Qué valor mínimo debe tener una propiedad al escriturarla para evitar problemas fiscales
Cuando vas a comprar una vivienda, el número que aparece en la escritura se convierte en la referencia para impuestos, para posibles revisiones de la Administración y, en muchos casos, para la financiación si hay hipoteca.
¿Y qué implica esto para ti? Que aunque comprador y vendedor pactéis un precio, Hacienda puede tomar como base fiscal otro valor mínimo a efectos de ITP/AJD o Sucesiones y Donaciones, y ajustar el impuesto si considera que lo declarado no es válido.
En Tecnitasa, queremos que tengas una visión clara para evitar sustos. Hoy, veremos cuál es el valor mínimo para escriturar una propiedad. Entenderás qué significa el valor de escrituración, si existe un mínimo legal y qué riesgos asumes si declaras un importe inferior. ¡Sigue leyendo!
Qué significa el valor de escrituración de una propiedad
El valor de escrituración es el importe que se declara en la escritura de compraventa como precio o contraprestación. Es un importe que se utiliza para liquidar impuestos, para justificar medios de pago y, si algún día vendes, también influye en cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial.
Qué importe aparece en la escritura de compraventa
En la escritura suele aparecer el precio pactado entre comprador y vendedor, además de cómo y cuándo se paga (transferencia, cheque, etc.). Eso es lo que tú declaras ante notario, pero otra cosa distinta es el valor fiscal que toma la Administración para calcular impuestos, que no siempre coincide con el precio firmado.
¿Por qué el valor de escrituración es importante?
Porque afecta directamente a lo que pagas en ITP/AJD (o IVA, según el caso) y puede condicionar la financiación si el banco toma referencias de valoración. También es relevante para el futuro. Si compras muy por debajo y no está bien justificado, puedes sufrir una revisión y una liquidación complementaria.
Diferencia entre valor de mercado, valor catastral y valor de referencia
Es importante separar estos tres conceptos:
- El valor de mercado es el precio probable al que se vendería un inmueble en condiciones normales.
- El valor catastral es un valor administrativo usado, entre otras cosas, para tributos como el IBI.
- El valor de referencia es una cifra que determina el Catastro y que, desde 2022, se usa como base imponible en ITP/AJD e ISD salvo que el precio declarado sea superior.
Comprender correctamente cuál es la diferencia entre el valor de mercado y el valor catastral resulta fundamental para evitar errores al interpretar el precio de una compraventa y las obligaciones fiscales asociadas a ella.
Quién determina el valor que figura en la escritura
El importe que figura en la escritura lo fijan comprador y vendedor al pactar el precio. El notario no determina el valor, pero sí controla la legalidad del otorgamiento y deja constancia del precio y de los medios de pago. En el plano fiscal, la Administración puede tomar como referencia el valor de referencia del Catastro cuando corresponda.
¿Existe un valor mínimo legal para escriturar una propiedad?
No existe un precio mínimo único fijado por ley para firmar una compraventa. Lo que sí existe, en la práctica, es un mínimo fiscal que puede aplicar la Administración para calcular impuestos, aunque tú declares un importe inferior.
El precio pactado entre comprador y vendedor no siempre es suficiente
Si bien es cierto que el precio se puede pactar libremente, si está por debajo de determinados valores de referencia, Hacienda puede regularizar la operación y exigirte más impuestos. La reforma introdujo el uso del valor de referencia para dar más seguridad jurídica en la base imponible de ciertos tributos.
Qué es el valor de referencia del Catastro y cómo afecta
El valor de referencia lo determina la Dirección General del Catastro de forma objetiva y con límite del valor de mercado, a partir de datos catastrales y precios comunicados en compraventas ante fedatarios públicos.
Su aplicación ha cambiado significativamente la tributación inmobiliaria en España, por lo que conviene entender también cómo afecta el valor de referencia catastral al vendedor, especialmente cuando el precio pactado difiere del valor utilizado por la Administración como base imponible.
Diferencia entre valor mínimo fiscal y precio de compraventa
En muchos casos, la base imponible será el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia. Por eso puede ocurrir que firmes por una cantidad, pero tributes por un importe superior.
Qué ocurre si la vivienda se escritura por debajo del valor considerado válido
Lo habitual es una liquidación complementaria (en la que se reclama la diferencia de impuesto) y, según el caso, intereses e incluso sanción si la Administración entiende que hubo infradeclaración.
Esta situación suele generar dudas entre propietarios y compradores, al no tener claro si se puede vender por debajo del valor catastral de una vivienda. Aunque la operación puede realizarse legalmente, es importante conocer las implicaciones fiscales que podrían derivarse si el valor declarado no coincide con los criterios utilizados por la Administración tributaria.
Cómo calcula Hacienda el valor mínimo de una vivienda
En la práctica, Hacienda no busca un mínimo legal único, sino una base imponible mínima para liquidar impuestos. Aquí, el valor de referencia suele ser el punto de partida.
El papel del valor de referencia catastral
El valor de referencia lo fija el Catastro y se puede consultar online por la Sede del Catastro. Si existe para tu inmueble, se utiliza como base imponible en ITP y en Sucesiones/Donaciones, salvo que el precio declarado sea superior.
Métodos de comprobación de valores utilizados por la Administración
La Administración puede comprobar valores por distintos medios previstos en la Ley General Tributaria (por ejemplo, referencia a registros oficiales, dictamen de peritos o precios medios de mercado).
Diferencias según comunidad autónoma
La gestión de ITP/AJD e ISD es autonómica, y algunas comunidades ofrecen herramientas propias de valoración o vías específicas para discrepar del valor aplicado en tu autoliquidación.
¿Cuándo puede Hacienda iniciar una comprobación de valores?
Suele ocurrir cuando declaras por debajo del valor de referencia o cuando hay señales de infravaloración. Además, el derecho de la Administración a liquidar prescribe con carácter general a los cuatro años, según la LGT.
Riesgos de escriturar una propiedad por debajo de su valor real
Aunque puedes hacerlo, escriturar una propiedad por debajo de su valor real conlleva ciertos riesgos que debes conocer:
- Liquidaciones complementarias de impuestos: si el precio declarado es inferior al valor de referencia (o al valor comprobado), pueden exigirte la diferencia en ITP/AJD o en Sucesiones y Donaciones, según el caso.
- Sanciones e intereses de demora: además de pagar más impuesto, puedes asumir intereses y, si la Administración aprecia infracción tributaria, una sanción económica.
- Problemas futuros al vender: un precio de compra artificialmente bajo puede aumentar la ganancia patrimonial en una venta posterior, con el impacto fiscal correspondiente.
- Riesgos legales por declarar un importe distinto al real: pactar un precio y reflejar otro en escritura puede implicar consecuencias fiscales y, en escenarios graves, riesgos jurídicos asociados a la veracidad del negocio documentado.
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Fuentes:
