¿Cuál es el tiempo entre la FEIN y la firma de la hipoteca?
Para muchas personas que se embarcan en la aventura de comprar una vivienda, uno de los mayores puntos de incertidumbre es el momento de pedir una hipoteca. Dentro de ese momento, es normal preguntarse por los plazos que hay que respetar desde que el banco entrega la FEIN hasta el momento de la firma ante notario.
La mayoría de personas no conocen los detalles legales ni saben cómo prepararse para evitar retrasos. En Grupo Tecnitasa te aclaramos los días que deben transcurrir entre la Ficha Europea de Información formalizada y la firma de la hipoteca, además de los factores que intervienen y qué hacer si quieres evitar contratiempos. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es la FEIN y por qué es obligatoria?
La FEIN es un documento que las entidades financieras están obligadas a entregar a los clientes que solicitan una hipoteca, según la Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario. El mandato consiste en poner en manos del prestatario toda la información esencial, de manera homogénea y comprensible, antes de asumir la deuda.
Este documento es obligatorio desde que se promulgó la ley anterior, que entró en vigor para reforzar la protección del consumidor, reducir conflictos y fomentar la transparencia en el sector financiero español.
Contenido clave de la Ficha Europea de Información Normalizada
La FEIN recoge los elementos fundamentales del préstamo hipotecario, destaca el tipo de interés aplicable, ya sea fijo, variable o mixto; las comisiones y todos los gastos asociados; la duración del préstamos; las cuotas mensuales y calendarios de pagos; las consecuencias del impago; las condiciones para vencimiento y las vinculaciones.
También se encarga de señalar el ejemplo representativo del coste total. Por todo esto, se trata de un documento claro de las condiciones económicas y legales de tu futura hipoteca.
Diferencias entre FEIN, FiAE y oferta vinculante
En ningún caso debes confundir la FEIN con otros documentos similares como puede ser la FiAE, la cual proporciona información sobre los riesgos concretos de la hipoteca, o la oferta vinculante, el documento que existía anteriormente a la FEIN.
Como consumidor, tienes derecho a recibir ambos documentos, la FEIN y la FiAE, y deben estar completos y correctos para poder avanzar en el proceso.
Papel de la FEIN como protección legal para el prestatario
La FEIN es más que un trámite, ya que es la principal herramienta de transparencia. Se usa para comparar ofertas entre bancos, entender al detalle lo que vas a firmar y evitar sorpresas desagradables. Además, si las condiciones de la hipoteca firmada difieren de las de la FEIN, tienes una protección legal para reclamar.
¿Cuántos días deben pasar entre la FEIN y la firma de la hipoteca?
La Ley 5/2029 establece un plazo mínimo obligatorio que garantiza que el cliente tenga tiempo suficiente para reflexionar, comparar alternativas y asesorarse antes de firmar.
10 días naturales obligatorios según la Ley 5/2019
La norma dicta que el banco debe entregar la FEIN con al menos 10 días naturales de antelación sobre el día de la firma notarial. Durante estos días, el prestatario puede revisar la oferta, plantear dudas y buscar otras opiniones. Sólo pasados esos días se puede acudir a notaría para realizar la firma de la hipoteca.
¿Desde cuándo empieza a contar el plazo?
El plazo de 10 días comienza a computarse en el momento en el que el cliente firma, de manera física o electrónica, el recibí de la FEIN. Es importante saber que este plazo nunca computa desde que el banco la genera, sino desde la aceptación y envío al banco por parte del consumidor.
Casos especiales: Cataluña, Baleares y País Vasco
Algunas comunidades autónomas han regulado plazos propios incluso más estrictos. En el caso de Cataluña y Baleares el plazo obligatorio para la reflexión es de 14 días naturales, mientras que en el País Vasco se mantienen los 10 días, aunque pueden existir particularidades de tramitación.
Por todo esto, es importante que te mantengas informado/a sobre los requerimientos autonómicos si el inmueble está en una de estas zonas.
¿Qué rol tiene el notario en este proceso?
El notario es una figura esencial en el proceso hipotecario y su intervención es un requisito legal que nunca nos podemos saltar.
El acta previa notarial: visita obligatoria
Antes de la firma de la hipoteca, el prestatario debe acudir al notario de su elección para firmar el acta previa notarial. En ella, el notario verifica que el cliente ha recibido y comprendido la documentación legal, que no hay cláusulas abusivas y resuelve las dudas del cliente.
Aquí no se firma la hipoteca, sino que se acredita la adecuada información previa.
Cuándo se puede firmar el acta y cuándo la escritura
El acta previa debe firmarse al menos un día antes de la hipoteca y después de haber transcurrido los 10 días desde la aceptación de la FEIN. Si se intenta firmar la escritura hipotecaria antes, el notario no podrá autorizarla y tendrás que pedir una nueva cita.
¿Qué pasa si no se respeta el plazo legal?
Si no se cumplen los plazos establecidos, la escritura no podrá firmarse. El proceso tendrá que reprogramarse, con el consiguiente retraso y la pérdida de tiempo para todas las partes. Además, firmar antes de tiempo puede acarrear riesgos legales e incluso la nulidad del préstamo.
Factores que pueden retrasar la firma hipotecaria
Aunque se respeten los plazos legales, diversos factores ajenos o internos pueden retrasar la operación.
Errores en la documentación o datos del cliente
Tener el DNI caducado, nóminas o documentación personal incompleta, certificados no firmados o errores en los datos pueden paralizar el expediente y, por consiguiente, hacer que se retrase la cita notarial.
Demoras en la tasación o validación del inmueble
La tasación del inmueble debe estar hecha y validada a tiempo, tanto para obtener la FEIN como para que el banco conceda la hipoteca. Si la tasación llega tarde o el valor resultante es insuficiente y no se puede asumir el resto con fondos propios, el proceso se podría retrasar o incluso cancelar.
Problemas registrales y coordinación entre partes
Las cargas o anotaciones en el Registro de la Propiedad, la falta de coordinación entre la gestoría, la notaría y el banco o incluso ausencias de última hora el día de la firma, son causas frecuentes de aplazamiento.
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