¿Cuál es la diferencia entre el valor de mercado y el valor catastral?
Cuando nos enfrentamos al desafío de comprar o vender una vivienda, es fundamental tener controlados todos los diferentes procesos y, sobre todo, ese baile de cifras que llega a nuestra cabeza en calidad de valores, precios, impuestos y demás casuísticas.
En Tecnitasa, queremos darte toda la información posible sobre tecnicismos y que distingas entre conceptos que pueden parecer similares aunque no lo sean. En este caso, te contamos cuál es la diferencia entre el valor de mercado y el valor catastral. Conoce las claves para entender ambos. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es el valor catastral de una vivienda?
Conocer el valor catastral es esencial para cualquier propietario, ya que afecta directamente a tu fiscalidad y a todo tipo de trámites administrativos que tengan que ver con los inmuebles. A continuación, te detallamos principales aspectos de este valor:
Definición y finalidad administrativa
El valor catastral es la valoración económica oficial que la Administración asigna a cada bien inmueble, ya sea rústico, urbano o de características especiales. Este valor se obtiene y decide de manera 100% objetiva y se registra en el Catastro Inmobiliario, un registro administrativo gestionado por la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda.
La principal utilidad del valor catastral es el de ser una base para gestionar y recaudar varios impuestos, ya que permite que la administración conozca tu capacidad económica y asegure una fiscalidad correcta.
Una de las principales cuestiones que se planetan muchos usuarios es si es posible vender una vivienda por debajo del valor catastral.
¿Cómo se calcula el valor catastral?
El cálculo del valor catastral se realiza aplicando criterios técnicos y objetivos que establece la administración y que se recogen en la Ponencia de Valores de cada municipio. Los factores principales que tienen en cuenta suelen ser:
- Dónde se localiza el inmueble (zona, entorno y características urbanísticas)
- Cuánta superficie hay construida y del terreno
- Cuál es la antigüedad y el estado de conservación
- Para qué se utiliza el inmueble (vivienda, local, industrial, etc.)
- Cuál ha sido el coste de construcción y qué materiales se han empleado
- Cuál es el valor del suelo y las circunstancias del mercado inmobiliario local
Usos comunes: impuestos y gestiones administrativas
Entre los usos más destacados del valor catastral a nivel de impuestos, podemos encontrar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía municipal, el Impuesto de Transmisión Patrimonial a la hora de vender una casa o incluso el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
¿Qué es el valor de mercado de un inmueble?
Entendemos como valor de mercado de un inmueble el precio más probable al que podría venderse una propiedad en condiciones normales de mercado. Esto quiere decir, que refleja el importe que un comprador estaría dispuesto a pagar y un vendedor a aceptar en una transacción libre, sin presiones externas y tras una adecuada exposición al mercado.
Lo más importante de este valor es que busca reflejar la realidad del mercado inmobiliario en un momento concreto, por lo que se ha convertido en un requisito absolutamente fundamental para todo tipo de operaciones de compraventa, hipotecas o herencias.
Definición y criterios de tasación profesional
El valor de mercado no se debe confundir con el precio, ya que este es, en última instancia, un acuerdo libre entre el comprador y vendedor y no tiene por qué obedecer a criterios objetivos.
Además, el valor de una vivienda se determina en base a criterios profesionales puestos en práctica por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Tecnitasa. Esto implica seguir metodologías reconocidas como la Orden ECO en España o los estándares RICS en una valoración internacional.
Factores que influyen en el valor de mercado
El valor de mercado de un inmueble depende de múltiples factores, entre los que destacan:
- Ubicación: la zona, el barrio, la proximidad a servicios, transporte, colegios y la seguridad.
- Superficie y distribución: los metros cuadrados, el número de habitaciones y baños, y la eficiencia en la distribución de los espacios.
- Estado de conservación: una vivienda reformada o bien mantenida suele tener un valor superior a una que requiere arreglos.
- Características y equipamiento: elementos como ascensor, garaje, trastero, , zonas comunes, piscina o jardín así como un alto grado de eficiencia energética.
- Comparables: los precios de venta recientes de inmuebles similares en la zona sirven como referencia directa para la valoración.
- Situación del mercado: la oferta y la demanda, así como las condiciones económicas generales.
- Situación legal y documentación: tener toda la documentación en regla y libre de cargas.
Usos: compraventa, hipotecas, herencias
El valor de mercado es la referencia principal en operaciones inmobiliarias como la compraventa, en el que sirve para fijar un precio orientativo y negociar entre las partes.
Por otra parte, es necesario en procesos de herencias y donaciones para valorar los inmuebles incluidos en las mismas e incluso para contratar pólizas de seguros y otros trámites legales.
Sin embargo para solicitar una hipoteca es necesario el valor hipotecario, ya que tener un informe de tasación con finalidad hipotecaria es requisito indispensable para que un banco te la conceda.
Diferencias clave entre valor de mercado y valor catastral
A continuación, te presentamos una comparación clara y estructurada entre el valor de mercado y el valor catastral, destacando sus diferencias fundamentales para que las entiendas a la perfección:
Finalidad Principal
Mientras que el valor catastral está orientado a la administración pública y la fiscalidad, siendo la base para el cálculo de impuestos y tasas municipales, el valor de mercado se utiliza como referencia real en operaciones de compraventa. Esto es debido a que refleja el precio que se puede obtener en el mercado inmobiliario actual.
Metodología de Cálculo
El valor catastral se calcula a través de criterios puramente objetivos y generales que ya establece la administración, según ubicación, antigüedad y otros factores. Por otra parte, el valor de mercado es determinado por un profesional independiente y requiere tener en cuenta el estado actual del mercado y las condiciones reales actualizadas.
Actualización y Periodicidad
El valor catastral suele tener una mayor vigencia, por lo que requiere una menor actualización, al menos cada cinco años. Esto puede provocar que no sea del todo preciso con los cambios del mercado. Por su parte, el valor de mercado debe estar ajustándose de manera continua.
Reflejo de la Realidad del Mercado
Uno de los problemas del valor catastral es que suele estar por debajo del valor de mercado y puede estar desfasado respecto a los precios reales de compraventa. A favor del valor de mercado siempre destacamos que representa el precio realista y actualizado por el que puedes vender un inmueble en condiciones normales.
Uso en Trámites y Impuestos
El valor catastral es clave para calcular impuestos como el IBI, la plusvalía municipal, sucesiones y donaciones, y otros trámites administrativos. El valor de mercado se emplea en operaciones de compraventa, herencias y para fijar el precio de venta o compra en el mercado inmobiliario.
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Tecnitasa: expertos en valoración inmobiliaria
En Tecnitasa, queremos compartir contigo nuestros más de 40 años de experiencia y ejercicio ininterrumpido en la valoración de viviendas e inmuebles de todo tipo. Sabemos que una valoración profesional y objetiva con criterios claros es la base que necesitas para que tus operaciones estén dentro de la legalidad y tus decisiones se tomen con la mayor información posible.
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