Balance semestral del sector inmobiliario en España y previsiones
El sector inmobiliario español ha cerrado un primer semestre que confirma lo que ya se intuía en el arranque del año: España vuelve a estar en el centro del mapa inversor europeo, con volúmenes de inversión que se acercan a máximos históricos y una diversificación de segmentos que refleja la madurez del mercado.
Pedro Soria, Director del Área de Consultoría de Grupo Tecnitasa, analiza en este balance las claves del semestre y anticipa lo que puede esperarse en los próximos meses. Un mercado que sigue firme, con oportunidades diferenciadas por segmento y con el capital institucional tomando posiciones.
Récord de inversión en vivienda
Los datos del primer trimestre marcaron el tono del año. El volumen de inversión inmobiliaria en España alcanzó los 6.300 millones de euros entre enero y marzo, un 93% más que en el mismo periodo de 2025, y se situó como el tercer mejor trimestre de toda la serie histórica. En esos tres meses se contabilizaron 18 operaciones por encima de los 100 millones de euros, frente a solo cuatro un año antes — una señal clara del regreso de las grandes transacciones institucionales al mercado español.
El semestre completo confirmó esta senda: la inversión inmobiliaria en el primer semestre superó los 10.000 millones de euros, un 50% más que en el mismo periodo de 2025, según las estimaciones publicadas durante el semestre. Es el mejor arranque de año que registra el sector desde que existen datos comparables.
El capital nacional lideró la actividad, con cerca del 50% del volumen total. Detrás, inversores canadienses (12%) y estadounidenses (11%) han seguido reforzando su posición en España. Madrid y Barcelona concentraron el 73% de la inversión, aunque Andalucía, la Comunidad Valenciana y Baleares ganaron peso como mercados con creciente actividad — una diversificación territorial que refleja el interés del capital por posiciones más allá de los grandes ejes.
Qué tipos de activos inmobiliarios están liderando
Dentro de las tendencias de inversiones inmobiliarias para 2026, el mercado español está mostrando una clara diversificación hacia segmentos con capacidad de crecimiento sostenido.
Living, el motor principal.
"El referente de inversiones sigue siendo living. Nos encontramos con que hay mucho desequilibrio entre oferta y demanda en el segmento, y realmente es uno de los atractivos más grandes que tiene ahora mismo la inversión inmobiliaria" — señala Pedro Soria.
Los datos lo confirman: el segmento living (residencial en alquiler, PBSA, flex living y senior living) concentró más de 2.250 millones de euros en el primer trimestre, un 36% del total invertido en el sector. Su crecimiento respecto al mismo periodo de 2025 fue del 98%.
El diagnóstico del desequilibrio estructural que apunta Pedro tiene además refrendo institucional. El informe anual del Banco de España, publicado en junio, elevó a 750.000 viviendas el déficit acumulado desde 2021, y advirtió de que la brecha seguirá aumentando en los próximos años: la creación de hogares en 2025 (240.000) sigue duplicando el ritmo de la construcción nueva (92.000). Es exactamente el desajuste que sostiene el atractivo del living como categoría inversora.
Oficinas: vuelta al radar inversor
Tras varios años de repliegue, las oficinas retomaron protagonismo en el primer semestre. La inversión en el segmento se acercó a los 1.900 millones de euros en el primer semestre, un 107% más que en el mismo periodo de 2025. Barcelona concentró alrededor del 45% del volumen, impulsada por la operación del edificio Estel (385 millones de euros), la mayor transacción de oficinas del arranque de año.
En paralelo, la reconversión de oficinas a residencial empieza a tomar escala. Los principales operadores del sector cifran entre 400.000 y 800.000 metros cuadrados los ya transformados en España — una respuesta pragmática al desajuste entre demanda residencial y oferta de suelo.
Activos alternativos: la nueva frontera
Este es el bloque donde el discurso de Pedro se despliega con más matiz. «Como emergente, podríamos hablar de la parte de los centros de datos, que realmente están teniendo bastante crecimiento, muy ligado a todo lo que es la tecnología, el desarrollo de la IA. Luego no nos podemos olvidar de la parte healthcare, que también está haciendo bastante inversión. Por supuesto, la residencia de estudiantes, todo lo que es la parte PBSA, está teniendo también mucha inversión. Y luego una parte living, que es la parte flex living, que también está teniendo mucho tirón.»
Cada uno de estos segmentos cuenta con datos que respaldan el diagnóstico:
Centros de datos.
El Informe Anual 2025 de SpainDC estima que el sector podría captar 66.900 millones de euros de inversión hasta 2030 en España, con la capacidad instalada multiplicándose por seis (de 439 MW a 2.537 MW). Madrid concentra el 70% de la potencia, con Aragón y Barcelona ganando protagonismo. El auge de la inteligencia artificial, el cloud computing y la soberanía digital son los grandes motores.
Healthcare.
La inversión en el segmento se multiplicó por seis en el primer trimestre de 2026, con más de 640 millones de euros movilizados. Residencias de mayores, coliving senior y centros médicos están captando la atención del capital institucional europeo.
PBSA (residencias de estudiantes).
El sector transaccionó 660 millones de euros en el primer semestre, el doble que en el mismo periodo de 2025. España se consolida como el segundo mercado europeo por volumen de inversión en PBSA, solo por detrás de Reino Unido. Y el margen de crecimiento sigue siendo enorme: el mercado arrastra un déficit estructural superior a 528.000 camas, con una demanda potencial de 650.000 estudiantes frente a apenas 118.762 camas operativas. La ocupación invernal en residencias de nueva generación se sitúa en el 95,6%, y la rentabilidad prime en torno al 4,5%.
Flex living.
Sigue consolidándose como una de las patas de mayor crecimiento del living. Su modelo de gestión profesional, la flexibilidad de uso y un marco regulatorio más previsible que el del alquiler tradicional lo convierten en un producto cada vez más atractivo para el capital institucional. El stock disponible en España se ha duplicado en los últimos tres años.
Contexto macro que sostiene el ciclo inmobiliario
Varios factores externos han acompañado este buen momento de la inversión:
Hipotecas al alza sostenida. Los datos del INE del primer trimestre confirmaron un ritmo de firma en máximos desde 2011: 131.554 hipotecas formalizadas, un 9,7% más que un año antes. Los datos de abril moderaron ligeramente el ritmo (+2,3% interanual) pero mantuvieron el tono positivo. El tipo medio se sitúa en el 2,90%, encadenando meses por debajo del 3%.
Euríbor estabilizado. El indicador cerró junio en el 2,798%, tras la subida del BCE al 2,25% en el mes anterior. Un nivel que, sin dejar de presionar sobre la cuota hipotecaria, permite mantener la actividad de compraventa.
España como mercado core. Los mercados europeos considerados core (Francia, Reino Unido, Alemania) registraron descensos interanuales en la inversión durante el semestre. En cambio, España creció un 56% interanual y se consolidó como uno de los destinos preferidos del capital institucional europeo.
Previsiones del mercado de la vivienda para el segundo semestre
Sobre lo que queda de año, Pedro Soria lo resume con claridad: «Vamos a seguir con el mismo dinamismo. Probablemente si seguimos a este ritmo, vamos a superar la cifra de inversión de los 20.000 millones. Por lo tanto, un mercado muy dinámico. Realmente no se atisban elementos que puedan hacer que la inversión pierda dinamismo, y siguen mostrando a España como un destino muy atractivo frente al capital internacional y también al capital nacional.»
Ante este escenario, muchos compradores se plantean si 2026 es buen año para comprar vivienda. No obstante, la previsión encaja con el consenso del sector, que apunta a un cierre de ejercicio por encima de los 20.000 millones de euros, muy por encima de los 15.400 millones registrados en 2025. Sería la primera vez que España supera esa barrera en su serie histórica.
Los factores que respaldan esta lectura son varios:
Un pipeline de operaciones activo, con varias carteras residenciales, hoteleras y logísticas en comercialización.
La estabilización del entorno macroeconómico, con tipos de interés en niveles previsibles.
La consolidación de España como mercado estratégico dentro de las carteras institucionales paneuropeas, no como oportunidad táctica.
El déficit estructural entre oferta y demanda residencial, que sigue actuando como palanca del living y de todos sus subsegmentos.
Un mercado en transformación
El primer semestre de 2026 deja un mercado inmobiliario español más activo, más diversificado y más maduro que en ejercicios anteriores. El capital institucional se mueve con fuerza en el living, se reactiva en oficinas y descubre nuevas fronteras en segmentos alternativos como los centros de datos, el PBSA o el healthcare. El desequilibrio estructural entre oferta y demanda residencial sigue actuando como telón de fondo — y probablemente lo seguirá haciendo durante bastante tiempo.
Con la vista puesta en el segundo semestre, todo apunta a que 2026 será el año en el que la inversión inmobiliaria en España supere por primera vez los 20.000 millones de euros. Un hito que confirma la posición del mercado español dentro del mapa inversor europeo.
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