¿Cómo obtener una hipoteca al 80% para adquirir una vivienda?
Ahorrar para comprar una casa es una gran preocupación para cualquier futuro propietario. Hoy en día, las posibilidades de gozar del capital total de una vivienda son remotas para muchas personas, por lo que acudir al banco a solicitar un préstamo es la situación más común.
Sin embargo, rara vez una entidad bancaria nos ofrece la totalidad del préstamo, sino que nos concede un porcentaje. En Grupo Tecnitasa, queremos darte toda la información posible sobre cómo obtener una hipoteca al 80% para adquirir una vivienda. ¡Sigue leyendo!
¿Qué significa una hipoteca al 80%?
En una hipoteca al 80% el banco te concede un préstamo que abarca hasta el 80% del valor de la vivienda, por lo que tú deberás aportar el 20%. Sin embargo, hay un detalle clave: este préstamo no tiene por qué calcularse sobre el precio de compra.
Lo habitual es que se base en el valor de tasación (un informe oficial que determina el precio real del inmueble) o en el precio de compraventa, eligiendo el menor de los dos. Por ejemplo, si la tasación es de 180.000 € y la compraventa de 150.000 €, el banco suele financiar el 80% de 150.000 € (120.000 €).
¿Por qué los bancos suelen financiar hasta el 80%?
Los bancos deben asegurarse y financiar valores razonables, por lo que sus tres razones principales para conceder o no un préstamo son:
- Control de riesgo: el banco se protege si el prestatario no puede pagar y debe vender el inmueble.
- Seguridad jurídica: es una forma de asegurar que el solicitante tiene capacidad para asumir la deuda.
- Cumplimiento normativo: se establecen límites prudenciales para evitar préstamos excesivos que pongan en riesgo tanto a los clientes como al sistema financiero.
Requisitos para acceder a una hipoteca al 80%
Para conseguir una hipoteca que cubra hasta el 80% del valor de tu vivienda (el menor número entre el precio de compra o el valor de la tasación), los solicitantes deben cumplir estas condiciones:
- Tener un perfil económico estable: presentar ingresos suficientes y recurrentes.
- No presentar excesivas deudas: no tener préstamos sin pagar o retrasos en otros créditos.
- Contar con ahorros para gastos adicionales: además de contar con la entrada del 20% del valor de la vivienda, debe haber ahorro para gastos de tasación, notaría, inmobiliaria, etc.
- Documentación necesaria: DNI, contrato laboral y últimas nóminas, informe de vida laboral y detalle de otros ingresos, contrato de compraventa y certificado energético de la vivienda.
Estabilidad laboral y nivel de ingresos
La estabilidad laboral influye en nuestras posibilidades de financiación de manera significativa. En general, los bancos priorizan a solicitantes con empleo estable (indefinido o antigüedad mínima), bajo nivel de endeudamiento y ahorros suficientes para afrontar los costes iniciales.
En cuanto a los niveles de ingresos, los salarios para posiciones junior o de entrada pueden partir de los 1.500-2.000 euros brutos mensuales. Las entidades suelen valorar la formación superior (grados en Economía, ADE, Finanzas o Derecho) y, en muchos casos, complementan la retribución con beneficios como promoción interna, formación continua y proyección internacional.
Ahorros necesarios para la entrada y gastos asociados
Para comprar una vivienda en España, además del 20% del precio de la casa que suelen exigir los bancos como entrada, hay que sumar los gastos de compraventa.
Estos incluyen los honorarios de la notaría (entre 500€ y más de 800€, según el valor del inmueble), el registro de la propiedad (0,1%-0,25% del precio) y los impuestos, que varían según la comunidad autónoma.
Límite de endeudamiento recomendado
Para que el banco considere una opción viable la hipoteca, debes tener como comprador un límite de endeudamiento recomendado para asegurar el margen ante imprevistos. En España ronda el 30%-35% de los ingresos netos mensuales según las entidades bancarias. Este porcentaje es clave para que los bancos te aprueben préstamos o hipotecas, ya que garantiza que puedas pagar las cuotas sin comprometer tus gastos básicos.
¿Es posible obtener más del 80% de la financiación?
La respuesta es sí. Algunos bancos ofrecen hipotecas de hasta el 95% del valor de la vivienda, especialmente a jóvenes menores de 35 años con empleo estable. También existen ayudas públicas para sectores específicos.
Casos en los que se puede superar el 80%
Aquí veremos algunos casos en los que se puede superar el 80% de financiación:
- Perfil solvente: trabajadores fijos con ingresos regulares.
- Avales públicos: ICO y algunas comunidades autónomas (como Madrid o Andalucía) ofrecen avales para jóvenes y familias con hijos, permitiendo financiar hasta el 100%.
- Viviendas de bancos: comprar pisos embargados directamente a entidades como Bankinter o Deutsche Bank facilita obtener el 100% de financiación.
- Garantías adicionales: algunos bancos exigen una segunda propiedad libre de deudas como aval o seguros de vida vinculados al préstamo.
Programas de avales públicos (ICO, comunidades autónomas)
Además de los requisitos principales para adquirir mayor financiación, también existen programas actuales de ayuda pública como:
- Programas autonómicos para jóvenes y familias
Madrid, Baleares o Andalucía, ofrecen avales públicos que cubren hasta el 20% del valor de la vivienda. Sus requisitos son ser menor de 35 años, familia numerosa o monoparental, y no tener propiedades previas. - Certificación energética A-D
Si la vivienda tiene una calificación energética eficiente (A-D), el aval del ICO permite que el préstamo cubra hasta el 75% del valor. - Convenios con bancos adheridos
Hay entidades que participan en programas como Mi Primera Vivienda de Madrid, donde el banco presta el 80% y la comunidad el 20%. - Avales privados o garantías adicionales
Algunos bancos permiten superar el 80% si el cliente aporta un avalista con propiedades o hipotecar un segundo inmueble como garantía. - Situaciones excepcionales con aprobación bancaria
Ciertas entidades pueden otorgar hipotecas del 100% si el solicitante demuestra solvencia suficiente.
Estrategias para mejorar las condiciones de tu hipoteca
Estrategias para mejorar las condiciones de tu Hipoteca que te harán mejorar tu estado actual.
- Negociar con tu banco para reducir el interés o ampliar el plazo.
- Subrogar la hipoteca a otra entidad con mejores condiciones.
- Amortizar parcialmente para reducir cuotas o plazo.
- Cambiar a tipo fijo o mixto también es una opción.
Mejorar el perfil financiero
Si tienes una hipoteca alta o te resulta difícil acceder a un préstamo, te contamos cómo reducir cuotas, cambiar condiciones y acceder a ayudas para pagar menos y mejorar tu perfil financiero con estos consejos:
- Habla con tu banco: pide cambiar las condiciones (como bajar el interés) o traspasarla a otro banco o alargar el plazo.
- Cambia a cuota fija o mixta: fijo (cuota estable) o mixto (parte fija y parte variable). ¿No sabes si elegir una hipoteca fija o variable?
- Adelanta pagos: si ahorras, usa ese dinero para amortizar la deuda. Puedes pagar menos intereses y acortar el plazo.
- Ahorra para reducir la hipoteca: aparta dinero cada mes y luego pagas una parte de la deuda.
Comparar ofertas y negociar con entidades
Comparar distintas ofertas del mercado, puede suponerte una gran ventaja a la hora de administrar tus deudas, por eso es importante que tengas esto en cuenta:
- Usa comparadores para analizar intereses (TAE/TIN), comisiones y plazos de múltiples entidades. Estas herramientas muestran desde préstamos rápidos hasta financiaciones a largo plazo, incluyendo ofertas con intereses desde 3,9% TIN.
- Negocia directamente con los bancos: si una entidad ofrece condiciones favorables, solicita a tu banco actual igualarlas o mejorarlas.
Considerar hipotecas combinadas o con garantías adicionales
Si tienes interés en reajustar las cuotas de tu hipoteca, obtener ayudas o simplemente pagar menos sin complicaciones, entonces esta opción puede interesarte. Estamos hablando de las hipotecas combinadas o con garantías adicionales.
Si tu capacidad de pago es limitada, existen opciones como hipotecar otra propiedad (usando su valor como respaldo adicional), incluir avalistas (personas que garantizan el préstamo si tú no puedes pagar) o combinar préstamos (unir un crédito hipotecario con otro personal o de menor plazo).
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