¿Cómo se inmatricula una finca? Pasos a seguir
Una de las situaciones más comunes que se dan en pueblos o zonas rurales es la de tener una finca o un terreno rústico que no está registrado de manera oficial ante la ley. A nivel económico y legal, es lógico que quieras regularizar la situación de tu propiedad, y para eso existe la inmatriculación.
En pocas palabras, estamos hablando del proceso mediante el que una propiedad que no había sido inscrita en el Registro de la Propiedad, obtiene su primera inscripción registral.
En Tecnitasa, queremos explicarte cómo se inmatricula una finca, cuáles son los procedimientos correspondientes a este trámite, cuál es la mejor manera de hacerlo y, por supuesto, ayudarte en su valoración si fuera necesario. ¡Sigue leyendo!
Procedimientos para inmatricular una finca
La Ley Hipotecaria española establece procedimientos para la inmatriculación de fincas, que se adaptan a las distintas circunstancias del inmueble. Elegir el procedimiento adecuado dependerá de diversos factores como la existencia o no de títulos de propiedad previos, la naturaleza de la finca o que esté disponible la documentación acreditativa.
Expediente de dominio ante notario
El expediente de dominio es un proceso notarial que te permite inmatricular una finca cuando no existen títulos públicos previos suficientes para la inscripción. Es muy útil en casos de herencias, posesión prolongada o si has perdido la documentación original.
Hay que acudir a un notario, quien tramitará el expediente recopilando pruebas, citando a posibles interesados y publicando anuncios para garantizar la publicidad del proceso. Si no hay ninguna oposición, el notario autoriza el acta que sirve para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Inmatriculación mediante doble título público
La inmatriculación mediante doble título público consiste en presentar dos títulos públicos traslativos consecutivos. Estas pueden ser, por ejemplo, dos escrituras de compraventa sucesivas, donde ambas acreditan la adquisición y transmisión de la finca.
Es aplicable cuando el propietario actual ha adquirido la finca de alguien que también lo hizo anteriormente mediante documento público. Ambos títulos tienen que poseer una antigüedad mínima de un año entre sí y no haber sido inscritos previamente. Este es un procedimiento común en transmisiones familiares o sucesivas ventas.
Otros procedimientos (certificaciones administrativas, sentencias)
Existen otros procedimientos para inmatricular fincas, como las certificaciones administrativas, que se usan en el caso de bienes de dominio público o patrimonialidad de las administraciones. También existe el procedimiento mediante sentencia judicial que ocurre cuando se ha reconocido la titularidad en un proceso judicial.
Estas vías se usan solo en situaciones excepcionales como la regularización de bienes públicos o la resolución de litigios de propiedad.
Pasos prácticos para tramitar la inmatriculación
El proceso de inmatriculación debe seguir una serie de pasos y cumplir con ciertos requisitos documentales y formales. Seguidamente, se describen las etapas fundamentales para llevar a cabo este trámite de forma adecuada.
Reunir la documentación necesaria
La documentación habitual que se requiere para inmatricular una finca es:
- Título de propiedad, que puede ser la escritura de compraventa, herencia o donación.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica, que acredite la correspondencia entre la finca y el catastro.
- Documentos acreditativos de la posesión o de la adquisición.
- Identificación de los interesados y, en su caso, poderes de representación.
- Cualquier otro documento que justifique la titularidad y la situación de la finca.
Elegir el procedimiento más adecuado
La elección del procedimiento depende de la situación en la que se encuentre la finca y de la documentación disponible.
En el caso de que se disponga de dos títulos públicos consecutivos, la vía de la doble titulación suele ser la más ágil. Por otro lado, en la ausencia de títulos públicos, el expediente de dominio ante notario es la alternativa principal.
En casos especiales, como fincas de titularidad pública o reconocidas judicialmente, puedes optar por certificaciones administrativas o sentencias.
Presentación ante notario y publicidad previa
La mayoría de los procedimientos necesitan la intervención de un notario, quien revisará la documentación y tramitará el expediente correspondiente.
También es común que se realice una publicación previa en el Boletín Oficial del Estado o en tablones de anuncios municipales, para dar publicidad al proceso y permitir que terceros puedan presentar alegaciones si consideran que sus derechos se ven afectados. Esta fase aporta transparencia y garantiza que el trámite sea seguro a nivel jurídico.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Ya superados los pasos anteriores y en posesión de una resolución favorable, se presenta la documentación en el Registro de la Propiedad. El registrador examinará el expediente y, si todo está bien, procederá a inscribir la finca, dotándola de protección registral y de seguridad jurídica al titular.
Plazos orientativos y tiempos habituales
El proceso completo de inmatriculación varía en función de la complejidad del caso y la carga de trabajo de los organismos implicados. El proceso puede durar de tres a seis meses, aunque en casos complejos puede demorarse más.
De forma aproximada, la preparación y recopilación de documentación dura de una a cuatro semanas, la tramitación notarial y publicidad suelen requerir de uno a tres meses, y por último, la inscripción registral puede tardar de dos a seis semanas.
Costes y gastos asociados a la inmatriculación
La inmatriculación de una finca conlleva una serie de costes que es importante que conozcas de antemano para que no tengas sorpresas posteriores y puedas planificar adecuadamente la operación.
Honorarios notariales
Los honorarios del notario varían en función del valor de la finca y la complejidad del expediente. De manera orientativa, el coste puede oscilar entre 300 y 900 euros, aunque hay casos en los que la cifra puede ser ligeramente superior.
Honorarios registrales
La inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad también tiene un coste que se calcula en función del valor declarado del inmueble. Habitualmente, los costes registrales pueden variar según el arancel aplicable y la extensión de la finca.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se puede aplicar en la inmatriculación, especialmente al formalizar una escritura pública que da lugar a la inscripción. En algunos casos, como en herencias o donaciones pueden aplicarse exenciones o bonificaciones.
Otros costes posibles
Adicionalmente, pueden surgir gastos como la obtención de certificaciones catastrales, tasas administrativas, honorarios de gestoría o publicación de anuncios oficiales. Estos costes suelen ser menores, pero hay que tenerlos en cuenta en el presupuesto total del trámite.
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