Los municipios son territorios vivos y en constante cambio. Por ello, sus desarrollos urbanísticos deben ir evolucionando y creciendo en consonancia con las necesidades de sus habitantes. Sin embargo, el largo plazo que se invierte en la tramitación urbanística tiene como resultado que nos encontremos con ámbitos paralizados debido a que su desarrollo ha dejado de ser atractivo para las partes implicadas.
Hoy, Carlos Escudero, director de desarrollo de negocio en TT Advisory y especialista en consultoría urbanística/inmobiliaria, nos muestra algunos de los servicios que prestan desde su área a petición de clientes públicos o privados y cómo ayudan a impulsar y desatascar desarrollos. De esta manera, contribuyen a la mejora de la situación económica y a la evolución de un municipio por la parte pública así como a la consecución de resultados para la parte privada.
Poner sobre el papel los beneficios para todas las partes y crear el producto adecuado es la clave para impulsar los desarrollos urbanísticos
En muchas ocasiones, los proyectos urbanísticos quedan paralizados porque los promotores del mismo no consiguen un mínimo nivel de rentabilidad. De igual modo, suele suceder que la evolución real de un desarrollo lleve a escenarios de insostenibilidad para la Administración porque no puede permitirse prestar servicios, mantener zonas públicas, etc. La clave para ayudar a entes públicos y privados implicados consiste en crear proyectos que resulten atractivos, viables y sostenibles para todas las partes, determinando de manera minuciosa y motivada los ingresos reales que percibirá cada uno y poniendo en valor cada proyecto al que nos enfrentamos.
1. Adaptar el producto para actualizar desarrollos urbanísticos desfasados
En algunas ocasiones, fruto del paso del tiempo y de la evolución de un municipio, llega un momento en el que ciertos desarrollos previstos en tiempos pasados no tienen cabida en la actualidad: la sociedad cambia constantemente y las ciudades deben adaptarse a estos cambios. Un ejemplo puede ser un municipio que ha crecido a nivel logístico y que precise cambiar desarrollos industriales de menor superficie a proyectos logísticos de mayor superficie, o puede tratarse de activos residenciales con unas características que hoy en día ya no tienen demanda. También podemos encontrarnos nuevas palancas económicas en determinadas áreas que generarán un aumento poblacional para el que será necesario contar con más suelo residencial.
Este es nuestro día a día y la labor que desarrollamos en nuestra área: analizamos los ámbitos con una visión de 360º y la conjunción de todos los factores que los podría llevar hacia el éxito, ofreciendo una equidistribución de beneficios, no sólo para la parte pública y privada, sino para el futuro usuario o habitante respetando al máximo el medio en el que encuentren.
En este sentido, las limitaciones impuestas por la legislación son “líneas rojas” que delimitan nuestro campo de movimiento. Aunque en ocasiones pueden suponer un obstáculo en el camino, el profundo conocimiento de ellas permite pivotar entre las alternativas y conseguir aunar los intereses de todas las partes involucradas.
El resultado de nuestro análisis plantea un escenario que compara la viabilidad y la sostenibilidad de lo previsto versus lo proyectado. Si se crea un producto atractivo que produzca una mejora de los resultados individuales, todas las partes ganan, y la exposición de los resultados de una forma ordenada y transparente puede ser un factor decisivo para que la administración lo determine como un proyecto idóneo y agilice su tramitación.
2. Contraprestaciones por desalojar actividad, transformar suelo o cambio de uso
Otra de las situaciones que suele darse es que el crecimiento de una ciudad provoque que ciertas actividades o edificaciones que hoy existen sean incompatibles entre ellas. Un claro ejemplo es una zona industrial que ha quedado atrapada por la ampliación del municipio y que se pretende trasladar a la periferia porque las necesidades de la ciudad han cambiado y se trata de un área ideal para suelo residencial.
En este sentido prestamos un servicio de apoyo a convenios urbanísticos u otros posibles mecanismos para propietarios que no quieran o puedan adherirse al desarrollo urbanístico. Este servicio se lleva a cabo mediante la elaboración de un informe de sustento a estos documentos. En ellos se definen las contraprestaciones para cada una de las partes en base al potencial de los parámetros urbanísticos y la nueva la actividad que se pretende desarrollar. Por un lado, se tiene que determinar la compensación que corresponde al propietario que deja de ejercer la actividad, así como determinar las plusvalías que derivarán de la generación de suelo, con el compromiso de agilizar la burocracia, facilitar el desarrollo y que exista un beneficio en el desarrollo. La reducción de tiempos de tramitación es crucial en estas actuaciones.
3. Informes de sostenibilidad económica
En ocasiones, los ámbitos urbanísticos no requieren cambios y nuestros servicios se limitan a acompañar en la tramitación, con informes de sustento para su aportación a la Administración. En este sentido, resulta esencial contar con un Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica, que determina el equilibrio que existirá entre los servicios que debe prestar la Administración y el plazo en el que se deberán hacer cargo de ellos en base al tiempo en el que se completará un desarrollo y los ingresos que va a percibir la administración a través de los impuestos.
Disponer de un profundo análisis ayuda a las administraciones locales a cuantificar, planificar y gestionar mejor sus recursos. Así, podrán destinarlos al mantenimiento del área de nueva creación para que cuente con todos los servicios sin que ello comprometa las arcas públicas. Mientras se completa el desarrollo, la Entidad Urbanística de Conservación que se forme va a tener que asumir los gastos de mantenimiento durante un plazo determinado. Gracias a este análisis, también se define cuánto tiempo va a tener que soportar este mantenimiento, qué servicios tendrá que soportar, cómo lo tendrá qué prestar y en qué plazo los irá asumiendo la Administración.
Estos servicios también se prestan a colectivos como juntas de propietarios que nos piden un pronunciamiento actualizado de la obligatoriedad de soportar ciertos servicios. Este servicio surge porque, en muchas ocasiones, los propietarios siguen corriendo con los gastos de mantenimiento aunque haya transcurrido mucho tiempo desde la implantación del ámbito, cuando realmente tendría que ser la administración quien prestara estos servicios.
4. ¿Qué tipo de desarrollos urbanísticos se necesitan y son viables en un municipio? La importancia de un Informe de Viabilidad y de Sostenibilidad profundo
Desafortunadamente, es muy común encontrarse con Ayuntamientos que están llevando a cabo desarrollos urbanísticos que no se adaptan a las necesidades actuales: se han planteado sin tener en cuenta su viabilidad y esto ha implicado una situación económica complicada para el municipio.
Para evitar este tipo de situaciones, el Planeamiento General del Municipio debe contener un informe de viabilidad y de sostenibilidad que, en nuestra opinión, debe ser tratado como un “documento vivo” que se vaya actualizando y facilite poder tomar decisiones de manera continuada.
Este informe tiene en cuenta variables como la sostenibilidad, la viabilidad, las tendencias actuales, el mercado inmobiliario, la demografía del municipio y permite prever cómo evolucionará en los próximos años, qué desarrollos urbanísticos necesitará con prioridad para crecer de manera sostenible, viable y ordenada en todos los sentidos.
5. Análisis estratégico de Planeamiento General
Desde algunas Administraciones, con mucho acierto en nuestra opinión, nos han solicitado de forma puntual un análisis estratégico del planeamiento del municipio para sentar unas bases sólidas de crecimiento. Se han planteado cómo hacer atractivo su municipio para que promotores, ciudadanos o empresas lo consideren la alternativa más óptima para desarrollar su actividad, vivir o trabajar. Un Ayuntamiento no deja de ser una entidad que genera gastos, tiene beneficios y puede crear productos para el disfrute de su población. Esta población, a su vez, debe percibir que recibe servicios adecuados con el dinero de sus impuestos.
Si un Ayuntamiento no desarrolla proyectos urbanísticos de manera ordenada y no revisa bien los informes de sostenibilidad de sus diferentes desarrollos, pueden ocurrir dos cosas: o que se vea comprometido su equilibrio presupuestario o que sus habitantes sufran una excesiva presión fiscal para poder compensar las pérdidas de estos desarrollos. Y esto es un tema que, como mínimo, merece la pena revisar.
Un buen ejemplo es el de Ayuntamientos de pocos habitantes que cuentan con una piscina municipal o instalaciones deportivas. Es esencial ver si ese proyecto se puede sustentar a nivel económico y puede ser mantenido por la Administración. No analizar estas cuestiones provoca situaciones que por desgracia son habituales: a menudo, nos encontramos con instalaciones cerradas, infrautilizadas y que han comprometido el equilibrio presupuestario de la Administración.
Ayuntamientos que compiten por recursos: ¿Cómo crear una ciudad bonita, sostenible, atractiva y económicamente viable?
Hoy en día, son muchos los municipios, en especial las capitales de provincia o Ayuntamientos en las periferias de las grandes ciudades, que compiten para atraer población e inversiones a sus poblaciones. Para lograr un proyecto de éxito, es vital tener en cuenta multitud de variables.
Una ciudad que funciona debe ser respetuosa con el medio ambiente, bonita, viable, sostenible económicamente y ser atractiva para sus ciudadanos a nivel de impuestos y servicios, entre otros aspectos. Para lograrlo, se necesita tener una visión completa del urbanismo, para lo que se debe contar con un equipo multidisciplinar que entienda de tendencias del mercado inmobiliario, viabilidad económica, sostenibilidad, normativas, diseño etc. Sólo se consigue el objetivo con equipos multidisciplinares con profesionales de todas las áreas que trabajen de forma conjunta.
Al margen de los anteriores servicios, con frecuencia realizamos otros servicios en los que se encuentra involucrada la Administración Pública:
6. Informes de sustento a procesos expropiatorios
Cuando se produce esta situación, desde nuestro área de consultoría determinamos, tanto para promotores como propietarios, la indemnización justa que corresponde en función de los derechos, nuestros informes sirven de sustento a las alegaciones en fase administrativa o como soporte a procedimientos judiciales. Con nuestra intervención, se produce habitualmente una reducción de los plazos de tramitación y resolución.
7. Valorar para su venta los terrenos resultantes de la cesión obligatoria que se produce en los desarrollos de suelo
También es frecuente entre nuestros servicios la valoración para su posterior venta del aprovechamiento que se cede a la Administración en los desarrollos. En este caso, el servicio de consultoría se encarga de determinar un precio justo de venta, lo que favorece un acuerdo entre las partes y genera ingresos a la Administración.
8.Inventario, valoración y gestión del patrimonio público
En Grupo Tecnitasa, además de un profundo conocimiento de los activos inmobiliarios, gracias a nuestra dilatada experiencia soportada en una completa base de datos y un equipo muy completo de expertos técnicos en áreas de sostenibilidad, urbanismo y valoración inmobiliaria somos capaces de abordar con sentido estratégico el patrimonio público, prever cómo se comportará, qué potencialidad tiene y los beneficios que se obtendrían con la gestión, cesión, venta o rehabilitación del mismo.
En el caso del análisis estratégico de la cartera de activos, hemos participado en la formulación de mecanismos de colaboración público privada con los que se han impulsado desarrollos residenciales destinados a la venta o alquiler así como otros de actividad económica.
Estos son solo algunos servicios que nuestro equipo de consultoría Inmobiliaria puede brindar a las administraciones públicas en materia de urbanismo. ¿te gustaría saber más?
Contáctanos, ¡y estaremos encantados de explicarte!
