Málaga es uno de los principales polos estratégicos del sector inmobiliario en nuestro país. Por un lado, encontramos Marbella, epicentro de Costa del Sol que lleva décadas siendo un destino muy atrayente para inversores. Por otro, está Málaga, la capital, que ha vivido una espectacular transformación urbanística en los últimos 20 años.
Para analizar con detalle las oportunidades que representa esta provincia y, en especial, Marbella, desde Grupo Tecnitasa organizamos un nuevo evento junto con Dexter Global Finance y Martínez Echeverría Abogados en Marbella. Durante la jornada, pudimos compartir las visiones de promotores, expertos inmobiliarios y entidades financieras con el objetivo de ayudar a inversores a tener más seguridad y garantías en sus decisiones inmobiliarias.
El evento se dividió en dos mesas de debate: la primera tuvo como temática principal los retos y oportunidades a nivel inmobiliario y el sector del lujo y, la segunda se centró en aspectos legales, burocráticos y de sostenibilidad, así como de financiación alternativa y tradicional.
Primera mesa de debate: segmento lujo y oportunidades y retos a nivel inmobiliario en Málaga
El mercado inmobiliario de Málaga y Marbella ha experimentado una gran transformación en los últimos años. Más allá de un destino seguro, con clima amable de sol y playa, ambas ciudades han desarrollado una oferta de ocio que cada vez atrae a más tipologías de inversor.
Uno de los segmentos que más auge está cobrando es el del lujo. Kristina Szekely, CEO de International Realty Residential, resaltó cómo la tecnología y el diseño personalizado han llegado para compensar la falta de espacio, una de las principales demandas del inversor de lujo que se ve limitada por la escasez de suelo que sufre Marbella.
La demanda es tan fuerte y continuada que los precios están batiendo récords. En cuanto a ubicaciones, hay mucha demanda en los sitios en primera línea del mar, pero también en las zonas donde se encuentran las tiendas y restaurantes más exclusivos.
Uno de los motivos por los que, a pesar de la escalada de precios, Marbella sigue gozando de tanto apetito inversor es que el techo del precio medio sigue estando por debajo de otras capitales como Mónaco, París o Nueva York. Si a esto sumamos la gran calidad de vida, la seguridad, el clima y excepcionales comunicaciones de la provincia de Málaga, el sector de lujo tiene un amplio recorrido para crecer en la zona, lo que se está dejando notar en la demanda.
Sin embargo, sí que puntualizó que el continuo aumento de precios está teniendo como resultado que, en muchos casos, los vendedores retiren sus ofertas a última hora porque quieren pedir más dinero, lo que está dificultando cerrar transacciones.
En cuanto al perfil de comprador, hizo alusión principalmente al público extranjero. Uno de los principales, el británico, se ha visto muy afectado por el Brexit, pero esto ha permitido que el mercado se diversifique dando paso a compradores de otras nacionalidades y zonas como Emiratos Árabes o el nórdico, que tienen gustos muy diferenciados y a los que, como especialista inmobiliario, hay que saber adaptarse.
Para los primeros, por ejemplo, es primordial contar con espacios muy grandes. Los escandinavos, en cambio, dan más importancia a la modernidad del diseño. El público del este, que está comenzando a llegar, no es tan exigente, ya que no está acostumbrado a viajar tanto. Kristina señaló cómo holandeses y belgas son uno de los perfiles con los que es más fácil trabajar.
Marbella, una ciudad con demanda consistente y permanente pero poco suelo disponible
Sergio Espadero, director de Consultoría y Valoración en Grupo Tecnitasa (TT Advisory), hizo hincapié en que, gracias a las características diferenciadas de las que goza Marbella y su largo recorrido a nivel de inversión inmobiliaria, es un destino que ofrece muchísimas oportunidades. Su contexto privilegiado está teniendo como resultado que su oferta evolucione de manera lógica, ya que hay demanda suficiente para absorber todos los proyectos urbanísticos que se están creando. La gran demanda que está habiendo en este momento está llegando en un momento ideal, ya que el nuevo Plan General que está por aprobarse va a reducir riesgo y va a liberalizar suelo.
Juan Manuel Rosillo, presidente de APC Málaga, coincidió con Sergio en la gran oportunidad que representa la demanda consistente y permanente que hay en Marbella.
A nivel burocrático, destacó la nueva figura de las entidades certificadoras, que aún está por desarrollar. Ante la falta de recursos por parte de la administración para ser más ágil a la hora de conceder licencias, la Junta de Andalucía ha abierto la posibilidad de habilitar a empresas privadas homologadas por la administración para que puedan desarrollar la función de evaluar el proyecto básico y generar una licencia de obra.
También tuvo palabras para alabar la gran transformación que ha vivido Málaga capital en los últimos 20 años. La Costa del Sol es un destino que siempre ha gozado de un gran dinamismo, pero el visitante extranjero no solía acercarse a Málaga, ya que no tenía mucho que ofrecer. La transformación de la ciudad, que ha integrado el puerto, ha creado oferta cultural y de ocio que ha permitido que también se cree demanda de viviendas de lujo, un segmento que está comenzando a desarrollarse en la capital.
Más allá de los segmentos medios-altos, resaltó que uno de los grandes retos inmobiliarios que afronta Málaga es crear vivienda asequible para el público local, donde insiste en la necesidad de llegar a acuerdos con la administración para desbloquear suelo. Para lograrlo, los consistorios deben hacer un esfuerzo por simplificar y flexibilizar la burocracia para poder impulsar los desarrollos que puedan dar respuesta a la demanda creciente.
La falta de suelo urbanizable surgió en varias ocasiones como uno de los grandes retos de la zona. Juan Antonio Mora, CEO de Grupo Jamsa destaca que esta escasez les está obligando a reinventarse y expandirse a otras zonas como puede ser el caso de Manilva.
El encarecimiento de los materiales (que ha llegado en algunos casos al 45%) y falta de mano de obra especializada también está lastrando el desarrollo de nuevas promociones y, en el caso de las que han conseguido salir adelante, se han visto obligados a aumentar notablemente los precios.
Por el momento, asegura que toda la oferta se está vendiendo, aunque uno de los riesgos que planteó es que el precio se estanque o baje porque los compradores no estén dispuestos a pagarlo. Al final, la apuesta segura es conocer muy bien qué demanda el público para asegurarse de que, aunque el producto final cueste más, el comprador esté dispuesto a pagarlo.
Kristina incidió en la necesidad de construir casas y apartamentos de 3 a 6 dormitorios, ya que los de 1 o 2 no tienen casi demanda y lo que el comprador acaba haciendo al final es adquirir dos apartamentos, que tienen doble de todo y representan una pérdida de rentabilidad y de espacio.
Resalta la falta de activos de lujo que, además del diseño y la calidad en los materiales incorporen características y servicios adicionales como pueden ser portería con seguridad, cafetería, piscina interior, gimnasio, pista de tenis o campo de golf. Aunque se trata de servicios que encarecen considerablemente el producto final, el comprador está dispuesto a pagarlo si se adapta a lo que necesita.
También recalcó la idea de que para crear oferta de lujo no solo se debería crear un edificio de lujo, sino que hay que crear un ecosistema de lujo alrededor. La oportunidad, señala la CEO en Kristina Szekely International Properties, está en desarrollar nuevas zonas de entretenimiento y ocio donde se puedan ubicar estos edificios de viviendas de alta gama.
Ante la propuesta de Szekely de ofrecer servicios adicionales en el sector lujo, Sergio Espadero añadió que Marbella goza de una gran marca internacional y que la clave para llegar a nuevos segmentos es evolucionar el producto. Al ofrecer servicios adicionales, se puede conseguir más rentabilidad por el activo dirigiéndose a un público de un mayor nivel socioeconómico. En este sentido, también destacó la posibilidad de explotar y revalorizar suelos que no tenían salida en activos con uso de hospedaje y que tengan una gran rentabilidad.
