Guía para saber el valor real de una vivienda antes de comprar
Buscar un inmueble tanto para residencia como para inversión en rentabilidad supone lidiar con ciertas dificultades. Entre ellas, la complicada situación de una vivienda con un precio difícil de justificar.
Una cosa es el importe del anuncio de venta, que se basa en la expectativa del vendedor. Otra muy diferente es el valor de mercado real, que se basa en un cúmulo de factores que abarcan la demanda y las características objetivas del inmueble. Además, conviene entender qué pasa si el valor de tasación es mayor que el de compraventa, ya que ambas cifras pueden ser diferentes y tener implicaciones en la operación.
Hoy te traemos la guía definitiva sobre cómo saber si estás pagando de más por una vivienda antes de comprarla. En Tecnitasa, como Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, somos especialistas en detectar este tipo de situaciones y ofrecer asesoramiento profesional a nuestros clientes. ¡Sigue leyendo!
Analiza el precio de la vivienda con el mercado de la zona
El primer paso es reunir referencias cercanas y recientes. Aunque los anuncios funcionan de manera orientativa, los precios reales pueden (y suelen) diferir del importe final de compraventa. Para ello tenemos tres herramientas principales:
Compara viviendas con características similares
Selecciona inmuebles comparables, revisando elementos no tan evidentes como la altura, la presencia de ascensor o de terraza y/o garaje. Comparar un piso interior para reformar con uno exterior renovado puede llevarte a una conclusión equivocada.
Analiza el precio por metro cuadrado
Divide el precio solicitado entre la superficie y utiliza siempre el mismo criterio de metros. Por ejemplo, 240.000 euros por 80 m² construidos equivalen a 3.000 €/m². Esa cifra cobra más sentido al contrastarla con inmuebles equivalentes.
Diferencias entre barrios aparentemente similares
Elementos como la presencia de una estación cercana o el ruido nocturno pueden hacer que calles contiguas presenten valores diferentes. Visita la zona a distintas horas y valora servicios, seguridad percibida y cambios urbanísticos.
El estado de conservación puede hacer que una vivienda esté más cara de lo que parece
Los acabados de una visita no siempre muestran las necesidades reales del inmueble. Por eso, la vivienda y el estado del edificio deben analizarse de manera conjunta.
Viviendas que necesitan reformas importantes
Si piensas reformar una vivienda, antes de comprar pide presupuestos que tengan un alcance bien definido. Si compras para alquilar o vender después, ten en cuenta también el tiempo durante el que el piso no te va a generar ingresos. Además, conocer cuánto se revaloriza una vivienda tras reformar puede ayudarte a valorar si la inversión necesaria compensa el posible incremento de su valor.
Instalaciones antiguas y costes futuros
Revisar la electricidad o fontanería da mucha información sobre inversiones futuras. Es cierto que un certificado energético nos aporta mucha información útil, pero no sustituye la comprobación técnica de instalaciones ni permite conocer por sí solo todas las obras necesarias.
Diferencias entre una vivienda reformada y una vivienda actualizada
Una vivienda actualizada puede presentar pintura, saneamiento y mobiliario nuevo sin realmente haber renovado las instalaciones. Pide información sobre el alcance de estas actuaciones y revisa que las calidades y la distribución encajen con la demanda.
Comprueba si las características de la vivienda justifican el precio solicitado
Según el potencial comprador, las prestaciones que se mencionan en un anuncio pueden influir de manera diferente, traduciéndose (o no) en ventajas reales.
Superficie útil frente a superficie construida
La superficie útil refleja el espacio interior aprovechable, mientras que la construida incorpora elementos constructivos y puede incluir repercusión de zonas comunes.
Distribución y funcionalidad de los espacios
Pasillos largos o habitaciones muy difíciles de amueblar pueden hacer el inmueble menos atractivo. Una vivienda más pequeña, pero bien distribuida, puede responder mejor a tus necesidades.
Elementos añadidos que aumentan el valor
Terraza, jardín, vistas, garaje y trastero pueden aportar valor cuando existe demanda. Comprueba su tamaño, utilidad, mantenimiento y vinculación jurídica con la vivienda antes de aceptar el incremento de precio.
Calcula si la vivienda ofrece una buena relación calidad-precio
A la hora de marcarte un límite de compra, revisa siempre tu presupuesto, pero sobre todo el uso que le quieras dar el inmueble. No es lo mismo vivir en un piso que explotarlo como inversión y requiere un análisis distinto:
Evaluar el coste total de adquisición: suma al precio los impuestos aplicables, gastos de compraventa, reforma y costes de financiación. No te olvides de revisar cuotas comunitarias y derramas.
Analizar la rentabilidad si la vivienda se destina al alquiler: estima ingresos con alquileres comparables y descuenta vacancia, mantenimiento, seguros, tributos y gastos del propietario. Para profundizar en estos cálculos, puedes consultar cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler y conocer qué variables debes considerar antes de invertir.
Valorar la evolución futura de la zona: comprueba si hay actuaciones previstas y cómo es la demanda residencial. Aquí conviene tener en cuenta el escenario de la revalorización, pero también el de la ausencia de subidas para ver si, aun así, la inversión es rentable.
Claves que hacen que una vivienda pueda estar sobrevalorada
Si ves las siguientes señales en el anuncio de una vivienda, lo más probable es que merezca una revisión más detallada en base a criterios profesionales:
El precio está muy por encima de viviendas similares
Esto ocurre cuando, una vez que has ajustado la superficie, el estado de la vivienda y las prestaciones, el precio sigue siendo claramente superior.
La vivienda lleva mucho tiempo en venta
El paso del tiempo rara vez engaña. Una comercialización prolongada suele ser un síntoma evidente de que el precio es elevado, aunque también influyen factores como la ausencia de difusión.
El vendedor no justifica el precio con mejoras reales
Un vínculo personal puede explicar que el propietario aumente el precio de su vivienda, pero no lo justifica a nivel de valor de mercado. Pide datos reales sobre reformas y calidades que sí que puedan justificar la diferencia de manera real frente a otros inmuebles similares.
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Fuentes:
