A nivel inmobiliario, Las Islas Baleares cuentan con unas características muy singulares: la inversión extranjera lleva muchos años siendo la protagonista y es una de las ubicaciones en las que el segmento lujo tiene un mayor auge. Sin embargo, la falta de suelo disponible y el contexto actual de incertidumbre está dificultando la toma de decisiones a los empresarios e inversores que quieren apostar por el archipiélago Balear.
Para analizar con detalle la situación y valorar cuáles son los riesgos pero, sobre todo, los retos y las oportunidades inmobiliarias que se presentan en las Islas Baleares, desde el Grupo Tecnitasa organizamos un evento junto con Cuatrecasas en Palma de Mallorca. Durante la jornada, pudimos compartir las visiones de promotores, expertos inmobiliarios y entidades financieras con el objetivo de ayudar a inversores a tener más seguridad y garantías en sus decisiones inmobiliarias. Te contamos las claves del evento a continuación:
Trámites administrativos y legislación, el gran obstáculo para construir más vivienda
Tras un 2022 de récord en las operaciones inmobiliarias de Las Islas Baleares, el primer trimestre de 2023 se ha caracterizado por un descenso de las compraventas, especialmente entre el público extranjero.
Hans Lenz, presidente de ABINI (Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional) señaló que, durante el primer trimestre de 2023, las compras de extranjeros bajaron un 30%. Lo achaca al alto nivel de impuestos, especialmente el de patrimonio. El hecho de que el principal mercado extranjero provenga de Alemania, Reino Unido y Suecia también apunta como una de las causas, ya que sus economías no se encuentran en un buen momento. Sin embargo, los precios han seguido al alza.
Sergio Espadero, Director de Consultoría y Valoración en TT Advisory, reconoció que el incremento de precios es significativo en Baleares. Como oferta de obra nueva sigue siendo muy reducida pero, aunque la demanda ha descendido, todo se sigue vendiendo. En determinados segmentos como el del lujo, el valor sigue creciendo.
Desde el punto de vista promotor, el continuo cambio de gobiernos en Baleares también ha contribuido a ralentizar los desarrollos inmobiliarios. Luis M. Martín, presidente de PROINBA (Asociación Empresarial de Promotores Inmobiliarios de Baleares) recalcó cómo se han producido 17 modificaciones legislativas en cuanto a urbanismo y vivienda en los últimos 20 años. Esto ha generado un entramado jurídico muy enrevesado que provoca retrasos considerables en la concesión de licencias.
Además, tal y como sucede en otras zonas del país, una de las dificultades más evidentes a la hora de desarrollar proyectos es la falta de suelo, que en este caso aún es más acusada por la propia geografía de las islas. El primer desafío al que se enfrentan los actores inmobiliarios en Baleares es llegar a acuerdos con la administración: es crucial liberar suelo que permita promover vivienda pública y privada, ya que la mayoría del que se encuentra disponible está en sus manos.
Otro de los grandes retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario balear es la creación de vivienda asequible. En este momento, hay registrados en el IBAVI 4.500 demandantes de vivienda social y, según los registros de la CAEB y de PROIMBA, se necesitan unas 20.000 viviendas asequibles para distensionar el mercado.
Sergio incidió en la necesidad de flexibilizar los planes generales de normativa urbanística para producir vivienda asequible a corto plazo. Puso como ejemplo la ley Ómnibus en la Comunidad de Madrid, que ha permitido usar determinados suelos dotacionales para construir.
Roberto Chamorro, delegado de Baleares de Aedas Homes, puntualizó que están tratando de rebajar la incertidumbre en sus proyectos por medio de los costes, la industrialización y los plazos. En este sentido, anunció su vocación de permanencia en Baleares e incidió en la importancia de crear vivienda, para lo que necesitan ayuda de las administraciones. Mencionó los acuerdos a los que están llegando algunas comunidades en colaboración público-privada como el Plan Vive de Madrid en el que Aedas Homes está participando. También hizo referencia a una propuesta de la Asociación de Promotores de Valencia, que está planteando a la administración poner suelo público a disposición de los promotores para que, a través de un cambio de obra o una permuta, pueda viabilizar la operación y que luego la administración lo pueda dedicar a alquiler asequible o vivienda pública.
Por el momento, el nuevo gobierno de Baleares ha puesto en marcha el decreto de urgencia habitacional que prevé dar salida a varios proyectos que se encuentran en fase de tramitación. Al margen de ello, los diversos ponentes coincidieron, en especial Luis M. Martínez, que es necesario simplificar y acordar unas líneas maestras que se respeten al margen de los cambios políticos para no entorpecer más los trámites administrativos.
En cuanto a la escasez de suelo, Hans habló de posibilidades y aprendizajes de otras zonas con casuísticas similares como Manhattan, que ha generado una bolsa de viviendas a precio tasado para facilitar vivienda a población local. Sergio aludió también a la flexibilidad de cambios de uso que existe en esta área de Nueva York, donde un edificio de oficinas que queda obsoleto puede convertirse en residencial.
Otros aprendizajes que mencionó Hans fueron la creatividad de Holanda para adaptarse a las diferentes tipologías de vivienda y, por último, habló del ejemplo de Viena, donde desde hace más de 100 años el gobierno cedió una gran cantidad de suelo público para desarrollo de vivienda de alquiler de calidad, lo que les ha permitido crear un parque público de alquiler enorme. Actualmente, existen acuerdos de cesión para explotación durante 40 o 50 años y, tras este periodo, los activos vuelven a manos de la administración pública, lo que resulta un acuerdo atractivo tanto para promotores e inversores como para el gobierno.
El primer desafío al que se enfrentan los actores inmobiliarios en Baleares para dinamizar el mercado es llegar a acuerdos con la administración: es crucial liberar suelo que permita promover vivienda pública y privada
¿Cómo mitigar el riesgo en la inversión? Aspectos financieros, legales y de sostenibilidad
La segunda mesa de debate contó con ponentes diversos que analizaron aspectos legales, financieros y de sostenibilidad en términos de banca tradicional y financiación alternativa.
Alfonso Merlos, Vicepresidente de Dexter, compañía especializada en financiación alternativa para el sector inmobiliario, explicó cómo este tipo de financiación se complementa con la de banca tradicional.
Mientras que la banca tradicional exige una serie de condiciones como un número de preventas o es reacia a financiar activos como el suelo, las compañías que brindan financiación alternativa son más flexibles y, una vez analizado el proyecto, si consideran que es viable, están abiertos a financiar. Esta primera inyección de capital permite a muchos promotores o inversores avanzar en su proyecto hasta llegar a los objetivos que les exige la banca tradicional, con lo que pueden cancelar su crédito con la entidad de financiación alternativa y cambiar a la financiación tradicional en una nueva fase. Omar García, director del Centro de Negocio de Baleares en Caixabank confirmó que estos tipos de financiaciones no son competencia, sino que entran en diversas fases del proyecto.
Enrique Álvarez, Responsable de la práctica inmobiliaria en Cuatrecasas Palma, recalcó como la Due Diligence legal y técnica es muy necesaria para contar con una foto clara del activo. Conocer las garantías y crear un buen contrato que marque la hoja de ruta y las condiciones será clave para una evolución favorable de la operación.
En este punto, Juana María García, Directora de Garantías Hipotecarias del Área de Riesgos de Crédito en Banca March, hizo referencia a la valiosa labor de las Sociedades de Tasación, ya que aportan luz con un informe urbanístico Ad Hoc, con lo que el cliente encuentra condicionantes y detecta detalles sobre el valor del activo que son sostenibles en el tiempo y que resultan imprescindibles para que las entidades bancarias tomen las decisiones adecuadas.
Volviendo a los aspectos legales, fue inevitable no hacer referencia a la nueva Ley de Vivienda, que está creando mucha incertidumbre debido a la inseguridad jurídica que genera para los inversores, así como las consecuencias del cambio que supone la figura del gran tenedor.
En muchos casos, los empresarios y compradores han optado por una postura de Stand by a la espera de conocer si los activos que pensaban adquirir se encontrarán en las denominadas zonas tensionadas.
La regulación de los ESG, un desafío que puede traer una gran recompensa
Juana María explicó con gran detalle la importancia de los ESG y las posibilidades y retos que presenta tanto para el sector financiero como el inmobiliario.
Aunque el BCE está haciendo presión al Banco de España y este a su vez a las entidades financieras para definir un concepto de sostenibilidad que sirva como premisa conceder financiación, aún no hay una regulación clara al respecto que proporcione las garantías necesarias: no existen datos, ni modelos ni expertos en los que basarse. Para ello, lanzó el guante animando a las diversas entidades financieras y sociedades de tasación a colaborar en la creación de un rating de sostenibilidad que ya están desarrollando desde Banca March y que permirá contar con un sistema de calificación de la sostenibilidad eficiente y robusto.
También puntualizó la necesidad de adaptar los certificados de eficiencia energética a las peculiaridades de la geografía española. El parque inmobiliario de nuestro país se encuentra a la cola de sostenibilidad de Europa. Uno de los motivos es que los certificados de eficiencia energética siguen unas premisas que no están adaptadas a las diferentes climatologías de nuestro país: las necesidades no son las mismas en una vivienda de Baleares que en una de Burgos o en una de Canarias.
Si se trabajan estos aspectos, se hacen los deberes y Europa observa que se cumplen los requisitos en materia de sosteniblidad, será mucho más barato obtener financiación, por no hablar de una mayor profesionalización y agilidad, lo que resultará muy beneficioso para el sector financiero y el inmobiliario.
Tendencias inmobiliarias en Baleares
Según Enrique Álvarez, el sector con más recorrido ahora mismo en Baleares es el living, seguido del comercial y el hotelero. En cuanto a los perfiles inversores, señala a los Family Offices y a los grandes patrimonialistas, que son habituales en Baleares y ahora mismo son los que están manteniendo el mercado inmobiliario, mientras que los proyectos que dependen más de la administración o la colaboración público privada están más parados.
Omar García apuntó cómo se está observando un cambio en el que extranjeros no residentes se están convirtiendo cada vez más en residentes no fiscales, con lo que el producto se debe adaptar a estas necesidades.
También señaló que uno de los grandes desafíos es el demográfico, ya que se espera que, en los próximos años 300.000 personas más lleguen a vivir a Baleares. También incidió en la importancia de rebajar la intensidad de las viviendas y crear espacios de menor tamaño, ya que las unidades familiares ahora son más pequeñas.
¿Qué te parecen estas tendencias que han descrito los ponentes de nuestro evento en Baleares?
Si quieres saber más o quieres que un profesional especializado te asesore para gestionar tu patrimonio o inversiones, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de ayudarte.
