¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler?
Invertir en una vivienda para destinarla al alquiler es una alternativa para generar ingresos recurrentes y proteger el capital frente a la inflación. Pero, antes de dar el paso, es importante calcular la rentabilidad esperada del inmueble. Este análisis permite conocer la viabilidad del proyecto, comparar opciones y evitar errores a largo plazo.
En Grupo Tecnitasa queremos que sepas cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler. Si previamente estudiabamos que activo da una mayor rentabilidad, hoy te traemos esta guía paso a paso para que lo tengas claro y sepas si tu inversión inmobiliaria merece o no la pena. ¡Sigue leyendo!
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta?
La rentabilidad bruta es el primer cálculo que debes realizar como inversor. Su objetivo es verificar si un inmueble tiene potencial de generar un rendimiento interesante en relación con su precio de adquisición.
Fórmula básica y explicación paso a paso
La fórmula de la rentabilidad bruta es:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler ÷ Precio de compra) × 100
Los ingresos anuales por alquiler se obtienen multiplicando la renta mensual esperada por 12 meses. Mientras que el precio de compra incluye lo que pagaste por la vivienda, pero en este cálculo no se incorporan impuestos, gastos notariales, reformas ni otros costes adicionales.
Ejemplo práctico: cálculo con números reales
Imagínate que compras un piso por 150 mil euros y decides alquilarlo por 750 euros al mes. En este caso, los ingresos anuales serían 750 euros multiplicado por 12 meses con un resultado de 9 mil euros.
De esta forma, nos quedarían 9 mil euros dividido entre 150 mil euros, multiplicado por 100, siendo el resultado una rentabilidad bruta del 6%.
Cuándo es útil este dato y sus limitaciones
La rentabilidad bruta es útil como primer filtro comparativo entre distintas viviendas en el mercado y permite descartar rápidamente aquellas que ofrecen rendimientos demasiado bajos. Sin embargo sus limitaciones consisten en que no tiene en cuenta impuestos, gastos de mantenimiento o seguros. Es por eso que nunca se usa como único criterio de inversión.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?
La rentabilidad neta es el cálculo realmente determinante, ya que descuenta todos los gastos asociados a la adquisición y mantenimiento del inmueble. De este modo, refleja la ganancia real que puedes esperar como inversor.
¿Qué costes debes tener en cuenta?
Podemos dividir los gastos en gastos iniciales de inversión y gastos recurrentes. Los iniciales son los que pagas una sola vez al adquirir el inmueble, mientras que los recurrentes son costes periódicos que debes asumir mientras mantengas el alquiler.
Gastos iniciales de inversión: compraventa, hipoteca, reforma
Dentro de los gastos iniciales de inversión encontrarás los impuestos de compraventa, la notaría y registro, la gestoría y tasación hipotecaria, y las reformas y adecuación.
Los impuestos de compraventa son el IVA, en el caso de que sea de obra nueva o el ITP en el caso de segunda mano. Mientras que la notaría y registro son los documentos legales obligatorios, y la gestoría y tasación hipotecaria es en los casos en los que se financia parte del precio.
Gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento
Los gastos recurrentes corresponden al IBI, que es de pago anual, los gastos de comunidad, especialmente en los edificios con ascensor o zonas comunes, los seguros del hogar, el mantenimiento y las posibles reparaciones en caso de averías u otros, y los vacíos del alquiler, que son periodos sin inquilino en los que se pierde la renta.
Cálculo paso a paso con ejemplo práctico
Ponte ante una situación práctica en la que el precio de adquisición es de 150 mil euros, los ingresos anuales son 9 mil euros y los gastos iniciales 10 mil euros. Luego, debemos añadir los gastos recurrentes anuales como el IBI de 400 euros, la comunidad de 600 euros, los seguros de 250 euros, el mantenimiento y reparaciones 350 euros, y los meses vacíos sin inquilino (750 euros).
Entonces, el primer paso sería hacer el cálculo de los ingresos netos anuales, con un resultado de 6.650 euros. Tras eso calculamos la rentabilidad neta siendo: Rentabilidad neta = (6.650 ÷ 160.000) × 100 = 4,15%
Este cálculo nos muestra que, mientras que la rentabilidad bruta era del 6%, la neta real baja al 4,15%.
Factores que afectan a la rentabilidad del alquiler
Más allá de los cálculos, hay factores externos que impactan de manera determinante en el rendimiento de una inversión inmobiliaria.
Ubicación, tipo de inmueble y demanda local
La localización es esencial para calcular la rentabilidad. Un piso en una zona céntrica y bien comunicado tendrá una mayor demanda y menos riesgo de vacío de inquilinos. El tipo de inmueble también marca la diferencia, teniendo en cuenta que los estudios o pisos de dos habitaciones suelen ser los más buscados por jóvenes y familias pequeñas.
Eficiencia energética, estado y características del piso
Un inmueble con buena calificación energética reduce gastos de suministros y puede justificar un alquiler más alto. Asimismo, pisos reformados, luminosos o con extras como terraza, garaje o trastero, incrementan el atractivo y la rentabilidad.
Posibles meses vacíos y gastos imprevistos
Los periodos sin inquilinos y las reparaciones inesperadas pueden reducir notablemente los beneficios. Por eso, es recomendable aplicar un margen de prudencia en la estimación de ingresos netos.
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