¿Qué se verifica en la tasación de una vivienda?
La tasación oficial de un inmueble es un paso imprescindible en operaciones como la compraventa, la solicitud de una hipoteca o la tramitación de una herencia. Su objetivo es determinar un valor de mercado objetivo y legalmente válido que quede reflejado en un documento oficial.
Este proceso incluye la visita de un técnico tasador a la vivienda a valorar durante la cual el profesional analiza y verifica distintos aspectos que se incorporan al informe de tasación emitido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. El profesional se rige por criterios técnicos, documentales y normativos a la hora de realizar esa visita. Hoy, en Tecnitasa, te explicamos qué verifica un técnico tasador a la hora de visitar una vivienda y qué aspectos tiene en cuenta. ¡Toma nota!
¿Qué documentación se revisa antes de la visita?
Antes de acudir a la vivienda, se realiza una revisión documental para comprobar que exista coherencia entre los datos legales y la realidad física. Esta fase es importante, ya que las inconsistencias entre registros, catastro o escrituras pueden condicionar la validez de la tasación e incluso retrasar operaciones hipotecarias o de compraventa.
Nota simple registral y escritura de la propiedad
La nota simple registral y la escritura de propiedad son las fuentes primarias de información jurídica del inmueble. Permiten verificar la identidad del titular registral, la existencia de cargas y las características básicas inscritas como superficie, uso o descripciones de lindes.
Estas variables tienen una influencia directa en el valor de la vivienda. Una propiedad libre de cargas tendrá una comercialización más sencilla y un valor más estable que otra que arrastre gravámenes.
Referencia catastral y coincidencia de datos
También se revisa la referencia catastral, que identifica cada inmueble en el Catastro Inmobiliario. Es crucial que la superficie y el uso catastral se correspondan tanto con lo registrado como con la situación real del inmueble.
Los desajustes en datos como metros cuadrados construidos, número de plantas o tipología pueden generar incidencias que obliguen a rectificaciones documentales, demorando o condicionando la tasación.
Cédula de habitabilidad y certificado energético
La cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética son dos documentos adicionales que cobran relevancia en la valoración. El primero, garantiza que la vivienda cumpla los requisitos mínimos para ser habitada, mientras que el otro clasifica su eficiencia en consumo.
Ambos documentos afectan a la comercialización y al valor, ya que determinan la legalidad de su uso y, en el caso del certificado energético, indican el nivel de ahorro o gasto que un futuro comprador asumirá.
Qué aspectos físicos se analizan en la vivienda?
Durante la visita, el técnico tasador inspeccionará sus características físicas. Esta evaluación es fundamental para determinar si la descripción legal coincide con la realidad y para identificar elementos que incrementan o restan valor al bien inmueble.
Superficie construida y útil, distribución y orientación
El primer criterio es medir y confirmar las superficies. La superficie construida incluye todos los metros edificados, mientras que la superficie útil se refiere a la realmente habitable.
La distribución también es un factor que se tiene en cuenta, ya que no es lo mismo una vivienda con estancias bien proporcionadas y diáfanas que otra con pasillos largos o espacios desaprovechados. Igualmente, la orientación influye debido al acceso a luz natural y la eficacia en calefacción o refrigeración.
Antigüedad del edificio, estado de conservación y calidades
La edad del inmueble y su estado de conservación son factores determinantes. Un edificio bien mantenido, con reformas recientes en instalaciones, carpinterías o espacio comunes, incrementa su valor frente a otro deteriorado.
También se analizan las calidades constructivas como pavimentos de mármol, carpinterías de aluminio con rotura de puente térmico o fachadas ventiladas se consideran elementos de mayor nivel que influyen en la tasación.
Materiales constructivos, accesibilidad y servicios del edificio
Se revisan también los materiales estructurales y de acabado, dado que estos inciden directamente en la durabilidad y el confort. La existencia de ascensor, accesos adaptados o servicios comunes aportan un valor añadido al edificio especialmente en zonas urbanas de gran demanda.
¿Qué incluye el informe de tasación?
Toda la información recabada se plasma en un informe técnico, un documento que sintetiza el análisis documental, físico y de mercado. Este informe es obligatorio para formalizar una hipoteca y tiene plena validez legal ante entidades financieras.
Estructura del informe y datos que lo componen
El informe de tasación incluye la identificación precisa del inmueble, su ubicación, la verificación de la titularidad y de la situación jurídica, el estado de conservación, un análisis comparativo con otros inmuebles similares en la zona y, finalmente, la determinación del valor.
Métodos utilizados para determinar el valor
Existen diferentes métodos de valoración. El más habitual en vivienda es el de comparación, que analiza transacciones recientes de propiedades similares en el mismo área. El método de coste de reposición se utiliza especialmente para viviendas singulares, al calcular cuánto costaría reconstruir la vivienda en las mismas condiciones.
Por otra parte, la capitalización de rentas se aplica cuando el inmueble se destina a uso arrendatario, proyectando la rentabilidad que generaría. Se decide el método adecuado según el tipo de inmueble y el propósito de la tasación.
Vigencia del informe y validez para hipotecas
El informe de tasación tiene una validez máxima de seis meses desde su emisión. Transcurrido ese plazo, si la operación hipotecaria aún no se ha formalizado, será necesario actualizar o emitir una nueva tasación.
Todas las entidades bancarias exigen informes emitidos por sociedades homologadas por el Banco de España como Tecnitasa, lo que garantiza su reconocimiento y validez.
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A la hora de realizar una tasación fiable, es importante recurrir a una sociedad homologada que además tenga un extenso conocimiento del mercado inmobiliario local. En Tecnitasa, como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, contamos con una gran trayectoria en valoración de inmuebles de todo tipo, ya sea para compraventa, operaciones hipotecarias, separaciones o herencias. Contamos con 50 oficinas repartidas en todo el territorio nacional.
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