Cómo valorar correctamente una vivienda recibida en herencia
Recibir un piso a través de una herencia implica tener muchos asuntos en cuenta para tomar posesión y para gestionar la nueva propiedad.
Como es lógico, si se conoce el valor real de la propiedad heredada, todo es más sencillo y la gestión se hace más fácil y ordenada. Antes de pedir que nos valoren una vivienda heredada, es importante distinguir el valor de mercado del valor de referencia, entre otras acciones. También conviene conocer cómo se realiza la valoración de bienes para una herencia, especialmente cuando el patrimonio incluye otros activos además de la vivienda.
Hoy, en Tecnitasa, te contamos todo lo que debes tener en cuenta al tasar una vivienda heredada. Toma tus decisiones patrimoniales con la mayor información. ¡Sigue leyendo!
Estos son los aspectos clave en la tasación de una vivienda heredada
A la hora de tasar una vivienda, es importante saber que cada concepto responde a una función. Si los confundimos, podemos caer en fijar un precio de venta poco realista o equivocarnos con una obligación tributaria. Estos son los conceptos que debes dominar:
Valor de mercado de la vivienda
Es el precio más probable de transmisión entre partes independientes en condiciones normales de mercado. Depende del inmueble y de la oferta y demanda en una fecha concreta y se estima a través de una tasación realizada por una sociedad homologada. Contar con este estudio te ayuda a estudiar una venta o a hacer un reparto entre herederos.
Valor de referencia del Catastro
Se determina anualmente a partir de información de compraventas y módulos territoriales. Tiene efectos en impuestos como Sucesiones y Donaciones y es importante distinguirlo de una tasación individual del piso y del valor catastral. Para profundizar en estas diferencias, puedes consultar cómo se calcula el valor fiscal de una vivienda y qué conceptos intervienen en su determinación.
Valor catastral
Es un valor administrativo que se utiliza, en mayor medida, para el cálculo del IBI.
En la siguiente tabla encontrarás resumida la función principal de cada concepto.
| Concepto | Para qué sirve principalmente |
|---|---|
| Valor de mercado | Conocer el valor económico estimado del inmueble |
| Valor de referencia | Determinadas obligaciones tributarias |
| Valor catastral | Base relacionada con determinados tributos locales y otros cálculos |
| Valor de tasación | Resultado técnico de una valoración con una finalidad concreta |
Valor declarado por los herederos
A la hora de calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), si el valor declarado supera el de referencia, se toma siempre el declarado. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, se atiende al mayor entre el declarado y el de mercado, sin perjuicio de comprobación administrativa.
Plazos fiscales para valorar una vivienda heredada
En el régimen general del ISD, el plazo de presentación es de seis meses desde el fallecimiento. La prórroga debe solicitarse dentro de los cinco primeros meses y conlleva intereses de demora. La fecha de valoración, por su parte, dependerá del uso del informe.
Valor del inmueble en el momento de la herencia
La sucesión se vincula, con carácter general, al fallecimiento. Si el encargo necesita reconstruir el valor en ese momento, el informe debe apoyarse en el estado del inmueble y las referencias de mercado correspondientes.
Tasación actual de una vivienda heredada hace años
Para vender hoy puede ser útil una valoración actual, aunque la herencia se aceptara tiempo atrás. Aunque se aceptara un importe en ese momento, el precio que se puede obtener ahora no tiene por qué ser (y no suele ser) el mismo.
La fecha de valoración puede cambiar el resultado
Las reformas o el deterioro del inmueble pueden modificar de manera significativa su valor, así como los continuos cambios en la demanda.
Características físicas del inmueble heredado que influyen en su tasación
A la hora de reunir la documentación, esta debe contrastarse con las características reales del inmueble. Analizando en detalle tanto el piso como el edificio podemos entender cuáles son sus ventajas y qué costes podría asumir un potencial comprador.
- Superficie útil y superficie construida: comprueba qué superficie recoge cada documento. La útil y la construida miden conceptos distintos, ya que esta última puede incluir zonas comunes.
- Antigüedad y estado de conservación: la edad del edificio debe relacionarse con su mantenimiento. Instalaciones, acabados, humedades o grietas suelen darnos pistas sobre futuras necesidades de actualización.
- Distribución y funcionalidad de la vivienda: aún con los mismos metros, una buena distribución puede resultar más atractiva que otra mala. Lo menos valorado para esto último suelen ser los pasillos largos o la presencia de estancias poco funcionales.
- Altura, orientación, luminosidad y vistas: estos factores nos ayudan a diferenciar pisos del mismo edificio. La altura debe analizarse siempre junto con la presencia (o la ausencia) del ascensor, mientras que las vistas, con el entorno y las posibles condiciones que puedan modificarlas.
- Garaje, trastero, terraza y otros anexos: identifica la superficie y el régimen jurídico de cada anexo.
- Ubicación de la vivienda: además del barrio, importan la calle, el ruido, los servicios y el transporte.
Qué documentación se necesita para tasar una vivienda heredada
Para preparar el encargo, reúne los documentos que se detallan a continuación y comunica las incidencias conocidas. Revisarlos te permitirá concretar si te falta algo de información adicional. Además, debes conocer la documentación necesaria para solicitar una tasación y los requisitos habituales de este procedimiento.
- Escritura o título relacionado con la herencia: aporta el título disponible para conocer la titularidad y la adjudicación del inmueble.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: permite contrastar la descripción del inmueble y sus titulares, además de comprobar las cargas inscritas.
- Documentación catastral: incluye la referencia catastral y los datos descriptivos.
- Planos y documentación técnica: resultan especialmente útiles si existen reformas o ampliaciones.
- Contratos vinculados al inmueble: entrega los contratos de arrendamiento y la documentación sobre derechos de uso, si existen.
¿Necesitas una valoración profesional?
En Tecnitasa realizamos tasaciones de inmuebles. Contáctenos sin compromiso.
Cómo puede ayudarte Tecnitasa en la valoración de inmuebles
En Tecnitasa ponemos a tu disposición nuestros servicios de valoración residencial para apoyar tus decisiones relacionadas con herencias y compraventas. Con un informe oficial y definido, tendrás una referencia común que compartir con los interesados.
Cuéntanos qué necesitas resolver con la valoración. Te ayudaremos a estudiar el reparto del patrimonio o a preparar una posible venta. Contacta con nosotros para concretar el trabajo y la documentación necesaria para avanzar.
Fuentes:
