¿Por qué dos viviendas del mismo edificio pueden tener tasaciones diferentes?
De la misma manera que dos personas de una misma familia no tienen porqué ser o comportarse igual, que dos pisos compartan portal, ubicación, antigüedad y zonas comunes no los convierte en inmuebles idénticos.
Distinguir y estudiar las características concretas de cada vivienda y cómo las valora el mercado es la misión de cualquier sociedad de tasación homologada. Este es el caso de Tecnitasa.
En el día de hoy, te contamos qué hace que dos viviendas del mismo edificio tengan tasaciones diferentes. Descubre los factores que modifican el valor de dos activos inmobiliarios que podrían parecer casi idénticos. ¡Sigue leyendo!
¿Qué factores hacen que dos pisos del mismo edificio tengan distinta valoración?
Las diferencias más habituales las podemos resumir en las siguientes:
- Planta, altura y ascensor: la altura puede mejorar luz, vistas y privacidad; sin ascensor, también puede reducir la demanda.
- Orientación y vistas: una fachada soleada y abierta no se comporta igual que otra interior, oscura o expuesta al tráfico.
- Superficie útil y distribución: dos pisos con metros construidos parecidos pueden ofrecer espacios aprovechables muy distintos.
- Conservación y reformas: instalaciones, ventanas, cocina, baños, humedades y eficiencia condicionan el coste de actualización y el atractivo.
El dinero que invertimos en una reforma no se suma de manera automática al valor. Por eso, si estamos pensando en cómo aumentar el valor de nuestra vivienda antes de una tasación, conviene priorizar aquellas mejoras que realmente pueden resultar atractivas para el mercado. Su efecto dependerá de factores como la calidad, la antigüedad, la funcionalidad y, por encima de todo, de cuánto esté dispuesto a pagar el comprador en ese mercado.
¿Puede la documentación influir en la tasación de viviendas del mismo edificio?
Sí. El valor no depende solo del estado físico. Una sociedad de tasación profesional debe comprobar que la vivienda observada durante la visita coincide de manera razonable con cómo se la describe a nivel jurídico y urbanístico. Por ello, conocer qué aspectos se verifican en una tasación de viviendas ayuda a entender por qué dos inmuebles aparentemente similares pueden obtener valoraciones diferentes.
Diferencias entre Catastro, Registro y realidad física
Pueden existir diferencias entre la superficie registral, la catastral, la comprobada durante la visita y la distribución que figura en los documentos. Es importante aclarar que una discrepancia no implica automáticamente una ilegalidad. Antes de afirmar algo así, hay que revisar primero su origen y relevancia para la finalidad de la tasación.
Por ejemplo, dentro de una misma finca, un piso puede tener sus datos actualizados y otro mantener la descripción antigua. También pueden haber diferencias en la correspondencia entre metros construidos y útiles. Elementos como estos pueden modificar la superficie o las características que la empresa de tasación puede considerar con seguridad.
Reformas, ampliaciones o cerramientos no regularizados
Cualquier mejora que hagamos en un inmueble puede existir y tener un uso concreto, pero si no está correctamente documentada es probable que no se valore a nivel jurídico.
Ejemplos de ello son los cerramientos de terraza, las ampliaciones o incluso los cambios de distribución. Todos ellos deben contrastarse con licencias, escritura, Registro y Catastro.
¿Cómo compara una sociedad de tasación dos viviendas del mismo edificio?
Para que una comparación entre dos viviendas del mismo edificio sea válida, la sociedad de tasación debe recopilar información suficiente y relevante del mercado. Para comprender este proceso en profundidad, es importante conocer qué métodos se usan para tasar una vivienda y cómo se aplican en función de las características del inmueble y de la finalidad de la valoración.
Selección de viviendas comparables
Lo que entendemos por vivienda comparable es un inmueble que presente una ubicación, tipología y características semejantes. Al contrario de lo que podría resultar intuitivo, un mejor testigo no es siempre el que está más cerca, sino el que representa mejor el segmento de mercado.
Ajuste de las diferencias entre los pisos
Para ajustar la diferencia, el procedimiento consiste en homogeneizar las características que no coinciden. Factores como la influencia de una planta alta, una orientación o una reforma no se valoran de la misma manera en cada ciudad o barrio. En una valoración objetiva, cada ajuste debe apoyarse en la evidencia disponible y aplicarse de forma coherente.
Precio anunciado y precio real de compraventa
Los precios de los portales expresan expectativas de los vendedores y no siempre coinciden con el importe final escriturado. Pueden servir como información de mercado, pero deben contrastarse y depurarse. Una rebaja negociada o las condiciones específicas de la operación pueden explicar diferencias importantes.
El precio medio por metro cuadrado del edificio es un punto de partida, no una tasación completa. Aplicarlo sin considerar superficie útil, planta, orientación, estado y documentación puede generar un resultado engañoso.
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Por qué elegir Tecnitasa como tu empresa de valoración de confianza
En Tecnitasa combinamos la inspección del inmueble con el estudio minucioso de cada documento y el análisis del mercado local. Como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, tenemos décadas de experiencia comparando viviendas similares y un equipo multidisciplinar que evalúa cada detalle.
Con este enfoque riguroso podemos explicar de forma transparente por qué dos viviendas aparentemente iguales presentan valores distintos y evita conclusiones basadas únicamente en los metros o en un anuncio. ¡Contacta con nosotros!
Fuentes:
