Durante el evento ¿Dónde invertir en el sector inmobiliario hoy? que llevamos a cabo en Barcelona hace unos días, además de debates enriquecedores, nuestros ponentes nos ofrecieron visiones muy complementarias sobre las oportunidades y tendencias que se están vislumbrando en el sector inmobiliario para este año. ¿Quieres conocerlas? Te las presentamos a continuación:
1. Colaboración público privada para construir vivienda asequible
El acentuado desequilibrio entre demanda de alquiler y la oferta disponible está obligando a encontrar nuevas formas de colaborar para llevar a cabo nuevos desarrollos inmobiliarios. Pablo Méndez, Director de Inversiones de Culmia, recalcó que uno de los mayores problemas a la hora de llevar a cabo nuevos desarrollos es el de la falta de suelo residencial, a lo que agregó que, en estos momentos, el mayor tenedor de este tipo de suelos es la administración pública.
Por lo tanto, es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente un tipo que lleva años sin desarrollarse: la vivienda asequible destinada al alquiler. Este tipo de activo, como bien puntualizó, no es vivienda social, sino inmuebles que se encuentran entre un 20% o 30% por debajo de precio de mercado. En Madrid, por ejemplo, Culmia se encuentra desarrollando casi 1.800 viviendas de este tipo dentro del Plan Vive, una promoción completamente industrializada y que cumple todos los estándares ESG, y está negociando la venta de 1.137 viviendas más.
2. Construir el producto desde la demanda real y no desde la oferta disponible
Sergio Espadero, Director de Consultoría en Grupo Tecnitasa, dejó claro que, en momentos de incertidumbre como el que estamos viviendo, el análisis del activo en profundidad debe primar sobre las oportunidades para tomar decisiones correctas y llevar a cabo una gestión óptima del mismo. Más allá de si existe una tendencia o de si hay otros desarrollos similares que parecen tener salida en la misma zona, es clave analizar el público objetivo y sus necesidades para determinar la demanda real de un producto inmobiliario. Javier Ricote, Director de Financiación Estructurada de Real Estate en Caixabank, también coincidió en que es fundamental realizar un análisis de riesgos desde el punto de vista técnico, urbanístico y regulatorio antes de adquirir los activos para conocer qué potencial de desarrollo presentan.
3. La mega especialización y el auge del prime
Juan Velayos, Founding & Partner de JV20 Investment & Advisory, habló de los cambios en los hábitos de vida y cómo la mega especialización de activos inmobiliarios se impone como tendencia: un claro ejemplo son las residencias de estudiantes. La falta de adaptación y especialización que había tenido este tipo de activo ha traído consigo que, cuando han llegado nuevas residencias muy adaptadas a las necesidades de los estudiantes, aunque el precio era considerablemente mayor, estas hayan tenido una demanda abrumadora.
Este mismo camino están siguiendo las residencias de ancianos, el Senior Housing o el propio Build to Rent. El secreto está en acertar a la hora de adaptar el activo a las necesidades, que está muy relacionado con la propuesta de Sergio Espadero de analizar la demanda real.
4. La financiación alternativa
Este tipo de financiación, que hasta ahora había sido muy difícil de conseguir y validar por parte de las entidades financieras, está empezando a aparecer en algunas transacciones relevantes. Javier Ricote, declaró que, en Caixabank, ahora mismo están inmersos en aprender y abrirse a la variedad de nuevos activos y tipos de financiación que están surgiendo en el mercado inmobiliario.
Para estos nuevos activos, el proceso de financiación es un poco más largo porque quieren ser prudentes y necesitan analizar bien todos los aspectos para sentirse cómodos, pero destaca cómo ya se encuentran financiando residencial en alquiler o residencias de estudiantes (200 millones de euros cada año) cuando hace 10 años no se llevaba a cabo.
Según puntualizó Juan Velayos, la financiación alternativa era un poco la de último recurso cuando no era posible obtener financiación por ninguna otra vía. Aunque en Israel y Reino Unido ya es relativamente habitual recurrir a la financiación alternativa como fuente de financiación principal, en España aún es un proceso complejo y se suele considerar más como una financiación complementaria.
El director de Financiación Estructurada de Caixabank confirmó que se están abriendo a esta vía y el financiador cada vez está más cerca de entender que se puede compatibilizar una garantía hipotecaria con financiación alternativa.
5. El Auge de los Family y Multi Family Offices
Sergio Agüera, Socio de Cuatrecasas, destacó cómo ahora es un muy buen momento para las inversiones por parte de los Family Offices. Se trata de un perfil inversor que muchas veces no necesita financiación y conoce muy bien el mercado local. También está el perfil que sí necesita financiación, ya que Javier Ricote subrayó que los Family Offices están empezando a cobrar una relevancia importante a la hora de solicitar financiación en Caixabank. Añadió que es un perfil inversor que se dirige principalmente a segmentos tradicionales, como son el de residencial, el de oficinas y el hotelero.
Aprovechando que este 2023 algunos activos ajustarán su precio y que, aunque habrá menos producto, habrá también menos competencia, estas sociedades especializadas en gestión patrimonial verán cómo se les presentan oportunidades que seguro van a aprovechar.
Según reveló el socio de Cuatrecases durante el evento, están observando transacciones cada vez más grandes (5, 10, 15 millones de euros) por parte de los Family Offices.
6. Rehabilitar edificios en zonas Prime (y no tan prime) para actualizarlos a las necesidades de mercado
Julio Egusquiza, Director de Operaciones de Anticipa Real Estate, lo dejó claro desde un primer momento: por un lado, los inversores y entidades bancarias cada vez se están decantando más por las inversiones en activos que cumplan objetivos ESG.
En lo que respecta a la obra nueva, las promotoras están haciendo especial hincapié en la eficiencia energética. Sin embargo, estas nuevas promociones son una parte minoritaria dentro del parque inmobiliario español, que es mayormente de segunda mano, muy antiguo y deficiente a nivel energético. Según señaló durante la ponencia, esta deficiencia y el aumento de los precios de la energía ha resultado en que los consumos de los hogares se hayan disparado durante el último año.
Su apuesta consiste en revalorizar los inmuebles para hacerlos más líquidos (especialmente los del segmento prime) gracias a las ayudas a rehabilitación que se están concediendo vía los Fondos Next Generation. Invertir en rehabilitar este tipo de inmuebles no solo es urgente a nivel de sostenibilidad: es necesario para responder a las necesidades de un mercado inmobiliario que se está transformando. Hay una demanda estructural de público joven y no joven que opta por otras fórmulas de vivienda más exigentes y cuenta con nivel adquisitivo para ello, muy en línea con la mega especialización de la que hablaba Juan Velayos.
Y no solo eso: Julio destacaba cómo en países de la Unión Europea como es el caso de Alemania, ya se está exigiendo que los inmuebles destinados al alquiler tengan una calificación energética mínima para poder ponerlos en el mercado.
¿Qué te parecen estas tendencias que han descrito los ponentes de nuestro evento? Si quieres saber más o quieres que un profesional especializado te asesore para gestionar tu patrimonio o inversiones, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de escucharte.
