Islas Baleares: ¿dónde está el techo del mercado residencial?
Te contamos las claves del evento
El mercado residencial en Baleares atraviesa uno de los momentos más complejos y determinantes de las últimas décadas. Con precios en máximos, una demanda sostenida —tanto local como internacional— y una oferta claramente insuficiente, el archipiélago se enfrenta a retos que ya no pueden abordarse desde soluciones aisladas.
Con el objetivo de analizar este escenario desde una mirada rigurosa, plural y conectada con la realidad del territorio, Grupo Tecnitasa organizó en Mallorca – junto a Engel & Völkers, Jardins Tramuntana, Mallorcasite.com , Miele , Terraza Balear part of Gunni & Trentino, TQ Eurocredit, Mallorca Heritage, RPP & Partners, Blau y PH Mallorca – la jornada “Islas Baleares: ¿dónde está el techo del mercado residencial?”. Un encuentro que reunió a los principales actores del sector inmobiliario: promotores, constructores, entidades financieras, expertos en financiación alternativa, arquitectos, interioristas, paisajistas y especialistas en tecnología.
A lo largo de la jornada se abordaron, desde distintas perspectivas, las grandes cuestiones que hoy marcan el presente y el futuro del mercado balear: el acceso a la vivienda, la escasez de oferta, la evolución del segmento de lujo, el papel de la financiación, la importancia del diseño como generador de valor y el impacto creciente de la inteligencia artificial en el real estate.
De este debate surgieron conclusiones clave que ayudan a comprender mejor hacia dónde se dirige el mercado residencial balear y qué decisiones serán determinantes en los próximos años.
Un mercado que ya no se explica solo desde lo local
El mercado residencial en Baleares atraviesa un momento decisivo. Los precios han alcanzado niveles históricamente altos, la demanda sigue siendo intensa y la oferta continúa sin responder al ritmo necesario. Pero más allá de los datos, lo que quedó claro durante la jornada es que el archipiélago ha dejado de comportarse como un mercado regional.
Hoy Baleares opera con lógicas propias de grandes mercados internacionales: demanda global, territorio limitado, normativa compleja y una fuerte presión sobre el acceso a la vivienda. Esta combinación de factores obliga a replantear el análisis tradicional y a incorporar una mirada mucho más amplia y estructural.
Como se apuntó durante el encuentro, “Baleares ya no puede analizarse solo como un mercado local. Funciona con dinámicas propias de los grandes mercados internacionales”, en palabras de Luis Díaz, responsable del Área de Lujo de Grupo Tecnitasa.
El acceso a la vivienda: cuando el problema deja de ser coyuntural
Uno de los ejes centrales de la jornada fue el acceso a la vivienda, un desafío que ya no puede entenderse como un fenómeno temporal. El diagnóstico compartido por los profesionales fue claro: el problema es estructural y tiene una base objetiva.
Desde la moderación del debate, Pep Verger, director de El Económico, situó el marco de la conversación con claridad:
“El acceso a la vivienda en Baleares no admite soluciones simples. Es un debate complejo que exige datos, contexto y decisiones valientes.”
La demanda supera ampliamente a la oferta, y no solo por el crecimiento de población o la atracción internacional del territorio, sino por la escasa capacidad del mercado para generar nueva vivienda en un entorno con fuertes limitaciones físicas y administrativas.
Durante el debate se insistió en que, mientras no se corrija ese desequilibrio, los precios difícilmente podrán moderarse. Tal y como se señaló desde el sector inmobiliario, “el problema de la vivienda es matemático: hay más demanda que oferta, y mientras eso no cambie, los precios no van a bajar”, recordó Fernando Valentín, presidente de ABSI-AIB.
A este contexto se suman factores que incrementan la complejidad del mercado balear: una fiscalidad elevada, costes de construcción altos y una burocracia que ralentiza el desarrollo de nuevos proyectos. Desde el ámbito de la construcción se puso de relieve que los costes no han vuelto a niveles previos a la pandemia ni al conflicto en Ucrania, lo que limita el margen de actuación.
En este sentido, Climent Olives, presidente de la Asociación de Constructores de Baleares, apuntó que “entre materiales, transporte, impuestos y trámites administrativos, la vivienda se encarece de forma muy significativa”, recordando además el peso que tiene la carga fiscal en el precio final.
Más corresponsabilidad y menos compartimentos estancos
Otro de los mensajes que atravesó la jornada fue la necesidad de una implicación real de todos los agentes del sistema. Administración, promotores, entidades financieras, técnicos y también la sociedad civil forman parte de un mismo engranaje.
Desde la óptica promotora, se insistió en que no es posible avanzar si cada parte actúa de forma aislada. “Todos tenemos que implicarnos: la Administración, los bancos, los técnicos y también los vecinos”, defendió Óscar Carreras, presidente de PROINBA, subrayando que el rechazo social a determinados desarrollos también frena soluciones orientadas a vivienda asequible.
En la misma línea, se cuestionó la eficacia de determinadas medidas regulatorias aplicadas de forma unilateral. Desde API Baleares, José Miguel Artieda recordó que “topar precios ya se ha demostrado ineficaz: reduce la oferta y termina empujando los precios al alza”, insistiendo en la necesidad de actuar sobre la producción de vivienda y no solo sobre la demanda.
Financiación: disponible, pero dependiente de proyectos viables
El análisis del papel de la financiación permitió desmontar uno de los debates recurrentes del sector. La banca y la financiación alternativa coincidieron en que la financiación no es hoy el principal obstáculo para el desarrollo residencial.
Pedro Soria, consejero de Estrategia de Negocio de Grupo Tecnitasa y moderador de la mesa, recordó que el debate financiero no puede analizarse de forma aislada:
“La financiación es una pieza clave, pero depende de la viabilidad del proyecto, del suelo disponible y de la seguridad jurídica del entorno.”
Las entidades financieras operan con criterios de prudencia, pero muestran disposición a financiar proyectos bien estructurados, tanto en vivienda libre como en vivienda asequible. Desde Banco Santander, Francisco Javier Piñeiro subrayó que “la banca hoy financia con disciplina, aprendiendo de crisis pasadas”, mientras que Omar García, de CaixaBank, añadió que el sector financiero se siente cómodo impulsando proyectos con precios razonables y fundamentos sólidos.
Desde Banca March, Juana Mª García puso el foco en la gestión del riesgo:
“Hoy el análisis no se limita al precio, sino a la sostenibilidad financiera a largo plazo del proyecto.”
La financiación alternativa aportó una visión complementaria, alertando de un desequilibrio aún más profundo entre creación de hogares y producción de vivienda. Bernat Martínez, managing director de TQ Eurocredit, recordó que “en España los hogares crecen casi al doble de ritmo que la vivienda, y en Baleares este desequilibrio es todavía mayor.”
Por su parte, Maite Moreno, directora de Oficina y especialista en mercado no residente de Banco Sabadell, subrayó el peso creciente del comprador internacional:
“El comprador no residente ha ganado protagonismo y exige productos muy bien definidos, tanto en calidad como en seguridad jurídica.”
Un mercado de lujo que ya juega en otra liga
El segmento residencial de lujo fue otro de los grandes focos de análisis. Baleares se consolida como un destino internacional de primer nivel, con un comprador cada vez más global, exigente y sofisticado.
Daniel Arenas, presidente de ABINI y moderador de la mesa, introdujo una reflexión clave:
“El segmento residencial de lujo tiene un impacto directo en la economía local y en el equilibrio social de las islas; no puede analizarse solo como producto inmobiliario.”
Este perfil de comprador no solo busca ubicación o exclusividad, sino coherencia entre arquitectura, entorno, servicios y calidad de vida. “El lujo en Baleares no es solo precio, es experiencia, ubicación y forma de vivir”, apuntó Luis Díaz, destacando que el valor va mucho más allá del metro cuadrado.
Desde la intermediación inmobiliaria, Gloria Rodríguez, managing partner de MallorcaSite, explicó que “el comprador de lujo en Baleares valora especialmente la privacidad, el anonimato y la discreción”, atributos que refuerzan el atractivo del territorio frente a otros mercados prime.
Desde el ámbito financiero especializado, Howard Steel añadió que el atractivo del mercado balear reside también en su estabilidad:
“El inversor internacional busca entornos seguros, previsibles y bien asesorados.”
A nivel jurídico y fiscal, Ignacio Rodríguez, socio de RPP & Partners, recordó que “el asesoramiento es clave para que una operación de lujo sea eficiente y sostenible en el tiempo.”
Por su parte, Alec Dudfield, director de Operaciones de PH Mallorca, resumió la evolución de la demanda con claridad:
“El comprador de lujo ya no busca una segunda residencia: busca una vivienda completa, con alma, pensada para vivir tiempo de calidad.”
Arquitectura, interiorismo y paisaje como generadores de valor
La jornada también puso el foco en cómo el diseño influye directamente en el valor de una vivienda. La arquitectura, el interiorismo y el paisajismo dejaron de entenderse como elementos accesorios para convertirse en piezas estratégicas del producto residencial.
Se habló de viviendas que deben emocionar, conectar con el entorno y ofrecer bienestar real. “El interiorismo ya no es solo estética, es crear espacios que abracen y generen pertenencia”, explicó Carmen Pujol, de Terraza Balear.
Desde el paisajismo, Lourdes Vázquez introdujo una idea muy presente en el mercado actual:
“El lujo es poder convivir con la naturaleza, integrar el exterior en la experiencia cotidiana de la vivienda.”
Desde la arquitectura, Alejandro Palomino destacó la importancia de la coherencia del conjunto:
“Cuando arquitectura, entorno y uso dialogan, el valor es duradero.”
La tecnología también juega un papel clave. Álvaro Palomino, Head of Project Business Iberia de Miele, introdujo el concepto de lujo silencioso:
“El verdadero lujo es que la tecnología funcione sin hacerse notar, aportando confort real y fiabilidad.”
Inteligencia artificial: una transformación que ya está en marcha
La mesa dedicada a la inteligencia artificial cerró la jornada con una reflexión transversal. La IA no es una tendencia futura, sino una herramienta que ya está impactando en la forma de analizar datos, gestionar riesgos y tomar decisiones.
La moderadora de la mesa, Elena Fraile, lanzó una reflexión clara:
“La pregunta ya no es si la inteligencia artificial va a cambiar el sector, sino cómo y a qué ritmo estamos preparados para integrarla.”
Desde la experiencia promotora, Javier Sánchez, CTO de AEDAS Homes, señaló que “la inteligencia artificial se está convirtiendo en una palanca real de transformación del negocio.”
Por su parte, Carlos Álvarez Ramallo amplió la mirada: “Estamos viviendo una revolución cognitiva que afectará a todas las áreas de la empresa y a la forma de trabajar.”
Una conclusión compartida
La jornada dejó una idea clara: Baleares tiene un enorme potencial, pero también una gran responsabilidad. Afrontar sus retos exige análisis riguroso, visión a largo plazo y una coordinación real entre todos los actores implicados.
Un debate necesario para un mercado que ya no puede explicarse con las categorías de siempre y que demanda nuevas respuestas, a la altura de su complejidad.
🎥 ¿Te gustaría revivir las claves del evento? ¡Aquí te dejamos un vídeo resumen! 👇🏻
¿Te gustaría estar al día de las novedades del sector?
¡Síguenos en nuestras redes sociales!
