¿Cómo dividir un inmueble heredado entre herederos?
No es difícil imaginar, aunque no se haya estado en la situación, que una herencia es un trámite legal que puede generar disputas, tensiones y problemas familiares no deseados. Este tipo de casuísticas se dan en especial cuando varios herederos pasan a ser copropietarios de un inmueble.
Es por eso que, en Grupo Tecnitasa, queremos que conozcas las vías legales de las que dispones para repartir el bien heredado de manera justa y ordenada. Hoy, te enseñamos cómo dividir un inmueble heredado entre varios herederos. Evita problemas judiciales que puedan resultarte costosos y prolongados, y ahorra en costes y tiempos. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es el proindiviso y cómo afecta a una herencia?
El proindiviso implica que todos los herederos tienen derechos sobre la totalidad del inmueble, sin que ninguna parte física corresponda de manera exclusiva a un heredero.
Si seguimos el artículo 400 del Código Civil, vemos que cualquier coheredero puede solicitar la división de la cosa común, lo que hace posible resolver la copropiedad. Por lo que, alcanzar un acuerdo entre todos, mediante negociación, suele ser siempre la vía más rápida y económica.
Aceptación de la herencia y situación de copropiedad
El proceso comienza con la aceptación de la herencia, que puede ser ante notario o por vía judicial. Después, los herederos se convierten en copropietarios según el porcentaje que les corresponde por sus derechos hereditarios, generando el proindiviso.
En esta fase, cobra especial importancia entender cómo se realiza la valoración de bienes para una herencia, ya que asignar un valor justo al inmueble es esencial para cualquier posible reparto, venta o adjudicación entre herederos.
Derecho de cualquier heredero a solicitar la división (art. 400 CC)
En los casos en los que no existe un acuerdo, cualquier heredero puede ejercer su derecho a pedir la división. Esto implica iniciar un proceso que, en caso de desacuerdo, puede resolverse ante los tribunales, con las consecuencias económicas y temporales que ello conlleva.
Importancia del acuerdo para evitar conflictos legales
Llegar a un pacto amistoso permite reducir gastos, evitar tensiones y facilitar un reparto ágil. Por otro lado, la vía judicial suele implicar mayores costes y más tiempo, además de un clima de enfrentamiento que puede afectar a las relaciones familiares.
¿Cuáles son las opciones legales para repartir el inmueble?
Existen distintas alternativas para dividir un inmueble heredado y cada una cuenta con sus propias particularidades.
Venta del inmueble y reparto del capital
La opción más simple es vender la propiedad a un tercero y se distribuye el importe entre los herederos, proporcionalmente a su participación.
La ventaja principal es que elimina la copropiedad y reparte liquidez, pero el inconveniente es que requiere encontrar comprador y puede implicar gastos de gestión. Además de que todos los herederos deben estar a favor de esa venta y que las condiciones del mercado sean favorables, ya que a veces hay factores que ralentizan el proceso. En este punto, algunos herederos pueden plantearse ¿qué pasa si el valor de tasación es mayor que el de compraventa?, lo que afectaría directamente a la fiscalidad y decisiones de venta o adjudicación.
Adjudicación a un heredero con compensación al resto
Este mecanismo consiste en que un heredero se queda con toda la propiedad y compensa económicamente a sus coherederos en función de los porcentajes de cada uno de los participantes. El proceso se formaliza con escritura pública y, a menudo, requiere financiación bancaria para la compensación.
Venta de la cuota indivisa a un tercero (derecho de retracto)
Cabe destacar que cada heredero puede vender su parte a un tercero. Sin embargo, los demás herederos disponen de derecho de retracto para igualar la oferta y evitar la entrada de personas ajenas a la herencia, preservando así el control familiar o el vínculo con el bien.
¿Qué hacer si no hay acuerdo entre los herederos?
Cuando la negociación fracasa se debe recurrir siempre a la vía judicial.
División judicial de la cosa común: procedimiento y plazos
Se presenta una demanda ante el juzgado de primera instancia, donde el procedimiento implica la valoración del inmueble y la decisión del juez sobre su división o venta. Aquí, los plazos pueden variar, pero suelen ser de varios meses, incluso más de un año.
Subasta pública del inmueble como solución forzosa
En caso de que no exista acuerdo sobre la división física o adjudicación, el juez ordenará la venta mediante subasta pública. De esta forma, el importe obtenido se reparte proporcionalmente entre los herederos.
Rol del abogado, procurador y juez en el proceso
Existen diferentes profesiones involucradas en el proceso judicial de un desacuerdo entre herederos.
En primer lugar, el abogado, quien asesora y defiende al heredero durante el procedimiento; en segundo lugar, el procurado, el cual representa oficialmente ante el tribunal; y por último, el juez quien dirige el proceso, resolviendo conforme a la legislación vigente.
¿Qué impuestos y gastos conlleva la división de un inmueble heredado?
La división de un inmueble no solo implica cuestiones legales; también conlleva cargas fiscales y gastos.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y plusvalía municipal
El ISD grava la adquisición hereditaria, con diferentes tarifas según la comunidad autónoma, mientras que la plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno desde su última transmisión. Es importante calcular ambos impuestos para evitar futuras sorpresas.
Costes notariales, registrales y de tasación
La división de un inmueble requiere escritura pública, con honorarios notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad y, si se desea objetividad, un informe de tasación. Estos gastos varían según el valor del inmueble y la complejidad del reparto.
Diferencias fiscales entre adjudicación y compraventa
En el caso de que un heredero adjudique el bien a su favor compensando a los demás, se sigue considerando como partición de herencia con fiscalidad propia. En cambio, una compraventa posterior tendría un tratamiento fiscal diferente, generalmente con más cargas.
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