El nuevo valor de referencia del catastro entró en valor en enero de 2022 y, como resultado, la fiscalidad de las viviendas ha aumentado un 17% por encima del valor real de mercado, según recoge un estudio elaborado por la FAI (Federación Internacional de Asociaciones Inmobiliarias) realizado a más de 400 agencias.
¿A qué operaciones inmobiliarias afecta este nuevo sistema de valoración?
El nuevo valor de referencia del catastro, conocido de manera común como “catastrazo”, establece la base de cotización del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto de sucesiones y donaciones, por lo que afecta a una gran parte de las operaciones inmobiliarias que se producen hoy en día. Hasta el 14 de octubre de 2021, este valor era de un 0,5% y aumentó hasta el 0,9%, lo que supone un incremento del 80% en dicha base de cotización.
¿Qué consecuencias tiene el “catastrazo” para el sector inmobiliario?
Este nuevo incremento en la fiscalidad tiene como resultado un nuevo obstáculo para la compraventa de viviendas.
Según la FAI, esta nueva carga fiscal extra puede desincentivar y frenar a los potenciales compradores. Además, se debe sumar el complejo contexto económico actual derivado de la inflación y a las dificultades que están experimentando muchos jóvenes para acceder a su primera vivienda.
¿Quieres saber cuántos impuestos se pagan en total por la construcción, mantenimiento y venta de una vivienda? Te la explicamos con detalle a continuación:
Según la FAI, esta nueva carga fiscal extra puede desincentivar y frenar a los potenciales compradores. Además, se debe sumar el complejo contexto económico actual derivado de la inflación
¿Cuántos impuestos se pagan a la hora de adquirir una vivienda en España?
Desde el momento de la adquisición de suelo, la vivienda está sujeta a una fuerte presión fiscal. A continuación, repasamos los impuestos más importantes a tener en cuenta:
¿Qué impuestos se pagan por una vivienda en España antes de comprarla?
- Cuando se lleva a cabo la compra del suelo en la fase inicial, se abonan los impuestos correspondientes a su transmisión.
- Durante el desarrollo urbanístico del suelo, se debe pagar al ayuntamiento un porcentaje de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes.
- En el periodo de urbanización y construcción, se pagan al ayuntamiento las Licencias de Obras e ICIO o Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
- También se abona el IVA de todos los materiales y servicios necesarios para la construcción.
Cuando una vivienda está terminada y lista para venderse, más de 1/3 de su coste han sido impuestos.
¿Qué impuestos se deben pagar cuando se compra una vivienda?
La persona física que compra la vivienda se ve obligada a abonar los siguientes impuestos:
- En la compraventa, se debe abonar el IVA o el Impuesto Transmisiones Patrimoniales, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que depende de cada Comunidad Autónoma.
- Cuando ya se ha adquirido la vivienda, cada año, se debe pagar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). El importe de este impuesto equivale a un porcentaje sobre su valor catastral y depende de cada ayuntamiento.
- Si la vivienda no figura como primera residencia, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se imputa como ingreso un porcentaje del valor catastral y ese importe tributa según los ingresos totales.
De esta manera, si un ciudadano en España compra una vivienda y la mantiene 15 o 20 años, los impuestos pueden llegar a suponer hasta 1/3 o más de su valor.
¿Qué impuestos se deben pagar cuando se vende una vivienda?
- Si una vivienda ya adquirida por una persona física se vende a otra persona, el comprador debe volver a abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
- El vendedor, por su lado, debe hacer frente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que también se conoce como Plusvalía municipal.
- Además, la ganancia patrimonial correspondiente supondrá un pago adicional en el IRPF. Depende de cada caso, pero puede darse de nuevo que, al vender la vivienda, se pague de nuevo en impuestos más de 1/3 de su valor.
- Si no se produce la venta de la vivienda y el propietario la dona o la deja en herencia, se tendría que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El importe de este impuesto, en este caso, depende de varios factores: de cada Comunidad, importe de la herencia, grado de parentesco o bonificaciones que se puedan aplicar. Este importe puede ser simplemente simbólico hasta, de nuevo 1/3 o más de su valor.
Si se suman los impuestos previos a la venta, más los impuestos derivados de la compraventa y, finalmente, los impuestos derivados del mantenimiento o venta del edificio, se puede apreciar que, en un periodo medio de 15 o 20 años y con solo 2 transmisiones, una vivienda ha podido pagar de impuestos al menos el 100% de su valor.
La federación de asociaciones inmobiliarias ha solicitado que se revise el nuevo sistema de cálculo del valor catastral para ajustarlo más a la realidad del mercado y que no se sitúe por encima del valor de transmisión en las escrituras de compraventa.
Además, en el estudio realizado por esta entidad, las agencias inmobiliarias han manifestado que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que se repite en cada transmisión por compraventa y que debería quedar exento si se adquiere la primera vivienda habitual para favorecer la emancipación y el acceso a una vivienda en propiedad.
¿Qué opinas sobre la presión fiscal sujeta a la compraventa de viviendas?