6 claves del sector inmobiliario de lujo que hemos extraído del Mallorca Real Estate Summit

Informe residencial de lujo en Baleares

Hace unos días, desde Grupo Tecnitasa tuvimos la oportunidad de participar en el Mallorca Real Estate Summit, un evento de referencia para el sector inmobiliario balear y en el que el segmento lujo tuvo un papel determinante. Hoy, queremos compartir contigo algunas de las conclusiones más relevantes de las charlas dedicadas al lujo que tuvieron lugar durante la jornada. ¡Descúbrelas!

1. Lujo como excelencia y sofisticación y no como opulencia

Como bien afirmó Enrique López Granados, CEO de Caledonian, hay más de un lujo: está el que representa exceso y opulencia, pero también el que es sinónimo de excelencia, calidad y sofisticación.

Su empresa, dedicada a la creación de viviendas de lujo, tiene como principal valor el crear inmuebles que perduren en el tiempo. Para ello, considera clave pensar muy bien en los materiales que se emplean y realizar una labor de ingeniería y mantenimiento, ya que una vivienda no deja de ser una carga y su deber es lograr que esta carga sea la menor posible.

Para él, el lujo debe atender a la funcionalidad y a la practicidad: lejos de los conceptos de vivienda de lujo con tamaños exagerados, apuesta por las dimensiones humanas para que las estancias transmitan equilibrio y sensación de hogar.

2. Falta de mano de obra cualificada para construir viviendas de lujo, uno de los principales obstáculos

Durante la jornada, a nivel general, se habló de los retos que afronta el sector inmobiliario y uno de ellos fue el talento. A día de hoy, no se está produciendo relevo generacional y es muy difícil acceder a mano de obra cualificada para llevar a cabo la construcción con el nivel de calidad que el lujo exige.

Informe residencial de lujo en Baleares

«El lujo debe atender a la funcionalidad y a la practicidad: lejos de los conceptos de vivienda de lujo con tamaños exagerados, las dimensiones deben ser humanas para que las estancias transmitan equilibrio y sensación de hogar.»

3. Branded residences: ventajas e inconvenientes

Las Branded Residences se están convirtiendo en una gran tendencia en nuestro país. El hecho de contar con una marca reconocida que esté detrás del proyecto, le otorga una solidez y rentabilidad que atrae a muchos inversores y clientes.

Las ventajas que tienen para promotor y cliente son muchas, ya que el cliente sabe que la vivienda será de calidad, que tiene salida y que la vivienda va a estar mantenida, sobre todo en los casos en los que las marcas que prestan su marca son hoteles de alta gama, que suele ser lo más habitual.

Para el promotor, realizar este tipo de proyectos representa proyección internacional y una venta segura.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce: por un lado, los costes de este tipo de proyectos son muy altos, la construcción es compleja y la marca que se presta a este tipo de negocio percibe a cambio una gran parte de los beneficios. Para la marca, apostar por este tipo de proyectos representa un cierto riesgo ya que, al fin y al cabo, está poniendo su nombre a un producto que no es el nicho de mercado de la marca y que no controla.

A nivel de concepto de producto, el CEO de Caledonian expresó que, en cierto modo, tener que recurrir a una marca para poder vender el lujo es un fracaso, ya que un buen producto de lujo debería poder venderse por su exclusividad y calidad.

Sin embargo, sí que hizo hincapié en que cuesta mucho esfuerzo conseguir la perfección y se trata de un producto que debe envejecer bien.

“Tenemos la responsabilidad de hacer las cosas bien. Si se hacen buenas casas, la gente vendrá.”

Mallorca-Real-Estate-Summit-2024_151 evento lujo inmobiliario

 

4. Informe Residencial de lujo en Baleares: “Nos guste o no, Mallorca va a ser el próximo Saint Tropez”

Esta es una de las frases que pronunció durante la jornada Luis Díaz, nuestro delegado de Baleares y Director del área de lujo de Grupo Tecnitasa.

Durante la presentación de nuestro Informe Residencial de Lujo en Baleares, que introdujo nuestro Director José Antonio Muro, Luis subrayó la importancia que requiere el nivel de detalle y la calidad en las valoraciones técnicas de lujo que realizan, ya que deben ajustarse al nivel de excelencia al que está acostumbrado este perfil de cliente.

Luis expuso las diferentes tipologías de vivienda y superficies, perfiles de comprador y la importancia de la singularidad en el universo del lujo.

En el caso de las características de la vivienda, se suele repartir entre villas con precios de hasta 12M de €, aunque han llevado a valorar inmuebles de más de 50M de euros, así como viviendas unifamiliares de hasta 5 millones.

La característica más definitoria es el espacio: el 78% de las viviendas de lujo cuenta con una superficie desde 505 m2 hasta 3.000 m2.

En cuanto a los clientes, existen diferentes tipos: las nacionalidades más frecuentes son alemana, británica, sueca, suiza y estadounidense. Esta última está entrando con mucha fuerza. Aproximadamente, un 50% solicita financiación. En muchos casos, se trata de CEOs de empresas que vienen con su familia.

Por otro lado, existe un perfil promotor que compra una vivienda de lujo para reformarla y aportar una mayor rentabilidad. En este caso, Grupo Tecnitasa suele participar en la valoración inicial, la valoración del proyecto y la valoración del producto final

Por último, también existe un perfil de cliente asociado al deporte de élite.

Mallorca-Real-Estate-Summit-2024_232 Informe residencial de lujo en baleares grupo tecnitasa

 

5. La singularidad es la clave del superlujo

Solo entre un 5 y 10% del producto existente se puede definir como inmuebles singulares. Se trata de activos que suelen tener un valor por encima de los 20 millones de euros, se suelen situar en el campo y cuentan con vistas al mar y localizaciones privilegiadas.

Sus características suelen ser comunes: diseño por parte de arquitecto de renombre, calidad de materiales, alta eficiencia energética y zonas exteriores, que en algunos casos pueden ser incluso explotaciones agrarias anejas a la actividad residencial.

El aspecto de la sostenibilidad es clave en el segmento de lujo. Los inversores tienen como prioridad contar con una cartera lo más sostenible posible, ya que tienen puesta la mirada en el horizonte 2030 y, además, les permite acceder a mejor financiación.

Para concluir, mostró varios ejemplos de tipología de vivienda de lujo donde destacó una preciosa Villa Son Serralta, que está marcando una tendencia muy clara con respecto al lujo.

Se trata de una hacienda mallorquina tradicional (data de la edad media) totalmente reformada al confort moderno con grandes fincas colindantes. Luis lo dejó muy claro: “el futuro del lujo va a estar en el campo. Quieren arquitectura tradicional, quieren tener olivos, mucho terreno, poder tener animales y llevar a cabo una gran reforma que cuide el detalle.”

Es este tipo de Villas y arquitectura el que le hizo afirmar que “Nos guste o no, Mallorca va a ser el próximo Saint Tropez”

Villa son serralta

Vista de la parte trasera de la Villa Son Serralta. Fuente imagen: Imperial Properties via Diario Última Hora Mallorca

6. Lujo de ostentación, lujo de criterio y lujo de propósito

Las ponencias de lujo concluyeron con la intervención de Susana Campuzano, que explicó con gran profundidad todos los detalles involucrados en el universo del lujo entre los que se encuentran la exclusividad, la creatividad, la innovación, la experiencia y la emoción.

Durante su ponencia, definió tres tipos de lujo: el lujo de ostentación, que es el que principalmente conocemos, pero también el lujo de criterio, que podría asemejarse con el lujo silencioso, y es un tipo de lujo basado en la sofisticación, donde el cliente es altamente cultivado y se basa en la discreción y autenticidad. Este lujo busca la artesanía, el saber hacer y la cultura.

El último lujo es el lujo de propósito, que se centra en vivir con el máximo bienestar y en armonía. Esto implica una gran preocupación tanto por el cuidado del planeta como por la funcionalidad y practicidad. Este último tipo de lujo es por el que están apostando la generación Milenial y la Z que, según la socia directora de Luxury Advise, coparán el 80% del mercado en 2030.

Susana también hizo alusión directa a las Branded Residences, de las que afirmó que son un producto que funciona muy bien porque se basa en el marketing experiencial. Sin embargo, lamentó que las marcas españolas aún no hayan apostado por ello.

También incidió en que, para aumentar la sensación de lujo, hay que aumentar el servicio y las amenities hasta niveles que el cliente no pueda pagar.

Sin duda, el mercado del lujo en Baleares cuenta con un potencial y unas singularidades que tienen un increíble recorrido en los próximos años.

¿Te gustaría invertir en vivienda de lujo en Baleares o necesitas valorar una propiedad? En Grupo Tecnitasa, contamos con expertos en tasación y consultoría de lujo que conocen muy bien la complejidad y singularidad de los inmuebles y las particularidades del mercado balear. Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

Mallorca Real Estate Summit: te contamos las principales conclusiones en materia de vivienda

mallorca real estate summit 2024 ponentes

El pasado 13 de marzo tuvimos la oportunidad de participar en el Mallorca Real Estate Summit, el evento clave de Real Estate en la capital balear con especial foco en el segmento lujo. ¿Cuáles son los principales desafíos a los que se enfrenta el mercado residencial? ¿En qué se diferencia de otros territorios? Te contamos todas las claves a continuación:

¿En qué punto se encuentra el mercado del Real Estate?

El evento comenzó con las perspectivas macroeconómicas que presenta el mercado del Real Estate para 2024 de la mano de Judit Montoriol. La Lead Economist de Caixabank Research destacó cómo nos encontramos en una etapa de recuperación y la tendencia es especialmente positiva en lo que respecta a nuestro país, que en 2024 se espera que crezca un 1,9% gracias a las buenas perspectivas laborales y al impulso del turismo.

Según sus predicciones, nos encontramos en medio de un proceso desinflacionista, por lo que el BCE empezará a bajar los tipos de interés en junio y se esperan tres bajadas más para 2025, aunque no volveremos a los tipos de interés en negativo. Aunque las compraventas de extranjeros descendieron un 7% en 2023 (en Baleares esta cifra se situó en un 27%), sigue siendo el segundo mejor dato de compraventas desde 2006.

A continuación, Jordi Castiñeira, Socio de Deal Advisory en KMPG España, expuso los principales retos que enfrenta el sector inmobiliario de Baleares en este momento. Uno de los principales es el talento, ya que el 60% de los ocupados no tiene formación y es muy difícil construir con calidad si los profesionales no están preparados. El relevo generacional de los especialistas tampoco se está produciendo. “En 2007, la media de edad de los albañiles era de 39,9 años: hoy está en 48,1”

Otro aspecto que destacó fue el de la financiación. España sigue siendo un país altamente bancarizado en el que, aunque la financiación alternativa está empezando a penetrar (supone un 20% del mercado) aún está lejos de otros países como Francia, UK o Alemania, donde abarca el 50%-60% del mercado.

mallorca real estate summit 2024 ponentes

Uno de los principales retos a los que se enfrenta el mercado de real estate es el talento, ya que el 60% de los ocupados no tiene formación y es muy difícil construir con calidad si los profesionales no están preparados.

Medidas para impulsar la vivienda en Baleares

Uno de los problemas más acuciantes en territorio balear es la falta de oferta de vivienda asequible para el público local. En 2023, se construyeron solo 2500 viviendas en Baleares, cuando la demanda es de 40.000.

La Consellera d’Habitatge Territori i Mobilitat de Islas Baleares, Marta Vidal, explicó cómo, además del decreto de emergencia habitacional que han puesto en marcha recientemente, han realizado un inventario de suelos de la administración pública que pueden destinarse a uso residencial y se han puesto en contacto con los diversos ayuntamientos para hacerles saber cuáles son estos suelos y si es posible que se los cedan para entrar en un programa de Build to Rent destinado al alquiler asequible.

Javier del Hoyo, responsable de Tax en KPMG Baleares, destacó las nuevas medidas fiscales impulsadas por el gobierno autonómico, aunque recalcó que echa en falta las medidas orientadas a fomentar la oferta como ayudas a promotores para construir vivienda asequible.

Luis Martín, presidente de PROIMBA (Asociación de promotores inmobiliarios de Baleares) apuntó que uno de los principales obstáculos para los compradores de primera vivienda es la excesiva carga impositiva que conlleva la compraventa, que roza el 25%.

En estos momentos, existen muchas personas que pueden permitirse pagar una hipoteca pero no tienen los ahorros que comporta el porcentaje que no cubre la entidad bancaria más todos los gastos derivados de la burocracia.

Omar E. García Glumaz, Director Negocio Inmobiliario de CaixaBank, recalcó cómo la construcción industrializada es una de las principales vías para reducir costes y paliar la falta de talento formado en el sector de la construcción.

También, instó a apostar por una financiación más innovadora en los desarrollos urbanísticos que combinen financiación alternativa en las primeras etapas (compra de suelo, gestión urbanística para convertir el suelo en finalista) para después pasar a la financiación tradicional.

mallorca real estate summit medidas para impulsar la vivienda en Baleares

Las claves de la nueva arquitectura tradicional

Una de las tendencias más demandadas a nivel residencial es la de apostar por casas de arquitectura tradicional adaptadas al confort del s.XXI. Y precisamente esta fue la perspectiva que compartieron los arquitectos Sergi Bastidas y Rolf Blackstad. Los pilares de esta nueva arquitectura son la sostenibilidad, el fomento de la economía local y la preservación del patrimonio. Mallorca e Ibiza, además, cuentan con un estilo muy diferenciado del que es primordial mantener la esencia para preservar su singularidad. Tal y como comentaron ambos arquitectos, existe un mercado muy interesado en este tipo de propiedades; extranjeros con poder adquisitivo alto que, normalmente, compran estas viviendas fruto de herencias y las reforman para adaptarlas al estilo de vida actual.

Más allá de Baleares: otros territorios

El perfil de cliente en Baleares tiene unas características muy marcadas, pero es importante no perder de vista cómo están evolucionando otras zonas de España.

En este panel, en el que tuvo la oportunidad de participar nuestro Director de Consultoría, Sergio Espadero, se analizaron otros mercados, especialmente el de Madrid, que ahora mismo se ha convertido en el HUB de Sudamérica y se sitúa como el tercer mercado en Real Estate de Europa solo por detrás de Londres y París.

Según Elena Jori, Directora de Real Estate de Home Select, los potenciales clientes buscan una mejora en su calidad de vida y compran una segunda residencia en la que puedan tener su centro de operaciones. Los precios en obra nueva pueden llegar a 15.000m2.

Sergio Espadero puso en relieve la importancia de llevar a cabo informes de valoración cuando se va a adquirir una vivienda premium ya que, en algunos casos, el comprador ni siquiera llega a visitar la vivienda.

En el caso de que el comprador vaya a solicitar financiación, el informe de valoración es clave, ya que la revisión urbanística y técnica garantiza que todo va a funcionar a largo plazo. Este análisis da apoyo y tranquilidad al inversor. Si no se cuenta con un asesor especializado que proporcione confianza a la entidad financiera, es crucial saber qué se está comprando y en qué condiciones.

mallorca real estate summit ponencia mas alla de baleares otros territorios sergio espadero

¿Cómo es el perfil de cliente que compra vivienda en Baleares? ¿Qué busca?

Además de tener unas particularidades marcadas, el potencial cliente extranjero del segmento residencial de Baleares se encuentra en continua evolución. Dada la falta de oferta y sus necesidades específicas, encontrar la vivienda ideal lleva su tiempo: Christina Deutsch, License Partner Engel & Völkers Mallorca Central & South, reveló cómo el 70% de sus clientes están en cartera un año. El éxito en el proceso de compra de este tipo de vivienda es conseguir filtrar lo que buscan, que puede tardar unos meses. También añadió que siempre recomiendan tener un abogado local que los pueda guiar. Antonio Ballester, CEO & Owner de Estel Ingeniería, explicó cómo su perfil de cliente suelen ser familias mayores que buscan una segunda residencia en la Isla. Les interesa especialmente el efecto wow en tecnología, sobre todo en lo que se refiere a la domótica. Esta exigencia forma parte de su preocupación por la sostenibilidad: “Vemos cómo los clientes apuestan por tecnología sostenible tanto desde el punto energético como en otros recursos como el agua. Que buscan una vegetación local. Con casas que consumen poca energía y reutilizan el agua” Las generaciones más jóvenes están empezando a entrar con fuerza en el mercado residencial balear. De hecho, las predicciones de diversos expertos apuntan a que, en 2030, el 80% del mercado estará compuesto por Millenials, Generación Z y Generación Alfa. Esta tipología de cliente es mucho más práctica y apuesta aún más por la sostenibilidad: Mariana Muñoz, Fundadora de Terraza Balear, afirmó que el perfil de cliente joven está mucho más informado, es más respetuoso y consciente con la sostenibilidad, basan sus decisiones en la confianza y conoce el mercado.
Mallorca-Real-Estate-Summit-2024_041

¿Cómo serán las ciudades del futuro?

La última ponencia tuvo como temática el futuro de las ciudades, en la que participaron Jaime Martínez, alcalde de Palma y Gema Igual, alcaldesa de Santander.

El moderador Jesús González, catedrático de Geografía de la UIB, introdujo la ponencia recalcando cómo Baleares vive un proceso de metropolización, ya que todo el territorio es urbano y funciona como una gran metrópolis de una ciudad Europea en torno a Palma.

“El SXXI es donde el debate urbano llega a Baleares: territorial y ambiental, que también ciudadano y mediático, y actividad legislativa. Hemos de repensar cómo se hace la política de vivienda, sobre la forma humana, la cohesión social y la calidad de vida”.

La alcaldesa de Santander señaló que, para mejorar el acceso a la vivienda, se debe diseñar una ciudad para todos, donde se pueda vivir en cualquier lugar porque se cuenta con una movilidad sostenible.

Jaime Martínez cree que un gran problema que se avecina es el de no planificar con tiempo la explosión demográfica que se espera en los próximos 20 años: Seremos 100.000 personas más y de momento solo hemos desclasificado suelo. Es clave cohesionar.

Como puedes ver, el Mallorca Real Estate Summit abordó con éxito y de manera integral las diferentes ramas que componen el mercado residencial balear. En el próximo post, nos centraremos en el segmento lujo, que tuvo una especial relevancia dentro del evento y para el que Grupo Tecnitasa presentamos nuestro Estudio del Mercado Residencial de Lujo en Baleares.

¿Tienes interés en valorar una vivienda en territorio Balear? En Grupo Tecnitasa, contamos con un equipo especializado en consultoría y valoración en Islas Baleares con una amplia experiencia y especialización en todo tipo de activos. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

Nuevo informe de máximos y mínimos de Grupo Tecnitasa: 5 capitales superan los 7.000€ el M2

informe de maximos y minimos tecnitasa calle serrano madrid

Desde Grupo Tecnitasa, acabamos de lanzar nuestro Informe de precios Máximos y Mínimos de 2024 que incluye las principales capitales españolas. La tendencia general muestra un incremento de precios, aunque esta es más pronunciada en las capitales donde se habían alcanzado los precios más caros. ¿Quieres saber cuáles son? Te las explicamos a continuación:

5 capitales superan los 7.000€ el m2

En el informe de este año, los inmuebles más caros en Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga superan los 7000€ el m2 mientras que, hace 4 años, solo tres capitales superaban los 6000€ el m2.

El ránking lo lidera Madrid, que en las calles Serrano o Recoletos cuenta con activos prime con precios que rondan los 16.000€ el m2

Según Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa, “Se puede destacar que en algunas ciudades ha habido modificación de las zonas de referencia. Y en ocasiones no es debido tanto a alteración significativa del mercado, sino a modificación del producto. Recoletos es un caso significativo. Actualmente el producto habitual entre los más caros, y al que se refiere el dato, es el de inmuebles ya totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados e instalaciones de lujo, que se destinan a clientes, en muchos casos extranjeros, de muy alto poder adquisitivo. Y este no era el producto habitual en esa zona en años anteriores”.

Paseo de Gràcia, en Barcelona, llega de nuevo a los 10.000€ m2 y, en San Sebastián, los precios aumentan un 6% en sus zonas más caras como son Paseo de Miraconcha, Plaza de Guipúzcoa o Avenida Libertad.

En esta edición, a los precios más caros se suma el Paseo Marítimo de Palma de Mallorca, que incrementa notablemente su precio con 7500€ el m2. En Málaga, por su parte, las nuevas promociones en Torre del Río-La Térmica alcanzan los 7000€ el m2 y superan otras zonas premium de la ciudad en el Centro y la Malagueta o incluso la primera línea de Puerto Banús en Marbella.

informe de maximos y minimos tecnitasa calle serrano madrid

Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga superan los 7000€ el m2 en sus zonas más prime mientras que, hace 4 años, solo tres capitales superaban los 6000€ el m2.

¿Cuáles son las ubicaciones más económicas? Viviendas por menos de 500€ el m2

Un año más, el informe de Grupo Tecnitasa destaca Talavera de la Reina como la ubicación más asequible del territorio español, donde se pueden encontrar viviendas por 325€ el m2 y, que, de hecho, bajan con respecto al año anterior. El Barrio de Carrús de Elche, el de Juan XXIII y Segundo Sector en Alicante o La Placa, Dehesa, Columbrianos o Salas en Ponferrada cuentan también con barrios en los que el precio de las viviendas es inferior a 500€ el m2.

Dentro de las capitales más asequibles, también encontramos a Granada, que cuenta con viviendas por debajo de los 500€/m2 en la Cartuja o Casería de Montijo. Por su parte, Jerez de la Frontera, aunque experimenta ligeras subidas, llega a los 500€ por m2 en los Barrios de San Telmo y Federico Mayo.


Toledo y Melilla, las únicas dos ciudades que caen en sus precios máximos

Las viviendas más exclusivas experimentan descensos solo en estas dos capitales. El barrio de Casco Antiguo de Toledo ha sufrido un descenso de precios del 7% hasta los 3300€ el m2, mientras que el Paseo Marítimo Rafael Ginel cae hasta rozar los 3.150€ el m2, casuística que puede encontrar su origen en la falta de promociones de obra nueva.

José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa afirma: “En el incremento medio producido en los precios de vivienda influye notablemente la importante subida en los precios de vivienda de nueva construcción, con una fuerte demanda que se estima en al menos el doble del volumen de vivienda nueva promovida en España”.

informe maximos y minimos de vivienda grupo tecnitasa 2024

¿Dónde se encuentran las comunidades autónomas con menos diferencia de precio entre lo más caro y lo más barato? ¿Y en cuáles hay más distancia?

Extremadura es la Comunidad Autónoma con precios más igualitarios, ya que solo existe una diferencia de 1715€ entre las viviendas más caras en la Avenida de Elvas en Badajoz las más asequibles en Aldea Mortel en Cáceres. La Rioja es otra de las comunidades donde menos se mueven los precios: su capital, Logroño, también es una de las ubicaciones con un diferencial de precios poco marcado, que ha disminuido el último año hasta los 2170€. Por su parte, la ciudad autónoma de Melilla cuenta con una distancia de 2000€ entre lo más caro en el Paseo Marítimo Rafael Ginel y lo más barato en el Polígono Hebreo o la zona de las Cabrerizas altas.

En el extremo contrario, Madrid lidera las comunidades con más diferencias entre las zonas más pudientes y las más económicas, que llega a los 15.000€ entre Recoletos y la de San Cristóbal de los Ángeles, donde se pagan 900€ el m2 para adquirir vivienda.

Cataluña también cuenta con un diferencial cerca de los 9500€ entre el Paseo de Gràcia de Barcelona y Torreforta, en Tarragona. Por último, en País Vasco existen casi 7200€ de diferencia entre la Avenida de la Libertad o Plaza de Guipúzcoa en Donosti y la zona de Hollerías, Bilbao la Vieja y el Peñascal en Bilbao.

Si quieres consultar la tabla completa con los precios máximos y mínimos de vivienda en tu ciudad, puedes descargarla aquí.

¿Tienes una propiedad que te gustaría valorar o estás buscando realizar una inversión en activos inmobiliarios? En Grupo Tecnitasa, contamos con 50 sedes repartidas por toda la geografía española en las que encontrarás expertos en valoración de activos con un profundo conocimiento del mercado local. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

7 propuestas de regiones españolas para impulsar la oferta de vivienda

vivienda asequible en madrid

Nuestro país vive un acusado desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado residencial. La falta de suelo, la lentitud en las gestiones urbanísticas o las dificultades para acceder a financiación son solo algunos de los factores. Por suerte, algunas administraciones de nuestro país están impulsando medidas para remediarlo. ¿Cuáles son? Te mostramos algunos ejemplos a continuación.

1. Nueva normativa urbanística de Madrid: cambios de uso, agilización de trámites burocráticos y transformación de locales en viviendas

Hace unos meses, el ayuntamiento de Madrid puso en marcha nuevas normas urbanísticas de la capital para adaptar el mercado inmobiliario a las necesidades actuales de la población.

Una de las principales medidas es la flexibilización de usos de ciertos inmuebles que han quedado obsoletos, como es el caso de locales comerciales siempre que cumplan las condiciones de habitabilidad con las que cuentan las construcciones de obra nueva.

También reguló nuevos modelos de vivienda emergentes como el coliving y el cohousing para garantizar un mínimo espacio en las estancias privadas y aumentar el espacio de las zonas comunes.

Otro de los aspectos clave de las nuevas normas urbanísticas desarrolladas por el Ayuntamiento de Madrid es unificar los criterios interpretativos para mejorar la seguridad jurídica y la simplificación de burocracia. Por ejemplo, ha eliminado las exigencias del PECUAU (planes especiales de control urbanístico ambiental), lo que permite agilizar los proyectos urbanísticos una media de un año y medio.

vivienda asequible en madrid

La flexibilización de usos de inmuebles que han quedado obsoletos, las colaboraciones público privadas con ayuntamientos y la simplificación de trámites urbanísticos son algunas de las medidas más populares

2. La figura de las entidades urbanísticas certificadoras en Andalucía

Dada la falta de recursos de las administraciones públicas para conceder licencias de manera más ágil, la junta de Andalucía ha incluido dentro de su decreto ley de simplificación administrativa la figura de las entidades urbanísticas certificadoras, que podrán verificar si un particular ha aportado todos los documentos para obtener una licencia, si el proyecto y la documentación cumplen la normativa, entre otros aspectos.

Los ayuntamientos pueden contratar a compañías de ámbito privado, que deberán haberse registrado como entidades urbanísticas certificadoras previamente.

3. Decreto de emergencia habitacional en Baleares

El elevado turismo de las Islas Baleares unido a la poca superficie disponible lo convierte en uno de los mercados residenciales más tensionados de nuestro país.

Con el objetivo de crear más vivienda, el decreto impulsado por el gobierno Balear incluye aspectos como la flexibilización de cambio de uso de locales a viviendas o la división de viviendas de gran tamaño para crear viviendas más pequeñas adaptadas a las necesidades actuales. También permite el crecimiento en altura de los edificios, la creación de vivienda en terrenos de equipamientos públicos y privados o la reconversión de establecimientos turísticos obsoletos.

Por otro lado, se ha creado la figura de vivienda a precio limitado mientras se impulsa la creación de vivienda pública.

vivienda asequible mallorca

4. Barcelona cede solares municipales a la Generalitat para construcción de vivienda asequible

Uno de los tenedores más grandes de suelo en nuestro país son las administraciones públicas. Y, en muchos casos, es urgente que las diferentes administraciones se pongan de acuerdo para encontrar los recursos y competencias que les permitan desarrollar proyectos urbanísticos.

Uno de los casos más recientes es el de la ciudad de Barcelona, que ha llegado a un acuerdo con el Gobierno de la Generalitat para ceder 11 solares municipales que permitirán construir 637 viviendas en un plazo de 5 años. Según las conversaciones establecidas, la idea es llegar a 27 solares.

 

 

5. El Pacto Social por la Vivienda 2022-2036 de País Vasco

En 2022, El Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes del Gobierno Vasco llegó a un ambicioso consenso con más de 60 entidades institucionales, sociales y empresariales.

Este pacto tiene como objetivo aumentar la oferta pública de alquiler asequible para llegar a un parque de 50.000 viviendas, así como rehabilitar 350.000 viviendas. Para ello, prevén aumentar el gasto público en vivienda de manera progresiva para que alcance el 1,5% del PIB.

 

 

vivienda asequible en vitoria gasteiz

 

 

6. Plan Reviva de la Comunidad de Madrid para rehabilitar viviendas y destinarlas al alquiler asequible

Este ambicioso programa que ha puesto en marcha la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid) los propietarios ceden su vivienda en usufructo a la empresa municipal durante un periodo de tiempo determinado.

Se trata de viviendas vacías que, en su mayoría, presentan un alto grado de deterioro y desactualización que impide su habitabilidad. Si el inmueble necesita obras, EMVS Madrid adelanta su coste hasta 45.000€ al 0% de interés y se hace cargo del IVA. Este anticipo se descuenta poco a poco de la renta mensual que percibe el propietario, de manera que hace de nuevo habitable el inmueble sin tener que hacer un gran desembolso y sin las complicaciones y molestias que supone una obra.

De momento, se han realizado obras de hasta 8.000 euros en el 50% de las viviendas que han entrado en el programa y se han llevado a cabo reformas de hasta 45.000€ en el 32% de las viviendas.

7. Colaboración público privada para crear vivienda asequible en Zaragoza

La sociedad municipal Zaragoza Vivienda anunció a inicios de 2024 que había aprobado la adjudicación de contratos con 3 licitadoras para crear 376 viviendas de alquiler asequible en la capital. Este proyecto contará con la financiación de 15,5 millones de euros de Fondos Europeos Next Generation.

El objetivo es llevar a cabo 11 promociones inmobiliarias destinadas a jóvenes en los barrios zaragozanos de Las Fuentes, Valdefierro y Arrabal.

La fórmula que han elegido es la colaboración público-privada mediante la fórmula del derecho de superficie durante 50 años, que se puede prorrogar a 75 años.

Además, la capital aragonesa también ha puesto en marcha el programa ALZA, que consiste en que los propietarios cedan sus viviendas vacías a cambio de una gestión integral por un periodo de entre 5 y 7 años con cobro de alquiler garantizado. Las viviendas cuentan con un seguro multirriesgo de hogar y uno de impago a cargo de Zaragoza Vivienda.

De momento, el programa ya ha sacado al mercado más de 300 domicilios.

¿Te gustaría impulsar la oferta de vivienda dentro de tu ciudad? ¿Te gustaría explorar las diferentes posibilidades de cambio de uso para un activo? En Grupo Tecnitasa, contamos con expertos en consultoría urbanística que pueden asesorarte.

Contáctanos y nos encantará ayudarte.

Tasación de bienes para una separación. ¿Por qué la necesitas?

tasación de vivienda por separación

La repartición de los bienes es uno de los puntos que pueden generar más desacuerdos en un proceso de separación o divorcio. 

Si estás pensando en hacer una separación de bienes estás comenzando los trámites para un divorcio y te gustaría que esta distribución de bienes sea lo más ágil y objetiva posible, te recomendamos que lleves a cabo una tasación de los bienes.

La mayoría de matrimonios en nuestro país se llevan a cabo en régimen de gananciales: esto quiere decir que los bienes, el capital, los derechos y las deudas que se obtengan a partir del matrimonio serán comunes y corresponderán al 50% para cada una de las partes. Una vez que se disuelve la sociedad, se debe llevar a cabo una repartición equitativa de los bienes para que cada cónyuge se quede con la mitad.

Tasación de vivienda por separación

Cuando una pareja se separa, es habitual que uno de los cónyuges se plantee quedarse con la vivienda familiar, con lo que la otra parte debe ser compensada de manera equitativa, ya sea con otros bienes o con una prestación económica. En la mayoría de casos, la vivienda es el activo más preciado que posee el matrimonio, con lo que es de vital importancia determinar un valor justo para evitar conflictos.

A la hora de fijar el precio del inmueble, la figura de una empresa de tasación es básica para establecer un valor neutral y ajustado al mercado. La empresa de tasación cuenta con técnicos especializados que tienen en cuenta aspectos como la antigüedad y el estado de conservación del inmueble, su ubicación, calidad de los materiales, distribución, superficie útil y orientación, entre otras características.

tasación de vivienda por separación

En la mayoría de casos, la vivienda es el activo más preciado que posee el matrimonio, con lo que, si se está llevando a cabo un proceso de separación, es de vital importancia determinar un valor justo para evitar conflictos.

¿Por qué es tan importante contar con una tasación de una sociedad de tasación homologada?

Una tasación de una sociedad homologada por el Banco de España es garantía de rigor y neutralidad, además de proporcionar un documento oficial. Al ser una compañía regulada, los técnicos que forman parte una Sociedad de Tasación homologada deben seguir unos estrictos estándares para garantizar la rigurosidad e imparcialidad.

Esto no solo garantiza que cada parte recibirá lo que es justo, sino que, si en cualquier momento se desea vender el inmueble, se establecerá un precio de mercado ajustado a la demanda, lo que facilitará una venta más rápida. Debes tener en cuenta que, si los potenciales compradores necesitan financiación, tendrán que llevar a cabo una tasación hipotecaria del inmueble que reflejará su valor, con lo que si el precio que has fijado es mucho mayor o menor, la entidad financiera no les concederá la hipoteca y te quedarás con el inmueble sin vender.

Tasación hipotecaria en caso de divorcio

En algunas ocasiones, el cónyuge que desea quedarse con el inmueble completo necesitará financiar el mismo mediante una hipoteca. En este caso, una tasación hipotecaria sería la solución perfecta, ya que refleja el valor hipotecario y también debe llevarse a cabo mediante una sociedad de tasación homologada.
tasación de bienes por separación

¿Y si el matrimonio estaba pagando ya una hipoteca?

Si los cónyuges ya estaban pagando conjuntamente una hipoteca, es posible solicitar al banco una novación hipotecaria: es decir, pactar con la entidad una modificación de la hipoteca.

Este acuerdo incluye una serie de trámites y costes. Si hace mucho tiempo que se ha llevado a cabo la tasación de la vivienda, es posible que se solicite una tasación inmobiliaria para garantía hipotecaria que también deberá llevar a cabo una sociedad homologada.

 

Valoración de otros bienes en caso de separación

Además de la vivienda, el matrimonio puede poseer otros bienes como vehículos, fincas urbanas o rústicas, garajes, joyería, obras de arte o un negocio familiar. 

Todos los inmuebles y objetos de valor deberían tasarse para contar con un inventario lo más objetivo y detallado posible.

 

Valoración de fincas urbanas y rústicas en caso de separación

La ubicación, el tamaño y el uso no son los únicos factores a tener en cuenta a la hora de tasar este tipo de activos. En el caso de las fincas urbanas, será crucial conocer si se trata de un suelo en el que se puede edificar o es un suelo urbanizable, ya que, para hacer que en este último se pueda edificar, se deben llevar a cabo una serie de gestiones urbanísticas que implican costes y burocracia que puede alargarse en el tiempo.

En el caso de las fincas rústicas, se ha de establecer cuál es su uso, las características orográficas del terreno y los recursos naturales que se hallan a su alrededor.

 

Valoración de objetos de arte para una separación de bienes

En el caso de los objetos de arte, la valoración debe ser muy precisa y llevada a cabo por una persona con mucha experiencia y especialización en el mundo de las antigüedades y el arte.

Al margen del artista, algunos de los aspectos que se tienen en cuenta en una tasación de arte son el movimiento artístico, el estilo, la temática, la calidad técnica, el estado de conservación, el momento de creación, la cantidad de oferta similar, la presencia de coleccionistas e inversores o la legislación.

 

Valoración de un negocio familiar en caso de divorcio

En un negocio familiar, además de los activos físicos y la rentabilidad del mismo, también hay que tener en cuenta factores macroeconómicos, es decir, características del sector de actividad y potencial crecimiento a nivel de empresa.

Pero esto no es todo: también es necesario llevar a cabo una valoración de los activos intangibles como es el valor de la marca y su posicionamiento.

Un divorcio es un proceso difícil para ambas partes, sobre todo si hay hijos de por medio. Por ello, es vital contar con herramientas que permitan agilizar el proceso y permitan acercarse a las partes para llegar a un acuerdo y evitar, en la medida de lo posible, un proceso judicial.

 

Si necesitas una tasación de tus bienes para un proceso de separación o divorcio, desde Grupo Tecnitasa contamos con un equipo especializado que te asesorará. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

El sueño de Vicky, la iniciativa más votada en nuestra campaña «7 días de redes solidarias»

el sueño de vicky iniciativa mas votada 7 dias de redes solidarias

Hoy es el Día Internacional de la lucha contra el Cáncer Infantil y nos gustaría anunciar algo.

Durante la última semana de diciembre, desde Grupo Tecnitasa pusimos en marcha la acción «7 días de redes solidarias» que tenía como objetivo dar visibilidad a asociaciones y entidades sin ánimo de lucro que trabajan día a día por mejorar la vida de las personas.

Todas las asociaciones fueron propuestas por personas del equipo de Grupo Tecnitasa, colaboradores y clientes. Con las propuestas que nos enviaron, durante una semana, cedimos nuestras redes a sus causas.

Además de visibilidad, la acción terminaba con una donación por parte de Grupo Tecnitasa a una de las causas, que fue seleccionada por votación de todos los trabajadores de Grupo Tecnitasa y también por parte de sus seguidores en redes sociales.

el sueño de vicky ganador de nuestra campaña 7 dias de redes socilidarias

Descubre el Sueño de Vicky, la iniciativa más votada en nuestra campaña «7 días de redes solidarias»

Hoy, en el Día Internacional del contra el Cáncer Infantil, nos emociona anunciar que la asociación seleccionada es Fundación El Sueño de Vicky, una fundación que recauda fondos para la investigación del cáncer infantil a través de dos grandes pilares:

  • La creación de la Unidad de tumores cerebrales pediátricos del Hospital Infantil Niño Jesús de Madrid
  • Proyecto de investigación en el CIMA (Centro de Investigación Médica Aplicada) del tipo de tumor cerebral ATRT atípico a través de la inmunoviroterapia.

Estamos orgullosos y agradecidos de la labor de esta asociación y, sobre todo, muy felices de poder ayudar a través de una donación.

Desde Grupo Tecnitasa, nos gustaría que la solidaridad no solo se quedara en una semana. Por ello, te invitamos a conocer más sobre El Sueño de Vicky aquí.

Gracias todas las asociaciones que formaron parte de nuestra campaña. Nos inspiraron y nos movilizaron a seguir trabajando para , juntos, avanzar hacia un mundo mejor.

Porque vuestra causa es también nuestro reto.

Guía del mercado residencial de lujo en España: descubre el nuevo estudio de Grupo Tecnitasa

estudio del mercado residencial de lujo grupo tecnitasa

El mercado inmobiliario del lujo en España se encuentra en pleno auge. Mientras que el resto de segmentos de residencial se ha ido ralentizando durante 2023, este segmento se ha mantenido resiliente situando a España como 4º destino de lujo a nivel mundial. Prueba de ello es que los informes de valoración de este segmento que hemos realizado en los últimos cinco años se han multiplicado por seis.

Desde Grupo Tecnitasa, hemos elaborado un completo Estudio del Mercado Residencial de Lujo en España donde explicamos cuál está siendo la evolución de los precios, las diferencias entre premium, lujo y superlujo, todas las principales ubicaciones, tipología de activos y el perfil de comprador de lujo, entre otros datos relevantes. Te explicamos todas las claves a continuación:

Un 55% más de operaciones en el último año

El estudio elaborado por Grupo Tecnitasa se ha elaborado a partir de los informes de valoración y tasación de la compañía, que ha podido constatar cómo, desde 2018, el volumen de operaciones relacionadas con inmuebles de 1,5 a 5 millones de euros se ha multiplicado por 6. Sin embargo, los activos de más de 5 millones de euros han experimentado un crecimiento aún más exponencial: las operaciones se han publicado por 9. En total, Grupo Tecnitasa ha emitido más de 1.500 informes de tasación para este segmento que alcanzan un valor de tasación de más de 5.200 millones de euros.

estudio del mercado residencial de lujo grupo tecnitasa

El sector residencial de lujo está en pleno auge y sitúa a  España como 4º destino de lujo a nivel mundial. Prueba de ello es que los informes de valoración de este segmento que hemos realizado en los últimos cinco años se han multiplicado por seis.

¿Cómo han evolucionado los precios del lujo? Baleares, a la cabeza

El precio del metro cuadrado en las viviendas premium (de 1,5 a 3 millones de euros) lujo (de 3 a 10 millones) y superlujo (a partir de 10 millones) ha aumentado más de un 10% desde 2021. El promedio de precios en ese año rondaba los 6.700€/m2, mientras que en 2023 se situó en 8.110€/m2.

Según el estudio que hemos publicado en Grupo Tecnitasa, el mercado residencial de lujo ha experimentado un crecimiento sostenido desde 2018 pero tomó impulso en 2021, tal y como se puede observar en el siguiente gráfico:

gráfico evolución de precios promedio en españa sector residencial de lujo

¿Dónde se encuentran las viviendas de lujo en España?

El principal destino con diferencia es Baleares, seguida de Madrid y Cataluña (Barcelona y Girona) y Andalucía (Málaga y Cádiz). También la provincia de Alicante está empezando a despuntar.

La seguridad, la situación geográfica estratégica, el clima y las comunicaciones son algunas de las claves por las que Baleares es la meca del lujo español para el inversor extranjero.

La isla de Mallorca concentra la mayoría de viviendas de lujo, especialmente en Palma de Mallorca, y los municipios de Calviá, Pollença, Bunyola Deyá y Andratx. En Ibiza, destacan Sant Josep de sa Talaia, Eivissa y Santa Eulària des Riu.

En la Comunidad de Madrid, las viviendas de lujo se sitúan principalmente en la capital (sobre todo en el barrio Salamanca y zona centro) y en el norte de la región, en municipios como Pozuelo de Alarcón, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.


En Cataluña, destacan la Ciudad Condal, Sitges, Gavá, Sant Andreu de Llavaneres y Sant Cugat del Vallès en la provincia de Barcelona; y municipios de la Costa Brava como Begur, Blanes, Cadaqués, Castell-Platja D’aro y Sant Feliu de Guixols, en Girona.

Málaga es la provincia que más despunta en Andalucía, con Marbella, Estepona y Benahavís a la cabeza en la Costa del Sol, aunque también destaca San Roque, en Cádiz.

La Comunidad Valenciana también está empezando a convertirse en destino de lujo.
En Alicante se han registrado inmuebles de 4,8 millones de euros en Altea, y destacan otros municipios como Jávea y Teulada-Moraira, con viviendas de más de cuatro millones de euros.

Esta última cifra también se registra en el País Vasco, donde los inmuebles de lujo se concentran en Donostia (Guipuzkoa).!

¿Qué tipología destaca en las viviendas de lujo?

Los inmuebles aislados con una media de 505m2 de superficie (pueden llegar a los 3.000m2) suponen el 70% del mercado, mientras que las viviendas plurifamiliares suponen un 22% y cuentan aproximadamente con una media de 269m2 de superficie.

Los precios más elevados corresponden a la tipología de Villa, que cuentan con precios que pueden superar los 12 millones de euros (Grupo Tecnitasa ha llegado a valorar inmuebles de más de 50 millones de euros), mientras las viviendas plurifamiliares más caras superan los 5 millones de euros.

En el estudio se ha observado que existe un interés cada vez mayor por las viviendas de alto nivel, que entendemos calificadas como lujo (de 3 a 10 millones) y súper lujo (más de 10 millones de euros).

informe mercado residencial de lujo tecnitasa

¿Cómo es el perfil de comprador de lujo?

Según Luis Díaz, responsable del segmento lujo en Grupo Tecnitasa, “Los principales perfiles de inversor en viviendas de lujo corresponden a europeos (alemanes, británicos, suecos o suizos) y cada vez más americanos (mexicanos, venezolanos y estadounidenses, entre otros). A nivel tendencia, está empezando a observarse un aumento de inversores del este de Europa. Los latinoamericanos también son un perfil en alza, que se está inclinando especialmente por Madrid y, en concreto, por el barrio de Salamanca.

El comprador suele ser de entre 40 y 60 años, altos cargos de empresas en sus países de origen, que buscan una vivienda vacacional que disfrutar en familia y que alquilan el resto del año; o, por otro lado, promotores que realizan grandes inversiones y alquilan o venden las viviendas de nuevo una vez reformadas”

El comprador de este tipo de inmuebles es muy exigente. Busca exclusividad, máxima calidad y viviendas sostenibles con instalaciones de domótica KNX para controlar la vivienda desde cualquier lugar y en cualquier momento.

Según Luis Díaz, responsable del área de lujo en Grupo Tecnitasa, desde la pandemia se observó un cambio de tendencia en la búsqueda de propiedades en España, por parte de europeos o en el último año norteamericanos, mexicanos y sudamericanos. Este público entiende que España es un valor refugio para inversiones inmobiliarias.
El teletrabajo permite a grandes empresarios trabajar desde su residencia en Ibiza, Mallorca o Costa del Sol.
Además del clima, la seguridad y el entorno, España es un destino inigualable para el lujo por precio. Aunque los precios de los inmuebles están experimentando un crecimiento exponencial, son muy competitivos comparados con Londres, Nueva York, Mónaco o París.

Si quieres conocer más detalles sobre el mercado residencial de lujo, te animamos a que te descargues el informe completo aquí.

En Grupo Tecnitasa, contamos con expertos en tasación y consultoría de lujo que conocen muy bien la complejidad y singularidad de los inmuebles y las particularidades del mercado. ¿Estás barajando invertir en una vivienda de lujo? Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

¿Cómo evolucionarán los precios del mercado residencial en 2024? Los expertos de Grupo Tecnitasa te lo cuentan

evolución precios obra nueva

2024 es el año en el que muchos esperan que se reactive la demanda en el sector inmobiliario residencial. En 2023 hemos asistido a un acusado descenso de las compraventas debido al aumento continuado de los tipos de interés, que ha derivado en condiciones más restrictivas por parte de los bancos para conseguir hipotecas.

¿Cómo evolucionarán los precios de la vivienda en 2024? ¿Asistiremos a una reactivación de la demanda?

A continuación, te presentamos las previsiones basadas en la experiencia y datos de los expertos de Grupo Tecnitasa:

Evolución de los precios de obra nueva durante 2024

A la hora de determinar la evolución del segmento residencial, es importante distinguir entre obra nueva, segunda mano y también entre las diferentes ubicaciones de la geografía española, ya que es muy difícil generalizar.

En lo relativo a obra nueva, hemos de tener en cuenta el importante efecto que ha tenido la subida de precios en materiales de construcción, el aumento de los costes de financiación al promotor y, sobre todo, la solidez de la demanda.

En el mercado actual se encuentran una línea de una demanda muy solvente con una muy favorable situación financiera del conjunto de los hogares (la deuda de los hogares se encuentra por debajo del 50% del PIB, un nivel similar al de 2003) con un volumen de oferta que dista mucho de la que encontrábamos en el año 2007 (con un número de visados en el año 2007 que superó los 640.000 y que este año, apenas estamos en unos 90.000).

Mientras la demanda siga siendo sólida y la oferta de vivienda nueva no aumente de manera significativa, todo apunta a que el precio podrá aumentar moderadamente (en porcentajes cercanos al 4-5%).

Si observamos la evolución de precios que hemos vivido durante este 2023 con, incluso, una ligera subida pese a la caída de compraventas y de concesión de hipotecas durante los últimos meses, debemos pensar que numerosas familias tienen cierta capacidad de ahorro (relacionado con buen comportamiento del empleo), los extranjeros están invirtiendo cada vez más en España y, sobre todo, la oferta sigue siendo muy inferior a la alta demanda.

Aunque durante los últimos meses (derivado de la subida de tipos de interés) se ha confirmado una caída muy significativa tanto de compraventas como de hipotecas (que es un porcentaje que no coincide, ya que no todas las compraventas necesitan una hipoteca y, según los datos del Consejo General del Notariado, la mitad de las compraventas se han firmado sin concesión de hipoteca), esto no ha implicado una caída de precio, sobre todo, en obra nueva.

Hasta este momento, las promociones de vivienda de obra nueva se han comercializado casi sin novedades desde que se encontraban en proyecto o sobre plano y con subidas de precios en torno al 10% debido a la fuerte demanda, que ahora mismo dobla el volumen de la oferta actual de nueva construcción. Como se puede esperar, en 2024, la subida de precios sería más acusada en los núcleos de población de mayor demanda, unido a una oferta escasa.

Es posible que durante 2024 se reactive parte de la demanda que se había retirado durante 2023 debido a la moderación de los tipos de interés y aquella parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída de precios que finalmente no se ha producido.

evolución precios obra nueva
A la hora de determinar la evolución del segmento residencial, es importante distinguir entre obra nueva, segunda mano y también entre las diferentes ubicaciones de la geografía española, ya que es muy difícil generalizar.

Evolución de precios en 2024 en el mercado de segunda mano

En el mercado de segunda mano, en cambio, nos encontramos un escenario diferente: estamos ante una oferta significativamente superior al de la obra nueva, con un margen de negociación muy elevado (ya que no le afectan las subidas del sector de la construcción), el precio de compra es inferior, el principal pendiente correspondiente a la hipoteca suele ser muy inferior al valor de mercado de la vivienda, en numerosos casos el propietario puede tener cierta urgencia en la venta al estar afectado por las subidas de tipos de interés (en el caso de firmas con interés variable), etc.

En este escenario, es previsible que durante el año 2024 veamos bajadas moderadas de precio en el mercado de vivienda de segunda mano.

Desde el departamento técnico del Grupo Tecnitasa hemos observado cómo la curva de evolución de precio se va aplanando, lo que nos lleva a afirmar que se está produciendo, en términos generales -obra nueva y segunda mano- una estabilización de precios.

Si tomamos como base el mes de noviembre de 2023 y ciudades con una alta demanda y precios unitarios elevados -como Madrid y San Sebastián, podemos observar cómo el precio comparado con noviembre de 2022 experimenta un aumento que puede oscilar entre el 4-7%.

Si realizamos la misma comparación con el mes de agosto de 2023 está entre el 1-2% y, durante el mes de octubre de 2023 está entre el 0,5-0,7%. En ciudades con menor presión en la demanda y con precios más asequibles, también se cumple este patrón, incluso, de manera más pronunciada, llegando a detectarse ligeras caídas de precio.

Este es el ejemplo de Badajoz que, siguiendo la misma comparación explicada anteriormente, experimentó un aumento del 3% en noviembre de 2022 vs 2023, registró un crecimiento del 0% en agosto de 2023 y ha experimentado una caída del -0,5% durante el mes de octubre.”

Aunque la mayoría de indicadores apuntan a una estabilización de precios, es importante tener en cuenta de qué tipo de activo residencial se trata y también el tipo de demanda que existe en la ubicación donde se desea adquirir el inmueble, ya que en zonas donde la demanda es fuerte como, por ejemplo, las principales capitales españolas, el arco Mediterráneo o Las Islas Baleares, la evolución de los precios está mostrando un comportamiento muy diferente.

Si estás buscando valorar un inmueble o servicios de consultoria inmobiliaria o control técnico de edificación, en Grupo Tecnitasa tenemos más de 50 delegaciones repartidas por toda España donde contamos con expertos que conocen muy bien las peculiaridades del mercado global y local. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario de lujo? Te contamos las claves del Premium Real Estate Summit 2023

Premium real estate summit 2023

La vivienda de lujo es uno de los activos que más auge está viviendo en el sector residencial y un valor refugio para los inversores extranjeros. De hecho, España se sitúa como cuarto destino de lujo a nivel mundial y la principal potencia europea para inversiones.

Para analizar la situación actual de este sector, tendencias, previsiones para 2024 y los desafíos que tenemos pendientes, el 29 de noviembre tuvimos la oportunidad de participar en el Premium Real Estate Summit, que tuvo lugar en el All in One Caixabank de Madrid organizado por Borbalán, Grupo Serra y Planner Exhibitions con un rotundo éxito de asistencia.

Durante el evento, en el que Grupo Tecnitasa tuvimos la oportunidad de ser patrocinadores, se llevaron a cabo varias ponencias, debates y mesas redondas para conocer la realidad del sector inmobiliario de lujo de mano de consultores, agentes inmobiliarios, arquitectos y economistas, entre otros.

¿Quieres saber cuáles fueron los principales temas que se abordaron y las conclusiones más interesantes? ¡Te los contamos!

Premium Real Estate Summit Judit Montoriol

¿Por qué España es un destino ideal para el inmobiliario de lujo?

España se sitúa a la cabeza del sector inmobiliario de lujo por varios motivos: la seguridad física y jurídica, el buen clima, buenas comunicaciones, calidad de sanidad y servicios, la posibilidad de teletrabajo, alto nivel de estudios de posgrado, la gran oferta de ocio y gastronomía y su calidad de vida son algunas de las razones.

Según Bruno Rabassa, CEO de la empresa de bienes raíces de alta gama Berkshire Hathaway HomeServices, “Cuando vienen personas con alto poder adquisitivo y se plantean comprar una propiedad, lo que quieren es poder vivir como lo hacen los españoles, poder conciliar el trabajo y el ocio, poder pasear con seguridad, temas que para nosotros son algo muy cotidiano»,

El precio también es un factor determinante: si lo comparamos con capitales con Miami o Londres, los precios incluso en las ubicaciones más caras de nuestro país son bastante más asequibles, tal y como apuntó nuestro director del área de lujo de Grupo Tecnitasa, Luis Díaz, en el debate «Tendencias en el desarrollo de promociones de lujo».

Uno de los ejemplos claros del auge en el mercado del lujo son el aumento en el volumen de transacciones. En 2022, la venta de viviendas de menos de 600.000 euros creció un 9% mientras que la venta de viviendas por encima del millón creció un 31%. Según señaló Luis Diaz “este incremento lo hemos constatado en la actividad de valoración de activos de este segmento en el Grupo Tecnitasa. En los dos últimos años hemos emitido más de 1.500 informes de valoración de viviendas de lujo con un valor tasado de más de 5.200 millones de euros”

Otro aspecto en el que podemos observar el auge y recorrido del segmento lujo es en la escalada de precios que está viviendo el sector. Mientras que hace años el tipo de vivienda se situaba entre uno y tres millones de euros, hoy en día el mercado ha multiplicado su precio. En Palma de Mallorca, por ejemplo, las viviendas de lujo se sitúan en una horquilla entre los 10 y 15 millones de euros, llegando a sobrepasar los 20 millones en zonas exclusivas como Puerto Andratx, según desgranó Fernando Catalán, director comercial de Construye Capital.

Madrid y Málaga, capitales de moda

Además de los clásicos destinos de lujo en nuestro país, como son Islas Baleares, la Costa del Sol, Marbella o Barcelona, existen dos capitales que se están posicionando con mucha fuerza dentro del mercado nacional.

En el caso de Madrid, su reciente apuesta por una variada oferta de ocio dedicada al lujo y el impulso que ha adquirido a nivel turístico, la está haciendo muy atractiva para el inversor extranjero, especialmente el latinoamericano, hasta el punto que Madrid está llegando a considerarse «la Miami europea». Los barrios de Chamberí y Salamanca son las áreas más codiciadas. En este sentido, como señaló Carlos Lamela en la sesión “La Alquimia del Espacio” un punto de inflexión estratégico es el Centro Canalejas de Madrid. Se trata de uno de los proyectos de regeneración urbanística más importantes de Europa que ha generado un nuevo y robusto ecosistema de lujo en la zona y ha contribuido a la creación de nuevos proyectos de hoteles de cinco estrellas por parte de grandes cadenas hoteleras en la capital.

En lo que se refiere a Málaga, los grandes cambios que ha experimentado en los últimos años tanto a nivel urbanístico como de oferta de ocio, gastronomía y cultura, sumado a su excelente clima y ubicación, han tenido como resultado que la mirada de muchos compradores e inversores haya dejado de estar exclusivamente en la Costa del Sol para adquirir propiedades dentro de los nuevos proyectos urbanísticos que se están desarrollando en la capital. Con más de 8000 transacciones anuales, la provincia de Málaga se sitúa en estos momentos como el principal polo de atracción de lujo del país.

Premium real estate summit 2023

España se sitúa a la cabeza del lujo por varios motivos: la seguridad física y jurídica, el buen clima, buenas comunicaciones, calidad de sanidad y servicios, la posibilidad de teletrabajo, alto nivel de estudios de posgrado, la gran oferta de ocio y gastronomía y su calidad de vida son algunas de las razones.

La sostenibilidad, uno de los principales desafíos

Tal y como destacó Xicu Costa, Director Territorial de Madrid en Caixabank, el 60% de las inversiones en Real Estate Premium las lleva a cabo el público Millennial y de Generación Z y, para estas generaciones, la sostenibilidad juega un factor muy importante en la decisión de compra. Además, una gran parte de los inversores extranjeros procede de lugares con mucha más conciencia sobre la sostenibilidad, como es el caso de los países del norte de Europa.

Según las proyecciones para 2024, se espera que el 50% de las edificaciones cuenten con certificación de sostenibilidad. Javier Illán, Presidente del GRUPO MILLENIUM, afirmó que “La sostenibilidad no es una moda, es uno de los principales impulsores que transformará la forma de vivir en todas las industrias”.

Dentro de la personalización que demandan los proyectos de construcción y rehabilitación de viviendas premium, uno de los más importantes es integrar criterios de sostenibilidad.

Algunos inversores también están incrementando sus demandas de certificaciones relacionadas con los criterios ESG.  Sin embargo, Jesús Gil Marín, consejero delegado de GILMAR, recalcó que respecto a los criterios ESG, estamos ante un problema cultural. En el sector inmobiliario, depende mucho del uso final del producto. Y, en la vivienda, es un objetivo, pero falta mucho camino por recorrer.»

¿Cuál es el perfil del comprador de lujo? ¿Qué demanda?

El perfil de comprador de lujo es mayoritariamente extranjero. Tradicionalmente, es un mercado que lideraban alemanes, británicos, belgas, y rusos. Sin embargo, en el momento actual se encuentra muy diversificado.

Uno de ellos es el perfil estadounidense que, a raíz de las mejores conexiones con su país, está entrando con fuerza en ubicaciones como Baleares. También se está notando la llegada de inversores del este de Europa.

A la hora de elegir destino, el entorno influye la tipología de clientes de lujo prefiere relacionarse con gente parecida. Por ello, es común encontrarse con destinos en los que se forman una especie de “guetos” de personas del mismo país, que también contribuyen a la creación de oferta de ocio específica para ellos procedente de sus países natales.

Los inversores latinoamericanos también están apostando fuertemente por España, en especial por Madrid, atraídos sobre todo por su nivel de vida, su seguridad, su proximidad cultural y el idioma común.

Luis Díaz, director del área de lujo en Grupo Tecnitasa, recalcó cómo cada perfil de comprador tiene unas exigencias muy concretas: “Los clientes quieren la casa a su gusto. Los que vienen de países nórdicos, por ejemplo, buscan una arquitectura con gran entrada de luz, grandes ventanales, un diseño minimalista. Necesitan que el diseño sea espectacular y que las calidades sean altísimas.”

 

Branded residences, un producto que atrae una nueva tipología de cliente

Las Branded Residences, como bien indicó Luis Díaz, atraen perfiles de clientes que buscan exclusividad entendida como bienes escasos asociados a marcas de alta gama.

La tipología más común de este tipo de residencias asociadas a marcas suele ser la de cadenas de hoteles de lujo de alto nivel, ya que son capaces de ofrecer una serie de amenities y servicios y una operativa que multiplica su propuesta de valor.

El potencial cliente de branded residences está dispuesto a pagar más por servicios adicionales, y los costes fijos no suponen una barrera de entrada.

Según Roberto Roca, consejero de Sotogrande, el perfil de comprador utiliza estas viviendas de manera relativamente ocasional.

¿Tiene este tipo de activo mucho recorrido en nuestro país? El clima juega definitivamente a favor y convierte a España en una buena plaza, aunque en materia urbanística, existen restricciones en según qué ubicaciones, lo que ralentiza el crecimiento. Por otro lado, los clientes asocian el lujo con experiencias únicas. Tal y como explicó Javier López Granados, consejero delegado de Single Home, “Esta tendencia tendrá una tracción interesante en los próximos años; además, se diversificará, pero no se masificará, ya que de lo contrario perdería su nivel de exclusividad asociado a lo escaso”

El Premium Real Estate Summit ha sido todo un éxito y ya prepara su próxima edición para 2024. Desde Grupo Tecnitasa, como líderes en el segmento de la valoración de lujo, esperamos con ganas esta próxima edición.

Equipo Grupo Tecnitasa Premium Real Estate Summit
¿Tienes interés en valorar una villa de lujo o una vivienda de alto standing? En Grupo Tecnitasa, contamos con un equipo especializado en consultoría y valoración de activos de alta gama. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

Esta Navidad, Grupo Tecnitasa regala sus redes sociales a causas solidarias. ¡Descubre nuestra iniciativa!

Estas fiestas, desde Grupo Tecnitasa hemos decidido llevar a cabo una acción de Navidad un poco diferente: Durante una semana, nuestras redes sociales solo difundirán acciones solidarias. ¿Quieres saber en qué consiste la iniciativa y cómo puedes contribuir? Te lo contamos a continuación:

Descubre en qué consiste “7 días de redes solidarias”

Desde Grupo Tecnitasa, esta Navidad, hemos decidido hacer un “regalo” un poco inusual: se trata de ceder todas nuestras redes sociales para dar voz a la labor de diversas causas solidarias. ¿Nuestro objetivo? Abrir la puerta a nuestro equipo, clientes y seguidores para que descubran, colaboren y ayuden a causas que realmente lo necesitan.

Por ello, la semana del 18 al 24 de diciembre, no verás ninguna publicación corporativa en nuestras redes sociales: ese espacio estará reservado para dar a conocer los proyectos de diferentes entidades solidarias de toda España.

¿Cuáles serán las causas seleccionadas?

Desde Grupo Tecnitasa, nos gustaría daros voz y que seáis vosotros quienes nos propongáis causas solidarias con las que colaboréis o que penséis que merecen más visibilidad. Sería fantástico que la diversidad y amplitud de delegaciones con las que cuenta Grupo Tecnitasa en toda España se reflejara en las diferentes propuestas.

Queremos que nos habléis de proyectos de vuestra ciudad, de vuestro barrio, iniciativas que os tocan el corazón.

Para ello, hemos abierto un plazo hasta el 11 de diciembre para que el equipo, clientes, seguidores, familiares y amigos de Grupo Tecnitasa puedan presentar sus propuestas.

¿Colaboras con alguna iniciativa solidaria? ¿Crees que hay alguna causa solidaria que merece más visibilidad?

Solo tienes que rellenar este formulario para hacernos tu propuesta. ¡Anímate! También puedes reenviárselo a personas a las que creas que les pueda interesar.

campaña 7 dias de redes solidarias tecnitasa
Desde Grupo Tecnitasa, esta Navidad, hemos decidido hacer un “regalo” un poco inusual: se trata de ceder todas nuestras redes sociales para dar voz a la labor de diversas causas solidarias. ¿Nuestro objetivo? Abrir la puerta a nuestro equipo, clientes y seguidores para que descubran, colaboren y ayuden a causas que realmente lo necesitan.

Otras maneras de ayudar: compartir y colaborar

Una vez comience la difusión de las iniciativas, otra manera de colaborar es compartir y difundir aquellas iniciativas con las que te sientas más identificado/a o que creas que merecen más atención a través de los perfiles sociales de Grupo Tecnitasa en Linkedin, X (Twitter), Instagram y Facebook.

Grupo Tecnitasa realizará una donación a la iniciativa que reciba más votos e interacciones por parte de su comunidad.

Tú tienes la clave para dar voz a una causa que lo necesita. ¿Te animas?

Consultoría en gestión urbanística para ayuntamientos: 8 casos en los que les puede ayudar

consultoría en urbanismo para ayuntamientos

Los municipios son territorios vivos y en constante cambio. Por ello, sus desarrollos urbanísticos deben ir evolucionando y creciendo en consonancia con las necesidades de sus habitantes. Sin embargo, el largo plazo que se invierte en la tramitación urbanística tiene como resultado que nos encontremos con ámbitos paralizados debido a que su desarrollo ha dejado de ser atractivo para las partes implicadas.

Hoy, Carlos Escudero, director de desarrollo de negocio en TT Advisory y especialista en consultoría urbanística/inmobiliaria, nos muestra algunos de los servicios que prestan desde su área a petición de clientes públicos o privados y cómo ayudan a impulsar y desatascar desarrollos. De esta manera, contribuyen a la mejora de la situación económica y a la evolución de un municipio por la parte pública así como a la consecución de resultados para la parte privada.

Poner sobre el papel los beneficios para todas las partes y crear el producto adecuado es la clave para impulsar los desarrollos urbanísticos

En muchas ocasiones, los proyectos urbanísticos quedan paralizados porque los promotores del mismo no consiguen un mínimo nivel de rentabilidad. De igual modo, suele suceder que la evolución real de un desarrollo lleve a escenarios de insostenibilidad para la Administración porque no puede permitirse prestar servicios, mantener zonas públicas, etc. La clave para ayudar a entes públicos y privados implicados consiste en crear proyectos que resulten atractivos, viables y sostenibles para todas las partes, determinando de manera minuciosa y motivada los ingresos reales que percibirá cada uno y poniendo en valor cada proyecto al que nos enfrentamos.

1. Adaptar el producto para actualizar desarrollos urbanísticos desfasados

En algunas ocasiones, fruto del paso del tiempo y de la evolución de un municipio, llega un momento en el que ciertos desarrollos previstos en tiempos pasados no tienen cabida en la actualidad: la sociedad cambia constantemente y las ciudades deben adaptarse a estos cambios. Un ejemplo puede ser un municipio que ha crecido a nivel logístico y que precise cambiar desarrollos industriales de menor superficie a proyectos logísticos de mayor superficie, o puede tratarse de activos residenciales con unas características que hoy en día ya no tienen demanda. También podemos encontrarnos nuevas palancas económicas en determinadas áreas que generarán un aumento poblacional para el que será necesario contar con más suelo residencial.

Este es nuestro día a día y la labor que desarrollamos en nuestra área: analizamos los ámbitos con una visión de 360º y la conjunción de todos los factores que los podría llevar hacia el éxito, ofreciendo una equidistribución de beneficios, no sólo para la parte pública y privada, sino para el futuro usuario o habitante respetando al máximo el medio en el que encuentren.

En este sentido, las limitaciones impuestas por la legislación son “líneas rojas” que delimitan nuestro campo de movimiento. Aunque en ocasiones pueden suponer un obstáculo en el camino, el profundo conocimiento de ellas permite pivotar entre las alternativas y conseguir aunar los intereses de todas las partes involucradas.

El resultado de nuestro análisis plantea un escenario que compara la viabilidad y la sostenibilidad de lo previsto versus lo proyectado. Si se crea un producto atractivo que produzca una mejora de los resultados individuales, todas las partes ganan, y la exposición de los resultados de una forma ordenada y transparente puede ser un factor decisivo para que la administración lo determine como un proyecto idóneo y agilice su tramitación.

consultoría en urbanismo para ayuntamientos
Debido al largo plazo que se invierte en la tramitación urbanística, a menudo los Ayuntamientos se encuentran con ámbitos paralizados porque su desarrollo ha dejado de interesar a las partes implicadas. La consultoría urbanística ayuda a desatascar e impulsar estos desarrollos

2. Contraprestaciones por desalojar actividad, transformar suelo o cambio de uso

Otra de las situaciones que suele darse es que el crecimiento de una ciudad provoque que ciertas actividades o edificaciones que hoy existen sean incompatibles entre ellas. Un claro ejemplo es una zona industrial que ha quedado atrapada por la ampliación del municipio y que se pretende trasladar a la periferia porque las necesidades de la ciudad han cambiado y se trata de un área ideal para suelo residencial.

En este sentido prestamos un servicio de apoyo a convenios urbanísticos u otros posibles mecanismos para propietarios que no quieran o puedan adherirse al desarrollo urbanístico. Este servicio se lleva a cabo mediante la elaboración de un informe de sustento a estos documentos. En ellos se definen las contraprestaciones para cada una de las partes en base al potencial de los parámetros urbanísticos y la nueva la actividad que se pretende desarrollar. Por un lado, se tiene que determinar la compensación que corresponde al propietario que deja de ejercer la actividad, así como determinar las plusvalías que derivarán de la generación de suelo, con el compromiso de agilizar la burocracia, facilitar el desarrollo y que exista un beneficio en el desarrollo. La reducción de tiempos de tramitación es crucial en estas actuaciones.

consultoria en urbanismo para administraciones públicas

3. Informes de sostenibilidad económica

En ocasiones, los ámbitos urbanísticos no requieren cambios y nuestros servicios se limitan a acompañar en la tramitación, con informes de sustento para su aportación a la Administración. En este sentido, resulta esencial contar con un Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica, que determina el equilibrio que existirá entre los servicios que debe prestar la Administración y el plazo en el que se deberán hacer cargo de ellos en base al tiempo en el que se completará un desarrollo y los ingresos que va a percibir la administración a través de los impuestos.

Disponer de un profundo análisis ayuda a las administraciones locales a cuantificar, planificar y gestionar mejor sus recursos. Así, podrán destinarlos al mantenimiento del área de nueva creación para que cuente con todos los servicios sin que ello comprometa las arcas públicas. Mientras se completa el desarrollo, la Entidad Urbanística de Conservación que se forme va a tener que asumir los gastos de mantenimiento durante un plazo determinado. Gracias a este análisis, también se define cuánto tiempo va a tener que soportar este mantenimiento, qué servicios tendrá que soportar, cómo lo tendrá qué prestar y en qué plazo los irá asumiendo la Administración.

Estos servicios también se prestan a colectivos como juntas de propietarios que nos piden un pronunciamiento actualizado de la obligatoriedad de soportar ciertos servicios. Este servicio surge porque, en muchas ocasiones, los propietarios siguen corriendo con los gastos de mantenimiento aunque haya transcurrido mucho tiempo desde la implantación del ámbito, cuando realmente tendría que ser la administración quien prestara estos servicios.

4. ¿Qué tipo de desarrollos urbanísticos se necesitan y son viables en un municipio? La importancia de un Informe de Viabilidad y de Sostenibilidad profundo

Desafortunadamente, es muy común encontrarse con Ayuntamientos que están llevando a cabo desarrollos urbanísticos que no se adaptan a las necesidades actuales: se han planteado sin tener en cuenta su viabilidad y esto ha implicado una situación económica complicada para el municipio.

Para evitar este tipo de situaciones, el Planeamiento General del Municipio debe contener un informe de viabilidad y de sostenibilidad que, en nuestra opinión, debe ser tratado como un “documento vivo” que se vaya actualizando y facilite poder tomar decisiones de manera continuada.

Este informe tiene en cuenta variables como la sostenibilidad, la viabilidad, las tendencias actuales, el mercado inmobiliario, la demografía del municipio y permite prever cómo evolucionará en los próximos años, qué desarrollos urbanísticos necesitará con prioridad para crecer de manera sostenible, viable y ordenada en todos los sentidos.

5. Análisis estratégico de Planeamiento General

Desde algunas Administraciones, con mucho acierto en nuestra opinión, nos han solicitado de forma puntual un análisis estratégico del planeamiento del municipio para sentar unas bases sólidas de crecimiento. Se han planteado cómo hacer atractivo su municipio para que promotores, ciudadanos o empresas lo consideren la alternativa más óptima para desarrollar su actividad, vivir o trabajar. Un Ayuntamiento no deja de ser una entidad que genera gastos, tiene beneficios y puede crear productos para el disfrute de su población. Esta población, a su vez, debe percibir que recibe servicios adecuados con el dinero de sus impuestos.

Si un Ayuntamiento no desarrolla proyectos urbanísticos de manera ordenada y no revisa bien los informes de sostenibilidad de sus diferentes desarrollos, pueden ocurrir dos cosas: o que se vea comprometido su equilibrio presupuestario o que sus habitantes sufran una excesiva presión fiscal para poder compensar las pérdidas de estos desarrollos. Y esto es un tema que, como mínimo, merece la pena revisar.

Un buen ejemplo es el de Ayuntamientos de pocos habitantes que cuentan con una piscina municipal o instalaciones deportivas. Es esencial ver si ese proyecto se puede sustentar a nivel económico y puede ser mantenido por la Administración. No analizar estas cuestiones provoca situaciones que por desgracia son habituales: a menudo, nos encontramos con instalaciones cerradas, infrautilizadas y que han comprometido el equilibrio presupuestario de la Administración.

Ayuntamientos que compiten por recursos: ¿Cómo crear una ciudad bonita, sostenible, atractiva y económicamente viable?

Hoy en día, son muchos los municipios, en especial las capitales de provincia o Ayuntamientos en las periferias de las grandes ciudades, que compiten para atraer población e inversiones a sus poblaciones. Para lograr un proyecto de éxito, es vital tener en cuenta multitud de variables.

Una ciudad que funciona debe ser respetuosa con el medio ambiente, bonita, viable, sostenible económicamente y ser atractiva para sus ciudadanos a nivel de impuestos y servicios, entre otros aspectos. Para lograrlo, se necesita tener una visión completa del urbanismo, para lo que se debe contar con un equipo multidisciplinar que entienda de tendencias del mercado inmobiliario, viabilidad económica, sostenibilidad, normativas, diseño etc. Sólo se consigue el objetivo con equipos multidisciplinares con profesionales de todas las áreas que trabajen de forma conjunta.

Al margen de los anteriores servicios, con frecuencia realizamos otros servicios en los que se encuentra involucrada la Administración Pública:

6. Informes de sustento a procesos expropiatorios

Cuando se produce esta situación, desde nuestro área de consultoría determinamos, tanto para promotores como propietarios, la indemnización justa que corresponde en función de los derechos, nuestros informes sirven de sustento a las alegaciones en fase administrativa o como soporte a procedimientos judiciales. Con nuestra intervención, se produce habitualmente una reducción de los plazos de tramitación y resolución.

7. Valorar para su venta los terrenos resultantes de la cesión obligatoria que se produce en los desarrollos de suelo

También es frecuente entre nuestros servicios la valoración para su posterior venta del aprovechamiento que se cede a la Administración en los desarrollos. En este caso, el servicio de consultoría se encarga de determinar un precio justo de venta, lo que favorece un acuerdo entre las partes y genera ingresos a la Administración.

8.Inventario, valoración y gestión del patrimonio público

En Grupo Tecnitasa, además de un profundo conocimiento de los activos inmobiliarios, gracias a nuestra dilatada experiencia soportada en una completa base de datos y un equipo muy completo de expertos técnicos en áreas de sostenibilidad, urbanismo y valoración inmobiliaria somos capaces de abordar con sentido estratégico el patrimonio público, prever cómo se comportará, qué potencialidad tiene y los beneficios que se obtendrían con la gestión, cesión, venta o rehabilitación del mismo.

En el caso del análisis estratégico de la cartera de activos, hemos participado en la formulación de mecanismos de colaboración público privada con los que se han impulsado desarrollos residenciales destinados a la venta o alquiler así como otros de actividad económica.

Estos son solo algunos servicios que nuestro equipo de consultoría Inmobiliaria puede brindar a las administraciones públicas en materia de urbanismo. ¿te gustaría saber más?

Contáctanos, ¡y estaremos encantados de explicarte!

Convertir oficinas en viviendas: ¿Cuáles son los pasos a seguir?

convertir oficinas en viviendas cuáles son los pasos a seguir

Convertir oficinas en viviendas es uno de los temas candentes del momento en el sector inmobiliario: a priori, se presenta como una solución lógica para dar salida a inmuebles sin uso y a la vez paliar la escasez de vivienda de nuestras grandes ciudades. Sin embargo, en nuestro país, el proceso implica bastante más que reformar un inmueble.

¿Es viable convertir oficinas en viviendas? ¿Qué ventajas ofrece? ¿Cuáles son los pasos a seguir? Te lo explicamos con todo detalle a continuación:

Convertir oficinas en viviendas: por qué es tendencia

Convertir oficinas en viviendas no es una novedad, aunque ha cobrado especial relevancia últimamente debido al gran problema de escasez de oferta de activos residenciales y la transformación y evolución del mercado de oficinasque ha surgido a raíz de la evolución del modelo de trabajo, entre otros factores.

Ciudades como Nueva York ya han dado los primeros pasos en Manhattan para poder flexibilizar y facilitar los procesos para transformar este tipo de activos. A nivel nacional, capitales como Madrid han incluido en sus normativas urbanísticas ordenanzas que contemplan el cambio de uso y/o de clase de uso para, entre otros, transformar activos terciarios para uso residencial, como puede ser el caso de locales comerciales y oficinas.

Por otro lado, se están observando operaciones muy relevantes, como es la reciente adquisición de un complejo de oficinas de 30.000m2 por parte de Acciona a Iberdrola y Mapfre para su reconversión en viviendas de alquiler (BTR). El hecho de que una gran promotora apueste por este segmento es un indicio claro de que existen oportunidades.

¿Por qué el sector terciario (y, en especial, el de oficinas) está experimentando cambios tan profundos?

Antes de la pandemia, el segmento de oficinas ya se encontraba en clara transformación, pero la implantación del teletrabajo significó un punto de inflexión para muchos activos del mercado. En la actualidad, sigue habiendo un segmento prime en los centros de grandes ciudades que sigue funcionando bien, especialmente edificios de grado A, pero hay gran cantidad de inmuebles que, ya sea por ubicación, características o tipo de mercado objetivo, se han quedado sin uso a medio-largo plazo.

En lo que respecta a los locales comerciales, el auge de la logística de los pedidos e-commerce significó un salvavidas, ya que impulsó la llamada logística de última milla y ocupó muchos locales comerciales dentro de las ciudades con finalidades de almacenaje.

También se ha producido este fenómeno debido al boom de supermercados urbanos, que son locales que cuentan con poco espacio de almacenamiento para ser más rentables pero que a su vez dependen de almacenes cercanos que los nutran diariamente de producto.

convertir oficinas en viviendas cuáles son los pasos a seguir
Ciudades como Nueva York ya han dado los primeros pasos en Manhattan para poder flexibilizar y facilitar los procesos para transformar este tipo de activos y, a nivel nacional, A nivel nacional, capitales como Madrid han incluido en sus normativas urbanísticas ordenanzas que contemplan el cambio de uso

Convertir oficinas en viviendas: ¿hasta qué punto es rentable?

Cambiar de uso un activo de uso terciario para destinarlo a uso residencial tiene un mayor riesgo que adquirir un activo residencial ya listo para ser explotado como tal. Sin embargo, la escasez de oferta de activos residenciales (especialmente de suelo) y su alto precio reducen las oportunidades de inversión.  Si no existe producto y se necesita, una solución es crearlo.

El adquirir un activo de uso terciario para transformarlo implica comprar un producto a un menor coste; sin embargo, requiere realizar una inversión posterior y llevar a cabo una gestión urbanística.

Una ventaja que ofrece este tipo de operaciones es que permite dilatar la inversión según las necesidades de gestión del activo hasta llegar al producto final deseado. Esto conlleva una inversión inicial menor y proporciona margen para obtener financiación complementaria para terminar de transformar el activo. Es importante tener en cuenta todas las variables y costes derivados, pero en muchos casos puede resultar más rentable que comprar un activo residencial.

Uno de los perfiles más susceptibles para llevar a cabo este tipo de operaciones son los Family Offices, un tipo de inversor que es consciente de la dificultad actual para comprar activos residenciales a buen precio y en un contexto de incertidumbre, conoce bien el mercado y su exigencia de rentabilidad está más orientada a maximizar valor capital más que TIR.

¿Cómo es el proceso de conversión de un edificio de oficinas en residencial?

Para convertir un inmueble de oficinas en uno residencial, además de los trámites para solicitar la licencia, necesitas realizar un análisis exhaustivo de la Normativa Urbanística para determinar la vía más eficiente en cuanto a gestión y en superficie edificable y construida resultante para el uso destino.

La experiencia es crucial para realizar un diagnóstico previo acertado y fijar una estrategia exitosa en el resultado final, optimizando superficie final del uso deseado, plazo y gestión y minimizando el riesgo.

Si el inmueble que se tiene pensado adquirir ya cuenta con posibilidad de destinarlo a uso terciario-hospedaje o residencial, el proceso es más sencillo a nivel administrativo, aunque es vital llevar a cabo un análisis de viabilidad para estimar si es rentable llevar a cabo la inversión en reforma además de la inversión inicial si lo comparamos con el valor y la demanda que tendrá el producto final.

Es básico tener en cuenta que un edificio residencial cuenta con una serie de requisitos de habitabilidad que las oficinas no tienen por qué cumplir.

En algunos casos, será necesario invertir más para hacer estas zonas habitables, lo que también puede implicar renunciar a una parte de la superficie construida existente.

Si el local u oficina se encuentra dentro de una comunidad de propietarios, también será indispensable revisar los estatutos de la comunidad de propietarios para comprobar que no exista ninguna normativa interna que limite o dificulte el cambio de uso.

Otra situación que se puede dar es que el plan general del municipio en el que se quiere adquirir el activo no tenga contemplado el cambio de uso de manera directa que se desea realizar de oficina o comercial a uso residencial. En muchas ocasiones puede seguir siendo viable llevar a cabo el proyecto pero, previo a la solicitud de cambio de uso, entra en juego un proceso de análisis, negociación y consenso con el consistorio para que acepte este cambio de uso dentro del plan general.

Para avanzar con éxito en este paso, es clave contar con un equipo profesional que tenga experiencia en este tipo de gestiones urbanísticas, que sepa interpretar muy bien el plan general, conozca muy bien el Ayuntamiento, los trámites a realizar, el carácter local y las peculiaridades de la zona. La casuística cambia mucho de un municipio a otro.

En este momento, de manera genérica, municipios de Madrid y Andalucía es donde es más sencillo llevar a cabo la transformación de activos de oficinas a residencial; por el contrario, Cataluña es una zona donde es más complicado. Otras zonas se encuentran en pleno proceso de cambio, como puede ser el caso de municipios de la Comunidad Valenciana y Baleares, con lo que hay que seguir muy de cerca las modificaciones en las regulaciones urbanísticas.

Las inversiones que tienen como objetivo proporcionar un valor añadido al inmueble cobran especial importancia en momentos de incertidumbre. Si estás valorando llevar a cabo una adquisición, la consultoría de valoración puede resultar de gran utilidad. ¿Por qué? Porque te ayuda a conocer más profundamente el activo, de manera que podrás saber qué obstáculos presenta, así como las posibilidades de explotación y la rentabilidad a obtener. En el contexto actual, contar con este tipo de asesoramiento contribuye notablemente a mitigar el riesgo de inversión, ya que abre nuevas posibilidades para obtener rendimiento del activo en escenarios de explotación alternativos.

En el equipo de TT Advisory tenemos una amplia experiencia asesorando a inversores institucionales y privados a la hora de buscar la solución más adecuada para revalorizar sus activos. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

Inversión inmobiliaria en Málaga: ¿qué aspectos legales hay que tener en cuenta? ¿qué aporta la financiación alternativa vs la financiación bancaria tradicional?

inversion inmobiliaria en malaga segunda mesa

Aunque la inversión inmobiliaria en Málaga se encuentra en claro auge, hay algunos factores legales y financiación que pueden generar incertidumbre a los potenciales inversores. Dentro del evento que llevamos a cabo en Marbella junto con Dexter y Martínez-Echeverría Abogados, tuvo lugar una segunda mesa de debate centrada en la financiación alternativa y la financiación tradicional y en la que también abordamos los aspectos legales que conlleva una inversión en esta zona. De esta manera, se trató de aportar certeza, seguridad y nuevas posibilidades para impulsar proyectos urbanísticos.

inversion inmobiliaria segunda mesa de debate financiacion alternativa legal

Financiación alternativa y financiación tradicional: dos actores que se necesitan

En términos de financiación, Juan Alfonso Navas Mesa, director territorial de Andalucía en Caixabank, explicó cómo, desde 2014, las compraventas de vivienda se han disparado más de un 75%. Dejó patente que existe una diferenciación clara entre el extranjero que se queda a residir en la zona del extranjero que la compra por inversión. En el caso de los primeros, a nivel de compra o hipoteca, suelen comportarse como los ciudadanos locales en términos de financiación: normalmente solicitan entre un 60% y un 80% del valor del inmueble.

Los extranjeros no residentes normalmente compran casas de un mayor coste y no necesitan financiación. Se apoyan en despachos de abogados con especialistas que les tramitan la documentación, normativa, gestión del capital y, si necesitan financiación, suelen pedir préstamos por un importe de entre el 50% y el 60% del valor de la vivienda.

En cuanto a los precios de la vivienda y los tipos de interés, el Director del Negocio Inmobiliario de Andalucía Oriental en Caixabank cree que la evolución del precio de la vivienda en Málaga va a ser positiva a pesar de los tipos de interés dada la resiliencia del mercado y la fuerte demanda.

De cara a los próximos trimestres prevén cierta moderación, menos pronunciada en las ubicaciones turísticas. Estiman que, durante 2024, los precios crecerán en torno a un 4% o 5%.

Según los datos que maneja la entidad, los tipos de interés se están normalizando. Asegura que para finales de 2025 o principios de 2026 volverán a situarse entre el 3% y el 2,75%.

Juan Jesús González, director territorial de Andalucía en Banco Sabadell Promociones, por su parte, expresó su satisfacción en cuanto al éxito de los proyectos que han financiado, asegurando que el sector inmobiliario se encuentra en un periodo de bonanza. Sí que es cierto que, en los 2-3 últimos años la inflación ha afectado a los promotores y reconoce que hay algunos segmentos muy deteriorados, como es el caso de viviendas asequibles con un coste menor a 2.000€ el m2. Como apenas generan margen de beneficio, no permite que los proyectos sean financiables.

En el segmento de lujo, asegura que la demanda sigue siendo elástica y que los bancos van a seguir apostando por financiar este tipo de proyectos.

Aseguró cómo los bancos tradicionales exigen preventas, demanda contrastada o la licencia de obras y, de momento, no pueden acceder a otros escenarios bien porque hay demasiados proyectos o porque el modelo de negocio a desarrollar no cumple los parámetros que la regulación o la propia entidad exige.

En las fases previas a este punto, la financiación alternativa tiene un papel fundamental, ya que brinda la posibilidad que este tipo de proyectos avancen y lleguen al punto de madurez donde cumplan los requisitos para pasar a la financiación tradicional.

Alfonso Merlos, vicepresidente de Dexter, compañía especializada en financiación alternativa para empresas, enfatizó, en línea de lo que comentaba Juan Jesús, que son muy conscientes de que deben coexistir con la banca tradicional. En el escenario económico actual, son dos actores que se necesitan.

Las financieras alternativas, por ejemplo, están abiertas a financiar suelo o proyectos que no parten de recursos propios o financiación que llega por otra vía. Mediante su departamento de análisis de riesgos y Due Diligence técnicas comerciales y legales, son capaces de detectar si existe una fuerza comercial que respalde ese proyecto sin necesidad de preventas u otros requisitos que solicita la banca tradicional.

La financiación alternativa también cobra una especial relevancia para financiar proyectos que la banca tradicional aún no se ha abierto a explorar. Una de las operaciones más comunes son las operaciones de adquisición de suelo.

En la mayoría de casos, es necesario que se trate de un suelo finalista o con licencia pero, en los últimos meses, Alfonso relató cómo están entrando en proyectos de suelo en fase de desarrollo para contribuir financieramente a las obras de urbanización, siempre y cuando sea un activo con una gran fuerza comercial. En general, comenta que los fondos que les proporcionan capital nunca rechazan un proyecto por ubicación si se trata de la provincia de Málaga.

En este tipo de proyectos, la financiación alternativa suele cubrir un 50% del capital, que puede llegar al 60% en casos muy excepcionales cuando se trata de un suelo prime.

inversion inmobiliaria en malaga segunda mesa

Los bancos tradicionales exigen preventas, demanda contrastada o la licencia de obras y, de momento, no pueden acceder a otros escenarios. (…) En las fases previas a este punto, la financiación alternativa  brinda la posibilidad que este tipo de proyectos avancen y lleguen al punto de madurez donde cumplan los requisitos para pasar a la financiación tradicional.

¿Cuáles son las ventajas de realizar una Due Diligence legal para el inversor?

La mesa continuó hablando de aspectos legales, punto en el cual Pablo Espejo, Socio en Martínez Echeverría Abogados, llamó la atención sobre la normativa anti blanqueo, que requiere una serie de documentos por parte del inversor para confirmar la procedencia lícita de su capital. En algunas ocasiones, el inversor se puede sentir incómodo cuando se le solicita cierta información, pero es importante recalcar que este procedimiento le está protegiendo porque, ante cualquier problema, puede justificar que ha realizado la inversión de la manera correcta.

También puso en relieve que la prestación del servicio legal que se proporciona al inversor parte de la necesidad de información que este tiene para tener una mayor seguridad jurídica. De la misma manera que cuando se invierte en bolsa, el inversor inmobiliario debe llevar a cabo una Due Diligence legal para ver si su planteamiento tiene cabida.

Al llevar a cabo esta Due Diligence legal, no solo se tiene en cuenta si el instrumento de planeamiento vigente le permite desarrollar el proyecto que quiere hacer, sino si el activo que va a comprar es lo que espera para poder desarrollar su proyecto a nivel de normativa sectorial, servidumbres del subsuelo y servidumbres aéreas, entre otras.

Cada mes que se retrasa una licencia de obras son incrementos de costes y pérdida de margen de beneficio. El poder reducir el timing de la Due Diligence es básico para poder obtener mayor rentabilidad y, a este efecto, la nueva Ley de Suelo también va a reducirlo. 

De este modo, además, va a ser posible definir con más precisión cuál es el timing de retorno de la inversión.

 

La Nueva Ley Andaluza de Suelo, clave para agilizar proyectos y contar con una mayor seguridad jurídica

Uno de los aspectos más relevantes que se trató en esta segunda mesa del evento fue la nueva Ley Andaluza de Suelo y las notables mejoras que supone para el sector inmobiliario. Esta nueva normativa, que aúna dos leyes anteriores, la Ley de Ordenación del Territorio y la Ley de Ordenación Urbanística, simplifica notablemente la anterior (cuenta con muchos menos artículos), con lo que evita la dispersión y agiliza su ejecución.

Una de las principales novedades es la modificación de la concepción de los planes: los planes generales de ordenación urbana dan paso a un plan de ordenación municipal que se enfoca en la ciudad a desarrollar y un plan de ordenación urbana que aplica a la ciudad existente.

También aparecen unas nuevas figuras que tienen un papel clave para agilizar el urbanismo denominadas ATUs (Actuaciones de Transformación Urbanística). Estas ATUs permiten desarrollar actuaciones, aunque no estén previstas dentro del plan general. De esta manera, cuando se presenta un proyecto de este tipo, se evita la parálisis por análisis.

Por último, un aspecto fundamental de esta nueva ley es que concede autonomía a ciertos elementos urbanísticos. Anteriormente, cuando se declaraba la nulidad de un Plan General, caían en cascada todos los planes ya fuera a nivel de gestión, normativa o ejecutivo. Con esta nueva ley, aunque el plan cambie, las licencias o estudios de detalle que ya estaban concedidos se mantengan, lo que garantiza que los timings establecidos no sufrirán alteraciones, lo que proporciona mucha más seguridad al inversor.

La provincia de Málaga está viviendo un momento excepcional en lo que respecta al desarrollo inmobiliario. Si te perdiste la primera mesa de debate, puedes recuperar un resumen aquí.

Las claves de nuestro evento de inversión inmobiliaria en Málaga: segmento lujo, retos y oportunidades

evento inversion inmobiliaria en malaga grupo tecnitasa dexter martinez echeverria abogados

Málaga es uno de los principales polos estratégicos del sector inmobiliario en nuestro país. Por un lado, encontramos Marbella, epicentro de Costa del Sol que lleva décadas siendo un destino muy atrayente para inversores. Por otro, está Málaga, la capital, que ha vivido una espectacular transformación urbanística en los últimos 20 años.

Para analizar con detalle las oportunidades que representa esta provincia y, en especial, Marbella, desde Grupo Tecnitasa organizamos un nuevo evento junto con Dexter Global Finance y Martínez Echeverría Abogados en Marbella. Durante la jornada, pudimos compartir las visiones de promotores, expertos inmobiliarios y entidades financieras con el objetivo de ayudar a inversores a tener más seguridad y garantías en sus decisiones inmobiliarias.

El evento se dividió en dos mesas de debate: la primera tuvo como temática principal los retos y oportunidades a nivel inmobiliario y el sector del lujo y, la segunda se centró en aspectos legales, burocráticos y de sostenibilidad, así como de financiación alternativa y tradicional.

Primera mesa de debate: segmento lujo y oportunidades y retos a nivel inmobiliario en Málaga

El mercado inmobiliario de Málaga y Marbella ha experimentado una gran transformación en los últimos años. Más allá de un destino seguro, con clima amable de sol y playa, ambas ciudades han desarrollado una oferta de ocio que cada vez atrae a más tipologías de inversor.

Uno de los segmentos que más auge está cobrando es el del lujo. Kristina Szekely, CEO de International Realty Residential, resaltó cómo la tecnología y el diseño personalizado han llegado para compensar la falta de espacio, una de las principales demandas del inversor de lujo que se ve limitada por la escasez de suelo que sufre Marbella.

La demanda es tan fuerte y continuada que los precios están batiendo récords. En cuanto a ubicaciones, hay mucha demanda en los sitios en primera línea del mar, pero también en las zonas donde se encuentran las tiendas y restaurantes más exclusivos.

Uno de los motivos por los que, a pesar de la escalada de precios, Marbella sigue gozando de tanto apetito inversor es que el techo del precio medio sigue estando por debajo de otras capitales como Mónaco, París o Nueva York. Si a esto sumamos la gran calidad de vida, la seguridad, el clima y excepcionales comunicaciones de la provincia de Málaga, el sector de lujo tiene un amplio recorrido para crecer en la zona, lo que se está dejando notar en la demanda.

Sin embargo, sí que puntualizó que el continuo aumento de precios está teniendo como resultado que, en muchos casos, los vendedores retiren sus ofertas a última hora porque quieren pedir más dinero, lo que está dificultando cerrar transacciones.

En cuanto al perfil de comprador, hizo alusión principalmente al público extranjero. Uno de los principales, el británico, se ha visto muy afectado por el Brexit, pero esto ha permitido que el mercado se diversifique dando paso a compradores de otras nacionalidades y zonas como Emiratos Árabes o el nórdico, que tienen gustos muy diferenciados y a los que, como especialista inmobiliario, hay que saber adaptarse.

Para los primeros, por ejemplo, es primordial contar con espacios muy grandes. Los escandinavos, en cambio, dan más importancia a la modernidad del diseño. El público del este, que está comenzando a llegar, no es tan exigente, ya que no está acostumbrado a viajar tanto. Kristina señaló cómo holandeses y belgas son uno de los perfiles con los que es más fácil trabajar.

Marbella, una ciudad con demanda consistente y permanente pero poco suelo disponible

Sergio Espadero, director de Consultoría y Valoración en Grupo Tecnitasa (TT Advisory), hizo hincapié en que, gracias a las características diferenciadas de las que goza Marbella y su largo recorrido a nivel de inversión inmobiliaria, es un destino que ofrece muchísimas oportunidades. Su contexto privilegiado está teniendo como resultado que su oferta evolucione de manera lógica, ya que hay demanda suficiente para absorber todos los proyectos urbanísticos que se están creando. La gran demanda que está habiendo en este momento está llegando en un momento ideal, ya que el nuevo Plan General que está por aprobarse va a reducir riesgo y va a liberalizar suelo.

Juan Manuel Rosillo, presidente de APC Málaga, coincidió con Sergio en la gran oportunidad que representa la demanda consistente y permanente que hay en Marbella.

A nivel burocrático, destacó la nueva figura de las entidades certificadoras, que aún está por desarrollar. Ante la falta de recursos por parte de la administración para ser más ágil a la hora de conceder licencias, la Junta de Andalucía ha abierto la posibilidad de habilitar a empresas privadas homologadas por la administración para que puedan desarrollar la función de evaluar el proyecto básico y generar una licencia de obra.

También tuvo palabras para alabar la gran transformación que ha vivido Málaga capital en los últimos 20 años. La Costa del Sol es un destino que siempre ha gozado de un gran dinamismo, pero el visitante extranjero no solía acercarse a Málaga, ya que no tenía mucho que ofrecer. La transformación de la ciudad, que ha integrado el puerto, ha creado oferta cultural y de ocio que ha permitido que también se cree demanda de viviendas de lujo, un segmento que está comenzando a desarrollarse en la capital.

Más allá de los segmentos medios-altos, resaltó que uno de los grandes retos inmobiliarios que afronta Málaga es crear vivienda asequible para el público local, donde insiste en la necesidad de llegar a acuerdos con la administración para desbloquear suelo. Para lograrlo, los consistorios deben hacer un esfuerzo por simplificar y flexibilizar la burocracia para poder impulsar los desarrollos que puedan dar respuesta a la demanda creciente.

evento inversion inmobiliaria en malaga grupo tecnitasa dexter martinez echeverria abogados
El contexto privilegiado de Marbella está teniendo como resultado que su oferta evolucione de manera lógica, ya que hay demanda suficiente para absorber todos los proyectos urbanísticos

La falta de suelo urbanizable surgió en varias ocasiones como uno de los grandes retos de la zona. Juan Antonio Mora, CEO de Grupo Jamsa destaca que esta escasez les está obligando a reinventarse y expandirse a otras zonas como puede ser el caso de Manilva.

El encarecimiento de los materiales (que ha llegado en algunos casos al 45%) y falta de mano de obra especializada también está lastrando el desarrollo de nuevas promociones y, en el caso de las que han conseguido salir adelante, se han visto obligados a aumentar notablemente los precios.

Por el momento, asegura que toda la oferta se está vendiendo, aunque uno de los riesgos que planteó es que el precio se estanque o baje porque los compradores no estén dispuestos a pagarlo. Al final, la apuesta segura es conocer muy bien qué demanda el público para asegurarse de que, aunque el producto final cueste más, el comprador esté dispuesto a pagarlo.

Kristina incidió en la necesidad de construir casas y apartamentos de 3 a 6 dormitorios, ya que los de 1 o 2 no tienen casi demanda y lo que el comprador acaba haciendo al final es adquirir dos apartamentos, que tienen doble de todo y representan una pérdida de rentabilidad y de espacio.

Resalta la falta de activos de lujo que, además del diseño y la calidad en los materiales incorporen características y servicios adicionales como pueden ser portería con seguridad, cafetería, piscina interior, gimnasio, pista de tenis o campo de golf. Aunque se trata de servicios que encarecen considerablemente el producto final, el comprador está dispuesto a pagarlo si se adapta a lo que necesita.

También recalcó la idea de que para crear oferta de lujo no solo se debería crear un edificio de lujo, sino que hay que crear un ecosistema de lujo alrededor. La oportunidad, señala la CEO en Kristina Szekely International Properties, está en desarrollar nuevas zonas de entretenimiento y ocio donde se puedan ubicar estos edificios de viviendas de alta gama.

Ante la propuesta de Szekely de ofrecer servicios adicionales en el sector lujo, Sergio Espadero añadió que Marbella goza de una gran marca internacional y que la clave para llegar a nuevos segmentos es evolucionar el producto. Al ofrecer servicios adicionales, se puede conseguir más rentabilidad por el activo dirigiéndose a un público de un mayor nivel socioeconómico. En este sentido, también destacó la posibilidad de explotar y revalorizar suelos que no tenían salida en activos con uso de hospedaje y que tengan una gran rentabilidad.

evento de inversión inmobiliaria y segmento lujo en marbella grupo tecnitasa

Branded residences, un activo en auge en el segmento lujo

En este punto, sacó a colación el fenómeno de las branded residences, una tipología de activo de lujo que está empezando a tener auge en España, siendo Marbella una de las capitales pioneras con proyectos como las Villas de Karl Lagerfeld o el Nuevo Complejo que se está desarrollando de Dolce&Gabbana. El Director de Consultoría y Valoración del Grupo Tecnitasa (TT Advisory) afirmó que esta tipología de activo tiene mucho sentido en el sector lujo, ya que suponen una evolución del producto más allá del activo inmobiliario, completándolo como experiencia y añadiendo valor al aportar servicios adicionales y el diseño y posicionamiento de la marca asociada. Además, permite al comprador obtener ingresos adicionales si quisiera explotarlo en arrendamiento cuando no lo vaya a usar. Juan Antonio Mora también señaló las branded residences como un producto muy atractivo para el sector promotor, ya que son un signo de estatus y de exclusividad, aspectos que encajan muy bien con las exigencias que busca el perfil de inversor que demanda lujo. ¿Qué te parecen estas reflexiones sobre el sector inmobiliario en la provincia de Málaga? ¿Crees que sus características son extrapolables a otras zonas de España? Próximamente compartiremos contigo un resumen de la segunda mesa de debate.

¿Qué es el rating inmobiliario? Te contamos en qué consiste

que es el rating inmobiliario

El rating es una herramienta muy utilizada y apreciada en varios ámbitos, sobre todo el financiero, donde el rating o calificación crediticia es una herramienta básica para tomar decisiones. Tras más de 15 años de investigación, la Deeptech relacionada con el sector ProTech y FinTech Veltis Rating ha desarrollado el único rating inmobiliario que existe en el mercado. Se trata de una herramienta de especial valor, ya que no solo reduce la incertidumbre de cara al inversor o a entidades financieras, sino que garantiza una mayor transparencia y fiabilidad de los datos, como en su día hizo en el sector financiero su Rating.

¿Te gustaría saber cómo funciona y qué ventajas aporta a consultores e inversores? Te lo contamos a continuación:

¿Qué es el rating inmobiliario?

El rating inmobiliario es una nota calificativa que determina el nivel de riesgo de una inversión inmobiliaria. Esta calificación se basa en el nivel de volatilidad del activo y la información sobre los indicadores de riesgo que afectan al activo y pueden traducirse en una pérdida de valor.

La nota puede ser una puntuación de 0 a 100 o bien se puede expresar en letras (de AAA que equivale a mínimo riesgo a D, que es igual a máximo riesgo). Las escalas utilizadas se basan en los modelos de rating financiero de las principales agencias calificadoras.

El mayor riesgo implica menor solvencia financiera del activo, lo que dificulta el acceso a financiación y obtener rentabilidad del mismo. Por ello, la calificación inmobiliaria representa una oportunidad dentro del sector, ya que ofrece una mayor seguridad a los inversores en su toma de decisiones.

¿Qué aspectos se tienen en cuenta para llevar a cabo un rating inmobiliario?

Algunos factores relevantes que se incluyen en el rating inmobiliario son:

  • El segmento inmobiliario al que pertenece.
  • Los indicadores de riesgo sistémicos que analizan el comportamiento relacionado con la economía, ya que son los que causan las crisis inmobiliarias y los que provocan las mayores pérdidas en el sector. Estos indicadores se analizan a escala comunidad autónoma, provincia, ciudad, sección censal y zona homogénea.
  • Indicadores de riesgo relacionados con temas climáticos y ESG.
  • Indicadores de riesgo relacionados con las características del entorno de afección del activo (zona homogénea)
  • Indicadores de riesgos del propio activo inmobiliario.
que es el rating inmobiliario

El rating inmobiliario es una herramienta de especial valor, ya que no solo reduce la incertidumbre de cara al inversor o a entidades financieras, sino que garantiza una mayor transparencia y fiabilidad de los datos,

¿Cómo se lleva a cabo el rating inmobiliario?

El procedimiento de calificación inicial dentro del rating inmobiliario se lleva a cabo mediante la herramienta Terminal Veltis, que utiliza tecnología Smart Data y Machine Learning (>5.000M datos) combinada con inteligencia artificial.

Veltis cuenta con el primer EDA (Análisis Exploratorio de Datos) específico de riesgos inmobiliarios, que incluye más de 300 indicadores con un histórico de 20 años. Esta herramienta incluye datos tanto coyunturales a nivel económico, inmobiliario, administrativo, legislativo y sociopolítico, como potenciales del activo y su entorno.

Además, Veltis ahora también ha incorporado a Terminal Veltis la extensa base de datos de valoración y estado de inmuebles visitados de Grupo Tecnitasa, lo que proporciona aún más fiabilidad a la calificación obtenida.

A partir de estos datos, Veltis ha generado un algoritmo con inteligencia artificial que determina la calificación o, como lo denominan en Veltis, el rating inmobiliario.

veltis rating inmobiliario terminal veltis

Alianza estratégica de Grupo Tecnitasa y Veltis Rating

Dentro del nuevo plan estratégico de Grupo Tecnitasa, se encuentra una clara apuesta por la innovación, la tecnología, la diversificación y la profesionalización de servicios. Por ello, una de las acciones clave que ya hemos puesto en marcha es la entrada en el capital de Veltis Rating, de la que se adquiere un 20% en un primer tramo hasta 2024.

Esta alianza estratégica no solo permite impulsar la calidad de los datos de esta herramienta. Para Grupo Tecnitasa, contar con Terminal Veltis supondrá proveer a sus consultores y técnicos especializados con información muy precisa y extensa sobre la calidad y el comportamiento de los activos.

Además, esta colaboración tiene también el objetivo de desarrollar de manera conjunta nuevos servicios basados en el análisis de datos de calidad y la tecnología.

¿Qué te parecen las ventajas que ofrece el rating inmobiliario? Si estás pensando realizar una inversión o desinversión y quieres tener una mayor confianza y seguridad de que será la decisión correcta, es una herramienta que puede ayudarte. Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

¿Qué es un bróker hipotecario (y cómo saber si lo necesitas)?

qué es un broker inmobiliario

Las continuas subidas de tipos sumadas al endurecimiento de las condiciones por parte de los bancos para conseguir financiación hace que, para muchos, conseguir una hipoteca para su vivienda se convierta en todo un reto.

En este contexto, hace tiempo que ha surgido la figura del bróker hipotecario, un profesional financiero que actúa como intermediario para conseguir condiciones de hipoteca óptimas y personalizadas para sus clientes. ¿Quieres saber en qué consiste la profesión de bróker hipotecario y a quiénes les puede interesar demandar sus servicios? Te lo explicamos:

Gran conocimiento del mercado bancario y poder de negociación

Los brokers hipotecarios son intermediarios financieros registrados por el Banco de España que conocen muy bien el mercado hipotecario, las condiciones que ofrece cada banco y que, además, cuentan con relaciones especiales con los miembros de las entidades que les permiten un gran poder de negociación para conseguir condiciones preferentes.

¿Qué hace exactamente un bróker hipotecario?

Para ofrecerte diferentes opciones de hipotecas con buenas condiciones, el bróker hipotecario realiza un trabajo previo de análisis del perfil de su cliente para conocer su capacidad de endeudamiento financiero. Para ello, solicita documentación como nóminas, facturas o extractos bancarios, además de la información relativa a la vivienda que se quiera adquirir.

Con esta información, el bróker estudiará el caso concreto para ofrecerle diferentes opciones de hipotecas.

Una vez que el bróker cierra el acuerdo de hipoteca, también se encarga de llevar a cabo todos los trámites para agilizarla y formalizarla, que incluye la presentación de documentación y la solicitud de la tasación de la vivienda que tiene que realizar una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Es importante no confundir la figura del bróker hipotecario con el bróker inmobiliario, que es un especialista inmobiliario que actúa conecta a potenciales compradores con inmobiliarias o propietarios para llegar a acuerdos provechosos para ambas partes. Este tipo de profesional está muy enfocado para inversores que buscan obtener una alta rentabilidad mediante la compra de una vivienda.

qué es un broker inmobiliario

Los brokers hipotecarios son intermediarios financieros que conocen muy bien el mercado hipotecario, las condiciones que ofrece cada banco y que, además, cuentan con relaciones especiales con los miembros de las entidades financieras

¿En qué casos interesa solicitar los servicios de un bróker hipotecario?

Antes de explicar los perfiles a quienes puede interesar la figura del bróker hipotecario, es importante puntualizar que existen de dos tipos: gratuitos que ofrecen los portales inmobiliarios y de pago, que son profesionales independientes o pertenecen a empresas especializadas. Estos últimos cobran una comisión fija por hipoteca conseguida o un porcentaje sobre el importe por el que se firma la hipoteca, que suele estar entre el 1% y el 5%.

En el caso de los brókers gratuitos, su labor será más de comparador de diferentes hipotecas para ofrecerte varias opciones.

El bróker de pago es una figura con un perfil más de consultoría. Es un profesional clave para facilitar la concesión de hipotecas en casos complicados, pero también puede resultar de gran utilidad para otros perfiles, como por ejemplo:

 

1. Compradores que quieren ahorrar tiempo o no se sienten cómodos negociando con los bancos

Para las personas que cuentan con un buen perfil (trabajo estable, buen salario y ahorros del 20% más gastos de compraventa) no es difícil conseguir una hipoteca con buenas condiciones, pero se necesita tiempo y conocimientos para comparar y negociar las condiciones más ventajosas. Un bròker hipotecario es una baza segura para agilizar el proceso y conseguir un resultado óptimo.

Por otro lado, puede haber personas que no se sientan cómodas negociando con los bancos, con lo que el bróker hipotecario se encargará por su cuenta de negociaciones y trámites y acompañará al comprador cuando su presencia sea necesaria.

También puede ser realmente útil para compradores e inversores extranjeros, ya que el bróker hipotecario puede actuar como enlace a nivel idiomático y conoce a la perfección la normativa española y los trámites a realizar.

2. Perfil que quiere asesoramiento para decidir el importe a financiar

También puede darse el caso de que el comprador disponga de recursos pero no quiera descapitalizarse, sobre todo cuando se compra una vivienda a modo de inversión: en este caso, el bróker hipotecario actuará como asesor sobre cuál es el importe de hipoteca que debería solicitar para que le resulte más rentable.

En otro punto, se encuentran los perfiles con más complicaciones para conseguir una hipoteca, como por ejemplo:

3. Autónomos

Aunque cuenten con buena facturación, su falta de estabilidad hace que las entidades financieras no les perciban como deudores ideales. La labor del bróker será la de justificar que la persona es económicamente solvente y, además, encontrar a las entidades financieras más susceptibles y comprometidas con este perfil de ahorro.

4. Personas con solvencia, pero pocos ahorros

Muchos brókers están especializados en conseguir hipotecas cuyo importe de financiación está por encima del habitual 80% del valor del inmueble a financiar. Esto significaría no tener que pagar la entrada, que supone uno de los mayores obstáculos para los potenciales compradores que solicitan financiación. En este caso, la labor del bróker es identificar qué bancos pueden conceder hipotecas de este tipo y negociar con ellos, ya que algunas entidades sí que pueden ofrecer este tipo de condiciones pero no siempre lo anuncian de manera pública.

5. Menores de 35: un caso especial

El público joven normalmente no cuenta con ahorros ni solvencia económica de otros segmentos de más edad. Sin embargo, existen varias entidades financieras que están ofreciendo condiciones especiales para este colectivo como pueden ser mayor porcentaje de préstamo con respecto al valor de la vivienda, menos intereses o un mayor plazo para amortizar la deuda.

En todo caso, los brókers hipotecarios no hacen milagros y hay ciertos casos en los que no será posible que consigan un préstamo, por lo que es importante asegurarse de que sean profesionales acreditados por el Banco de España, cumplan con la normativa vigente y el acuerdo sea transparente.

¿Conocías la figura del bróker inmobiliario? ¿Crees que puede ser relevante para ayudar a colectivos con problemas de acceso a la vivienda para conseguir financiación? Cuéntanoslo en comentarios.

¿Qué son las branded residences?

Karl Lagerfeld Villas Sierra Blanca Estates

La noticia de que Leo Messi vivirá en la Porsche Design Tower de Miami, en Florida, ha puesto el foco sobre el segmento inmobiliario de las Branded Residences: se trata de un concepto de viviendas que cuenta con la peculiaridad de llegar a acuerdos con marcas para intervenir en el diseño u ofrecer servicios exclusivos. En este momento, goza de una gran popularidad en Estados Unidos y Asia, pero también está empezando a entrar con fuerza en nuestro país. ¿Te gustaría conocer en detalle en qué consisten las Branded Residences y qué ejemplos podemos encontrar en España? Te lo contamos:

Las Branded Residences, un fenómeno en auge a nivel nacional e internacional

Las también llamadas residencias de marca significan un paso más allá en el segmento prime: se trata de viviendas de ultralujo que incorporan diseños exclusivos e innovadores asociados a marcas de renombre o cuentan con los servicios de hotel de cinco estrellas de reconocidas cadenas internacionales. Estas últimas son las Branded Residences más comunes: dentro del sector, las firmas hoteleras Ritz Carlton y Four Seasons son las que cuentan con una mayor cuota de mercado.

Sin embargo, firmas de diseño como Bulgari, Armani, Fendi, Karl Lagerfeld o Dolce&Gabbana también cuentan con proyectos propios en los que han intervenido en el diseño de producto.

El origen de este tipo de residencia surge de una alianza entre la marca y el promotor inmobiliario que, de forma conjunta, diseñan un producto con las comodidades de una vivienda privada en la que la marca puede intervenir de diferentes formas: ya sea en el diseño o en los servicios adicionales de lujo que incorporará.

En el citado caso de la Porsche Design Tower en la que vive Messi en Miami, la marca de automoción Porsche se ha aliado con empresas de construcción locales para diseñar edificios que incorporen las características más identificativas de la marca (técnica y funcionalidad). Una de las particularidades que hace única la Porsche Design Tower de Miami es un sistema de montacoches con el que los habitantes de la vivienda pueden acceder a su casa directamente en coche y en la que el propio automóvil funciona como llave para la vivienda.

Otros aspectos únicos que incorpora cada inmueble son piscina propia, cocina exterior y restaurante privado.

Karl Lagerfeld Villas Sierra Blanca Estates
Karl Lagerfeld Villas © Cortesía Sierra Blanca Estates

Las Branded Residences son viviendas de ultralujo que incorporan diseños exclusivos e innovadores asociados a marcas de renombre o cuentan con los servicios de hotel de cinco estrellas

La irrupción de las Branded Residences en España: algunos ejemplos destacados

Las Branded Residences llevan ya un tiempo irrumpiendo con fuerza en España, con proyectos destacados en Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza o Tenerife, por citar algunos ejemplos. Uno de los más icónicos es un complejo de 22 viviendas de lujo en el Centro Canalejas Madrid gestionado por Four Seasons, que también incluye un hotel de lujo de la cadena hotelera, tiendas de lujo y varios espacios de restauración de alta cocina. Las viviendas cuentan con un precio medio en el mercado de 14.500€ el m2.

Abama Resort Tenerife fue también pionera en el concepto de las Branded residences. En el caso de esta residencia de marca, el concepto está concebido como segunda residencia de lujo con servicios de hotel 5 estrellas e inversión inmobiliaria: el propietario puede vivir hasta un máximo de 6 meses al año y, el resto del tiempo, la vivienda es gestionada por la cadena hotelera My Way Meaningful Hotels dentro de su oferta de alojamiento para rentabilizar su inversión.

En Costa del Sol, Karl Lagerfeld fue de los pioneros en este tipo de residencias en alianza con la inmobiliaria Sierra Blanca Estates con una promoción de cinco exclusivas villas en Marbella, que han llegado a venderse por 15 millones de euros.

La operación de compraventa más cara en Barcelona en 2023 también ha sido una Branded Residence. Se trata de un dúplex situado en la última planta del complejo de ultralujo Mandarin Oriental Residences, que llegó a venderse por 40 millones de euros (61.000€ el m2).

Porsche design tower miami
Porsche Design Tower de Miami

 

Nuevos y esperados desarrollos de Branded Residences en España

La promotora Sierra Blanca Estates ha apostado de nuevo por un nuevo acuerdo estratégico para crear Branded Residences: en esta ocasión, es con la firma de alta costura de Dolce&Gabbana, con la que va a desarrollar un complejo residencial, comercial, artístico y de restauración en la Milla de Oro de Marbella que aspira a redefinir los códigos y estándares de la calidad de vida de lujo con una experiencia innovadora e inolvidable que personificará lo mejor de ambas marcas.

Esta promoción contará con 60 branded residences que, además de difrutar de un entorno exclusivo, gozarán de los servicios y comodidades de un hotel de 5 estrellas. Aparte de este proyecto, la promotora marbellí está impulsando también otro desarrollo inmobiliario que incluye branded residences denominado Marbella Design Hills, que ha contado con una inversión de 250 millones de euros.

En Madrid, el fondo español Persépolis está ultimando la adquisición y desarrollo de tres promociones de Branded Residences en los barrios de Chamberí, Chueca y Salamanca. En este caso, su objetivo es contar con la colaboración de una marca de lujo y, de manera adicional, proporcionar servicios propios de un hotel de 5 estrellas. El edificio de ultralujo contará con zonas comunes espaciosas que incluirán servicios como spa, aparcacoches, lavandería, restauración o chef a domicilio. Se estima que el precio por m2 de estos apartamentos estará entre los 14.000 y los 15.000 euros.

¿Te interesa invertir en residencial de lujo o saber el valor de un activo en este segmento? En Grupo Tecnitasa contamos con expertos en consultoría en las zonas más demandadas de España dentro del segmento lujo. Contáctanos y estaremos encantados de ayudarte.

Por qué el mejor momento para rehabilitar viviendas es ahora

rehabilitacion de edificios españa

España cuenta con un parque de viviendas muy envejecido y poco sostenible. Los diferentes gobiernos ya están impulsando medidas para revertir esta situación, pero ya no solo se trata de una obligación: a raíz de la pandemia, las necesidades de los compradores e inquilinos han cambiado y reclaman una mayor eficiencia. Además, nos encontramos en un momento en el que llevar a cabo una rehabilitación supone una ventaja competitiva y un notable incremento de valor en el inmueble.

¿Quieres saber por qué? Te lo contamos:

Un 80% de los edificios tendrá que rehabilitarse para alquilarse o venderse en 2033

La Unión Europea aprobó el pasado marzo una nueva Directiva de Eficiencia Energética de la edificación que exigirá un nivel de eficiencia energética superior a D para poder vender o alquilar una vivienda. En este momento, más del 80% de edificios españoles que cuentan con un certificado se encuentran por debajo de esta calificación.

El objetivo de la UE, de momento, no es extremadamente ambicioso en términos de mejora de eficiencia de un edificio concreto, aunque sí lo es en la totalidad de edificios a rehabilitar. Sin embargo, la normativa se irá endureciendo progresivamente y, para 2050, se exigirá que los edificios sean de 0 emisiones.

Las medidas para mejorar la eficiencia energética en las rehabilitaciones de viviendas suelen consistir en mejoras en los sistemas de aislamiento de paredes, cubiertas o suelos bajos y la sustitución de carpintería exterior para mejorar el aislamiento térmico y acústico así como las mejoras de las instalaciones térmicas y de ventilación, aunque depende de la casuística de cada edificio y en el objetivo de mejora de eficiencia que se quiera obtener.

Para llevar a cabo estas rehabilitaciones, ya hace tiempo que el Gobierno de la Unión Europea puso en marcha las ayudas de los Fondos Next Generation, que cubren entre el 40% y el 80% de la financiación de la rehabilitación en función del ahorro de energía conseguido. No obstante, la demanda de estas ayudas no avanza al ritmo deseado por las complicaciones derivadas de su tramitación y, en otros casos, por las exigencias de ahorro requeridas para obtener dichas ayudas.

rehabilitacion de edificios españa
En este momento, más del 80% de edificios españoles que cuentan con un certificado de eficiencia energética se encuentran por debajo de la calificación D

La demanda actual exige un mayor bienestar y calidad de vida en las viviendas

Como bien comenta nuestro Director Técnico de Controlia, Manuel Cabalgante, en una Tribuna para El Economista, a raíz de la pandemia, las exigencias a la hora de adquirir una vivienda han cambiado considerablemente. Los usuarios quieren viviendas que les faciliten pasar más tiempo en ellas y tener una mayor calidad de vida. Entre los aspectos a mejorar, se encuentra una mejor calidad del aire, buena iluminación natural y artificial o aislamiento acústico y aislamiento térmico para poder vivir a una temperatura adecuada todo el año, entre otras cuestiones. Por otro lado, la preocupación de los españoles por la sostenibilidad es un hecho. Según el I Observatorio de Vivienda y Sostenibilidad de la UCI, 6 de cada 10 españoles tiene en cuenta la sostenibilidad a la hora de adquirir un inmueble. De hecho, el estudio recalca que un 78,3% de los propietarios o futuros propietarios estaría dispuesto a pagar hasta un 7,25% más por su vivienda si es más sostenible.

Objetivos ESG y financiación

Las entidades financieras también están aumentando su nivel de exigencia en términos de sostenibilidad, ya que esto significa obtener costes de financiación más bajos por parte del BCE. Esto implica que tanto inversores como entidades financieras se están decantando por financiar activos que cumplan objetivos ESG, y esta será, cada vez más, la tendencia dominante hasta el punto que no se conceda financiación para la adquisición de activos que no los cumplan.
edificio rehabilitado españa

 

¿Qué ventajas supone ahora mismo rehabilitar una vivienda?

Además de la tendencia de los consumidores y su inclinación a pagar más por una vivienda más sostenible y eficiente, la rehabilitación de un inmueble que mejore su eficiencia puede tener un impacto directo en su valor de cara al mercado inmobiliario.

En materia de ley, aunque los requerimientos de Europa por el momento no son excesivamente estrictos, se irán endureciendo con el paso del tiempo. El objetivo final es que, para 2050, los edificios sean de 0 emisiones. Por este motivo, llevar a cabo ahora una rehabilitación que mejore considerablemente la eficiencia del inmueble supondrá contar con los deberes hechos de cara al futuro.

Por último, la rehabilitación de un inmueble supone una importante ventaja competitiva, ya que se adapta a la demanda actual dentro de la poca oferta existente de edificios con estas características, especialmente en zonas céntricas con gran escasez de suelo. Rehabilitar un inmueble es la manera más óptima de generar viviendas adaptadas a las necesidades de un mercado inmobiliario que se está transformando.

¿Estás pensando en rehabilitar tu inmueble para mejorar su eficiencia energética? En Grupo Tecnitasa, a través de la empresa Controlia, podemos ayudarte a la hora de llevar a cabo informes técnicos para tu edificio y asesorarte y acompañarte durante todo el proceso de solicitud de ayudas, seguimiento de las concesiones e implementación de las actuaciones. Contáctanos.

El impacto de los hoteles de lujo en el mercado inmobiliario y turístico en España

Los hoteles de lujo han demostrado ser un motor clave para el mercado inmobiliario y turístico en España, impulsando el desarrollo económico en diversas ciudades del país. Firmas hoteleras de renombre mundial como Four Seasons, Mandarin Oriental, RIU, W y Grand Hyatt han puesto el foco en España en los últimos años, atrayendo a un público con alto poder adquisitivo y buscando aprovechar el atractivo turístico y la diversidad de destinos que ofrece el país.

Y es que la inversión hotelera sigue manteniendo un sólido interés por el lujo. Durante los primeros seis meses del año se han transaccionado un total de 8.316 habitaciones en 62 operaciones, con un volumen total de 1.383 millones de euros, donde el 52% se ha destinado a transacciones del segmento premium. Continuando con la tendencia observada desde el inicio de la pandemia, los inversores han realizado una fuerte apuesta por activos de calidad y se han focalizado en este segmento, que ha demostrado ser altamente líquido y resistente incluso en momentos de incertidumbre. 

Recuperación tras la pandemia y crecimiento de inversión

 

Tras la pandemia, el sector hotelero en España ha experimentado una notable recuperación. En 2022, la inversión en hoteles de alta gama (5 estrellas y 5 estrellas Gran Lujo) alcanzó los 1.154 millones de euros, representando el 37% de la inversión total en el sector hotelero. El año pasado se vendieron 158 activos hoteleros en el país, lo que supone un aumento respecto a los 121 del año anterior. Además, el turismo extranjero representó el 48% del total de viajeros alojados, destacando países como Reino Unido, Alemania y Francia como principales emisores.

Esta recuperación y crecimiento en la inversión hotelera se han traducido en un mayor dinamismo del mercado inmobiliario cercano a los hoteles de lujo. La presencia de estos establecimientos ha generado un mayor interés en la adquisición de propiedades cercanas, lo que ha llevado a una revalorización de las viviendas en esas áreas.

La recuperación y crecimiento en la inversión hotelera se han traducido en un mayor dinamismo del mercado inmobiliario cercano a los hoteles de lujo.

¿Cuál es el perfil del inversor en hoteles de lujo? 

 

El perfil del inversor interesado en invertir en hoteles de lujo es diverso, incluyendo a inversores institucionales y privados, así como a aquellos con experiencia en el sector turístico y hotelero. Estos inversores ven en los hoteles de lujo una oportunidad para capitalizar el crecimiento del turismo de alta gama y mejorar el mercado inmobiliario en áreas cercanas. La atracción de clientes internacionales con alto poder adquisitivo y la demanda de experiencias exclusivas impulsan la inversión en el sector hotelero de lujo en España.

En el primer semestre de este año, los inversores internacionales han sido los protagonistas con el 63% de la inversión total. Sin embargo, aseguradoras y fondos soberanos también han canalizado una parte relevante de la inversión, buscando una visión patrimonialista y menor exposición al mercado de deuda. En el lado vendedor, los inversores internacionales han concentrado el 71% de las ventas, especialmente aquellos con fondos de inversión con perfil value-add que están rotando sus carteras de activos.

A pesar de la incertidumbre económica, el segmento de lujo mantiene su dinamismo y se esperan perspectivas positivas para la inversión hotelera en 2023, impulsadas por los sólidos fundamentales del sector y el apetito de los inversores.

 

¿Cuáles son los destinos más populares del mercado actual? 

 

A nivel urbano, Barcelona ha retomado el liderazgo en el sector hotelero de lujo en España durante el primer semestre de este año. Con un total de 5 operaciones por valor de 459 millones de euros, la ciudad condal ha superado a Madrid, que tuvo un cierre histórico 2022 influenciado por el cierre de numerosas operaciones de gran volumen.

Madrid ha registrado un total de 6 transacciones por valor de 123 millones de euros.

El volumen de inversión alcanzado en Barcelona se ve impulsado por 2 transacciones sobre activos de lujo, el Hotel Sofia y el Hotel Mandarin, ambas en el entorno de los 200 millones de euros. Estos hoteles de alta gama han atraído a inversores interesados en aprovechar el atractivo turístico y el prestigio de Barcelona como uno de los destinos más populares y cosmopolitas de Europa.

En el segmento vacacional, los principales destinos de sol y playa, como las Islas Baleares, Canarias y la Costa del Sol, siguen siendo líderes en la inversión hotelera de lujo. Estas regiones concentran el 49% de la inversión total en el sector hotelero, con un volumen de 684 millones de euros.

Las Islas Baleares se posicionan como el líder indiscutible del semestre, registrando un total de 15 operaciones y superando las 2.000 habitaciones y los 400 millones de euros en inversión. La intensa actividad en carteras hoteleras en el archipiélago ha impulsado la inversión en hoteles de lujo en esta región, que es un destino emblemático y muy demandado por turistas nacionales e internacionales en busca de experiencias exclusivas y paradisíacas.

Uno de los últimos movimientos del mercado en Baleares ha sido el caso del Hotel Formentor, un refugio para fortunas británicas de la isla desde hace décadas y que ahora ha sido adquirido por el fondo de Inversión de Bill Gates. Su reapertura, tras una reforma integral, está prevista para este año bajo la marca Four Seasons.   

Por su parte, las Islas Canarias han registrado un total de 7 transacciones por valor de 174 millones de euros, consolidándose como otro destino atractivo para los inversores interesados en el sector vacacional de lujo. La Costa del Sol, que vivió un frenético año 2022 en términos de inversión hotelera, ha visto una reducción en el número de transacciones realizadas en el primer trimestre de este año, con un total de 4 operaciones y 110 millones de euros en inversión.

 

Impulso al mercado inmobiliario cercano

 

La presencia de hoteles de lujo tiene un impacto directo en el mercado inmobiliario cercano. No solo se ha observado una subida de precios en las viviendas situadas en las proximidades de estos hoteles, sino que también se ha estimulado el desarrollo de nuevas promociones inmobiliarias. La presencia de residencias privadas en hoteles de lujo, como es el caso del Four Seasons en Madrid, también ha supuesto un impulso en el ecosistema de establecimientos de ocio de lujo de la zona: restaurantes, tiendas, galerías comerciales… contribuyendo a atraer a compradores con alto poder adquisitivo interesados en vivir en un entorno de lujo y exclusividad.

Otro ejemplo es el caso de Murcia, donde la apertura del Grand Hyatt en el complejo La Manga Club ha sido considerada como un hito en la oferta deportiva de la región, lo que ha impulsado la demanda de propiedades residenciales en esa área. Los residentes y nuevos compradores en La Manga Club and Resort se benefician de las instalaciones deportivas, gastronómicas y de ocio proporcionadas por el hotel de gran lujo.

 

Regeneración urbana y revalorización de viviendas

 

Los hoteles de lujo también han impulsado la regeneración urbana en ciertas zonas de las ciudades. Por ejemplo, el hotel RIU Plaza España en Madrid ha contribuido a la restauración del icónico Edificio España, otorgándole una nueva vida y potenciando la zona comercial y turística de la Plaza de España. Esta regeneración ha llevado a una revalorización de las propiedades residenciales cercanas, con incrementos significativos en los precios del metro cuadrado.

En lo que respecta al mercado residencial, los expertos han notado que la llegada de un hotel de gran lujo no funciona como un coeficiente corrector instantáneo de precios al alza, pero sí lo hace a largo plazo. La consolidación y transformación de la zona acaban acompañando a las viviendas de la zona de influencia en un ciclo alcista de los precios. La mejora de la oferta gastronómica y comercial, motivada por un nuevo flujo peatonal de turistas con alto poder adquisitivo, impulsa el reposicionamiento del área de influencia cercana al nuevo hotel, atrayendo también a nuevos residentes interesados en vivir en un entorno de lujo y comodidades.

 

Inversión pública para potenciar zonas

 

La llegada de hoteles de lujo no solo se ha traducido en una mayor inversión privada, sino también en inversiones públicas para mejorar la infraestructura y regenerar zonas urbanas. La colaboración entre hoteles de lujo y administraciones públicas ha llevado a la revitalización de áreas emblemáticas y al impulso de la actividad económica y turística.

Un ejemplo de esto es el proyecto Centro Canalejas Madrid, donde la apertura del hotel Four Seasons ha tenido un impacto significativo en la regeneración de la zona de influencia. El ayuntamiento de Madrid ha llevado a cabo reformas en la Plaza de España, reduciendo el tráfico de la zona y aumentando las zonas peatonales, lo que ha regenerado y potenciado el valor de esta importante vía comercial y ha provocado un aumento del turismo y la actividad económica.

 

Perspectivas futuras

 

El mercado hotelero de lujo en España sigue mostrando perspectivas positivas, con una proyección de más de 90 nuevas aperturas de hoteles de alta gama entre 2023 y 2028. Se espera que aproximadamente el 25% de estos hoteles sean de categoría Gran Lujo y que el 70% estén ubicados en regiones de costa. Esta tendencia atraerá a nuevos inversores y contribuirá al crecimiento económico de diferentes áreas del país.

En Grupo Tecnitasa contamos con una división especializada en consultoría y valoración en el sector hotelero. Si necesitas asesoramiento, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

¿Admite mi tasación todos los bancos?

Si estás pensando en solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, es fundamental entender el proceso de tasación inmobiliaria y cómo afecta a la aprobación de tu préstamo. En este artículo, abordaremos las preguntas más frecuentes relacionadas con las tasaciones inmobiliarias en España y te explicaremos por qué es importante asegurarte de que tu tasación sea válida para todos los bancos.

¿En qué consiste una tasación de un inmueble?

 

La tasación de un inmueble es una evaluación profesional y objetiva del valor de una propiedad en el mercado inmobiliario actual. Los técnicos, que son expertos con conocimientos y experiencia en el sector inmobiliario, llevan a cabo un minucioso análisis de diversos factores para determinar el valor justo del inmueble.

Durante el proceso de tasación, se consideran elementos como la ubicación del inmueble, la superficie construida y útil, la distribución, el estado de conservación, la calidad de los materiales utilizados en la construcción, así como las condiciones urbanísticas y legales del inmueble. Además, se tiene en cuenta la oferta y demanda en el mercado inmobiliario de la zona en la que se encuentra la propiedad.

El resultado de la tasación se plasma en un informe técnico que detalla el valor estimado del inmueble. Este informe es una herramienta crucial tanto para el comprador como para el banco, ya que permite tomar decisiones informadas en el proceso de compra y concesión de la hipoteca.

El informe de tasación es una herramienta crucial tanto para el comprador como para el banco, ya que permite tomar decisiones informadas en el proceso de compra y concesión de la hipoteca.

¿Por qué el banco pide una tasación inmobiliaria cuando vamos a pedir una hipoteca?

 

La tasación inmobiliaria es un requisito esencial para el banco en el momento de conceder una hipoteca. Cuando un solicitante desea financiar la compraventa de una vivienda mediante una hipoteca, el inmueble a comprar se convierte en la garantía del préstamo. Por lo tanto, el banco necesita asegurarse de que el valor de la propiedad es suficiente para cubrir el importe total del préstamo en caso de que el prestatario no cumpla con sus obligaciones de pago.

El informe de tasación es un elemento clave para el banco al evaluar el riesgo asociado con la concesión de la hipoteca. Al conocer el valor real del inmueble, el banco puede determinar el porcentaje máximo del valor de tasación que está dispuesto a financiar.

Cuando se trata de la compra de una primera residencia, en la mayoría de los casos, el banco otorga una hipoteca por un porcentaje que suele rondar el 80% del valor de tasación, dejando al solicitante la obligación de cubrir el 20% restante mediante recursos propios o a través de otros productos financieros. En el resto de productos, la financiación puede cubrir un porcentaje menor.

 

¿Puedo elegir otra tasadora que no sea la sugerida por el banco?

 

Sí. Como solicitante de la hipoteca, tienes el derecho de elegir la sociedad de tasación que desees siempre que esté homologada por el Banco de España. La entidad financiera suele sugerir una sociedad de tasación para facilitar el proceso, pero no estás obligado a aceptar esta opción.

Es importante asegurarse de que la sociedad de tasación seleccionada esté debidamente homologada por el Banco de España y cumpla con las regulaciones establecidas. Además, es recomendable verificar si la tasadora elegida también está entre las que trabajan habitualmente con la entidad financiera que tramitará la hipoteca, ya que esto evitará posibles complicaciones durante el proceso de aprobación.

 

 

¿Es válida cualquier tasación de vivienda?

No todas las tasaciones son válidas para cualquier banco. La tasación de una vivienda para el mercado hipotecario debe cumplir con la Orden Ministerial ECO/805/2.003, de 27 de marzo, y sus posteriores modificaciones, emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda de España. Esta normativa establece una metodología específica y precisa que debe seguirse para valorar los bienes inmuebles de garantía hipotecaria.

Es imprescindible que el informe de tasación sea elaborado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, lo que garantiza su validez del informe ante cualquier entidad financiera y solo así tu tasación será aceptada por el banco al solicitar la hipoteca.

¿Con qué bancos colabora Tecnitasa?

 

Las tasaciones de Tecnitasa son admitidas por las principales entidades financieras de nuestro país. Estos son solo algunos de los bancos con los que trabajamos:

  • CaixaBank
  • Banco Santander
  • BBVA
  • Banco Sabadell
  • Unicaja
  • Bankinter
  • Ibercaja
  • Kutxabank
  • Cajamar
  • Targobank
  • Evo Banco
  • Pibank
  • Banca Pueyo
  • Banca March
  • ING Direct
  • Caja Laboral
  • Caja Rural de Navarra
  • Caja Rural de Asturias
  • Caja Rural de Aragón
  • Caja Rural de Soria
  • Caja Rural de Teruel
  • Caja Rural de Extremadura
  • Caja Rural del Sur

Como segunda sociedad tasadora en volumen de negocio de España y con homologación del Banco de España, contamos con profesionales altamente cualificados y seguimos estándares de calidad rigurosos en nuestras tasaciones. Si necesitas realizar una tasación para tu hipoteca, ¡contáctanos y estaremos encantados de ayudarte!

Snapshot of the luxury property market in the Balearics: The definitive guide

Villa solitaire Son Vida

The luxury residential market in the Balearics is one of the region’s key economic drivers. Although so far this year purchases by foreign investors are down by 30%, this remains an exclusive and expanding segment, with buyers available for all properties placed on the market.

What are the trends in the luxury property sector? What is the investor profile for this type of property? Where is supply concentrated? How do you value this type of home? To answer these questions, Grupo Tecnitasa spoke to Luis Díaz, our Tecnitasa Representative in the Balearics, and an expert in these types of property and their valuation. We set out the full details below:

Why are the Balearics among the favourite destinations for the luxury residential segment?

The Balearic Islands have been a luxury mecca for decades: their pleasant climate, their strategic geographical location within Europe, their connections, the safe surroundings, cuisine and the combination of coastline and countryside are just some of the reasons.

The Hotel Formentor, the first luxury establishment to open in the Balearic Islands 85 years ago, became a haven at the time for the wealthiest British visitors, and the luxury appeal of the Balearics has grown continuously ever since.

Alongside the number of luxury houses to be found in the Balearic Islands, an ambitious luxury ecosystem has been created, with specialist services including one of the largest and best Private Jet airports in Spain, a great many sports clubs, haute cuisine restaurants and numerous Boutique Hotels, to name just a few.

Luxury home investors: foreign executives with a family

Luis Díaz tells us that the luxury property sector is a product of interest to foreign investors, as inflation in Spain is lower than in their own countries.

While local investors set about selling properties to obtain returns, foreigners normally buy them for their own enjoyment during a certain period, using them as an investment for the rest of the year.

The typical investor would be aged between 40 and 60 years old, from Germany or Britain (although Sweden, Switzerland and more recently the USA have also been joining the market). These are company CEOs or executives who tend to visit with their family, although there is also a developer profile aiming to upgrade homes and achieve greater returns.

A new type of luxury client is also now emerging: sportspeople who come to the Balearic Islands to indulge in sports such as cycling and sailing. One good example would be the cyclist Jan Ulrich, who has a villa in the islands and is currently developing several more.

Villa solitaire Son Vida

Villa Solitaire, in Son Vida, is a luxury villa on sale for 65 million euros. Image via Marcel Remus

The typical investor would be aged between 40 and 60 years old, from Germany or Britain. A company CEO or executive who would tend to visit with their family, although there are also developers who aim to improve homes and generate greater returns.

Luxury property trends: sustainability, quality, exteriors and design

What are luxury buyers looking for right now in the Balearics? Luis emphasises that in general they are after a home that is as sustainable as possible, with the highest levels of build quality and advanced smart home installations, allowing remote control and improved performance. 

Outdoor spaces have become particularly important, especially since the pandemic. Potential clients are looking for a large outdoor area, ideally with elements such as Infinity Pools. As for design, they want a distinctive product. In general, minimalism, clean lines and plenty of light are the order of the day. 

A number of clients specifically ask for houses built by renowned architects or very specific architectural practices, as in the case of the Ibiza-based practice Blakstad. There is also a degree of interest in buying homes that have belonged to noted celebrities. 

The type of design varies depending on the location. In Formentera, villas follow the aesthetic principles of local architecture. In Ibiza, meanwhile, there is a move towards really modern lines, while using sustainable, natural materials such as stone and timber. In Palma de Mallorca, however, there is a mix. Puerto Andratx, Pollensa and Son Vida are among the locations with more modern designs.

Change in the concept of luxury home

The Grupo Tecnitasa representative in Mallorca highlighted that in the last three years, the concept and the requirements of luxury buyers have changed significantly in the Balearic Islands. 

Previously, a home valued at between one and three million euros could be considered luxury, while now the minimum would be five million. There is a notable difference in quality, and because of the specific economic circumstances of the Balearic Islands, the cost of building is twice as high as in other regions of Spain. 

On average, luxury property prices have risen by between 7% and 8% over the past year. Luxury homes are now typically being valued at average prices between 10 and 20 million euros, although new products are coming onto the market considerably in excess of this price range, as in the case of Villa Solitaire, an exclusive luxury home in Son Vida which is up for sale for 65 million euros.

What type of finance do luxury buyers in the Balearics seek?

Even if they have the capital to purchase the property, in almost 50% of cases the buyers opt to finance the transaction. Their lawyers will often suggest that they use finance to reduce the expense resulting from asset tax. 

The amount financed is between 40% and 60% of the value of the home, which is the most that Spanish banks will grant a foreign investor. It is fairly common to apply for finance from banks in Spain, since despite the recent interest rate hikes here, rates are normally even higher in their countries of origin.

How are luxury homes marketed in the Balearics?

There has also been a change in the way that luxury homes are marketed. Rather than being advertised through several real estate agents, it is now more common to sign exclusive agreements with specific agencies. 

The agencies have also become more professional, and set up specialist teams in this segment. Notable examples would be Engel & Volkers and Marcel Remus, specialising in Son Vida. In many cases, in fact, it’s not a question of seeking out clients for the current offering, but creating the offering based on the client’s needs. Right now there are real estate agents that are partnering property developers to create ad hoc luxury products.

What factors need to be taken into account when valuing luxury homes?

Alongside the very high demands in terms of build quality, the valuation of luxury homes likewise demands considerable rigour and detail when presenting the figures. Investors show particular interest in the quality specifications in the report, the materials, the brands used and the fitters, to give several examples. They also place considerable importance on the quality of the images taken of the property. 

One really challenging aspect in luxury valuations is to find properties to compare them against so as to establish an objective value. To do this properly, you must have an in-depth knowledge of the market and the transactions taking place. In general, villas are not advertised online because of data protection, or because the client demands exclusivity.

Fortunately, the professionalism and reputation of valuers means that in many cases estate agents or property registrars will provide the necessary details.

As you can see, luxury homes in the Balearics are a highly distinctive segment with certain specific features demanding specialist professionals. Are you looking to value a luxury villa or high-end home? Grupo Tecnitasa is here to help. Contact us.

Radiografía del mercado inmobiliario de lujo en Baleares: la guía definitiva

Villa solitaire Son Vida

El mercado residencial de lujo en Baleares es uno de los principales motores económicos de la zona. Aunque en lo que llevamos de año las compraventas se han reducido en un 30% por parte del inversor extranjero, se trata de un segmento exclusivo que sigue en auge y toda la oferta encuentra salida.

¿Cuáles son las tendencias en el sector inmobiliario de lujo? ¿Cómo es el perfil del inversor en este tipo de inmuebles? ¿Dónde se concentra la oferta? ¿Cómo se tasa una vivienda de este tipo? Para dar respuesta a estas preguntas, desde Grupo Tecnitasa hemos hablado con Luis Díaz, nuestro Delegado de Tecnitasa en Baleares y experto en este tipo de inmuebles y en su valoración. A continuación, te contamos todos los detalles:

¿Por qué Baleares es uno de los destinos favoritos para el segmento residencial de lujo?

Islas Baleares lleva siendo la meca del lujo durante décadas: su agradable clima, su estratégica situación geográfica dentro de Europa, sus comunicaciones, su ambiente seguro, su gastronomía y su combinación de costas y naturaleza son algunos de los motivos.

El Hotel Formentor, primer alojamiento de lujo que abrió en Baleares hace 85 años, se convirtió en su momento en refugio de las grandes fortunas británicas y, desde entonces, la atracción por el lujo en el territorio balear no ha dejado de crecer.

Junto con la cantidad de casas de lujo que se encuentran en Islas Baleares, se ha creado un ambicioso ecosistema de lujo con servicios especializados que incluye uno de los mejores aeropuertos de Jet Privado más importantes de España, gran cantidad de clubes deportivos, restaurantes de alta cocina o numerosos Hotel Boutique, por citar algunos ejemplos.

El inversor en viviendas de lujo: extranjero, directivo y con familia

Luis Díaz nos indica que el sector inmobiliario de lujo es un producto que interesa a inversores extranjeros debido a que la inflación en España es más baja que en sus países.

Mientras que el inversor local se dedica a la venta de inmuebles para obtener una rentabilidad, el foráneo normalmente la compra para disfrutarla por un periodo determinado y la destina a inversión el resto del año.

El perfil inversor tiene 40 y 60 años, suele ser de nacionalidad alemana o británica, (aunque también está entrando el mercado sueco, el suizo y, últimamente, el estadounidense). Se trata de directivos o CEOs de empresas que suelen venir con familia, aunque también existe el perfil promotor que quiere mejorar la vivienda y obtener una mayor rentabilidad.

También está apareciendo un nuevo tipo de cliente de lujo, el deportista, que viene a Las Islas Baleares para disfrutar de deportes como el ciclismo y la vela. Un buen ejemplo es el ciclista Jan Ulrich, que cuenta con una villa en las Islas y promueve varias en la actualidad.

Villa solitaire Son Vida

Villa Solitaire, en Son Vida, es una villa de lujo que está a la venta por 65 millones de euros. Imagen via Marcel Remus

El perfil de inversor en viviendas de lujo tiene entre 40 y 60 años, de nacionalidad alemana o británica, son directivos o CEOs de empresas que suelen venir con familia, aunque también existe el perfil promotor que quiere mejorar la vivienda y obtener mayor rentabilidad

Tendencias en el inmobiliario de lujo: sostenibilidad, calidad, exteriores y diseño

¿Qué reclama ahora mismo el comprador de lujo en Baleares? Luis recalca que, en general, buscan una vivienda lo más sostenible posible, con la máxima calidad de construcción y con instalaciones de domótica avanzadas para poder controlarla en remoto y mejorar su rendimiento. Los exteriores cobran especial importancia, especialmente desde la pandemia. Los potenciales clientes reclaman que tengan una gran extensión y, a ser posible, con elementos como Infinity Pool. En cuanto a diseño, buscan un producto diferenciado. En general, prima el minimalismo, las líneas limpias y mucha luz. Son varios los que directamente preguntan por casas construidas por arquitectos de renombre o estudios de arquitectura muy concretos, como es el caso del estudio ibicenco Blakstad. También hay cierto interés por comprar casas que han pertenecido a personalidades de renombre. El tipo de diseño varía dependiendo de la ubicación. En Formentera, las villas siguen por norma estética la arquitectura local. En Ibiza, en cambio, se está apostando por líneas muy modernas, aunque se emplean materiales sostenibles y naturales como la piedra y la madera. En Palma de Mallorca, sin embargo, hay un mix. Puerto Andratx, Pollensa o Son Vida son las ubicaciones donde se encuentran los diseños más modernos.

Cambio en el concepto de vivienda de lujo

El delegado de Mallorca de Grupo Tecnitasa ha destacado cómo, en los últimos 3 años, el concepto y los requisitos de los compradores de lujo ha cambiado sustancialmente en Islas Baleares. Anteriormente, una vivienda con un valor de entre uno y tres millones de euros podía ser considerada de lujo mientras que, ahora, ha pasado a ser de un mínimo de cinco millones. La diferencia en la calidad es notable y, además, por la propia coyuntura de las Islas Baleares, el coste en la construcción se dobla con respecto a otras zonas de España. De media, el precio de los inmuebles de lujo ha crecido entre un 7% y un 8% en el último año. Actualmente, las tasaciones que se están realizando en viviendas de lujo suelen estar en una media de precios de entre 10 y 20 millones de euros, aunque están surgiendo nuevos productos que exceden considerablemente este presupuesto, como es el caso de Villa Solitaire, una exclusiva vivienda de lujo en Son Vida que se encuentra a la venta por 65 millones de euros.

¿Qué tipo de financiación solicitan los compradores de lujo en Baleares?

Aunque cuenten con capital para adquirir el inmueble, en casi un 50% de los casos, los compradores optan por financiar la compraventa. En muchas ocasiones, sus abogados les sugieren la financiación para reducir los gastos derivados del impuesto de patrimonio. La cantidad a financiar se sitúa entre el 40% y el 60% del valor de la vivienda, que es el máximo que conceden los bancos españoles a un inversor extranjero. Es relativamente común que soliciten la financiación en Bancos de España, ya que, pese a las recientes subidas de tipos de interés en nuestro país, los tipos suelen ser más altos en sus países de origen.

¿Cómo se comercializan las viviendas de lujo en Baleares?

La manera en la que se comercializan las viviendas de lujo también ha cambiado. En lugar de publicarse en varias inmobiliarias, lo más habitual en este momento es que se firmen acuerdos de exclusividad con agencias concretas. Las agencias, además, se han profesionalizado y se han creado equipos especializados en este segmento. Algunos ejemplos destacados son Engel & Volkers o Marcel Remus, que está especializado en Son Vida. De hecho, en muchos casos, no se busca al cliente a partir de la oferta existente, sino que se crea la oferta a partir de las necesidades del cliente. En este momento, ya existen inmobiliarias que se asocian con promotoras para crear producto de lujo ad hoc.

¿Qué hay que tener en cuenta de cara a la valoración de viviendas de lujo?

De la misma manera que la exigencia en cuanto a la construcción es muy alta, la tasación de viviendas de lujo también exige mucha rigurosidad y detalle a la hora de presentar los datos. Los inversores tienen un especial interés en las calidades especificadas en el informe, con materiales, marcas utilizadas o instaladores, por incluir algunos ejemplos. También dan mucha importancia a la calidad de las imágenes que se extraen del inmueble. Un aspecto realmente complicado en las tasaciones de lujo es buscar viviendas con las que comparar para establecer un valor objetivo. Para hacerlo correctamente hay que contar con un profundo conocimiento del mercado y de las compraventas que se realizan. En general las villas no se publican en Internet por protección de datos o porque el cliente exige exclusividad. Afortunadamente, la profesionalidad y reputación de los tasadores hace posible que, en muchos casos, los agentes inmobiliarios o registradores de la propiedad faciliten los datos necesarios. Como puedes observar, las viviendas de lujo en Baleares son un segmento muy diferenciado con unas peculiaridades que requieren de profesionales especializados. ¿Tienes interés valorar una villa de lujo o una vivienda de alto standing? En Grupo Tecnitasa, podemos ayudarte. Contáctanos.

Las Nuevas Normas Urbanísticas de Madrid, en 10 claves

nuevas normativas urbanísticas madrid

El Ayuntamiento de Madrid aprobó el pasado 17 de julio las nuevas normas urbanísticas de la capital, un cambio que tiene como objetivo adaptar el mercado inmobiliario a las necesidades de sus habitantes. El nuevo texto cuenta con medidas enfocadas a agilizar y simplificar trámites burocráticos, flexibilizar los usos y también incluye medidas pioneras para regular modelos de vivienda emergentes. Te contamos todos los detalles a continuación:

Estas son las 10 principales novedades que incluyen las nuevas normas urbanísticas de Madrid


1. Las viviendas de obra nueva tendrán que ser de mínimo 40 m2
Uno de los principales focos de esta modificación del Plan Urbanístico está centrado en el confort y la sostenibilidad de las viviendas para favorecer el bienestar de los madrileños. Por ello, el mínimo espacio que se requerirá para cualquier vivienda de obra nueva será de 40 m2. En este momento, una de cada 6 viviendas de la capital no cumple este requisito. En zonas consolidadas y con inmuebles muy grandes en la zona centro, en cambio, se permitirá la intensificación de viviendas, es decir, dividir viviendas de gran tamaño para crear más viviendas, siempre respetando el tamaño mínimo.
2. Transformación de locales a viviendas
En un contexto de escasez de vivienda como el que nos encontramos, es clave poder flexibilizar los usos de ciertos inmuebles que han quedado obsoletos para destinarlo a aumentar el parque residencial. En este sentido, entre las nuevas normas se encuentra la regulación para transformar locales abandonados en viviendas, siempre que cumplan con las condiciones de habitabilidad, confort, seguridad, accesibilidad y salubridad que se exige a las construcciones de obra nueva.
3. Regulación de coliving y cohousing
La actualización del Plan Urbanístico también ha sido pionera junto a Cataluña y la Comunidad Valenciana a la hora de regular dos modelos de vivienda emergentes que están experimentando un gran auge en el mercado madrileño: el coliving y el cohousing. Para el primero, que se caracteriza por espacios individuales más pequeños con grandes zonas comunes para favorecer el esparcimiento y la comunidad, la nueva norma establece que dichas zonas individuales no podrán ser inferiores a 15m2 por persona y, en caso de ser una vivienda compartida, cada persona deberá disponer de un mínimo de 10m2 de espacio. En el caso del cohousing, la regulación tiene el objetivo de aumentar el espacio en las zonas comunes para abarcar todas las zonas de estancia y ocio. En las casas privadas, las viviendas dispondrán de las piezas que considere cumpliendo el programa mínimo de vivienda, salvo la estancia comedor, que será libre. La superficie mínima de la vivienda será de 30 m2.
4. Regulación de tendederos, trasteros y zonas comunitarias
Las nuevas normas incluyen la regulación de los tendederos, trasteros y zonas comunitarias. A partir de ahora, no será necesaria la separación física entre cocina y tendedero y se admite la planta baja para los trasteros sin computar edificabilidad.
5. Excluir de edificabilidad los elementos que mejoren la eficiencia energética
Esta nueva normativa premia la eficiencia energética de los edificios excluyendo del cómputo de edificabilidad elementos que favorecen la sostenibilidad del inmueble. Algunos ejemplos serían las galerías bioclimáticas, locales de generación, almacenamiento y distribución de energías renovables, chimeneas solares y el incremento del espesor de cerramientos para aislamiento acústico y térmico. También aplica a escaleras adicionales y a las zonas de refugio que se deban disponer por adaptación a la normativa de seguridad en caso de incendio. Además, será posible sobredimensionar zonas comunes como escaleras y pasillos para facilitar la accesibilidad y el confort. Tampoco computarán los espacios en un edificio para alojar bicicletas o patinetes eléctricos ni los de recepción de paquetería o conserjería.
nuevas normativas urbanísticas madrid
Las nuevas normas urbanísticas que propone el ayuntamiento de Madrid están enfocadas a agilizar y simplificar trámites burocráticos, flexibilizar los usos y también incluye medidas pioneras para regular modelos de vivienda emergentes
6. Flexibilizar y agilizar el desarrollo de suelos dotacionales y construcción de vivienda social

Para agilizar la tramitación y construcción de las dotaciones que necesitan los barrios, el ayuntamiento ha flexibilizado los usos y ha eliminado la necesidad de elaborar un plan especial. También se permite el uso de suelos dotacionales como zonas de esparcimiento o mejora del espacio urbano por un periodo máximo de 4 años mientras se construye el dotacional previsto.

Por otro lado, los suelos dotacionales también podrán destinarse a la construcción de vivienda de protección social y viviendas tuteladas para ayudar a colectivos que lo necesiten.

7. Recuperación y nuevos usos para los patios de manzana

Esta reciente modificación fomenta la edificación en los patios de manzana para mejorar sus condiciones medioambientales. Actualmente y, según el consistorio, el 35% de estos espacios carece de edificación y, en el 40%, existen edificios de 3 o más alturas. Al no contar con una regulación de usos, muchas de estas edificaciones se encuentran en desuso o abandono o, en el mejor de los casos, están siendo infrautilizadas como almacenes o cuartos de instalaciones.

De igual manera, se mantiene la obligación de recuperar la edificación de los patios si se llevan a cabo rehabilitaciones o se construye obra nueva y, en los patios existentes, se permite una flexibilización de los usos.

8. Más balcones y más grandes y “factor verde”

El nuevo texto aprobado también apuesta por incrementar el saliente de balcones y balconadas hasta 0,75 metros frente a los 0,45 que hay ahora y se añade la posibilidad de incluir terrazas sobre el espacio libre de parcela sin que computen edificabilidad siempre que estén descubiertas en al menos dos plantas.

Por otro lado, la modificación incluye un nuevo parámetro urbanístico, el factor verde. Su objetivo es ampliar la superficie vegetal en los edificios fomentando las cubiertas y fachadas verdes, así como ajardinado y arbolado en las zonas libres de parcela.

Se aplicará a las obras de nueva planta, sustitución, ampliación y en las de reestructuración y acondicionamiento generales.

9. Regulación de los usos logísticos y las cocinas industriales

Para las cocinas agrupadas, también conocidas como las “cocinas fantasma”, la modificación de las normas urbanísticas contempla su limitación en zonas residenciales, para favorecer así su traslado a polígonos industriales. En el caso de las zonas residenciales, estos espacios no podrán superar los 350m2 y deberán disponer de espacios de aparcamiento, espera, carga y descarga. El número de cocinas no podrá superar las 8.

10. Más seguridad jurídica y simplificación de los trámites burocráticos

En las nuevas normas se ha apostado por simplificar el lenguaje burocrático y, además, se ha hecho un esfuerzo por unificar todos los criterios interpretativos publicados en dos décadas, lo que mejora la seguridad jurídica.

Por otro lado, se han eliminado las exigencias del PECUAU (planes especiales de control urbanístico ambiental) ya que, durante el proceso de licencia, se llevan a cabo el mismo tipo de comprobaciones, lo que supondrá agilizar el visto bueno a los diferentes proyectos una media de año y medio.

¿Qué te parecen las medidas que ha implementado el Ayuntamiento de Madrid en su nuevas normas urbanísticas? ¿Crees que ayudarán a distensionar el mercado residencial?

Si necesitas que te asesoremos en la gestión de tus activos en términos de rentabilidad o de eficiencia energética, desde Grupo Tecnitasa, podemos ayudarte. Contáctanos.

¿Cuáles son las oportunidades, riesgos y retos que presenta el mercado inmobiliario de Las Islas Baleares?

A nivel inmobiliario, Las Islas Baleares cuentan con unas características muy singulares: la inversión extranjera lleva muchos años siendo la protagonista y es una de las ubicaciones en las que el segmento lujo tiene un mayor auge. Sin embargo, la falta de suelo disponible y el contexto actual de incertidumbre está dificultando la toma de decisiones a los empresarios e inversores que quieren apostar por el archipiélago Balear.

Para analizar con detalle la situación y valorar cuáles son los riesgos pero, sobre todo, los retos y las oportunidades inmobiliarias que se presentan en las Islas Baleares, desde el Grupo Tecnitasa organizamos un evento junto con Cuatrecasas en Palma de Mallorca. Durante la jornada, pudimos compartir las visiones de promotores, expertos inmobiliarios y entidades financieras con el objetivo de ayudar a inversores a tener más seguridad y garantías en sus decisiones inmobiliarias. Te contamos las claves del evento a continuación:

Trámites administrativos y legislación, el gran obstáculo para construir más vivienda

Tras un 2022 de récord en las operaciones inmobiliarias de Las Islas Baleares, el primer trimestre de 2023 se ha caracterizado por un descenso de las compraventas, especialmente entre el público extranjero.

Hans Lenz, presidente de ABINI (Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional) señaló que, durante el primer trimestre de 2023, las compras de extranjeros bajaron un 30%. Lo achaca al alto nivel de impuestos, especialmente el de patrimonio. El hecho de que el principal mercado extranjero provenga de Alemania, Reino Unido y Suecia también apunta como una de las causas, ya que sus economías no se encuentran en un buen momento. Sin embargo, los precios han seguido al alza.

Sergio Espadero, Director de Consultoría y Valoración en TT Advisory, reconoció que el incremento de precios es significativo en Baleares. Como oferta de obra nueva sigue siendo muy reducida pero, aunque la demanda ha descendido, todo se sigue vendiendo. En determinados segmentos como el del lujo, el valor sigue creciendo.

Desde el punto de vista promotor, el continuo cambio de gobiernos en Baleares también ha contribuido a ralentizar los desarrollos inmobiliarios. Luis M. Martín, presidente de PROINBA (Asociación Empresarial de Promotores Inmobiliarios de Baleares) recalcó cómo se han producido 17 modificaciones legislativas en cuanto a urbanismo y vivienda en los últimos 20 años. Esto ha generado un entramado jurídico muy enrevesado que provoca retrasos considerables en la concesión de licencias.

Además, tal y como sucede en otras zonas del país, una de las dificultades más evidentes a la hora de desarrollar proyectos es la falta de suelo, que en este caso aún es más acusada por la propia geografía de las islas. El primer desafío al que se enfrentan los actores inmobiliarios en Baleares es llegar a acuerdos con la administración: es crucial liberar suelo que permita promover vivienda pública y privada, ya que la mayoría del que se encuentra disponible está en sus manos.

Otro de los grandes retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario balear es la creación de vivienda asequible. En este momento, hay registrados en el IBAVI 4.500 demandantes de vivienda social y, según los registros de la CAEB y de PROIMBA, se necesitan unas 20.000 viviendas asequibles para distensionar el mercado. 

Sergio incidió en la necesidad de flexibilizar los planes generales de normativa urbanística para producir vivienda asequible a corto plazo. Puso como ejemplo la ley Ómnibus en la Comunidad de Madrid, que ha permitido usar determinados suelos dotacionales para construir.

Roberto Chamorro, delegado de Baleares de Aedas Homes, puntualizó que están tratando de rebajar la incertidumbre en sus proyectos por medio de los costes, la industrialización y los plazos. En este sentido, anunció su vocación de permanencia en Baleares e incidió en la importancia de crear vivienda, para lo que necesitan ayuda de las administraciones. Mencionó los acuerdos a los que están llegando algunas comunidades en colaboración público-privada como el Plan Vive de Madrid en el que Aedas Homes está participando. También hizo referencia a una propuesta de la Asociación de Promotores de Valencia, que está planteando a la administración poner suelo público a disposición de los promotores para que, a través de un cambio de obra o una permuta, pueda viabilizar la operación y que luego la administración lo pueda dedicar a alquiler asequible o vivienda pública.

Por el momento, el nuevo gobierno de Baleares ha puesto en marcha el decreto de urgencia habitacional que prevé dar salida a varios proyectos que se encuentran en fase de tramitación. Al margen de ello, los diversos ponentes coincidieron, en especial Luis M. Martínez, que es necesario simplificar y acordar unas líneas maestras que se respeten al margen de los cambios políticos para no entorpecer más los trámites administrativos.

En cuanto a la escasez de suelo, Hans habló de posibilidades y aprendizajes de otras zonas con casuísticas similares como Manhattan, que ha generado una bolsa de viviendas a precio tasado para facilitar vivienda a población local. Sergio aludió también a la flexibilidad de cambios de uso que existe en esta área de Nueva York, donde un edificio de oficinas que queda obsoleto puede convertirse en residencial.

Otros aprendizajes que mencionó Hans fueron la creatividad de Holanda para adaptarse a las diferentes tipologías de vivienda y, por último, habló del ejemplo de Viena, donde desde hace más de 100 años el gobierno cedió una gran cantidad de suelo público para desarrollo de vivienda de alquiler de calidad, lo que les ha permitido crear un parque público de alquiler enorme. Actualmente, existen acuerdos de cesión para explotación durante 40 o 50 años y, tras este periodo, los activos vuelven a manos de la administración pública,  lo que resulta un acuerdo atractivo tanto para promotores e inversores como para el gobierno.

El primer desafío al que se enfrentan los actores inmobiliarios en Baleares para dinamizar el mercado es llegar a acuerdos con la administración: es crucial liberar suelo que permita promover vivienda pública y privada

¿Cómo mitigar el riesgo en la inversión? Aspectos financieros, legales y de sostenibilidad

La segunda mesa de debate contó con ponentes diversos que analizaron aspectos legales, financieros y de sostenibilidad en términos de banca tradicional y financiación alternativa.

Alfonso Merlos, Vicepresidente de Dexter, compañía especializada en financiación alternativa para el sector inmobiliario, explicó cómo este tipo de financiación se complementa con la de banca tradicional.

Mientras que la banca tradicional exige una serie de condiciones como un número de preventas o es reacia a financiar activos como el suelo, las compañías que brindan financiación alternativa son más flexibles y, una vez analizado el proyecto, si consideran que es viable, están abiertos a financiar. Esta primera inyección de capital permite a muchos promotores o inversores avanzar en su proyecto hasta llegar a los objetivos que les exige la banca tradicional, con lo que pueden cancelar su crédito con la entidad de financiación alternativa y cambiar a la financiación tradicional en una nueva fase. Omar García, director del Centro de Negocio de Baleares en Caixabank confirmó que estos tipos de financiaciones no son competencia, sino que entran en diversas fases del proyecto.

Enrique Álvarez, Responsable de la práctica inmobiliaria en Cuatrecasas Palma, recalcó como la Due Diligence legal y técnica es muy necesaria para contar con una foto clara del activo. Conocer las garantías y crear un buen contrato que marque la hoja de ruta y las condiciones será clave para una evolución favorable de la operación.

En este punto, Juana María García, Directora de Garantías Hipotecarias del Área de Riesgos de Crédito en Banca March, hizo referencia a la valiosa labor de las Sociedades de Tasación, ya que aportan luz con un informe urbanístico Ad Hoc, con lo que el cliente encuentra condicionantes y detecta detalles sobre el valor del activo que son sostenibles en el tiempo y que resultan imprescindibles para que las entidades bancarias tomen las decisiones adecuadas.

Volviendo a los aspectos legales, fue inevitable no hacer referencia a la nueva Ley de Vivienda, que está creando mucha incertidumbre debido a la inseguridad jurídica que genera para los inversores, así como las consecuencias del cambio que supone la figura del gran tenedor.

En muchos casos, los empresarios y compradores han optado por una postura de Stand by a la espera de conocer si los activos que pensaban adquirir se encontrarán en las denominadas zonas tensionadas.

sector inmobiliario balear inversión

La regulación de los ESG, un desafío que puede traer una gran recompensa

Juana María explicó con gran detalle la importancia de los ESG y las posibilidades y retos que presenta tanto para el sector financiero como el inmobiliario.

Aunque el BCE está haciendo presión al Banco de España y este a su vez a las entidades financieras para definir un concepto de sostenibilidad que sirva como premisa conceder financiación, aún no hay una regulación clara al respecto que proporcione las garantías necesarias: no existen datos, ni modelos ni expertos en los que basarse. Para ello, lanzó el guante animando a las diversas entidades financieras y sociedades de tasación a colaborar en la creación de un rating de sostenibilidad que ya están desarrollando desde Banca March y que permirá contar con un sistema de calificación de la sostenibilidad eficiente y robusto.

También puntualizó la necesidad de adaptar los certificados de eficiencia energética a las peculiaridades de la geografía española. El parque inmobiliario de nuestro país se encuentra a la cola de sostenibilidad de Europa. Uno de los motivos es que los certificados de eficiencia energética siguen unas premisas que no están adaptadas a las diferentes climatologías de nuestro país: las necesidades no son las mismas en una vivienda de Baleares que en una de Burgos o en una de Canarias.

Si se trabajan estos aspectos, se hacen los deberes y Europa observa que se cumplen los requisitos en materia de sosteniblidad, será mucho más barato obtener financiación, por no hablar de una mayor profesionalización y agilidad, lo que resultará muy beneficioso para el sector financiero y el inmobiliario.

Tendencias inmobiliarias en Baleares

Según Enrique Álvarez, el sector con más recorrido ahora mismo en Baleares es el living, seguido del comercial y el hotelero. En cuanto a los perfiles inversores, señala a los Family Offices y a los grandes patrimonialistas, que son habituales en Baleares y ahora mismo son los que están manteniendo el mercado inmobiliario, mientras que los proyectos que dependen más de la administración o la colaboración público privada están más parados.

Omar García apuntó cómo se está observando un cambio en el que extranjeros no residentes se están convirtiendo cada vez más en residentes no fiscales, con lo que el producto se debe adaptar a estas necesidades.

También señaló que uno de los grandes desafíos es el demográfico, ya que se espera que, en los próximos años 300.000 personas más lleguen a vivir a Baleares. También incidió en la importancia de rebajar la intensidad de las viviendas y crear espacios de menor tamaño, ya que las unidades familiares ahora son más pequeñas.

¿Qué te parecen estas tendencias que han descrito los ponentes de nuestro evento en Baleares?

Si quieres saber más o quieres que un profesional especializado te asesore para gestionar tu patrimonio o inversiones, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de ayudarte.

¿Cuáles son las situaciones más habituales en las que puedes necesitar la tasación de un inmueble?

La tasación consiste en un análisis realizado por un especialista para determinar el valor de una propiedad. En el contexto de una tasación para una hipoteca, le permite al banco estimar el valor del inmueble que se utilizará como garantía para el préstamo hipotecario. Este paso es fundamental para la aprobación de la hipoteca, dado que la cantidad del préstamo generalmente se calcula como un porcentaje de este valor, a menudo del 80%.

 

Sin embargo, existen otras circunstancias que pueden requerir una tasación. Entre ellas se incluyen la necesidad de conocer el precio de venta adecuado de una casa, demostrar la solidez patrimonial ante una entidad bancaria o calcular el valor de las propiedades que deben repartirse en un proceso de divorcio o sucesión.

 

A lo largo de este artículo, desgranaremos todas las particularidades y factores esenciales a considerar en torno a la tasación.

¿Cómo se hace una tasación de una vivienda?

 

Una tasación inmobiliaria es un proceso que implica la evaluación y el análisis detallado de diferentes factores para determinar el valor de un inmueble. Algunos de estos factores incluyen la ubicación, la calidad y estado de la construcción, la antigüedad del edificio, la superficie construida y útil, la distribución y las condiciones urbanísticas y legales del inmueble.

 

La tasación se realiza por un profesional competente (habitualmente arquitecto o arquitecto técnico) que cuenta con los conocimientos técnicos y la experiencia necesaria para poder hacer una evaluación rigurosa. Además, es importante tener en cuenta que para que la tasación sea aceptada por el Banco que te va a conceder la hipoteca, debe cumplir con las normativas y regulaciones específicas del mercado español – establecidas por la Orden ECO/805/2003 – y la empresa tasadora tiene que estar homologada por el Banco de España.

 

El técnico tiene en cuenta diversos factores durante la evaluación de una vivienda:

  • La ubicación geográfica, uno de los factores más relevante para la determinación del valor.
  • Los servicios disponibles en el área, como parques, escuelas, centros de salud, supermercados, y transporte público, influyen en el valor de la vivienda, pues tener acceso a ellos incrementa su valor.
  • La superficie y la distribución también son esenciales para la tasación.
  • La calidad de los acabados y materiales de construcción es otro factor importante, ya que una construcción de mayor calidad incrementa el valor de la vivienda.
  • La situación de la vivienda dentro del edificio también se considera, teniendo en cuenta aspectos como la orientación y la altura. Un piso situado en una planta alta tiene más valor que uno en planta baja, de la misma manera que un piso con mucha luz y vistas exteriores se valora más que uno interior.
  • La antigüedad de la vivienda y del edificio en el que se encuentra también se toma en cuenta. También se tendrán en consideración su estado de conservación y las reformas realizadas

 

Además, el técnico debe levantar croquis del inmueble, hacer comprobaciones adicionales y verificar documentación, como la Nota Simple del inmueble.

 

El informe de tasación incluye todos los datos recogidos por el tasador así como el valor de tasación resultante.

Es importante tener en cuenta que para que la tasación sea aceptada por el Banco que te va a conceder la hipoteca, debe cumplir con las normativas y regulaciones específicas del mercado español – establecidas por la Orden ECO/805/2003 – y la empresa tasadora tiene que estar homologada por el Banco de España.

¿En qué situaciones puedo necesitar una tasación?

 

Aunque se puede necesitar una tasación en muchas situaciones, las más habituales son:

 

  • Solicitar una hipoteca: Cuando se solicita una hipoteca, es imprescindible legalmente que previamente se haya tasado el inmueble por una sociedad de tasación homologada. La entidad financiera necesita saber el valor real de la vivienda para determinar la cantidad de dinero que puede prestar. La tasación asegura que el préstamo no exceda el valor del inmueble, minimizando el riesgo para el banco. Además, el valor de tasación sirve de referencia para el porcentaje de financiación, que puede llegar hasta el 80% del valor de tasación para la residencia habitual, según la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario.
  • Subrogación de hipotecas: La subrogación es el proceso mediante el cual se cambia la entidad financiera que tiene la hipoteca, ya sea para mejorar las condiciones o porque el propietario desea cambiar de banco. En este caso, una nueva tasación puede ser necesaria para que la nueva entidad financiera tenga un valor actualizado del inmueble y pueda calcular el nuevo monto a financiar.
  • Ampliación de hipotecas: Cuando se desea aumentar la cantidad del préstamo hipotecario, quizás para reformas o para cualquier otro propósito, se necesitará una nueva tasación. El valor de la vivienda puede haber cambiado desde la última tasación, y este nuevo valor permitirá al propietario pedir un préstamo mayor.
  • Herencias: Cuando se hereda una propiedad, se puede necesitar una tasación para determinar entre herederos sobre el valor de la propiedad.
  • Divorcios: En el caso de un divorcio, si hay una propiedad común, se puede necesitar una tasación para determinar su valor
  • Utilizar una vivienda como aval: En algunos casos, se puede utilizar una vivienda como aval adicional para obtener un préstamo.
  • Compra-venta de una vivienda: La tasación de una vivienda antes de su venta puede ayudar a determinar un precio de venta justo. Por otro lado, si estás pensando en comprar o vender, la tasación puede ayudarte a asegurarte de que no estás pagando de más por la propiedad, o no estás pidiendo de menos.
  • Inversión inmobiliaria: Si estás pensando en invertir en propiedades, la tasación es crucial. Te ayudará a conocer el valor real de la propiedad y a tomar decisiones informadas. Además, si estás buscando financiación para tu inversión, el banco requerirá una tasación.

 

En Grupo Tecnitasa, como segunda sociedad tasadora en volumen de negocio de España, contamos con homologación del Banco de España y trabajamos habitualmente con prácticamente todas las entidades financieras que operan en el territorio español. Además, contamos con delegaciones en más de 50 ciudades españolas, lo que garantiza un conocimiento muy amplio sobre la zona en la que se encuentra el inmueble sobre el que se realiza la tasación. En todos estos territorios trabajamos con más de 600 técnicos, ingenieros de edificación o arquitectos, que siguen un proceso riguroso y unos estándares de calidad establecidos y garantizados por Grupo Tecnitasa.

Si estás pensando en realizar una tasación, podemos ayudarte. Contáctanos.

Colaboración público-privada: una oportunidad para la vivienda asequible

El problema de la vivienda asequible afecta a millones de personas en nuestro país, generando exclusión residencial y dificultades económicas. El alto precio de compra y alquiler, la escasez de viviendas sociales y asequibles, y el limitado presupuesto destinado al gasto en vivienda son algunas de las causas que contribuyen a esta problemática. 

En este artículo, exploramos cómo la colaboración público-privada puede brindar una oportunidad para abordar este desafío, contando con la perspectiva de Sergio Espadero, director Área de Consultoría y Valoraciones en Grupo Tecnitasa.

La situación de la vivienda asequible en España

 

El alto precio en la compra y el alquiler de viviendas, la escasez de viviendas sociales y asequibles, y el limitado presupuesto destinado al gasto en vivienda son algunas de las causas que contribuyen al problema de la vivienda asequible en España. Según datos del Ministerio de Fomento, la producción de vivienda pública en el país ha disminuido drásticamente en los últimos años, pasando de 97,617 viviendas iniciadas en 2006 a solo 12,312 en 2019, representando tan solo el 12.6% de la producción alcanzada trece años antes. Estas cifras evidencian una brecha significativa entre la oferta y la demanda de vivienda asequible en el país.

 

Además, el acentuado desequilibrio entre demanda de alquiler y la oferta disponible está obligando a encontrar nuevas formas de colaborar para llevar a cabo nuevos desarrollos inmobiliarios. Pablo Méndez, director de Inversiones de Culmia, recalcó en el evento “¿Dónde invertir en el sector inmobiliario hoy?” que organizamos junto a Cuatrecasas el pasado mes de marzo, que “uno de los mayores problemas a la hora de llevar a cabo nuevos desarrollos es el de la falta de suelo residencial”, a lo que agregó que, “en estos momentos, el mayor tenedor de este tipo de suelos es la administración pública

 

Por lo tanto, es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente un tipo que lleva años sin desarrollarse: la vivienda asequible destinada al alquiler. Este tipo de activo, como bien puntualizó, no es vivienda social, sino inmuebles que se encuentran entre un 20% o 30% por debajo del precio de mercado. 

Según Pablo Méndez, director de Inversiones de Culmia, es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente un tipo que lleva años sin desarrollarse: la vivienda asequible destinada al alquiler.

El papel de la colaboración público-privada

 

Ante esta problemática, la colaboración público-privada se presenta como una oportunidad estratégica y una palanca hacia la creación de vivienda asequible en nuestro país. Sergio Espadero, director Área de Consultoría y Valoraciones en Grupo Tecnitasa, resalta que esta alianza estratégica permite aprovechar la experiencia y los recursos de ambos sectores para desarrollar proyectos residenciales que satisfagan las necesidades de la sociedad. Además, señala que la colaboración público-privada puede reducir las necesidades de endeudamiento público, ya que las empresas privadas asumen una parte de los correspondientes presupuestos.

 

«La colaboración público-privada es la gran esperanza para abordar el problema de la vivienda asequible en nuestro país. Si se les facilita a las administraciones públicas el desarrollo del suelo y a los promotores la construcción de viviendas, podemos lograr una solución más eficiente y rápida. La titularidad del suelo seguirá siendo pública, pero se aprovechará la experiencia y los recursos del sector privado para agilizar el proceso«.

 

El caso de la Comunidad de Madrid y el Plan VIVE

 

Un ejemplo concreto de la aplicación exitosa de la colaboración público-privada es el Plan VIVE en la Comunidad de Madrid. Este programa ha permitido la adjudicación de parcelas de suelo público en desuso a empresas privadas para el desarrollo de proyectos residenciales destinados al alquiler asequible.

El objetivo es poner en el mercado de alquiler hasta 25.000 viviendas a lo largo de los próximos ocho años.

 

Sergio Espadero enfatiza la importancia de este enfoque y comenta: «El Plan VIVE en la Comunidad de Madrid es un ejemplo concreto de cómo la colaboración público-privada puede brindar soluciones reales al problema de la vivienda asequible. Al aprovechar las parcelas de suelo público en desuso y asociarse con promotores privados, se han desarrollado proyectos de vivienda asequible sin coste para la administración pública. Este modelo confirma que la colaboración entre el sector público y privado puede marcar la diferencia«.

 

Beneficios y desafíos de la colaboración público-privada

 

La colaboración público-privada ofrece beneficios significativos para abordar el desafío de la vivienda asequible. Por un lado, la participación de empresas privadas brinda conocimientos técnicos y agilidad en el desarrollo de proyectos complejos, de acuerdo con las regulaciones y necesidades determinadas por las autoridades públicas competentes. Por otro lado, esta colaboración puede agilizar los trámites burocráticos y reducir los plazos de finalización de los proyectos, generando un ahorro adicional en los costes.

 

Así, por un lado, se genera un retorno económico y social para las administraciones. Por el otro, si el proyecto encaja a nivel de asequibilidad y en criterios de adjudicación, aunque la rentabilidad por unidad puede ser menor que en el mercado libre para el promotor, se trata de una inversión con demanda asegurada y una mayor agilidad de las administraciones en los trámites y licencias.

 

No obstante, es importante mencionar que existen desafíos que deben abordarse en la colaboración público-privada. Sergio Espadero destaca que «es fundamental garantizar un marco jurídico estable y claro para brindar seguridad tanto a las empresas privadas como a la administración pública. Además, se deben superar las barreras normativas y urbanísticas que dificultan el desarrollo de viviendas asequibles. La colaboración entre ambos sectores debe estar alineada con el objetivo de proporcionar viviendas de calidad a precios asequibles, sin comprometer la rentabilidad para los promotores privados«.

 

Camino hacia una solución integral

 

Para abordar el desafío de la vivienda asequible de manera integral, es necesario combinar la colaboración público-privada con otras medidas. 

 

Sergio Espadero destaca la importancia de este enfoque integral y menciona: «La colaboración público-privada es un componente clave en el camino hacia una solución integral para la vivienda asequible. Pero también es fundamental considerar otras medidas, como la construcción de un parque público de vivienda y una planificación adecuada de los plazos. Necesitamos soluciones sostenibles y a largo plazo que no se vean afectadas por los cambios políticos y que respondan a las necesidades reales de la sociedad«.

 

En resumen, la colaboración público-privada en el ámbito de la vivienda asequible ofrece beneficios significativos tanto para el sector privado como para el sector público. Para el sector privado, representa oportunidades de negocio, rentabilidad a largo plazo y la posibilidad de colaborar con expertos del sector público. Por otro lado, el sector público se beneficia del acceso a recursos y experiencia, la reducción de las necesidades de endeudamiento público y la estimulación de la economía local y, lo más importante, el retorno que supone para el sector público reducir el problema de acceso a la vivienda a sectores sociales más desfavorecidos. Estos beneficios mutuos refuerzan la importancia de seguir fomentando estos nuevos escenarios para abordar el desafío de la vivienda asequible de manera efectiva y sostenible.

¿Cuánto cuesta alquilar una casa en la playa este verano 2023? Descubre el nuevo Informe de Alquiler de Costas

En 2023, si lo que queremos es disfrutar de unas buenas vistas al mar, el incremento de precio medio de alquiler en la costa española es de un 3,75%. Un aumento que está por debajo del IPC actual y es más moderado respecto a años anteriores, según los datos de nuestro último Informe de Alquiler de Costa sobre los precios del alquiler semanal en la primera línea de playa de las principales zonas de costa españolas en agosto.

 

El incremento medio este año es de menos de 40 € a la semana, pasando de los 1.016 € del año pasado a los 1.055 € que deberemos desembolsar por cada semana este 2023.  Pero si echamos un poco la vista atrás y nos retrotraemos al primer verano de pandemia en 2020 la subida es superior al 27 % y cerca de 230 € semanales de esfuerzo inversor adicional al de hace tres veranos.

 

Según Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa: “Debemos tener muy en cuenta que el alquiler en verano es un mercado mucho más volátil que el mercado inmobiliario convencional, puesto que tanto el volumen,  la calidad de la oferta, como los precios van variando a medida que el verano se acerca”.

 

¿Dónde se encuentran los alquileres con mayor y menor subida de las costas españolas?

 

Por comunidades autónomas, las que más han incrementado sus precios son las Islas Baleares y las Islas Canarias, que duplican la media nacional conjuntamente con Galicia y el País Vasco, con un incremento superior al 6 %.  Encontramos también a Andalucía, Asturias y la Comunidad Valenciana, que han incrementado sus alquileres en agosto entre un 3 y un 6 %; mientras que los más moderados son Murcia, Cantabria y Cataluña que sus incrementos están por debajo del 3 % de subida. 

 

Sorprende el litoral catalán, donde el año pasado sus tres provincias incrementaron los precios a doble dígito y, en este 2023, de media, están con incrementos muy reducidos o planos. En línea contraria está la isla de Tenerife, que el año pasado estaba a la cola de los incrementos con poco más del 3 % de subida y este año los duplica.

Según Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa: “Debemos tener muy en cuenta que el alquiler en verano es un mercado mucho más volátil que el mercado inmobiliario convencional, puesto que tanto el volumen,  la calidad de la oferta, como los precios van variando a medida que el verano se acerca”.

Baleares, Andalucía y Galicia: precios más caros en primera línea de playa

 

Puerto Banús, 100 m2 por 3.000 €/semana, pero si buscamos en el casco urbano, el puerto deportivo o Fontanilla, nos podremos hacer con un alquiler por un tercio menos de ese importe (1.900 €) por una superficie muy parecida. Si nos desplazamos a Cádiz, en La Marina de Sotogrande o en el Puerto de Santa María conseguiremos buenas estancias por encima de los 1.500 €/semana.

 

Si optamos por irnos al norte, a Galicia, los precios son también elevados. En Pontevedra, en Illa a Toxa, podemos alquilar 80 metros cuadrados por 2.900 €/semana, y si nos desplazamos a Sanxenxo, en primera línea conseguiremos 110 m2 por 2.200 €; o en Portonovo, 90 m2 por 1.500 €/semana. En Cantabria, cuyos precios llevan varios años bastante estables con subidas moderadas o pequeños descensos, también nos encontramos con precios al alcance de muy pocos. Así, en Liencres, en la Playa de Portio, alquilar 200 m2 también supone desembolsar unos 3.000 €.

 

Baleares no se queda atrás. En Santanyi en Portocolom también deberemos desembolsar 3.000 €, de acuerdo a los datos de Tecnitasa, aunque en esta ocasión es un aislado de 250 metros cuadrados. Si nos desplazamos a Pollensa, podremos conseguir un chalet similar por 200 euros menos y, en el Puerto de Ibiza, por 100m2 estaríamos pagando una cifra que ronda los 2.900 € a la semana.

 

Según Jose María Basañez, presidente de Tecnitasa, «para esta temporada de verano de 2023 se constata una mayor antelación en la contratación de los alquileres de viviendas a pie de playa, dada la alta demanda existente», para concluir “estamos observando que muchos veraneantes cierran con más de seis meses de antelación, o incluso más tiempo, la contratación del alquiler de verano para evitarse sorpresas de última hora en el disfrute de sus vacaciones en la playa”.

 

Galicia, Asturias, Cantabria, Comunidad Valenciana y Islas Canarias: los alquileres más asequibles frente al mar

 

Si en Galicia encontrábamos precios al alcance de muy pocos, también nos encontramos de los más baratos. En Lugo, un año más, en Vicedo y Burela, podemos alquilar por 350 € y 450 € respectivamente apartamentos de 60 y 75 metros cuadrados. En Asturias, por un poco más, en Tapia de Casariego y Navia se puede acceder a 55 m2 por 545 y 570 € por una semana y, en Cantabria, en Laredo o Comillas, es posible conseguir un apartamento por 500 € aproximadamente. Finalmente, en el País Vasco, en Gorliz por 580€/semana se puede alquilar 100 metros cuadrados en el Casco Urbano.

 

Si nos trasladamos a la Comunidad Valenciana, en las tres provincias encontramos precios que rondan los 500 €/semana. De acuerdo a los datos de Tecnitasa, en Castellón, en Moncófar y en Vinaroz, en su Paseo Marítimo se pueden encontrar apartamentos de 70 m2 por 500 €. En Valencia, en El Saler, existe oferta por 520 € y, en Alicante, en Calpe, 70 metros en primera línea de playa por 525 €/semana. Si bajamos a la Región de Murcia, en Águilas en Colonia y Calabardina puedes alquilar 100 m2 por 490 € y 570 € respectivamente.

 

Finalmente, si preferimos las Islas Canarias, podemos conseguir, tanto en Las Palmas como en Tenerife, pequeños apartamentos, pero a precios muy recomendables. En el Puerto de la Cruz, en Tenerife, encontramos 35 m2 por 450 €, el mismo precio y metros cuadrados que en su isla vecina en la Playa del Inglés, en San Bartolomé de Tirajana. Si nos dirigimos a la Playa de las Canteras o San Agustín, el precio es similar (450 €), pero conseguiremos un apartamento algo mayor, de 40m2.

 

La conclusión es clara: aunque el precio del alquiler en zonas costeras se haya incrementado, existen posibilidades muy diversas para alquilar apartamento en las zonas costeras de España, con oferta para todos los gustos y todos los bolsillos.

Si quieres ver la tabla detallada con los datos, puedes descargarla aquí.

Los retos y oportunidades en el mercado de las fincas rústicas

El mercado de fincas rústicas ha experimentado un auge en los últimos años. En 2022 los datos superan máximos desde 2008 y los motivos fueron claros: según Luis López Crespo, Director del área de rústicas de Grupo Tecnitasa, los tiempos de inestabilidad marcados por la guerra de Ucrania y la crisis económica derivada de la pandemia llevó a las fincas rústicas a posicionarse como “valor refugio”.

¿Cuál es la situación actual del mercado? ¿Qué oportunidades existen? ¡Te lo contamos todo en este post!

La sequía como factor determinante del mercado

 

La disminución de la pluviometría en los últimos años está causando impacto en todos los sectores relacionados con el campo. Esto incluye la demanda y venta de fincas agrícolas, y en consecuencia, los precios de estas transacciones.

La garantía de recursos hídricos para las explotaciones de riego provoca un mayor interés en estas propiedades por parte de los posibles compradores, en comparación con las plantaciones de secano. La incertidumbre en torno a la disponibilidad de agua afecta las cosechas y, por ende, la rentabilidad.

El último informe de la Consejería de Agricultura, Pesca, Agua y Desarrollo Rural sobre el precio de la tierra en 2022 revela un aumento en los productos obtenidos mediante riego. Entre ellos, los cítricos lideran en términos de valor medio de sus fincas, con un coste medio de 44.919 euros por hectárea, lo que representa un incremento del 5% en comparación con el año anterior.

Según Luis López Crespo, este crecimiento se debe principalmente a la introducción de nuevas variedades en la zona, que difieren de las tradicionales pero tienen buena demanda en el mercado, lo que suscita el interés de muchos inversores.

Así, López resalta que la sequía está jugando un papel decisivo en la evolución de este mercado. Los compradores buscan certeza, y esta solo se puede encontrar en cultivos con buenos precios y que requieren inversiones a largo plazo. Las fincas de riego, que cuentan con suministros de agua asegurados por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir (CHG), aunque sean menores este año, poseen una ventaja innegable sobre las de secano que no tienen esa garantía.

La sequía está jugando un papel decisivo en la evolución de este mercado. Los compradores buscan certeza, y esta solo se puede encontrar en cultivos con buenos precios y que requieren inversiones a largo plazo.

¿Qué tipo de explotaciones agrarias se posicionan como una oportunidad para el mercado actual?

 

Para identificar la rentabilidad de una explotación en el contexto de las fincas rústicas, es importante tener una mirada a largo plazo. En este sentido, Luis López Crespo confirma que la plantación de olivar en espaldera en riego es una de las más rentables en nuestro país:

Si bien otras explotaciones como el aguacate o los cítricos son más rentables, también son un tipo de cultivo muy demandante. En cambio, el olivar consume poca agua, tiene un proceso de producción prácticamente mecanizado e implica poco tratamiento. Además, se trata de un cultivo que se adapta muchísimo a cada zona”

En este sentido, añade otro dato relevante: el precio de los aguacates, los cítricos o los almendros fluctúan muchísimo en el mercado y vienen marcados por países como EEUU o Australia. En cambio, el precio del aceite está controlado por nuestro país, ya que somos el principal productor mundial.

Así, una finca de olivar en espaldera puede generar entre 4500 – 9000 euros por hectárea y puede llegar a dar unos beneficios netos medios de 2 mil euros por hectárea, posicionándose como uno de los más rentables del mercado.

 

¿Cuál es el perfil de comprador de fincas rústicas?

 

Según nuestro director especialista en el área de rústicas, el perfil principal de comprador son los grandes inversores y empresas que venden en el sector agrario, ya que es un sector conservador.

Sin embargo, cada vez son más los fondos de inversión que apuestan por la producción agraria, así como empresas dedicadas a otros sectores, como el industrial y el promotor. En este sentido, suelen invertir en fincas de más de 50 a 100 hectáreas y buscan que sean explotaciones rentables y muy productivas, como el olivar. 

 

¿Qué zonas tienen una mayor demanda?

 

Según nos confirma Luis López Crespo, existen determinadas zonas en nuestro país que son más demandadas: entre ellas encontramos las provincias de Córdoba, Sevilla y Cádiz, tradicionalmente populares por contar con fincas rústicas de gran tamaño.

También se está observando un auge en las zonas de Extremadura y Huelva, como consecuencia de factores como el precio más bajo o el acceso al agua. En este sentido, Levante y Almería también están viviendo un aumento en la demanda de este tipo de fincas gracias al agua asegurada que obtienen a través de invernaderos; si bien es un gasto elevado de entre 4-5 mil euros el metro cúbico, se trata de una garantía de riego que mantiene la rentabilidad en aquellas cosechas que generan altos ingresos. 

 

Turismo rural y energía renovable: modelos alternativos en las fincas rústicas

 

Además de los usos tradicionales de este tipo de activos, uno de los principales intereses por parte de los fondos de inversión en este momento es la generación de energías renovables.

Entre los usos que más está creciendo y que atrae principalmente a los fondos de inversión energéticos se encuentra la creación de huertos solares para la producción de hidrógeno verde. Estos activos están proporcionando rentas de hasta 2000€ por hectárea, lo que impulsa su rentabilidad.

Por otro lado, también se está observando un aumento en el uso de fincas rústicas como espacios de turismo rural. Se trata de una alternativa de actividad económica que muchos agricultores han querido impulsar como consecuencia del atractivo turístico de zonas clave de nuestro país para el visitante extranjero, en especial del norte de Europa. Además, este modelo económico también se ha visto beneficiado por ayudas europeas como las ayudas al Fondo Europeo Agrícola de Desarrollo Rural o FEADER, una subvención comunitaria destinada al desarrollo rural. 

 

¿Tienes interés en conocer el valor de una finca rústica, analizar activos agrarios para invertir, necesitas asesoramiento? Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!

¿Qué requisitos son necesarios para que un extranjero no residente compre una vivienda en España?

Si eres un extranjero no residente interesado en comprar una vivienda en España, es importante que conozcas los requisitos legales y financieros que debes cumplir para realizar esta operación. En este artículo, te proporcionaremos toda la información que necesitas saber:

El papel de los extranjeros no residentes en el mercado inmobiliario español

En los últimos años, España ha sido uno de los destinos preferidos por los extranjeros para invertir en el mercado inmobiliario. La compra de propiedades en España es atractiva debido a la calidad de vida, el clima, la cultura y las oportunidades de inversión.

Según un informe realizado por Idealista, los extranjeros tienen más peso que nunca en el mercado de la vivienda del país. Según los datos de los notarios, en el segundo semestre de 2022 compraron 70.163 viviendas en España, un 9,7% más en términos interanuales y el segundo mayor volumen de la serie histórica.

Esto representa un 21,1% de las compraventas totales de viviendas en 2022.

 

Qué requisitos son necesarios

Para comprar una vivienda en España, los extranjeros no residentes deben cumplir con los siguientes requisitos:

  • Obtener un número de identificación fiscal (NIF)
  • Abrir una cuenta bancaria en España
  • Firmar un contrato de arras o de opción de compra
  • Obtener una escritura pública de compraventa
  • Pagar los impuestos correspondientes

Obtener un número de identificación fiscal (NIF)

El NIF es un número de identificación fiscal que se utiliza en España para identificar a las personas físicas y jurídicas. Los extranjeros no residentes deben obtener un NIF para poder comprar una propiedad en España. Para obtenerlo, deben dirigirse a una oficina de la Agencia Tributaria en España o a un consulado español en el extranjero.

Abrir una cuenta bancaria en España

Los extranjeros no residentes pueden abrir una cuenta bancaria en España para realizar las transacciones financieras relacionadas con la compra de la propiedad. En el caso que la compra se realice mediante financiación de un banco español, siempre será recomendable que la cuenta bancaria se abra en la misma entidad que conceda la hipoteca.

Si se opta por realizar los pagos desde un banco extranjero, éstos deberán realizarse mediante una transferencia bancaria internacional. En este caso, el banco extranjero requerirá información sobre la propiedad, el vendedor y el comprador para procesar la transferencia. Además, es importante tener en cuenta que las transferencias internacionales pueden estar sujetas a comisiones y tarifas.

Así, abrir una cuenta bancaria en España puede facilitar la transacción de compraventa, ya que permite realizar transferencias bancarias locales y tener una presencia financiera en el país. Además, algunas entidades bancarias españolas ofrecen servicios especiales para los extranjeros no residentes, lo que puede resultar beneficioso para la compra de una propiedad en España.

Firmar un contrato de arras o de opción de compra

El contrato de arras o de opción de compra es un documento legal que se utiliza para formalizar la intención de compra entre el comprador y el vendedor. Este contrato incluye los detalles de la propiedad, el precio, el plazo de pago, la fecha de entrega y las condiciones de la transacción.

Obtener una escritura pública de compraventa

La escritura pública de compraventa es un documento legal que se utiliza para transferir la propiedad del vendedor al comprador. Este documento debe ser firmado ante un notario público en España y registrado en el Registro de la Propiedad.

Pagar los impuestos correspondientes

Los extranjeros no residentes que compran una propiedad en España deben pagar los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este impuesto se aplica a la compraventa de viviendas de segunda mano y varía según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Para un extranjero no residente, la tasa de ITP suele ser del 8% del valor de la propiedad.

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Este impuesto se aplica a la compraventa de viviendas nuevas y se sitúa en el 10% del valor de la propiedad. Los extranjeros no residentes que adquieren una vivienda nueva en España deben pagar el IVA, pero pueden solicitar su devolución en un plazo de tres meses después de la compra, siempre y cuando cumplan ciertos requisitos.

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto se aplica a los documentos notariales y los contratos de préstamo hipotecario. El AJD suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo hipotecario, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad.

  • Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

El Impuesto sobre la Renta de los No Residentes es un impuesto que se cobra a los propietarios de inmuebles que no tienen residencia permanente en el país.

Así, el ITP o IVA se aplica en función de si la propiedad es nueva o de segunda mano. El AJD se aplica sobre la escritura pública de compraventa. El IRNR se aplica sobre la renta generada por la propiedad.

Es importante tener en cuenta que la información proporcionada es orientativa y puede variar según la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad. 

Según un informe realizado por Idealista, los extranjeros tienen más peso que nunca en el mercado de la vivienda del país, representando un 21,1% de las compraventas totales de viviendas en 2022.

Qué profesionales te pueden asesorar

Es importante contar con la asesoría de profesionales especializados en la compra de propiedades en España. Estos profesionales pueden incluir abogados, notarios, agentes inmobiliarios y gestores.

  • Los abogados pueden asesorar en los aspectos legales de la compra de una propiedad
  • Los notarios pueden asesorar en los aspectos legales de la escritura pública de compraventa
  • Los agentes inmobiliarios pueden asesorar en la búsqueda de propiedades y la negociación de precios
  • Los gestores pueden asesorar en los aspectos fiscales y administrativos.

Otra figura imprescindible es el de una empresa de tasación que esté homologada por el Banco de España. La valoración de la vivienda por un técnico es un paso clave tanto para determinar el valor de la adquisición como para su financiación, tanto si se realiza desde un banco español como desde un banco internacional.

 

La tasación de la vivienda

Si la compra de la vivienda se realiza con un banco español, éste necesita asegurarse de que el valor de la propiedad que se utilizará como garantía del préstamo es suficiente para cubrir el importe total del préstamo en caso de incumplimiento del pago por parte del prestatario. La tasación inmobiliaria es la herramienta que permite al banco establecer el valor del inmueble de manera precisa.

La tasación se realiza por un profesional que cuenta con los conocimientos técnicos y la experiencia necesaria para poder hacer una evaluación rigurosa. Además, es importante tener en cuenta que para que la tasación sea aceptada por el Banco que te va a conceder la hipoteca, debe cumplir con las normativas y regulaciones específicas del mercado español – establecidas por la Orden ECO/805/2003 – y la empresa tasadora tiene que estar homologada por el Banco de España.

En el caso que la compra de la vivienda se realice desde un banco internacional, la tipología de tasación que piden puede variar dependiendo del banco y del país de origen del extranjero no residente. En general, suele ser suficiente la tasación ECO siempre y cuando se realice por una empresa acreditada.

En otros casos, los bancos internacionales pueden requerir otros requisitos, como, por ejemplo, una valoración que se realice siguiendo estándares internacionales de valoración, como los establecidos por el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), para garantizar la objetividad y precisión de la valoración.

 

La valoración RICS

La valoración RICS es un informe de valoración de propiedad que ha sido llevado a cabo por un profesional de la acreditado por el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), una organización global líder en estándares de propiedad, construcción y terrenos.

Para un extranjero no residente que compra una propiedad en España desde un banco internacional, la valoración RICS puede ser muy útil para dos fines:

1. Obtener financiación: los bancos internacionales pueden requerir una valoración RICS como parte del proceso de solicitud de préstamo hipotecario para la compra de una propiedad en España. El informe RICS proporciona al banco una valoración independiente del valor de la propiedad siguiendo estándares internacionales, lo que ayuda a determinar la cantidad de financiación que se puede obtener.

2. Determinar el valor del inmueble: la valoración RICS es un informe de valoración independiente que proporciona una valoración precisa del valor de mercado actual de la propiedad en cuestión. Esto es importante tanto para el comprador como para el vendedor, ya que les permite negociar un precio justo y evitar la sobrevaloración o infravaloración de la propiedad.

Grupo Tecnitasa, como segunda sociedad tasadora en volumen de negocio de España, contamos con homologación del Banco de España y trabajamos habitualmente con prácticamente todas las entidades financieras que operan en el territorio español e internacional. Además, somos de las pocas sociedades españolas que cuentan con la acreditación de valoración RICS.

Si eres extranjero y estás pensando en comprar una vivienda en España, podemos ayudarte. Contáctanos.

La entrada de Grupo Tecnitasa al capital de Veltis Rating: una alianza estratégica para el sector

Poner la mirada en el futuro, este es uno de los propósitos de Grupo Tecnitasa, que se ha traducido en un nuevo plan estratégico diseñado sobre 4 grandes pilares: la consolidación del grupo, la diversificación de nuestra actividad para ofrecer servicios mucho más profundos, nuestro crecimiento en los segmentos ligados a la tecnología y la innovación y nuestra apuesta por la digitalización y la eficiencia.

Existe, entre todas las acciones que forman parte de nuestra hoja de ruta para los próximos años, un paso que sin duda tiene un alto peso estratégico e incide de forma transversal en todos los pilares de nuestro plan: la entrada de Grupo Tecnitasa en el capital de Veltis Rating, Deeptech especializada en el rating inmobiliario, de la que se adquiere un 20% en un primer tramo hasta 2024. 

Hoy queremos contarte las claves de esta alianza, que supondrá un antes y un después en la forma en que el sector toma sus decisiones inmobiliarias. 

 

El rating inmobiliario: transformar el lenguaje inmobiliario en financiero mediante Inteligencia Artificial

Veltis Rating es una compañía vinculada a los sectores Proptech & Fintech, que cuenta con el único rating inmobiliario que existe actualmente en el mercado.  La compañía ha sido reconocida como la Fintech más pionera, innovadora y con mayor valor añadido a sus clientes en Europa por instituciones y empresas de referencia, además de contar con el premio ECOFIN 2021 de Titanes de las Finanzas por aportar una solución tecnológica disruptiva para la Banca. 

El rating inmobiliario es una nota calificativa que evalúa el riesgo de una inversión inmobiliaria a través de su nivel de volatilidad y aportando información sobre los indicadores de riesgo que afectan al activo.

Ahora mismo, las herramientas de rating son muy utilizadas en ámbitos como el financiero para tomar decisiones sobre la viabilidad y el riesgo de una inversión. Sin embargo, aún no existía una herramienta de este tipo para el sector inmobiliario.

Este procedimiento está basado en la tecnología Smart Data (>5.000M datos) y la inteligencia artificial. Veltis cuenta con el primer EDA (Análisis Exploratorio de Datos) específico de riesgos inmobiliarios, con más de 300 indicadores de riesgos en una serie histórica de 20 años y que son tanto coyunturales de tipo económico, legislativo, administrativo, sociopolítico e inmobiliario, como potenciales del activo y su entorno. 

A partir de dicha data, Veltis ha creado los primeros algoritmos para la cuantificación de riesgos de activos inmobiliarios con la aplicación de inteligencia artificial. De esta forma, el rating inmobiliario facilita información muy valiosa sobre el riesgo y la viabilidad de los proyectos inmobiliarios que se promueven en el sector. 

A los datos de alta calidad de fuentes socioeconómicas, financieras y ambientales de con los que cuenta Veltis se une la extensa base de datos de valoración y estado de inmuebles de Grupo Tecnitasa. Lo que los convierte en referentes del Smart Data inmobiliario a nivel internacional. 

“El reconocimiento del rating inmobiliario como herramienta integrada en la tasación favorecerá la inversión, la creación de riqueza y puestos de trabajo. Esta solución no solo favorece a la banca sino también a todos los ciudadanos de forma directa e indirecta” ya que supone un ahorro de costes muy importante y una herramienta global de control del riesgo asociado al sector y a sus activos, asegura Ricardo Antuña, CEO & Fundador de Veltis Rating.

El objetivo de esta alianza también es desarrollar de manera conjunta nuevos servicios y productos innovadores basados en data de calidad o la inteligencia artificial (IA). Estos datos aportarán información muy precisa sobre la calidad de los activos y su comportamiento, lo que ayudará y acompañará en la toma de decisiones a fondos de inversión o entidades financieras.

Además, esta valiosa información también permitirá al Grupo Tecnitasa enriquecer los servicios que ofrece, ya que permitirá a sus diferentes profesionales contar con información más extensa y precisa sobre los riesgos que comportan sus activos.

 

El reconocimiento del rating inmobiliario como herramienta integrada en la tasación favorecerá la inversión, la creación de riqueza y puestos de trabajo. Esta solución no solo favorece a la banca sino también a todos los ciudadanos de forma directa e indirecta» Ricardo Antuña, CEO & Fundador de Veltis Rating.

Terminal Veltis

Veltis Rating es una compañía vinculada a los sectores Proptech & Fintech, que cuenta con el único rating inmobiliario que existe actualmente en el mercado.  La compañía ha sido reconocida como la Fintech más pionera, innovadora y con mayor valor añadido a sus clientes en Europa por instituciones y empresas de referencia, además de contar con el premio ECOFIN 2021 de Titanes de las Finanzas por aportar una solución tecnológica disruptiva para la Banca. 

El rating inmobiliario es una nota calificativa que evalúa el riesgo de una inversión inmobiliaria a través de su nivel de volatilidad y aportando información sobre los indicadores de riesgo que afectan al activo.

Ahora mismo, las herramientas de rating son muy utilizadas en ámbitos como el financiero para tomar decisiones sobre la viabilidad y el riesgo de una inversión. Sin embargo, aún no existía una herramienta de este tipo para el sector inmobiliario.

Este procedimiento está basado en la tecnología Smart Data (>5.000M datos) y la inteligencia artificial. Veltis cuenta con el primer EDA (Análisis Exploratorio de Datos) específico de riesgos inmobiliarios, con más de 300 indicadores de riesgos en una serie histórica de 20 años y que son tanto coyunturales de tipo económico, legislativo, administrativo, sociopolítico e inmobiliario, como potenciales del activo y su entorno. 

A partir de dicha data, Veltis ha creado los primeros algoritmos para la cuantificación de riesgos de activos inmobiliarios con la aplicación de inteligencia artificial. De esta forma, el rating inmobiliario facilita información muy valiosa sobre el riesgo y la viabilidad de los proyectos inmobiliarios que se promueven en el sector. 

A los datos de alta calidad de fuentes socioeconómicas, financieras y ambientales de con los que cuenta Veltis se une la extensa base de datos de valoración y estado de inmuebles de Grupo Tecnitasa. Lo que los convierte en referentes del Smart Data inmobiliario a nivel internacional. 

 “El reconocimiento del rating inmobiliario como herramienta integrada en la tasación favorecerá la inversión, la creación de riqueza y puestos de trabajo. Esta solución no solo favorece a la banca sino también a todos los ciudadanos de forma directa e indirecta” ya que supone un ahorro de costes muy importante y una herramienta global de control del riesgo asociado al sector y a sus activos, asegura Ricardo Antuña, CEO & Fundador de Veltis Rating.

El objetivo de esta alianza también es desarrollar de manera conjunta nuevos servicios y productos innovadores basados en data de calidad o la inteligencia artificial (IA). Estos datos aportarán información muy precisa sobre la calidad de los activos y su comportamiento, lo que ayudará y acompañará en la toma de decisiones a fondos de inversión o entidades financieras.

Además, esta valiosa información también permitirá al Grupo Tecnitasa enriquecer los servicios que ofrece, ya que permitirá a sus diferentes profesionales contar con información más extensa y precisa sobre los riesgos que comportan sus activos.

 

Tu futuro, nuestro reto

 

Si el mundo avanza, nosotros también, y nuestro mayor reto es construir tu futuro juntos. Nuestro nuevo claim «tu futuro, nuestro reto» también significa generar sinergias que nos permitan potenciar toda nuestra experiencia y conocimiento desde una mirada innovadora.

Entendemos nuestro trabajo como una forma de aportar valor a la sociedad, a nuestro entorno, al sector y, por supuesto, a nuestros clientes. Hasta ahora hemos trabajado para construir un Grupo fuerte, consolidado, competitivo, ágil y adaptado a las necesidades de nuestros clientes. Un Grupo de valoración, consultoría y sostenibilidad que se ha convertido en el segundo de España en volumen de negocio. Es momento de seguir mirando al futuro.

Sin duda, esta alianza supone un paso hacia nuestra visión innovadora y nuestra diversificación en servicios e inversión en tecnología para el sector.

Cohousing, Coliving y Sénior Resort . Te explicamos las claves del sénior living en el sector inmobiliario

Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas una hipoteca, seguro que te has preguntado qué documentación necesitas para obtener una tasación inmobiliaria. En este post, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los documentos necesarios para realizar una tasación de un inmueble.

Seguir leyendo

¿Qué documentación necesito para realizar una tasación inmobiliaria para pedir una hipoteca?

Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas una hipoteca, seguro que te has preguntado qué documentación necesitas para obtener una tasación inmobiliaria. En este post, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los documentos necesarios para realizar una tasación de un inmueble.

Seguir leyendo

Descubre las claves de la nueva identidad de marca de Grupo Tecnitasa

Nueva imagen corporativa grupo tecnitasa

En Grupo Tecnitasa, acabamos de presentar una nueva imagen corporativa: un cambio que refleja muy bien la transformación que está experimentando la compañía y que, a la vez, define lo que queremos ser y el camino que estamos siguiendo para conseguirlo. ¿Quieres conocer qué hay detrás de este cambio de marca? Te lo contamos a continuación:

Una nueva marca para un nuevo Grupo Tecnitasa

Nuestra nueva identidad de marca va mucho más allá de un cambio estético y de marketing: es parte de un ambicioso plan estratégico que incluye cambios a todos los niveles: cultura de empresa, organigrama, procesos y servicios.

Dentro de este plan, también se ha llevado a cabo una profunda reflexión para definir qué queremos ser, a dónde queremos llegar y cómo lo vamos a transmitir.

Para ello, hemos revisado nuestros procesos y el momento en que se encuentra el sector pero, sobre todo, qué necesitan nuestros clientes. Solo así podemos saber en qué dirección tenemos que trabajar para adaptar o ampliar nuestros servicios de manera que sientan que no solo respondemos a sus necesidades, sino que vamos más allá y los acompañamos de manera proactiva en todo el proceso.

Esta nueva marca de Grupo Tecnitasa responde a una aspiración y se ha construido sobre a dos pilares muy claros:

  • El cliente está en el centro de todo
  • Rigurosidad y mejora continua

Poner la marca a la altura del negocio

Grupo Tecnitasa ha trabajado intensamente durante los últimos años para ser un grupo fuerte, independiente y consolidado a nivel internacional, con un enfoque global pero sin dejar de lado el conocimiento a nivel local. Esta nueva imagen de marca transmite una imagen sólida y, sobre todo, unificada. Hemos trabajado de manera silenciosa y discreta, pero ha llegado el momento de transmitir lo que hacemos y lo que somos.

Hasta ahora, las diversas compañías que integran Grupo Tecnitasa tenían imágenes corporativas diferentes. La nueva identidad corporativa también ha tenido en cuenta las distintas marcas que componen el grupo y las ha unificado, de manera que muestran una imagen similar y reconocible pero, al mismo tiempo, conservan su independencia.

De esta forma, se potencia también la diversidad de servicios que es capaz de ofrecer Grupo Tecnitasa más allá de la tasación, con un conjunto de marcas unidas y coherentes.

Nueva imagen corporativa grupo tecnitasa