Guía del mercado residencial de lujo en España: descubre el nuevo estudio de Grupo Tecnitasa

estudio del mercado residencial de lujo grupo tecnitasa

El mercado inmobiliario del lujo en España se encuentra en pleno auge. Mientras que el resto de segmentos de residencial se ha ido ralentizando durante 2023, este segmento se ha mantenido resiliente situando a España como 4º destino de lujo a nivel mundial. Prueba de ello es que los informes de valoración de este segmento que hemos realizado en los últimos cinco años se han multiplicado por seis.

Desde Grupo Tecnitasa, hemos elaborado un completo Estudio del Mercado Residencial de Lujo en España donde explicamos cuál está siendo la evolución de los precios, las diferencias entre premium, lujo y superlujo, todas las principales ubicaciones, tipología de activos y el perfil de comprador de lujo, entre otros datos relevantes. Te explicamos todas las claves a continuación:

Un 55% más de operaciones en el último año

El estudio elaborado por Grupo Tecnitasa se ha elaborado a partir de los informes de valoración y tasación de la compañía, que ha podido constatar cómo, desde 2018, el volumen de operaciones relacionadas con inmuebles de 1,5 a 5 millones de euros se ha multiplicado por 6. Sin embargo, los activos de más de 5 millones de euros han experimentado un crecimiento aún más exponencial: las operaciones se han publicado por 9. En total, Grupo Tecnitasa ha emitido más de 1.500 informes de tasación para este segmento que alcanzan un valor de tasación de más de 5.200 millones de euros.

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El sector residencial de lujo está en pleno auge y sitúa a  España como 4º destino de lujo a nivel mundial. Prueba de ello es que los informes de valoración de este segmento que hemos realizado en los últimos cinco años se han multiplicado por seis.

¿Cómo han evolucionado los precios del lujo? Baleares, a la cabeza

El precio del metro cuadrado en las viviendas premium (de 1,5 a 3 millones de euros) lujo (de 3 a 10 millones) y superlujo (a partir de 10 millones) ha aumentado más de un 10% desde 2021. El promedio de precios en ese año rondaba los 6.700€/m2, mientras que en 2023 se situó en 8.110€/m2.

Según el estudio que hemos publicado en Grupo Tecnitasa, el mercado residencial de lujo ha experimentado un crecimiento sostenido desde 2018 pero tomó impulso en 2021, tal y como se puede observar en el siguiente gráfico:

gráfico evolución de precios promedio en españa sector residencial de lujo

¿Dónde se encuentran las viviendas de lujo en España?

El principal destino con diferencia es Baleares, seguida de Madrid y Cataluña (Barcelona y Girona) y Andalucía (Málaga y Cádiz). También la provincia de Alicante está empezando a despuntar.

La seguridad, la situación geográfica estratégica, el clima y las comunicaciones son algunas de las claves por las que Baleares es la meca del lujo español para el inversor extranjero.

La isla de Mallorca concentra la mayoría de viviendas de lujo, especialmente en Palma de Mallorca, y los municipios de Calviá, Pollença, Bunyola Deyá y Andratx. En Ibiza, destacan Sant Josep de sa Talaia, Eivissa y Santa Eulària des Riu.

En la Comunidad de Madrid, las viviendas de lujo se sitúan principalmente en la capital (sobre todo en el barrio Salamanca y zona centro) y en el norte de la región, en municipios como Pozuelo de Alarcón, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.


En Cataluña, destacan la Ciudad Condal, Sitges, Gavá, Sant Andreu de Llavaneres y Sant Cugat del Vallès en la provincia de Barcelona; y municipios de la Costa Brava como Begur, Blanes, Cadaqués, Castell-Platja D’aro y Sant Feliu de Guixols, en Girona.

Málaga es la provincia que más despunta en Andalucía, con Marbella, Estepona y Benahavís a la cabeza en la Costa del Sol, aunque también destaca San Roque, en Cádiz.

La Comunidad Valenciana también está empezando a convertirse en destino de lujo.
En Alicante se han registrado inmuebles de 4,8 millones de euros en Altea, y destacan otros municipios como Jávea y Teulada-Moraira, con viviendas de más de cuatro millones de euros.

Esta última cifra también se registra en el País Vasco, donde los inmuebles de lujo se concentran en Donostia (Guipuzkoa).!

¿Qué tipología destaca en las viviendas de lujo?

Los inmuebles aislados con una media de 505m2 de superficie (pueden llegar a los 3.000m2) suponen el 70% del mercado, mientras que las viviendas plurifamiliares suponen un 22% y cuentan aproximadamente con una media de 269m2 de superficie.

Los precios más elevados corresponden a la tipología de Villa, que cuentan con precios que pueden superar los 12 millones de euros (Grupo Tecnitasa ha llegado a valorar inmuebles de más de 50 millones de euros), mientras las viviendas plurifamiliares más caras superan los 5 millones de euros.

En el estudio se ha observado que existe un interés cada vez mayor por las viviendas de alto nivel, que entendemos calificadas como lujo (de 3 a 10 millones) y súper lujo (más de 10 millones de euros).

informe mercado residencial de lujo tecnitasa

¿Cómo es el perfil de comprador de lujo?

Según Luis Díaz, responsable del segmento lujo en Grupo Tecnitasa, “Los principales perfiles de inversor en viviendas de lujo corresponden a europeos (alemanes, británicos, suecos o suizos) y cada vez más americanos (mexicanos, venezolanos y estadounidenses, entre otros). A nivel tendencia, está empezando a observarse un aumento de inversores del este de Europa. Los latinoamericanos también son un perfil en alza, que se está inclinando especialmente por Madrid y, en concreto, por el barrio de Salamanca.

El comprador suele ser de entre 40 y 60 años, altos cargos de empresas en sus países de origen, que buscan una vivienda vacacional que disfrutar en familia y que alquilan el resto del año; o, por otro lado, promotores que realizan grandes inversiones y alquilan o venden las viviendas de nuevo una vez reformadas”

El comprador de este tipo de inmuebles es muy exigente. Busca exclusividad, máxima calidad y viviendas sostenibles con instalaciones de domótica KNX para controlar la vivienda desde cualquier lugar y en cualquier momento.

Según Luis Díaz, responsable del área de lujo en Grupo Tecnitasa, desde la pandemia se observó un cambio de tendencia en la búsqueda de propiedades en España, por parte de europeos o en el último año norteamericanos, mexicanos y sudamericanos. Este público entiende que España es un valor refugio para inversiones inmobiliarias.
El teletrabajo permite a grandes empresarios trabajar desde su residencia en Ibiza, Mallorca o Costa del Sol.
Además del clima, la seguridad y el entorno, España es un destino inigualable para el lujo por precio. Aunque los precios de los inmuebles están experimentando un crecimiento exponencial, son muy competitivos comparados con Londres, Nueva York, Mónaco o París.

Si quieres conocer más detalles sobre el mercado residencial de lujo, te animamos a que te descargues el informe completo aquí.

En Grupo Tecnitasa, contamos con expertos en tasación y consultoría de lujo que conocen muy bien la complejidad y singularidad de los inmuebles y las particularidades del mercado. ¿Estás barajando invertir en una vivienda de lujo? Contáctanos y estaremos encantados de asesorarte.

¿Cómo evolucionarán los precios del mercado residencial en 2024? Los expertos de Grupo Tecnitasa te lo cuentan

evolución precios obra nueva

2024 es el año en el que muchos esperan que se reactive la demanda en el sector inmobiliario residencial. En 2023 hemos asistido a un acusado descenso de las compraventas debido al aumento continuado de los tipos de interés, que ha derivado en condiciones más restrictivas por parte de los bancos para conseguir hipotecas.

¿Cómo evolucionarán los precios de la vivienda en 2024? ¿Asistiremos a una reactivación de la demanda?

A continuación, te presentamos las previsiones basadas en la experiencia y datos de los expertos de Grupo Tecnitasa:

Evolución de los precios de obra nueva durante 2024

A la hora de determinar la evolución del segmento residencial, es importante distinguir entre obra nueva, segunda mano y también entre las diferentes ubicaciones de la geografía española, ya que es muy difícil generalizar.

En lo relativo a obra nueva, hemos de tener en cuenta el importante efecto que ha tenido la subida de precios en materiales de construcción, el aumento de los costes de financiación al promotor y, sobre todo, la solidez de la demanda.

En el mercado actual se encuentran una línea de una demanda muy solvente con una muy favorable situación financiera del conjunto de los hogares (la deuda de los hogares se encuentra por debajo del 50% del PIB, un nivel similar al de 2003) con un volumen de oferta que dista mucho de la que encontrábamos en el año 2007 (con un número de visados en el año 2007 que superó los 640.000 y que este año, apenas estamos en unos 90.000).

Mientras la demanda siga siendo sólida y la oferta de vivienda nueva no aumente de manera significativa, todo apunta a que el precio podrá aumentar moderadamente (en porcentajes cercanos al 4-5%).

Si observamos la evolución de precios que hemos vivido durante este 2023 con, incluso, una ligera subida pese a la caída de compraventas y de concesión de hipotecas durante los últimos meses, debemos pensar que numerosas familias tienen cierta capacidad de ahorro (relacionado con buen comportamiento del empleo), los extranjeros están invirtiendo cada vez más en España y, sobre todo, la oferta sigue siendo muy inferior a la alta demanda.

Aunque durante los últimos meses (derivado de la subida de tipos de interés) se ha confirmado una caída muy significativa tanto de compraventas como de hipotecas (que es un porcentaje que no coincide, ya que no todas las compraventas necesitan una hipoteca y, según los datos del Consejo General del Notariado, la mitad de las compraventas se han firmado sin concesión de hipoteca), esto no ha implicado una caída de precio, sobre todo, en obra nueva.

Hasta este momento, las promociones de vivienda de obra nueva se han comercializado casi sin novedades desde que se encontraban en proyecto o sobre plano y con subidas de precios en torno al 10% debido a la fuerte demanda, que ahora mismo dobla el volumen de la oferta actual de nueva construcción. Como se puede esperar, en 2024, la subida de precios sería más acusada en los núcleos de población de mayor demanda, unido a una oferta escasa.

Es posible que durante 2024 se reactive parte de la demanda que se había retirado durante 2023 debido a la moderación de los tipos de interés y aquella parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída de precios que finalmente no se ha producido.

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A la hora de determinar la evolución del segmento residencial, es importante distinguir entre obra nueva, segunda mano y también entre las diferentes ubicaciones de la geografía española, ya que es muy difícil generalizar.

Evolución de precios en 2024 en el mercado de segunda mano

En el mercado de segunda mano, en cambio, nos encontramos un escenario diferente: estamos ante una oferta significativamente superior al de la obra nueva, con un margen de negociación muy elevado (ya que no le afectan las subidas del sector de la construcción), el precio de compra es inferior, el principal pendiente correspondiente a la hipoteca suele ser muy inferior al valor de mercado de la vivienda, en numerosos casos el propietario puede tener cierta urgencia en la venta al estar afectado por las subidas de tipos de interés (en el caso de firmas con interés variable), etc.

En este escenario, es previsible que durante el año 2024 veamos bajadas moderadas de precio en el mercado de vivienda de segunda mano.

Desde el departamento técnico del Grupo Tecnitasa hemos observado cómo la curva de evolución de precio se va aplanando, lo que nos lleva a afirmar que se está produciendo, en términos generales -obra nueva y segunda mano- una estabilización de precios.

Si tomamos como base el mes de noviembre de 2023 y ciudades con una alta demanda y precios unitarios elevados -como Madrid y San Sebastián, podemos observar cómo el precio comparado con noviembre de 2022 experimenta un aumento que puede oscilar entre el 4-7%.

Si realizamos la misma comparación con el mes de agosto de 2023 está entre el 1-2% y, durante el mes de octubre de 2023 está entre el 0,5-0,7%. En ciudades con menor presión en la demanda y con precios más asequibles, también se cumple este patrón, incluso, de manera más pronunciada, llegando a detectarse ligeras caídas de precio.

Este es el ejemplo de Badajoz que, siguiendo la misma comparación explicada anteriormente, experimentó un aumento del 3% en noviembre de 2022 vs 2023, registró un crecimiento del 0% en agosto de 2023 y ha experimentado una caída del -0,5% durante el mes de octubre.”

Aunque la mayoría de indicadores apuntan a una estabilización de precios, es importante tener en cuenta de qué tipo de activo residencial se trata y también el tipo de demanda que existe en la ubicación donde se desea adquirir el inmueble, ya que en zonas donde la demanda es fuerte como, por ejemplo, las principales capitales españolas, el arco Mediterráneo o Las Islas Baleares, la evolución de los precios está mostrando un comportamiento muy diferente.

Si estás buscando valorar un inmueble o servicios de consultoria inmobiliaria o control técnico de edificación, en Grupo Tecnitasa tenemos más de 50 delegaciones repartidas por toda España donde contamos con expertos que conocen muy bien las peculiaridades del mercado global y local. Contáctanos, ¡y estaremos encantados de ayudarte!