de abogados con especialistas que les tramitan la documentación, normativa, gestión del capital y, si necesitan financiación, suelen pedir préstamos por un importe de entre el 50% y el 60% del valor de la vivienda.

En cuanto a los precios de la vivienda y los tipos de interés, el Director del Negocio Inmobiliario de Andalucía Oriental en Caixabank cree que la evolución del precio de la vivienda en Málaga va a ser positiva a pesar de los tipos de interés dada la resiliencia del mercado y la fuerte demanda.

De cara a los próximos trimestres prevén cierta moderación, menos pronunciada en las ubicaciones turísticas. Estiman que, durante 2024, los precios crecerán en torno a un 4% o 5%.

Según los datos que maneja la entidad, los tipos de interés se están normalizando. Asegura que para finales de 2025 o principios de 2026 volverán a situarse entre el 3% y el 2,75%.

Juan Jesús González, director territorial de Andalucía en Banco Sabadell Promociones, por su parte, expresó su satisfacción en cuanto al éxito de los proyectos que han financiado, asegurando que el sector inmobiliario se encuentra en un periodo de bonanza. Sí que es cierto que, en los 2-3 últimos años la inflación ha afectado a los promotores y reconoce que hay algunos segmentos muy deteriorados, como es el caso de viviendas asequibles con un coste menor a 2.000€ el m2. Como apenas generan margen de beneficio, no permite que los proyectos sean financiables.

En el segmento de lujo, asegura que la demanda sigue siendo elástica y que los bancos van a seguir apostando por financiar este tipo de proyectos.

Aseguró cómo los bancos tradicionales exigen preventas, demanda contrastada o la licencia de obras y, de momento, no pueden acceder a otros escenarios bien porque hay demasiados proyectos o porque el modelo de negocio a desarrollar no cumple los parámetros que la regulación o la propia entidad exige.

En las fases previas a este punto, la financiación alternativa tiene un papel fundamental, ya que brinda la posibilidad que este tipo de proyectos avancen y lleguen al punto de madurez donde cumplan los requisitos para pasar a la financiación tradicional.

Alfonso Merlos, vicepresidente de Dexter, compañía especializada en financiación alternativa para empresas, enfatizó, en línea de lo que comentaba Juan Jesús, que son muy conscientes de que deben coexistir con la banca tradicional. En el escenario económico actual, son dos actores que se necesitan.

Las financieras alternativas, por ejemplo, están abiertas a financiar suelo o proyectos que no parten de recursos propios o financiación que llega por otra vía. Mediante su departamento de análisis de riesgos y Due Diligence técnicas comerciales y legales, son capaces de detectar si existe una fuerza comercial que respalde ese proyecto sin necesidad de preventas u otros requisitos que solicita la banca tradicional.

La financiación alternativa también cobra una especial relevancia para financiar proyectos que la banca tradicional aún no se ha abierto a explorar. Una de las operaciones más comunes son las operaciones de adquisición de suelo.

En la mayoría de casos, es necesario que se trate de un suelo finalista o con licencia pero, en los últimos meses, Alfonso relató cómo están entrando en proyectos de suelo en fase de desarrollo para contribuir financieramente a las obras de urbanización, siempre y cuando sea un activo con una gran fuerza comercial. En general, comenta que los fondos que les proporcionan capital nunca rechazan un proyecto por ubicación si se trata de la provincia de Málaga.

En este tipo de proyectos, la financiación alternativa suele cubrir un 50% del capital, que puede llegar al 60% en casos muy excepcionales cuando se trata de un suelo prime.

inversion inmobiliaria en malaga segunda mesa

Los bancos tradicionales exigen preventas, demanda contrastada o la licencia de obras y, de momento, no pueden acceder a otros escenarios. (…) En las fases previas a este punto, la financiación alternativa  brinda la posibilidad que este tipo de proyectos avancen y lleguen al punto de madurez donde cumplan los requisitos para pasar a la financiación tradicional.

¿Cuáles son las ventajas de realizar una Due Diligence legal para el inversor?

La mesa continuó hablando de aspectos legales, punto en el cual Pablo Espejo, Socio en Martínez Echeverría Abogados, llamó la atención sobre la normativa anti blanqueo, que requiere una serie de documentos por parte del inversor para confirmar la procedencia lícita de su capital. En algunas ocasiones, el inversor se puede sentir incómodo cuando se le solicita cierta información, pero es importante recalcar que este procedimiento le está protegiendo porque, ante cualquier problema, puede justificar que ha realizado la inversión de la manera correcta.

También puso en relieve que la prestación del servicio legal que se proporciona al inversor parte de la necesidad de información que este tiene para tener una mayor seguridad jurídica. De la misma manera que cuando se invierte en bolsa, el inversor inmobiliario debe llevar a cabo una Due Diligence legal para ver si su planteamiento tiene cabida.

Al llevar a cabo esta Due Diligence legal, no solo se tiene en cuenta si el instrumento de planeamiento vigente le permite desarrollar el proyecto que quiere hacer, sino si el activo que va a comprar es lo que espera para poder desarrollar su proyecto a nivel de normativa sectorial, servidumbres del subsuelo y servidumbres aéreas, entre otras.

Cada mes que se retrasa una licencia de obras son incrementos de costes y pérdida de margen de beneficio. El poder reducir el timing de la Due Diligence es básico para poder obtener mayor rentabilidad y, a este efecto, la nueva Ley de Suelo también va a reducirlo. 

De este modo, además, va a ser posible definir con más precisión cuál es el timing de retorno de la inversión.

 

La Nueva Ley Andaluza de Suelo, clave para agilizar proyectos y contar con una mayor seguridad jurídica

Uno de los aspectos más relevantes que se trató en esta segunda mesa del evento fue la nueva Ley Andaluza de Suelo y las notables mejoras que supone para el sector inmobiliario. Esta nueva normativa, que aúna dos leyes anteriores, la Ley de Ordenación del Territorio y la Ley de Ordenación Urbanística, simplifica notablemente la anterior (cuenta con muchos menos artículos), con lo que evita la dispersión y agiliza su ejecución.

Una de las principales novedades es la modificación de la concepción de los planes: los planes generales de ordenación urbana dan paso a un plan de ordenación municipal que se enfoca en la ciudad a desarrollar y un plan de ordenación urbana que aplica a la ciudad existente.

También aparecen unas nuevas figuras que tienen un papel clave para agilizar el urbanismo denominadas ATUs (Actuaciones de Transformación Urbanística). Estas ATUs permiten desarrollar actuaciones, aunque no estén previstas dentro del plan general. De esta manera, cuando se presenta un proyecto de este tipo, se evita la parálisis por análisis.

Por último, un aspecto fundamental de esta nueva ley es que concede autonomía a ciertos elementos urbanísticos. Anteriormente, cuando se declaraba la nulidad de un Plan General, caían en cascada todos los planes ya fuera a nivel de gestión, normativa o ejecutivo. Con esta nueva ley, aunque el plan cambie, las licencias o estudios de detalle que ya estaban concedidos se mantengan, lo que garantiza que los timings establecidos no sufrirán alteraciones, lo que proporciona mucha más seguridad al inversor.

La provincia de Málaga está viviendo un momento excepcional en lo que respecta al desarrollo inmobiliario. Si te perdiste la primera mesa de debate, puedes recuperar un resumen aquí.

Las claves de nuestro evento de inversión inmobiliaria en Málaga: segmento lujo, retos y oportunidades

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  • Las claves de nuestro evento de inversión inmobiliaria en Málaga: segmento lujo, retos y oportunidades

Málaga es uno de los principales polos estratégicos del sector inmobiliario en nuestro país. Por un lado, encontramos Marbella, epicentro de Costa del Sol que lleva décadas siendo un destino muy atrayente para inversores. Por otro, está Málaga, la capital, que ha vivido una espectacular transformación urbanística en los últimos 20 años.

Para analizar con detalle las oportunidades que representa esta provincia y, en especial, Marbella, desde Grupo Tecnitasa organizamos un nuevo evento junto con Dexter Global Finance y Martínez Echeverría Abogados en Marbella. Durante la jornada, pudimos compartir las visiones de promotores, expertos inmobiliarios y entidades financieras con el objetivo de ayudar a inversores a tener más seguridad y garantías en sus decisiones inmobiliarias.

El evento se dividió en dos mesas de debate: la primera tuvo como temática principal los retos y oportunidades a nivel inmobiliario y el sector del lujo y, la segunda se centró en aspectos legales, burocráticos y de sostenibilidad, así como de financiación alternativa y tradicional.

Primera mesa de debate: segmento lujo y oportunidades y retos a nivel inmobiliario en Málaga

El mercado inmobiliario de Málaga y Marbella ha experimentado una gran transformación en los últimos años. Más allá de un destino seguro, con clima amable de sol y playa, ambas ciudades han desarrollado una oferta de ocio que cada vez atrae a más tipologías de inversor.

Uno de los segmentos que más auge está cobrando es el del lujo. Kristina Szekely, CEO de International Realty Residential, resaltó cómo la tecnología y el diseño personalizado han llegado para compensar la falta de espacio, una de las principales demandas del inversor de lujo que se ve limitada por la escasez de suelo que sufre Marbella.

La demanda es tan fuerte y continuada que los precios están batiendo récords. En cuanto a ubicaciones, hay mucha demanda en los sitios en primera línea del mar, pero también en las zonas donde se encuentran las tiendas y restaurantes más exclusivos.

Uno de los motivos por los que, a pesar de la escalada de precios, Marbella sigue gozando de tanto apetito inversor es que el techo del precio medio sigue estando por debajo de otras capitales como Mónaco, París o Nueva York. Si a esto sumamos la gran calidad de vida, la seguridad, el clima y excepcionales comunicaciones de la provincia de Málaga, el sector de lujo tiene un amplio recorrido para crecer en la zona, lo que se está dejando notar en la demanda.

Sin embargo, sí que puntualizó que el continuo aumento de precios está teniendo como resultado que, en muchos casos, los vendedores retiren sus ofertas a última hora porque quieren pedir más dinero, lo que está dificultando cerrar transacciones.

En cuanto al perfil de comprador, hizo alusión principalmente al público extranjero. Uno de los principales, el británico, se ha visto muy afectado por el Brexit, pero esto ha permitido que el mercado se diversifique dando paso a compradores de otras nacionalidades y zonas como Emiratos Árabes o el nórdico, que tienen gustos muy diferenciados y a los que, como especialista inmobiliario, hay que saber adaptarse.

Para los primeros, por ejemplo, es primordial contar con espacios muy grandes. Los escandinavos, en cambio, dan más importancia a la modernidad del diseño. El público del este, que está comenzando a llegar, no es tan exigente, ya que no está acostumbrado a viajar tanto. Kristina señaló cómo holandeses y belgas son uno de los perfiles con los que es más fácil trabajar.

Marbella, una ciudad con demanda consistente y permanente pero poco suelo disponible

Sergio Espadero, director de Consultoría y Valoración en Grupo Tecnitasa (TT Advisory), hizo hincapié en que, gracias a las características diferenciadas de las que goza Marbella y su largo recorrido a nivel de inversión inmobiliaria, es un destino que ofrece muchísimas oportunidades. Su contexto privilegiado está teniendo como resultado que su oferta evolucione de manera lógica, ya que hay demanda suficiente para absorber todos los proyectos urbanísticos que se están creando. La gran demanda que está habiendo en este momento está llegando en un momento ideal, ya que el nuevo Plan General que está por aprobarse va a reducir riesgo y va a liberalizar suelo.

Juan Manuel Rosillo, presidente de APC Málaga, coincidió con Sergio en la gran oportunidad que representa la demanda consistente y permanente que hay en Marbella.

A nivel burocrático, destacó la nueva figura de las entidades certificadoras, que aún está por desarrollar. Ante la falta de recursos por parte de la administración para ser más ágil a la hora de conceder licencias, la Junta de Andalucía ha abierto la posibilidad de habilitar a empresas privadas homologadas por la administración para que puedan desarrollar la función de evaluar el proyecto básico y generar una licencia de obra.

También tuvo palabras para alabar la gran transformación que ha vivido Málaga capital en los últimos 20 años. La Costa del Sol es un destino que siempre ha gozado de un gran dinamismo, pero el visitante extranjero no solía acercarse a Málaga, ya que no tenía mucho que ofrecer. La transformación de la ciudad, que ha integrado el puerto, ha creado oferta cultural y de ocio que ha permitido que también se cree demanda de viviendas de lujo, un segmento que está comenzando a desarrollarse en la capital.

Más allá de los segmentos medios-altos, resaltó que uno de los grandes retos inmobiliarios que afronta Málaga es crear vivienda asequible para el público local, donde insiste en la necesidad de llegar a acuerdos con la administración para desbloquear suelo. Para lograrlo, los consistorios deben hacer un esfuerzo por simplificar y flexibilizar la burocracia para poder impulsar los desarrollos que puedan dar respuesta a la demanda creciente.

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El contexto privilegiado de Marbella está teniendo como resultado que su oferta evolucione de manera lógica, ya que hay demanda suficiente para absorber todos los proyectos urbanísticos

La falta de suelo urbanizable surgió en varias ocasiones como uno de los grandes retos de la zona. Juan Antonio Mora, CEO de Grupo Jamsa destaca que esta escasez les está obligando a reinventarse y expandirse a otras zonas como puede ser el caso de Manilva.

El encarecimiento de los materiales (que ha llegado en algunos casos al 45%) y falta de mano de obra especializada también está lastrando el desarrollo de nuevas promociones y, en el caso de las que han conseguido salir adelante, se han visto obligados a aumentar notablemente los precios.

Por el momento, asegura que toda la oferta se está vendiendo, aunque uno de los riesgos que planteó es que el precio se estanque o baje porque los compradores no estén dispuestos a pagarlo. Al final, la apuesta segura es conocer muy bien qué demanda el público para asegurarse de que, aunque el producto final cueste más, el comprador esté dispuesto a pagarlo.

Kristina incidió en la necesidad de construir casas y apartamentos de 3 a 6 dormitorios, ya que los de 1 o 2 no tienen casi demanda y lo que el comprador acaba haciendo al final es adquirir dos apartamentos, que tienen doble de todo y representan una pérdida de rentabilidad y de espacio.

Resalta la falta de activos de lujo que, además del diseño y la calidad en los materiales incorporen características y servicios adicionales como pueden ser portería con seguridad, cafetería, piscina interior, gimnasio, pista de tenis o campo de golf. Aunque se trata de servicios que encarecen considerablemente el producto final, el comprador está dispuesto a pagarlo si se adapta a lo que necesita.

También recalcó la idea de que para crear oferta de lujo no solo se debería crear un edificio de lujo, sino que hay que crear un ecosistema de lujo alrededor. La oportunidad, señala la CEO en Kristina Szekely International Properties, está en desarrollar nuevas zonas de entretenimiento y ocio donde se puedan ubicar estos edificios de viviendas de alta gama.

Ante la propuesta de Szekely de ofrecer servicios adicionales en el sector lujo, Sergio Espadero añadió que Marbella goza de una gran marca internacional y que la clave para llegar a nuevos segmentos es evolucionar el producto. Al ofrecer servicios adicionales, se puede conseguir más rentabilidad por el activo dirigiéndose a un público de un mayor nivel socioeconómico. En este sentido, también destacó la posibilidad de explotar y revalorizar suelos que no tenían salida en activos con uso de hospedaje y que tengan una gran rentabilidad.

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Branded residences, un activo en auge en el segmento lujo

En este punto, sacó a colación el fenómeno de las branded residences, una tipología de activo de lujo que está empezando a tener auge en España, siendo Marbella una de las capitales pioneras con proyectos como las Villas de Karl Lagerfeld o el Nuevo Complejo que se está desarrollando de Dolce&Gabbana. El Director de Consultoría y Valoración del Grupo Tecnitasa (TT Advisory) afirmó que esta tipología de activo tiene mucho sentido en el sector lujo, ya que suponen una evolución del producto más allá del activo inmobiliario, completándolo como experiencia y añadiendo valor al aportar servicios adicionales y el diseño y posicionamiento de la marca asociada.Además, permite al comprador obtener ingresos adicionales si quisiera explotarlo en arrendamiento cuando no lo vaya a usar.Juan Antonio Mora también señaló las branded residences como un producto muy atractivo para el sector promotor, ya que son un signo de estatus y de exclusividad, aspectos que encajan muy bien con las exigencias que busca el perfil de inversor que demanda lujo.¿Qué te parecen estas reflexiones sobre el sector inmobiliario en la provincia de Málaga? ¿Crees que sus características son extrapolables a otras zonas de España? Próximamente compartiremos contigo un resumen de la segunda mesa de debate.

¿Qué es el rating inmobiliario? Te contamos en qué consiste

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  • ¿Qué es el rating inmobiliario? Te contamos en qué consiste

El rating es una herramienta muy utilizada y apreciada en varios ámbitos, sobre todo el financiero, donde el rating o calificación crediticia es una herramienta básica para tomar decisiones. Tras más de 15 años de investigación, la Deeptech relacionada con el sector ProTech y FinTech Veltis Rating ha desarrollado el único rating inmobiliario que existe en el mercado. Se trata de una herramienta de especial valor, ya que no solo reduce la incertidumbre de cara al inversor o a entidades financieras, sino que garantiza una mayor transparencia y fiabilidad de los datos, como en su día hizo en el sector financiero su Rating.

¿Te gustaría saber cómo funciona y qué ventajas aporta a consultores e inversores? Te lo contamos a continuación:

¿Qué es el rating inmobiliario?

El rating inmobiliario es una nota calificativa que determina el nivel de riesgo de una inversión inmobiliaria. Esta calificación se basa en el nivel de volatilidad del activo y la información sobre los indicadores de riesgo que afectan al activo y pueden traducirse en una pérdida de valor.

La nota puede ser una puntuación de 0 a 100 o bien se puede expresar en letras (de AAA que equivale a mínimo riesgo a D, que es igual a máximo riesgo). Las escalas utilizadas se basan en los modelos de rating financiero de las principales agencias calificadoras.

El mayor riesgo implica menor solvencia financiera del activo, lo que dificulta el acceso a financiación y obtener rentabilidad del mismo. Por ello, la calificación inmobiliaria representa una oportunidad dentro del sector, ya que ofrece una mayor seguridad a los inversores en su toma de decisiones.

¿Qué aspectos se tienen en cuenta para llevar a cabo un rating inmobiliario?

Algunos factores relevantes que se incluyen en el rating inmobiliario son:

  • El segmento inmobiliario al que pertenece.
  • Los indicadores de riesgo sistémicos que analizan el comportamiento relacionado con la economía, ya que son los que causan las crisis inmobiliarias y los que provocan las mayores pérdidas en el sector. Estos indicadores se analizan a escala comunidad autónoma, provincia, ciudad, sección censal y zona homogénea.
  • Indicadores de riesgo relacionados con temas climáticos y ESG.
  • Indicadores de riesgo relacionados con las características del entorno de afección del activo (zona homogénea)
  • Indicadores de riesgos del propio activo inmobiliario.
que es el rating inmobiliario

El rating inmobiliario es una herramienta de especial valor, ya que no solo reduce la incertidumbre de cara al inversor o a entidades financieras, sino que garantiza una mayor transparencia y fiabilidad de los datos,

¿Cómo se lleva a cabo el rating inmobiliario?

El procedimiento de calificación inicial dentro del rating inmobiliario se lleva a cabo mediante la herramienta Terminal Veltis, que utiliza tecnología Smart Data y Machine Learning (>5.000M datos) combinada con inteligencia artificial.

Veltis cuenta con el primer EDA (Análisis Exploratorio de Datos) específico de riesgos inmobiliarios, que incluye más de 300 indicadores con un histórico de 20 años. Esta herramienta incluye datos tanto coyunturales a nivel económico, inmobiliario, administrativo, legislativo y sociopolítico, como potenciales del activo y su entorno.

Además, Veltis ahora también ha incorporado a Terminal Veltis la extensa base de datos de valoración y estado de inmuebles visitados de Grupo Tecnitasa, lo que proporciona aún más fiabilidad a la calificación obtenida.

A partir de estos datos, Veltis ha generado un algoritmo con inteligencia artificial que determina la calificación o, como lo denominan en Veltis, el rating inmobiliario.

veltis rating inmobiliario terminal veltis

Alianza estratégica de Grupo Tecnitasa y Veltis Rating

Dentro del nuevo plan estratégico de Grupo Tecnitasa, se encuentra una clara apuesta por la innovación, la tecnología, la diversificación y la profesionalización de servicios. Por ello, una de las acciones clave que ya hemos puesto en marcha es la entrada en el capital de Veltis Rating, de la que se adquiere un 20% en un primer tramo hasta 2024.

Esta alianza estratégica no solo permite impulsar la calidad de los datos de esta herramienta. Para Grupo Tecnitasa, contar con Terminal Veltis supondrá proveer a sus consultores y técnicos especializados con información muy precisa y extensa sobre la calidad y el comportamiento de los activos.

Además, esta colaboración tiene también el objetivo de desarrollar de manera conjunta nuevos servicios basados en el análisis de datos de calidad y la tecnología.

¿Qué te parecen las ventajas que ofrece el rating inmobiliario? Si estás pensando realizar una inversión o desinversión y quieres tener una mayor confianza y seguridad de que será la decisión correcta, es una herramienta que puede ayudarte. Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

¿Qué es un bróker hipotecario (y cómo saber si lo necesitas)?

qué es un broker inmobiliario
  • ¿Qué es un bróker hipotecario (y cómo saber si lo necesitas)?

Las continuas subidas de tipos sumadas al endurecimiento de las condiciones por parte de los bancos para conseguir financiación hace que, para muchos, conseguir una hipoteca para su vivienda se convierta en todo un reto.

En este contexto, hace tiempo que ha surgido la figura del bróker hipotecario, un profesional financiero que actúa como intermediario para conseguir condiciones de hipoteca óptimas y personalizadas para sus clientes. ¿Quieres saber en qué consiste la profesión de bróker hipotecario y a quiénes les puede interesar demandar sus servicios? Te lo explicamos:

Gran conocimiento del mercado bancario y poder de negociación

Los brokers hipotecarios son intermediarios financieros registrados por el Banco de España que conocen muy bien el mercado hipotecario, las condiciones que ofrece cada banco y que, además, cuentan con relaciones especiales con los miembros de las entidades que les permiten un gran poder de negociación para conseguir condiciones preferentes.

¿Qué hace exactamente un bróker hipotecario?

Para ofrecerte diferentes opciones de hipotecas con buenas condiciones, el bróker hipotecario realiza un trabajo previo de análisis del perfil de su cliente para conocer su capacidad de endeudamiento financiero. Para ello, solicita documentación como nóminas, facturas o extractos bancarios, además de la información relativa a la vivienda que se quiera adquirir.

Con esta información, el bróker estudiará el caso concreto para ofrecerle diferentes opciones de hipotecas.

Una vez que el bróker cierra el acuerdo de hipoteca, también se encarga de llevar a cabo todos los trámites para agilizarla y formalizarla, que incluye la presentación de documentación y la solicitud de la tasación de la vivienda que tiene que realizar una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Es importante no confundir la figura del bróker hipotecario con el bróker inmobiliario, que es un especialista inmobiliario que actúa conecta a potenciales compradores con inmobiliarias o propietarios para llegar a acuerdos provechosos para ambas partes. Este tipo de profesional está muy enfocado para inversores que buscan obtener una alta rentabilidad mediante la compra de una vivienda.

qué es un broker inmobiliario

Los brokers hipotecarios son intermediarios financieros que conocen muy bien el mercado hipotecario, las condiciones que ofrece cada banco y que, además, cuentan con relaciones especiales con los miembros de las entidades financieras

¿En qué casos interesa solicitar los servicios de un bróker hipotecario?

Antes de explicar los perfiles a quienes puede interesar la figura del bróker hipotecario, es importante puntualizar que existen de dos tipos: gratuitos que ofrecen los portales inmobiliarios y de pago, que son profesionales independientes o pertenecen a empresas especializadas. Estos últimos cobran una comisión fija por hipoteca conseguida o un porcentaje sobre el importe por el que se firma la hipoteca, que suele estar entre el 1% y el 5%.

En el caso de los brókers gratuitos, su labor será más de comparador de diferentes hipotecas para ofrecerte varias opciones.

El bróker de pago es una figura con un perfil más de consultoría. Es un profesional clave para facilitar la concesión de hipotecas en casos complicados, pero también puede resultar de gran utilidad para otros perfiles, como por ejemplo:

 

1. Compradores que quieren ahorrar tiempo o no se sienten cómodos negociando con los bancos

Para las personas que cuentan con un buen perfil (trabajo estable, buen salario y ahorros del 20% más gastos de compraventa) no es difícil conseguir una hipoteca con buenas condiciones, pero se necesita tiempo y conocimientos para comparar y negociar las condiciones más ventajosas. Un bròker hipotecario es una baza segura para agilizar el proceso y conseguir un resultado óptimo.

Por otro lado, puede haber personas que no se sientan cómodas negociando con los bancos, con lo que el bróker hipotecario se encargará por su cuenta de negociaciones y trámites y acompañará al comprador cuando su presencia sea necesaria.

También puede ser realmente útil para compradores e inversores extranjeros, ya que el bróker hipotecario puede actuar como enlace a nivel idiomático y conoce a la perfección la normativa española y los trámites a realizar.

2. Perfil que quiere asesoramiento para decidir el importe a financiar

También puede darse el caso de que el comprador disponga de recursos pero no quiera descapitalizarse, sobre todo cuando se compra una vivienda a modo de inversión: en este caso, el bróker hipotecario actuará como asesor sobre cuál es el importe de hipoteca que debería solicitar para que le resulte más rentable.

En otro punto, se encuentran los perfiles con más complicaciones para conseguir una hipoteca, como por ejemplo:

3. Autónomos

Aunque cuenten con buena facturación, su falta de estabilidad hace que las entidades financieras no les perciban como deudores ideales. La labor del bróker será la de justificar que la persona es económicamente solvente y, además, encontrar a las entidades financieras más susceptibles y comprometidas con este perfil de ahorro.

4. Personas con solvencia, pero pocos ahorros

Muchos brókers están especializados en conseguir hipotecas cuyo importe de financiación está por encima del habitual 80% del valor del inmueble a financiar. Esto significaría no tener que pagar la entrada, que supone uno de los mayores obstáculos para los potenciales compradores que solicitan financiación. En este caso, la labor del bróker es identificar qué bancos pueden conceder hipotecas de este tipo y negociar con ellos, ya que algunas entidades sí que pueden ofrecer este tipo de condiciones pero no siempre lo anuncian de manera pública.

5. Menores de 35: un caso especial

El público joven normalmente no cuenta con ahorros ni solvencia económica de otros segmentos de más edad. Sin embargo, existen varias entidades financieras que están ofreciendo condiciones especiales para este colectivo como pueden ser mayor porcentaje de préstamo con respecto al valor de la vivienda, menos intereses o un mayor plazo para amortizar la deuda.

En todo caso, los brókers hipotecarios no hacen milagros y hay ciertos casos en los que no será posible que consigan un préstamo, por lo que es importante asegurarse de que sean profesionales acreditados por el Banco de España, cumplan con la normativa vigente y el acuerdo sea transparente.

¿Conocías la figura del bróker inmobiliario? ¿Crees que puede ser relevante para ayudar a colectivos con problemas de acceso a la vivienda para conseguir financiación? Cuéntanoslo en comentarios.

¿Qué son las branded residences?

Karl Lagerfeld Villas Sierra Blanca Estates
  • ¿Qué son las Branded Residences?

La noticia de que Leo Messi vivirá en la Porsche Design Tower de Miami, en Florida, ha puesto el foco sobre el segmento inmobiliario de las Branded Residences: se trata de un concepto de viviendas que cuenta con la peculiaridad de llegar a acuerdos con marcas para intervenir en el diseño u ofrecer servicios exclusivos. En este momento, goza de una gran popularidad en Estados Unidos y Asia, pero también está empezando a entrar con fuerza en nuestro país. ¿Te gustaría conocer en detalle en qué consisten las Branded Residences y qué ejemplos podemos encontrar en España? Te lo contamos:

Las Branded Residences, un fenómeno en auge a nivel nacional e internacional

Las también llamadas residencias de marca significan un paso más allá en el segmento prime: se trata de viviendas de ultralujo que incorporan diseños exclusivos e innovadores asociados a marcas de renombre o cuentan con los servicios de hotel de cinco estrellas de reconocidas cadenas internacionales. Estas últimas son las Branded Residences más comunes: dentro del sector, las firmas hoteleras Ritz Carlton y Four Seasons son las que cuentan con una mayor cuota de mercado.

Sin embargo, firmas de diseño como Bulgari, Armani, Fendi, Karl Lagerfeld o Dolce&Gabbana también cuentan con proyectos propios en los que han intervenido en el diseño de producto.

El origen de este tipo de residencia surge de una alianza entre la marca y el promotor inmobiliario que, de forma conjunta, diseñan un producto con las comodidades de una vivienda privada en la que la marca puede intervenir de diferentes formas: ya sea en el diseño o en los servicios adicionales de lujo que incorporará.

En el citado caso de la Porsche Design Tower en la que vive Messi en Miami, la marca de automoción Porsche se ha aliado con empresas de construcción locales para diseñar edificios que incorporen las características más identificativas de la marca (técnica y funcionalidad). Una de las particularidades que hace única la Porsche Design Tower de Miami es un sistema de montacoches con el que los habitantes de la vivienda pueden acceder a su casa directamente en coche y en la que el propio automóvil funciona como llave para la vivienda.

Otros aspectos únicos que incorpora cada inmueble son piscina propia, cocina exterior y restaurante privado.

Karl Lagerfeld Villas Sierra Blanca Estates
Karl Lagerfeld Villas © Cortesía Sierra Blanca Estates

Las Branded Residences son viviendas de ultralujo que incorporan diseños exclusivos e innovadores asociados a marcas de renombre o cuentan con los servicios de hotel de cinco estrellas

La irrupción de las Branded Residences en España: algunos ejemplos destacados

Las Branded Residences llevan ya un tiempo irrumpiendo con fuerza en España, con proyectos destacados en Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza o Tenerife, por citar algunos ejemplos. Uno de los más icónicos es un complejo de 22 viviendas de lujo en el Centro Canalejas Madrid gestionado por Four Seasons, que también incluye un hotel de lujo de la cadena hotelera, tiendas de lujo y varios espacios de restauración de alta cocina. Las viviendas cuentan con un precio medio en el mercado de 14.500€ el m2.

Abama Resort Tenerife fue también pionera en el concepto de las Branded residences. En el caso de esta residencia de marca, el concepto está concebido como segunda residencia de lujo con servicios de hotel 5 estrellas e inversión inmobiliaria: el propietario puede vivir hasta un máximo de 6 meses al año y, el resto del tiempo, la vivienda es gestionada por la cadena hotelera My Way Meaningful Hotels dentro de su oferta de alojamiento para rentabilizar su inversión.

En Costa del Sol, Karl Lagerfeld fue de los pioneros en este tipo de residencias en alianza con la inmobiliaria Sierra Blanca Estates con una promoción de cinco exclusivas villas en Marbella, que han llegado a venderse por 15 millones de euros.

La operación de compraventa más cara en Barcelona en 2023 también ha sido una Branded Residence. Se trata de un dúplex situado en la última planta del complejo de ultralujo Mandarin Oriental Residences, que llegó a venderse por 40 millones de euros (61.000€ el m2).

Porsche design tower miami
Porsche Design Tower de Miami

 

Nuevos y esperados desarrollos de Branded Residences en España

La promotora Sierra Blanca Estates ha apostado de nuevo por un nuevo acuerdo estratégico para crear Branded Residences: en esta ocasión, es con la firma de alta costura de Dolce&Gabbana, con la que va a desarrollar un complejo residencial, comercial, artístico y de restauración en la Milla de Oro de Marbella que aspira a redefinir los códigos y estándares de la calidad de vida de lujo con una experiencia innovadora e inolvidable que personificará lo mejor de ambas marcas.

Esta promoción contará con 60 branded residences que, además de difrutar de un entorno exclusivo, gozarán de los servicios y comodidades de un hotel de 5 estrellas. Aparte de este proyecto, la promotora marbellí está impulsando también otro desarrollo inmobiliario que incluye branded residences denominado Marbella Design Hills, que ha contado con una inversión de 250 millones de euros.

En Madrid, el fondo español Persépolis está ultimando la adquisición y desarrollo de tres promociones de Branded Residences en los barrios de Chamberí, Chueca y Salamanca. En este caso, su objetivo es contar con la colaboración de una marca de lujo y, de manera adicional, proporcionar servicios propios de un hotel de 5 estrellas. El edificio de ultralujo contará con zonas comunes espaciosas que incluirán servicios como spa, aparcacoches, lavandería, restauración o chef a domicilio. Se estima que el precio por m2 de estos apartamentos estará entre los 14.000 y los 15.000 euros.

¿Te interesa invertir en residencial de lujo o saber el valor de un activo en este segmento? En Grupo Tecnitasa contamos con expertos en consultoría en las zonas más demandadas de España dentro del segmento lujo. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

Por qué el mejor momento para rehabilitar viviendas es ahora

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  • Por qué el mejor momento para rehabilitar viviendas es ahora

España cuenta con un parque de viviendas muy envejecido y poco sostenible. Los diferentes gobiernos ya están impulsando medidas para revertir esta situación, pero ya no solo se trata de una obligación: a raíz de la pandemia, las necesidades de los compradores e inquilinos han cambiado y reclaman una mayor eficiencia. Además, nos encontramos en un momento en el que llevar a cabo una rehabilitación supone una ventaja competitiva y un notable incremento de valor en el inmueble.

¿Quieres saber por qué? Te lo contamos:

Un 80% de los edificios tendrá que rehabilitarse para alquilarse o venderse en 2033

La Unión Europea aprobó el pasado marzo una nueva Directiva de Eficiencia Energética de la edificación que exigirá un nivel de eficiencia energética superior a D para poder vender o alquilar una vivienda. En este momento, más del 80% de edificios españoles que cuentan con un certificado se encuentran por debajo de esta calificación.

El objetivo de la UE, de momento, no es extremadamente ambicioso en términos de mejora de eficiencia de un edificio concreto, aunque sí lo es en la totalidad de edificios a rehabilitar. Sin embargo, la normativa se irá endureciendo progresivamente y, para 2050, se exigirá que los edificios sean de 0 emisiones.

Las medidas para mejorar la eficiencia energética en las rehabilitaciones de viviendas suelen consistir en mejoras en los sistemas de aislamiento de paredes, cubiertas o suelos bajos y la sustitución de carpintería exterior para mejorar el aislamiento térmico y acústico así como las mejoras de las instalaciones térmicas y de ventilación, aunque depende de la casuística de cada edificio y en el objetivo de mejora de eficiencia que se quiera obtener.

Para llevar a cabo estas rehabilitaciones, ya hace tiempo que el Gobierno de la Unión Europea puso en marcha las ayudas de los Fondos Next Generation, que cubren entre el 40% y el 80% de la financiación de la rehabilitación en función del ahorro de energía conseguido. No obstante, la demanda de estas ayudas no avanza al ritmo deseado por las complicaciones derivadas de su tramitación y, en otros casos, por las exigencias de ahorro requeridas para obtener dichas ayudas.

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En este momento, más del 80% de edificios españoles que cuentan con un certificado de eficiencia energética se encuentran por debajo de la calificación D

La demanda actual exige un mayor bienestar y calidad de vida en las viviendas

Como bien comenta nuestro Director Técnico de Controlia, Manuel Cabalgante, en una Tribuna para El Economista, a raíz de la pandemia, las exigencias a la hora de adquirir una vivienda han cambiado considerablemente. Los usuarios quieren viviendas que les faciliten pasar más tiempo en ellas y tener una mayor calidad de vida. Entre los aspectos a mejorar, se encuentra una mejor calidad del aire, buena iluminación natural y artificial o aislamiento acústico y aislamiento térmico para poder vivir a una temperatura adecuada todo el año, entre otras cuestiones.Por otro lado, la preocupación de los españoles por la sostenibilidad es un hecho. Según el I Observatorio de Vivienda y Sostenibilidad de la UCI, 6 de cada 10 españoles tiene en cuenta la sostenibilidad a la hora de adquirir un inmueble. De hecho, el estudio recalca que un 78,3% de los propietarios o futuros propietarios estaría dispuesto a pagar hasta un 7,25% más por su vivienda si es más sostenible.

Objetivos ESG y financiación

Las entidades financieras también están aumentando su nivel de exigencia en términos de sostenibilidad, ya que esto significa obtener costes de financiación más bajos por parte del BCE. Esto implica que tanto inversores como entidades financieras se están decantando por financiar activos que cumplan objetivos ESG, y esta será, cada vez más, la tendencia dominante hasta el punto que no se conceda financiación para la adquisición de activos que no los cumplan.
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¿Qué ventajas supone ahora mismo rehabilitar una vivienda?

Además de la tendencia de los consumidores y su inclinación a pagar más por una vivienda más sostenible y eficiente, la rehabilitación de un inmueble que mejore su eficiencia puede tener un impacto directo en su valor de cara al mercado inmobiliario.

En materia de ley, aunque los requerimientos de Europa por el momento no son excesivamente estrictos, se irán endureciendo con el paso del tiempo. El objetivo final es que, para 2050, los edificios sean de 0 emisiones. Por este motivo, llevar a cabo ahora una rehabilitación que mejore considerablemente la eficiencia del inmueble supondrá contar con los deberes hechos de cara al futuro.

Por último, la rehabilitación de un inmueble supone una importante ventaja competitiva, ya que se adapta a la demanda actual dentro de la poca oferta existente de edificios con estas características, especialmente en zonas céntricas con gran escasez de suelo. Rehabilitar un inmueble es la manera más óptima de generar viviendas adaptadas a las necesidades de un mercado inmobiliario que se está transformando.

¿Estás pensando en rehabilitar tu inmueble para mejorar su eficiencia energética? En Grupo Tecnitasa, a través de la empresa Controlia, podemos ayudarte a la hora de llevar a cabo informes técnicos para tu edificio y asesorarte y acompañarte durante todo el proceso de solicitud de ayudas, seguimiento de las concesiones e implementación de las actuaciones. Contáctanos.

El impacto de los hoteles de lujo en el mercado inmobiliario y turístico en España

  • El impacto de los hoteles de lujo en el mercado inmobiliario y turístico en España

Los hoteles de lujo han demostrado ser un motor clave para el mercado inmobiliario y turístico en España, impulsando el desarrollo económico en diversas ciudades del país. Firmas hoteleras de renombre mundial como Four Seasons, Mandarin Oriental, RIU, W y Grand Hyatt han puesto el foco en España en los últimos años, atrayendo a un público con alto poder adquisitivo y buscando aprovechar el atractivo turístico y la diversidad de destinos que ofrece el país.

Y es que la inversión hotelera sigue manteniendo un sólido interés por el lujo. Durante los primeros seis meses del año se han transaccionado un total de 8.316 habitaciones en 62 operaciones, con un volumen total de 1.383 millones de euros, donde el 52% se ha destinado a transacciones del segmento premium. Continuando con la tendencia observada desde el inicio de la pandemia, los inversores han realizado una fuerte apuesta por activos de calidad y se han focalizado en este segmento, que ha demostrado ser altamente líquido y resistente incluso en momentos de incertidumbre. 

Recuperación tras la pandemia y crecimiento de inversión

 

Tras la pandemia, el sector hotelero en España ha experimentado una notable recuperación. En 2022, la inversión en hoteles de alta gama (5 estrellas y 5 estrellas Gran Lujo) alcanzó los 1.154 millones de euros, representando el 37% de la inversión total en el sector hotelero. El año pasado se vendieron 158 activos hoteleros en el país, lo que supone un aumento respecto a los 121 del año anterior. Además, el turismo extranjero representó el 48% del total de viajeros alojados, destacando países como Reino Unido, Alemania y Francia como principales emisores.

Esta recuperación y crecimiento en la inversión hotelera se han traducido en un mayor dinamismo del mercado inmobiliario cercano a los hoteles de lujo. La presencia de estos establecimientos ha generado un mayor interés en la adquisición de propiedades cercanas, lo que ha llevado a una revalorización de las viviendas en esas áreas.

La recuperación y crecimiento en la inversión hotelera se han traducido en un mayor dinamismo del mercado inmobiliario cercano a los hoteles de lujo.

¿Cuál es el perfil del inversor en hoteles de lujo? 

 

El perfil del inversor interesado en invertir en hoteles de lujo es diverso, incluyendo a inversores institucionales y privados, así como a aquellos con experiencia en el sector turístico y hotelero. Estos inversores ven en los hoteles de lujo una oportunidad para capitalizar el crecimiento del turismo de alta gama y mejorar el mercado inmobiliario en áreas cercanas. La atracción de clientes internacionales con alto poder adquisitivo y la demanda de experiencias exclusivas impulsan la inversión en el sector hotelero de lujo en España.

En el primer semestre de este año, los inversores internacionales han sido los protagonistas con el 63% de la inversión total. Sin embargo, aseguradoras y fondos soberanos también han canalizado una parte relevante de la inversión, buscando una visión patrimonialista y menor exposición al mercado de deuda. En el lado vendedor, los inversores internacionales han concentrado el 71% de las ventas, especialmente aquellos con fondos de inversión con perfil value-add que están rotando sus carteras de activos.

A pesar de la incertidumbre económica, el segmento de lujo mantiene su dinamismo y se esperan perspectivas positivas para la inversión hotelera en 2023, impulsadas por los sólidos fundamentales del sector y el apetito de los inversores.

 

¿Cuáles son los destinos más populares del mercado actual? 

 

A nivel urbano, Barcelona ha retomado el liderazgo en el sector hotelero de lujo en España durante el primer semestre de este año. Con un total de 5 operaciones por valor de 459 millones de euros, la ciudad condal ha superado a Madrid, que tuvo un cierre histórico 2022 influenciado por el cierre de numerosas operaciones de gran volumen.

Madrid ha registrado un total de 6 transacciones por valor de 123 millones de euros.

El volumen de inversión alcanzado en Barcelona se ve impulsado por 2 transacciones sobre activos de lujo, el Hotel Sofia y el Hotel Mandarin, ambas en el entorno de los 200 millones de euros. Estos hoteles de alta gama han atraído a inversores interesados en aprovechar el atractivo turístico y el prestigio de Barcelona como uno de los destinos más populares y cosmopolitas de Europa.

En el segmento vacacional, los principales destinos de sol y playa, como las Islas Baleares, Canarias y la Costa del Sol, siguen siendo líderes en la inversión hotelera de lujo. Estas regiones concentran el 49% de la inversión total en el sector hotelero, con un volumen de 684 millones de euros.

Las Islas Baleares se posicionan como el líder indiscutible del semestre, registrando un total de 15 operaciones y superando las 2.000 habitaciones y los 400 millones de euros en inversión. La intensa actividad en carteras hoteleras en el archipiélago ha impulsado la inversión en hoteles de lujo en esta región, que es un destino emblemático y muy demandado por turistas nacionales e internacionales en busca de experiencias exclusivas y paradisíacas.

Uno de los últimos movimientos del mercado en Baleares ha sido el caso del Hotel Formentor, un refugio para fortunas británicas de la isla desde hace décadas y que ahora ha sido adquirido por el fondo de Inversión de Bill Gates. Su reapertura, tras una reforma integral, está prevista para este año bajo la marca Four Seasons.   

Por su parte, las Islas Canarias han registrado un total de 7 transacciones por valor de 174 millones de euros, consolidándose como otro destino atractivo para los inversores interesados en el sector vacacional de lujo. La Costa del Sol, que vivió un frenético año 2022 en términos de inversión hotelera, ha visto una reducción en el número de transacciones realizadas en el primer trimestre de este año, con un total de 4 operaciones y 110 millones de euros en inversión.

 

Impulso al mercado inmobiliario cercano

 

La presencia de hoteles de lujo tiene un impacto directo en el mercado inmobiliario cercano. No solo se ha observado una subida de precios en las viviendas situadas en las proximidades de estos hoteles, sino que también se ha estimulado el desarrollo de nuevas promociones inmobiliarias. La presencia de residencias privadas en hoteles de lujo, como es el caso del Four Seasons en Madrid, también ha supuesto un impulso en el ecosistema de establecimientos de ocio de lujo de la zona: restaurantes, tiendas, galerías comerciales… contribuyendo a atraer a compradores con alto poder adquisitivo interesados en vivir en un entorno de lujo y exclusividad.

Otro ejemplo es el caso de Murcia, donde la apertura del Grand Hyatt en el complejo La Manga Club ha sido considerada como un hito en la oferta deportiva de la región, lo que ha impulsado la demanda de propiedades residenciales en esa área. Los residentes y nuevos compradores en La Manga Club and Resort se benefician de las instalaciones deportivas, gastronómicas y de ocio proporcionadas por el hotel de gran lujo.

 

Regeneración urbana y revalorización de viviendas

 

Los hoteles de lujo también han impulsado la regeneración urbana en ciertas zonas de las ciudades. Por ejemplo, el hotel RIU Plaza España en Madrid ha contribuido a la restauración del icónico Edificio España, otorgándole una nueva vida y potenciando la zona comercial y turística de la Plaza de España. Esta regeneración ha llevado a una revalorización de las propiedades residenciales cercanas, con incrementos significativos en los precios del metro cuadrado.

En lo que respecta al mercado residencial, los expertos han notado que la llegada de un hotel de gran lujo no funciona como un coeficiente corrector instantáneo de precios al alza, pero sí lo hace a largo plazo. La consolidación y transformación de la zona acaban acompañando a las viviendas de la zona de influencia en un ciclo alcista de los precios. La mejora de la oferta gastronómica y comercial, motivada por un nuevo flujo peatonal de turistas con alto poder adquisitivo, impulsa el reposicionamiento del área de influencia cercana al nuevo hotel, atrayendo también a nuevos residentes interesados en vivir en un entorno de lujo y comodidades.

 

Inversión pública para potenciar zonas

 

La llegada de hoteles de lujo no solo se ha traducido en una mayor inversión privada, sino también en inversiones públicas para mejorar la infraestructura y regenerar zonas urbanas. La colaboración entre hoteles de lujo y administraciones públicas ha llevado a la revitalización de áreas emblemáticas y al impulso de la actividad económica y turística.

Un ejemplo de esto es el proyecto Centro Canalejas Madrid, donde la apertura del hotel Four Seasons ha tenido un impacto significativo en la regeneración de la zona de influencia. El ayuntamiento de Madrid ha llevado a cabo reformas en la Plaza de España, reduciendo el tráfico de la zona y aumentando las zonas peatonales, lo que ha regenerado y potenciado el valor de esta importante vía comercial y ha provocado un aumento del turismo y la actividad económica.

 

Perspectivas futuras

 

El mercado hotelero de lujo en España sigue mostrando perspectivas positivas, con una proyección de más de 90 nuevas aperturas de hoteles de alta gama entre 2023 y 2028. Se espera que aproximadamente el 25% de estos hoteles sean de categoría Gran Lujo y que el 70% estén ubicados en regiones de costa. Esta tendencia atraerá a nuevos inversores y contribuirá al crecimiento económico de diferentes áreas del país.

En Grupo Tecnitasa contamos con una división especializada en consultoría y valoración en el sector hotelero. Si necesitas asesoramiento, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

¿Admite mi tasación todos los bancos?

  • ¿Admite mi tasación todos los bancos?

Si estás pensando en solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, es fundamental entender el proceso de tasación inmobiliaria y cómo afecta a la aprobación de tu préstamo. En este artículo, abordaremos las preguntas más frecuentes relacionadas con las tasaciones inmobiliarias en España y te explicaremos por qué es importante asegurarte de que tu tasación sea válida para todos los bancos.

¿En qué consiste una tasación de un inmueble?

 

La tasación de un inmueble es una evaluación profesional y objetiva del valor de una propiedad en el mercado inmobiliario actual. Los técnicos, que son expertos con conocimientos y experiencia en el sector inmobiliario, llevan a cabo un minucioso análisis de diversos factores para determinar el valor justo del inmueble.

Durante el proceso de tasación, se consideran elementos como la ubicación del inmueble, la superficie construida y útil, la distribución, el estado de conservación, la calidad de los materiales utilizados en la construcción, así como las condiciones urbanísticas y legales del inmueble. Además, se tiene en cuenta la oferta y demanda en el mercado inmobiliario de la zona en la que se encuentra la propiedad.

El resultado de la tasación se plasma en un informe técnico que detalla el valor estimado del inmueble. Este informe es una herramienta crucial tanto para el comprador como para el banco, ya que permite tomar decisiones informadas en el proceso de compra y concesión de la hipoteca.

El informe de tasación es una herramienta crucial tanto para el comprador como para el banco, ya que permite tomar decisiones informadas en el proceso de compra y concesión de la hipoteca.

¿Por qué el banco pide una tasación inmobiliaria cuando vamos a pedir una hipoteca?

 

La tasación inmobiliaria es un requisito esencial para el banco en el momento de conceder una hipoteca. Cuando un solicitante desea financiar la compraventa de una vivienda mediante una hipoteca, el inmueble a comprar se convierte en la garantía del préstamo. Por lo tanto, el banco necesita asegurarse de que el valor de la propiedad es suficiente para cubrir el importe total del préstamo en caso de que el prestatario no cumpla con sus obligaciones de pago.

El informe de tasación es un elemento clave para el banco al evaluar el riesgo asociado con la concesión de la hipoteca. Al conocer el valor real del inmueble, el banco puede determinar el porcentaje máximo del valor de tasación que está dispuesto a financiar.

Cuando se trata de la compra de una primera residencia, en la mayoría de los casos, el banco otorga una hipoteca por un porcentaje que suele rondar el 80% del valor de tasación, dejando al solicitante la obligación de cubrir el 20% restante mediante recursos propios o a través de otros productos financieros. En el resto de productos, la financiación puede cubrir un porcentaje menor.

 

¿Puedo elegir otra tasadora que no sea la sugerida por el banco?

 

Sí. Como solicitante de la hipoteca, tienes el derecho de elegir la sociedad de tasación que desees siempre que esté homologada por el Banco de España. La entidad financiera suele sugerir una sociedad de tasación para facilitar el proceso, pero no estás obligado a aceptar esta opción.

Es importante asegurarse de que la sociedad de tasación seleccionada esté debidamente homologada por el Banco de España y cumpla con las regulaciones establecidas. Además, es recomendable verificar si la tasadora elegida también está entre las que trabajan habitualmente con la entidad financiera que tramitará la hipoteca, ya que esto evitará posibles complicaciones durante el proceso de aprobación.

 

 

¿Es válida cualquier tasación de vivienda?

No todas las tasaciones son válidas para cualquier banco. La tasación de una vivienda para el mercado hipotecario debe cumplir con la Orden Ministerial ECO/805/2.003, de 27 de marzo, y sus posteriores modificaciones, emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda de España. Esta normativa establece una metodología específica y precisa que debe seguirse para valorar los bienes inmuebles de garantía hipotecaria.

Es imprescindible que el informe de tasación sea elaborado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, lo que garantiza su validez del informe ante cualquier entidad financiera y solo así tu tasación será aceptada por el banco al solicitar la hipoteca.

¿Con qué bancos colabora Tecnitasa?

 

Las tasaciones de Tecnitasa son admitidas por las principales entidades financieras de nuestro país. Estos son solo algunos de los bancos con los que trabajamos:

  • CaixaBank
  • Banco Santander
  • BBVA
  • Banco Sabadell
  • Unicaja
  • Bankinter
  • Ibercaja
  • Kutxabank
  • Cajamar
  • Targobank
  • Evo Banco
  • Pibank
  • Banca Pueyo
  • Banca March
  • ING Direct
  • Caja Laboral
  • Caja Rural de Navarra
  • Caja Rural de Asturias
  • Caja Rural de Aragón
  • Caja Rural de Soria
  • Caja Rural de Teruel
  • Caja Rural de Extremadura
  • Caja Rural del Sur

Como segunda sociedad tasadora en volumen de negocio de España y con homologación del Banco de España, contamos con profesionales altamente cualificados y seguimos estándares de calidad rigurosos en nuestras tasaciones. Si necesitas realizar una tasación para tu hipoteca, ¡contáctanos y estaremos encantados de ayudarte!

Snapshot of the luxury property market in the Balearics: The definitive guide

Villa solitaire Son Vida
  • Snapshot of the luxury property market in the Balearics: The definitive guide

The luxury residential market in the Balearics is one of the region’s key economic drivers. Although so far this year purchases by foreign investors are down by 30%, this remains an exclusive and expanding segment, with buyers available for all properties placed on the market.

What are the trends in the luxury property sector? What is the investor profile for this type of property? Where is supply concentrated? How do you value this type of home? To answer these questions, Grupo Tecnitasa spoke to Luis Díaz, our Tecnitasa Representative in the Balearics, and an expert in these types of property and their valuation. We set out the full details below:

Why are the Balearics among the favourite destinations for the luxury residential segment?

The Balearic Islands have been a luxury mecca for decades: their pleasant climate, their strategic geographical location within Europe, their connections, the safe surroundings, cuisine and the combination of coastline and countryside are just some of the reasons.

The Hotel Formentor, the first luxury establishment to open in the Balearic Islands 85 years ago, became a haven at the time for the wealthiest British visitors, and the luxury appeal of the Balearics has grown continuously ever since.

Alongside the number of luxury houses to be found in the Balearic Islands, an ambitious luxury ecosystem has been created, with specialist services including one of the largest and best Private Jet airports in Spain, a great many sports clubs, haute cuisine restaurants and numerous Boutique Hotels, to name just a few.

Luxury home investors: foreign executives with a family

Luis Díaz tells us that the luxury property sector is a product of interest to foreign investors, as inflation in Spain is lower than in their own countries.

While local investors set about selling properties to obtain returns, foreigners normally buy them for their own enjoyment during a certain period, using them as an investment for the rest of the year.

The typical investor would be aged between 40 and 60 years old, from Germany or Britain (although Sweden, Switzerland and more recently the USA have also been joining the market). These are company CEOs or executives who tend to visit with their family, although there is also a developer profile aiming to upgrade homes and achieve greater returns.

A new type of luxury client is also now emerging: sportspeople who come to the Balearic Islands to indulge in sports such as cycling and sailing. One good example would be the cyclist Jan Ulrich, who has a villa in the islands and is currently developing several more.

Villa solitaire Son Vida

Villa Solitaire, in Son Vida, is a luxury villa on sale for 65 million euros. Image via Marcel Remus

The typical investor would be aged between 40 and 60 years old, from Germany or Britain. A company CEO or executive who would tend to visit with their family, although there are also developers who aim to improve homes and generate greater returns.

Luxury property trends: sustainability, quality, exteriors and design

What are luxury buyers looking for right now in the Balearics? Luis emphasises that in general they are after a home that is as sustainable as possible, with the highest levels of build quality and advanced smart home installations, allowing remote control and improved performance. 

Outdoor spaces have become particularly important, especially since the pandemic. Potential clients are looking for a large outdoor area, ideally with elements such as Infinity Pools. As for design, they want a distinctive product. In general, minimalism, clean lines and plenty of light are the order of the day. 

A number of clients specifically ask for houses built by renowned architects or very specific architectural practices, as in the case of the Ibiza-based practice Blakstad. There is also a degree of interest in buying homes that have belonged to noted celebrities. 

The type of design varies depending on the location. In Formentera, villas follow the aesthetic principles of local architecture. In Ibiza, meanwhile, there is a move towards really modern lines, while using sustainable, natural materials such as stone and timber. In Palma de Mallorca, however, there is a mix. Puerto Andratx, Pollensa and Son Vida are among the locations with more modern designs.

Change in the concept of luxury home

The Grupo Tecnitasa representative in Mallorca highlighted that in the last three years, the concept and the requirements of luxury buyers have changed significantly in the Balearic Islands. 

Previously, a home valued at between one and three million euros could be considered luxury, while now the minimum would be five million. There is a notable difference in quality, and because of the specific economic circumstances of the Balearic Islands, the cost of building is twice as high as in other regions of Spain. 

On average, luxury property prices have risen by between 7% and 8% over the past year. Luxury homes are now typically being valued at average prices between 10 and 20 million euros, although new products are coming onto the market considerably in excess of this price range, as in the case of Villa Solitaire, an exclusive luxury home in Son Vida which is up for sale for 65 million euros.

What type of finance do luxury buyers in the Balearics seek?

Even if they have the capital to purchase the property, in almost 50% of cases the buyers opt to finance the transaction. Their lawyers will often suggest that they use finance to reduce the expense resulting from asset tax. 

The amount financed is between 40% and 60% of the value of the home, which is the most that Spanish banks will grant a foreign investor. It is fairly common to apply for finance from banks in Spain, since despite the recent interest rate hikes here, rates are normally even higher in their countries of origin.

How are luxury homes marketed in the Balearics?

There has also been a change in the way that luxury homes are marketed. Rather than being advertised through several real estate agents, it is now more common to sign exclusive agreements with specific agencies. 

The agencies have also become more professional, and set up specialist teams in this segment. Notable examples would be Engel & Volkers and Marcel Remus, specialising in Son Vida. In many cases, in fact, it’s not a question of seeking out clients for the current offering, but creating the offering based on the client’s needs. Right now there are real estate agents that are partnering property developers to create ad hoc luxury products.

What factors need to be taken into account when valuing luxury homes?

Alongside the very high demands in terms of build quality, the valuation of luxury homes likewise demands considerable rigour and detail when presenting the figures. Investors show particular interest in the quality specifications in the report, the materials, the brands used and the fitters, to give several examples. They also place considerable importance on the quality of the images taken of the property. 

One really challenging aspect in luxury valuations is to find properties to compare them against so as to establish an objective value. To do this properly, you must have an in-depth knowledge of the market and the transactions taking place. In general, villas are not advertised online because of data protection, or because the client demands exclusivity.

Fortunately, the professionalism and reputation of valuers means that in many cases estate agents or property registrars will provide the necessary details.

As you can see, luxury homes in the Balearics are a highly distinctive segment with certain specific features demanding specialist professionals. Are you looking to value a luxury villa or high-end home? Grupo Tecnitasa is here to help. Contact us.

Radiografía del mercado inmobiliario de lujo en Baleares: la guía definitiva

Villa solitaire Son Vida
  • Radiografía del mercado inmobiliario de lujo en Baleares: la guía definitiva

El mercado residencial de lujo en Baleares es uno de los principales motores económicos de la zona. Aunque en lo que llevamos de año las compraventas se han reducido en un 30% por parte del inversor extranjero, se trata de un segmento exclusivo que sigue en auge y toda la oferta encuentra salida.

¿Cuáles son las tendencias en el sector inmobiliario de lujo? ¿Cómo es el perfil del inversor en este tipo de inmuebles? ¿Dónde se concentra la oferta? ¿Cómo se tasa una vivienda de este tipo? Para dar respuesta a estas preguntas, desde Grupo Tecnitasa hemos hablado con Luis Díaz, nuestro Delegado de Tecnitasa en Baleares y experto en este tipo de inmuebles y en su valoración. A continuación, te contamos todos los detalles:

¿Por qué Baleares es uno de los destinos favoritos para el segmento residencial de lujo?

Islas Baleares lleva siendo la meca del lujo durante décadas: su agradable clima, su estratégica situación geográfica dentro de Europa, sus comunicaciones, su ambiente seguro, su gastronomía y su combinación de costas y naturaleza son algunos de los motivos.

El Hotel Formentor, primer alojamiento de lujo que abrió en Baleares hace 85 años, se convirtió en su momento en refugio de las grandes fortunas británicas y, desde entonces, la atracción por el lujo en el territorio balear no ha dejado de crecer.

Junto con la cantidad de casas de lujo que se encuentran en Islas Baleares, se ha creado un ambicioso ecosistema de lujo con servicios especializados que incluye uno de los mejores aeropuertos de Jet Privado más importantes de España, gran cantidad de clubes deportivos, restaurantes de alta cocina o numerosos Hotel Boutique, por citar algunos ejemplos.

El inversor en viviendas de lujo: extranjero, directivo y con familia

Luis Díaz nos indica que el sector inmobiliario de lujo es un producto que interesa a inversores extranjeros debido a que la inflación en España es más baja que en sus países.

Mientras que el inversor local se dedica a la venta de inmuebles para obtener una rentabilidad, el foráneo normalmente la compra para disfrutarla por un periodo determinado y la destina a inversión el resto del año.

El perfil inversor tiene 40 y 60 años, suele ser de nacionalidad alemana o británica, (aunque también está entrando el mercado sueco, el suizo y, últimamente, el estadounidense). Se trata de directivos o CEOs de empresas que suelen venir con familia, aunque también existe el perfil promotor que quiere mejorar la vivienda y obtener una mayor rentabilidad.

También está apareciendo un nuevo tipo de cliente de lujo, el deportista, que viene a Las Islas Baleares para disfrutar de deportes como el ciclismo y la vela. Un buen ejemplo es el ciclista Jan Ulrich, que cuenta con una villa en las Islas y promueve varias en la actualidad.

Villa solitaire Son Vida

Villa Solitaire, en Son Vida, es una villa de lujo que está a la venta por 65 millones de euros. Imagen via Marcel Remus

El perfil de inversor en viviendas de lujo tiene entre 40 y 60 años, de nacionalidad alemana o británica, son directivos o CEOs de empresas que suelen venir con familia, aunque también existe el perfil promotor que quiere mejorar la vivienda y obtener mayor rentabilidad

Tendencias en el inmobiliario de lujo: sostenibilidad, calidad, exteriores y diseño

¿Qué reclama ahora mismo el comprador de lujo en Baleares? Luis recalca que, en general, buscan una vivienda lo más sostenible posible, con la máxima calidad de construcción y con instalaciones de domótica avanzadas para poder controlarla en remoto y mejorar su rendimiento.Los exteriores cobran especial importancia, especialmente desde la pandemia. Los potenciales clientes reclaman que tengan una gran extensión y, a ser posible, con elementos como Infinity Pool.En cuanto a diseño, buscan un producto diferenciado. En general, prima el minimalismo, las líneas limpias y mucha luz. Son varios los que directamente preguntan por casas construidas por arquitectos de renombre o estudios de arquitectura muy concretos, como es el caso del estudio ibicenco Blakstad. También hay cierto interés por comprar casas que han pertenecido a personalidades de renombre.El tipo de diseño varía dependiendo de la ubicación. En Formentera, las villas siguen por norma estética la arquitectura local. En Ibiza, en cambio, se está apostando por líneas muy modernas, aunque se emplean materiales sostenibles y naturales como la piedra y la madera.En Palma de Mallorca, sin embargo, hay un mix. Puerto Andratx, Pollensa o Son Vida son las ubicaciones donde se encuentran los diseños más modernos.

Cambio en el concepto de vivienda de lujo

El delegado de Mallorca de Grupo Tecnitasa ha destacado cómo, en los últimos 3 años, el concepto y los requisitos de los compradores de lujo ha cambiado sustancialmente en Islas Baleares. Anteriormente, una vivienda con un valor de entre uno y tres millones de euros podía ser considerada de lujo mientras que, ahora, ha pasado a ser de un mínimo de cinco millones.La diferencia en la calidad es notable y, además, por la propia coyuntura de las Islas Baleares, el coste en la construcción se dobla con respecto a otras zonas de España. De media, el precio de los inmuebles de lujo ha crecido entre un 7% y un 8% en el último año.Actualmente, las tasaciones que se están realizando en viviendas de lujo suelen estar en una media de precios de entre 10 y 20 millones de euros, aunque están surgiendo nuevos productos que exceden considerablemente este presupuesto, como es el caso de Villa Solitaire, una exclusiva vivienda de lujo en Son Vida que se encuentra a la venta por 65 millones de euros.

¿Qué tipo de financiación solicitan los compradores de lujo en Baleares?

Aunque cuenten con capital para adquirir el inmueble, en casi un 50% de los casos, los compradores optan por financiar la compraventa. En muchas ocasiones, sus abogados les sugieren la financiación para reducir los gastos derivados del impuesto de patrimonio.La cantidad a financiar se sitúa entre el 40% y el 60% del valor de la vivienda, que es el máximo que conceden los bancos españoles a un inversor extranjero. Es relativamente común que soliciten la financiación en Bancos de España, ya que, pese a las recientes subidas de tipos de interés en nuestro país, los tipos suelen ser más altos en sus países de origen.

¿Cómo se comercializan las viviendas de lujo en Baleares?

La manera en la que se comercializan las viviendas de lujo también ha cambiado. En lugar de publicarse en varias inmobiliarias, lo más habitual en este momento es que se firmen acuerdos de exclusividad con agencias concretas. Las agencias, además, se han profesionalizado y se han creado equipos especializados en este segmento. Algunos ejemplos destacados son Engel & Volkers o Marcel Remus, que está especializado en Son Vida.De hecho, en muchos casos, no se busca al cliente a partir de la oferta existente, sino que se crea la oferta a partir de las necesidades del cliente. En este momento, ya existen inmobiliarias que se asocian con promotoras para crear producto de lujo ad hoc.

¿Qué hay que tener en cuenta de cara a la valoración de viviendas de lujo?

De la misma manera que la exigencia en cuanto a la construcción es muy alta, la tasación de viviendas de lujo también exige mucha rigurosidad y detalle a la hora de presentar los datos. Los inversores tienen un especial interés en las calidades especificadas en el informe, con materiales, marcas utilizadas o instaladores, por incluir algunos ejemplos. También dan mucha importancia a la calidad de las imágenes que se extraen del inmueble.Un aspecto realmente complicado en las tasaciones de lujo es buscar viviendas con las que comparar para establecer un valor objetivo. Para hacerlo correctamente hay que contar con un profundo conocimiento del mercado y de las compraventas que se realizan. En general las villas no se publican en Internet por protección de datos o porque el cliente exige exclusividad.Afortunadamente, la profesionalidad y reputación de los tasadores hace posible que, en muchos casos, los agentes inmobiliarios o registradores de la propiedad faciliten los datos necesarios.Como puedes observar, las viviendas de lujo en Baleares son un segmento muy diferenciado con unas peculiaridades que requieren de profesionales especializados.¿Tienes interés valorar una villa de lujo o una vivienda de alto standing? En Grupo Tecnitasa, podemos ayudarte. Contáctanos.

Las Nuevas Normas Urbanísticas de Madrid, en 10 claves

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  • Las Nuevas Normas Urbanísticas de Madrid, en 10 claves

El Ayuntamiento de Madrid aprobó el pasado 17 de julio las nuevas normas urbanísticas de la capital, un cambio que tiene como objetivo adaptar el mercado inmobiliario a las necesidades de sus habitantes. El nuevo texto cuenta con medidas enfocadas a agilizar y simplificar trámites burocráticos, flexibilizar los usos y también incluye medidas pioneras para regular modelos de vivienda emergentes. Te contamos todos los detalles a continuación:

Estas son las 10 principales novedades que incluyen las nuevas normas urbanísticas de Madrid


1. Las viviendas de obra nueva tendrán que ser de mínimo 40 m2
Uno de los principales focos de esta modificación del Plan Urbanístico está centrado en el confort y la sostenibilidad de las viviendas para favorecer el bienestar de los madrileños. Por ello, el mínimo espacio que se requerirá para cualquier vivienda de obra nueva será de 40 m2. En este momento, una de cada 6 viviendas de la capital no cumple este requisito.En zonas consolidadas y con inmuebles muy grandes en la zona centro, en cambio, se permitirá la intensificación de viviendas, es decir, dividir viviendas de gran tamaño para crear más viviendas, siempre respetando el tamaño mínimo.
2. Transformación de locales a viviendas
En un contexto de escasez de vivienda como el que nos encontramos, es clave poder flexibilizar los usos de ciertos inmuebles que han quedado obsoletos para destinarlo a aumentar el parque residencial. En este sentido, entre las nuevas normas se encuentra la regulación para transformar locales abandonados en viviendas, siempre que cumplan con las condiciones de habitabilidad, confort, seguridad, accesibilidad y salubridad que se exige a las construcciones de obra nueva.
3. Regulación de coliving y cohousing
La actualización del Plan Urbanístico también ha sido pionera junto a Cataluña y la Comunidad Valenciana a la hora de regular dos modelos de vivienda emergentes que están experimentando un gran auge en el mercado madrileño: el coliving y el cohousing.Para el primero, que se caracteriza por espacios individuales más pequeños con grandes zonas comunes para favorecer el esparcimiento y la comunidad, la nueva norma establece que dichas zonas individuales no podrán ser inferiores a 15m2 por persona y, en caso de ser una vivienda compartida, cada persona deberá disponer de un mínimo de 10m2 de espacio.En el caso del cohousing, la regulación tiene el objetivo de aumentar el espacio en las zonas comunes para abarcar todas las zonas de estancia y ocio. En las casas privadas, las viviendas dispondrán de las piezas que considere cumpliendo el programa mínimo de vivienda, salvo la estancia comedor, que será libre. La superficie mínima de la vivienda será de 30 m2.
4. Regulación de tendederos, trasteros y zonas comunitarias
Las nuevas normas incluyen la regulación de los tendederos, trasteros y zonas comunitarias. A partir de ahora, no será necesaria la separación física entre cocina y tendedero y se admite la planta baja para los trasteros sin computar edificabilidad.
5. Excluir de edificabilidad los elementos que mejoren la eficiencia energética
Esta nueva normativa premia la eficiencia energética de los edificios excluyendo del cómputo de edificabilidad elementos que favorecen la sostenibilidad del inmueble.Algunos ejemplos serían las galerías bioclimáticas, locales de generación, almacenamiento y distribución de energías renovables, chimeneas solares y el incremento del espesor de cerramientos para aislamiento acústico y térmico.También aplica a escaleras adicionales y a las zonas de refugio que se deban disponer por adaptación a la normativa de seguridad en caso de incendio.Además, será posible sobredimensionar zonas comunes como escaleras y pasillos para facilitar la accesibilidad y el confort. Tampoco computarán los espacios en un edificio para alojar bicicletas o patinetes eléctricos ni los de recepción de paquetería o conserjería.
nuevas normativas urbanísticas madrid
Las nuevas normas urbanísticas que propone el ayuntamiento de Madrid están enfocadas a agilizar y simplificar trámites burocráticos, flexibilizar los usos y también incluye medidas pioneras para regular modelos de vivienda emergentes
6. Flexibilizar y agilizar el desarrollo de suelos dotacionales y construcción de vivienda social

Para agilizar la tramitación y construcción de las dotaciones que necesitan los barrios, el ayuntamiento ha flexibilizado los usos y ha eliminado la necesidad de elaborar un plan especial. También se permite el uso de suelos dotacionales como zonas de esparcimiento o mejora del espacio urbano por un periodo máximo de 4 años mientras se construye el dotacional previsto.

Por otro lado, los suelos dotacionales también podrán destinarse a la construcción de vivienda de protección social y viviendas tuteladas para ayudar a colectivos que lo necesiten.

7. Recuperación y nuevos usos para los patios de manzana

Esta reciente modificación fomenta la edificación en los patios de manzana para mejorar sus condiciones medioambientales. Actualmente y, según el consistorio, el 35% de estos espacios carece de edificación y, en el 40%, existen edificios de 3 o más alturas. Al no contar con una regulación de usos, muchas de estas edificaciones se encuentran en desuso o abandono o, en el mejor de los casos, están siendo infrautilizadas como almacenes o cuartos de instalaciones.

De igual manera, se mantiene la obligación de recuperar la edificación de los patios si se llevan a cabo rehabilitaciones o se construye obra nueva y, en los patios existentes, se permite una flexibilización de los usos.

8. Más balcones y más grandes y “factor verde”

El nuevo texto aprobado también apuesta por incrementar el saliente de balcones y balconadas hasta 0,75 metros frente a los 0,45 que hay ahora y se añade la posibilidad de incluir terrazas sobre el espacio libre de parcela sin que computen edificabilidad siempre que estén descubiertas en al menos dos plantas.

Por otro lado, la modificación incluye un nuevo parámetro urbanístico, el factor verde. Su objetivo es ampliar la superficie vegetal en los edificios fomentando las cubiertas y fachadas verdes, así como ajardinado y arbolado en las zonas libres de parcela.

Se aplicará a las obras de nueva planta, sustitución, ampliación y en las de reestructuración y acondicionamiento generales.

9. Regulación de los usos logísticos y las cocinas industriales

Para las cocinas agrupadas, también conocidas como las “cocinas fantasma”, la modificación de las normas urbanísticas contempla su limitación en zonas residenciales, para favorecer así su traslado a polígonos industriales. En el caso de las zonas residenciales, estos espacios no podrán superar los 350m2 y deberán disponer de espacios de aparcamiento, espera, carga y descarga. El número de cocinas no podrá superar las 8.

10. Más seguridad jurídica y simplificación de los trámites burocráticos

En las nuevas normas se ha apostado por simplificar el lenguaje burocrático y, además, se ha hecho un esfuerzo por unificar todos los criterios interpretativos publicados en dos décadas, lo que mejora la seguridad jurídica.

Por otro lado, se han eliminado las exigencias del PECUAU (planes especiales de control urbanístico ambiental) ya que, durante el proceso de licencia, se llevan a cabo el mismo tipo de comprobaciones, lo que supondrá agilizar el visto bueno a los diferentes proyectos una media de año y medio.

¿Qué te parecen las medidas que ha implementado el Ayuntamiento de Madrid en su nuevas normas urbanísticas? ¿Crees que ayudarán a distensionar el mercado residencial?

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¿Cuáles son las oportunidades, riesgos y retos que presenta el mercado inmobiliario de Las Islas Baleares?

  • ¿Cuáles son las oportunidades, riesgos y retos que presenta el mercado inmobiliario de Las Islas Baleares?

A nivel inmobiliario, Las Islas Baleares cuentan con unas características muy singulares: la inversión extranjera lleva muchos años siendo la protagonista y es una de las ubicaciones en las que el segmento lujo tiene un mayor auge. Sin embargo, la falta de suelo disponible y el contexto actual de incertidumbre está dificultando la toma de decisiones a los empresarios e inversores que quieren apostar por el archipiélago Balear.

Para analizar con detalle la situación y valorar cuáles son los riesgos pero, sobre todo, los retos y las oportunidades inmobiliarias que se presentan en las Islas Baleares, desde el Grupo Tecnitasa organizamos un evento junto con Cuatrecasas en Palma de Mallorca. Durante la jornada, pudimos compartir las visiones de promotores, expertos inmobiliarios y entidades financieras con el objetivo de ayudar a inversores a tener más seguridad y garantías en sus decisiones inmobiliarias. Te contamos las claves del evento a continuación:

Trámites administrativos y legislación, el gran obstáculo para construir más vivienda

Tras un 2022 de récord en las operaciones inmobiliarias de Las Islas Baleares, el primer trimestre de 2023 se ha caracterizado por un descenso de las compraventas, especialmente entre el público extranjero.

Hans Lenz, presidente de ABINI (Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional) señaló que, durante el primer trimestre de 2023, las compras de extranjeros bajaron un 30%. Lo achaca al alto nivel de impuestos, especialmente el de patrimonio. El hecho de que el principal mercado extranjero provenga de Alemania, Reino Unido y Suecia también apunta como una de las causas, ya que sus economías no se encuentran en un buen momento. Sin embargo, los precios han seguido al alza.

Sergio Espadero, Director de Consultoría y Valoración en TT Advisory, reconoció que el incremento de precios es significativo en Baleares. Como oferta de obra nueva sigue siendo muy reducida pero, aunque la demanda ha descendido, todo se sigue vendiendo. En determinados segmentos como el del lujo, el valor sigue creciendo.

Desde el punto de vista promotor, el continuo cambio de gobiernos en Baleares también ha contribuido a ralentizar los desarrollos inmobiliarios. Luis M. Martín, presidente de PROINBA (Asociación Empresarial de Promotores Inmobiliarios de Baleares) recalcó cómo se han producido 17 modificaciones legislativas en cuanto a urbanismo y vivienda en los últimos 20 años. Esto ha generado un entramado jurídico muy enrevesado que provoca retrasos considerables en la concesión de licencias.

Además, tal y como sucede en otras zonas del país, una de las dificultades más evidentes a la hora de desarrollar proyectos es la falta de suelo, que en este caso aún es más acusada por la propia geografía de las islas. El primer desafío al que se enfrentan los actores inmobiliarios en Baleares es llegar a acuerdos con la administración: es crucial liberar suelo que permita promover vivienda pública y privada, ya que la mayoría del que se encuentra disponible está en sus manos.

Otro de los grandes retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario balear es la creación de vivienda asequible. En este momento, hay registrados en el IBAVI 4.500 demandantes de vivienda social y, según los registros de la CAEB y de PROIMBA, se necesitan unas 20.000 viviendas asequibles para distensionar el mercado. 

Sergio incidió en la necesidad de flexibilizar los planes generales de normativa urbanística para producir vivienda asequible a corto plazo. Puso como ejemplo la ley Ómnibus en la Comunidad de Madrid, que ha permitido usar determinados suelos dotacionales para construir.

Roberto Chamorro, delegado de Baleares de Aedas Homes, puntualizó que están tratando de rebajar la incertidumbre en sus proyectos por medio de los costes, la industrialización y los plazos. En este sentido, anunció su vocación de permanencia en Baleares e incidió en la importancia de crear vivienda, para lo que necesitan ayuda de las administraciones. Mencionó los acuerdos a los que están llegando algunas comunidades en colaboración público-privada como el Plan Vive de Madrid en el que Aedas Homes está participando. También hizo referencia a una propuesta de la Asociación de Promotores de Valencia, que está planteando a la administración poner suelo público a disposición de los promotores para que, a través de un cambio de obra o una permuta, pueda viabilizar la operación y que luego la administración lo pueda dedicar a alquiler asequible o vivienda pública.

Por el momento, el nuevo gobierno de Baleares ha puesto en marcha el decreto de urgencia habitacional que prevé dar salida a varios proyectos que se encuentran en fase de tramitación. Al margen de ello, los diversos ponentes coincidieron, en especial Luis M. Martínez, que es necesario simplificar y acordar unas líneas maestras que se respeten al margen de los cambios políticos para no entorpecer más los trámites administrativos.

En cuanto a la escasez de suelo, Hans habló de posibilidades y aprendizajes de otras zonas con casuísticas similares como Manhattan, que ha generado una bolsa de viviendas a precio tasado para facilitar vivienda a población local. Sergio aludió también a la flexibilidad de cambios de uso que existe en esta área de Nueva York, donde un edificio de oficinas que queda obsoleto puede convertirse en residencial.

Otros aprendizajes que mencionó Hans fueron la creatividad de Holanda para adaptarse a las diferentes tipologías de vivienda y, por último, habló del ejemplo de Viena, donde desde hace más de 100 años el gobierno cedió una gran cantidad de suelo público para desarrollo de vivienda de alquiler de calidad, lo que les ha permitido crear un parque público de alquiler enorme. Actualmente, existen acuerdos de cesión para explotación durante 40 o 50 años y, tras este periodo, los activos vuelven a manos de la administración pública,  lo que resulta un acuerdo atractivo tanto para promotores e inversores como para el gobierno.

El primer desafío al que se enfrentan los actores inmobiliarios en Baleares para dinamizar el mercado es llegar a acuerdos con la administración: es crucial liberar suelo que permita promover vivienda pública y privada

¿Cómo mitigar el riesgo en la inversión? Aspectos financieros, legales y de sostenibilidad

La segunda mesa de debate contó con ponentes diversos que analizaron aspectos legales, financieros y de sostenibilidad en términos de banca tradicional y financiación alternativa.

Alfonso Merlos, Vicepresidente de Dexter, compañía especializada en financiación alternativa para el sector inmobiliario, explicó cómo este tipo de financiación se complementa con la de banca tradicional.

Mientras que la banca tradicional exige una serie de condiciones como un número de preventas o es reacia a financiar activos como el suelo, las compañías que brindan financiación alternativa son más flexibles y, una vez analizado el proyecto, si consideran que es viable, están abiertos a financiar. Esta primera inyección de capital permite a muchos promotores o inversores avanzar en su proyecto hasta llegar a los objetivos que les exige la banca tradicional, con lo que pueden cancelar su crédito con la entidad de financiación alternativa y cambiar a la financiación tradicional en una nueva fase. Omar García, director del Centro de Negocio de Baleares en Caixabank confirmó que estos tipos de financiaciones no son competencia, sino que entran en diversas fases del proyecto.

Enrique Álvarez, Responsable de la práctica inmobiliaria en Cuatrecasas Palma, recalcó como la Due Diligence legal y técnica es muy necesaria para contar con una foto clara del activo. Conocer las garantías y crear un buen contrato que marque la hoja de ruta y las condiciones será clave para una evolución favorable de la operación.

En este punto, Juana María García, Directora de Garantías Hipotecarias del Área de Riesgos de Crédito en Banca March, hizo referencia a la valiosa labor de las Sociedades de Tasación, ya que aportan luz con un informe urbanístico Ad Hoc, con lo que el cliente encuentra condicionantes y detecta detalles sobre el valor del activo que son sostenibles en el tiempo y que resultan imprescindibles para que las entidades bancarias tomen las decisiones adecuadas.

Volviendo a los aspectos legales, fue inevitable no hacer referencia a la nueva Ley de Vivienda, que está creando mucha incertidumbre debido a la inseguridad jurídica que genera para los inversores, así como las consecuencias del cambio que supone la figura del gran tenedor.

En muchos casos, los empresarios y compradores han optado por una postura de Stand by a la espera de conocer si los activos que pensaban adquirir se encontrarán en las denominadas zonas tensionadas.

sector inmobiliario balear inversión

La regulación de los ESG, un desafío que puede traer una gran recompensa

Juana María explicó con gran detalle la importancia de los ESG y las posibilidades y retos que presenta tanto para el sector financiero como el inmobiliario.

Aunque el BCE está haciendo presión al Banco de España y este a su vez a las entidades financieras para definir un concepto de sostenibilidad que sirva como premisa conceder financiación, aún no hay una regulación clara al respecto que proporcione las garantías necesarias: no existen datos, ni modelos ni expertos en los que basarse. Para ello, lanzó el guante animando a las diversas entidades financieras y sociedades de tasación a colaborar en la creación de un rating de sostenibilidad que ya están desarrollando desde Banca March y que permirá contar con un sistema de calificación de la sostenibilidad eficiente y robusto.

También puntualizó la necesidad de adaptar los certificados de eficiencia energética a las peculiaridades de la geografía española. El parque inmobiliario de nuestro país se encuentra a la cola de sostenibilidad de Europa. Uno de los motivos es que los certificados de eficiencia energética siguen unas premisas que no están adaptadas a las diferentes climatologías de nuestro país: las necesidades no son las mismas en una vivienda de Baleares que en una de Burgos o en una de Canarias.

Si se trabajan estos aspectos, se hacen los deberes y Europa observa que se cumplen los requisitos en materia de sosteniblidad, será mucho más barato obtener financiación, por no hablar de una mayor profesionalización y agilidad, lo que resultará muy beneficioso para el sector financiero y el inmobiliario.

Tendencias inmobiliarias en Baleares

Según Enrique Álvarez, el sector con más recorrido ahora mismo en Baleares es el living, seguido del comercial y el hotelero. En cuanto a los perfiles inversores, señala a los Family Offices y a los grandes patrimonialistas, que son habituales en Baleares y ahora mismo son los que están manteniendo el mercado inmobiliario, mientras que los proyectos que dependen más de la administración o la colaboración público privada están más parados.

Omar García apuntó cómo se está observando un cambio en el que extranjeros no residentes se están convirtiendo cada vez más en residentes no fiscales, con lo que el producto se debe adaptar a estas necesidades.

También señaló que uno de los grandes desafíos es el demográfico, ya que se espera que, en los próximos años 300.000 personas más lleguen a vivir a Baleares. También incidió en la importancia de rebajar la intensidad de las viviendas y crear espacios de menor tamaño, ya que las unidades familiares ahora son más pequeñas.

¿Qué te parecen estas tendencias que han descrito los ponentes de nuestro evento en Baleares?

Si quieres saber más o quieres que un profesional especializado te asesore para gestionar tu patrimonio o inversiones, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de ayudarte.

Colaboración público-privada: una oportunidad para la vivienda asequible

  • Colaboración público-privada: una oportunidad para la vivienda asequible

El problema de la vivienda asequible afecta a millones de personas en nuestro país, generando exclusión residencial y dificultades económicas. El alto precio de compra y alquiler, la escasez de viviendas sociales y asequibles, y el limitado presupuesto destinado al gasto en vivienda son algunas de las causas que contribuyen a esta problemática. 

En este artículo, exploramos cómo la colaboración público-privada puede brindar una oportunidad para abordar este desafío, contando con la perspectiva de Sergio Espadero, director Área de Consultoría y Valoraciones en Grupo Tecnitasa.

La situación de la vivienda asequible en España

 

El alto precio en la compra y el alquiler de viviendas, la escasez de viviendas sociales y asequibles, y el limitado presupuesto destinado al gasto en vivienda son algunas de las causas que contribuyen al problema de la vivienda asequible en España. Según datos del Ministerio de Fomento, la producción de vivienda pública en el país ha disminuido drásticamente en los últimos años, pasando de 97,617 viviendas iniciadas en 2006 a solo 12,312 en 2019, representando tan solo el 12.6% de la producción alcanzada trece años antes. Estas cifras evidencian una brecha significativa entre la oferta y la demanda de vivienda asequible en el país.

 

Además, el acentuado desequilibrio entre demanda de alquiler y la oferta disponible está obligando a encontrar nuevas formas de colaborar para llevar a cabo nuevos desarrollos inmobiliarios. Pablo Méndez, director de Inversiones de Culmia, recalcó en el evento “¿Dónde invertir en el sector inmobiliario hoy?” que organizamos junto a Cuatrecasas el pasado mes de marzo, que “uno de los mayores problemas a la hora de llevar a cabo nuevos desarrollos es el de la falta de suelo residencial”, a lo que agregó que, “en estos momentos, el mayor tenedor de este tipo de suelos es la administración pública”

 

Por lo tanto, es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente un tipo que lleva años sin desarrollarse: la vivienda asequible destinada al alquiler. Este tipo de activo, como bien puntualizó, no es vivienda social, sino inmuebles que se encuentran entre un 20% o 30% por debajo del precio de mercado. 

Según Pablo Méndez, director de Inversiones de Culmia, es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente un tipo que lleva años sin desarrollarse: la vivienda asequible destinada al alquiler.

El papel de la colaboración público-privada

 

Ante esta problemática, la colaboración público-privada se presenta como una oportunidad estratégica y una palanca hacia la creación de vivienda asequible en nuestro país. Sergio Espadero, director Área de Consultoría y Valoraciones en Grupo Tecnitasa, resalta que esta alianza estratégica permite aprovechar la experiencia y los recursos de ambos sectores para desarrollar proyectos residenciales que satisfagan las necesidades de la sociedad. Además, señala que la colaboración público-privada puede reducir las necesidades de endeudamiento público, ya que las empresas privadas asumen una parte de los correspondientes presupuestos.

 

«La colaboración público-privada es la gran esperanza para abordar el problema de la vivienda asequible en nuestro país. Si se les facilita a las administraciones públicas el desarrollo del suelo y a los promotores la construcción de viviendas, podemos lograr una solución más eficiente y rápida. La titularidad del suelo seguirá siendo pública, pero se aprovechará la experiencia y los recursos del sector privado para agilizar el proceso«.

 

El caso de la Comunidad de Madrid y el Plan VIVE

 

Un ejemplo concreto de la aplicación exitosa de la colaboración público-privada es el Plan VIVE en la Comunidad de Madrid. Este programa ha permitido la adjudicación de parcelas de suelo público en desuso a empresas privadas para el desarrollo de proyectos residenciales destinados al alquiler asequible.

El objetivo es poner en el mercado de alquiler hasta 25.000 viviendas a lo largo de los próximos ocho años.

 

Sergio Espadero enfatiza la importancia de este enfoque y comenta: «El Plan VIVE en la Comunidad de Madrid es un ejemplo concreto de cómo la colaboración público-privada puede brindar soluciones reales al problema de la vivienda asequible. Al aprovechar las parcelas de suelo público en desuso y asociarse con promotores privados, se han desarrollado proyectos de vivienda asequible sin coste para la administración pública. Este modelo confirma que la colaboración entre el sector público y privado puede marcar la diferencia«.

 

Beneficios y desafíos de la colaboración público-privada

 

La colaboración público-privada ofrece beneficios significativos para abordar el desafío de la vivienda asequible. Por un lado, la participación de empresas privadas brinda conocimientos técnicos y agilidad en el desarrollo de proyectos complejos, de acuerdo con las regulaciones y necesidades determinadas por las autoridades públicas competentes. Por otro lado, esta colaboración puede agilizar los trámites burocráticos y reducir los plazos de finalización de los proyectos, generando un ahorro adicional en los costes.

 

Así, por un lado, se genera un retorno económico y social para las administraciones. Por el otro, si el proyecto encaja a nivel de asequibilidad y en criterios de adjudicación, aunque la rentabilidad por unidad puede ser menor que en el mercado libre para el promotor, se trata de una inversión con demanda asegurada y una mayor agilidad de las administraciones en los trámites y licencias.

 

No obstante, es importante mencionar que existen desafíos que deben abordarse en la colaboración público-privada. Sergio Espadero destaca que «es fundamental garantizar un marco jurídico estable y claro para brindar seguridad tanto a las empresas privadas como a la administración pública. Además, se deben superar las barreras normativas y urbanísticas que dificultan el desarrollo de viviendas asequibles. La colaboración entre ambos sectores debe estar alineada con el objetivo de proporcionar viviendas de calidad a precios asequibles, sin comprometer la rentabilidad para los promotores privados«.

 

Camino hacia una solución integral

 

Para abordar el desafío de la vivienda asequible de manera integral, es necesario combinar la colaboración público-privada con otras medidas. 

 

Sergio Espadero destaca la importancia de este enfoque integral y menciona: «La colaboración público-privada es un componente clave en el camino hacia una solución integral para la vivienda asequible. Pero también es fundamental considerar otras medidas, como la construcción de un parque público de vivienda y una planificación adecuada de los plazos. Necesitamos soluciones sostenibles y a largo plazo que no se vean afectadas por los cambios políticos y que respondan a las necesidades reales de la sociedad«.

 

En resumen, la colaboración público-privada en el ámbito de la vivienda asequible ofrece beneficios significativos tanto para el sector privado como para el sector público. Para el sector privado, representa oportunidades de negocio, rentabilidad a largo plazo y la posibilidad de colaborar con expertos del sector público. Por otro lado, el sector público se beneficia del acceso a recursos y experiencia, la reducción de las necesidades de endeudamiento público y la estimulación de la economía local y, lo más importante, el retorno que supone para el sector público reducir el problema de acceso a la vivienda a sectores sociales más desfavorecidos. Estos beneficios mutuos refuerzan la importancia de seguir fomentando estos nuevos escenarios para abordar el desafío de la vivienda asequible de manera efectiva y sostenible.

¿Cuánto cuesta alquilar una casa en la playa este verano 2023? Descubre el nuevo Informe de Alquiler de Costas

  • ¿Cuánto cuesta alquilar una casa en la playa este verano 2023? Descubre el nuevo Informe de Alquiler de Costas

En 2023, si lo que queremos es disfrutar de unas buenas vistas al mar, el incremento de precio medio de alquiler en la costa española es de un 3,75%. Un aumento que está por debajo del IPC actual y es más moderado respecto a años anteriores, según los datos de nuestro último Informe de Alquiler de Costa sobre los precios del alquiler semanal en la primera línea de playa de las principales zonas de costa españolas en agosto.

 

El incremento medio este año es de menos de 40 € a la semana, pasando de los 1.016 € del año pasado a los 1.055 € que deberemos desembolsar por cada semana este 2023.  Pero si echamos un poco la vista atrás y nos retrotraemos al primer verano de pandemia en 2020 la subida es superior al 27 % y cerca de 230 € semanales de esfuerzo inversor adicional al de hace tres veranos.

 

Según Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa: “Debemos tener muy en cuenta que el alquiler en verano es un mercado mucho más volátil que el mercado inmobiliario convencional, puesto que tanto el volumen,  la calidad de la oferta, como los precios van variando a medida que el verano se acerca”.

 

¿Dónde se encuentran los alquileres con mayor y menor subida de las costas españolas?

 

Por comunidades autónomas, las que más han incrementado sus precios son las Islas Baleares y las Islas Canarias, que duplican la media nacional conjuntamente con Galicia y el País Vasco, con un incremento superior al 6 %.  Encontramos también a Andalucía, Asturias y la Comunidad Valenciana, que han incrementado sus alquileres en agosto entre un 3 y un 6 %; mientras que los más moderados son Murcia, Cantabria y Cataluña que sus incrementos están por debajo del 3 % de subida. 

 

Sorprende el litoral catalán, donde el año pasado sus tres provincias incrementaron los precios a doble dígito y, en este 2023, de media, están con incrementos muy reducidos o planos. En línea contraria está la isla de Tenerife, que el año pasado estaba a la cola de los incrementos con poco más del 3 % de subida y este año los duplica.

Según Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa: “Debemos tener muy en cuenta que el alquiler en verano es un mercado mucho más volátil que el mercado inmobiliario convencional, puesto que tanto el volumen,  la calidad de la oferta, como los precios van variando a medida que el verano se acerca”.

Baleares, Andalucía y Galicia: precios más caros en primera línea de playa

 

Puerto Banús, 100 m2 por 3.000 €/semana, pero si buscamos en el casco urbano, el puerto deportivo o Fontanilla, nos podremos hacer con un alquiler por un tercio menos de ese importe (1.900 €) por una superficie muy parecida. Si nos desplazamos a Cádiz, en La Marina de Sotogrande o en el Puerto de Santa María conseguiremos buenas estancias por encima de los 1.500 €/semana.

 

Si optamos por irnos al norte, a Galicia, los precios son también elevados. En Pontevedra, en Illa a Toxa, podemos alquilar 80 metros cuadrados por 2.900 €/semana, y si nos desplazamos a Sanxenxo, en primera línea conseguiremos 110 m2 por 2.200 €; o en Portonovo, 90 m2 por 1.500 €/semana. En Cantabria, cuyos precios llevan varios años bastante estables con subidas moderadas o pequeños descensos, también nos encontramos con precios al alcance de muy pocos. Así, en Liencres, en la Playa de Portio, alquilar 200 m2 también supone desembolsar unos 3.000 €.

 

Baleares no se queda atrás. En Santanyi en Portocolom también deberemos desembolsar 3.000 €, de acuerdo a los datos de Tecnitasa, aunque en esta ocasión es un aislado de 250 metros cuadrados. Si nos desplazamos a Pollensa, podremos conseguir un chalet similar por 200 euros menos y, en el Puerto de Ibiza, por 100m2 estaríamos pagando una cifra que ronda los 2.900 € a la semana.

 

Según Jose María Basañez, presidente de Tecnitasa, «para esta temporada de verano de 2023 se constata una mayor antelación en la contratación de los alquileres de viviendas a pie de playa, dada la alta demanda existente», para concluir “estamos observando que muchos veraneantes cierran con más de seis meses de antelación, o incluso más tiempo, la contratación del alquiler de verano para evitarse sorpresas de última hora en el disfrute de sus vacaciones en la playa”.

 

Galicia, Asturias, Cantabria, Comunidad Valenciana y Islas Canarias: los alquileres más asequibles frente al mar

 

Si en Galicia encontrábamos precios al alcance de muy pocos, también nos encontramos de los más baratos. En Lugo, un año más, en Vicedo y Burela, podemos alquilar por 350 € y 450 € respectivamente apartamentos de 60 y 75 metros cuadrados. En Asturias, por un poco más, en Tapia de Casariego y Navia se puede acceder a 55 m2 por 545 y 570 € por una semana y, en Cantabria, en Laredo o Comillas, es posible conseguir un apartamento por 500 € aproximadamente. Finalmente, en el País Vasco, en Gorliz por 580€/semana se puede alquilar 100 metros cuadrados en el Casco Urbano.

 

Si nos trasladamos a la Comunidad Valenciana, en las tres provincias encontramos precios que rondan los 500 €/semana. De acuerdo a los datos de Tecnitasa, en Castellón, en Moncófar y en Vinaroz, en su Paseo Marítimo se pueden encontrar apartamentos de 70 m2 por 500 €. En Valencia, en El Saler, existe oferta por 520 € y, en Alicante, en Calpe, 70 metros en primera línea de playa por 525 €/semana. Si bajamos a la Región de Murcia, en Águilas en Colonia y Calabardina puedes alquilar 100 m2 por 490 € y 570 € respectivamente.

 

Finalmente, si preferimos las Islas Canarias, podemos conseguir, tanto en Las Palmas como en Tenerife, pequeños apartamentos, pero a precios muy recomendables. En el Puerto de la Cruz, en Tenerife, encontramos 35 m2 por 450 €, el mismo precio y metros cuadrados que en su isla vecina en la Playa del Inglés, en San Bartolomé de Tirajana. Si nos dirigimos a la Playa de las Canteras o San Agustín, el precio es similar (450 €), pero conseguiremos un apartamento algo mayor, de 40m2.

 

La conclusión es clara: aunque el precio del alquiler en zonas costeras se haya incrementado, existen posibilidades muy diversas para alquilar apartamento en las zonas costeras de España, con oferta para todos los gustos y todos los bolsillos.

Si quieres ver la tabla detallada con los datos, puedes descargarla aquí.

Los retos y oportunidades en el mercado de las fincas rústicas

  • Los retos y oportunidades en el mercado de las fincas rústicas

El mercado de fincas rústicas ha experimentado un auge en los últimos años. En 2022 los datos superan máximos desde 2008 y los motivos fueron claros: según Luis López Crespo, Director del área de rústicas de Grupo Tecnitasa, los tiempos de inestabilidad marcados por la guerra de Ucrania y la crisis económica derivada de la pandemia llevó a las fincas rústicas a posicionarse como “valor refugio”.

¿Cuál es la situación actual del mercado? ¿Qué oportunidades existen? ¡Te lo contamos todo en este post!

La sequía como factor determinante del mercado

 

La disminución de la pluviometría en los últimos años está causando impacto en todos los sectores relacionados con el campo. Esto incluye la demanda y venta de fincas agrícolas, y en consecuencia, los precios de estas transacciones.

La garantía de recursos hídricos para las explotaciones de riego provoca un mayor interés en estas propiedades por parte de los posibles compradores, en comparación con las plantaciones de secano. La incertidumbre en torno a la disponibilidad de agua afecta las cosechas y, por ende, la rentabilidad.

El último informe de la Consejería de Agricultura, Pesca, Agua y Desarrollo Rural sobre el precio de la tierra en 2022 revela un aumento en los productos obtenidos mediante riego. Entre ellos, los cítricos lideran en términos de valor medio de sus fincas, con un coste medio de 44.919 euros por hectárea, lo que representa un incremento del 5% en comparación con el año anterior.

Según Luis López Crespo, este crecimiento se debe principalmente a la introducción de nuevas variedades en la zona, que difieren de las tradicionales pero tienen buena demanda en el mercado, lo que suscita el interés de muchos inversores.

Así, López resalta que la sequía está jugando un papel decisivo en la evolución de este mercado. Los compradores buscan certeza, y esta solo se puede encontrar en cultivos con buenos precios y que requieren inversiones a largo plazo. Las fincas de riego, que cuentan con suministros de agua asegurados por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir (CHG), aunque sean menores este año, poseen una ventaja innegable sobre las de secano que no tienen esa garantía.

La sequía está jugando un papel decisivo en la evolución de este mercado. Los compradores buscan certeza, y esta solo se puede encontrar en cultivos con buenos precios y que requieren inversiones a largo plazo.

¿Qué tipo de explotaciones agrarias se posicionan como una oportunidad para el mercado actual?

 

Para identificar la rentabilidad de una explotación en el contexto de las fincas rústicas, es importante tener una mirada a largo plazo. En este sentido, Luis López Crespo confirma que la plantación de olivar en espaldera en riego es una de las más rentables en nuestro país:

“Si bien otras explotaciones como el aguacate o los cítricos son más rentables, también son un tipo de cultivo muy demandante. En cambio, el olivar consume poca agua, tiene un proceso de producción prácticamente mecanizado e implica poco tratamiento. Además, se trata de un cultivo que se adapta muchísimo a cada zona”. 

En este sentido, añade otro dato relevante: el precio de los aguacates, los cítricos o los almendros fluctúan muchísimo en el mercado y vienen marcados por países como EEUU o Australia. En cambio, el precio del aceite está controlado por nuestro país, ya que somos el principal productor mundial.

Así, una finca de olivar en espaldera puede generar entre 4500 – 9000 euros por hectárea y puede llegar a dar unos beneficios netos medios de 2 mil euros por hectárea, posicionándose como uno de los más rentables del mercado.

 

¿Cuál es el perfil de comprador de fincas rústicas?

 

Según nuestro director especialista en el área de rústicas, el perfil principal de comprador son los grandes inversores y empresas que venden en el sector agrario, ya que es un sector conservador.

Sin embargo, cada vez son más los fondos de inversión que apuestan por la producción agraria, así como empresas dedicadas a otros sectores, como el industrial y el promotor. En este sentido, suelen invertir en fincas de más de 50 a 100 hectáreas y buscan que sean explotaciones rentables y muy productivas, como el olivar. 

 

¿Qué zonas tienen una mayor demanda?

 

Según nos confirma Luis López Crespo, existen determinadas zonas en nuestro país que son más demandadas: entre ellas encontramos las provincias de Córdoba, Sevilla y Cádiz, tradicionalmente populares por contar con fincas rústicas de gran tamaño.

También se está observando un auge en las zonas de Extremadura y Huelva, como consecuencia de factores como el precio más bajo o el acceso al agua. En este sentido, Levante y Almería también están viviendo un aumento en la demanda de este tipo de fincas gracias al agua asegurada que obtienen a través de invernaderos; si bien es un gasto elevado de entre 4-5 mil euros el metro cúbico, se trata de una garantía de riego que mantiene la rentabilidad en aquellas cosechas que generan altos ingresos. 

 

Turismo rural y energía renovable: modelos alternativos en las fincas rústicas

 

Además de los usos tradicionales de este tipo de activos, uno de los principales intereses por parte de los fondos de inversión en este momento es la generación de energías renovables.

Entre los usos que más está creciendo y que atrae principalmente a los fondos de inversión energéticos se encuentra la creación de huertos solares para la producción de hidrógeno verde. Estos activos están proporcionando rentas de hasta 2000€ por hectárea, lo que impulsa su rentabilidad.

Por otro lado, también se está observando un aumento en el uso de fincas rústicas como espacios de turismo rural. Se trata de una alternativa de actividad económica que muchos agricultores han querido impulsar como consecuencia del atractivo turístico de zonas clave de nuestro país para el visitante extranjero, en especial del norte de Europa. Además, este modelo económico también se ha visto beneficiado por ayudas europeas como las ayudas al Fondo Europeo Agrícola de Desarrollo Rural o FEADER, una subvención comunitaria destinada al desarrollo rural. 

 

¿Tienes interés en conocer el valor de una finca rústica, analizar activos agrarios para invertir, necesitas asesoramiento? Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

¿Qué requisitos son necesarios para que un extranjero no residente compre una vivienda en España?

  • ¿Qué requisitos son necesarios para que un extranjero no residente compre una vivienda en España?

Si eres un extranjero no residente interesado en comprar una vivienda en España, es importante que conozcas los requisitos legales y financieros que debes cumplir para realizar esta operación. En este artículo, te proporcionaremos toda la información que necesitas saber:

El papel de los extranjeros no residentes en el mercado inmobiliario español

En los últimos años, España ha sido uno de los destinos preferidos por los extranjeros para invertir en el mercado inmobiliario. La compra de propiedades en España es atractiva debido a la calidad de vida, el clima, la cultura y las oportunidades de inversión.

Según un informe realizado por Idealista, los extranjeros tienen más peso que nunca en el mercado de la vivienda del país. Según los datos de los notarios, en el segundo semestre de 2022 compraron 70.163 viviendas en España, un 9,7% más en términos interanuales y el segundo mayor volumen de la serie histórica.

Esto representa un 21,1% de las compraventas totales de viviendas en 2022.

 

Qué requisitos son necesarios

Para comprar una vivienda en España, los extranjeros no residentes deben cumplir con los siguientes requisitos:

  • Obtener un número de identificación fiscal (NIF)
  • Abrir una cuenta bancaria en España
  • Firmar un contrato de arras o de opción de compra
  • Obtener una escritura pública de compraventa
  • Pagar los impuestos correspondientes

Obtener un número de identificación fiscal (NIF)

El NIF es un número de identificación fiscal que se utiliza en España para identificar a las personas físicas y jurídicas. Los extranjeros no residentes deben obtener un NIF para poder comprar una propiedad en España. Para obtenerlo, deben dirigirse a una oficina de la Agencia Tributaria en España o a un consulado español en el extranjero.

Abrir una cuenta bancaria en España

Los extranjeros no residentes pueden abrir una cuenta bancaria en España para realizar las transacciones financieras relacionadas con la compra de la propiedad. En el caso que la compra se realice mediante financiación de un banco español, siempre será recomendable que la cuenta bancaria se abra en la misma entidad que conceda la hipoteca.

Si se opta por realizar los pagos desde un banco extranjero, éstos deberán realizarse mediante una transferencia bancaria internacional. En este caso, el banco extranjero requerirá información sobre la propiedad, el vendedor y el comprador para procesar la transferencia. Además, es importante tener en cuenta que las transferencias internacionales pueden estar sujetas a comisiones y tarifas.

Así, abrir una cuenta bancaria en España puede facilitar la transacción de compraventa, ya que permite realizar transferencias bancarias locales y tener una presencia financiera en el país. Además, algunas entidades bancarias españolas ofrecen servicios especiales para los extranjeros no residentes, lo que puede resultar beneficioso para la compra de una propiedad en España.

Firmar un contrato de arras o de opción de compra

El contrato de arras o de opción de compra es un documento legal que se utiliza para formalizar la intención de compra entre el comprador y el vendedor. Este contrato incluye los detalles de la propiedad, el precio, el plazo de pago, la fecha de entrega y las condiciones de la transacción.

Obtener una escritura pública de compraventa

La escritura pública de compraventa es un documento legal que se utiliza para transferir la propiedad del vendedor al comprador. Este documento debe ser firmado ante un notario público en España y registrado en el Registro de la Propiedad.

Pagar los impuestos correspondientes

Los extranjeros no residentes que compran una propiedad en España deben pagar los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este impuesto se aplica a la compraventa de viviendas de segunda mano y varía según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Para un extranjero no residente, la tasa de ITP suele ser del 8% del valor de la propiedad.

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Este impuesto se aplica a la compraventa de viviendas nuevas y se sitúa en el 10% del valor de la propiedad. Los extranjeros no residentes que adquieren una vivienda nueva en España deben pagar el IVA, pero pueden solicitar su devolución en un plazo de tres meses después de la compra, siempre y cuando cumplan ciertos requisitos.

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto se aplica a los documentos notariales y los contratos de préstamo hipotecario. El AJD suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo hipotecario, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad.

  • Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

El Impuesto sobre la Renta de los No Residentes es un impuesto que se cobra a los propietarios de inmuebles que no tienen residencia permanente en el país.

Así, el ITP o IVA se aplica en función de si la propiedad es nueva o de segunda mano. El AJD se aplica sobre la escritura pública de compraventa. El IRNR se aplica sobre la renta generada por la propiedad.

Es importante tener en cuenta que la información proporcionada es orientativa y puede variar según la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad. 

Según un informe realizado por Idealista, los extranjeros tienen más peso que nunca en el mercado de la vivienda del país, representando un 21,1% de las compraventas totales de viviendas en 2022.

Qué profesionales te pueden asesorar

Es importante contar con la asesoría de profesionales especializados en la compra de propiedades en España. Estos profesionales pueden incluir abogados, notarios, agentes inmobiliarios y gestores.

  • Los abogados pueden asesorar en los aspectos legales de la compra de una propiedad
  • Los notarios pueden asesorar en los aspectos legales de la escritura pública de compraventa
  • Los agentes inmobiliarios pueden asesorar en la búsqueda de propiedades y la negociación de precios
  • Los gestores pueden asesorar en los aspectos fiscales y administrativos.

Otra figura imprescindible es el de una empresa de tasación que esté homologada por el Banco de España. La valoración de la vivienda por un técnico es un paso clave tanto para determinar el valor de la adquisición como para su financiación, tanto si se realiza desde un banco español como desde un banco internacional.

 

La tasación de la vivienda

Si la compra de la vivienda se realiza con un banco español, éste necesita asegurarse de que el valor de la propiedad que se utilizará como garantía del préstamo es suficiente para cubrir el importe total del préstamo en caso de incumplimiento del pago por parte del prestatario. La tasación inmobiliaria es la herramienta que permite al banco establecer el valor del inmueble de manera precisa.

La tasación se realiza por un profesional que cuenta con los conocimientos técnicos y la experiencia necesaria para poder hacer una evaluación rigurosa. Además, es importante tener en cuenta que para que la tasación sea aceptada por el Banco que te va a conceder la hipoteca, debe cumplir con las normativas y regulaciones específicas del mercado español – establecidas por la Orden ECO/805/2003 – y la empresa tasadora tiene que estar homologada por el Banco de España.

En el caso que la compra de la vivienda se realice desde un banco internacional, la tipología de tasación que piden puede variar dependiendo del banco y del país de origen del extranjero no residente. En general, suele ser suficiente la tasación ECO siempre y cuando se realice por una empresa acreditada.

En otros casos, los bancos internacionales pueden requerir otros requisitos, como, por ejemplo, una valoración que se realice siguiendo estándares internacionales de valoración, como los establecidos por el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), para garantizar la objetividad y precisión de la valoración.

 

La valoración RICS

La valoración RICS es un informe de valoración de propiedad que ha sido llevado a cabo por un profesional de la acreditado por el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), una organización global líder en estándares de propiedad, construcción y terrenos.

Para un extranjero no residente que compra una propiedad en España desde un banco internacional, la valoración RICS puede ser muy útil para dos fines:

1. Obtener financiación: los bancos internacionales pueden requerir una valoración RICS como parte del proceso de solicitud de préstamo hipotecario para la compra de una propiedad en España. El informe RICS proporciona al banco una valoración independiente del valor de la propiedad siguiendo estándares internacionales, lo que ayuda a determinar la cantidad de financiación que se puede obtener.

2. Determinar el valor del inmueble: la valoración RICS es un informe de valoración independiente que proporciona una valoración precisa del valor de mercado actual de la propiedad en cuestión. Esto es importante tanto para el comprador como para el vendedor, ya que les permite negociar un precio justo y evitar la sobrevaloración o infravaloración de la propiedad.

Grupo Tecnitasa, como segunda sociedad tasadora en volumen de negocio de España, contamos con homologación del Banco de España y trabajamos habitualmente con prácticamente todas las entidades financieras que operan en el territorio español e internacional. Además, somos de las pocas sociedades españolas que cuentan con la acreditación de valoración RICS.

Si eres extranjero y estás pensando en comprar una vivienda en España, podemos ayudarte. Contáctanos.

La entrada de Grupo Tecnitasa al capital de Veltis Rating: una alianza estratégica para el sector

  • La entrada de Grupo Tecnitasa al capital de Veltis Rating: una alianza estratégica para el sector

Poner la mirada en el futuro, este es uno de los propósitos de Grupo Tecnitasa, que se ha traducido en un nuevo plan estratégico diseñado sobre 4 grandes pilares: la consolidación del grupo, la diversificación de nuestra actividad para ofrecer servicios mucho más profundos, nuestro crecimiento en los segmentos ligados a la tecnología y la innovación y nuestra apuesta por la digitalización y la eficiencia.

Existe, entre todas las acciones que forman parte de nuestra hoja de ruta para los próximos años, un paso que sin duda tiene un alto peso estratégico e incide de forma transversal en todos los pilares de nuestro plan: la entrada de Grupo Tecnitasa en el capital de Veltis Rating, Deeptech especializada en el rating inmobiliario, de la que se adquiere un 20% en un primer tramo hasta 2024. 

Hoy queremos contarte las claves de esta alianza, que supondrá un antes y un después en la forma en que el sector toma sus decisiones inmobiliarias. 

 

El rating inmobiliario: transformar el lenguaje inmobiliario en financiero mediante Inteligencia Artificial

Veltis Rating es una compañía vinculada a los sectores Proptech & Fintech, que cuenta con el único rating inmobiliario que existe actualmente en el mercado.  La compañía ha sido reconocida como la Fintech más pionera, innovadora y con mayor valor añadido a sus clientes en Europa por instituciones y empresas de referencia, además de contar con el premio ECOFIN 2021 de Titanes de las Finanzas por aportar una solución tecnológica disruptiva para la Banca. 

El rating inmobiliario es una nota calificativa que evalúa el riesgo de una inversión inmobiliaria a través de su nivel de volatilidad y aportando información sobre los indicadores de riesgo que afectan al activo.

Ahora mismo, las herramientas de rating son muy utilizadas en ámbitos como el financiero para tomar decisiones sobre la viabilidad y el riesgo de una inversión. Sin embargo, aún no existía una herramienta de este tipo para el sector inmobiliario.

Este procedimiento está basado en la tecnología Smart Data (>5.000M datos) y la inteligencia artificial. Veltis cuenta con el primer EDA (Análisis Exploratorio de Datos) específico de riesgos inmobiliarios, con más de 300 indicadores de riesgos en una serie histórica de 20 años y que son tanto coyunturales de tipo económico, legislativo, administrativo, sociopolítico e inmobiliario, como potenciales del activo y su entorno. 

A partir de dicha data, Veltis ha creado los primeros algoritmos para la cuantificación de riesgos de activos inmobiliarios con la aplicación de inteligencia artificial. De esta forma, el rating inmobiliario facilita información muy valiosa sobre el riesgo y la viabilidad de los proyectos inmobiliarios que se promueven en el sector. 

A los datos de alta calidad de fuentes socioeconómicas, financieras y ambientales de con los que cuenta Veltis se une la extensa base de datos de valoración y estado de inmuebles de Grupo Tecnitasa. Lo que los convierte en referentes del Smart Data inmobiliario a nivel internacional. 

“El reconocimiento del rating inmobiliario como herramienta integrada en la tasación favorecerá la inversión, la creación de riqueza y puestos de trabajo. Esta solución no solo favorece a la banca sino también a todos los ciudadanos de forma directa e indirecta” ya que supone un ahorro de costes muy importante y una herramienta global de control del riesgo asociado al sector y a sus activos, asegura Ricardo Antuña, CEO & Fundador de Veltis Rating.

El objetivo de esta alianza también es desarrollar de manera conjunta nuevos servicios y productos innovadores basados en data de calidad o la inteligencia artificial (IA). Estos datos aportarán información muy precisa sobre la calidad de los activos y su comportamiento, lo que ayudará y acompañará en la toma de decisiones a fondos de inversión o entidades financieras.

Además, esta valiosa información también permitirá al Grupo Tecnitasa enriquecer los servicios que ofrece, ya que permitirá a sus diferentes profesionales contar con información más extensa y precisa sobre los riesgos que comportan sus activos.

 

El reconocimiento del rating inmobiliario como herramienta integrada en la tasación favorecerá la inversión, la creación de riqueza y puestos de trabajo. Esta solución no solo favorece a la banca sino también a todos los ciudadanos de forma directa e indirecta» Ricardo Antuña, CEO & Fundador de Veltis Rating.

Terminal Veltis

Veltis Rating es una compañía vinculada a los sectores Proptech & Fintech, que cuenta con el único rating inmobiliario que existe actualmente en el mercado.  La compañía ha sido reconocida como la Fintech más pionera, innovadora y con mayor valor añadido a sus clientes en Europa por instituciones y empresas de referencia, además de contar con el premio ECOFIN 2021 de Titanes de las Finanzas por aportar una solución tecnológica disruptiva para la Banca. 

El rating inmobiliario es una nota calificativa que evalúa el riesgo de una inversión inmobiliaria a través de su nivel de volatilidad y aportando información sobre los indicadores de riesgo que afectan al activo.

Ahora mismo, las herramientas de rating son muy utilizadas en ámbitos como el financiero para tomar decisiones sobre la viabilidad y el riesgo de una inversión. Sin embargo, aún no existía una herramienta de este tipo para el sector inmobiliario.

Este procedimiento está basado en la tecnología Smart Data (>5.000M datos) y la inteligencia artificial. Veltis cuenta con el primer EDA (Análisis Exploratorio de Datos) específico de riesgos inmobiliarios, con más de 300 indicadores de riesgos en una serie histórica de 20 años y que son tanto coyunturales de tipo económico, legislativo, administrativo, sociopolítico e inmobiliario, como potenciales del activo y su entorno. 

A partir de dicha data, Veltis ha creado los primeros algoritmos para la cuantificación de riesgos de activos inmobiliarios con la aplicación de inteligencia artificial. De esta forma, el rating inmobiliario facilita información muy valiosa sobre el riesgo y la viabilidad de los proyectos inmobiliarios que se promueven en el sector. 

A los datos de alta calidad de fuentes socioeconómicas, financieras y ambientales de con los que cuenta Veltis se une la extensa base de datos de valoración y estado de inmuebles de Grupo Tecnitasa. Lo que los convierte en referentes del Smart Data inmobiliario a nivel internacional. 

 “El reconocimiento del rating inmobiliario como herramienta integrada en la tasación favorecerá la inversión, la creación de riqueza y puestos de trabajo. Esta solución no solo favorece a la banca sino también a todos los ciudadanos de forma directa e indirecta” ya que supone un ahorro de costes muy importante y una herramienta global de control del riesgo asociado al sector y a sus activos, asegura Ricardo Antuña, CEO & Fundador de Veltis Rating.

El objetivo de esta alianza también es desarrollar de manera conjunta nuevos servicios y productos innovadores basados en data de calidad o la inteligencia artificial (IA). Estos datos aportarán información muy precisa sobre la calidad de los activos y su comportamiento, lo que ayudará y acompañará en la toma de decisiones a fondos de inversión o entidades financieras.

Además, esta valiosa información también permitirá al Grupo Tecnitasa enriquecer los servicios que ofrece, ya que permitirá a sus diferentes profesionales contar con información más extensa y precisa sobre los riesgos que comportan sus activos.

 

Tu futuro, nuestro reto

 

Si el mundo avanza, nosotros también, y nuestro mayor reto es construir tu futuro juntos. Nuestro nuevo claim «tu futuro, nuestro reto» también significa generar sinergias que nos permitan potenciar toda nuestra experiencia y conocimiento desde una mirada innovadora.

Entendemos nuestro trabajo como una forma de aportar valor a la sociedad, a nuestro entorno, al sector y, por supuesto, a nuestros clientes. Hasta ahora hemos trabajado para construir un Grupo fuerte, consolidado, competitivo, ágil y adaptado a las necesidades de nuestros clientes. Un Grupo de valoración, consultoría y sostenibilidad que se ha convertido en el segundo de España en volumen de negocio. Es momento de seguir mirando al futuro.

Sin duda, esta alianza supone un paso hacia nuestra visión innovadora y nuestra diversificación en servicios e inversión en tecnología para el sector.

Cohousing, Coliving y Sénior Resort . Te explicamos las claves del sénior living en el sector inmobiliario

Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas una hipoteca, seguro que te has preguntado qué documentación necesitas para obtener una tasación inmobiliaria. En este post, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los documentos necesarios para realizar una tasación de un inmueble.

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Descubre las claves de la nueva identidad de marca de Grupo Tecnitasa

Nueva imagen corporativa grupo tecnitasa
  • Descubre las claves de la nueva identidad de marca de Grupo Tecnitasa

En Grupo Tecnitasa, acabamos de presentar una nueva imagen corporativa: un cambio que refleja muy bien la transformación que está experimentando la compañía y que, a la vez, define lo que queremos ser y el camino que estamos siguiendo para conseguirlo. ¿Quieres conocer qué hay detrás de este cambio de marca? Te lo contamos a continuación:

Una nueva marca para un nuevo Grupo Tecnitasa

Nuestra nueva identidad de marca va mucho más allá de un cambio estético y de marketing: es parte de un ambicioso plan estratégico que incluye cambios a todos los niveles: cultura de empresa, organigrama, procesos y servicios.

Dentro de este plan, también se ha llevado a cabo una profunda reflexión para definir qué queremos ser, a dónde queremos llegar y cómo lo vamos a transmitir.

Para ello, hemos revisado nuestros procesos y el momento en que se encuentra el sector pero, sobre todo, qué necesitan nuestros clientes. Solo así podemos saber en qué dirección tenemos que trabajar para adaptar o ampliar nuestros servicios de manera que sientan que no solo respondemos a sus necesidades, sino que vamos más allá y los acompañamos de manera proactiva en todo el proceso.

Esta nueva marca de Grupo Tecnitasa responde a una aspiración y se ha construido sobre a dos pilares muy claros:

  • El cliente está en el centro de todo
  • Rigurosidad y mejora continua

Poner la marca a la altura del negocio

Grupo Tecnitasa ha trabajado intensamente durante los últimos años para ser un grupo fuerte, independiente y consolidado a nivel internacional, con un enfoque global pero sin dejar de lado el conocimiento a nivel local. Esta nueva imagen de marca transmite una imagen sólida y, sobre todo, unificada. Hemos trabajado de manera silenciosa y discreta, pero ha llegado el momento de transmitir lo que hacemos y lo que somos.

Hasta ahora, las diversas compañías que integran Grupo Tecnitasa tenían imágenes corporativas diferentes. La nueva identidad corporativa también ha tenido en cuenta las distintas marcas que componen el grupo y las ha unificado, de manera que muestran una imagen similar y reconocible pero, al mismo tiempo, conservan su independencia.

De esta forma, se potencia también la diversidad de servicios que es capaz de ofrecer Grupo Tecnitasa más allá de la tasación, con un conjunto de marcas unidas y coherentes.

Nueva imagen corporativa grupo tecnitasa

Acabamos de presentar una nueva imagen corporativa: un cambio que refleja muy bien la transformación que está experimentando la compañía y que, a la vez, define lo que queremos ser y el camino que estamos siguiendo para conseguirlo.

Nuevo logo de Grupo Tecnitasa

Dentro de los cambios más visibles de la identidad se encuentra el nuevo logo de grupo, que deja atrás el Tecnitasa que nació como una Sociedad de Tasación para convertirse en Grupo Tecnitasa, un partner estratégico que ofrece soluciones de valoración, consultoría y sostenibilidad. Las letras mayúsculas se convierten en minúsculas para hacernos más cercanos y accesibles, con el foco en las personas y sus aspiraciones.

El rojo continúa (aunque con un nuevo Pantone) que recuerda nuestra identidad y tradición.

También como isotipo permanece el tt, que es una manera familiar de llamarnos y que se identifica en todas nuestras marcas.

Nuevo programa de cultura interna para interiorizar el cambio y transmitir la nueva marca

El lanzamiento de la nueva marca de Grupo Tecnitasa no solo es solo de cara al exterior: la nueva identidad está alineada con un nuevo programa de cultura de marca para trasladar el espíritu a todas las personas que integran Grupo Tecnitasa y ayudarles a interiorizar y abrazar los cambios que se están produciendo. En esta nueva etapa, el cliente está en el centro, tanto el interno como el externo.

Este programa de marca incluye diversas acciones que tienen como objetivo alinear marca, cultura, mensajes y personas. También contempla diversos programas de desarrollo que impulsarán las habilidades de los diferentes profesionales del Grupo Tecnitasa con la vista puesta en la mejora de la comunicación, la gestión de personas, la innovación y la transformación digital. De esta manera, tendrán las herramientas y conocimiento para adaptarse a los objetivos planteados y al cambiante contexto que estamos viviendo en el sector inmobiliario.

El futuro, un aspecto imprescindible de nuestra esencia

El futuro es un concepto que nos une con nuestros clientes y nuestro equipo: cuando un cliente, ya sea particular o empresa nos solicita un servicio, está construyendo su futuro, y tenemos el compromiso de acompañarlo, asesorarlo, afrontar sus retos y hacer realidad sus ilusiones.

Para nuestra compañía y equipo, el futuro es un horizonte, progreso, innovación y las ganas de ir más allá para cumplir con nuestro propósito.

Y este futuro, se resume en nuestro nuevo claim:

“Tu futuro, nuestro reto”.

Nos encontramos inmersos en una nueva etapa que supone un gran desafío, pero que también nos llena de motivación, energía e ilusión. Y, si hay una certeza que tenemos sobre nuestro futuro, es que si el mundo avanza, nosotros también, y solo juntos podremos lograrlo.

¡Bienvenid@s al nuevo Grupo Tecnitasa!

Nuevo plan estratégico de Grupo Tecnitasa: así es como vamos a crecer un 25% en los próximos 4 años

nuevo plan estrategico del grupo tecnitasa
  • Nuevo plan estratégico de Grupo Tecnitasa: así es como vamos a crecer un 25% en los próximos 4 años

Desde Grupo Tecnitasa, acabamos de presentar un nuevo plan estratégico con el objetivo de aumentar nuestra facturación un 25% antes de 2026, con lo que prevemos superar los 50 millones de euros de facturación. A continuación, te desvelamos las principales claves que nos permitirán conseguirlo.

4 pilares fundamentales para crecer con la vista puesta en el cliente

Tal y como desveló hace unos días en rueda de prensa nuestro Presidente José María Basañez y nuestro Vicepresidente y Director General José Antonio Muro, la base sobre la que se plantea nuestro plan estratégico descansa en 4 ejes:

  1. La consolidación de Grupo Tecnitasa
  2. Diversificar la actividad para ofrecer un servicio integral y personalizado
  3. Crecer en los segmentos ligados a la tecnología, la innovación y el data
  4. Seguir apostando por la digitalización y la mejora continua para ser más competitivos y eficientes

Y, ¿cómo se van a conseguir los objetivos planteados en cada una de estas áreas? Te explicamos algunas novedades a continuación.

Entramos en el capital de Veltis, compañía Deeptech especializada en Rating Inmobiliario

Para reforzar la vertiente tecnológica de Grupo Tecnitasa, hemos realizado una inversión en el capital de Veltis, compañía vinculada a los sectores Proptech & Fintech que cuenta con el único rating inmobiliario que existe actualmente en el mercado. Nuestro grupo ha adquirido un 20% de la compañía en un primer tramo hasta 2024. Durante este periodo, esta unión nos permitirá avanzar en el desarrollo, calidad y precisión de esta herramienta de rating inmobiliario.

nuevo plan estrategico del grupo tecnitasa

Desde Grupo Tecnitasa, acabamos de presentar un nuevo plan estratégico con el objetivo de aumentar nuestra facturación un 25% antes de 2026, con lo que prevemos superar los 50 millones de euros de facturación. 

Ahora mismo, las herramientas de rating son muy utilizadas en ámbitos como el financiero para tomar decisiones sobre la viabilidad y el riesgo de una inversión. Sin embargo, aún no existía una herramienta de este tipo para el sector inmobiliario.

Los datos de alta calidad con los que cuenta la extensa base de datos de valoración y estado de inmuebles de Grupo Tecnitasa se sumarán a la base de datos de fuentes socioeconómicas, financieras y ambientales de Veltis. Así, aspiramos a convertirnos en referentes del Smart Data inmobiliario a nivel internacional.

El objetivo también es desarrollar de manera conjunta nuevos servicios y productos innovadores basados en data de calidad o la inteligencia artificial (IA). Estos datos aportarán información muy precisa sobre la calidad de los activos y su comportamiento, lo que ayudará y acompañará en la toma de decisiones a fondos de inversión o entidades financieras.

Además, esta valiosa información también impulsará la calidad de los servicios que ya ofrece Grupo Tecnitasa, ya que permitirá a sus diferentes profesionales contar con información más extensa y precisa sobre los riesgos que comportan sus activos.

Nuevo organigrama que consolida e impulsa la diversificación de servicios

Para llevar a cabo el plan estratégico propuesto y en una clara apuesta por crecer a través de la diversificación de servicios, desde Grupo Tecnitasa hemos definido un nuevo organigrama. Además del presidente, Jose María Basáñez, el director general, José Antonio Muro, y el consejero delegado del Grupo, Elías Rodríguez, se ha creado la Dirección de Innovación, que asume Miguel Rodríguez, así como la Dirección de Sostenibilidad, la cual ocupará Jesús Fernández.

Estos nuevos nombramientos se unen a las Direcciones de Valoración y Consultoría a cargo de Sergio Espadero y la Dirección de Marketing y Comunicación, que lidera Ana de la Fuente.

Dentro de la estrategia de crecimiento planteada, la diversificación es uno de nuestros desafíos principales. Para el año 2026, desde Grupo Tecnitasa nos hemos propuesto impulsar iniciativas para llegar a nuevos segmentos y ampliar los servicios más allá de la tasación, ofreciendo una propuesta más completa y personalizada en la que el cliente es el centro. Nuestro reto es que estas nuevas áreas de negocio supongan 25% de la facturación del grupo en 4 años.

Dentro de estos nuevos segmentos, por ejemplo, se encuentra el público joven. En este sentido, desde Grupo Tecnitasa también queremos hacer hincapié en nuestra responsabilidad social corporativa apoyando a los jóvenes, un colectivo que está experimentando dificultades para acceder a su primera vivienda. Como proyecto piloto, acabamos de lanzar la campaña Tasación Joven, en la que, además del propio servicio, se han desarrollado un ecommerce y se han incluido métodos de pago como Bizum para facilitar el proceso de compra.

Nueva identidad corporativa

Esta transformación y evolución que está viviendo Grupo Tecnitasa también se refleja en la imagen corporativa con una nueva identidad de marca que explica de manera más clara y visual la unidad y diversidad del grupo. Este nuevo diseño unifica la identidad de las diferentes empresas que integran Grupo Tecnitasa: ahora presentan una coherencia y similitud visual que permite que convivan entre ellas pero que, a la vez, conserven su independencia.

La nueva imagen ha sido fruto de un intenso trabajo y arquitectura de marca que pone en valor el trabajo silencioso que llevan realizando durante años los profesionales que forman Grupo Tecnitasa. La renovada identidad visual también parte de la idea de poner al cliente en el centro, con cambios como la marca en minúscula, que busca empatizar de manera más directa con el cliente sin perder el color rojo de Tecnitasa (con un ligero cambio de tonalidad) que recuerda al origen del grupo.

Esta nueva identidad viene acompañada de un nuevo claim:

Tu futuro, nuestro reto.

Si el mundo avanza, nosotros también, y nuestro mayor reto es construir tu futuro juntos.

¿Empezamos?

Descubre nuestra iniciativa “Tasación Joven” para apoyar a los jóvenes en la compra de su primera vivienda

  • Descubre nuestra iniciativa “Tasación Joven” para apoyar a los jóvenes en la compra de su primera vivienda

**ACTUALIZACIÓN 01/12/2023: esta iniciativa forma parte de una campaña temporal que actualmente no está activa.

Ser joven y querer emanciparse en nuestro país es toda una aventura. De hecho, según el Eurostat, España está a la cola de Europa en cuanto a emancipación juvenil: en estos momentos, un 82% de los jóvenes de entre 16 y 29 años (5,5 millones de personas, según el INE) no podría independizarse.

Para contribuir a paliar las dificultades con las que se encuentran los jóvenes a la hora de acceder a su primera vivienda, desde Tecnitasa hemos lanzado Tasación Joven, una iniciativa que les ofrece una tarifa plana de 175€ en la tasación hipotecaria de su primera vivienda. Así, los menores de 35 años se beneficiarán de un ahorro de más del 50% con respecto a una tasación ordinaria.

Alquilar es difícil, pero también ahorrar para la entrada de una hipoteca

La primera opción por la que suelen optar los jóvenes a la hora de emanciparse es alquilar. En el caso del alquiler, el continuo aumento de precios y la demanda disparada está provocando que propietarios e inmobiliarias, al tener muchos aspirantes entre los que elegir, se dencanten por aquellos con más edad, más estabilidad laboral y sueldos más altos. Por otro lado, muchos jóvenes no pueden permitirse el precio de un alquiler en grandes ciudades como puede ser el caso de Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia o Málaga, por citar algunos ejemplos.

Por este motivo, aunque el aumento de los tipos de interés también esté afectando a las condiciones que los bancos establecen para conceder hipotecas, una vez concedida, la cuota mensual se plantea en muchos casos más atractiva que pagar un alquiler. El principal inconveniente es hacer frente al pago de la entrada.

Ayudas de las administraciones públicas para financiar hasta un 95% de la hipoteca

Normalmente, a la hora de acceder a una hipoteca, las entidades bancarias solicitan una entrada equivalente al 20% del valor total del inmueble. Aunque muchos jóvenes tienen solvencia para afrontar el pago de la cuota mensual, viven al día y no disponen de ahorros sufucientes para asumir una entrada.

Por ello, algunas administraciones públicas han impulsado medidas para ayudar a los jóvenes a acceder a su primera vivienda por la vía de la financiación bancaria. En este sentido, la administración actúa como garantía para que los bancos accedan a conceder hipotecas por hasta el 95% del valor del inmueble.

Según el Eurostat, España está a la cola de Europa en cuanto a emancipación juvenil: en estos momentos, un 82% de los jóvenes de entre 16 y 29 años (5,5 millones de personas, según el INE) no podría independizarse.

¿Qué requisitos deben cumplir los jóvenes que quieran acceder a la “Tasación Joven” de Tecnitasa?

  1.  Tener menos de 35 años
  2.  Realizar la tasación hipotecaria de su primera vivienda
  3. Ser titular del préstamo hipotecario
  4. Que el valor estimado de la vivienda no supere los 400.000€

Este programa es totalmente compatible con las ayudas que están impulsando las distintas comunidades autónomas para potenciar el acceso de los jóvenes a la compra de una vivienda.

Para poder acceder a la tasación joven, solo hay que acceder a https://www.tecnitasa.es/tasacionjoven/ y seguir un sencillo proceso de compra para adquirir la tasación, que se puede pagar mediante tarjeta o Bizum.

También contamos con un chat de whatsapp para resolver en directo cualquier duda que pueda surgir en el proceso.

Si conoces a alguien a quien le pueda interesar, ¡te animamos a que compartas la iniciativa! Y, si quieres saber más sobre ella, contáctanos y estaremos encantados de explicarte con todo detalle.

6 Tendencias inmobiliarias que debes conocer este 2023

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  • 6 Tendencias inmobiliarias que debes conocer este 2023

Durante el evento ¿Dónde invertir en el sector inmobiliario hoy? que llevamos a cabo en Barcelona hace unos días, además de debates enriquecedores, nuestros ponentes nos ofrecieron visiones muy complementarias sobre las oportunidades y tendencias que se están vislumbrando en el sector inmobiliario para este año. ¿Quieres conocerlas? Te las presentamos a continuación:

1. Colaboración público privada para construir vivienda asequible

El acentuado desequilibrio entre demanda de alquiler y la oferta disponible está obligando a encontrar nuevas formas de colaborar para llevar a cabo nuevos desarrollos inmobiliarios. Pablo Méndez, Director de Inversiones de Culmia, recalcó que uno de los mayores problemas a la hora de llevar a cabo nuevos desarrollos es el de la falta de suelo residencial, a lo que agregó que, en estos momentos, el mayor tenedor de este tipo de suelos es la administración pública.

Por lo tanto, es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente un tipo que lleva años sin desarrollarse: la vivienda asequible destinada al alquiler. Este tipo de activo, como bien puntualizó, no es vivienda social, sino inmuebles que se encuentran entre un 20% o 30% por debajo de precio de mercado. En Madrid, por ejemplo, Culmia se encuentra desarrollando casi 1.800 viviendas de este tipo dentro del Plan Vive, una promoción completamente industrializada y que cumple todos los estándares ESG, y está negociando la venta de 1.137 viviendas más.

2. Construir el producto desde la demanda real y no desde la oferta disponible

Sergio Espadero, Director de Consultoría en Grupo Tecnitasa, dejó claro que, en momentos de incertidumbre como el que estamos viviendo, el análisis del activo en profundidad debe primar sobre las oportunidades para tomar decisiones correctas y llevar a cabo una gestión óptima del mismo. Más allá de si existe una tendencia o de si hay otros desarrollos similares que parecen tener salida en la misma zona, es clave analizar el público objetivo y sus necesidades para determinar la demanda real de un producto inmobiliario. Javier Ricote, Director de Financiación Estructurada de Real Estate en Caixabank, también coincidió en que es fundamental realizar un análisis de riesgos desde el punto de vista técnico, urbanístico y regulatorio antes de adquirir los activos para conocer qué potencial de desarrollo presentan.

3. La mega especialización y el auge del prime

Juan Velayos, Founding & Partner de JV20 Investment & Advisory, habló de los cambios en los hábitos de vida y cómo la mega especialización de activos inmobiliarios se impone como tendencia: un claro ejemplo son las residencias de estudiantes. La falta de adaptación y especialización que había tenido este tipo de activo ha traído consigo que, cuando han llegado nuevas residencias muy adaptadas a las necesidades de los estudiantes, aunque el precio era considerablemente mayor, estas hayan tenido una demanda abrumadora.

Este mismo camino están siguiendo las residencias de ancianos, el Senior Housing o el propio Build to Rent. El secreto está en acertar a la hora de adaptar el activo a las necesidades, que está muy relacionado con la propuesta de Sergio Espadero de analizar la demanda real.

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Pablo Méndez, Director de Inversiones de Culmia: «Uno de los mayores problemas a la hora de llevar a cabo nuevos desarrollos es el de la falta de suelo residencial y, en estos momentos, el mayor tenedor de este tipo de suelos es la administración pública.»

4. La financiación alternativa

Este tipo de financiación, que hasta ahora había sido muy difícil de conseguir y validar por parte de las entidades financieras, está empezando a aparecer en algunas transacciones relevantes. Javier Ricote, declaró que, en Caixabank, ahora mismo están inmersos en aprender y abrirse a la variedad de nuevos activos y tipos de financiación que están surgiendo en el mercado inmobiliario.

Para estos nuevos activos, el proceso de financiación es un poco más largo porque quieren ser prudentes y necesitan analizar bien todos los aspectos para sentirse cómodos, pero destaca cómo ya se encuentran financiando residencial en alquiler o residencias de estudiantes (200 millones de euros cada año) cuando hace 10 años no se llevaba a cabo.

Según puntualizó Juan Velayos, la financiación alternativa era un poco la de último recurso cuando no era posible obtener financiación por ninguna otra vía. Aunque en Israel y Reino Unido ya es relativamente habitual recurrir a la financiación alternativa como fuente de financiación principal, en España aún es un proceso complejo y se suele considerar más como una financiación complementaria.

El director de Financiación Estructurada de Caixabank confirmó que se están abriendo a esta vía y el financiador cada vez está más cerca de entender que se puede compatibilizar una garantía hipotecaria con financiación alternativa.

5. El Auge de los Family y Multi Family Offices

Sergio Agüera, Socio de Cuatrecasas, destacó cómo ahora es un muy buen momento para las inversiones por parte de los Family Offices. Se trata de un perfil inversor que muchas veces no necesita financiación y conoce muy bien el mercado local. También está el perfil que sí necesita financiación, ya que Javier Ricote subrayó que los Family Offices están empezando a cobrar una relevancia importante a la hora de solicitar financiación en Caixabank. Añadió que es un perfil inversor que se dirige principalmente a segmentos tradicionales, como son el de residencial, el de oficinas y el hotelero.

Aprovechando que este 2023 algunos activos ajustarán su precio y que, aunque habrá menos producto, habrá también menos competencia, estas sociedades especializadas en gestión patrimonial verán cómo se les presentan oportunidades que seguro van a aprovechar.

Según reveló el socio de Cuatrecases durante el evento, están observando transacciones cada vez más grandes (5, 10, 15 millones de euros) por parte de los Family Offices.

6. Rehabilitar edificios en zonas Prime (y no tan prime) para actualizarlos a las necesidades de mercado

Julio Egusquiza, Director de Operaciones de Anticipa Real Estate, lo dejó claro desde un primer momento: por un lado, los inversores y entidades bancarias cada vez se están decantando más por las inversiones en activos que cumplan objetivos ESG.

En lo que respecta a la obra nueva, las promotoras están haciendo especial hincapié en la eficiencia energética. Sin embargo, estas nuevas promociones son una parte minoritaria dentro del parque inmobiliario español, que es mayormente de segunda mano, muy antiguo y deficiente a nivel energético. Según señaló durante la ponencia, esta deficiencia y el aumento de los precios de la energía ha resultado en que los consumos de los hogares se hayan disparado durante el último año.

Su apuesta consiste en revalorizar los inmuebles para hacerlos más líquidos (especialmente los del segmento prime) gracias a las ayudas a rehabilitación que se están concediendo vía los Fondos Next Generation. Invertir en rehabilitar este tipo de inmuebles no solo es urgente a nivel de sostenibilidad: es necesario para responder a las necesidades de un mercado inmobiliario que se está transformando. Hay una demanda estructural de público joven y no joven que opta por otras fórmulas de vivienda más exigentes y cuenta con nivel adquisitivo para ello, muy en línea con la mega especialización de la que hablaba Juan Velayos.

Y no solo eso: Julio destacaba cómo en países de la Unión Europea como es el caso de Alemania, ya se está exigiendo que los inmuebles destinados al alquiler tengan una calificación energética mínima para poder ponerlos en el mercado.

¿Qué te parecen estas tendencias que han descrito los ponentes de nuestro evento? Si quieres saber más o quieres que un profesional especializado te asesore para gestionar tu patrimonio o inversiones, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de escucharte.

Informe máximos y mínimos de Tecnitasa 2023. Precios de venta

  • Informe Máximos y Mínimos de Tecnitasa 2023. Precio de venta

Tecnitasa, sociedad de valoración independiente, acaba de publicar el informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en las principales ciudades españolas, donde se constata que el mercado sigue resistiendo al alza con un incremento medio de precios global, en estas zonas, del 4 %.


Madrid, en la calle Serrano, sigue teniendo los precios más caros de toda España llegando a los 11.400 € el metro cuadrado, con una ligera subida superior al 1 %, seguida del Pº de Gracia en Barcelona, que roza los diez mil euros con un incremento del 3,5 % y de San Sebastián en Avenida Libertad, Plaza de Guipúzcoa o la calle Hernani, que superan los 8.000 €/m2 con un incremento del 3,75 %.


Por el contrario, las viviendas más económicas las podemos encontrar con precios entre los 350 € el metro cuadrado en Talavera de Reina ( Toledo) pasando por los 440 € en el Barrio de Carrús en Elche y en Barrio Juan XXIII 2º Sector en Alicante capital a los 450 € en San Telmo en Jerez de la Frontera.

Fernando García Marcos, director técnico de Tecnitasa, ha comentado: “A pesar de que las expectativas eran malas, el sector inmobiliario ha resistido bien”. Para añadir “el incremento promedio de precios de las viviendas en estas zonas concretas ha sido de un 4 %; algo menos en las zonas más caras, alrededor de un 3,5 %, y algo más en las zonas más baratas, cerca de un 4,5 %. Ha sido, por tanto, un incremento inferior al IPC, al contrario que en alquileres, donde el incremento ha superado el IPC de diciembre”.

¿Qué ciudades superan los 5.000 €/m2?

Según el estudio de Tecnitasa, existen varias capitales cuyos barrios más exclusivos cuentan con precios máximos que superan los 5000 €/m2. Te las detallamos a continuación:

Bilbao supera los 5.750 €/m2 en la Plaza de Euskadi y Abandoibarra-, Málaga mantiene los 5.500 € del año pasado en la zona Centro y La Malagueta- y Valencia experimenta subidas que rondan el 9,5% en las calles Colón, Navarro Reverter o Pº de la Ciudadela con precios de 5.250 €/m2.

Por prácticamente el mismo importe, 5.200 €/m2, podremos conseguir un piso en las mejores zonas del Pº Marítimo y Avenida en Cádiz y por 5.115 €/m2, se encuentran viviendas en El Sardinero en Santander. Palma de Mallorca, con un incremento del 11% en el Paseo Marítimo, se acerca casi a los 5.000 €/m2 situando a la capital de las Islas Baleares entre las más caras fuera de la península.

Fuera de las capitales de provincia, en Marbella, en la primera línea de playa de Puerto Banús, se pueden encontrar pisos de 120 metros por 600.000 € (5.000 €/m2) o en Barakaldo, en el Paseo de los Fueros, Megapark y Bec que llegan a los 4.700 €/m2 con un incremento de precios a doble dígito. En Badalona, en el Frente Marítimo, también es necesario desembolsar más de 4.050€ el metro cuadrado para adquirir una vivienda.

Madrid llega a los 11.400 €/m2 en la calle Serrano; Barcelona casi alcanza los 10.000 €/m2 en Paseo de Gracia; y, en Donostia, se superan los 8.000 €/m2. Otras capitales que superan los 5000 €/m2 en los barrios más exclusivos son Bilbao, Málaga, Valencia, Cádiz o Santander.
Infografía-Informe-Máx-Mín-Vivienda-2023-Tecnitasa

Ciudades que bajan

 

Aunque la tónica general se sitúa en torno a subidas del 4%, este aumento no se experimentado en toda la geografía española. Las ciudades y zonas donde los precios han descendido son las siguientes.


Si nos desplazamos a las Islas Canarias, en Santa Cruz de Tenerife los precios han caído ligeramente tanto en los precios máximos (2.100 €/m2) en el entorno de la Avenida Tres de Mayo, como en los mínimos (900 €) en el Barrio de La Salud. Ya en la península, en Asturias, en Oviedo, también han caído los precios máximos en el entorno de la calle Uría hasta los 3.100 €/m2 y en las zonas más asequibles como la Tenderina con precios por debajo de los 900 €.

Igualmente ocurre en Gijón, en el que los precios se mantienen o descienden, como es el caso del Cerrillo o parte del Barrio de la Calzada.


En Castilla y León, capitales como Burgos, Salamanca, Zamora o la ciudad de Ponferrada los precios han descendido tanto en lo más caro como lo más barato; y también en Ávila en los precios máximos y Valladolid en los mínimos. Sólo Palencia es la capital que más crece con un incremento por encima del 10 % en calle Mayor, Principal y Menéndez Pelayo.


Los precios en Castilla-La Mancha también han tendido al descenso, como es el caso de Guadalajara en el Casco Histórico, Toledo en el Casco Antiguo o Talavera de la Reina.


José María Basáñez, presidente de Tecnitasa afirma: “Las previsiones para este año 2023 en cuanto a la vivienda de nueva construcción denotan que la escasa oferta en comparación con la fuerte demanda que existe en el mercado hará que ésta se absorba rápidamente, manteniendo o incluso superando los precios actuales”. Para continuar: “en lo relativo a la vivienda de segunda mano, también se mantiene una fuerte demanda pero, debido a la subida de tipos, esperamos un menor volumen de transacciones con posibles ligeras bajadas de precios en determinadas tipologías y localizaciones”.

 

Las zonas con precios más ajustados entre lo más caro y lo más económico

En algunas zonas las diferencias de precios entre máximos y mínimos son bastante ajustadas, como es el caso de Extremadura, con una diferencia tan solo de 1.500 € entre la Avenida Elvas de Badajoz y el Casco Antiguo de Cáceres. Este Margen se estrecha todavía más si analizamos la ciudad de Badajoz, con poco más de 1.100 € el metro cuadrado entre el piso más caro y el más barato.

Las otras ciudades donde los precios se ajustan más son Logroño, en la Rioja, con un diferencial de 2.200 €, Oviedo, en Asturias, con 2.225 €/m2 o la ciudad autónoma de Melilla con una distancia de 2.250 € entre lo más caro en Pº Marítimo Rafael Ginel y lo más barato en el Polígono Hebreo y la zona de las Cabrerizas altas.

Si quieres ver la tabla detallada con los datos del estudio en tu ciudad, puedes descargarla aquí.

¿Cómo afectará la Nueva Ley de Vivienda al mercado del alquiler?

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  • ¿Cómo afectará la Nueva Ley de Vivienda al mercado del alquiler?

La nueva Ley de Vivienda, que lleva en trámite desde hace años y se encuentra cada vez más cerca de su aprobación, está sembrando una gran incertidumbre en el sector inmobiliario y especialmente en el mercado del alquiler, que es al que más afecta esta nueva regulación.

¿Qué medidas incluye la Ley de Vivienda? ¿Cómo afecta a pequeños y grandes propietarios que destinan sus propiedades al alquiler? Te lo contamos a continuación:

Medidas clave de la nueva Ley de Vivienda 2023

La Nueva Ley de Vivienda, que se prevé que se apruebe durante el primer cuatrimestre de 2023, incluye una serie de medidas que afectan principalmente a las áreas denominadas “zonas de mercado residencial tensionado».

¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?

Para que un municipio o distrito sea considerado zona de mercado residencial tensionado, la principal condición es que los costes de vivienda (ya sea como hipoteca o pago del alquiler más pagos de suministros) sean superiores al 30% de la renta media de los hogares en ese área. También se tendrá en cuenta que los precios, ya sean de alquiler o compra, hayan subido más del 5% con respecto al crecimiento del IPC de la comunidad autónoma en la que se encuentra.
Si existen municipios o distritos de ciudades que cumplen estos requisitos, las autoridades competentes en materia de vivienda pueden declararlos zonas de mercado residencial tensionado.

Esta declaración tiene como resultado que, durante un periodo de tres años que se puede ir prorrogando posteriormente, dichas administraciones podrán aplicar medidas correctivas como la de congelar o limitar los precios del alquiler que te explicamos a continuación.

1. Congelación de las rentas para inquilinos actuales

Los arrendatarios pueden solicitar una prórroga anual de su contrato, que pueden renovar hasta tres años consecutivos, lo que significaría que el precio del alquiler no puede aumentarse durante este periodo más allá de las subidas del IPC.

2. Congelación de los precios de los nuevos contratos de alquiler

Para los nuevos contratos de viviendas que ya estén en el mercado del alquiler, se podrá limitar la subida del precio de la renta a la actualización del IPC correspondiente (que ya contempla un tope de un 2% con las últimas medidas aprobadas en materia de vivienda) . Solo se podrá subir hasta un 10% en casos muy concretos:

  • Cuando se rehabilite el inmueble
  • Cuando se lleven a cabo mejoras sustanciales
  • Cuando se firme el arrendamiento con un contrato de 10 años o más

3. Nuevo índice de precios de referencia del alquiler para grandes tenedores

La figura del gran tenedor se está convirtiendo en uno de los aspectos más controvertidos de esta nueva ley. En principio, la Ley de Vivienda definía como gran tenedor a una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2, aunque el ejecutivo parece haber optado por rebajar este umbral hasta las 5 viviendas.

La principal diferencia entre los pequeños y los grandes tenedores es que estos últimos se verán obligados a limitar los alquileres a los contratos anteriores o a un nuevo índice de precios de referencia que se establecerá a partir de la aprobación de la ley.

A partir de la aprobación de La Ley de Vivienda, se establece un periodo de 18 meses para crear un nuevo sistema de índices de precios de referencia y aplicar las limitaciones que establezca.

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La Nueva Ley de Vivienda, que se prevé que se apruebe durante el primer cuatrimestre de 2023, incluye una serie de medidas que afectan principalmente a las áreas denominadas “zonas de mercado residencial tensionado».

4. Beneficios fiscales para pequeños propietarios y vivienda asequible incentivada

Por otro lado, para incentivar la reducción de precios en zonas de mercado tensionado, el gobierno prevé estimular fiscalmente a los propietarios con deducciones de IRPF que van desde el 50% al 90%. Los supuestos en los que se aplica son los siguientes:

  • Deducciones fiscales del 90% si el propietario rebaja el alquiler un 5% con respecto al contrato anterior.
  • Deducciones del 70% si se alquila por primera vez el inmueble a jóvenes de entre 18 y 35 años en áreas tensionadas.
  • 70% de deducción si se destina la vivienda a la administración pública o al tercer sector para destinarlo a vivienda asequible o protegida, o bien se acoja a algún programa público de vivienda que limite el alquiler. Esta vivienda se correspondería con una nueva figura llamada “vivienda asequible incentivada” que contaría además con beneficios urbanísticos y que pretende incentivar la creación de vivienda asequible a corto plazo.
  • 60% de deducción en caso de que se haya llevado a cabo una rehabilitación del inmueble en los últimos dos años.

5. Recargos en el IBI para propietarios de viviendas vacías

Para movilizar las viviendas que ahora mismo se encuentran vacías en áreas tensionadas, el ejecutivo ha incluido en la Ley de Vivienda recargos adicionales de hasta el 150% para viviendas que lleven desocupadas más de dos años sin causa justificada. Estos recargos se producirán solo si el propietario tiene más de 4 viviendas en propiedad o si tiene dos o más viviendas en el mismo término municipal. Este aumento podría significar un incremento de hasta 1600€ al año.

6. Destinar el 30% de la obra nueva a VPO

La legislación urbanística podrá establecer que se reserve un 30% del suelo urbanizado para este tipo de viviendas en los nuevos desarrollos, de las que la mitad se destinarán a alquiler asequible.

7. Prohibición de enajenar vivienda protegida

La Ley de Vivienda también incluye la calificación indefinida para las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. Para el resto de supuestos, el plazo mínimo para su descalificación será de 30 años.

8. Cambios en el procedimiento de desahucio

El ejecutivo ha establecido nuevos protocolos para garantizar una comunicación más ágil y efectiva entre los órganos judiciales y los servicios sociales para los procedimientos de desahucio de hogares vulnerables. En estos casos, se solicitará un requerimiento para que los servicios sociales evalúen la situación y puedan atender rápidamente en caso de detectar vulnerabilidad económica y social.

¿Qué impacto puede tener la aprobación de la Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario?

Uno de los principales miedos que afronta el sector inmobiliario con la aprobación de esta nueva ley es que cree más presión en un mercado del alquiler que, ya de por sí, se encuentra muy tensionado. Si el desequilibrio entre oferta y demanda de alquiler es muy pronunciado, los expertos del sector temen que grandes y pequeños propietarios decidan sacar sus viviendas del mercado del alquiler, ya que no tienen suficiente seguridad jurídica y ven mermada su rentabilidad. Uno de los casos más significativos ha sido el de Blackstone, que ha retirado del mercado 1.500 viviendas destinadas al alquiler, motivado por la expectativa de una regulación mayor y más restrictiva en la que se encuadraría el espíritu de esta nueva ley.

¿Se producirá un trasvase de oferta de alquiler a compraventa? El endurecimiento de los requisitos para acceder a las hipotecas y las subidas de tipos de interés tampoco plantea un escenario sencillo, al menos durante el primer semestre de 2023.

Si tienes una o varias viviendas en propiedad y te gustaría que te asesoráramos sobre cuál es la estrategia de inversión óptima en este momento, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de escucharte.

Invertir con éxito en tiempos de incertidumbre: te contamos las claves

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  • Invertir con éxito en momentos de incertidumbre: te contamos las claves

En el contexto económico actual que nos encontramos, los inversores necesitan una mayor seguridad y garantía para acertar en sus operaciones inmobiliarias. En Grupo Tecnitasa, organizamos un evento destinado a inversores junto con el bufete de abogados Cuatrecasas para dar respuestas, herramientas y compartir las visiones de diferentes profesionales sobre esta situación de constante cambio e incertidumbre en la que nos encontramos.

Te resumimos las conclusiones más relevantes a continuación: ¡descúbrelas!

¿Cuál es la postura actual de los inversores?

En general, los ponentes de la primera mesa de debate sobre invertir en tiempos de incertidumbre coincidieron en que los inversores, a nivel interno, están realizando rondas de inversión y tienen ganas de seguir invirtiendo.

Sin embargo, según destacó Sergio Espadero, director de consultoría y valoración en Grupo Tecnitasa, teniendo en cuenta a otros países y por los criterios que siguen los inversores institucionales a nivel macro, están tomando la decisión de esperar para poder detectar si realmente estamos ante una crisis duradera.

En estos momentos, los principales movimientos que se están observando por parte de clientes son proyectos de valor añadido como los de gestión de suelo. Se trata de operaciones que implican una inversión pequeña y aportan mucho valor, con lo que puede aportar buena rentabilidad a medio y largo plazo.

Juan Antonio Gutiérrez, CEO de Mazabi, multi family office especializada en la gestión de patrimonio familiar inmobiliario destinada al alquiler, recalcó esta actitud por parte de los inversores, aunque añadió que el hecho de que los bancos estén retirando la financiación le está dando más valor al equity.

 

¿Qué problemas preocupan más a los inversores en el entorno económico actual?

Todos los ponentes coincidieron en que los precios de la energía y la guerra de Ucrania son dos de las principales preocupaciones, ya que son las causantes de la subida de inflación y el correspondiente aumento acelerado de los tipos de interés que estamos viviendo en los últimos meses.

Juan Antonio aclaró que, aunque ahora no existe una crisis inmobiliaria como la de 2008, sí que se están produciendo ciertos problemas de materias primas, cadena de distribución y también otras situaciones derivadas de la Guerra de Ucrania.

La subida de tipos afecta a la hora de dar financiación a los accionistas y la subida de costes de la energía aumenta los precios y también genera mucha incertidumbre. La cadena de distribución también ha supuesto un problema para varios grandes proveedores; Los que han apostado por producir en Europa como respuesta a la crisis de transportes han acertado en su gestión, como puede ser el caso de Leroy Merlin frente a Decathlon.

Los tipos de interés tal y como están no van a mantenerse mucho tiempo y van a bajar, ya que la inflación está muy ligada al precio de la energía y en España, por citar un caso concreto, ya se están mostrando indicadores de descenso y ajuste de precios. En la actualidad, los precios de la energía se están empezando a contener en el sur de Europa, aunque siguen siendo un gran problema en el norte.

Javier Gómez, CEO de Myjoja inversiones y Cofundador de la promotora inmobiliaria AELCA, hizo hincapié en la economía macro, ya que Europa está bastante peor que EE.UU. y mucha de la financiación inmobiliaria del mercado español viene de este país. Aunque todo el mundo ha optado por entrar en modo standby, se están posicionando para lanzarse en cuanto vean que la situación mejora.

Desde el punto de vista de la valoración de activos, Sergio Espadero apuntó que los auditores y fondos están percibiendo ausencia de operaciones y esto provoca un vacío de información que afecta a las referencias que se utilizan para establecer el valor de nuevas transacciones inmobiliarias.

como invertir en momentos de incertidumbre
Los inversores, a nivel interno, están realizando rondas de inversión y tienen ganas de seguir invirtiendo. (…) Sin embargo, están tomando la decisión de esperar para poder detectar si realmente estamos ante una crisis duradera.

Ahora mismo, ¿España es un destino de inversión atractivo?

España y Portugal, ante la caída de mercados inmobiliarios como Polonia (que es de un volumen similar al nuestro), están recibiendo mucha inversión. España, por ejemplo, es el número uno de Europa en inversión para el segmento hospitality.

Javier Gómez afirmó que una gran fortaleza que presenta España y que lo convierte en un destino clarísimo para inversión inmobiliaria es la seguridad jurídica. Los fondos han constatado que la regulación que hay en España es sólida y que su equity no se va a enfrentar a ningún problema en este aspecto.

Aunque, durante una época, los fondos decidieron orientarse a otros países del sur de Europa como Italia y Grecia para aprovechar los descuentos en activos, se toparon con que los mercados no estaban tan bien regulados. De este modo, los fondos tanto a nivel family office como institucional han vuelto a confiar en nuestro país y están realizando nuevas rondas de inversión.

¿Qué tipo de activos son más seguros para invertir en tiempos de incertidumbre?

Sergio Espadero apuesta claramente por el valor añadido. Segmentos refugio como el residencial siempre son una apuesta firme, sobre todo si se aporta valor añadido a nivel de gestión y se adapta la oferta a la demanda y necesidades reales.

El hospitality y las residencias de estudiantes dentro del living son dos de los segmentos estrella, ya que aún tienen mucho recorrido a nivel de gestión.

En cuanto a las ubicaciones, el mercado de segunda residencia, que solía actuar como un indicador de la caída y recuperación del mercado, ya no funciona de esta manera. En estos momentos, destinos como Alicante o la Costa del Sol siguen en claro auge.

El CEO de Mazabi recomienda invertir en activos estratégicos en centros históricos de grandes ciudades: Madrid, Mallorca, Barcelona, San Sebastián y las principales poblaciones de Costa del Sol son y van a ser siempre una gran apuesta aunque los precios sean elevados. También reveló una nueva tendencia de menos sol y playa y más inversiones en el norte: en concreto, en las zonas de montaña como pueden ser Los Pirineos.

Todos los ponentes recalcaron que, en los próximos meses, la situación del mercado en cuanto a inflación y tipos de interés se estabilizará.

¿Qué recomendaciones se le pueden dar a un inversor en este momento?

Juan Antonio Gutiérrez recomienda no hacer caso de las modas y las rentabilidades a corto plazo, guiarse por los datos y apostar por activos que sean sostenibles y puedan dar rentabilidad a largo plazo. En este caso, los activos menos líquidos como la adquisición de suelo pueden ser una oportunidad de inversión a medio plazo porque hay más posibilidades de financiación.

Sergio Espadero destacó que un movimiento seguro y acertado es el de apostar por activos que no sean estratégicos para los propietarios y que tengan capacidad de gestión para adaptarlos a otras necesidades, como puede ser la residencialización de los activos terciarios. Los precios serán bajos y la gestión y aporte de valor al activo pueden dar muchos frutos a medio y largo plazo.

Javier Gómez no recomendaría invertir en logística porque ahora mismo no es estable. Recomienda estudiar los activos de manera más personalizada y apostar también por activos menos líquidos como la inversión en suelo.

Además, el CEO de Myjoja inversiones y Cofundador de AELCA hizo un apunte importante sobre las comparaciones: no estamos en 2008. Las cifras de crecimiento se están manteniendo y no hay comparables con lo que fue la burbuja. Los bancos están más preparados y, por ello, las perspectivas son mejores.

Por otro lado, el mercado inmobiliario residencial ha evolucionado mucho. La entrada de fondos de inversión a partir de 2013 ha profesionalizado el sector de manera notable. Ahora mismo, la obra nueva está mucho más adaptada al cliente y la demanda supera con creces a la oferta, por lo que el riesgo en este tipo de producto es muy bajo.

En definitiva: aunque la situación actual del mercado inmobiliario no es la deseable, existen oportunidades, hay buenas perspectivas en cuanto a la evolución de la inflación a partir del segundo semestre de 2023 y el sector está muchísimo más preparado.

Si eres inversor o te gustaría que un profesional especializado te aporte una visión estratégica para la gestión de tu patrimonio, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de escucharte.

¿Cómo evolucionará el sector inmobiliario en 2023? Nuestro director de consultoría y valoración Sergio Espadero responde

Previsiones sector inmobiliario 2023 sergio espadero responde
  • ¿Cómo evolucionará el sector inmobiliario en 2023? Nuestro director de consultoría y valoración Sergio Espadero responde

Aunque 2022 está siendo un año de récords para las transacciones y compraventas en el sector inmobiliario, la subida de tipos de interés y la incertidumbre complican las previsiones para el año que viene.

Nuestro director de consultoría y valoración de Grupo Tecnitasa, Sergio Espadero, ha respondido a las preguntas sobre este tema a diversos medios y queremos mostrarte sus reflexiones. Descúbrelas a continuación:

¿Subirán o bajarán los precios de vivienda?

– En lo que respecta a vivienda nueva, no se prevé un descenso notable a corto plazo ni en número de transacciones ni en precios, ya que se trata de un bien escaso, con un gran número de contratos de compraventa firmados para 2023.

Sin embargo, la vivienda de segunda mano es, en nuestra opinión, la que pude sufrir en mayor medida los efectos de la incertidumbre actual (alza de tipos de interés, inflación, descenso del consumo…).

Para los inversores, la limitación de la actualización de rentas al 2% y la Ley de Vivienda están aportando un elevado nivel de incertidumbre a sus inversiones, por lo que observamos que, en general, están optando por esperar para ver qué oportunidades se les presentan.

Creemos que se producirá un ajuste del mercado de vivienda, menos transacciones y un descenso en el ritmo de crecimiento de precios, al menos, a corto plazo.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la vivienda sigue siendo un activo refugio, con una demanda potencial muy elevada.

¿Se trasladará mucha oferta de alquiler a compra?

No prevemos ese trasvase entre uno y otro destino, ya que el mercado de compraventa experimentará una ralentización, con escaso incentivo para el propietario si decide vender a corto plazo en lugar de mantener para su explotación en alquiler.

¿Las zonas con alta demanda (Barcelona, Madrid, Valencia) seguirán viendo aumentos de precios?

Las zonas tensionadas, como pueden ser Madrid, Barcelona Málaga, seguirán viendo incrementos de precios en primera vivienda, pero en menor medida que la tendencia de los últimos meses: las transacciones se reducirán y el crecimiento de precios se ralentizará.

En cuanto a segunda residencia, nuestra percepción es que este segmento del mercado está cambiando. El mercado de segunda vivienda solía actuar como un indicador adelantado del mercado, tanto en la fase depresiva del ciclo como en la expansiva. Sin embargo, ya no se comporta de esta manera y, en zonas muy concretas, como Baleares, Alicante y Málaga, la segunda vivienda está mostrando una gran fortaleza, con un comportamiento propio y más resiliente frente a la actual situación de incertidumbre.

Previsiones sector inmobiliario 2023 sergio espadero responde

La limitación de la actualización de rentas al 2% y la Ley de Vivienda están aportando un elevado nivel de incertidumbre a los inversores, por lo que observamos que, en general, están optando por esperar para ver qué oportunidades se les presentan.

¿Qué ocurrirá con los activos terciarios?

– Las mayores correcciones se notarán en el retail y oficinas por el cambio constante en los hábitos de consumo y la reducción del consumo actual y la que se pronostica para los próximos meses. En el caso de las oficinas, observamos que todavía no hay un modelo estable de trabajo y existen zonas con un elevado nivel de stock.En lo que respecta a las residencias de estudiantes, serán un segmento que se mantendrá en auge, ya que continúa habiendo un gran apetito inversor y este tipo de activo aún ofrece recorrido en gestión. La oferta de plazas de calidad sigue siendo escasa y hay una demanda muy elevada. Además, la depreciación del euro frente al dólar USA facilita la llegada de estudiantes latinoamericanos.El sector logístico, pensamos que se estabilizará en niveles de rentas y yields atractivos, aunque los niveles de crecimiento post-pandemia se moderarán: la clave será ser capaces de producir suelo en las ubicaciones correctas para absorber la demanda.

¿Qué cambios de tendencia estáis observando?

– En nuestra opinión, las nuevas tendencias y/o productos se han definido hasta ahora desde la oferta. Pero, en una situación como la actual, pensamos que el enfoque debería ser distinto: deberían concebirse desde la demanda.

No se trata solo de detectar y mostrar que existe una demanda determinada para una nueva solución (p. ej. Coliving), sino de segmentar, personalizar y cuantificar la demanda real por zona y producto. El objetivo debe ser acotar la demanda efectiva, no la potencial.

Para ello, no solo se debe hacer un análisis sociológico, sino desde un punto de vista de mercado, definiendo producto y sus características, precio y/o nivel de renta y las condiciones para ser utilizados (vía compra o vía alquiler y con qué peculiaridades).

Como la normativa urbanística no es tan flexible como le gustaría al mercado y a la sociedad en general, es fundamental encontrar nuevas formas de habitar.

En este sentido, vemos como tendencia la residencialización de activos terciarios, es decir, la transformación de activos terciarios, tanto para distintas modalidades de usos de hospedaje como para la implantación de vivienda, especialmente orientados al arrendamiento.

Esta práctica tiene grandes ventajas: el precio del suelo terciario es notablemente más bajo que el residencial. Debido a esto, los inversores pueden ofrecer un nivel de renta inferior a la de vivienda como ventaja competitiva.
Por otro lado, los activos terciarios no se ven afectados por las limitaciones que incluye la nueva Ley de Vivienda, que se está transformando en un auténtico dolor de cabeza para los inversores en residencial-vivienda.

Muchas gracias a nuestro Director de Consultoría y Valoración Sergio Espadero por compartir con nosotros su conocimiento y visión sobre el futuro inmediato del sector.

Si estás buscando realizar una inversión o te gustaría que un profesional especializado te aporte una visión estratégica para la gestión de tu patrimonio o tus inversiones, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de escucharte. Contáctanos.

¿Cómo puedes pedir las ayudas europeas para la rehabilitación de viviendas?

cómo pedir las ayudas para rehabilitación de edificios next generation
  • ¿Cómo pedir las ayudas europeas para la rehabilitación de viviendas?

Para renovar y hacer más sostenible el parque de viviendas español, que es responsable del 30% de las emisiones de efecto invernadero en nuestro país, la Unión Europea ha puesto en marcha la concesión de fondos NextGeneration EU para rehabilitar edificios residenciales. Estas ayudas cubren parcialmente el coste de las obras y honorarios técnicos, en mayor o menor medida según el ahorro de energía que se logre una vez realizada la rehabilitación.

Rehabilitar un edificio tiene innumerables ventajas: aparte del ahorro de energía y la reducción de las emisiones de CO2, supone un mayor confort para sus ocupantes y, además, el valor del edificio aumenta, con lo que se produce una mejora en su rentabilidad. También comporta deducciones fiscales muy atractivas.

Si, como propietario o comunidad de vecinos, te estás planteando solicitar estas ayudas pero no tienes muy claro cómo acceder a ellas y si salen a cuenta, a continuación te explicamos qué tienes que hacer para solicitarlas, que te las concedan y obtener la mayor subvención y retorno de la inversión posible.

¿En qué consisten las ayudas a la rehabilitación financiadas por los fondos NextGeneration EU?

Según los datos que proporciona el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, la Unión Europea ha destinado 3.420 Millones de euros para la rehabilitación residencial, que cubre la implementación de las siguientes actuaciones:

  • Aislamiento de fachadas y cubiertas
  • Cambio de ventanas
  • Digitalización
  • Instalación de placas solares y fotovoltaicas
  • Aerotermia
  • Mejora de la accesibilidad
  • Retirada de amianto
  • Mejora de zonas verdes y construcción de parques
  • Reurbanización y mejora del entorno físico en los barrios

Además, también se subvencionan los honorarios técnicos para la redacción del Libro del Edificio Existente y proyectos técnicos necesarios para solicitar las ayudas.

Las ayudas cubren entre un 40% y un 80% del gasto de las actuaciones en función del ahorro de energía alcanzado y pueden llegar hasta el 100% para propietarios o usufructuarios en situación de vulnerabilidad económica. Las cuantías máximas van desde 3.000 € en el caso de mejora de la eficiencia energética de viviendas a título individual, y hasta los 18.800 € por vivienda en el programa de ayudas a nivel de edificio.

Estas subvenciones se pueden solicitar tanto a título individual si eres un propietario o usufructuario de una vivienda como por iniciativa de una comunidad de vecinos/propietarios de un inmueble completo. También los ayuntamientos de las ciudades pueden solicitar las ayudas como iniciativas para rehabilitar barrios o entornos residenciales.

Además, si solicitas esta ayuda, según el Real Decreto Ley 19/2021 de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia establece unas deducciones en el IRPF complementarias a la cuantía de la ayuda. Estas deducciones suponen el 20% del coste de las actuaciones, hasta un máximo de 5.000 € por vivienda en el caso de que se consiga reducir al menos un 7% en la demanda de calefacción y refrigeración o de hasta un 40% (hasta un máximo de 7.500 € por vivienda) en el caso de que se consiga reducir en al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o se alcance una calificación energética A o B en la vivienda.

cómo pedir las ayudas para rehabilitación de edificios next generation
Las ayudas cubren entre un 40% y un 80% del gasto de las actuaciones en función del ahorro de energía alcanzado. También comportan deducciones de hasta un 40% de IRPF

Ayudas a rehabilitación, un trámite que varía según la comunidad autónoma

Como los Fondos Europeos destinados a rehabilitación de viviendas se han dividido y asignado directamente a las comunidades autónomas, cada una ha abierto su propia convocatoria para solicitarlas.

Dentro de la web del Ministerio de Transportes y Agenda Urbana, se puede acceder a la resolución y proceso presentado en cada una de ellas. Las comunidades son las encargadas de hacer el reparto de ayudas y estas se concederán por concurrencia simple, es decir, por orden de presentación de solicitudes hasta que se agoten los fondos.

¿Qué necesito para presentar la solicitud?

El objetivo de las ayudas es claro: conseguir al menos una mejora de un 30% en la eficiencia energética del edificio o vivienda.

Por ello, el primer paso consiste en realizar el certificado de eficiencia energética del edificio, analizando muy bien la situación actual, el impacto de las posibles medidas de mejora, los costes y la viabilidad para llevarlas a cabo. Podrán tenerse en consideración las medidas que se hayan implementado desde la entrada en vigor del RD 853/2021 el pasado 5 de octubre de 2021.

Una vez definidas las medidas que se van a implementar, se podrá redactar el proyecto de ejecución necesario y completar la solicitud de las ayudas que incluirá entre otras cosas:

    • El acuerdo de la comunidad de propietarios
    • El certificado de eficiencia energética antes y después de las medidas adoptadas
    • El presupuesto desglosado por partidas
    • La licencia de obras si fuera necesaria
    • El reportaje fotográfico de la finca

Otros aspectos clave a tener en cuenta

En el caso de que el edificio se encuentre en una zona climática C, D o E, que viene a ser la mayor parte del interior de la península, se requiere también alcanzar una reducción en la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio de al menos un 25% (zona C) o 35% (zonas D y E), lo que supone mejorar el aislamiento de fachadas y cubierta del inmueble, sustituir las ventanas, reducir los puentes térmicos, etc. Esta condición no se exigirá para aquellos edificios que cuenten con una protección por su valor arquitectónico o histórico.

Los proyectos deberán incluir un estudio de gestión de residuos de la construcción, asegurando que una fracción importante de los mismos pueda ser reciclado y reutilizado favoreciendo la economía circular. También, si hay productos de construcción que contienen amianto, se deberán retirar del edificio o ámbito de actuación.

¿Qué plazos hay para realizar la solicitud y ejecutar las obras?

El plazo máximo para resolver y notificar la resolución de la concesión de las ayudas es de tres meses, pero si la documentación presentada no está completa, la administración puede requerir aclaraciones o documentación complementaria. Si al cabo de tres meses no ha contestado, la solicitud se entiende como desestimada.

Una vez concedida la ayuda, el plazo para ejecutar las obras de mejora debe ser como máximo de 26 meses, aunque se podrá incrementar hasta 28 meses para edificios de más de 40 viviendas. La fecha tope para finalizar las actuaciones es el 30 de junio de 2026.

Cuando se han finalizado las actuaciones, se deberá presentar la documentación que justifica que se han alcanzado los objetivos: certificado final de obra, certificado de las instalaciones térmicas que se hayan renovado, certificado de eficiencia energética actualizado, reportaje fotográfico, facturas y justificantes de pago.

¿Cómo puedo presentar la solicitud de ayudas a la rehabilitación de edificios?

Las solicitudes se pueden presentar directamente en la administración local de cada comunidad autónoma. Algunas tienen portales web o han creado oficinas específicas de rehabilitación de edificios.

Como puedes comprobar, debido a la cantidad de documentación técnica que hay que elaborar y presentar, desde el propio Ministerio recomiendan realizar este proceso a través de la figura de un agente rehabilitador o gestor de la rehabilitación. Se trata de personas y entidades que cuentan con formación y experiencia específica y que se encargan de facilitar todo el proceso: sus labores abarcan desde la información sobre  las ayudas, la creación de la documentación necesaria, la gestión de las ayudas y el seguimiento de las mismas y la implementación de las actuaciones a realizar.

El agente rehabilitador conoce mejor que nadie qué y cómo hay que pedir las ayudas para obtener la mayor rentabilidad y subvención posible. Por otro lado, en varias comunidades autónomas, además de las ayudas a la rehabilitación financiadas por los Fondos NextGeneration, se están concediendo subvenciones adicionales impulsadas por las administraciones locales que son compatibles y pueden ayudar a subsanar aún más el coste de las obras.

El ahorro energético y bienestar que se puede conseguir por medio de una rehabilitación de un edificio es enorme pero, en muchos casos, los propietarios o comunidades de vecinos desconocen cuál es el potencial de mejora del edificio en el que viven y cuáles son las actuaciones más indicadas para mejorar su eficiencia energética.

¿Te gustaría conocer esta información sobre tu edificio y ver hasta qué punto es viable solicitar estas ayudas de rehabilitación? Controlia, compañía del Grupo Tecnitasa, es Agente Rehabilitador.

Contamos con técnicos especializados por todo el territorio nacional que podrán asesorarte y acompañarte durante todo el proceso de la solicitud de ayudas y rehabilitación de un edificio: crear la documentación necesaria, gestionar la solicitud de la ayuda, seguimiento de la concesión e implementación de las actuaciones.

¿Quieres saber más? Contáctanos y estaremos encantados de explicarte.

Residencialización de activos terciarios: descubre las claves de esta estrategia de inversión

residencialización de activos terciarios
  • Residencialización de activos terciarios: descubre las claves de esta estrategia de inversión

El mercado inmobiliario está en constante cambio y uno de los segmentos en los que más se ha notado es en el de los activos terciarios. Desde hace ya algunos años, debido al cambio del comportamiento de los consumidores y a la aparición de nuevas estrategias de negocio y, sobre todo a raíz de la pandemia, muchos propietarios se han encontrado con que la demanda de los usos de sus activos ha cambiado y, por ello, estos no tienen un mercado objetivo claro.

¿Cómo es posible volver a rentabilizarlos? Una estrategia de inversión que se está convirtiendo en tendencia es la de residencializar los activos terciarios. ¿En qué consiste? Descubre todos los detalles a continuación:

holgadamente tras su jubilación.

Activos terciarios con uso residencial de hospedaje: la solución para rentabilizar inmuebles en desuso

La residencialización de activos terciarios es una estrategia defensiva de propietarios de activos con uso actual terciario que, ante la caída de la demanda de las tipologías/usos originales, necesitan adaptar sus activos a la demandada del mercado inmobiliario actual. En esta situación se encuentran actualmente locales comerciales u oficinas que, por su tamaño y ubicación, ya no tienen la misma rentabilidad que antes o incluso su demanda ha desaparecido. Por tanto, se quedan vacíos durante largos periodos de tiempo, sin una posibilidad de ocupación real a priori.

En algunos de estos activos, es urbanísticamente posible adaptar la clase de uso terciario-comercial/oficina a la clase terciario-hospedaje con el objetivo de alquilar el inmueble de manera temporal. Dentro de esta clase de alojamientos están los apartamentos turísticos, que son espacios destinados al alquiler de vivienda por días o meses. Los nuevos modelos de coliving también tendrían cabida dentro de este segmento.

Aunque transformar el activo terciario a un uso asimilable al residencial supone una inversión, esta puede llegar a ser muy rentable. El valor del activo se incrementa sustancialmente y vuelve a estar en uso, lo que supone obtener beneficios frente a la opción de tenerlo vacío y que solo genere gastos derivados de mantenimiento e impuestos, que llega a suponer un gran coste de oportunidad.

residencialización de activos terciarios

La residencialización de los activos terciarios no solo presenta una alternativa muy atractiva para aquellos pequeños propietarios e inversores que quieren rentabilizar sus activos, sino que representa una gran oportunidad para equilibrar la oferta y demanda residencial

¿Qué tipo de inversores está apostando por la residencialización de activos terciarios?

Además de los pequeños propietarios, existen servicers que gestionan grandes carteras que incluyen un porcentaje de estos activos terciarios.

También existen fondos de inversión que están aprovechando el potencial y el precio más atractivo del suelo terciario para construir directamente inmuebles que ofrezcan servicios de hospedaje.tasación.

¿Cuáles son las ventajas de adaptar los activos terciarios al uso de servicios de hospedaje?

Una de las ventajas es que el precio del suelo terciario es notablemente más barato que el residencial. Debido a ello, los inversores pueden ofrecer un nivel de renta inferior a la de vivienda como ventaja competitiva.

Por otro lado, los activos terciarios no se ven afectados por las limitaciones que incluye la Nueva Ley de Vivienda, que se está transformando en un auténtico dolor de cabeza para los inversores en residencial-vivienda.

Por último, la vivienda sigue siendo un activo refugio en este periodo de incertidumbre en el que nos encontramos.

Dentro del mercado de vivienda, la destinada al alquiler se encuentra tensionada en muchas ciudades de España debido a la falta de oferta y la alta demanda fruto, entre otros factores, de los problemas de la población joven para acceder a vivienda de compra.

¿Cuáles son las limitaciones de la residencialización de los activos terciarios?

El producto terciario, como técnicamente no es una vivienda, no se adhiere a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que los contratos pueden durar un máximo de 11 meses.

La residencialización de los activos terciarios no solo presenta una alternativa muy atractiva para aquellos pequeños propietarios e inversores que quieren rentabilizar sus activos, sino que, además, representa una gran oportunidad para equilibrar la oferta y demanda residencial que se está produciendo en el mercado inmobiliario, además de dar cabidas a nuevos usos residenciales como el coliving.

¿Cuentas con activos terciarios que quieres rentabilizar o te gustaría que te aconsejáramos en tu estrategia de inversión inmobiliaria?

En Grupo Tecnitasa contamos con consultores especializados en inversiones inmobiliarias y gestión de todo tipo de activos. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.