Siempre es un buen momento para hacer balance y tratar de adelantarnos a lo que está por venir.
El presidente de TECNITASA, José María Basáñez, nos ofrece su visión experta sobre el sector inmobiliario español y su evolución a lo largo del año 2022.
En 2021 la vivienda ha aguantado muy bien el nivel de precios a pesar de la pandemia y sus consecuencias económicas, con fuerte demanda y gran cantidad de promociones en curso. Más difícil está siendo la situación para determinados locales comerciales, ciertos mercados de oficinas y hoteles.
Se vislumbra un año 2022 en el que nos enfrentaremos a un escenario con múltiples incertidumbres.
Para empezar, a nivel sanitario, habrá que ver cómo evoluciona la pandemia y, derivado de ello, qué consecuencias tendrá para el empleo, el comercio, el ahorro, las inversiones, y la economía en general.
En lo relativo a la economía, estamos actualmente inmersos en una etapa inflacionista, que se espera que vaya a tardar en moderarse. Esto viene motivado fundamentalmente por el brusco incremento sufrido en los precios de la energía y de los combustibles. Lo cual se traslada a todos los productos y servicios en general, y singularmente al transporte. Esto, unido a la fuerte subida de precios de la mayoría de los materiales de construcción, y a los problemas de abastecimiento, hará que suban los precios en el sector inmobiliario en general, y en la vivienda en particular.
Simultáneamente nos encontramos con un panorama político y fiscal caracterizado por subidas de impuestos en general y de los vinculados al sector inmobiliario en particular, y con iniciativas legislativas como la Ley de Vivienda (paralizada actualmente por el Consejo General del Poder Judicial) que si llegaran a materializarse podrían conseguir el efecto contrario al pretendido, incrementando los precios de alquiler como consecuencia de la implementación de medidas que se prevé que restringirán la oferta.
Con respecto a la construcción, nos encontramos con promociones que están sufriendo retrasos en sus calendarios de obra, causados por la ralentización de la cadena de suministros, por el incremento de los precios de los materiales de construcción, y por la escasez de mano de obra especializada.
Y en el aspecto financiero, caracterizado en los últimos años por unos muy bajos tipos de interés, que favorecían el endeudamiento para la financiación mediante la constitución de hipotecas, comienzan a ser relevantes tendencias de opinión de especialistas que alertan de que los bajos tipos de interés en el mercado no van a durar tantos años como hasta ahora se esperaba, y ello en relación directa con el nivel de inflación existente.
Según se vaya evolucionando en todos estos aspectos, el sector inmobiliario sufrirá más o menos durante 2022, y los precios de los alquileres evolucionarán en consonancia en los distintos mercados inmobiliarios, pero simultáneamente se ponen de manifiesto nuevos retos como el necesario incentivo de la colaboración público-privada para abordar proyectos como la promoción de viviendas en régimen build to rent para alquileres sociales, y oportunidades como las de promover desde la Administración desarrollos normativos que sean capaces de generar seguridad jurídica en los inversores.
La rentabilidad de la vivienda en alquiler, como relación entre el importe de la renta que genera su arrendamiento, y el coste total de la inversión en la adquisición de esa vivienda, va a depender directamente de ambos factores: tanto del incremento que experimenten los precios de compra-venta de las viviendas, como de la evolución del importe de los alquileres. Los precios de las viviendas, por todo lo expuesto, parece claro que van a subir en 2022 en entornos del 5-6%.
De acuerdo con los datos existentes, la demanda para compra de vivienda es actualmente sólida. Mientras que asistimos a una demanda para alquiler que lo es aún más, motivado por los cambios de cultura sobre la propiedad en la población española, y también porque mayor proporción de jóvenes han de optar por el alquiler, sin poder plantearse la compra, al no poder asumir el nivel de ahorro previo necesario, ni contar con la seguridad en el mantenimiento del nivel de las rentas de su trabajo.
Lo que sí que tenemos muy claro es que el sector inmobiliario va a ser clave en la recuperación. Ya lo fue en la recuperación tras la crisis anterior, y lo va a ser en ésta, pues genera una actividad muy creadora de riqueza, de empleo, y de múltiples sinergias en la economía en general.
