Gastos de formalización de una hipoteca: qué incluyen y quién los paga
Cuando pides una hipoteca, además de firmar un préstamo, estás creando una garantía real que se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro. Y todo ese proceso genera gastos de formalización. La clave es que, desde los cambios legales aplicables a las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, el reparto de costes ha cambiado de forma relevante.
En Tecnitasa, queremos que entiendas bien qué son los gastos de formalización de una hipoteca y qué entra en cada partida. Así podrás calcular con precisión el capital que necesitas antes de comprar y evitarás confusiones desagradables. ¡Sigue leyendo!
Qué son los gastos de formalización de una hipoteca
Los gastos de formalización de una hipoteca son los costes que se generan al constituir el préstamo hipotecario como garantía sobre la vivienda. Es decir, no son el precio de la casa, sino lo que cuesta dejar la hipoteca correctamente formalizada en escritura pública e inscrita, con toda la tramitación asociada.
Qué dice la Ley Hipotecaria
En las hipotecas firmadas desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la norma fija el reparto de gastos. Por ejemplo, establece que la tasación corresponde al prestatario y que la gestoría la asume el prestamista, además de que el banco asume los aranceles notariales de la escritura del préstamo (y las copias las paga quien las pida).
Cuándo se pagan estos costes
Normalmente aparecen en la fase final, cuando vas a firmar. El banco puede pedir una provisión de fondos para cubrir gastos preparatorios y de tramitación, y después se ajusta con facturas reales.
Antes de llegar a este momento, la entidad debe entregarte determinada documentación precontractual para que puedas revisar todas las condiciones del préstamo. Entre ella destaca la qué es la FEIN de una hipoteca, un documento fundamental para conocer de forma transparente las características de la financiación que vas a contratar.
Diferencia entre gastos de compraventa y gastos hipotecarios
Los gastos de compraventa dependen de la transmisión (ITP o IVA, notaría de compraventa, etc.). Los hipotecarios son los derivados de crear la hipoteca (tasación, escritura del préstamo, inscripción y tramitación). Mezclarlos es un error típico que descuadra tu presupuesto.
Qué gastos incluye la formalización de una hipoteca
Entre la firma y la inscripción hay varios pasos y cada uno tiene su coste. Lo importante es que sepas qué incluye cada partida y para qué sirve, porque no todas dependen de ti ni todas se pueden negociar igual.
Gastos de tasación de la vivienda
La tasación es el informe que estima el valor del inmueble y que el banco utiliza como referencia para decidir cuánto presta y en qué condiciones. En las hipotecas reguladas por la Ley 5/2019, este gasto lo asume el prestatario.
Por este motivo, una de las consultas más habituales entre los compradores es quién paga la tasación en una hipoteca, especialmente desde los cambios normativos introducidos por la Ley de Crédito Inmobiliario.
Gastos de notaría
El notario autoriza la escritura del préstamo hipotecario y verifica aspectos clave del proceso. Los aranceles de la escritura del préstamo los paga el prestamista (el banco). Las copias las paga quien las solicite.
Gastos de registro de la propiedad
La hipoteca se inscribe en el Registro para que tenga plena eficacia frente a terceros. La inscripción aporta seguridad jurídica porque deja constancia pública de la carga hipotecaria. Este gasto lo asume el banco en las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019.
Gastos de gestoría
La gestoría se encarga de tramitar documentación y coordinar el circuito entre notaría, registro y liquidaciones. En el reparto actual, la gestoría corresponde al prestamista.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD grava, entre otros hechos, determinados documentos notariales. En el caso de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista, es decir, lo paga el banco.
Quién paga los gastos hipotecarios
Aquí es donde suele haber más dudas, porque durante años el reparto fue distinto. Hoy, si firmas una hipoteca bajo la Ley 5/2019, el esquema es bastante claro. El banco asume la mayor parte de los gastos de constitución, y tú te quedas con algunos costes puntuales.
Gastos que asume actualmente el banco
El banco paga los honorarios de notaría de la escritura del préstamo hipotecario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) asociado a la escritura del préstamo.
Gastos que sigue pagando el comprador
Tú sigues asumiendo la tasación del inmueble, porque es el informe que sirve de base para que la entidad valore la garantía. Y, si pides copias adicionales en notaría, también las paga quien las solicita.
Qué ocurre si existen cláusulas abusivas en una hipoteca antigua
Si tu hipoteca es anterior y te cargaron gastos que no correspondían, hay casos en los que se ha reconocido la posibilidad de reclamar, dependiendo de lo firmado y de cómo esté redactada la cláusula. Aquí conviene revisar escritura y documentación con asesoramiento, porque no todas las situaciones son iguales.
Costes adicionales relacionados con la hipoteca que no se tienen en cuenta
Aunque los gastos de formalización estén claros, en una hipoteca suelen aparecer otros costes que pueden afectar a tu presupuesto mensual y al coste total del préstamo. Conviene mirarlos antes de firmar, no después.
- Comisión de apertura: algunas entidades la aplican y otras no. Si existe, afecta al coste inicial y conviene compararla junto al tipo de interés y el resto de condiciones.
- Seguros vinculados a la financiación: es habitual que te ofrezcan bonificaciones si contratas seguro de hogar o vida. El punto clave es mirar el coste total, porque una cuota más baja puede salir cara si el seguro es caro.
- Productos asociados: nómina, tarjetas o planes pueden aparecer como requisito para mejorar el tipo. Distingue entre productos combinados (opcionales) y vinculados (exigidos), porque cambia tu margen de elección.
- Costes de amortización o cancelación futura: si amortizas antes de tiempo puede haber comisión dentro de límites legales, y al terminar la hipoteca suele quedar la cancelación registral, con trámites y gastos de notaría/registro (y a veces gestoría).
Además, es importante conocer cuál es el tiempo entre la FEIN y la firma de hipoteca, ya que la normativa establece determinados plazos de reflexión para que el prestatario pueda analizar toda la documentación antes de formalizar definitivamente el préstamo.
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Fuentes:
