Seguro decenal: ¿en qué casos es obligatorio?
La figura del Seguro Decenal de Daños es clave para la protección del consumidor en el sector de la promoción inmobiliaria. Los propietarios que adquieren una vivienda, ya sea como primera residencia, como segunda, como inversión o para otras finalidades, realizan una inversión muy cuantiosa, por ello es fundamental que estén 100% protegidos ante posibles incidentes o daños estructurales en el inmueble. Para ello, existe la figura del seguro decenal.
Estamos hablando de una garantía fundamental en el sector de la construcción y la compraventa de viviendas en España. Consiste en una póliza que cubre durante diez años los posibles daños que pueden comprometer la estabilidad de un edificio de obra nueva.
Los daños causados por la estabilidad del edificio (cimentación, estructura, envolvente) son poco frecuentes, sin embargo son de alta intensidad, es decir, cuando se producen el coste económico que supone su reparación es muy elevada, pudiendo incluso arruinar por completo el edificio. Es por ello que el legislador consideró conveniente establecer una póliza obligatoria para la promoción residencial.
Hoy, en Tecnitasa, te contamos cuándo es obligatorio un seguro decenal para que estés blindado ante cualquier eventualidad. ¡Sigue leyendo!
¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal?
La obligatoriedad del seguro decenal no es universal para todas las construcciones. En España, la ley nos dice en qué casos debe contratarse esta póliza, centrándose principalmente en viviendas de nueva construcción.
El seguro decenal lo exige la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) como una condición previa e ineludible si quieres inscribir la Obra Nueva Terminada en el Registro de la Propiedad y poder formalizar una transmisión a terceros.
Por lo tanto, el seguro decenal es obligatorio para edificios de nueva construcción si su destino principal es el uso residencial, así como edificios que se vayan a rehabilitar, ampliar o cambiar de uso interviniendo para ello en la estructura y envolvente del edificio.
Requisitos legales según la LOE
El marco normativo que regula el seguro decenal es la Ley 38/1999 del 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE). Según el artículo 19 y la Disposición Adicional segunda de esta ley, se establece la obligatoriedad para el promotor de contratar un seguro que cubra durante diez años todos los daños materiales causados en el edificio por defectos que afecten a la resistencia mecánica y la estabilidad, en los edificios cuyo uso principal sea el residencial.
La LOE establece que, sin la contratación del seguro decenal, no se puede inscribir la obra nueva terminada en el Registro de Propiedad, por lo que tampoco se podría vender, ni hipotecar. Por tanto, el seguro decenal es obligatorio dado que protege al consumidor y le da seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.
Promotor como sujeto obligado
La LOE define al promotor como la persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación, por lo que también es el responsable legal de contratar el seguro decenal. Es por tanto el promotor quien contrata el Seguro Decenal y debe abonar la prima en el momento de la recepción de las obras, que es cuando entra en vigor el seguro. A partir de ahí, en caso de que ocurra un siniestro, los que en ese momento sean los propietarios de las viviendas afectadas serán resarcidos por la compañía de seguros.
La ley establece un plazo de 2 años para interponer la demanda por reclamación de daños desde que se detecten, a partir de ahí, la posible responsabilidad del promotor quedará prescrita y el plazo del seguro agotado.
Existen dos figuras principales, una es el promotor profesional, que es la empresa o particular que construyen viviendas para su venta posterior. Éstos están obligados a contratar el seguro decenal en todos los casos. La otra, es el autopromotor, una persona física que construye una vivienda para uso propio, en cuyo caso la ley contempla ciertas excepciones que veremos a continuación.
Excepciones a la obligatoriedad del seguro decenal
Aunque lo normal es que el seguro decenal en las viviendas de nueva construcción destinadas a la venta sea obligatorio, la LOE contempla ciertas excepciones en las que no es obligatorio contratar esta póliza. Si bien, siempre es recomendable la contratación de este seguro, dado el gran volumen de inversión que supone la construcción de cualquier edificio y la multitud de factores y riesgos que pueden causar daños en el mismo.
Autopromoción residencial
La excepción más relevante es la del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Si una persona física construye una vivienda para uso personal y no tiene intención de venderla durante los diez años siguientes, queda exenta de contratar el seguro decenal.
Para acogerse a esta exención, es imprescindible que firmes una declaración ante notario manifestando que la vivienda es para uso propio y no la destinarás a la venta durante el periodo de cobertura.
Aunque, si en el futuro te decides a vender la vivienda, antes de que transcurran diez años desde la finalización de la obra, sí que deberás contratar un seguro de daños por el plazo que reste hasta cumplir la garantía decenal, para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, contratar el seguro una vez terminada la obra y sin haber realizado el correspondiente control técnico del proyecto y de la ejecución de las obras, es más costoso y difícil, por ello te recomendamos que contrates el seguro aunque no sea obligatorio. Supone un control adicional, minimiza los riesgos y te facilita la posibilidad de hipotecar y/o vender la vivienda en el plazo de 10 años desde que se finalizan las obras, con un coste muy limitado.
Reformas y rehabilitaciones no estructurales
El seguro decenal no es obligatorio en reformas o rehabilitaciones que no afecten a los elementos estructurales del edificio. Por ejemplo, para reformas de cocina, cambios estéticos, mejoras en instalaciones interiores o actuaciones que no comprometan la estabilidad de la estructura no tendrás que contratar esta garantía.
Sin embargo, sí es obligatorio en ampliaciones, reformas que afecten a la estructura y envolvente del edificio, así como cambios de uso de edificios que se conviertan a residencial. En todos estos casos, habrá que realizar una nueva declaración de obra nueva y por lo tanto, será preciso aportar copia del seguro.
Edificaciones no residenciales
La LOE excluye de la obligación del seguro decenal a edificaciones que no se destinen a uso residencial, como edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales, naves industriales, edificios agrícolas o ganaderos, y construcciones de carácter provisional.
De igual manera, en estos casos resulta muy conveniente contratar el seguro decenal, pues garantiza al futuro propietario/usuario frente a cualquier daño que pueda tener su origen en la estabilidad del edificio. De hecho, la mayor parte de los inversores profesionales que adquieren este tipo de inmuebles requieren la contratación del seguro decenal.
El papel de los Organismos de Control Técnico (OCT)
Los Organismos de Control Técnico (OCT) son una figura clave para poder evaluar el riesgo correctamente. Los OCT son contratados por el Promotor para analizar, revisar y controlar el proyecto y la ejecución de las obras, emitiendo unos informes técnicos y dando una opinión sobre el nivel de riesgo que sirven como base para las compañías de seguros a la hora de evaluar el riesgo y emitir la póliza decenal. Es por tanto, un requisito fundamental de las compañías de seguros contratar un OCT que revise y controle el proyecto y las obras.
Los informes de los OCT abarcan tanto la revisión del proyecto de ejecución como el control de la ejecución de las obras durante las fases que afectan a la estabilidad: excavación y cimentación, ejecución de estructura, cerramiento y cubierta y revisión final de las obras.
Las empresas de OCT deben contar con un seguro de responsabilidad civil y estar inscritas en el Registro Oficial del CTE como Entidades de Control de Calidad de la Edificación.
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