Cómo escriturar viviendas ya construidas: Guía completa y actualizada
Sí, puedes tener una vivienda construida y habitable, pero esto no siempre significa que esté correctamente registrada desde el punto de vista legal. Es más, muchas personas descubren, al intentar vender, heredar o financiar su propiedad, que la casa no está debidamente escriturada.
Escriturar una casa ya construida es un paso fundamental para dar seguridad jurídica a la propiedad, formalizar su existencia ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Para ello, es importante entender conceptos básicos como cómo interpretar una nota simple, ya que este documento refleja la situación registral real del inmueble.
Hoy, en Tecnitasa, te explicamos cómo escriturar una casa ya construida. Tanto si construiste por tu cuenta como si heredaste o reformaste, aquí tienes todo lo que necesitas saber para poner tu vivienda en regla con todas las garantías. ¡Sigue leyendo!
Pasos para escriturar una casa previamente construida
Escriturar una vivienda ya construida es el proceso que formaliza jurídicamente la propiedad de un inmueble mediante documento público ante notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Puede parecer un mero trámite administrativo pero su correcta ejecución es clave para asegurar la seguridad jurídica de la vivienda. Estos son los pasos a seguir:
Recopilación de documentación necesaria
Antes de acudir al notario, es imprescindible que reúnas una serie de documentos que acrediten la situación legal y física de tu inmueble. Entre los más habituales se encuentran el título de propiedad o contrato previo de compraventa, la identificación de los propietarios, la referencia catastral del inmueble, el certificado de eficiencia energética, y cualquier otra documentación que acredite la legalidad de las construcciones o modificaciones que has realizado.
Otorgamiento de escritura ante notario
Una vez recopilada la documentación, como propietario debes acudir al notario para otorgar la escritura pública de tu propiedad. En este acto, el notario verifica la identidad de las partes, revisa los títulos presentados y redacta el documento que formaliza la transmisión o constitución de la propiedad. El otorgamiento ante notario confiere al acto valor probatorio y ejecutividad frente a terceros.
Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
El paso final consiste en inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. Esta inscripción garantiza la seguridad jurídica frente a terceros, protege el derecho real del propietario y permite que la vivienda conste oficialmente en los registros públicos, lo que es esencial para futuras operaciones inmobiliarias.
En qué casos se necesita escriturar una vivienda ya construida
Aunque te cueste creerlo, no todas las viviendas llegan al Registro con su escritura en regla. En muchos casos, la propiedad está consolidada de hecho (incluso habitada durante años) pero no cuenta con la debida formalización legal. Estas son las situaciones que más vemos en nuestro día a día:
Viviendas construidas en suelo propio
Es frecuente en casos de autopromoción, donde se construye en un terreno propio sin llegar a inscribir la edificación. En estos supuestos, puede ser necesario realizar un procedimiento específico, como cómo se inmatricula una finca, cuando el inmueble nunca ha accedido al Registro de la Propiedad.
Casas antiguas o heredadas sin escritura actualizada
Muchas viviendas heredadas no tienen su escritura al día. Puede que nunca se hubiera escriturado formalmente o incluso que siga a nombre de un familiar fallecido. En estos casos, actualizar la escritura permite regularizar la situación registral y garantizar la titularidad actual.
Ampliaciones o reformas no reflejadas en escritura
Si la vivienda ha sido ampliada, reformada o modificada, y estos cambios no constan en la escritura original, será necesario escriturarlos mediante una declaración de obra nueva o escritura de actualización, para que coincida con la realidad física del inmueble.
Requisitos para escriturar inmuebles ya construidos
Escriturar una casa que ya ha sido construida requiere mucho más que buena voluntad. Para que el notario pueda redactar la escritura y el Registro inscriba correctamente el inmueble, es imprescindible cumplir ciertos requisitos técnicos, urbanísticos y administrativos. Los vemos:
Licencias urbanísticas y situación legal del inmueble
Uno de los puntos clave es verificar que la construcción cumple con la normativa urbanística vigente. Para ello, será necesario que presentes la licencia de obras o que acredites, si se trata de una edificación antigua, que cumple con los criterios de consolidación urbanística. Si la vivienda se construyó sin licencia, será más complejo, pero existen vías de regularización, como la declaración de obra nueva por antigüedad.
Certificado final de obra y antigüedad
Este documento, emitido por un técnico competente, certifica que la vivienda está terminada y cumple las condiciones técnicas de habitabilidad. En caso de obra antigua, puede sustituirse por un certificado de antigüedad, que pruebe que han transcurrido los años necesarios para considerarla consolidada según la legislación autonómica.
Inscripción en Catastro y Registro
La vivienda debe estar correctamente identificada en el Catastro y sus datos deben coincidir con los del Registro. En caso de cambio de titularidad o regularización de la edificación, será necesario tramitar la alteración de titularidad catastral, un paso clave para que ambos organismos reflejen la misma información.
Costes asociados al escriturar casas ya construidas
Escriturar una vivienda conlleva ciertos gastos que debes tener en cuenta desde el inicio del proceso. Aunque el coste total puede variar según la ubicación, el valor declarado o la complejidad del caso, hay tres componentes clave: gastos notariales, registrales e impuestos.
Gastos notariales y registrales
Los honorarios del notario dependen del valor que se atribuya al inmueble y del número de páginas o copias necesarias, entre otros factores. Una vez otorgada la escritura, se debe presentar en el Registro de la Propiedad, donde también se genera un arancel registral por la inscripción. Ambos costes están regulados por aranceles oficiales, aunque pueden variar ligeramente según el caso.
Impuestos vinculados a la escritura
Dependiendo de cómo se formalice la escritura, puede haber que liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), especialmente si hay un cambio de titularidad o una regularización patrimonial. En herencias o donaciones, también pueden aplicarse los tributos correspondientes.
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