¿Cómo afectará la Nueva Ley de Vivienda al mercado del alquiler?

nueva ley de vivienda propietarios alquiler (2)

La nueva Ley de Vivienda, que lleva en trámite desde hace años y se encuentra cada vez más cerca de su aprobación, está sembrando una gran incertidumbre en el sector inmobiliario y especialmente en el mercado del alquiler, que es al que más afecta esta nueva regulación.

¿Qué medidas incluye la Ley de Vivienda? ¿Cómo afecta a pequeños y grandes propietarios que destinan sus propiedades al alquiler? Te lo contamos a continuación:

Medidas clave de la nueva Ley de Vivienda 2023

La Nueva Ley de Vivienda, que se prevé que se apruebe durante el primer cuatrimestre de 2023, incluye una serie de medidas que afectan principalmente a las áreas denominadas “zonas de mercado residencial tensionado».

¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?

Para que un municipio o distrito sea considerado zona de mercado residencial tensionado, la principal condición es que los costes de vivienda (ya sea como hipoteca o pago del alquiler más pagos de suministros) sean superiores al 30% de la renta media de los hogares en ese área. También se tendrá en cuenta que los precios, ya sean de alquiler o compra, hayan subido más del 5% con respecto al crecimiento del IPC de la comunidad autónoma en la que se encuentra.
Si existen municipios o distritos de ciudades que cumplen estos requisitos, las autoridades competentes en materia de vivienda pueden declararlos zonas de mercado residencial tensionado.

Esta declaración tiene como resultado que, durante un periodo de tres años que se puede ir prorrogando posteriormente, dichas administraciones podrán aplicar medidas correctivas como la de congelar o limitar los precios del alquiler que te explicamos a continuación.

1. Congelación de las rentas para inquilinos actuales

Los arrendatarios pueden solicitar una prórroga anual de su contrato, que pueden renovar hasta tres años consecutivos, lo que significaría que el precio del alquiler no puede aumentarse durante este periodo más allá de las subidas del IPC.

2. Congelación de los precios de los nuevos contratos de alquiler

Para los nuevos contratos de viviendas que ya estén en el mercado del alquiler, se podrá limitar la subida del precio de la renta a la actualización del IPC correspondiente (que ya contempla un tope de un 2% con las últimas medidas aprobadas en materia de vivienda) . Solo se podrá subir hasta un 10% en casos muy concretos:

  • Cuando se rehabilite el inmueble
  • Cuando se lleven a cabo mejoras sustanciales
  • Cuando se firme el arrendamiento con un contrato de 10 años o más

3. Nuevo índice de precios de referencia del alquiler para grandes tenedores

La figura del gran tenedor se está convirtiendo en uno de los aspectos más controvertidos de esta nueva ley. En principio, la Ley de Vivienda definía como gran tenedor a una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2, aunque el ejecutivo parece haber optado por rebajar este umbral hasta las 5 viviendas.

La principal diferencia entre los pequeños y los grandes tenedores es que estos últimos se verán obligados a limitar los alquileres a los contratos anteriores o a un nuevo índice de precios de referencia que se establecerá a partir de la aprobación de la ley.

A partir de la aprobación de La Ley de Vivienda, se establece un periodo de 18 meses para crear un nuevo sistema de índices de precios de referencia y aplicar las limitaciones que establezca.

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La Nueva Ley de Vivienda, que se prevé que se apruebe durante el primer cuatrimestre de 2023, incluye una serie de medidas que afectan principalmente a las áreas denominadas “zonas de mercado residencial tensionado».

4. Beneficios fiscales para pequeños propietarios y vivienda asequible incentivada

Por otro lado, para incentivar la reducción de precios en zonas de mercado tensionado, el gobierno prevé estimular fiscalmente a los propietarios con deducciones de IRPF que van desde el 50% al 90%. Los supuestos en los que se aplica son los siguientes:

  • Deducciones fiscales del 90% si el propietario rebaja el alquiler un 5% con respecto al contrato anterior.
  • Deducciones del 70% si se alquila por primera vez el inmueble a jóvenes de entre 18 y 35 años en áreas tensionadas.
  • 70% de deducción si se destina la vivienda a la administración pública o al tercer sector para destinarlo a vivienda asequible o protegida, o bien se acoja a algún programa público de vivienda que limite el alquiler. Esta vivienda se correspondería con una nueva figura llamada “vivienda asequible incentivada” que contaría además con beneficios urbanísticos y que pretende incentivar la creación de vivienda asequible a corto plazo.
  • 60% de deducción en caso de que se haya llevado a cabo una rehabilitación del inmueble en los últimos dos años.

5. Recargos en el IBI para propietarios de viviendas vacías

Para movilizar las viviendas que ahora mismo se encuentran vacías en áreas tensionadas, el ejecutivo ha incluido en la Ley de Vivienda recargos adicionales de hasta el 150% para viviendas que lleven desocupadas más de dos años sin causa justificada. Estos recargos se producirán solo si el propietario tiene más de 4 viviendas en propiedad o si tiene dos o más viviendas en el mismo término municipal. Este aumento podría significar un incremento de hasta 1600€ al año.

6. Destinar el 30% de la obra nueva a VPO

La legislación urbanística podrá establecer que se reserve un 30% del suelo urbanizado para este tipo de viviendas en los nuevos desarrollos, de las que la mitad se destinarán a alquiler asequible.

7. Prohibición de enajenar vivienda protegida

La Ley de Vivienda también incluye la calificación indefinida para las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. Para el resto de supuestos, el plazo mínimo para su descalificación será de 30 años.

8. Cambios en el procedimiento de desahucio

El ejecutivo ha establecido nuevos protocolos para garantizar una comunicación más ágil y efectiva entre los órganos judiciales y los servicios sociales para los procedimientos de desahucio de hogares vulnerables. En estos casos, se solicitará un requerimiento para que los servicios sociales evalúen la situación y puedan atender rápidamente en caso de detectar vulnerabilidad económica y social.

¿Qué impacto puede tener la aprobación de la Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario?

Uno de los principales miedos que afronta el sector inmobiliario con la aprobación de esta nueva ley es que cree más presión en un mercado del alquiler que, ya de por sí, se encuentra muy tensionado. Si el desequilibrio entre oferta y demanda de alquiler es muy pronunciado, los expertos del sector temen que grandes y pequeños propietarios decidan sacar sus viviendas del mercado del alquiler, ya que no tienen suficiente seguridad jurídica y ven mermada su rentabilidad. Uno de los casos más significativos ha sido el de Blackstone, que ha retirado del mercado 1.500 viviendas destinadas al alquiler, motivado por la expectativa de una regulación mayor y más restrictiva en la que se encuadraría el espíritu de esta nueva ley.

¿Se producirá un trasvase de oferta de alquiler a compraventa? El endurecimiento de los requisitos para acceder a las hipotecas y las subidas de tipos de interés tampoco plantea un escenario sencillo, al menos durante el primer semestre de 2023.

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Invertir con éxito en tiempos de incertidumbre: te contamos las claves

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En el contexto económico actual que nos encontramos, los inversores necesitan una mayor seguridad y garantía para acertar en sus operaciones inmobiliarias. En Grupo Tecnitasa, organizamos un evento destinado a inversores junto con el bufete de abogados Cuatrecasas para dar respuestas, herramientas y compartir las visiones de diferentes profesionales sobre esta situación de constante cambio e incertidumbre en la que nos encontramos.

Te resumimos las conclusiones más relevantes a continuación: ¡descúbrelas!

¿Cuál es la postura actual de los inversores?

En general, los ponentes de la primera mesa de debate sobre invertir en tiempos de incertidumbre coincidieron en que los inversores, a nivel interno, están realizando rondas de inversión y tienen ganas de seguir invirtiendo.

Sin embargo, según destacó Sergio Espadero, director de consultoría y valoración en Grupo Tecnitasa, teniendo en cuenta a otros países y por los criterios que siguen los inversores institucionales a nivel macro, están tomando la decisión de esperar para poder detectar si realmente estamos ante una crisis duradera.

En estos momentos, los principales movimientos que se están observando por parte de clientes son proyectos de valor añadido como los de gestión de suelo. Se trata de operaciones que implican una inversión pequeña y aportan mucho valor, con lo que puede aportar buena rentabilidad a medio y largo plazo.

Juan Antonio Gutiérrez, CEO de Mazabi, multi family office especializada en la gestión de patrimonio familiar inmobiliario destinada al alquiler, recalcó esta actitud por parte de los inversores, aunque añadió que el hecho de que los bancos estén retirando la financiación le está dando más valor al equity.

 

¿Qué problemas preocupan más a los inversores en el entorno económico actual?

Todos los ponentes coincidieron en que los precios de la energía y la guerra de Ucrania son dos de las principales preocupaciones, ya que son las causantes de la subida de inflación y el correspondiente aumento acelerado de los tipos de interés que estamos viviendo en los últimos meses.

Juan Antonio aclaró que, aunque ahora no existe una crisis inmobiliaria como la de 2008, sí que se están produciendo ciertos problemas de materias primas, cadena de distribución y también otras situaciones derivadas de la Guerra de Ucrania.

La subida de tipos afecta a la hora de dar financiación a los accionistas y la subida de costes de la energía aumenta los precios y también genera mucha incertidumbre. La cadena de distribución también ha supuesto un problema para varios grandes proveedores; Los que han apostado por producir en Europa como respuesta a la crisis de transportes han acertado en su gestión, como puede ser el caso de Leroy Merlin frente a Decathlon.

Los tipos de interés tal y como están no van a mantenerse mucho tiempo y van a bajar, ya que la inflación está muy ligada al precio de la energía y en España, por citar un caso concreto, ya se están mostrando indicadores de descenso y ajuste de precios. En la actualidad, los precios de la energía se están empezando a contener en el sur de Europa, aunque siguen siendo un gran problema en el norte.

Javier Gómez, CEO de Myjoja inversiones y Cofundador de la promotora inmobiliaria AELCA, hizo hincapié en la economía macro, ya que Europa está bastante peor que EE.UU. y mucha de la financiación inmobiliaria del mercado español viene de este país. Aunque todo el mundo ha optado por entrar en modo standby, se están posicionando para lanzarse en cuanto vean que la situación mejora.

Desde el punto de vista de la valoración de activos, Sergio Espadero apuntó que los auditores y fondos están percibiendo ausencia de operaciones y esto provoca un vacío de información que afecta a las referencias que se utilizan para establecer el valor de nuevas transacciones inmobiliarias.

como invertir en momentos de incertidumbre
Los inversores, a nivel interno, están realizando rondas de inversión y tienen ganas de seguir invirtiendo. (…) Sin embargo, están tomando la decisión de esperar para poder detectar si realmente estamos ante una crisis duradera.

Ahora mismo, ¿España es un destino de inversión atractivo?

España y Portugal, ante la caída de mercados inmobiliarios como Polonia (que es de un volumen similar al nuestro), están recibiendo mucha inversión. España, por ejemplo, es el número uno de Europa en inversión para el segmento hospitality.

Javier Gómez afirmó que una gran fortaleza que presenta España y que lo convierte en un destino clarísimo para inversión inmobiliaria es la seguridad jurídica. Los fondos han constatado que la regulación que hay en España es sólida y que su equity no se va a enfrentar a ningún problema en este aspecto.

Aunque, durante una época, los fondos decidieron orientarse a otros países del sur de Europa como Italia y Grecia para aprovechar los descuentos en activos, se toparon con que los mercados no estaban tan bien regulados. De este modo, los fondos tanto a nivel family office como institucional han vuelto a confiar en nuestro país y están realizando nuevas rondas de inversión.

¿Qué tipo de activos son más seguros para invertir en tiempos de incertidumbre?

Sergio Espadero apuesta claramente por el valor añadido. Segmentos refugio como el residencial siempre son una apuesta firme, sobre todo si se aporta valor añadido a nivel de gestión y se adapta la oferta a la demanda y necesidades reales.

El hospitality y las residencias de estudiantes dentro del living son dos de los segmentos estrella, ya que aún tienen mucho recorrido a nivel de gestión.

En cuanto a las ubicaciones, el mercado de segunda residencia, que solía actuar como un indicador de la caída y recuperación del mercado, ya no funciona de esta manera. En estos momentos, destinos como Alicante o la Costa del Sol siguen en claro auge.

El CEO de Mazabi recomienda invertir en activos estratégicos en centros históricos de grandes ciudades: Madrid, Mallorca, Barcelona, San Sebastián y las principales poblaciones de Costa del Sol son y van a ser siempre una gran apuesta aunque los precios sean elevados. También reveló una nueva tendencia de menos sol y playa y más inversiones en el norte: en concreto, en las zonas de montaña como pueden ser Los Pirineos.

Todos los ponentes recalcaron que, en los próximos meses, la situación del mercado en cuanto a inflación y tipos de interés se estabilizará.

¿Qué recomendaciones se le pueden dar a un inversor en este momento?

Juan Antonio Gutiérrez recomienda no hacer caso de las modas y las rentabilidades a corto plazo, guiarse por los datos y apostar por activos que sean sostenibles y puedan dar rentabilidad a largo plazo. En este caso, los activos menos líquidos como la adquisición de suelo pueden ser una oportunidad de inversión a medio plazo porque hay más posibilidades de financiación.

Sergio Espadero destacó que un movimiento seguro y acertado es el de apostar por activos que no sean estratégicos para los propietarios y que tengan capacidad de gestión para adaptarlos a otras necesidades, como puede ser la residencialización de los activos terciarios. Los precios serán bajos y la gestión y aporte de valor al activo pueden dar muchos frutos a medio y largo plazo.

Javier Gómez no recomendaría invertir en logística porque ahora mismo no es estable. Recomienda estudiar los activos de manera más personalizada y apostar también por activos menos líquidos como la inversión en suelo.

Además, el CEO de Myjoja inversiones y Cofundador de AELCA hizo un apunte importante sobre las comparaciones: no estamos en 2008. Las cifras de crecimiento se están manteniendo y no hay comparables con lo que fue la burbuja. Los bancos están más preparados y, por ello, las perspectivas son mejores.

Por otro lado, el mercado inmobiliario residencial ha evolucionado mucho. La entrada de fondos de inversión a partir de 2013 ha profesionalizado el sector de manera notable. Ahora mismo, la obra nueva está mucho más adaptada al cliente y la demanda supera con creces a la oferta, por lo que el riesgo en este tipo de producto es muy bajo.

En definitiva: aunque la situación actual del mercado inmobiliario no es la deseable, existen oportunidades, hay buenas perspectivas en cuanto a la evolución de la inflación a partir del segundo semestre de 2023 y el sector está muchísimo más preparado.

Si eres inversor o te gustaría que un profesional especializado te aporte una visión estratégica para la gestión de tu patrimonio, contacta con nosotros y nuestro departamento de consultoría y valoración estará encantado de escucharte.